ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI MẶT
TIỀN ĐƢỜNG THUỘC CÁC ĐƢỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN
NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GVHD : T.S HAY SINH
SVTH : LÊ HỮU NGỌC TOÀN
LỚP
Niên khóa: 2007-2011
1
: THẨM ĐỊNH GIÁ 1_K33
LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, công tác thẩm
định giá đã và đang ngày càng khẳng định đƣợc vai trò và sự cần thiết của mình đối
với sự vận hành ổn định của thị trƣờng bất động sản. Trong các phƣơng pháp thẩm
định giá thƣờng đƣợc áp dụng trong các công ty thẩm định giá hiện nay, phƣơng pháp
so sánh trực tiếp sử dụng hệ số điều chỉnh đã thể hiện đƣợc tính ƣu việt, dễ sử dụng
hơn so với các phƣơng pháp còn lại. Tuy nhiên, việc xây dựng một cơ sở lý thuyết để
tính toán các hệ số điều chỉnh mà trong đó hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm với mặt
tiền lại chƣa đƣợc các công ty cũng nhƣ các chuyên gia trong công tác thẩm định giá
bất động sản thống nhất lại. Vì vậy, tôi quyết định chọn đề tài “XÂY DỰNG HỆ SỐ
ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VỚI MẶT TIỀN ĐƢỜNG THUỘC CÁC
ĐƢỜNG NGUYỄN KIM, NGUYỄN NGỌC LỘC, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH” để nghiên cứu làm đề tài tốt nghiệp với hi vọng sẽ đóng góp vào việc
xây dựng hệ số điều chỉnh và cơ sở lý thuyết tính toán hệ số điều chỉnh thuyết phục
trong công tác thẩm định giá nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung.
2
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG
PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá
1.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).
Bên cạnh đó, trên lĩnh vực thẩm định giá thế giới còn có một số khái niệm khác
nhƣ. Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ƣớc tính giá trị bằng tiền
của một vật, của một tài sản”, “là sự ƣớc tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”. Theo giáo sƣ W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vƣơng quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ƣớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định rõ”.
Theo Giáo sƣ Lim Lan Yuan - Giảng viên Trƣờng Xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ƣớc
tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trƣờng, bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn”.
Tuy có nhiều định nghĩa, khái niệm khác nhau nhƣng nhìn chung thẩm định giá
có những đặc trƣng cơ bản nhƣ sau:
-
Thẩm định giá là công việc ƣớc tính.
-
Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
-
Giá trị của tài sản đƣợc tính bằng tiền.
-
Tài sản đƣợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
-
Xác định tại một thời điểm cụ thể.
3
-
Xác định cho một mục đích nhất định.
-
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trƣờng.
1.1.1.2 Đối tƣợng của thẩm định giá
Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tƣợng
thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp đƣợc tham gia thị trƣờng tài sản theo quy
định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định
giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất
động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ
quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá
của khu vực và quốc tế.
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại
sau đây:
-
Bất động sản;
-
Động sản;
-
Doanh nghiệp;
-
Các quyền tài sản.
1.1.1.3. Mục đích của thẩm định giá
-
Mua bán, chuyển nhƣợng, thế chấp, bão lãnh vay vốn ngân hàng.
-
Cổ phần hóa, mua bán doanh nghiệp.
-
Liên doanh, thành lập hoặc giả thế doanh nghiệp.
-
Hoạch toán, kế toán để tính thuế doanh nghiệp.
-
Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản.
-
Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc.
-
Đền bù giải phóng mặt bằng.
-
Chứng minh tài sản bảo lãnh du học.
Đối với khách hang là doanh nghiệp, ngành thẩm định giá còn hỗ trợ trong các
lĩnh vực:
-
Tƣ vấn giá cả mua sắm và tƣ vấn đấu thầu.
4
-
Báo cáo tin tức về thị trƣờng trong một lĩnh vực nhất định để lập
dự án, ra quyết định đầu tƣ.
