Tài liệu Trả lời các câu hỏi về đồ án kinh tế đầu tư

TRẢ LỜI CÁC CÂU HỎI VỀ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ I. VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG ....................................................................................................................... 1 II. VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ.......................................................................................................................... 5 III. VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ ............................................................................ 6 IV. VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC ..................... 10 V. VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ .................................................................................................. 12 VI. VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG .................................................................................... 12 VII. VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG ................................................................................................................ 13 VIII. VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ...................................................................... 15 IX. VỀ TÍNH KHẤU HAO............................................................................................................................... 16 X. VỀ TÍNH CHI PHÍ ẢN XUẤT KINH DOANH VÀ DOANH THU ...................................................................... 21 XI. VỀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN VÀ LÃI UẤT TỐI THIỂU CHẤP NHẬN ĐƯỢC ................................................... 21 XII. VỀ PHÂN TÍCH AN TOÀN TÀI CHÍNH ..................................................................................................... 24 XIII. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC ............................................................................................................................. 25 XIV. ĐỌC THÊM VỀ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ .............................................................. 25 I. VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG V Cô cho em hỏi về cách tính tính diện tích sàn xây dựng ? Các bộ phận ban công ( loại có mái che hoặc không có mái che),logia,sân thượng,sân trước ,sân sau thì tính theo nguyên tắc nào? Diện tích sàn xây dựng không gồm diện tích của mái nhà đúng không cô? tại sao lại không tính ạ?? Trả lời: - Tổng diện tích sàn của toà nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Các tầng có thể bao gồm các tầng nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, các tầng phía trên mặt đất, tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật hoặc sàn để làm kho chứa. - Các diện tích sàn được che phủ không được quây kín hoặc chỉ được quây kín một phần và không có bộ phận quây (ví dụ, ban công kín (lôgia)), được tính theo hình chiếu theo chiều thẳng đứng của các giới hạn phía ngoài bộ phận che bên trên. - Diện tích sàn thực không xác định cho các không gian sau o Khoảng trống giữa mặt đất và mép ngoài của toà nhà, ví dụ bờ hè; o Khoảng trống bên trong các mái thông gió; o Diện tích mái không dành cho giao thông đi bộ mà chỉ dùng cho mục đích bảo trì. V Khi tính về giá xây dựng của dự án (GXD) thì trong tài liệu thầy đưa công thức là: GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + …+ GXDCTn Trong đó : GXDCT = SXD*N +GCT-SXD (1) Em không thấy xuất hiện của thuế VAT là sao ạ, vì em thấy có người lại tính theo công thức n G XDCPT   gXD (1  T GTGT ) i i 1 XD (2) Với TXDGTGT là thuế suất thuế GTGT Còn GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gía xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Cô giáo có thể giải thích rõ hơn cho bọn em đc ko ạ? GCT-SXD gồm những loại nào ạ? Bọn em ko hiểu về sự giải thik này lắm! Trả lời: Cả hai công thức đều đúng em ạ. a) Về phía công thức mà thầy hướng dẫn các em: GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + …+ GXDCTn Trong đó : GXDCT = SXD*N +GCT-SXD (1) - SXD là suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án và đã bao gồm VAT rồi em ạ. - N: chính là năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án (ví dụ: với các nhà A, B, C, D thì là số m2 sàn xây dựng) - GCT-SXD: : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gía xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án ( gia cố đặc biệt về nền móng công trình (nếu có))  Như vậy công thức (1) là để các em tính chi phí xây dựng cho từng hạng mục công trình b) Còn theo công thức n G XDCPT  g i 1 i XD (1  t GTGT ) (2) XD Thì - giXD - Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i - n – Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án - Đối với những hạng mục thông dụng thì giXD được tính như sau: giXD = Si x Pi - Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i; - Si - diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục) Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì giXD tính như phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục. XD -Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp. t GTGT  như vậy ở công thức số (2) các em tính chi phí xây dựng chưa gồm VAT trước (theo suất chi phí xây dựng chưa gồm VAT) rồi sau đó tính thêm VAT. Còn theo công thức (1) thì suất chi phí xây dựng được sử dụng đã bao gồm VAT rồi. c) Trong phạm vi đồ án này, các em có thể bỏ qua GCT-SXD d) Ngoài các hạng mục chính là nhà A, B, C, D đã cho sẵn quy mô theo đề bài. Khi quy hoạch tổng mặt bằng các em có thể bố trí thêm các hạng mục khác như nhà bảo vệ, nhà quản lý, sân thể thao, bể bơi, đường giao thông, hệ thống cấp điện ngoài nhà, hệ thống cấp nước ngoài nhà, hàng rào, cổng chính, cổng phụ, vườn hoa bãi cỏ, cây xanh, cây cảnh, san lấp mặt bằng... Các em có thể tham khảo suất chi phí xây dựng và thiết bị của một số hạng mục nêu trên trong tập suất vốn đầu tư. Những hạng mục nào không có S XD thì các em tham khảo số liệu thực tế. e) SXD các nhà các em lấy theo SXD nhà biệt thự. V Khi tính suất chi phí xây dựng để xác định chi phí xây dựng các hạng mục, các em cần lưu ý là lấy suất chi phí xây dựng tại thời iểm lập dự á Hiện nay một số địa phương (như TP Hồ Chí Minh) đã có ban hành tập suất vốn đầu tư mới nhất. Còn nếu địa phương đặt dự án của các em chưa có thì có thể sử dụng Tập suất vốn đầu tư mới nhất do Bộ xây dựng công bố. Lưu ý khi sử dụng số liệu ở tập suất vốn đầu tư này các em cần điều chỉnh về mặt bằng giá tại thời iểm lập dự á Việc điều chỉnh bằng cách sử dụng chỉ số giá phần xây dựng (lưu ý là chỉ số giá phầ xây dự g chứ khô g phải chỉ số giá xây dự g cô g trì h) Các em sử dụng các số liệu để tính ra chỉ số giá xây dự g liê hoà bì h quâ để phục vụ cho việc tính toán. Tùy theo số liệu sưu tầm được mà tính chỉ số giá xây dựng liên hoàn bình quân theo quý hay theo tháng, theo năm. Các em lưu ý khi tí h chỉ số giá liên hoàn bì h quâ thì bì h quâ ở ây là bì h quâ nhân chứ không phải bình quân cộng. Ví dụ: Cho chỉ số giá năm 2011 là 100%, chỉ số giá tháng 1,2,3 /2012 lần lượt là 100,14%; 100,33%; 100,48% chỉ số giá liên hoàn của tháng 2/2012 so với tháng 1/2012 là 100,33%/100,14% = 100,19% chỉ số giá liên hoàn của tháng 3/2012 so với tháng 2/2012 là 100,48%/100,33% = 100,15%  chỉ số giá liên hoàn bình quân tháng là = 100 ,19%x100 ,15% =100,17% Chỉ số giá liên hoàn bình quân cũng có thể quy đổi sang các thời đoạn khác nhau như sau: 4 I năă  I quý  I tháng 12 V - Bảng chi phí xây dựng không cần thuyết minh dài dòng về việc xác định đơn giá các hạng mục như thế nào vì đơn giá đã thể hiện rất rõ trong bảng - . Nhiều bạn lấy Sxd của các hạng mục nhà biệt thự thì có điều chỉnh về mặt bằng giá tại thời điểm lập dự án nhưng các hạng mục khác thì không điều chỉnh. - Nhiều bạn nhầm lẫn suất vốn đầu tư với suất chi phí xây dựng. II. VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ V Về phần tính chi phí thiết bị của dự án: a) Về chi phí mua sắm thiết bị Trong phạm vi đồ án này, các em căn cứ vào số lượng nhà, mặt bằng nhà và tiêu chuẩn về trang bị thiết bị để tính toán ra số lượng và loại thiết bị yêu cầu. Sau đó tham khảo giá thực tế trên thị trường để tính được chi phí mua sắm thiết bị Các em cần phải tìm hiểu giá mua thiết bị đã bao gồm VAT hay chưa để bổ sung VAT (nếu có). b) Về chi phí lắp đặt thiết bị Về phần lắp đặt thiết bị: các em có thể tính căn cứ theo đơn giá lắp đặt thiết bị ( hoặc )/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt. Các em lưu ý là giá trị thiết bị các em lấy giá trị trước VAT  để tính ra chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế trước  rồi mới bổ sung VAT của công tác lắp đặt thiết bị sau (vì có thể thuế suất VAT khi mua sắm thiết bị và lắp đặt thiết bị là khác nhau) V Xác định số lượng thiết bị cho dự án như thế nào. Trả lời: Khi xác định số lượng thiết bị cho dự án, các em tham khảo Phụ lục số 1: Quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch và Phụ lục số 2: Nhu cầu trang thiết bị đối với biệt thự dùng cho nghỉ cuối tuần quy mô 64 phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế 3 sao Trong bản vẽ được cung cấp có mặt bằng các nhà trong đó chỉ rõ các loại phòng trong nhà (phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn...)  các em có thể thống kê ra số lượng phòng từng loại và lập danh mục số lượng thiết bị cho từng loại phòng  từ đó tính ra số lượng thiết bị của dự án. Các em lưu ý là cần bổ sung thêm các thiết bị chung của dự án (ở ngoài mỗi nhà) ví dụ: thiết bị cho ban quản lý, phòng bảo vệ, thiết bị khác chung cho cả dự án như thiết bị liên quan đến hệ thống điện, nước, viễn thông của dự án... Ngoài ra các em cần phân biệt giữa thiết bị và vật liệu (vật liệu thì đã tính trong chi phí xây dựng rồi) (tham khảo thông tư số 17/2000/TT-BXD ngày 29/12/2000 về hướng dẫn phân loại vật liệu tính vào chi phí trực tiếp trong dự toán xây lắp công trình xây dựng). Rất nhiều em khi tính toán đã coi chậu rửa, xí bệt, bình nóng lạnh, vòi rửa... là thiết bị là không đúng. III. VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ V Khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các em cần dùng các văn bản mới nhất: - Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Ngoài ra các địa phương sẽ có văn bản riêng quy định về giá các loại đất trên địa bàn, về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.  các em cầ sưu tầm các vă bả riê g của ịa phươ g ặt dự á của các em ể phục vụ làm ồ á V Lưu ý khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Theo quy định tại thông tư 04/2010/TT-BXD thì chi phí bồi thường, hỗ trợ - Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác; - Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; - Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; - Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có); Với ồ á ày, các em giả thiết là bồi thườ g, giải phó g mặt bằ g mả h t ruộ g, khô g có tái ị h cư và chủ ầu tư thực hiệ ứ g trước ti bồi thườ g, hỗ trợ, tái ị h cư và ki h phí tổ chức thực hiệ bồi thườ g, giải phó g mặt bằ g  Ví dụ, nếu địa phương đặt dự án của các em là Hà Nội thì khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong đồ án gồm các chi phí sau đây: Theo điều 4 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bao gồm: 1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu hồi (các em lưu ý rằ g hỗ trợ là khi khô g ủ i u kiệ tro g ồ á ược bồi thườ g thì ược xem xét hỗ trợ)  ày các em tí h là ược bồi thườ g bằ g ti Theo điều 8 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Nhà nước thu hồi đất của người được sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất” Và theo điều 12 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND thì “Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND thành phố quy định và công bố, khô g bồi thườ g theo giá t sẽ chuyể mục ích sử dụ g”  hư vậy các em tí h bồi thườ g bằ g giá trị quy sử dụ g t tí h theo giá t ô g ghiệp Thời iểm quyết ị h thu hồi t l y luô theo thời iểm các em lập dự á cho thuậ tiệ 2. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi (tro g ồ á ày là lúa) 3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và các hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất (tro g ồ á hỗ trợ ào tạo chuyể ày các em tí h hỗ trợ ổ ổi gh , r t hi u em thiếu hỗ trợ ổ ị h ời số g, ị h ời số g) Theo điều 39 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống”, “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở”, “mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 1 tháng theo thời giá trung bình ở Hà Nội tại thời điểm hỗ trợ do Sở Tài Chính công bố”  các em giả thiết là các hộ dâ bị thu hồi toà bộ diệ tích t a g sử dụ g, khô g phải di chuyể chỗ ở hé Số hâ khẩu thì tự giả thiết l y Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ... ược hỗ trợ bằ g ti ể chuyể ổi gh ghiệp và tạo việc làm bằ g 0 lầ giá t ô g ghiệp quy ị h ối với diệ tích t ô g ghiệp thực tế bị thu hồi...” 4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư (tro g ồ á ày khô g có) 5. Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư: Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”, “kinh phí này được phân bổ như sau: tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) được sử dụng 60% tổng mức dự toán được duyệt”  hư vậy ếu các em tí h phầ chi phí ày thì l y 0%x % tổ g ki h phí bồi thườ g, hỗ trợ hé 6. Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);  ồ á ày giả thiết khô g có 7. Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); Các em lưu ý, dự án này được giả thiết là thuê đất hàng năm. Lưu ý rằng trong tổng mức đầu tư thì chỉ tí h ti sử dụ g t tro g thời gia xây dự g thôi, chứ không phải trong giai đoạn vận hành. Tuy nhiên theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: "3. Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì ược trừ số ti phải ộp theo phươ g á ã ứ g trước vào ti thuê t ược duyệt; Mức ược trừ khô g vượt quá số ti thuê t phải ộp Số ti bồi thườ g, hỗ trợ, tái ị h cư và ki h phí tổ chức thực hiệ bồi thườ g, giải phó g mặt bằ g cò lại chưa ược trừ vào ti vào vố thuê ầu tư của dự á " "1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm: t phải ộp ( ếu có) ược tí h Số ti ã ứ g trước ( ếu có) v bồi thườ g, hỗ trợ, tái ị h cư và ki h phí tổ chức thực hiệ bồi thườ g, giải phó g mặt bằ g theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, ược quy ổi ra số ăm, thá g tươ g ứ g phải ộp ti thuê t theo giá thuê t tại thời iểm xác ị h ti và ược xác ị h là số ăm, thá g ã hoà thà h việc ộp ti thuê t phải ộp kỳ ầu thuê t hà g ăm Số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”  hư vậy tro g ồ á ày Chủ ầu tư sẽ ược kh u trừ ti ứ g trước vào ti t phải ộp thuê bồi thườ g, hỗ trợ ã  các em giả thiết thuê đất trong vòng 25 năm và so sánh với tiền bồi thường, hỗ trợ các em đã tính ở trên xem có phải nộp tiền thuê đất không. Số tiền chưa khấu trừ hết thì được tính vào vốn đầu tư hình thành tài sản cố định của dự án (và ược kh u hao) Ví dụ 1: Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường hỗ trợ là 20 tỷ. Các em tính tiền thuê đất mỗi năm là 500 triệu  tổng tiền thuê là 0,5 x 25 = 12,5 tỷ  nghĩa là em không phải nộp tiền thuê đất nữa (trong cả giai đoạn xây dựng và vận hành)  phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa khấu trừ hết là 20 tỷ – 12,5 tỷ = 7,5 tỷ thì phần này sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án (nghĩa là em sẽ khấu hao 7,5 tỷ này còn 12,5 tỷ kia thì vẫn có mặt trong tổng mức đầu tư nhưng không khấu hao vì đã khấu trừ vào phần tiền thuê đất rồi) Ví dụ : Các em tính tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí bồi thường hỗ trợ là 20 tỷ. Các em tính tiền thuê đất mỗi năm là 1 tỷ  tổng tiền thuê là 1 x 25 = 25 tỷ  nghĩa là em không phải nộp tiền thuê đất trong 20 năm đầu tiên (bao gồm 2 năm xây dựng và 18 năm vận hành) còn 5 năm cuối cùng thì vẫn phải trả tiền thuê đất.  phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ đã khấu trừ hết và như vậy là hoàn toàn không phải khấu hao. V - Lưu ý khi tính tiền bồi thườ g tính tiền thuê t thì cần theo giá t thì các bạn cần lấy theo giá t ô g ghiệp. Còn khi t phi ô g ghiệp - Nhiều bạn khi tính toán kiểm tra thấy không phải nộp tiền thuê đất nữa (do đã được khấu trừ hết) nhưng vẫn đưa vào tổng mức đầu tư và chi phí sản xuất kinh doanh hàng năm là sai. - Lưu ý là nếu đươc khấu trừ tiền thuê đất trong thời gian xây dựng thì không đưa khoản này vào tổng mức đầu tư nữa vì sẽ bị trùng nhưng phầ giá trị của ti tro g thời gia xây dự g vẫ phải ược tí h vào vố sử dụ g t ầu tư hì h thà h tài sả cố ị h (TSCĐ) của dự á và phải kh u hao. V 0 thưa cô cô cho em hỏi là khi tính tiền thuê đất ta tính cho 25 năm nhưng khi tính thời gian phân tích dự án là 17 năm nếu như số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bồi thường thì khoản tiền thuê đất còn lại từ năm thứ 18 đến năm thứ 25 sẽ tính vào đâu Trả lời: Bạn không đọc kỹ các ví dụ nêu trên của mình khi mình giải thích phần chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư