Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM
MỤC LỤC
*****
CHƯƠNG I..................................................................................................................3
PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................3
I.
LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU ĐỒ ÁN...................................................3
1. Lý do và sự cần thiết lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch tổng thể............3
2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đô thị đối với khu vực lập quy hoạch........4
II.
PHẠM VI RANH GIỚI KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH...........................5
III.
TÍNH CHẤT CHỨC NĂNG CỦA KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH..........5
IV.
CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH..............................................................6
1. Các cơ sở pháp lý............................................................................................6
2. Các nguồn tài liệu, số liệu..............................................................................8
3. Cơ sở bản đồ...................................................................................................8
CHƯƠNG II................................................................................................................. 9
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG...............................................9
I.
VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN................................................................9
1. Vị trí và giới hạn khu đất...............................................................................9
2. Điều kiện tự nhiên..........................................................................................9
II.
HIỆN TRẠNG..............................................................................................12
1. Hiện trạng sử dụng đất................................................................................12
2. Hiện trạng công trình kiến trúc...................................................................12
3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật.........................................................................12
4. Tình hình đầu tư phát triển trong khu vực quy hoạch..............................13
1
III.
ĐÁNH GIÁ CHUNG....................................................................................13
CHƯƠNG III.............................................................................................................15
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH CỦA ĐỒ ÁN............................15
I.
CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC........................................................15
II.
CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT............................................................17
CHƯƠNG IV.............................................................................................................18
ĐỀ XUẤT TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC..................18
VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT......................................................................................18
I.
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC...........................18
1. Cơ cấu sử dụng đất.......................................................................................18
2. Yêu cầu về không gian quy hoạch, kiến trúc..............................................22
II.
QUY HOẠCH MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT.............................23
1. Giao thông.....................................................................................................23
2. Chuẩn bị kỹ thuật.........................................................................................24
3. Cấp nước.......................................................................................................24
4. Cấp điện........................................................................................................24
5. Thông tin liên lạc..........................................................................................24
6. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường.......................................................25
CHƯƠNG V...............................................................................................................26
THÀNH PHẦN HỒ SƠ , KẾ HOẠCH....................................................................26
VÀ TIẾN ĐỘ TỔ CHỨC LẬP QUY HOẠCH........................................................26
I.
THÀNH PHẦN HỒ SƠ...................................................................................26
II.
KẾ HOẠCH VÀ TIẾN ĐỘ..........................................................................27
1. Thời gian và tiến độ thực hiện.....................................................................27
2
2. Tổ chức thực hiện.........................................................................................27
CHƯƠNG VI.............................................................................................................28
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................28
3
CHƯƠNG I
PHẦN MỞ ĐẦU
I.
LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU ĐỒ ÁN
1.
Lý do và sự cần thiết lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch tổng thể
Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh chủ trương mở rộng không gian đô thị theo
nhiều hướng, nhằm giải quyết một số vấn đề phát sinh do quá trình đô thị hóa sớm và
nhanh chóng gây ra. Quận 7 là một trong những khu vực chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi
quá trình mở rộng đô thị.
Dự án Khu nhà ở Đông Á thuộc Phường Phú Thuận – Quận 7, xung quanh khu
đất là các dự án đô thị đã và đang trong quá trình hình thành, phát triển, chẳng hạn
như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà ở Nam Long, Khu đô thị Saigon Peninsula
(Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị), Khu đô thị mới Nam thành phố (đặc biệt là
khu đô thị Phú Mỹ Hưng),… Ngoài ra, liền kề khu đất quy hoạch còn có một công
viên cây xanh (Khu di tích lịch sử Gò Ô Môi), mảng công viên cây xanh ven nhánh
rạch nằm về phía Nam đường Gò Ô Môi.
Khu nhà ở Đông Á được tiếp cận trực tiếp từ các tuyến giao thông chính của
Quận 7 như: đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ô Môi kết nối ra đường
Huỳnh Tấn Phát. Từ khu vực quy hoạch có thể di chuyển đến Công viên Mũi Đèn Đỏ,
trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, kết nối đến khu CBD của thành phố ở phía Bắc
và khu vực Cần Giờ ở phía Nam.
