Tài liệu 9_5152

LUẬN VĂN: Một số giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội Phần mở đầu 1. Sự cần thiết của đề tài: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có những bước phát triển tích cực. Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn… đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân cũng như nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần làm thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn trong cả nước. Ví như đối với lĩnh vực nhà ở, trong 5 năm vừa qua quỹ nhà ở tại khu vực đô thị bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 17,5triệu m2, trong đó quỹ nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư xây dựng chiếm khoảng 25% (riêng thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm khoảng 1,2triệu m2, thành phố Hồ Chí Minh mỗi năm tăng trên 3triệu m2). Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%. Nhưng, cũng như nhiều nước phát triển khác trên thế giới, nhu cầu về nhà ở, về cho thuê văn phòng, siêu thị… tại các khu đô thị ngày càng tăng cao - thị trường bất động sản tại Việt Nam đang phải đối mặt với thực trạng “cung” không đáp ứng đủ “cầu”. Trước tình hình đó, Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội đã nắm bắt được cơ hội đầu tư và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản. Công ty có bề dầy kinh nghiệm gần 40 năm thi công xây dựng, cùng với sự phát triển lớn mạnh của kinh tế đất nước, Công ty phát triển ngày càng lớn mạnh trong lĩnh vực xây dựng và kết hợp phát triển đầu tư kinh doanh BĐS. Mặc dù Công ty đã đạt được một số thành tựu trong đầu tư kinh doanh BĐS, nhưng đó vẫn là lĩnh vực còn mới mẻ, vì vậy cùng với việc định hướng phát triển thị trường trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, rà soát, đánh giá lại quá trình đầu tư kinh doanh các dự án BĐS, tìm ra những thiếu sót, những vướng mắc có thể giải quyết được, đưa các giải pháp nâng cao hiệu quả của đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư BĐS của Công ty. Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội là vô cùng quan trọng và cấp thiết trong tình hình phát triển hiện nay. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng công trình để bán và cho thuê như nhà ở, chung cư, biệt thư, khách sạn, văn phòng... Tổ chức quản lý các khu đô thị sau khi hoàn thành dự án đưa vào sử dụng. 3. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích tổng hợp kết hợp với phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, mô hình hoá các số liệu điều tra thực tế, thống kê, phân tích so sánh... của những dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội làm chủ đầu tư. Phân tích thực trạng tình hình đầu tư và khai thác dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. Tổng kết, đánh giá, đưa ra các giải pháp nhằm phát triển những dự án kinh doanh bất động sản của công ty. 4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và những vấn đề về khai thác kinh doanh bất động sản. - Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu tư và kinh doanh khai thác dự án bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, tồn tại trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. 5. Cấu trúc luận văn Tên đề tài: Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. Luận văn bao gồm các nội dung sau: Phần mở đầu Chương I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Chương II: Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản và kinh doanh khai thác dự án của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội Kết luận và kiến nghị Tài liệu tham khảo Chương I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS 1.1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm về bất động sản và phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Nguồn: Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định) 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Với quan niệm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây: - Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi (những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); phải là đất đai đã được xác định chủ quyền, đất đai đó được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: cầu cống, đường xá, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn với đất đai; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trông thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản a. Dự án đầu tư: Đó là tập hợp các đề xuất có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý về mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất trong một khoảng thời gian nhất định. b. Dự án đầu tư bất động sản: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng ra tài sản là BĐS như: nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng... để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định. c. Quá trình đầu tư vào dự án đầu tư bất động sản: Một dự án đầu tư thường kéo dài nhiều năm. Quá trình đầu tư một dự án nói chung cũng như một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường bao gồm các giai đoạn sau: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Tất cả các dự án định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này bao gồm một loạt các bước sau đây: + Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư xây dựng dự án + Thăm dò khảo sát thị trường để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị tiêu thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn để đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư. + Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng + Lập dự án đầu tư, để phục vụ lập dự án đầu tư dự án kinh doanh bất động sản còn cần phải lập quy hoạch 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 và được Sở quy hoạch kiến trúc địa phương chấp thuận. Đối với việc sử dụng đất, cần được Sở tài nguyên và môi trường chấp thuận bàn giao đất hoặc cho thuê đất để dùng cho dự án. + Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyền quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án. - Giai đoạn thực hiện đầu tư: Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản cho doanh nghiệp. ở giai đoạn này trước hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng. Chủ đầu tư cần có trách nhiệm làm các công việc cụ thể sau: + Lập kế hoạch đầu tư và huy động vốn cho dự án + Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước + Đền bù và giải phóng mặt bằng, bàn giao mặt bằng + Khảo sát xây dựng + Thiết kế xây dựng + Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị + Thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị trong đó bao gồm: - Quản lý khối lượng, chi phí - Quản lý chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường. - Quản lý tiến độ trong hợp đồng - Nghiệm thu bàn giao, thanh toán - Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành: Các dự án khi hoàn thành quá trình xây dựng đưa vào vận hành khai thác. Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm: + Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng; + Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng, ... + Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. + Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Vận hành khai thác công trình. Khi các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đưa vào khai thác, tuỳ theo chức năng các loại bất động sản khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khác nhau của pháp luật như sau:  Đối với các khu đô thị mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành theo quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới như: Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; Quyết định 65/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội về quản lý vận hành khu đô thị mới, Quyết định 153/QĐ-UB ngày 31/8/2006 của UBND TP Hà Nội về quản lý đầu tư kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố...  