Tài liệu Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố bắc giang

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN THÔNG XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐƢỜNG PHỐ VÀ TƢƠNG QUAN VÙNG TẠI KHU VỰC THÀNH PHỐ BẮC GIANG NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên Thái Nguyên – 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đƣợc bản luận văn này, trƣớc hết tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bắc Giang, sự quan tâm tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên - Môi trƣờng, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Bắc Giang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài. Từ đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình và quý báu đó./. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. Đặt vấn đề....................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát: ..................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể: ........................................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài .......................................................................................... 2 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................. 3 1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ......................................................... 3 1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính ............................................................. 3 1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng ................................... 6 1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin ......................................... 6 1.1.4. Một số định hƣớng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu ......................... 8 1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt thửa đất ............................................................................................. 12 1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .................................... 12 1.2.2. Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất ............ 15 1.2.3. Hệ thống giá đất ..................................................................................... 17 1.3. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS .............................................................. 20 1.3.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai ....................................................... 20 1.3.2. Vùng giá đất theo đƣờng phố và vị trí đƣờng phố ................................ 22 1.3.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đƣờng phố, vị trí đƣờng phố ................................................................................................ 23 1.3.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị ............................................................. 25 1.4. Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất .................................... 28 1.4.1. Thế giới .................................................................................................. 28 1.4.2. Việt Nam ................................................................................................ 30 1.5. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa ................................................................... 32 Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 33 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.1 Đối tƣợng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu ................................................. 33 2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................. 33 2.1.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu .............................................................. 33 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 33 2.3.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...................................... 33 2.3.2. Phƣơng pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ..... 34 2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai ...................................................... 34 Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 35 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang ........................... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 35 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 38 3.1.3. Thực trạng phát triển Kinh tế - xã hội .................................................... 41 3.2. Công tác quản lý đất đai và hiện trạng tƣ liệu phục vụ đề tài nghiên cứu ........................................................................................................ 43 3.2.1. Công tác quản lý đất đai ......................................................................... 43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại Phƣờng Hoàng Văn Thụ.............................. 55 3.2.3. Tình hình tƣ liệu bản đồ Phƣờng Hoàng Văn Thụ................................. 56 3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất (thử nghiệm tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang) ....................... 56 3.3.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính........................................ 57 3.3.2. Xây dựng hệ thống giao thông ............................................................... 58 3.3.3. Xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông .................................. 59 3.4. Xây dựng vùng giá trị theo vị trí Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Gang, tỉnh Bắc Giang ............................................................... 62 3.4.1. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu ................................. 62 3.4.2. Xây dựng vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................... 63 3.5. Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành ............ 63 3.5.1. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Võ Thị Sáu, phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................... 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.5.2. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 65 3.5.3. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66 3.6. Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đƣờng phố ........................... 66 3.7. Tính giá đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ .............. 68 3.7.1. Giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................................................... 