-
Tƣ vấn xây dựng chiến lƣợc về giá cho doanh nghiệp.
-
Tƣ vấn xây dựng các đối tác trong lĩnh vực đầu tƣ tài chính.
-
Cung cấp những kiến thức chuyên môn để phân tích đánh giá về năng lực tài
chính doanh nghiệp, tƣ vấn cho doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh
và những vấn đề liên quan khác.
1.1.1.4. Vai trò của thẩm định giá
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và đƣợc thừa
nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định
giá trị thị trƣờng một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch
cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hƣởng của bên bán hoặc bên mua
trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,
cho thuê, cầm cố, thế chấp …
Thẩm định giá có mặt ở nƣớc ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà
nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trƣờng theo định hƣớng XHCN. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nƣớc ta chủ yếu
phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách nhƣ đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là
phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN.
Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ
thẩm định giá đã đƣợc mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng nhƣ một
công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tƣ pháp, tài
chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính
đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng đƣợc các yêu cầu đa dạng của các thành phần
trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Nhƣ vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá
trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trƣờng
đầy đủ theo định hƣớng XHCN ở nƣớc ta.
5
1.1.2 Tổng quan về bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan
đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chƣa
gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đƣợc coi là động sản”.
Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS
là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đƣa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
6
Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đƣợc coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tƣơng tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đƣa ra khái niệm
chung về BĐS là “những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai
nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nƣớc và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chƣa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản
-
Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá
biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phƣơng, lãnh thổ... Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời đƣợc của đất đai nên hàng hóa bất động sản
có tính cá biệt. Trong cùng một vùng khu vực nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai
bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất động sản nằm liền kề nhau, có
kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại những yếu tố không tƣơng
đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hƣớng và cấu tạo khác
nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó...
7
-
Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem nhƣ
không thể hủy hoại. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây
dựng và sử dụng một thời gian thì sẽ đƣợc cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu.
Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trƣờng và trạng thái hoạt động bình thƣờng mà chi
phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu đƣợc từ bất động sản đó. Tuổi
thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực
chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hƣ hỏng, không thể tiếp
tục an toàn cho việc sử dụng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất
đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không
bao giờ cạn.
-
Tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá trị
của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trƣờng hợp Nhà
nƣớc đầu tƣ xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo
giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tƣợng khá phổ biến.
Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nƣớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt nam quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nƣớc quản lý và ngƣời
dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền chiếm hữu. Do đó các giao dịch bất
động sản chỉ là những giao dịch quyền lợi.
-
Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền
kém: do bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thƣờng
cần nhiều thời gian nên cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển
nó thành tiền cũng cần nhiều thời gian và phụ thuộc nhiều vào thị trƣờng.
-
Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS đƣợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS
trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đƣợc những nét đặc
8
trƣng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngƣời tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và
chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thƣờng khác. Việc đầu tƣ xây dựng
BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tƣơng xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thƣờng khác. Nhu
cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ
thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngƣời dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm
chí cả các vấn đề tín ngƣỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất
động sản.
1.1.2.3 Phân loại bất động sản
Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản đƣợc chia thành nhiều loại.Từ kinh
nghiệm của nhiều nƣớc và kết quả nghiên cứu ở nƣớc ta, bất động sản có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tƣ xây dựng, BĐS đầu tƣ xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tƣ xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xƣởng và công trình
thƣơng mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tƣ xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc
cũng nhƣ phát triển đô thị bền vững. Nhƣng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta cũng nhƣ ở các nƣớc trên
thế giới.
Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dƣới dạng tƣ liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng v.v..
9
Bất động sản đặc biệt là những BĐS nhƣ các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trƣờng rất thấp.
Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:
-
Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang,
đất sử dụng cho mục đích đặc biệt.