rồi. êu cầu đọc lại. "1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm: Số ti ã ứ g trước ( ếu có) v bồi thườ g, hỗ trợ, tái ị h cư và ki h phí tổ chức thực hiệ bồi thườ g, giải phó g mặt bằ g theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, ược quy ổi ra số ăm, thá g tươ g ứ g phải ộp ti thuê t theo giá thuê t tại thời iểm xác ị h ti và ược xác ị h là số ăm, thá g ã hoà thà h việc ộp ti thuê t phải ộp kỳ ầu thuê t hà g ăm. Số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”  Những năm nào không được khấu trừ tiền thuê đất nữa thì người ta tiếp tục nộp bình thường. Giả sử bạn chỉ được khấu trừ 15 năm thôi chẳng hạn thì nghĩa là 2 năm cuối trong thời k phân tích dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất. Giả sử bạn được khấu trừ 17 năm chẳng hạn thì trong cả 17 năm phân tích dự án sẽ không xuất hiện khoản nộp tiền thuê đất nữa trong dòng tiền. Những năm từ 18 đến 25 thì bạn phải nộp bình thường nhưng vấn đề là những năm này không nằm trong thời k phân tích dự án  đâu cần quan tâm nữa. IV. VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC V Khi tính chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác các em cần bám sát văn bản hiện hành, chi phí nào tạm tính thì ghi rõ tạm tính. Các em đừng trình bày công thức nội suy dài dòng.... mà tập hợp vào bảng tính excel/ Lưu ý khi tí h các chi phí hư thiết kế, thẩm tra cầ tí h cho ầy ủ các hạ g mục, hi u em chỉ tí h riê g các hà A,B,C,D mà bỏ qua các hạ g mục khác Nếu muố tí h ơ giả , các em có thể gộp t t cả các hạ g mục thuộc dự á coi hư một cô g trì h và tí h cho ơ giả V Các em có thể tạm tính các chi phí khác còn lại = % so với các chi phí đã tính được chứ không lấy = 10-15% (Gxd +Gtb) – các chi phí qldự án, tư vấn, chi phí khác mà các em đã tính cụ thể. Vì nếu tính như vậy coi như em lấy luôn tổng chi phí quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (không bao gồm lãi vay + VLĐ ban đầu) = 10% - 15%(Gxd +Gtb)  nếu vậy còn tính cụ thể từng khoản mục làm gì nữa. V Nên đưa bảng tổng hợp chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác lên trước rồi mới đưa các bảng tính chi phí thiết kế, thẩm tra… ở sau để minh họa rõ cách tính các chi phí. Khi đó ở phần cột ghi phương pháp tính ở bảng tổng hợp, các bạn có thể chú thích chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra… được tính cụ thể theo bảng phụ nào (nhớ đánh số bảng) V Các chi phí cần được nêu chính xác tên trong văn bản quy định, không được tự ý viết tắt tên chi phí. Vốn lưu động ban đầu và lãi vay trong thời gian xây dựng là thuộc vào chi phí khác, không phải khoản mục riêng. V Công thức tính các chi phí cần thể hiện rõ các chi phí làm chi phí cơ sở để tính là trước thuế hay sau thuế. Ví dụ: tính Gqlda = fqlda x (Gxdtrth + Gtbtrth). Nhiều em chỉ ghi Gxd + Gtb là sai vì ghi như vậy là hiểu tính theo chi phí sau thuế. V. VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ Sinh viên lập tiến độ bỏ vốn chưa phù hợp: - Công việc xây dựng các hạng mục trong thời gian quá ngắn là không hợp lý. - Các công việc khác bố trí chưa hợp lý (công việc khác theo danh mục sinh viên lập chủ yếu xảy ra cuối giai đoạn thực hiện đầu tư nhưng lại để giàn trải và chia đều chi phí cho tất cả các quý) - Tốt nhất không cần phân nhóm các công việc thành chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện đầu tư… như sinh viên làm mà chỉ cần sắp xếp theo trình tự thời gian trên bảng tiến độ… Nếu có phân chia thì theo 2 giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư là được. - Khi lập tiến độ bỏ vốn để tính lãi vay trong thời gian xây dựng thì cần phân bổ đủ dự phòng 1 và dự phòng 2 rồi mới phân chia tự có và vay. Tránh trường hợp có đến mấy bảng chia “tự có” và “vay” với quy mô tiền khác nhau. Tính số tiền chủ đầu tư tự có và phải đi vay cũng phải tính trên phần đầy đủ dự phòng rồi. - Sinh viên phân bổ chi phí dự phòng chưa đúng: Sinh viên chia đều chi phí dự phòng 1 cho từng quý là không đúng mà cần phân bổ vào từng đầu việc một theo tỷ lệ 10%. - Khi đã lập tiến độ theo quý thì sinh viên tính dự phòng trượt giá theo quý luôn cho thuận tiện. Nếu đã tính dự phòng trượt giá theo tiến độ năm và sử dụng chỉ số giá theo năm mà lại suy ngược lại dự phòng trượt giá theo quý bằng cách chia đều là không đúng. - Nhiều em có bảng tổng hợp chi phí 1 quý  không cần bảng này mà đưa vào tiến độ bỏ vốn luôn VI. VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG Sinh viên tính lãi vay chưa đúng. Để làm phần này các em có thể tham khảo mục 4.2.2 trong bài giảng Kinh tế đầu tư của mình. Mình trích ở đây: Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như sau tùy vào phương thức vay vốn : a. Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn n n - t +1 V = ∑Vt. (1+i) t =1 b. Vốn vay được huy động ở cuối các thời đoạn (I.1) n n -t V = ∑Vt. (1+i) (I.2) t =1 c. Vốn vay được huy động dần trong các thời đoạn n V = ∑[ B.(1 + i) + Vt + t =1 Vt .i ] 2 (I.3) Trong đó : - V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ của dự án - Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t - i : lãi suất vay vốn của dự án - n : thời gian xây dựng - B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t VII. VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG V thưa cô cho em hỏi là khi ta tính dự phòng 1 và dự phòng 2 thì có tính vốn lưu động vào không , dự phòng 1 bao gồm chi phí khác mà trong chi phí khác có vốn lưu động ban đầu như vậy thì dự phòng 1 sẽ bao gồm cả vốn lưu động ban đầu có đúng không ah Trả lời: Dự phòng là tính cho mọi khoản mà em. Phát sinh khối lượng và trượt giá có thể ở mọi khoản mục chi phí mà. V cô ơi cho e hỏi. * Dùng 12 quý gần nhất để tính chỉ số giá liên hoàn bình quân. Như vậy mình sẽ lấy chỉ số giá từ quý 1 2010 đến quý 4 2012 để tính phải k a. Nhưng quý 2, 3, 4 năm 2012 người ta chưa công bố. Vậy mình có được lấy chỉ số giá xây dựng của những quý đấy bằng cách liên hoàn từ quý 1 2012 k. Hay mình k lấy 3 quý đấy mà chỉ những quý đã công bố thôi. nếu thế để được 12 quý gần nhất thì phải lấy từ quý 2 2009 a. * Sau khi tính được chỉ số giá liên hoàn bình quân thì mình lấy chỉ số này làm chỉ số giá của quý 1 2013 phải k. Hay là phải bình phương lên thì mới đúng. Vì e hiểu chỉ số giá liên hoàn bình quân là bình quân của tất cả những quý mình đưa vào tính. E cảm ơn cô! Trả lời: Các em sử dụng chỉ số giá liên hoàn của 12 quý gần nhất để tính bình quân.. Nếu không đủ số liệu thì tạm dùng những cái đã có vậy. Những quý nào chưa có số liệu thì khô g ược lấy số liệu liên hoàn từ những quý đã có. Khi đã có chỉ số giá liên hoàn bình quân thì em sử dụng chỉ số giá liên hoàn bình quân ấy để phục vụ tính toán chứ không phải đó là chỉ số giá của quý 1 năm 2013. Cụ thể hơn, các em hãy hình dung là chỉ số giá liên hoàn bình quân ấy là chỉ số giá mà em dự tính sẽ xảy ra trượt giá với tốc độ bình quân như vậy. V Các em tham khảo cách tính dự phòng trượt giá sau đây nhé: - GDP2: Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá:  V  L T GDP2 = t 1 t I vayt XDCTbq ΔI XDCT   1 t (I.4) Trong đó: o T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm); o t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T) o Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t; o LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t. o IXDCTbq: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng); o ΔI XDCT : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân năm đã tính Cách xác định chỉ số giá xây dựng công trình bình quân IXDCTbq như sau: (1) Chọn 3 năm gần nhất với thời điểm tính toán (không kể các năm có biến động giá bất thường). (2) Tính chỉ số giá liên hoàn của 3 năm đã lựa chọn bằng cách chia chỉ số giá xây dựng của năm sau cho chỉ số giá xây dựng của năm trước. (3) Tính trung bình nhân của các chỉ số giá liên hoàn vừa xác định ở bước 2 bằng cách lấy căn bậc 3 của tích các chỉ số giá liên hoàn. Ví dụ: tính chi phí dự phòng trượt giá cho một dự án được thực hiện trong 3 năm (kể từ năm 2010)  Trước hết tính chỉ số giá xây dựng công trình bình quân Chỉ tiêu 2005 Chỉ số giá xây dựng 143 Chỉ số giá xây dựng liên hoàn Chỉ số giá xây dựng bình quân 2006 2007 2008 2009 153 178 230 229 1,070 1,163 1,292 0,996 1,125  Tính dự phòng trượt giá cho dự án: Tiế Nội dung Năm Vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm (tỷ) ộ thực hiện dự án Năm Năm 1.000 2.000 1.000 Dự phòng trượt giá theo từng năm (tỷ) 125 531 424 Dự phòng trượt giá tích lũy (tỷ) 125 656 1.080 Tro g ồ á ày, các em làm tiế ộ phâ bổ vố theo quý thì cách tí h tươ g tự hư trê , chỉ có i u là