Tài liệu Bài luận lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp sài gòn savico

Bài luận Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico Trang i LỜI CÁM ƠN XW›XW Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản trị Công nghiệp đã hướng dẫn, trang bị cho em những kiến thức quý giá trong suốt 4 năm vừa qua. Và đặc biệt là thầy Lại Huy Hùng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và làm luận văn. Xin cám ơn các bạn cùng khóa đã giúp đỡ và chia sẻ trong suốt 4 năm học đại học. Xin cám ơn tất cả các anh chị trong công ty Cổ phần An Phú và công ty bất động sản CB Richard Ellis đã tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm và cung cấp tài liệu cho em hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, em xin cám ơn những người thân đã động viên, an ủi tinh thần cũng như giúp đỡ về vật chất để em có thể đạt được kết quả như ngày hôm nay. Sinh viên Bùi Nguyễn Phi Cường. Trang ii TÓM TẮT ĐỀ TÀI XW›XW Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động trong 50 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể. Dự án dự kiến sẽ bắt đầu vào tháng 01/2008 tại địa chỉ 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị hoàn tất dự kiến là 6 tháng. Dự án Sài Gòn Savico là dự án xây dựng khu phức hợp để bán với 3 đối tác chính là: Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực hiện chiến lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự án. Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu. Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “ Đây là dự án khu phức hợp với thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Với sự tin tưởng về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới công ty có thể thu được 100% doanh thu ngay khi dự án hoàn tất vào cuối năm 2010. Về mặt giá cả,hiện tại giá thuê căn hộ cao cấp, trung cấp ,văn phòng ,dịch vụ ở khu vực này bình quân từ: 25 - 30 USD/m2. Với vị trí đặt biệt thuận lợi của khu thương mại Sài Gòn Savico thì giá thuê dự kiến tối thiểu là 42 USD/m2 (chưa bao gồm VAT). Do được sự hỗ trợ từ phía chính quyền thành phố trong kế hoạch phát triển chung, công ty dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý trong vòng 6 tháng. Về phần xây dựng, Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico sẽ tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu xây dựng A. Dự kiến thời gian xây dựng là 2 năm, đến cuối năm 2010 dự án có thể đi hoạt động. Chi phí xây dựng dự kiến khoảng 23,55 triệu USD. Ban quản lý dự án gồm có ban quản lý dự án gồm 5 người và sẽ chịu trách nhiệm kiểm soát hoạt động của dự án. Ngoài ra, sau khi thuê hết diện tích căn hộ, công ty sẽ thuê thêm nhân viên để khai thác tầng hầm cũng như cung cấp các dịch vụ tiện ích cho khách hàng (dịch vụ vệ sinh, an ninh và giữ xe). Tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án khoảng 37,5 triệu USD trong đó vốn chủ sở hữu 23% , vốn góp của đối tác là 22% và vốn vay ngân hàng là 55%. Từ phân tích tài chính cho thấy đây là dự án khả thi với WACC là 18,64% và giá trị hiện tại ròng NPV dương lớn trên 16,5 triệu USD. Kết quả phân tích rủi ro cũng cho thấy đây là một dự án ít rủi ro và khả năng sinh lời cao. Trang ii MỤC LỤC XW›XW CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN ............................................................................1 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN .......................................................................................1 1.2. NHÂN SỰ CHỦ CHỐT .......................................................................................1 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ. ..........................................2 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. .......................................................................................2 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ ................................................................................................3 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ................................................................4 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ .........................................................................................4 2.2. CHÍNH TRỊ -Xà HỘI. ........................................................................................6 2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG. ............................................................................6 2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh ...................................................6 2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh ...............................10 2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH. ...........................................................................12 2.4.1. Các đối thủ hiện tại ......................................................................................12 2.4.2. Các đối thủ tiềm năng ..................................................................................13 2.5. NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ . ..............................14 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ .......................................................................17 3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ ..................................................................17 3.1.1. Hình ảnh. .....................................................................................................18 3.1.2. Thị trường mục tiêu. ....................................................................................18 3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch ..................................................................................19 3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) ....................................................19 3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng. ...................................20 3.2. ĐỊNH GIÁ ..........................................................................................................21 3.3. CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN.............................23 3.3.1. Phí tư vấn .....................................................................................................23 3.3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền ...........................................................................24 3.3.3. Phí hành chính .............................................................................................24 3.4. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN ..............................................................................24 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG ................................................................26 4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG ....................................................26 Trang ii 4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN. .............................................................................26 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ ......................................................................30 5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ ................................................................30 5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC. ....................................................................30 5.3. TUYỂN DỤNG. .................................................................................................31 5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO .................................................................................31 5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG. .............................................................................................31 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH ...................................................................33 6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH .....................................................................................33 6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN. ..............................................................................34 6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH....................................................................................34 6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN ........................................................34 6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO ........................................................................................43 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN ...........................................................................................45 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI ..........................................................................45 PHỤ LỤC .....................................................................................................................46 Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC ......................................46 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú ...............................................47 TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................50 Trang ii DANH MỤC BẢNG XW›XW Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính..............4 Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 ..............................................................................6 Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM .......................................7 Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá ..............................13 Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu ...............................................................................17 Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 .............................................................22 Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị..............................................................................24 Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế toán ...............................................................25 Bảng 9:Bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng ....................................26 Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm...................................................28 Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên .............................................................31 Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án................................................................33 Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn ....................................................................................34 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán.....................................................................37 Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán .......................................................................39 Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính .............................................................................42 Trang iii DANH MỤC HÌNH XW›XW Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 ...................................................5 Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ ....5 Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM.........................................................9 Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm .........................................11 Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 ......................................11 Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 .12 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 .12 Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 ......................................13 Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home. ............................................................................................................14 Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM .................21 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1. ................22 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác............................................................................................................................23 Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án ......................................................................36 Hình 14: Biểu đồ FCF ...............................................................................................41 Hình 15: Biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt ................................................................42 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. ...................................44 Trang ii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 138 chung cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với hơn 14.570 hộ dân cần di dời. Tổng diện tích phải giải tỏa để xây dựng mới chung cư là 232.372 m2. Càng thực hiện chậm việc xây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ ra càng lớn. Theo chủ trương chung của Chính phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố nhằm chỉnh trang đô thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành một thành phố văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống của người dân. Để thực hiện chủ trương của thành phố trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ. Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch là một chung cư được xây dựng trước năm 1975 (tên cũ là Cư xá Duy Tân) nay đã xuống cấp nặng. Ban quản lý chung cư đã nhiều lần bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng xuống cấp. Giải pháp tốt nhất là phá bỏ chung cư để xây mới. Quận 3 đã có chủ trương dỡ bỏ và xây mới khu chung cư này_chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đăng ký đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ. Xây dựng chung cư cao cấp tại vị trí này có tính phù hợp cao, vì khu vực xung quanh có khá nhiều văn phòng, công sở, trụ sở ngoại giao. Số lượng người có thu nhập cao cần tìm kiếm một chỗ ở gần nơi làm việc rất lớn. Dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch quận 3, một quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một vị trí vô cùng thuận lợi cho mọi hoạt động của cuộc sống. Dự án nằm gần các đường Điện Biên Phủ, Nam Kỳ Khởi Nghĩa là các trục đường chính của thành phố (tham khảo thêm hình 11: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác ở phần kế hoạch tiếp thị). 