-
Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10
tầng trở lên)
-
Bất động sản thƣơng mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thƣơng mại,
buôn bán: trung tâm thƣơng mại, cửa hàng, kiot, siêu thị...
-
Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ:
trƣờng học, cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trƣờng, spa, khu nhà văn
háo thể thao, nhà hàng...
-
Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nƣớc
nhƣ công trình an ninh quốc phòng, trƣờng học nhà nƣớc...
-
Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử,
khu bảo tồn...
1.1.3. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
theo thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam).
Thẩm định giá chỉ duy nhất là xác định một mức giá tài sản tại một địa điểm và
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá đƣợc Nhà nƣớc quy định? Kết quả
thẩm định giá bất động sản chỉ mang tính tƣ vấn và thông thƣờng dựa trên cơ sở giá thị
trƣờng.
Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền
với đất (nếu có). Trong trƣờng hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với
10
đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là
một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích
sử dụng.
Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời đƣợc nên giá trị bất
động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lƣợng các yếu tố và mức độ
ảnh hƣởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy
thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định
các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hƣởng chúng đến giá trị
của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của ngƣời
định giá cần giải quyết. 1.1.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:
-
Mục đích thị trƣờng: mua bán, chuyển nhƣợng (quyền sử dụng đất)
-
Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,
cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập. đầu tƣ, giải thể, thanh lý, tƣ vấn, bảo hiểm, đấu giá,
hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản...
-
Mục đích quản lý nhà nƣớc: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh
thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc.
1.1.3.3 Các dạng thời gian trong thẩm định giá
Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:
-
Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)
-
Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định
trong chứng thƣ thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản. Thời
điểm có giá trị hiệu lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tƣơng lai
+
Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định
+
Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:
giá
+
11
Chứng thực giá trị bất động sản di chúc
Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro
Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản
Tƣơng lai: Thẩm định giá tài sản trong tƣơng lai cho các mục đích sau:
Thẩm định giá các công trình kiến trúc đƣợc nâng cấp, tân trang,
đổi mới khi giá trị dựa trên thời điểm hòan thành (nâng
tƣơng lai
cấp) trong
Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến.
1.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Quy trình thẩm định giá đƣợc quy định tại Việt Nam gồm sáu bƣớc:
Bƣớc 1: Xác định vấn đề
-
Thiết lập mục tiêu thẩm định giá
-
Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trƣờng
-
Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phƣơng pháp
-
Thiết lập ngày có hiệu lực
-
Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ
Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
-
Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trƣờng tƣơng ứng với bất động sản
thẩm định
-
Nhận biết các tài liệu cần thiết
-
Thiết kế chƣơng trình
-
Lập kế hoạch thời gian
Bƣớc 3: Khảo sát hiện trƣờng và thu thập thông tin
-
Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trƣờng
-
Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh
Bƣớc 4: Phân tích thông tin
-
Phân tích tài liệu
-
Ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá
Bƣớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
-
Đƣa ra kết quả của từng phƣơng pháp
-
Đƣa ra giá trị thị trƣờng/ phi thị trƣờng của từng phƣơng pháp
-
Nhận xét về kết quả thẩm định giá
12
-
Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá
Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá
-
Báo cáo thẩm định giá
-
Chứng thƣ thẩm định giá
1.3 Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản
1.3.1 Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản đƣợc tiến hành trên cơ sở 2 giá trị: cơ sở giá trị thị
trƣờng và cơ sở giá trị phi thị trƣờng.
1.3.1.1 Cơ sở giá trị thị trƣờng
Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị
trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua và một
bên là ngƣời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng.
Nội dung trên đƣợc hiểu nhƣ sau:
-
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường là số tiền ƣớc tính để tài sản có thể đƣợc mua, bán trên thị trƣờng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị
trƣờng tại thời điểm thẩm định giá.
-
Vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định
giá, đƣợc gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trƣờng khi
thời điểm thẩm định giá trị tài sản.
-
Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua là ngƣời đang có khả năng thanh
toán và có nhu cầu mua tài sản đƣợc xác định giá trị thị trƣờng.
