Tài liệu ước tính tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản nhà phố mặt tiền tại quận tân bình, tp. hồ chí minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ  ĐỀ TÀI ƯỚC TÍNH TỶ LỆ VỐN HÓA CHO BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ MẶT TIỀN TẠI QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA SVTH: ĐINH THỊ HỒNG CHÂU MSSV: 108201601 LỚP: VG01 – K34 TP. HỒ CHÍ MINH 2012 i LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh vì sự tận tâm truyền đạt những kiến thức, kỹ năng cũng như kinh nghiệm trong cuộc sống đến sinh viên. Xin gửi lời cảm ơn đến Tiến sĩ Nguyễn Quỳnh Hoa – Giảng viên Khoa Kinh tế Phát triển, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp em thực hiện chuyên đề tốt nghiệp trong suốt thời gian qua. Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc và các anh chị đang công tác tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp này. Em xin kính chúc Quý thầy cô và các anh chị được dồi dào sức khỏe và luôn thành công trong công việc. Em xin chân thành cảm ơn. TP.HCM, ngày 08 tháng 04 năm 2012 ii CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc -------- NHẬN XÉT THỰC TẬP Họ và tên sinh viên: Đinh Thị Hồng Châu MSSV: 108201601 Khóa: K34 1. Thời gian thực tập ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ 2. Bộ phận thực tập ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ 3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ 4. Kết quả thực tập theo đề tài ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ 5. Nhận xét chung ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ Đơn vị thực tập iii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN  ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... ...................................................................................................................................... iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT  BĐS: Bất động sản.  CLCL: Chất lượng còn lại  TSSS: Tài sản so sánh.  TSVH: Tỷ suất vốn hóa.  DTXD: Diện tích xây dựng.  DTSD: Diện tích sử dụng.  QSDĐ: Quyền sử dụng đất. v MỤC LỤC Lời cảm ơn. Lời mở đầu. 1. Lý do chọn đề tài. 2. Mục tiêu nghiên cứu. 3. Đối tượng nghiên cứu. 4. Phương pháp nghiên cứu. 5. Nội dung nghiên cứu. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á. CHƢƠNG 1: PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1 Cơ Sở Lý Luận Của Phƣơng Pháp Thu Nhập ......................................... 7 1.2 Những Giả Định Của Phƣơng Pháp .......................................................... 7 1.3 Vốn Hóa Thu Nhập ..................................................................................... 7 1.3.1 Vốn hóa trực tiếp ........................................................................................ 8 1.3.2 Vốn hóa thu nhập (Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu - DCF)......................... 9 1.4 Các Nguyên Tắc Áp Dụng Trong Phƣơng Pháp Thu Nhập ................... 10 1.5 Các Bƣớc Tiếp Cận Của Phƣơng Pháp Thu Nhập .................................. 10 1.6 Các Trƣờng Hợp Áp Dụng ......................................................................... 11 vi 1.7 Ƣu Nhƣợc Điểm Của Phƣơng Pháp .......................................................... 12 1.8 Các Dạng Thẩm Định Bằng Phƣơng Pháp Thu Nhập ............................ 12 CHƢƠNG 2: CÁC PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái Niệm Tỷ Suất Vốn Hóa. .................................................................... 13 2.2 Các Loại Tỷ Suất Vốn Hóa......................................................................... 14 2.2.1 Tỷ suất vốn hóa toàn bộ Ro ....................................................................... 14 2.2.2 Tỷ suất vốn hóa của đất RL ........................................................................ 14 2.2.3 Tỷ suất vốn hóa của công trình trên đất RB................................................ 15 2.2.4 Tỷ suất vốn hóa tiền thế chấp RM............................................................... 15 2.2.5 Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu RE .................................................................. 16 2.2.6 Tỷ suất vốn hóa tiền cho thuê RLF ............................................................. 16 2.2.7 Tỷ suất vốn hóa của bất động sản thuê theo hợp đồng RLH ..................... 16 2.2.8 Tỷ suất vốn hóa thu nhập cuối chu kỳ đầu tư RN ..................................... 16 2.3 Các Phƣơng Pháp Xác Định Tỷ Suất Vốn Hóa........................................ 17 2.3.1 Theo quan điểm thị trường. ........................................................................ 