1.2. NHÂN SỰ CHỦ CHỐT Dự án được thực hiện với sự đóng góp của 3 công ty chính nhưng trong đó công ty bất động sản An Phú đóng vai trò chủ chốt. Hai công ty còn lại là công ty A với tư cách là nhà thầu xây dựng (thông qua đấu thầu) sẽ đảm bảo tất cả những phần liên quan đến xây dựng theo yêu cầu của công ty An Phú. Về mặt kinh doanh bất động sản (ở đây là bán chung cư) sẽ nhờ công ty bất động sản CBRE làm tiếp thị và bán độc quyền. Trang 1 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ. Ra đời năm 1989 với tên gọi Công ty Dịch vụ sản xuất An Phú (ASC) - trực thuộc Ban Tài chính Quản trị Trung ương. Đến nay, công ty An Phú đã có hơn 15 năm hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu và kinh doanh bất động sản. Dự án đầu tiên công ty thực hiện là qui hoạch khu An Phú (ngoại ô Thành phố Hồ Chí Minh) thành khu biệt thự cho thuê cao cấp dành cho người nước ngoài. Thành công của dự án với 170 căn hộ sang trọng và hiện đại trên diện tích 22,5 ha đất là tiếng vang khởi đầu cho những dự án bất động sản qui mô sau này. Không chỉ có thế, lợi nhuận kinh doanh xuất nhập khẩu của công ty An Phú không ngừng gia tăng. Với các mặt hàng chủ lực là gạo, cà phê và sắt thép, An Phú luôn là điểm sáng dẫn đầu xuất nhập khẩu tại TP. Hồ Chí Minh và trên toàn quốc. Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế phát triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại. Một vài dự án tiêu biểu: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn (650 ha) Khu công nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp ranh Long An – TP. HCM)... Căn hộ cao cấp Bình Phú: gồm 5 khối nhà 19 tầng, trên diện tích đất 10.720m². Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố. 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. Hiện nay, Công ty Cổ phần An Phú hoạt động trên hai lĩnh vực chính: Đầu tư - Kinh doanh bất động sản và kinh doanh xuất nhập khẩu. › Đầu tư, kinh doanh bất động sản Gồm 2 lĩnh vực chính: Quy hoạch: Khảo sát và nghiên cứu các địa điểm chiến lược mới để xây dựng phương án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp...). Ngay sau khi được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, An Phú sẽ trực tiếp đầu tư và phát triển dự án đồng thời sẵn sàng mời gọi sự hợp tác từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đầu tư xây dựng nhà ở: bao gồm chung cư cao tầng, villa, nhà phố... với nhiều cấp loại khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Trang 2 ›Kinh doanh xuất nhập khẩu Xuất nhập khẩu vẫn là thế mạnh và là niềm tự hào của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện nay, để phục vụ mục tiêu tập trung vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng, An Phú chuyên nhập khẩu sắt thép và cung ứng cho các nhà máy thép liên doanh (Nhà máy thép Tây Đô, Nhà máy thép Pomina), đẩy mạnh sản xuất thép phục vụ thị trường và các công trình của Công ty. Về nhân sự của công ty có ban quản lý dự án gồm 5 thành viên, đảm trách việc phân tích tính khả thi và lập kế hoạch kinh doanh của dự án. Ngoài ra sau giai đoạn hoàn thành 3 năm sẽ thuê 8 nhân viên để khai thác hai tầng hầm. 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ Chung cư 57-50 Phạm Ngọc thạch là chung cư cao cấp với 15 tầng thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Dự án thực hiện để thay thế chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng. Sau khi hoàn tất, dự án cung cấp 20,640 m2 để ở và 2,752 m2 để giữ xe. Bên cạnh đó dự án chỉ sử dụng 50% diện tích đất xây dựng nên còn nhiều không gian cho các hoạt động sinh hoạt và tạo văn minh đô thị. Trang 3 Chương 2: Phân tích thị trường CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ Kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định với tốc độ tăng trưởng cao trong 6 tháng đầu năm 2007. Tổng thu nhập quốc nội (GDP) 6 tháng đầu năm 2007 đạt xấp xỉ 31 tỷ USD, tăng 7,87% so với cùng kỳ năm 2006. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 6 năm gần đây mà đóng góp là sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ. Theo Tổng Cục Thống Kê Việt Nam (GSO), 6 tháng đầu năm ngành công nghiệp và xây dựng tăng 9,88%, tiếp theo là ngành dịch vụ tăng 8,41% và nông-lâm-ngư nghiệp chỉ tăng 2,8%. Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính 6 tháng 04 6 tháng 05 6 tháng 06 6 GDP 7 7.63 7.4 7.87 Ngành nông lâm- ngư nghiệp 2 4.23 3 2.8 Ngành công nghiệp xây dựng 10 9.5 9.3 9.88 Ngành dịch vụ 7 7.6 7.7 8.41 Thâm hụt thương mại tăng lên 4,78 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007. Đây là kết quả của kim ngạch nhập khẩu tăng 30,4% trong khi xuất khẩu chỉ tăng 19,4%. Đáng chú ý là sự giảm sút của khối lượng xuất khẩu dầu thô trong 6 tháng đầu năm xuống còn 7,6 triệu tấn (đạt khoảng 43,4% so với kế hoạch cả năm là 17,5 triệu tấn), chỉ đem lại 3,76 tỷ SD (đạt khoảng 46% so với kế hoạch cả năm là 8 tỷ USD). Nhìn chung, ngoài xuất khẩu cà phê tăng đột biến, hầu hết các mặt hàng xuất khẩu chính đều có mức tăng khá thấp trong 6 tháng đầu năm. Thực tế này khiến giá trị xuất khẩu trong 6 tháng qua chỉ đạt 48% kế hoạch của cả năm 2007. Tuy nhiên, sự thâm hụt thương mại này là do sự gia tăng nhập khẩu máy móc, thiết bị, sắt thép cho việc xây dựng các công trình, nhà máy và nguyên vật liệu cho sản xuất trong 6 tháng đầu năm, điều này đem lại tín hiệu khả quan cho sự tăng trưởng tốt của nền kinh tế trong 6 tháng cuối năm. Thêm vào đó, xuất khẩu, cả về mặt sản lượng và giá trị thường có khuynh hướng tăng cao hơn vào 6 tháng cuối năm so với 6 tháng đầu năm. Trang 4 Chương 2: Phân tích thị trường Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 (Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006) Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tăng cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái, FDI của Việt Nam tăng 74% từ 2,26 tỷ USD của 6 tháng đầu năm 2006 lên 3,93 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007. Dự kiến, trong thời gian tới, vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng lên cả về số đăng ký mới cũng như số thực hiện. Sức mua và tiêu thụ nội địa tiếp tục đà đi lên với tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 22,9% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 6 năm 2007 tiếp tục tăng 5,6% so với tháng 12 năm 2006 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ (Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006) Chính phủ vẫn đang tiếp tục nỗ lực kiềm chế lạm phát dưới mức tăng trưởng thực của GDP. Nguồn cung ngoại tệ tăng cao do đầu tư gián tiếp cùng với sự gia tăng của dòng Trang 5 Chương 2: Phân tích thị trường vốn đầu tư FDI trong 6 tháng đầu năm buộc ngân hàng Nhà Nước phải hạn chế sự tăng giá của đồng Việt Nam bằng cách mua vào đồng USD. Trong 5 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà Nước đã mua vào khoảng 7 tỷ USD, tương đương khoảng 112 ngàn tỷ đồng được đưa vào thị trường tiền tệ làm cung nội tệ tăng mạnh. 2.2. CHÍNH TRỊ -Xà HỘI. Năm 2006, kinh tế nước ta phát triển trong điều kiện trong nước và thế giới có những sự kiện nổi bật: Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X, Hội nghị APEC 2006 tại Hà Nội thành công tốt đẹp, Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Bên cạnh đó, cũng có không ít các yếu tố khó khăn tác động không thuận đến sản xuất và đời sống dân cư: Ở trong nước là ảnh hưởng của bão số 1, bão số 6, bão số 9 và các bất thường về thời tiết khác; dịch bệnh trong nông nghiệp, dịch cúm gia cầm, dịch lở mồm long móng,…, trên thị trường quốc tế, giá cả nói chung, đặc biệt là giá xăng dầu diễn biến phức tạp và có chiều hướng tăng. Tuy nhiên, nhờ có sự chỉ đạo và điều hành sát sao của Chính phủ thông qua các chính sách phù hợp, kịp thời, cùng với sự nỗ lực của các ngành, các cấp, các doanh nghiệp và toàn dân, kinh tế tiếp tục phát triển, chính trị, xã hội ổn định. 2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG. 2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh Theo Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh dân số thành phố năm 2006 là 6.436.308 người, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,09%/năm, tỷ lệ tăng dân số cơ học là 1,97%/năm, tỷ lệ tăng dân số nói chung bao gồm cả tăng dân số tự nhiên và cơ học là 3,06%/năm. Trong khi đó tỷ lệ tăng dân số của cả nước là 1,21%. Nghĩa là dân số thành phố tăng nhanh gấp 2,5 lần so với bình quân của cả nước. Nguyên nhân của hiện tượng này không phải do chính quyền thành phố làm không tốt công tác kế hoạch hóa gia đình mà do dân nhập cư từ các tỉnh khác đổ về thành phố tìm kiếm công ăn việc làm quá đông. Nếu duy trì tỷ lệ tăng dân số 3,06%/năm , dự báo trong các năm tiếp theo dân số thành phố sẽ như sau: (Đơn vị tính : người) Bảng 2: dự báo dân số 2006-2010 Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Dân số 6.436.308 6.633.259 6.836.237 7.045.426 7.261.016 Theo báo cáo của Liên hợp quốc năm 2006 thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 50 thế giới, đứng thứ 29 1 Châu Á về dân số .Vào năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh sẽ có dân số hơn Hong Kong hiện nay (7,1 triệu) . 