Nhận thấy tiềm năng về giá trị sử dụng đất và khả năng phát triển một khu nhà ở
tiện nghi, hiện đại tại khu đất dự án Khu nhà ở Đông Á, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông
Á đã tiến hành xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á và
được chấp thuận tại Quyết định số 27/QĐ – UBND ngày 02/05/2013 với diện tích khu
đất là 68.433,5m2.
Do thực tế triển khai dự án gặp khó khăn trong việc giải tỏa mặt bằng nên Công
ty Cồ phần Địa Ốc Đông Á tiến hành đề nghị chỉ thực hiện dự án trên phần diện tích
đất đã được đền bù, đồng thời có những thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và
được Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh công nhận là chủ đầu tư của dự án
Khu nhà ở Đông Á tại văn bản số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017.
4
Ngoài ra việc điều chỉnh hướng tuyến của các đường Phú Thuận và đường Đào
Trí theo các văn bản số 3540/VP – ĐTMT ngày 14/05/2014 của Ủy ban nhân dân
Thành phố và văn bản số 1521/UBND – QLĐT ngày 20/06/2012 của Ủy ban Nhân
dân Quận 7 làm cho diện tích của các lô phố D1, B1, C1 và X1 có sự thay đổi so với
đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà
Bướm đã duyệt trước đây.
Do ranh và diện tích khu đất thay đổi, tại văn bản số 1753/SQHKT – QHKV1
ngày 18/04/2018, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề nghị Công ty lập hồ sơ điều chỉnh tổng
thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nộp Ủy ban Nhân dân Quận 7 để được thẩm định,
phê duyệt theo quy định.
Dựa trên nội dung của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và các văn bản pháp
lý có liên quan đã ban hành, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á tiến hành thủ tục xin phê
duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á,
tạo cơ sở để chủ đầu tư tiến hành các bước tiếp theo.
2.
Mục tiêu và yêu cầu phát triển đô thị đối với khu vực lập quy hoạch
2.1.
−
Mục tiêu của đồ án
Xây dựng khu nhà ở có môi trường sống thích hợp, đúng tiêu chuẩn, tiện
nghi, hiện đại và có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, góp
phần hoàn thiện không gian cảnh quan đô thị và hệ thống hạ tầng đô thị của khu
vực Quận 7.
−
Tạo thêm quỹ nhà ở ổn định lâu dài đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về
nhà ở của người dân trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng của khu vực Quận 7
nói riêng và của Thành phố Hồ Chí Minh nói chung.
−
Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của khu đất.
−
Làm cơ sở pháp lý phục vụ công tác quản lý đô thị sau quy hoạch, gắn
kết với các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị tại các khu vực lân cận đã được
duyệt.
2.2.
−
Yêu cầu phát triển đối với khu quy hoạch
Phương án phát triển không gian đô thị được đề xuất phải xác định hợp
lý các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, phù hợp với tình hình phát triển chung của toàn
Quận 7. Xác định tính chất, quy mô cũng như giải pháp tổ chức không gian đối
5
với các công trình kiến trúc dự kiến xây dựng trong khu dự án, đảm bảo không
gian kiến trúc, cảnh quan của khu vực quy hoạch hài hòa với các khu vực lân
cận.
−
Kết nối hạ tầng đồng bộ trong phạm vi khu quy hoạch và các khu lân
cận.
−
Đáp ứng thực tế đầu tư, xác định kế hoạch khai thác giá trị sử dụng đất
một cách hợp lý và có hiệu nhất.
−
Tạo ra những căn cứ mang tính khoa học và có tính pháp lý, để trên cơ
sở đó tiến hành lập các chương trình, kế hoạch chi tiết cho việc thực hiện quy
hoạch, phát triển đô thị.
II. PHẠM VI RANH GIỚI KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH
Xác định theo bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày
10/01/2018 do Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc và Bản đồ Tấn Phát lập.
Phạm vi, ranh giới:
−
Phía Đông
: giáp đất thổ cư và đường Đào Trí, lộ giới 40m,
−
Phía Tây
: giáp đất thổ cư, đất trống và đường dự phóng,
−
Phía Nam
: giáp đường Gò Ô Môi, lộ giới 30m,
−
Phía Bắc
: giáp khu Di tích Gò Ô Môi.
