Tài liệu ứng dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 nguyễn văn trối và 223 hoàng văn thụ

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ***** CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi và 223 Hoàng Văn Thụ GVHD : TS. Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH : Võ Tá Chiến LỚP : TĐG03 - K33 MSSV : 107210901 Tp.Hồ Chí Minh, Tháng 04 năm 2011 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Lời cảm ơn Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy cô trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình dạy dỗ, chỉ bảo em trong suốt 4 năm học tập tại trường, giúp em trau dồi thêm các kỷ năng, kiến thức, tự tin bước vào cuộc sống. Đặc biệt cảm ơn cô Nguyễn Quỳnh Hoa đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp. Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong công ty thẩm định giá Việt Nhất đã giúp đỡ, chỉ bảo, tạo điều kiện cho em được tiếp xúc với công việc thực tế. Chúc các anh chị luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộcsống. Chúc công ty ngày càng phát triển. Một lần nữa xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên thực hiện Võ Tá Chiến Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN ***** ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ***** ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa MỤC LỤC ***** Lời mở đầu .............................................................................................................. 1 Chương 1: Cở sở lý luận .......................................................................................... 3 1.1 Tổng quan về thẩm định giá ............................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm .......................................................................................... 3 1.1.2. Đối tượng thẩm định giá ......................................................................... 3 1.1.3. Vai trò của thẩ m đinh ̣ giá ....................................................................... 4 1.1.4. Mục đić h của thẩ m đinh ̣ giá ................................................................... 4 1.1.5. Cơ sở giá tri ̣của thẩ m đinh ̣ giá ............................................................... 6 1.1.5.1. Giá trị thị trường ................................................................................. 6 1.1.5.1. Giá trị phi thị trường ........................................................................... 6 1.1.6. Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản ................................. 6 1.1.6.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất ............................................ 7 1.1.6.2. Nguyên tắc thay thế ............................................................................ 7 1.1.6.3. Nguyên tắc dự báo .............................................................................. 7 1.1.6.4. Nguyên tắc cung cầu .......................................................................... 7 1.1.6.5. Nguyên tắc đóng góp .......................................................................... 7 1.1.6.6. Nguyên tắc phù hợp ............................................................................ 8 1.1.6.7. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển ........................ 8 1.1.7. Quy triǹ h thẩ m đinh ̣ giá ......................................................................... 8 1.2. Tổ ng quan về bấ t đô ̣ng sản .............................................................................. 8 1.2.1. Khái niệm .............................................................................................. 8 1.2.2. Đặc trương của bất động sản ................................................................ 8 1.2.3. Thuô ̣c tiń h của bấ t đô ̣ng sản .................................................................. 9 1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ....................................... 10 1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiế p ............................................................ 10 1.2.4.2. Phương pháp chi phí ........................................................................... 12 1.2.4.3. Phương pháp thă ̣ng dư ....................................................................... 13 1.2.4.4. Phương pháp thu nhâ ̣p ........................................................................ 14 1.2.4.5. Phương pháp lơ ̣i nhuâ ̣n ....................................................................... 15 Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại hiện nay ở TPHCM. ............................................................. 17 2.1. Tổng quan về Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................ 17 2.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................. 17 GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Chuyên đề tốt nghiệp 2.1.2. Quy hoạch tương lai .............................................................................. 17 2.2. Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, cao ốc vă phòng, trung tâm thương mại tại Tp.HCM ..................................................................................... 18 2.2.1. Tiêu chí phân hạng cao ốc văn phòng .................................................. 18 2.2.2. Tổng quan về thị trường ....................................................................... 21 2.2.3. Đánh giá tiềm năng phát triển năm 2011 .............................................. 32 Chương 3: Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ ............................. 