em sẽ phải sử dụ g chỉ số giá xây dự g cô g trì h theo quý chứ khô g phải theo ăm VIII. VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN V Sinh viên xác định sai vốn đầu tư hình thành tài sản cố định và vốn đầu tư hình thành tài sản lưu động của dự án. - Lưu ý rằng đã là vố cố ị h của dự á thì khô g bao gồm VAT (xem lại KTXD 1). - Lưu ý rằng không phải toàn bộ phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được tính vào vốn cố định mà trong đồ án này chỉ đưa vào đó phần giá trị của chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng và phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất. Ví dụ: các em tính ra tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ là 30 tỷ. Các em tính ra tiền thuê đất mỗi năm là 1 tỷ nghĩa là 25 năm sẽ phải nộp 25 tỷ trong đó 2 tỷ là chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng và 23 tỷ còn lại là trong thời gian vận hành. Như vậy phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa được khấu trừ hết là (30 – 25) = 5 tỷ. Do đó: - Trong bảng tổng hợp tổng mức đầu tư phần Gbt,tđc sẽ có giá trị là 30 tỷ - Phần vốn cố định của dự án sẽ đưa giá trị phần tiền sử dụng đất trong thời gian xây dựng là 2 tỷ và phần phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa được khấu trừ hết là 5 tỷ. (tổng cộng là 7 tỷ) và các em sẽ khấu hao phần này. - Và trong dòng tiền khi phân tích dự án sẽ không có tiền thuê đất hàng năm nữa vì đã khấu trừ hết trong 15 năm vận hành V 0 Về VAT của G DP, GQLDA, GTV, GK Nhiều em lấy VAT của chi phí dự phòng và VAT của chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác theo tỷ lệ 10% là không đúng vì: - Với chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và chi phí khác thì có khoản mục sẽ không có VAT - Muốn tính GDP trước thuế các em phải tính theo các chi phí đã gồm VAT - Muốn tính GDP sau thuế các em phải tính theo các chi phí không bao gồm VAT V - Tổng mức đầu tư chỉ có 1 con số. Nhiều em đưa ra khái niệm “tổng mức đầu tư trước thuế” và “tổng mức đầu tư sau thuế” là không đúng. - Vốn lưu động ban đầu và lãi vay trong thời gian xây dựng là thuộc chi phí khác nhưng nhiều em lập bảng tính lại thể hiện đây là 2 khoản mục riêng. IX. VỀ TÍNH KHẤU HAO V Lưu ý khi tí h toá kh u hao 1. Lưu ý là trong đồ án này mốc 0 được lựa chọn khi phân tích dự án là vào thời điểm lập dự án và không kể đến trượt giá, lạm phát khi phân tích  do vậy các yếu tố đầu ra, đầu vào khi các em tính NPV và IRR đều không kể đến trượt giá và lạm phát. Do vậy khi tính khấu hao thì giá trị TSCĐ ể tí h kh u hao sẽ khô g bao gồm phầ dự phò g trượt giá nhé, mà chỉ tính phần dự phòng khối lượng thôi. 2. Trong đồ án môn học này, các em chia TSCĐ của dự án thành các loại sau: nhà cửa và vật kiến trúc; thiết bị; và các chi phí trừ dần - Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ là nhà cửa, vật kiến trúc (để tính khấu hao) bao gồm: o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí xây dựng, chi phí khảo sát phục vụ thiết kế, chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra thiết kế, chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công xây dựng, chi phí giám sát thi công xây dựng o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án, chi phí thẩm tra dự toán, chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán quyết toán, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí dự phòng khối lượng - Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ là thiết bị (để tính khấu hao) bao gồm: o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí thiết bị, chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị, chi phí giám sát lắp đặt thiết bị o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án, chi phí thẩm tra dự toán, chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán quyết toán, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí dự phòng khối lượng - Các chi phí tính vào chi phí trừ dần khác (để tính khấu hao): o Các chi phí tính trực tiếp là: lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp), tiền thuê đất trong thời gian xây dựng o Các chi phí chung cần phân bổ: là chi phí dự phòng khối lượng Các em có thể xem thêm thông tư 19/2011/TT-BTC quy định về quyết toán dự án hoàn thành (trang số 3) có nêu rõ: “ - Việc phân bổ chi phí khác