17 2.3.1.1 So sánh các thương vụ để ước tính tỷ suất vốn hóa toàn bộ RO ............. 17 2.3.1.2 Ước tính R0 từ bội số / hệ số vốn hóa tổng thu nhập thực hiện. ............ 19 2.3.1.3 Ước tính RO từ đầu tư – vay thế chấp và vốn chủ sở hữu. ...................... 20 2.3.1.4 Ước tính RO từ tỷ số thanh toán nợ. ........................................................ 21 vii 2.3.1.5 Ước tính RO từ đầu tư đất và nhà. .......................................................... 22 2.3.2 Theo quan điểm tài chính. .......................................................................... 22 2.3.2.1 Mối quan hệ giữa tỷ suất chiết khấu Y và tỷ suất vốn hóa R. ................ 22 2.3.2.2. Mô hình GORDON ................................................................................ 23 2.3.2.3. Mô hình INWOOD ................................................................................ 23 2.3.2.4. Mô hình RING ....................................................................................... 24 2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD. .............................................................................. 25 2.3.2.6 Lý thuyết vốn hóa dựa trên mô hình CAPM và WACC. ........................ 26 CHƢƠNG 3: XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA CỦA NHÀ PHỐ MẶT TIỀN TẠI QUẬN TÂN BÌNH TP.HCM. 3.1 Tổng Quan Về Thị Trƣờng Bất Động Sản Hiện Nay .............................. 29 3.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại Tp.HCM. ...................................... 30 3.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của nhà phố hiện nay. ......................... 35 3.1.3 Khái quát về khu vực lựa chọn tài sản khảo sát ......................................... 36 3.2 Xác Định Tỷ Suất Vốn Hóa ........................................................................ 39 3.3 Tổng Hợp, Kết Luận ................................................................................... 74 KẾT LUẬN ĐỀ TÀI ........................................................................................ 78 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Hoạt động định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản, đó là việc đưa ra một thước đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá bất động sản trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mục tiêu cụ thể. Khi nền kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập ngày càng tăng, đời sống càng được cải thiện thì nhu cầu về nhà ở ngày càng cao cộng với quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Trong khi quỹ đất luôn có giới hạn, chính vì điều này mà giá đất đã không ngừng gia tăng. Việc xác định đúng giá trị của đất trở thành mối quan tâm hàng đầu không chỉ đối với Nhà Nước mà cả với những nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế việc xác định đúng giá trị thực của bất động sản gặp rất nhiều khó khăn bởi giá của bất động sản chịu sự tác động của nhiều yếu tố như: Cung cầu bất động sản trên thị trường, chính sách của Nhà Nước, chính sách của địa phương, các yếu tố tâm lý xã hội,…Chính vì giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như vậy nên việc định giá đất cho phù hợp với thực tế thị trường, phù hợp với từng vị trí trong từng thời điểm là việc làm cần thiết không chỉ phục vụ cho các mục đích: Chuyển nhượng, cầm cố, góp vốn…được chính xác mà còn có ý nghĩa hết sức quan trọng để Nhà Nước có những chính sách điều tiết lợi ích, đảm bảo sự công bằng xã hội. Từ những nguyên nhân trên, để góp phần củng cố kiến thức về lý luận và kinh nghiệm thực tế về thẩm định giá đất, sinh viên đã chọn đề tài: Chuyên Đề Tốt Nghiệp 2 “Ƣớc Tính Tỷ Lệ Vốn Hóa Cho Bất Động Sản Là Nhà Phố Mặt Tiền Tại Thành Phố Hồ Chí Minh”. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm đưa ra một tỷ lệ vốn hóa thích hợp để ứng dụng trong xác định giá trị bất động sản là nhà phố mặt tiền tại Thành phố Hồ Chí Minh bằng phương pháp vốn hóa thu nhập. 3. Đối tƣợng nghiên cứu: Tập trung chủ yếu nghiên cứu bất động sản là nhà phố mặt tiền đã và đang được rao bán, cho thuê trên thị trường tại khu vực Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động mua bán, cho thuê bất động sản...Tìm hiểu, khảo sát thực tế, điều chỉnh, đánh giá dựa trên số liệu thu thập và những cơ sở lý thuyết có liên quan. 5. Nội dung nghiên cứu: Ngoài phần mở đầu và kết luận, chuyên đề được trình bày gồm có 3 chương: Chương 1: Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản. Chương 2: Các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong thẩm định giá bất động sản. Chương 3: Xác định tỷ suất vốn hóa của nhà phố mặt tiền tại Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 3 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG Á 1. Giới thiệu về công ty. Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á là một trong những Doanh Nghiệp đầu tiên thành lập và hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá theo Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của chính phủ và Thông tư số 17/20006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 năm 2006 của Bộ Tài Chính. Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á được Sở Kế Hoạch Đầu Tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh ngày 19/07/2007, đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 24/12/2008.  Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG Á  Tên tiếng Anh: EASTERN ASIA APPRAISAL CORPORATION  Tên viết tắt: EAA CORP  Trụ sở chính: Số 1123 đường Phạm Văn Bạch, P12, Quận Gò Vấp, Tp.HCM.  Điện thoại: (08) 6289 2049 - Fax : (08) 5427 2301  Email: [email protected]  Website: www.thamdinhgiadonga.com Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), hoạt động chuyên nghiệp về thẩm định giá, tư vấn đấu thầu, kinh doanh bất động sản, tổ chức đấu giá tài sản, lập dự án đầu tư, thẩm tra dự án. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 4 2. Ngành nghề hoạt động  Thẩm định giá: + Thẩm định giá bất động sản: Quyền sử dụng đất, nhà ở, văn phòng, cao ốc, hệ thống cửa hàng, siêu thị, kho bãi, nhà xưởng, cầu cảng, cầu. + Thẩm định giá động sản: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, vật tư, hàng hóa. + Thẩm định giá trị doanh nghiệp, giá trị quyền thuê, quyền khai thác. + Thẩm định giá trị thương hiệu, giá trị vô hình, cổ phiếu, trái phiếu.  Tƣ vấn Đấu thầu: + Tư vấn thủ tục đấu thầu. + Lập Hồ sơ mời thầu. + Tổ chức xét thầu và đánh giá Hồ sơ dự thầu.  Kinh doanh bất động sản: + Kinh doanh bất động sản. + Mua bán, ký gởi, môi giới bất động sản.  Tổ chức đấu giá tài sản: + Bất động sản. + Động sản và tài sản khác.  Lập dự án đầu tƣ: + Tư vấn, lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật; lập dự án đầu tư.  Thẩm tra dự án. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 5 3. Bộ máy tổ chức. Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á quy tụ đội ngũ cán bộ là những thẩm định viên về giá do Bộ Tài Chính cấp thẻ hành nghề thẩm định giá, cùng với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm được đào tạo chuyên nghiệp trong lĩnh vực chuyên môn thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá đúng quy trình, đúng tiêu chuẩn và đúng phương pháp thẩm định giá của Bộ Tài Chính. Tận tâm với nghề nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp, luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thông lệ Quốc tế, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá, bảo đảm tính độc lập, khách quan, bảo mật thông tin của khách hàng. Bộ máy hoạt động gọn nhẹ, nhanh chóng, hiệu quả, EAAC lấy chất lượng chuyên môn và thời gian làm trọng yếu. Vì vậy kết quả thẩm định giá là sản phẩm của một tập thể các thẩm định viên về giá và đội ngũ cán bộ nhân viên của công ty. Khách hàng của EAAC gồm tất cả các thành phần kinh tế có nhu cầu thẩm định giá:  Cá nhân.  Doanh nghiệp trong nước thuộc mọi lĩnh vực ngành nghề và hình thức sở hữu khác nhau.  Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.  Ban quản lý dự án các công trình đầu tư xây dựng cơ bản.  Các đơn vị hành chính sự nghiệp. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 6 Chuyên Đề Tốt Nghiệp 7 Chƣơng I: PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận của phƣơng pháp thu nhập. Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản. Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhận được trong tương lai. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa. 1.2 Những giả định của phƣơng pháp. Thu nhập ổn định vĩnh viễn. Thông thường giả định là mức thuê trên thị trường hiện hành sẽ tiếp tục biết được (một trong số những nhân tố đóng góp vào điều chỉnh tỷ lệ hoàn vốn là tiềm năng về mức tăng trưởng vốn và tiền thuê). Rủi ro đối với mức thu nhập tương lai dự tính vẫn ở mức ổn định và rủi ro này được phản ánh trong tỷ lệ tư bản hóa. 1.3 Vốn hóa thu nhập “Vốn hóa thu nhập là quá trình chuyển đổi thu nhập thành giá trị tài sản”. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 8 Tài sản tạo ra thu nhập thông thường được mua bán như một khoản đầu tư, là một yếu tố cơ bản đối với tài sản. Một tài sản tạo ra thu nhập cao thì giá trị thị trường của nó càng cao. (Giả sử tỷ lệ rủi ro không đổi) Phương pháp vốn hóa thu nhập được sử dụng để phân tích khả năng tạo ra dòng thu nhập trong tương lai của một tài sản, sau đó vốn hóa dòng thu nhập này để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản. Có hai phương pháp vốn hóa:  Vốn hóa trực tiếp.  