37 3.1. Giới thiệu về bất động sản ................................................................................ 37 3.1.1 Đặc điểm pháp lý ................................................................................... 37 3.1.2. Đặc điểm kỷ thuật ................................................................................. 37 3.2. Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá ................................................................... 40 3.2.1. Cơ sở giá trị ............................................................................................ 41 3.2.2. Nguyên tắc thẩm định ............................................................................ 41 3.2.3. Thờii điểm thẩm đinh ............................................................................. 41 3.2.4. Mục đích thẩm định ............................................................................... 41 3.2.5. Các phương pháp thẩm định .................................................................. 41 3.3. Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ ............................................ 41 3.3.1. Phương pháp so sánh ............................................................................. 41 3.3.1.1. Phân tích các bất động sản so sánh .................................................... 41 3.3.1.2. Thực hiện điều chỉnh và ước tính giá quyền sử dụng bất động sản ....................................................................................................... 43 3.3.2. Phương pháp thặng dư .......................................................................... 46 3.3.2.1. Phân tích thông số đầu vào ................................................................. 46 3.3.2.2. Ước tính tổng doanh thu của bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ .......................................................... 49 3.3.2.2.1. Ước tính doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư cao cấp ..................................................................................................................... 49 3.3.2.2.2. Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu thương mai – dịch vụ - văn phòng ........................................................................................ 55 3.3.2.2.3. Ước tính doanh thu từ việc cho thuê khu gửi xe ............................. 57 3.3.2.3. Ước tính tổng chi phí của bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi – 223 Hoàng Văn Thụ ....................................................................... 58 3.3.2.3.1. Chi phí xây dựng cao ốc .................................................................. 58 GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Chuyên đề tốt nghiệp 3.3.2.3.2. Ước tính chi phí quản lý và bán căn hộ chung cư cao cấp ............................................................................................................... 60 3.3.2.3.3. Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu thương mai – dịch vụ - văn phòng ........................................................................................ 61 3.3.2.3.4. Ước tính chi phí vận hành cho thuê khu gửi xe .............................. 62 3.3.2.4. Ước tính giá trị khu đất ...................................................................... 63 3.3.2.5. Nhận xét ............................................................................................. 63 3.3.2.6. Những hạn chế và khó khăn ................................................................ 64 Kết luận ..................................................................................................................... 65 Tài liệu tham khảo .................................................................................................... 66 Phụ lục ....................................................................................................................... 67 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa LỜI MỞ ĐẦU *****  Lý do chọn đề tài Ở Việt Nam hiện nay, nghề thẩm định giá đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá ở Việt Nam vẫn còn nhiều lĩnh vực thiếu hệ thống thông tin và phương pháp thẩm định còn nhiều tranh cải. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc định giá tài sản chính xác phù hợp với thực tế rất quan trọng, làm tăng thêm sự minh bạch thị trường để thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Trong giai đoạn phát triển và hội nhập, cùng với việc tăng trưởng kinh tế nhanh, nhu cầu mở văn phòng của các doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tăng cao và để đáp ứng được nhu cầu đó thì thị trường phải tạo ra một nguồn cung lớn và chất lượng. Chính vì vây, các dự án cao ốc văn phòng lần luợt được khởi công tại các vị trí trọng điểm. Từ đây dịch vụ thẩm định giá đất dự án cũng phát triển để đáp ứng thị trường. Khác với thẩm định giá nhà phố, đất nông nghiệp…thẩm định giá đất dự án xây dựng cao ốc văn phòng phức tạp và cần nhiều thông tin hơn. Để tìm hiển và làm rõ về vấn đề này tác giả đã tiến hành viết chuyên đề: “ Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá thẩm định bất động sản 146 Nguyễn Văn Trỗi và 223 Hoàng Văn Thụ”. Trong chuyên đề tác giả sẽ tìm hiểu, áp dụng các phương pháp thẩm định giá để tìm ra mức giá phù hợp.  Mục đích nghiên cứu Tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất dự án cao ốc văn phòng hiện nay.  