III. TÍNH CHẤT CHỨC NĂNG CỦA KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH
1.
Tính chất của khu vực quy hoạch
Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía nam rạch Bà Bướm xác
định: ô phố B1 là khu nhà ở dự kiến xây dựng mới, ô phố D1 là đất hỗn hợp, ô phố X1
có chức năng là công viên cây xanh – TDTT, ô phố C1 có chức năng là công trình
công cộng.
Theo phương án quy hoạch đề xuất, khu quy hoạch được xác định là khu hỗn hợp
công trình công trình công cộng và khu nhà ở.
2.
Chức năng của khu vực quy hoạch
Khu quy hoạch gồm nhóm nhà ở chung cư với các chức năng hỗn hợp (căn hộ ở,
thương mại dịch vụ), công trình giáo dục và một phần công viên cây xanh – thể dục
thể thao thuộc khu Di tích Gò Ô Môi.
6
IV. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
1.
Các cơ sở pháp lý
−
Căn cứ các quy định hiện hành của nhà nước về quy hoạch xây dựng:
+ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc Hội khóa
XIII, kỳ họp thứ 7.
+ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc Hội
khóa XII, kỳ họp thứ 5.
+ Nghị định số 37/2010/NĐ – CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập,
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
+ Thông tư số 12/2016/TT – BXD ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng quy
định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô
thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
+ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng: QCXDVN
01:2008/BXD.
+ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị:
QCVN 07:2016/BXD.
+ Quyết định số 50/2011/QĐ – UBND ngày 12/07/2011 của Ủy ban Nhân
dân Thành phố về việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Thông báo số 2345/HD – SQHKT ngày 10/08/2011 của Sở Quy hoạch –
Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh về Hướng dẫn nội dung thành phần hồ sơ
thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Quy hoạch – Kiến trúc trong công tác
quản lý quy hoạch đô thị.
+ Quyết định số 5760/QĐ – UBND ngày 12/11/2012 của Ủy ban Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng
quận 7, tỷ lệ 1/5000.
−
Căn cứ các chủ trương đối với khu vực quy hoạch:
+ Văn bản số 507/CV – DAB ngày 29/06/2009 của Ngân hàng Đông Á về
việc Ủy thác cho Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á thực hiện dự án đầu tư xây
dựng nhà ở.
7
+ Quyết định số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010 của Ủy ban Nhân dân
Quận 7 về phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000
Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố
Hồ Chí Minh.
+ Văn bản số 2755/SGTVT – CTN ngày 19/05/2010 của Sở Giao thông
Vận tải Thành phố Hồ Chí Minh về việc xử lý các nhánh rạch dự án Khu nhà
ở - trung tâm thương mại tại phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 854/PCTT – KHVT ngày 22/02/2012 của Công ty Điện lực
Tân Thuận về việc thỏa thuận chủ trương cấp nguồn điện cho dự án Khu nhà ở
Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 34/QLĐTXDCT – KT1 này 24/02/2012 của Ban quản lý Đô
thị Xây dựng Công trình Quận 7 về việc xác định ranh mốc, tim tuyến đường
Phú Thuận và đường Đào Trí giáp Khu nhà ở Đông Á tại phường Phú Thuận,
Quận 7.
+ Văn bản số 0657/CPCNNB – KT ngày 05/03/2012 của Công ty Cổ phần
Cấp nước Nhà Bè về việc thỏa thuận đấu nối nguồn cấp nước cho Khu nhà ở
Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 5262/SQHKT – QHKV1 ngày 10/11/2016 của Sở Quy hoạch
– Kiến trúc về việc chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với khu đất tại phường
Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017 của Ủy ban Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công
ty Cồ phần Địa ốc Đông Á làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Đông Á, phường
Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 16/TC – QC ngày 18/01/2018 của Cục tác chiến về chấp
thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình.
+ Văn bản 1262/UBND-QLDT ngày 21/03/2018 của UBND Quận 7 về
việc Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á đề nghị phê duyệt nhiệm vụ QHCT tỷ lệ
1/500 Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 1530/SGTVT-CTN ngày 29/01/2018 về nắn chỉnh tuyến
rạch tại dự án Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7.