Vốn hóa thu nhập (kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF) 1.3.1 Vốn hóa trực tiếp Là phương pháp chuyển đổi thu nhập ước tính trong một năm đơn lẻ thành giá trị chỉ dẫn của tài sản thông qua việc chia thu nhập ước tính cho một tỷ lệ vốn hóa hoặc nhân thu nhập ước tính với hệ số phù hợp. Là một loại kỹ thuật vốn hóa dựa trên sử dụng tỷ lệ vốn hóa hoặc hệ số nhân vốn hóa rút ra từ thị trường, trong đó chỉ quan tâm đến thu nhập của năm đầu tiên từ tài sản. Công thức: V  I R  V: Giá trị bất động sản.  I: Thu nhập ròng từ tài sản.  R: Tỷ lệ vốn hóa. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 9 1.3.2 Vốn hóa thu nhập (Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu - DCF) Là một phương pháp vốn hóa nhằm chuyển đổi những lợi ích dự báo trong tương lai thành giá trị hiện tại theo một tỷ lệ chiết khấu thích hợp. PV  CF3 CFn CF1 CF2    ....  (1  Y )1 (1  Y ) 2 (1  Y ) 3 (1  Y ) n  CFi : Thu nhập ước tính của năm thứ i  Y: Tỷ lệ chiết khấu. Giá trị của tài sản là tổng giá trị hiện tại của thu nhập hoạt động ròng và giá trị hiện tại của bất động sản được thu hồi. Công thức: V0 = VI0 + VPR  V0 : Giá trị của tài sản  VI0 : Giá trị hiện tại của dòng thu nhập hoạt động ròng.  VPR : Giá trị hiện tại của bất động sản thu hồi.  Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn.  Dòng thu nhập không bằng nhau. V  n At T   t (1  i ) n 1 (1  i )  V: Là giá trị của tài sản.  At : Thu nhập ròng năm t.  T: Giá trị thu hồi năm n. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 10  t : Năm thứ (t =1,n)  n: Số năm hoạt động.  i: Tỷ lệ lãi đòi hỏi.  Thu nhập bằng nhau: [1  (1  i )  n ] T V  A  i (1  i ) n  V: Là giá trị của tài sản.  A : Thu nhập ròng hàng năm.  T: Giá trị thu hồi năm n.  n: Số năm hoạt động.  i: Tỷ lệ lãi đòi hỏi. 1.4 Các nguyên tắc áp dụng trong phƣơng pháp thu nhập.  Nguyên tắc đóng góp.  Nguyên tắc cung cầu  Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai. 1.5 Các bƣớc tiếp cận của phƣơng pháp thu nhập Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố có liên quan tác động đến thu nhập. Bƣớc 1: Ước tính tất cả các khoản chi phí tạo ra thu nhập để trừ khỏi thu nhập hàng năm như chi phí duy tu, sửa chữa…các khoản thuế phải nộp. Bƣớc 2: Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm. Chuyên Đề Tốt Nghiệp 11 Bƣớc 3: Xác định tỷ suất vốn hóa: Dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. Bƣớc 4: Áp dụng công thức chuyển hóa vốn để tìm ra giá trị của bất động sản. 1.6 Các trƣờng hợp áp dụng Phương pháp thu nhập dung để đánh giá giá trị thị trường của các tài sản tạo ra thu nhập, và thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. Nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó, dưới hình thức một thu nhập thuần với suất lợi tức có thể chấp nhận được. Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho những tài sản mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua thời gian. Những bất động sản phù hợp với phương pháp thu nhập gồm:  Trung tâm thương mại.  Khu công nghiệp.  Trung tâm mua bán.  Khách sạn, nhà trọ. 1.7 Ƣu nhƣợc điểm của phƣơng pháp  Ưu điểm: Phương pháp vốn hóa thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của tài sản trên cơ sở phân tích các thương vụ bán các tài sản tương tự. Việc phân tích các thương vụ này cần phải chứng minh dự đoán về khả năng thu nhập từ tài sản Chuyên Đề Tốt Nghiệp 12 hiện tại và tương lai, và phản ánh mức lãi đầu tư thích hợp cho loại rủi ro của đầu tư. Lợi thế của phương pháp thu nhập là công thức tính toán đơn giản, dễ hiểu. Có độ chính xác tương đối khá khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.  Nhược điểm: Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng gặp phải những hạn chế giống như phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp vốn hóa phụ thuộc nhiều vào các số liệu lịch sử. Về mặt lịch sử, tỷ lệ vốn hóa và tổng lợi nhuận thay đổi theo thời gian, tính cứng nhắc của phương pháp vốn hóa (một tỷ lệ vốn hóa cố định) gây khó khăn cho việc tính toán sự thay đổi mức sinh lợi trong trung và dài hạn và có thể đánh giá quá cao hoặc quá thấp giá trị tại một thời điểm cho trước trong chu kỳ của thị trường. Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được. 1.8 Các dạng thẩm định bằng phƣơng pháp thu nhập  Toàn quyền sử dụng  Theo hợp đồng cho thuê  Toàn quyền sử dụng được thu hồi lại Chuyên Đề Tốt Nghiệp