Đối với các khu chung cư khi xây dựng xong đưa vào vận hành phải tuân thủ theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 06/QĐ-BXD ngày tháng năm 2005 của Bộ Xây dựng.  Đối với bất động sản là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn thì sự quản lý vận hành chúng cũng tuân thủ theo các văn bản trên trong trường hợp nằm trong khu đô thị mới hoặc các quy định riêng trong kinh doanh các loại hình dịch vụ đặc thù.  Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn phân hạng nhà chung cư. 1.1.2.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản a) Phân loại theo tính chất đặc điểm của bất động sản được đầu tư:  Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư.  Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp.  Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại.  Đầu tư kinh doanh khách sạn.  Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái.  Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp.  Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên… b) Phân chia theo hình thức giao dịch:  Đầu tư xây dựng ra các bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua.  Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.  Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại.  Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.  Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. c) Phân loại theo hình thức đầu tư bất động sản bao gồm: - Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản được phân thành các loại sau: + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân + Hợp tác xã - Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS  Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp  Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài  Nguồn vốn tín dụng  Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác. - Theo tính chất hình thành BĐS + Xây dựng mới, cải tạo, mở rộng các BĐS hiện có + Mua các BĐS để kinh doanh khai thác… 1.1.3 Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu tư bất động sản 1.1.3.1. Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định: "quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản" là một trong bốn hoạt động chủ yếu để "tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường". Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là "ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng và sở hữu BĐS ". Năm 2003 Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004. Cho đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà nước về quản lý thị trường BĐS là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư BĐS là làm tăng tính hữu hiệu các tác động cuả nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia sớm đạt được các mục tiêu định hướng đề ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định. Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư BĐS là: a) Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý: BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động cuả thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thông văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị... cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS tỏng từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn phảm pháp luật được thực thi trong cuộc sống. Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS. + Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà... + Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất. + Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán... + Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS. b) Xây dựng và quản lý về chiến lược phát triển kinh tế xã hội + Chiến lược về cơ cấu chủng loại sản phẩm và khối lượng sản phẩm đầu tư BĐS. + Chiến lược đầu tư bất động sản theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp. Chiến lược về cơ cấu đầu tư nhất là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng. Cơ cấu đầu tư được xét theo các mặt như: cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư theo nguồn vốn, theo các dự án đầu tư BĐS hạ tầng và phi hạ tầng. + Chiến lược thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. + Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoàn vốn… c) Quản lý về đất đai: Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đầu tư BĐS: + Điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định gía các loại đất. + Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất + Giao đất, cho thuế đất + Thu hồi đất để xây dựng dự án + Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đai. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng: đất công và đất tư, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết. Những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là nguồn thông tin quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát. d) Quản lý về quy hoạch, kế hoạch: Quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý của nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Theo luật xây dựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bằng khu đất sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác. Quy hoạch chi tiết phải xác định được các nội dung sau: xác định mặt bằng, diện tích xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng... Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả. e) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS Thị trường BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các "chợ" BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành hiện thực. f) Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản 1.Về lập dự án đầu tư BĐS Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của dự án bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở của dự án. Nội dung phần thuyết minh của dự án: 1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 3. Các giải pháp thực hiện bao gồm: - Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; - Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công trình có yêu cầu kiến trúc; - Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; - Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. 5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án: 1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thiết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. 2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung: - Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; - Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; - Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; - Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. 3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện các kích thước chủ yếu, bao gồm: - Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công tình đối với công trình xây dựng theo tuyến; - Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc. - Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. 