8
+ Văn bản số 1753/SQHKT – QHKV1 ngày 18/04/2018 ý kiến về hồ sơ
cấp Giấy phép quy hoạch khu đất có diện tích 54.275,3 m 2 tại phường Phú
Thuận, Quận 7.
2.
Các nguồn tài liệu, số liệu
Số liệu Bản đồ hiện trạng và tình hình thực tế của khu vực thiết kế quy hoạch chi
tiết do các cơ quan chức năng cung cấp.
3.
Cơ sở bản đồ
−
Hồ sơ Đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch
Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh (theo quyết định
số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010).
−
Bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày 10/01/2018 do
Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc và Bản đồ Tấn Phát lập.
−
Bản đồ xác định hướng tuyến các đường giao thông do các cơ quan chức
năng cung cấp.
9
CHƯƠNG II
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG
I.
VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN
1.
Vị trí và giới hạn khu đất
Khu đất quy hoạch tiếp cận trực tiếp với đường Phú Thuận, đường Đào Trí,
đường Gò Ô Môi thuộc phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể
như sau:
− Phía Bắc
: giáp khu Di tích Gò Ô Môi.
− Phía Nam
: giáp đường Gò ô Môi, lộ giới 30m.
− Phía Đông
: giáp đất thổ cư và đường Đào Trí, lộ giới 40m.
− Phía Tây
: giáp đất thổ cư, đất trống và đường dự phóng, lộ giới
24m.
Quy mô diện tích khu đất quy hoạch:
2.
54.275,3m2
Điều kiện tự nhiên
2.1.
Địa hình
Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng và thấp, hướng đổ dốc
không rõ rệt. Cao độ mặt đất hiện trạng (theo hệ cao độ chuẩn Hòn Dấu) như sau:
−
Khu kho ngân hàng Đông Á (đã san lấp) :1,5m – 2,0m
−
Khu vực đất dừa nước, cây tạp, đất trống : 0,25m – 1,0m
−
Đáy mương rạch
2.2.
: - 0,65m – - 0,1m
Khí hậu
Khu vực quy hoạch thuộc phân vùng khí hậu IVb của Việt Nam. Đặc điểm của
phân vùng khí hậu này là :
–
Nhiệt độ: bình quân 29,50C.
+ Tháng có nhiệt độ cao nhất: tháng 05 (400C).
+ Tháng có nhiệt độ thấp nhất: tháng 12 (230C).
–
Khí hậu: nhiệt đới chia thành 2 mùa rõ rệt – nắng và mưa
+ Mưa từ tháng 05 đến tháng 11.
10
+ Nắng từ tháng 12 đến tháng 04.
–
Độ ẩm: bình quân 75%
+ Cao nhất vào tháng 9: 90 %.
+ Thấp nhất vào tháng 3: 65 %.
–
Mưa: Lượng mưa trung bình trong năm là 159 ngày đạt 1.949mm (trong
khoảng từ 1.392 – 2.318mm).
–
Bức xạ: Tổng lượng bức xạ mặt trời trung bình 11,7Kcal/tháng.
+ Lượng bức xạ cao nhất : 14,2 Kcal/tháng.
+ Lượng bức xạ thấp nhất: 10,2 Kcal/tháng.
–
Lượng bốc hơi: khá lớn (trong năm là 1.350 mm) trung bình 37
mm/ngày.
–
Gió:
+ Thịnh hành trong mùa khô :
Gió Đông Nam chiếm 20-40 %.
Gió Đông chiếm 20-30 %.
+ Thịnh hành trong mùa mưa :
Gió Tây Nam chiếm 66 %.
2.3.
Thủy văn
Khu vực quy hoạch chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều
trên sông Nhà Bè. Bảng số liệu quan trắc mực nước trên sông Nhà Bè của trạm Nhà
Bè, thể hiện mối quan hệ giữa mực nước thấp nhất (H min) và cao nhất (Hmax) tương ứng
với tần suất P(%) như sau:
2.4.