Nội dung nghiên cứu của chuyên đề Chuyên đề gồm có 3 chương Chương 1: Cơ sở lý luận 1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Chương 2: Thực trạng thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại hiện nay ở TPHCM Chương 3: Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá để thẩm định bất động sản số 146 Nguyễn Văn Trổi – Hoàng Văn Thụ 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Chương 1: Cơ sở lý luận 1.1 . Tổng quan về thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm Ở nước ta khái niệm thẩm định giá xuất hiện vào khoảng năm 1995, là thuật ngữ dùng để diển đạt từ tiếng Anh là “Valuation” và “Appraisal”, có nghĩa là sự ước tính và có hàm ý là cho ý kiến của một chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Nguồn gốc của 2 thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Hiện nay, có rất những khái niệm Thẩm định giá khác nhau như sau:  Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Anh Quốc: “Thẩm định giá bất động sản là quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, trong những điều kiện của một thị trường nhất định là những phương pháp phù hợp”.  Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây Dựng và Bất Động Sản thuộc Đại học quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.  Ở Việt Nam, theo Pháp lệnh giá: “ Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị của tài Rsản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế”.  Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ước tính bằng tiền của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Qua các khái niệm nêu trên, ta có thể hiểu một cách tổng quát: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định cho một mục đích cụ thể trên cơ sở sử dụng các dữ kiện, các yếu tố của thị trường”. 1.1.2. Đối tượng của thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá là quyền tài sản. Trong hoạt động Thẩm định giá Quốc tế người ta thừa nhận và phân biệt quyền tài sản thành 4 loại:  Quyền tài sản bất động sản: Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý, tách biệt với thực thể vật chất của bất động sản, bao gồm các quyền, các khoản thu nhập liên quan đến quyền sở hữu bất động sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợp đồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền được hưởng lợi từ việc đầu tư khai thác hoặc sử dụng bất động sản. 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Quyền tài sản bất động sản cụ thể thường được biểu hiện trong một văn bản chính thức của Nhà Nước (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở) hay một hợp đồng ( như hợp đồng cho thuê, hợp đồng chuyển nhường quyền khai thác…).  Quyền tài sản động sản: Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền đến quyền sở hữu. Tài sản lợi tức khác với bất động sản, có thể là tài sản hữu hình hoặc vô hình.  Quyền tài sản doanh nghiệp: Quyền tài sản doanh nghiệp là giá trị của doanh nghiệp gắn với lợi nhuận mang lại từ hoạt động kinh doanh.  Lợi ích tài chính: Lợi ích tài chính là những khoản lợi nhuận thu được từ các giao dịch tài chính. Do đối tượng của thẩm định giá là quyền tài sản nên trước khi tiến hành Thẩm định giá cần phân biệt rõ các loại quyền tài sản và phải xác định chính xác quyền lợi nào được yêu cầu Thẩm định giá. 1.1.3. Vai trò của thẩm định giá Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của Nhà nước, quản lý việc mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê…tài sản công, tránh được việc làm thất thoát tài sản Nhà nước. Góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hoạch toán chính xác chi phí kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội. Góp phần phát triển và lành mạnh hóa các loại thị trường đầu vào của sản xuất (mặt bằng sản xuất, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu…) Là nhân tố góp phần phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật kinh tế thị trường. Góp phần thúc đẩy phát triển thị trường tài sản. Tuy nhiên ở nước ta do ngành thẩm định giá mới chỉ ở giai đoạn sơ khai nên đòi hỏi phải có sự quản lý của Nhà Nước nhằm đảm bảo tính hiệu quả, công bằng, ổn định đời sống kinh tế xã hội và chính trị của Quốc gia. 1.1.4. Mục đích của Thẩm định giá 4 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, trong đó có một số loại thường hay gặp sau đây: mục đích bảo quản tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…  Bảo quản tài sản. - Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản. - Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.  Mua bán tài sản đơn hạng mục.  Biến động chủ quyền tài sản của Doanh nghiệp. - Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh. - Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp. - Bán doanh nghiệp. - Cho thuê.  Chuyển nhượng bất động sản.  Bồi thường.  Thế chấp.  Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa. - Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu. - Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó củng có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá.  Hoạch toán kế toán. - Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…là lấy bản thân làm đối tượng ( ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhựng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành để tính giá thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần phải có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.  Nghiệp vụ thanh toán. - Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà 5 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.  Phục vụ tư vấn. - Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn. Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh. - Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là: + Kiện tụng + Giúp cho việc hoạch toán kế toán 1.1.5. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 1.1.5.1. Giá trị thị trường “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” ( Quyết định 24/2005 QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của BTC về việc ban hành 03 tiêu chẩn thẩm định giá Việt Nam). 1.1.5.2 Giá trị phi thị trường “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…” ( Quyết định 77/2005QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn định giá Việt Nam). 1.1.6. Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản 1.1.6.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất cho một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản tối ưu là nền tảng xác định giá trị thị trường của nó. 1.1.6.2. Nguyên tắc thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mới tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Người thận trọng sẽ không trã giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mới tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Nghĩa là người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng trừ khi do điền kiện đất thời gian không thuận lợi và rủi ro. 1.1.6.3. Nguyên tắc dự báo Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động sản trong tương lai có tác động tới giá trị của bất động sản. Vì vậy cần phải dự báo được sự biến động của các yếu tố này trong thẩm định giá được chính xác. 1.1.6.4. Nguyên tắc cung cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm tiến hành thẩm định giá. Chú ý đến sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương chính sách của nhà nước… 1.1.6.5. Nguyên tắc đóng góp Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản. Nguyên tắc này vận dụng khi tiến hành điều chỉnh giá trị của những bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định. 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa 1.1.6.6. Nguyên tắc phù hợp Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó cần phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tôt nhấp và hiệu quả nhất. 1.1.6.7. Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí liền kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Người thẩm định phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoách định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả. 1.1.7. Quy trình thẩm định giá Các bước thực hiện trong quá trình thẩm định giá Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. 1.2 Tổng quan về bất động sản 1.2.1. Khái niệm: “Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đố, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” (theo điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995). 1.2.2. Đặc trương của bất động sản: 8 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa  Khã năng co giản của cung bất động sản kém Với tính khan hiếm của bất động sản đã tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu của con người. Khã năng co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu của con người. Khã năng co giãn của cung bất động sản kém thể hiện ở các mặt như sự phát triển của đất đai (cung) luôn bị hạn chế với các điều kiện về tự nhiên, môi trường và việc phân phối đất đai hữu dụng cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất trong thời kỳ. Ngoài ra việc xây dựng công trình trên đất cũng tốn nhiều thời gian, công sức, tiền bạc.  Thời gian mua bán kéo dài, chi phí giao dịch cao Bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch mua bán cần phải được cân nhắc, phải có thời gian xem xét cụ thể về vật chất, các yếu tố pháp lý của bất động sản. Ngoài ra thời gian giao dịch còn bị chi phối bởi cơ chế hành chính của thủ tục chuyển quyền sở hữu.  Khã năng thanh khoản kém Giá trị bất động sản cao cộng thêm thời gian mua bán dài dẫn đến khã năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. Mặt khác do cuộc sống con người gắn liền với bất động sản nên ngoại trừ những trường hợp đặc biệt có nhu cầu cần thiết yếu chủ tài sản mới chịu thay đôi.  Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của Quốc gia. Do đó Nhà nước phải thường xuyên can thiệp, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. Điều này thể hiện qua việc Nhà nước chỉ cấp cho người dân quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt thì thông qua các công cụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các chính sách quy hoạch đất đai. 1.2.3. Thuộc tính của bất động sản  Tính bất động Bất động sản không thể di chuyển từ nơi này qua nơi khác, mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá trị của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí, đặc điểm của nó và thường mang đậm tính chấp 9 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa địa phương. Do đó để định giá đúng giá trị của bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu thị trường nơi bất động sản tọa lạc.  Tính đa dạng Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô của lô đất và các tài sản trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thườngnhà ít có hai bất động sản nào giống hết nhau. Do đó giá trị của các bất động sản thường rất khác nhau, gắn liền với đặc điểm cụ thể của các bất động sản đó. Ví dụ giá trị nhà biệt thự khác giá trị nhà phố, giá trị nhà trệt khác giá trị nhà có lầu, giá trị đất nông nghiệp khác giá trị đất thổ cư, giá trị đất vuông vức khác giá trị đất nở hậu…Thẩm định viên khác phải xem xét kỹ lưỡng các đặc điểm của bất động sản trước khi thẩm định để đưa ra kết quả chính xác nhất  Tính khan hiếm Diện tích đất đai hữu dụng là có giới hạn, sự phát triển đất đai hữu dụng cũng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, giữa đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh và đất ở, trong khi đó dân số thì ngày càng tăng lên, do đó nhu cầu về nhà ở đất đai của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo ra sự khan hiếm trên thị trường. Chính sự khan hiếm của bất động sản nên giá trị của bất động sản thường bị đẩy lên cao hơn giá trị thực, đôi khi tạo ra những cơn sốt giá. Có thể khắc phục tình trạng khan hiếm đất đai bằng cách tận dụng chiều cao của khoảng không gian (như xây nhà cao tầng…).  