-
Và một bên là người bán sẵn sàng bán là ngƣời bán đang có quyền sở hữu tài
sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt có thể
đƣợc trên thị trƣờng.
13
-
Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán đƣợc tiến hành khi các yếu
tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên
tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về
cung, cầu, giá trị tài sản đƣợc thể hiện công khai trên thị trƣờng.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh
tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể
bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua,
ngƣời bán.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các
cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra
quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình
mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định thông qua các căn cứ sau:
-
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá
chuyển nhƣợng về tài sản thực tế có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng.
-
Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất
cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên
quan đến tài sản trên thị trƣờng.
-
Kết quả khảo sát thực tế.
Trƣờng hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trƣờng (ví dụ thẩm định giá
một số loại máy móc, thiết bị, vật tƣ chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ
thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hƣởng hay không ảnh hƣởng đến kết quả
thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.
Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị
trƣờng, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của
mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trƣờng tăng hoặc giảm bất
thƣờng/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao
hoặc quá thấp.
14
Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của
Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trƣờng, mục đích của việc
thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý
kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi
thẩm định giá trị thị trƣờng của tài sản.
1.3.1.2 Cơ sở giá trị phi thị trƣờng
Giá trị phi thị trƣờng của tài sản là mức giá ƣớc tính đƣợc xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trƣờng hoặc có thể đƣợc mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trƣờng nhƣ: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tƣ, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trƣờng hạn
chế, giá trị để tính thuế.
Nội dung trên được hiểu như sau:
Việc đánh giá giá trị tài sản đƣợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ
thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ trên khả năng đƣợc mua bán trên
thì trƣờng của tài sản đó.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trƣờng đƣợc xem
xét từ giác độ một ngƣời sử dụng riêng biệt tài sản vào 1 mục đích riêng biệt.
Giá trị tài sản có thị trƣờng hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc
do những điều kiện của thị trƣờng, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài
sản này ít có khách hàng tìm mua tại 1 thời điểm nào đó.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ đƣợc sử
dụng hạn hẹp cho 1 mục đích hay 1 đối tƣợng nào đó nên có hạn chế về thị trƣờng.
Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của
mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng
không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trƣờng.
Giá trị doanh nghiệp phải đƣợc xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá
trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của
doanh nghiệp.
15
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hƣớng cao
hơn giá trị thị trƣờng của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu đƣợc
lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tƣơng tự; ngƣợc lại có
xu hƣớng thấp hơn giá trị thị trƣờng khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài
sản đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hƣớng cao hơn giá trị thị trƣờng khi
doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc
biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ
khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.
Giá trị thanh lý là giá trị ƣớc tính thu đƣợc khi hết thời gian sử dụng hữu ích
của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ƣớc tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản
đó đã hết hạn sử dụng và đƣợc bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể đƣợc sửa chữa, hoặc
hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời
cho những tài sản khác còn hoạt động.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều
kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thƣờng cần có để
thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trƣờng, ngƣời bán chƣa sẵn sàng bán hoặc
bán hok tự nguyện, bị cƣỡng ép.
Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản đƣợc hình thành khi một tài sản này có thể gắn
liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm
đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc ngƣời sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài
sản vƣợt quá giá trị thị trƣờng.
Giá trị đầu tƣ là giá trị của 1 tài sản đối với 1 hoặc 1 nhóm nhà đầu tƣ nào đấy
theo những mục đích đầu tƣ đã xác định.
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản đƣợc quy định trong hợp đồng hoặc chính
sách bảo hiểm.
Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến
việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
16
Thẩm định viên phải trình bày mục đích và căn cứ thẩm định giá một cách rõ
ràng, phải thể hiện tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả thẩm định giá của
mình cũng nhƣ trong chứng thƣ thẩm định giá, cụ thể là:
Báo cáo kết quả và chứng thƣ thẩm định giá phải nêu rõ các căn cứ, mục đích
của việc thẩm định giá nhằm tránh sự hiểu nhầm cho khách hàng, cho ngƣời sử dụng
kết quả thẩm định giá hoặc bên thứ 3.