Địa chất công trình – địa chất thủy văn
11
Khu vực có cấu tạo vùng đất phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét trộn
lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen. Sức chịu tải của nền đất thấp,
nhỏ hơn 0,7kg/cm2. Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất 0,5m.
Địa chất khu quy hoạch nằm trong mảng địa chất chung của khu vực Nhà BèBình Chánh, có đặc điểm mềm yếu, cấu tạo bởi trầm tích Eluvi bồi tích đệ tứ. Trên
mặt là lớp đất đắp với thành phần gồm cát, sét, đá dăm, sỏi thực vật dày khoảng 1m.
Còn lại địa chất khu vực hầu hết có cấu tạo địa tầng 03 lớp đất chính như sau:
Lớp 1: Lớp bùn sét hữu cơ màu xám đen, trạng thái mềm, lẫn cát và cây mục, bề
dày trung bình là 0,8m:
–
Thành phần hạt: sét 46%, bụi 36%, cát 18%.
–
Độ ẩm thiên nhiên: W%=72,2%.
–
Dung trọng thiên nhiên: n=1,52g/cm³.
–
Góc nội ma sát: Þ=4º.
–
Lực dính: C=0,094kg/cm
Lớp 2: Lớp cát sét màu xám đến vàng cứng vừa dày khoảng 1m:
–
Thành phần hạt : sét 17,5%, bụi 10,7%, cát 71,8%.
–
Độ ẩm thiên nhiên: W%=10,71%.
–
Dung trọng thiên nhiên: Yn=2.073g/cm³.
–
Góc nội ma sát: Þ=21o 39.
–
Lực dính: C=0,172kg/cm .
Lớp 3 : Lớp sét màu xám xanh, trạng thái dẻo nhão, bề dày trung bình 4m:
–
Thành phần hạt : sét 73%, bụi 16%, cát 11%.
–
Độ ẩm thiên nhiên: W%=57,75%.
–
Dung trọng thiên nhiên: Yn=1,575 g/cm³.
–
Góc nội ma sát: Þ=15o 41.
–
Lực dính: C=0,168kg/cm .
12
13
II. HIỆN TRẠNG
1.
Hiện trạng sử dụng đất
Khu quy hoạch có tổng diện tích tự nhiên là 54.275,3m 2 chủ yếu là đất trống, một
phần thuộc Khu di tích lịch sử Gò Ô Môi.
Hiện khu vực đang được đơn vị chủ đầu tư tiến hành quá trình san lấp.
2.
Hiện trạng công trình kiến trúc
Trước đây, trong phạm vi khu dự án có một số công trình kiến trúc bán kiên cố,
tạm bợ. Tuy nhiên, hiện nay các công công trình này đều đã được giải tỏa, san lấp để
chuẩn bị cho các bước triển khai dự án tiếp theo.
3.
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
3.1.
−
Giao thông
Giao thông đối nội: Hiện nay, trong phạm vi khu dự án không có đường
giao thông.
−
Giao thông đối ngoại: Khu vực quy hoạch nằm trong quy hoạch chung
của Quận 7 với hệ thống giao thông kết nối dự kiến lộ giới theo định hướng quy
hoạch như sau:
+ Đường Phú Thuận : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m)
+ Đường Đào Trí
: lộ giới 40m (8,5m + 10,5m + 2m + 10,5m + 8,5m)
+ Đường Gò Ô Môi
: lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m)
+ Đường dự phóng
: lộ giới 24m (6m + 6m + 6m +6m)
3.2.
Thoát nước mưa
Hiện nay, khu quy hoạch chưa có hệ thống thoát nước mặt, nước mưa chủ yếu
thấm tự nhiên xuống đất, chảy tràn trên mặt đất về chỗ trũng sau đó thoát ra các rạch
nhỏ.
Xung quanh khu quy hoạch hiện có hệ thống thoát nước chung nước mưa và
nước thải sinh hoạt được xây dựng dọc đường Gò Ô Môi (cống Ø800) xả ra rạch Tam
Đệ, cống qua đường 2B2000 trên đường Đào Trí, 2 cống qua đường 2Ø1200 trên
đường Phú Thuận.
14
3.3.