cho từng tài sản cố định được xác định theo nguyên tắc: chi phí trực tiếp liê qua chu g liê qua ế ế tài sả cố ị h ào thì tí h cho tài sả cố ị h ó; chi phí hi u tài sả cố ị h thì phâ bổ theo tỷ lệ chi phí trực tiếp của từ g tài sả cố ị h so với tổ g số chi phí trực tiếp của toà bộ tài sả cố ị h ”  Nghĩa là khi xác định nguyên giá của các TSCĐ; đối với các chi phí tư vấn, chi phí khác, chi phí quản lý dự án : những chi phí nào trực tiếp liên quan đến tài sản cố định nào thì tính trực tiếp còn những chi phí nào là liên quan đến nhiều loại tài sản (chi phí chung) thì phải phân bổ. Các em có thể lập bảng xác định nguyên giá TSCĐ (để tính khấu hao) như sau: STT LO I T I SẢN V CHI PHÍ I NH C A, V T KIẾN TR C 1 NH C A 1.1 Các chi phí tí h trực tiếp Chi phí xây dựng Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế Chi phí thiết kế Chi phí thẩm tra thiết kế Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công xây dựng Chi phí giám sát thi công xây dựng 1.2 Các chi phí chu g cầ phâ bổ Chi phí quản lý dự án Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án Chi phí thẩm tra dự toán Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán Chi phí kiểm toán quyết toán Chi phí bảo hiểm công trình Chi phí dự phòng khối lượng T L PHÂN BỔ CHI PHÍ CHUNG (%) GIÁ TRỊ (TRI U ĐỒNG) STT LO I T I SẢN V CHI PHÍ Giá trị tài sả tí h kh u hao 2 … 3 … T L PHÂN BỔ CHI PHÍ CHUNG (%) GIÁ TRỊ (TRI U ĐỒNG) =(1.1) + (1.2) …. THIẾT BỊ II 1 THIẾT BỊ C THỜI GIAN KHẤU HAO N M 1.1 Các chi phí tí h trực tiếp Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị, Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 1.2 Các chi phí chu g cầ phâ bổ Chi phí quản lý dự án Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án Chi phí thẩm tra dự toán Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán Chi phí kiểm toán quyết toán Chi phí bảo hiểm công trình Chi phí dự phòng khối lượng Giá trị tài sả tí h kh u hao =(1.1) + (1.2) 2 THIẾT BỊ C THỜI GIAN KHẤU HAO 0 N M ….. III CHI PHÍ TR DẦN 1.1 Các chi phí tí h trực tiếp Lãi vay trong thời gian xây dựng,, Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp) Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng 1.2 Các chi phí chu g cầ phâ bổ Chi phí dự phòng khối lượng Giá trị tài sả tí h kh u hao =(1.1) + (1.2) Sau khi đã tính được nguyên giá các TSCĐ rồi thì em khấu hao theo thời gian khấu hao của tài sản. Thời gian khấu hao thì em tham khảo thông tư 203/2009/TT-BTC Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Trong thông tư này có quy định về khung thời gian sử dụng tài sản cố định. Em căn cứ vào khung thời gian này để lựa chọn thời gian khấu hao cho hợp lý. Khi lựa chọ thời gia kh u hao thì ối với thiết bị, em ê phâ hóm các thiết bị có cù g thời gia kh u hao ể tí h toá cho gọ gà g Có thể chia các hóm thiết bị có thời gia kh u hao ăm và hay 0 ăm Với hà cửa và vật kiế trúc thì hà cửa các em l y thời gia kh u hao vật kiế trúc khác thì gộp chu g lại l y thố g h t là và bả g kh u hao g ế ăm Các 0 ăm cho tiệ tí h toá gọ V cô ơ cho em hỏi là Khi tính khấu hao tài sản cố định thì những giá trị tài sản có giá trị nhỏ hơn 10 tr không được liệt kê vào bảng tính khấu hao thì sẽ được phân bổ vào đâu? Trả lời: Các tài sản có giá trị nhỏ hơn 10 triệu thì đâu đủ tiêu chuẩn xếp hạng tài sản cố định và như vậy thì sẽ không được khấu hao. V Trong đồ án của em khi tính chi phí thuê đất trong 25 năm thì số tiền nay lớn hơn số tiền bồi thường giải phóng mặt bằng ví dụ như nếu số tiền thuê đất của em là 25 triệu ,số tiền bồi thường 10 triệu, và mỗi năm thuê đất 1 triệu như vậy số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư sẽ là 15 triệu nhưng trong khi phân bổ vốn thì số tiền đem phân bổ là tiền thuê đất (15tr) hay là tiền giải phóng mặt bằng khi em tính khấu hao thì không kể tới tiền thuê đất vì số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bòi thường nên trong 10 năm t không phải thuê đất nhưng trong khoảng thời gian từ năm thứ 11 đến năm thứ 25 ta vẫn phải trả tiền thuê đất vậy lập luận trên có đúng không ah Trả lời: Em nói rằng “số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư sẽ là 15 triệu” là sai. Em nói “tính khấu hao thì không kể tới tiền thuê đất” cũng sai vì giá trị tiền thuê đất trong thời gian xây dựng vẫn phải tính khấu hao.