Tính bền vững Đất đai và các tài sản gắn liền với đất có tính bên vững rất cao do đời sống của con người luôn gắn liền với đất nên việc xây dựng cải tạo luôn hướng đến mục đích lâu dài, hàng chục hàng trăm năm. Tính hữu dụng của bất động sản vẫn luôn được bồi đắp, cải tạo nên có hiệu quả kinh tế lâu dài. Giá trị của bất động sản chỉ có thể tăng lên chứ không thể giảm xuống. 1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Trong việc sử dụng các phương pháp để thẩm định giá không có phương pháp nào là chính xác mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Cùng các phương pháp khác được sử dụng để kiểm tra hoặc hổ trợ. 1.2.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 10 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa  Khái niệm: Là một hình thức xác định giá trị của bất động sản bằng cách so sánh với các bất động sản tương đồng đã được giao dịch hoặc đang giao dịch trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá.  Cơ sở lý luận: Giá trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản cùng loại đã được giao dịch hoặc đang giao dịch trên thị trường.  Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh: Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.  Các trường hợp áp dụng Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn hay các cao ốc thương mại. Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản. Tuy nhiên khi xác định tiền cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư thực hiện.  Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần cận với thời điểm thẩm định giá mà có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá về các yếu tố chủ yếu và các thông số kỷ thuật chủ yếu. Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá mua bán thực tế của các tài sản này có đáp ướng nội dung giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày18/4/2005 của Bộ trưởng bộ tài chính hay không và đảm bảo rằng tài sản này có thể so sánh được hay không. Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được, thích hợp (ít nhất phải từ 3 tài sản trở lên). Bước 4: Xác định sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm xuống) bằng số tuyệt đối hoặc tương đối. Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của tài sản cẩn thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. “Giá trị bất động sản = Giá trị đất + Giá trị công trình xây dựng”  Ưu điểm: 11 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và dễ thực hiện cho thẩm định viên lẫn không phải thẩm định viên.  Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin không có những thông tin về giá giao dịch của các tài sản có thể so sánh được thì không thể thực hiện. Các dữ liệu mang tính lịch sử. Tính hợp lý và chính xác phù thuộc vào các điều kiện để có thể so sánh được. 1.2.4.2. Phương pháp chi phí  Khái niệm: Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mau đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của một bất động sản có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.  Phạm vi áp dụng: Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản chuyên dùng, các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản mà các tài sản so sánh tuy đồng dạng nhưng có qua nhiều yếu tố khác nhau, hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm, thẩm định giá tài sản kiểm tra đấu thầu.  Các bước thực hiện: Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống. Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất. Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá. 12 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của công trình xây dựng (= Tổng giá trị công trình xây dựng mới – Khấu hao tích tụ đối với công trình xây dựng hiện có).  Ưu điểm: Phương pháp này cung cấp cho ta chỉ số về giá trị đáng tin cây nhất đối với những tài sản hữu hình khi không có sự xuất hiện của thị trường thứ hai.  Nhược điểm: Phương pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trường để so sánh nên cũng gặp phải những hạn chế giống như phương pháp so sánh. Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị. Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp nay. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, cộng tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản. Việc ước tính khấu trừ tích lũy có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp nào được áp dụng rộng rãi để ước tính khấu trừ. 1.2.4.3. Phương pháp thặng dư  Khái niệm: Bất động sản tạo ra thu nhập là một dạng tài sản đầu tư, và xét theo quan điểm đầu tư thì khã năng sinh lợi là yếu tố then chố ảnh hưỡng đến giá trị tài sản. Một nhà đầu tư vào bất động sản mang lại thu nhập bỏ ra một số tiền ngày hôm nay hy vọng sẽ nhân được một số tiền lớn hơn trong tương lai. Phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các cách thức, kỹ thuật và phép tính toán học mà nhà thẩm định giá sử dụng để phân tích khã năng sinh lợi của tài sản, ước tính thu nhập tạo ra bởi bất động sản và chuyển đổi các thu nhập này thành một chỉ dẫn giá trị hiện tại của tài sản.  Cơ sở lý luận: 13