Cấp nước
Trong khu quy hoạch hiện nay chưa có mạng lưới phân phối nước máy. Tuy
nhiên, dọc đường Gò Ô Môi hiện có một tuyến ống cấp nước hiện trạng Ø200 xây
dựng năm 1974, thuộc hệ thống nhà máy nước Thủ Đức.
3.4.
Cấp điện và thông tin liên lạc
Dọc đường Gò Ô Môi hiện đã có hai đường dây trung thế 15 – 22kV nhận điện
từ trạm 110/22kV Nam Sài Gòn 1.
3.5.
Thoát nước thải và vệ sinh môi trường
Hiện nay, trong phạm vi khu dự án chưa có hệ thống cống thoát nước thải, chỉ có
tuyến cống thoát nước chung Ø800 trên đường Gò Ô Môi.
Khu vực quy hoạch chưa có công trình xử lý nước thải và chưa có hệ thống thu
gom rác.
4.
Tình hình đầu tư phát triển trong khu vực quy hoạch
Trong khu quy hoạch hiện chưa có dự án đầu tư.
Xung quanh khu đất dự án Khu nhà ở Đông Á là các dự án đô thị đã và đang
trong quá trình hình thành, phát triển như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà ở Nam
Long, Khu đô thị Saigon Peninsula (Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị)
III. ĐÁNH GIÁ CHUNG
−
Khu vực quy hoạch có ít công trình kiến trúc, chủ yếu là công trình bán
kiên cố và công trình tạm nên việc quy hoạch xây dựng khu nhà ở sẽ làm tăng giá
trị sử dụng đất.
−
Khu vực quy hoạch có một phần đất thuộc Khu di tích Gò Ô Môi và có
vị trí kế cận khu công viên Mũi Đèn đỏ đang trong quá trình hình thành. Những
không gian mở này vừa góp phần tạo ra cảnh quan đẹp cho khu vực, vừa nâng
cao chất lượng cuộc sống cho người dân sinh sống trong khu nhà ở mới.
−
Từ khu vực quy hoạch có thể di chuyển đến Công viên Mũi Đèn Đỏ ở
phía Đông và trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở phía Tây thông qua tuyến
đường Phú Thuận. Đường Gò Ô Môi kết nối khu vực quy hoạch với hai tuyến
đường Huỳnh Tấn Phát và đường Đào Trí, hai tuyến giao thông này kết nối đến
15
khu CBD của thành phố ở phía Bắc và khu vực Cần Giờ ở phía Nam. Điều đó
cho thấy mạng lưới giao thông tiếp cận với khu vực quy hoạch là rất thuận lợi.
−
Xung quanh khu quy hoạch hiện đã có các đường điện, các tuyến ống
cấp, thoát nước,… là điều kiện thuận lợi để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Quận 7 nói riêng và của thành
phố nói chung.
16
CHƯƠNG III
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH CỦA ĐỒ ÁN
I.
CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC
THEO
QHCT 1/500
TẠI QUYẾT
ST
T
HẠNG MỤC
ĐƠN VỊ
ĐỊNH SỐ
27/QĐ-UBND
NGÀY
02/05/2013
1
2
3
4
5
6
7
8
Quy mô dân số toàn khu
Quy mô diện tích toàn khu
Mật độ xây dựng tối đa
(tính trên diện tích đơn vị ở)
Hệ số sử dụng đất tối đa
(tính trên diện tích đơn vị ở)
− Đối với khu đất D1
+ Chức năng ở
+ Chức năng thương
mại dịch vụ
+ Chức năng giáo dục
− Đối với khu đất B1
Diện tích xây dựng
Diện tích sàn xây dựng
− Đối với khu đất D1
+ Chức năng ở
+ Chức năng thương
mại dịch vụ
+ Chức năng giáo dục
− Đối với khu đất B1
Tầng cao tối đa
Khoảng lùi công trình
PHƯƠNG ÁN
ĐỀ XUẤT
THEO
BĐHTVT SỐ
HS2212/HĐĐĐ
GHI
CHÚ
- 2017 CỦA
CÔNG TY
người
m2
5.729,0
68.433,5
TẤN PHÁT
6.829,0
54.275,3
%
30,0
40,0
(3)
lần
4,31
7,16
(3)
-
7,23
(1)
(2)
5,82
1,20
0,20
2
m
m2
255.937,50
5,00