1 World Urbanization Prospects report (2006 revision) – United Nations Population Division Trang 6 Chương 2: Phân tích thị trường Với dân số như vậy nhưng theo Sở Xây dựng tổng diện tích nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh hiện nay mới chỉ có 69,5 triệu m2 đạt bình quân 10,27 m2/người. Do đó trong những năm tới thành phố phải tăng thêm khoảng 6,5 triệu m²/năm mới đảm bảo đến năm 2010 đạt bình quân 14 m²/người với tổng diện tích trên 100 triệu m2 theo như chỉ tiêu mà thành phố đề ra. Đây là nhu cầu nhà ở dựa trên số liệu thống kê chính thống và chỉ tiêu của nhà nước. Trên thực tế nhu cầu nhà ở có thể lớn hơn nữa vì các lý do như thống kê dân số và nhà ở thiếu chính xác, mức thu nhập của người dân không ngừng tăng lên. Dân chúng không chỉ có nhu cầu có nhà ở rộng rãi hơn mà còn tiện nghi hơn. Những loại nhà cấp 4 lụp xụp không còn thích hợp với người dân đô thị hiện nay . Sắp tới , tiêu chuẩn nhà ở của người dân thành phố phải là loại nhà cao cấp có phòng ngủ riêng cho các thành viên, có nhà vệ sinh được trang bị tốt , có đầy đủ mọi tiện nghi như TV, tủ lạnh, máy lạnh, điện thoại… tương đương với nhà ở của các nước phát triển. Đối với căn hộ chung cư cao cấp, rất khó có thể dự báo chính xác trong các năm tới thành phố cần thêm bao nhiêu diện tích để đáp ứng nhu cầu người có thu nhập cao. Dữ liệu cơ sở dự báo vẫn là các con số thống kê các căn hộ cao cấp đã bán được trong quá khứ Dưới đây là một số thống kê của CB Richard Ellis về số căn hộ cao cấp bán được vào đầu năm 2007: Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM Tên căn hộ Vị trí cao cấp Công ty Diện tích (m2) Tỷ lệ Giá 2 (USD/m ) bán 1 phòng ngủ diện tích:71-75 Lancaster Quận 1 Avalon Quận 1 Cantavil Quận 2 Estella Quận 2 Trung Thủy 2 phòng ngủ diện tích:86 Co Ltd 3 phòng ngủ diện tích:120165 Phương Nam 2 phòng ngủ : 103 Co 3,600 98% 2,800 100% Daewon Co Loại A: 150 (3 phòng ngủ) và Thủ Đức Loại B: 120 (3 phòng ngủ) 1,029Loại C: 96 (3 phòng ngủ) 1,155 97% Housing Development Loại D: 79 (3 phòng ngủ) Co. Loại E: 75 (2 phòng ngủ) Tiến Phước Co. Diện tích: 92-123 Trang 7 1,0001,200 0% Chương 2: Phân tích thị trường Pasteur Court Van Thinh Quận 3 Nam Khang Phu My Quận 7 Hung, The Grand View Quận 7 Phat Co Ltd và An Thai Co. Phu My Hung Corp. 2-phòng ngủ, diện tích: 83 3-phòng ngủ, diện tích:125142 Diện tích: 150 Phu My Hung 117-134 (3 phòng ngủ) Phu My Hung Corp. Garden Plaza Quận 7 Phu My Hung Phu My Hung 14 khu mua sắm: 133-524 Panorama Phase 1&2 Phu My Hung, The Manor Saigon Pearl Quận 7 Quận Bình Thạnh Quận Bình Thạnh Corp. 96 căn hộ: 123-222 Phu My Hung Diện tích: 122-374 2,200 100% 1,0001,100 100% 1,300 100% 1,3001,400 100% 1,3001,500 100% Corp. (3 phòng ngủ) Bitexco 2 phòng ngủ, diện tích:100113-3 phòng ngủ, diện 1,400tích:123-164-4 phòng ngủ, 2,300 diện tích:190-260 2-phòng ngủ loại:78-89 VN Land SSG 3-phòng ngủ loại:132-140 4-phòng ngủ loại:203-235 1,2001,500 100% 97% 5-phòng ngủ loại:290 Hung Vuong Quận 5 Plaza Ruby Land Kinh Do Co & Diện tích: 117 – 128 900-1,000 100% Lam Phan Co. Quận Tan Hoang Tân Phú Thang Co Diện tích (A): 126.3 (3 phòng ngủ). Diện tích (B): 550-600 112.2 (2 phòng ngủ). Diện tích (C): 104.2 (2 phòng Trang 8 85% Chương 2: Phân tích thị trường ngủ). Diện tích (D): 104.9 (2 phòng ngủ). Diện tích (E): 45.6 (1 phòng ngủ) Hoang Thap Plaza Huyện Bình Chánh Hoang Thap Co. Diện tích: 97-113 530-750 100% Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM Có thể thấy trừ tòa nhà Estella , tất cả các tòa nhà khác đều có tỷ lệ bán được từ 85% trở lên. Nhìn vào biểu đồ bên dưới ta thấy số căn hộ cao cấp giá trên 1500USD/m2 có xu hướng tăng nhanh đến 2006, và dặc biệt là vào năm 2006, các chung cư có giá từ 1500-2000USD bán rất chạy. Nhìn tổng thể số căn hộ bán được đến năm 2006 chúng ta thấy rõ số lượng căn hộ bán được rất lớn. Điều này phản ánh thu nhập tăng lên của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản. Biểu đồ cũng thể hiện sự phát triển của thị trường bất động sản có tương quan chặt với thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư chứng khoán trong và ngoài nước thu được lợi nhuận cao đã đầu tư vào thị trường bất động sản, kích thích thị trường bất động sản phát triển. Trong tương lai, thị trường chứng khoán ngày càng phát triển, đây cũng là một yếu tố quan trọng tác động mạnh đến nhu cầu căn hộ cao cấp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Một yếu tố quan trọng nữa tác động đến nhu cầu căn hộ cao cấp là đầu tư nước ngoài và kiều hối. Theo thông tin của bào Sài Gòn số ra ngày 29/11/2007 tổng FDI đầu tư vào Việt Nam 11 tháng đầu năm là 15 tỷ USD ( cả năm 2006 là 10,2 tỷ USD) tăng 13% so với kế hoạch năm. Dòng tiền FDI này ngoài việc đầu tư vào các khu công Trang 9 Chương 2: Phân tích thị trường nghiệp, khu chế xuất, thị trường chứng khoán,… còn đầu tư vào thị trường bất động sản (6.73% năm 2006) thông qua đầu cơ hoặc phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Đối với dòng kiều hối, năm 2007, dòng kiều hối đổ về Việt nam qua kênh chính thức là 5,5 tỷ USD2 (cả năm 2006 là 4,7 tỷ USD). Theo một cán bộ ngân hàng nhà nước mà báo tuổi trẻ đưa tin, thì nguồn tiền kiều hối này ngoài mục đích giúp đỡ thân nhân, đáp ứng nhu cầu mua sắm cuối năm còn đầu tư vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán… Bên