68 3.7.2. Giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68 3.7.3. Phân tích so sánh kết quả ....................................................................... 69 3.8. Xác định tƣơng quan giữa các vùng theo đƣờng phố Phƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang ..................... 70 3.8.1. Khái niện tƣơng quan giữa các vùng giá đất .......................................... 70 3.8.2. Xác định tƣơng quan vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố ................... 70 3.8.3 . Phân tích nhận xét, phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đƣờng phố ........................................................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 73 1.Kết Luận ........................................................................................................ 73 2.Kiến nghị ....................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên phƣờng Hoàng Văn Thụ ...................... 55 Bảng 3.2. Giá đất điều tra thực tế theo vị trí đƣờng phố đƣờng Nguyễn Văn Cừ (Đoạn từ đƣờng Lê Lợi đến đƣờng Huyền Quang) ............. 67 Bảng 3.3. Kết quả tƣơng quan giữa các vùng giá đất theo quy định ............... 71 Bảng 3.4. Giá đất và tƣơng quan vùng giá trị đất đai các đƣờng phố (vị trí 1) .......................................................................................... 72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ định hƣớng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu.......................... 8 Hình 1.2. Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trƣờng ............. 9 Hình 3.1. Vị trí phƣờng Hoàng Văn Thụ trong Thành Phố Bắc Giang. .......... 35 Hình 3.2. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính. .............................. 57 Hình 3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................................ 58 Hình 3.4. Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phƣờng Hoàng Văn Thụ .... 59 Hình 3.5. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống giao thông đƣờng Võ Thị Sáu ............................................................................................ 60 Hình 3.6. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao thông đƣờng Nguyễn Văn Cừ .......................................................................... 60 Hình 3.7. Kết quả xây dựng vùng dân cƣ theo hệ thống đƣờng giao thông phƣờng Hoàng Văn Thụ......................................................................... 61 Hình 3.8. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Võ Thị Sáu. .............................. 62 Hình 3.9. Kết quả vùng giá trị chi tiết đƣờng Nguyễn Văn Cừ. ...................... 63 Hình 3.10. Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Võ Thị Sáu (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ................................................ 64 Hình 3.11. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ) ......................................... 65 Hình 3.12. Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phƣờng Hoàng Văn Thụ ................................................................................... 66 Hình 3.13. Kết quả xây dựng giá đất thực tế đƣờng Nguyễn Văn Cừ (phƣờng Hoàng Văn Thụ). .............................................................................. 67 Hình 3.14. Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ ................................................................................................ 68 Hình 3.15. Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đƣờng Nguyễn Văn Cừ .................................................................................... 69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá. Quyền sử dụng đất cũng đƣợc công nhận là hàng hóa. Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta. Theo Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc đƣa ra khung giá, các địa phƣơng xác định giá đất cụ thể hàng năm; Luật đất đai năm 2013, nhà nƣớc vẫn đƣa ra khung giá đất nhƣng các địa phƣơng xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần. Về nguyên tắc giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá đất theo thị trƣờng cần phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi. Các địa phƣơng đã rất lúng túng trong thời gian qua, đặc biệt trong việc ban hành ra bảng giá đất. Việc ban hành giá đất thực tế của các địa phƣơng tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửa đất trong khi phƣơng pháp luận về phƣơng pháp định giá hàng loạt hiện nay chƣa đƣợc hoàn chỉnh. Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nuớc về đất đai cũng nhƣ đòi hỏi của thị trƣờng đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại. Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất. Ở nƣớc ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết hợp giữa các phƣơng pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại. Bắc Giang là một tỉnh phía Bắc nền kinh tế phát triển chủ trƣơng thực hiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, kết nối sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc Bộ, phù hợp với chiến lƣợc chung của đất nƣớc. Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hƣớng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu đƣợc nhiều thành quả to lớn. Việc thực hiện thử nghiệm Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phƣơng pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố Bắc Giang" 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát: Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ xác định bảng giá đất tại khu vực thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. 2.2. Mục tiêu cụ thể: - Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. - Mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính, xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất tại thành phố Bắc Giang. 3. Yêu cầu của đề tài - Các dữ liệu thu thập cần trung thực, khách quan đáp ứng đƣợc mục đích của đề tài. - Các dữ liệu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai phải phản ảnh trung thực các dữ liệu tại địa phƣơng. - Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây dựng đƣợc vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất cho thành phố. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính 1.1.1. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính 1.1.1.1. Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa chính bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu vào nhƣ bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ, các thiết bị lƣu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ)... - Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) đƣợc nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lƣu trữ số liệu và các chƣơng trình - Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tƣ liệu thành dạng số rồi đƣa vào máy tính. - Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tƣơng tự khác đƣợc sử dụng để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in. - Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng có thể đƣợc thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đƣờng dẫn dữ liệu đặc biệt. Ngƣời sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác nhƣ máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản phẩm đầu ra đƣợc hiển thị nhanh chóng. 1.1.1.2. Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích DL Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng. Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các phần mềm phải bảo đảm đƣợc chức năng sau đây: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 - Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau nhƣ bản đồ, tƣ liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp ... phải có đƣợc chức năng liên kết và xử lý đồng bộ. - Có khả năng lƣu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không gian. Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ ngƣời dùng, các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lƣợng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng nhƣ theo các kiểu mẫu thích hợp khác - Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính.Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm nhƣ sau: Phần mềm có thể chia làm hai lớp: + Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở + Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chƣơng trình ứng dụng dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý. Vai trò và đặc tính phần mềm đƣợc gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học. Ngày nay phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với ngƣời sử dụng. 1.1.1.3. Các dữ liệu địa chính * Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính: Nhƣ chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ thống các thông tin đƣợc lƣu trữ dƣới dạng số. Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trƣng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 5 - Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thƣớc và các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất. - Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lƣợng các nét đặc trƣng của bề mặt trái đất. Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích thƣớc và toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian. Còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính. Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể đƣợc tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian nhƣ diện tích, chu vi, ... còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra, phân loại chúng. Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau: - Nhập số liệu và kiểm tra số liệu. - Lƣu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu. - Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu. - Biến đổi dữ liệu. - Đối tác với ngƣời sử dụng. * Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu: Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dƣới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số. Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tƣơng tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phƣơng tiện từ nhƣ băng hoặc đĩa từ. Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 6 1.1.2. Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính đƣợc mở rộng cho nhiều mục đích có liên quan đến các CSDL địa chính. Thuật ngữ địa chính đa chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan đến việc sử dụng đa mục tiêu. Ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: nhƣ giá đất, thuế đất ...; các thông tin quy hoạch sử dụng đất nhƣ thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý nhƣ thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đƣờng giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân cƣ, thực phủ; thông tin ảnh nhƣ: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu này ngƣời ta phát triển thành hệ thống thông tin. 1.1.3. Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin a. Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những ngƣời liên quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính nhƣ tên vợ, chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận..., loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nƣớc trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới đƣợc quyền quản lý. b. Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất đƣợc lập và bổ xung trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nƣớc của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; Cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực liên quan đƣợc cung cấp theo mục VII-Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; mục VI - Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007. c. Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng đƣợc lập và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … Loại thông tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nƣớc, vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nƣớc đặt hàng về lĩnh vực địa chính. Thông tin địa chính mở rộng đƣợc lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thuộc các lĩnh vực có liên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 7 quan (theo mục VII thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng. d. Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đƣa lên mạng cùng với các quyết định về giá đất hàng năm. đ. Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đƣa lên mạng hàng năm. e. Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin đƣợc xây dựng theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng. f. Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nƣớc, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng. g. Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này đƣợc hình thành theo nhu cầu của ngƣời sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin trong CSDL. Đối tƣợng sử dụng cũng giống nhƣ các thông tin bản đồ nền. h. Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này đƣợc cung cấp chủ yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình... có liên quan đến địa chính. i. Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thƣờng phục vụ cho quản lý Nhà nƣớc, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin… k. Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông tin này đƣợc cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý. l. Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tƣ, nhu cầu của các cƣ dân trong cộng đồng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 8 m. Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng: Mọi đối tƣợng ngƣời sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình. n. Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin đƣợc tổ chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành. 1.1.4. Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu Hình 1.1. Sơ đồ định hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu. Theo sơ đồ hình 1.1 ở trên chúng ta thấy sự liên kết của CSDL. Nhờ các liên kết này CSDL luôn đƣợc bảo trì, cập nhật và tiết kiệm chi phí trong đầu tƣ. Trong hệ thống này, muốn đáp ứng đƣợc yêu cầu đa ngƣời sử dụng thì CSDL đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất. Hiện nay: “Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục Quản lý đất đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan Trung ƣơng quản lý. Trong đó dữ liệu thuộc Bộ ngành nào quản lý theo chức năng thì do Bộ, ngành đó xây dựng, cập nhật nhƣng đƣợc tích hợp về cơ sở dữ liệu đất đai Trung ƣơng theo chuẩn thống nhất. Dữ liệu chi tiết đến từng thửa đất, loại sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 9 dụng đất, chủ sử dụng đất... do các địa phƣơng xây dựng, bảo trì, cập nhật và đƣợc tích hợp lên cơ sở dữ liệu đất đai Trung ƣơng. Theo thiết kế chung của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng kiến trúc cơ sở dữ liệu có thể thiết kế tổng thể theo mô hình sau kiến trúc tổng thể sau: Hình 1.2. Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trường Với Kiến trúc tổng thể nhƣ hình 1.2 ở trên có thể cho phép sử dụng các phƣơng pháp khác nhau để khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu. Tuy nhiên, CSDL đất đai chỉ là một trong các thành phần của CSDL tài nguyên môi trƣờng nên để thống nhất dữ liệu Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2008/NĐ -CP về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trƣờng ban hành 15/09/2008 trong đó quy định chi tiết danh mục dữ liệu của lĩnh vực quản lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 10 đất đai và xây dựng CSDL tài nguyên và môi trƣờng các cấp, các ngành. Tiếp theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành thông tƣ 07/2009/TTBTNMT ngày 10 tháng 7 năm 2009 về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ -CP trong đó quy định chi tiết hơn về chức năng nhiệm vụ của các đơn vị thu thập, quản lý và cung cấp dữ liệu trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai. Việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng các mục tiêu quản lý Nhà nƣớc về đất đai theo hƣớng xây dựng Chính phủ điện tử và thực hiện chủ trƣơng kinh tế hóa ngành. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vì thế là ƣu tiên hàng đầu mà cốt lõi là CSDL địa chính đa mục tiêu. Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho VN. Tổng cục Quản lý đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tƣ số 17 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Chuẩn dữ liệu địa chính VN sẽ đƣợc áp dụng trực tiếp để xây dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất đai; trao đổi dữ liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính cho các ngành có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung. Phƣơng pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính VN trên cơ sở hƣớng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100. Bao gồm các quy định nhằm chuẩn hóa: Nội dụng dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa độ dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính. Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại VN, chuẩn dữ liệu địa chính quản lý tại Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 11 cấp Trung ƣơng và địa phƣơng, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và trao đổi dữ liệu giữa các CSDL đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung ƣơng. Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý và sản xuất tại Trung ƣơng và địa phƣơng đã kế thừa thành tựu của các hãng phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số nhƣ: FAMIS & CADDB, CICAD& CIDATA, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, KLIS, VNLIS... Hệ thống phần mềm thông tin đất đai đƣợc thiết kế là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun liên kết với nhau để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau trong công tác quản lý đất đai. Hệ thống phần mềm thể hiện bằng các nhóm chức năng của hệ thống và đƣợc thiết kế theo nguyên tắc sau: - Là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun, đƣợc chia thành các hệ thống con. Mỗi hệ thống con bao gồm một nhóm các chức năng phù hợp với một dạng công việc trong công tác quản lý đất đai. - Hệ thống có tính phân cấp theo 3 mức: Tỉnh, huyện, xã. Nhìn chung, phần mềm Hệ thống thông tin đất đai chia thành các hệ thống phần mềm con nhƣ sau: - Hệ thống quản lý điểm toạ độ, độ cao cơ sở, lƣới khống chế và BĐĐC; - Hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký, thống kê đất đai; - Hệ thống hỗ trợ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phân hạng, đánh giá, định giá đất; - Hệ thống hỗ trợ quản lý về thuế đất, giá trị đất và các công trình trên đất; - Hệ thống hỗ trợ công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp và khiếu nại tố cáo về đất đai; Thông thƣờng đƣợc thiết kế theo bốn phiên bản tƣơng ứng với 4 cấp hành chính về quản lý về đất đai: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12 - Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ƣơng; - Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh; - Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện; - Hệ thống thông tin đất đai cấp xã. Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phƣơng một công cụ hữu ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập CSDL địa chính số: Hồ sơ địa chính và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập CSDL đất đai dạng số đã đƣợc ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trƣờng cấp tỉnh và cấp huyện. Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc biệt khó khăn. 1.2. Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt thửa đất 1.2.1. Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá các tài sản thông thƣờng. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, nhƣ trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Mặt khác nhà nƣớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/