15.801,7
299.086,14
292.502,49
235.543,70
48.732,79
tầng
m
34,0
8.226,00
6.583,65
48
(4)
17
− Đối với nhà ở cao tầng
+ So với chỉ giới
6 - 10,5
6,0
đường đỏ
+ So với ranh khu đất
− Đối với công trình công
4,0
≥6
cộng
+ So với chỉ giới
9
đường đỏ
+ So với ranh khu đất
Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị
ở
− Đất nhóm nhà ở
+ Đất xây dựng công
4,0
4,0
m2/người
9,6
6,1
7,8
4,8
trình
+ Đất cây xanh nhóm
ở
+ Đất giao thông, sân
bãi nội khu
- Đất dịch vụ công cộng
+ Giáo dục
+Văn phòng khu phố
(5)
5,1
1,9
1,3
1,3
1,4
1,6
1,6
1,3
1,3
Ghi chú:
(1)
: Dân số dự kiến tăng 1.100 người phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu dân cư
phía Nam rạch Bà Bướm, đồng thời đáp ứng được hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật cho dân số dự án, đã được UBND Quận 7 kiến nghị chấp thuận đề xuất dân
số của dự án theo văn bản số 1262/UBND-QLĐT ngày 21/03/2018.
(2)
: Quy mô diện tích được xác lập theo bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ2017 ngày 10/01/2018 do công ty cổ phần TVDV Đo đạc và bản đồ Tấn Phát lập
và đã được kiểm định ngày 10/01/2018 bởi Trung tâm kiểm định bản đồ và tư
vấn Tài nguyên - Môi trường thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường.
(3)
: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất tăng phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu
dân cư phía Nam rạch Bà Bướm được duyệt tại Quyết định số 49/QĐ-UBND
ngày 04/05/2010.
(4)
: Tầng cao tối đa điều chỉnh theo hướng tăng tầng cao, đảm bảo độ cao tĩnh
18
không xây dựng công trình đã được Cục tác chiến chấp thuận tại văn bản số
16/TC-QC ngày 18/01/2018.
(5)
: Chỉ tiêu sử dụng đất giảm do việc điều chỉnh quy mô dân số và diện tích khu
vực quy hoạch, nhưng vẫn đảm bảo tương đồng với các dự án trong khu vực.
II. CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT
− Cao độ xây dựng
: hmin = 2,5m
− Chỉ tiêu cấp điện
: 2.500 Kwh/người/năm
− Chỉ tiêu cấp nước
: 200 lít/người/ngày đêm
− Chỉ tiêu thoát nước thải
: 200 lít/người/ngày đêm
− Chỉ tiêu rác thải
: 1,5 kg/ người/ngày đêm
− Chỉ tiêu thông tin liên lạc : 200 m2 sàn/ thuê bao
19
CHƯƠNG IV
ĐỀ XUẤT TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC
VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
I.
TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC
1.
Cơ cấu sử dụng đất
BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT
STT
A
1
HẠNG MỤC
THEO QHCT TL:1/500 ĐƯỢC
DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH
SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY
02/05/2013
ĐẤT ĐƠN VỊ Ở
Diện tích
(m2)
54.844,3
Tỷ lệ
(%)
80,14
Diện tích
(m2)
41.789,2
Tỷ lệ
(%)
76,99
Đất ở kết hợp thương mại dịch vụ
30.114,2
44,01
13.059,7
24,06
- Ở kết hợp thương mại dịch vụ
22.219,3
32,47
7.894,9
11,54
- Dịch vụ (Văn phòng)
2
THEO PHƯƠNG ÁN
ĐỀ XUẤT
THEO BĐHTVT SỐ
HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA
CÔNG TY TẤN PHÁT
Đất dịch vụ công cộng
- Giáo dục
- Văn phòng khu phố
9.200,0
13,44
9.140,0
13,35
60,0
0,09
13.059,7
9.140,0
9.140,0
-
24,06
16,84
16,84
20
- Xem thêm -