Báo cáo kết quả và chứng thƣ thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trƣờng phải
nêu rõ những điều kiện hạn chế ảnh hƣởng đến kết quả thẩm định giá. Thẩm định viên
không đƣợc sử dụng những hạn chế này để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
Khi tiến hành thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trƣờng, thẩm định viên
không đƣợc đƣa ra những giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm
định giá.
Mọi giả thiết, các phân tích và phƣơng pháp thẩm định giá phải đƣợc nêu
ra một cách công khai trong báo cáo kết quả và chứng thƣ thẩm định giá.
Khi thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trƣờng, thẩm định viên phải công khai
hoá toàn bộ các nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào đó để đƣa ra ý
kiến của mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.3.2 Những nguyên tắc áp dụng cho quá trình thẩm định giá bất động sản
1.3.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt
kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả
năng thực hiện tốt nhất và hiệu quả nhât của tài sản đó.
Một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang đƣợc sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
17
trong tƣơng lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất đƣợc phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
khi nó thỏa mãn đƣợc nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều ngƣời hoặc cho một
ngƣời cụ thể)
- Về mặt pháp luật, một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, đƣợc nhà nƣớc thừa nhận và bảo
hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tƣơng lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.3.2.2 Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng đƣợc xác định bằng sự tƣơng tác của
cung và cầu. Khi lƣợng cung tăng lên mà lƣợng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trƣờng sẽ giảm, khi lƣợng cung giảm mà lƣợng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trƣờng sẽ tăng lên, khi lƣợng cung và lƣợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ
tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng
của cầu lớn hơn cung và ngƣợc lại.
1.3.2.3 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng của một bất động sản chủ thể có
khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tƣơng tự về giá trị
và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong
việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
18
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phƣơng pháp định giá bất động
sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trƣờng và theo thu nhập.
1.3.2.4 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trƣờng của một loại bất động sản cụ thể không
bao giờ giữ nguyên vì các lực lƣợng tự nhiên, kinh tế, nhà nƣớc và pháp luật, xã hội và
môi trƣờng luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trƣờng
của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trƣờng đối với loại bất động sản đó nhƣ xu
thế về quy mô đầu tƣ bất động sản, về chất lƣợng đầu tƣ bất động sản... Sự thay đổi là
một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan
của con ngƣời, việc ƣớc tính giá thị trƣờng hay việc định giá trên cơ sở giá thị trƣờng
tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhƣng nó bao hàm phản ánh đƣợc cả xu thế
tƣơng lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên
tắc “dự báo”.
1.3.2.5 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến giá trị tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có
nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tƣ bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và
hiệu quả nhất.
1.3.2.6 Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu, đó là sự đầu tƣ hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hƣởng tới giá thị trƣờng một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng
một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu đƣợc từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
19
-
Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trƣờng tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
-
Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra
rằng giá thị trƣờng tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng bất động sản đó đƣợc sử dụng hợp lý.
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó
thƣờng có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
1.3.2.7 Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động
sản có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có
thể có nhiều loại giá trị khác nhau nhƣ giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thƣơng mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất
động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng
chính của bất động sản để định giá, không đƣợc lẫn lộn với các sử dụng khác và càng
không đƣợc lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
1.3.2.8 Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.3.2.9 Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trƣờng bất động sản là một thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt nhƣ các loại hàng hoá thông thƣờng.
Song ảnh hƣởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất
động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhƣng chúng có thể thay thế đƣợc cho
nhau. Ngƣời mua bất động sản thuộc khu vực dân cƣ có thể thích một vị trí hoặc một
loại nhà biệt thự, nhƣng ngƣời đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở
20
- Xem thêm -