2. Về hồ sơ trình phê duyệt dự án: - Tờ trình phê duyệt dự án - Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở; - Các văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền; 3. Về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình Về thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS quy định như sau:  Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu.  Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.  Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì Sở đó là đầu mối tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở liên quan đến phần công nghệ chính và các Sở, Ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở.  Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao, ... thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó. Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình. 4. Về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở: Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình bất động sản bao gồm: 1. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật,…. 2. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình; các số liệu sử dụng trong thiết kế; các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng. 3. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thông qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc. 4. Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế. 5. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định. 5. Về thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng công trình: Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh BĐS. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kiết quả thẩm định dự án. 6. Về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư xây dựng đã được quyết định đầu tư chỉ được điều chỉnh khi có một trong những trường hợp sau : - Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh; - Do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách mới có quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư xây dựng công trình… - Do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án. - Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án. Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án. Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại. Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình. g) Quản lý thực hiện dự án đầu tư bất động sản 1. Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình: - Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thường 2 bước bao gồm: thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công. - Tài liệu làm căn cứ thiết kế: + Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn và các văn bản pháp lý liên quan; + Thiết kế cơ sở; + Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; + Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng. 2. Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình: - Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập dự án; - Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước khi đưa ra thi công phải được thẩm định, phê duyệt. - Chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì đựpc phép thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự toán công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt. 3. Về giấy phép xây dựng Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án kinh doanh BĐS gồm: + Đơn xin cấp giấy phép xây dựng. + Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng. + Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình. 4. Quản lý thi công xây dựng: Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng, quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng. - Quản lý tiến độ thi công xây dựng: + Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn, thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm. - Quản lý khối lượng thi công xây dựng + Việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt. + Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, và tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng. + Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét xử lý. Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở thanh toán, quyết toán công trình. - Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng: Nhà thầu thi công phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình xây dựng. Biện pháp an toàn, nội quy an toàn phải được thể thiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn. - Quản lý môi trường xây dựng: Nhà thầu thi công phải thực hiện các biện pháp đảm bảo môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì cần phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định. 5. Các hình thức quản lý dự án: Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, người quyết định đầu tư xây dựng công trình quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sau đây: + Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực; + Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban quản lý dự án. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao. h) Quản lý về các ưu đãi trong đầu tư bất động sản: Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư bất động sản như điều 12 của Luật kinh doanh bất động sản. Mặt khác theo Quy chế khu đô thị mới điều 26 có quy định: Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới như sau: 1. Hỗ trợ: - Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới. - Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới; - Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới; - Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới; - Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới. 2. Ưu đãi: - Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp; Cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước; - Miễn phí sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình sau: + Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không tính doanh. + Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp. - Dịch vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dịch vụ công ích. Theo điều 64 Luật Nhà ở Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:  Hỗ trợ kinh phí để học mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở;  Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở;  Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở;  Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. 1.1.3.2. Quản lý dự án đầu tư BĐS của các tổ chức, cá nhân có liên quan: a) Quản lý của Chủ đầu tư đối với dự án Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư BĐS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác, đưa vào kinh doanh dự án BĐS. Chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Ban quản lý dự án để giúp Chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Việc giao nhiệm vụ và uỷ quyền cho ban quản lý dự án phải được thể hiện ở quyết định thành lập Ban quản lý dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án. Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư: + Tổ chức lập thẩm định và phê duyệt dự án thiết kế, dự toán đầu tư xây dựng BĐS, bao gồm các bước sau : 1. Người quyết định đầu tư chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm đầu mối tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt. 2. Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định. 3. Với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. 4. Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) tới cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở để thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định; đồng thời gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan, đơn vị có liên quan để lấy ý kiến về những nội dung liên quan đến dự án.