cạnh đó, theo công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC), có đến hơn 90% công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Tp HCM phát hành thêm cổ phiếu với mục đích đầu tư vào các dự án xây dựng cao ốc và văn phòng cho thuê. VietRees dự kiến mức tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 có thể đạt trên 50% so với năm 2007. Nhìn chung nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh rất cao do tốc độ tăng dân số lớn của thành phố (3,06%/năm). Sự tăng trưởng kinh tế (8,5%) kéo theo thu nhập người dân tăng (5,8%)3 do đó nhu cầu nhà ở cũng tăng. Bên cạnh đón làn sóng đầu tư của nước ngoài(FDI) tăng (trên 15 tỷ USD), kiều hối tăng (5,5 tỷ USD) cũng kéo theo nhu cầu nhà tăng do đầu cơ. Chính vì thế việc đầu tư xây dựng chung cư cao cấp 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch là phù hợp với thực tế thị trường cũng như chính sách phát triển nhà ở của nhà nước. 2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh Nếu chỉ tính thị trường căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo Vietnam's Property Market Presentation của công ty CB Richard Ellis (tháng 9/2007): 2 Nguồn báo Sài Gòn nhan đề “Kiều hối và trí tuệ Việt Kiều” số ra ngày 29/11/2007 3 Thu nhập đầu người tăng 5,8% sau khi trừ tăng giá (nguồn báo Sài Gòn nhan đề “nền kinh tế Việt Nam đang phát triển bền vững hơn” số ra ngày 29/11/2007 Trang 10 Chương 2: Phân tích thị trường Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm Ghi chú : Condos (chung cư) Projects (dự án) Units (căn hộ) Với nhu cầu như đã nêu ở trên (phần 4.3.1), theo Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2007, tổng diện tích sàn xây dựng chung của TP là trên 3 triệu m², trong đó diện tích nhà ở mới đạt trên 2,9 triệu m² (tăng khoảng 2,7% so với cùng kỳ năm 2006), còn thiếu khoảng 3.6 triệu m² so với chỉ tiêu đặt ra (14m2/người đến năm 2010). Thống kê của CBRE về cung ứng nhà sau 6 tháng cuối năm 2007 đến 2009: Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 (Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007)) Trang 11 Chương 2: Phân tích thị trường Từ biểu đồ này ta thấy tổng số căn hộ đến năm 2010 là 33943 (4313+9395+9931+10304) căn hộ. Tính trung bình diện tích mỗi căn hộ là 100 m2 thì đến năm 2009 tổng số diện tích nhà ở khoảng 3,4 triệu m2. Như vậy vẫn còn thiếu khoản 0,2 triệu m2 nhà ở theo chỉ tiêu của chính phủ đặt ra. 2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH. 2.4.1. Các đối thủ hiện tại Hiện tại, đối thủ là các chung cư, villa, nhà ở đang xây dựng và sẽ đưa vào khai thác đến năm 2010. Theo số liệu thống kê của CBRE thì đến năm 2010 sẽ có thêm trên 34000 căn hộ nữa được đưa vào sử dụng. Đây là con số thống kê hiện tại, số thực tế có thể hơn nhiều. Điều này cho thấy sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nhằm đưa sản phẩm ra thị trường sớm để đáp ứng nhu cầu thị trường. Bên dưới là thống kê về số căn hộ bán được trong thời gian từ 2001-09/2007 của CBRE: Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 (Nguồn: Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007)) Trang 12 Chương 2: Phân tích thị trường Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá 2001 2002 2003 2004 2005 2006 > 2000 $ 0 0 63 110 209 105 1501-2000$ 0 0 41 118 194 953 1001-1500$ 0 0 17 547 1169 2360 600-1000$ 56 544 1213 2010 2320 2682 < 600$ 0 0 655 417 2237 3624 Thông qua 2 biểu đồ này cho thấy các căn hộ có giá từ 600-1000USD chiếm tỉ trọng cao bởi nó phù hợp với thu nhập của người dân. Các căn hộ có giá trên 2000 USD chiếm tỉ trọng thấp 2,13%. Tuy nhiên từ hai biểu đồ chúng ta thấy có một sự gia tăng rõ rệt về nhu cầu căn hộ cao cấp trong gia đoạn 2006-2007. Đây là một cơ hội cho các nhà đầu tư xây dựng chung cư cao cấp trong tương lai. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có một đặc thù rất quan trong tạo nên lợi thế cạnh tranh tuyệt đối cho chủ đầu tư đó là vị trí căn hộ. Chính yếu tố này tác động đến mọi mặt như giá cả, vốn đầu tư, đối tượng khách hàng, khả năng thu hồi vốn đầu tư,…Cho nên các căn hộ nào xây dựng gần khu trung tâm thành phố sẽ có lợi thế nhiều hơn. Hiện tại có theo thống kê của CBRE thì có 6 căn hộ cao cấp sẽ hoàn tất vào năm 2009: Central Garden-D.1 Hùng Vương Plaza-D.5 Cantavil-D.2 River Garden-D.2 Capitaland Vista-D.2 Bến Thành Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 Đây và các căn hộ cao cấp bao tích hợp cả trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê nên tạo thuận lợi lớn cho khách hàng. Khách hàng sẽ được lợi thế về tiết kiệm thời gian trong cuộc sống và tạo không gian sống thoải mái, tiện nghi nhưng cũng có nhược điểm là xa trung tâm thành phố. 2.4.2. Các đối thủ tiềm năng Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển đã làm cho nền kinh tế phát triển góp phần nâng cao thu nhập cho người dân. Thu nhập tăng kéo theo yêu cầu Trang 13