Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------------------------- TẠ XUÂN ĐÔNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH HÀ GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên -2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------------------------- TẠ XUÂN ĐÔNG THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỈNH HÀ GIANG Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên -2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Tạ Xuân Đông năm 2015 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo, PGS.TS Đàm Xuân Vận - Giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn tốt nghiệp này Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường. Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang nơi tôi công tác đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài tại đơn vị. Tôi xin cảm ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Tạ Xuân Đông iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC .......................................................................................................iii DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................... 3 3. Yêu cầu của đề tài: ....................................................................................... 4 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 5 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. .... 5 1.1.1. Đất đai bất động sản thị trường bất động sản. ....................................... 5 1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản ................................................................. 9 1.1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 12 1.2. Mô hình đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ một số nước. ........................ 13 1.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp. ....................................... 13 1.2.2. Đăng ký quyền sử dụng đất ở Trung Quốc .......................................... 15 1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ ở Việt Nam. ........................ 17 1.3.1. Hệ thống đăng ký đất đai. .................................................................... 17 1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 19 1.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam....... 24 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 33 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................... 33 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 33 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hà Giang......................... 33 iv 2.2.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang ............................................................................................................... 33 2.2.3. Đánh giá việc thực hiện nhiệm vụ và kết quả thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang ................................. 33 2.2.4. Tồn tại và những nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang ......................................... 34 2.2.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang .................................................... 34 2.3. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 34 2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ............................................................ 34 2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh............................................................ 34 2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan..................................... 34 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ...................................................................... 35 Chương 3: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 36 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Hà Giang............................ 36 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên. ............................................................... 36 3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội. ...................................................................... 38 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 44 3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang.......... 51 3.3.1. Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang .............................. 51 3.3.2. Cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ............................ 54 3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ........................... 56 3.4. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ............ 62 3.4.1. Đánh giá mức độ công khai thủ tục hành chính................................... 62 3.4.2. Đá'nh giá thời gian thực hiện các thủ tục. ............................................ 63 3.4.3. Đánh giá về thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ. ....................... 64 3.4.4. Đánh giá các khoản lệ phí phải đóng ................................................... 66 3.4.5. Nhận xét chung .................................................................................... 67 3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang... 67 v 3.5.1. Chính sách pháp luật đất đai. ............................................................... 67 3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ. .......................................................................... 68 3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động ................................................................... 68 3.5.4. Đối tượng giải quyết ............................................................................ 69 3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang. ....................................................................................................... 69 3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ....................................................... 69 3.6.2. Giải pháp về tổ chức ............................................................................ 70 3.6.3. Giải pháp về nhân lực .......................................................................... 70 3.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ......................................................... 70 3.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ......................................... 71 3.6.6. Giải pháp về cơ chế .............................................................................. 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 72 1. Kết luận: ..................................................................................................... 72 2. Đề nghị: ...................................................................................................... 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 74 vi DANH MỤC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS : Bất động sản. ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. HSĐC : Hồ sơ địa chính. QSDĐ : Quyền sử dụng đất. TN&MT : Tài nguyên và Môi trường. UBND : Ủy ban nhân dân. VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai. VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp ..................................... 24 Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp .................................... 26 Bảng 1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất ...................................... 30 Bảng 3.1. Thống kê diện tích đất đai tỉnh Hà Giang năm 2013...................... 43 Bảng 3.2. Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang đến 31 tháng 12 năm 2014 ......................... 44 Bảng 3.3. Kết quả cấp GCN 5 năm (2010 - 2014) theo thẩm quyền của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang. ............................................................ 57 Bảng 3.4. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động trong 5 năm (2010 2014) theo thẩm quyền của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang .................... 58 Bảng 3.5. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác trong 5 năm (2010 - 2014) theo thẩm quyền của VPĐKQSD tỉnh Hà Giang ...... 58 Bảng 3.6. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính tỉnh Hà Giang ..................... 59 Bảng 3.7 . Hiện trạng HSĐC tại VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ....................... 59 Bảng 3.8. Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính giai đoạn (2010- 2014) ........ 62 Bảng 3.9. Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục hành chính ........................................................................................................................ 63 Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ................................................................................................. 64 Bảng 3.11. Đánh giá về thái độ, mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ “một cửa” ................................................................................ 65 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ bộ máy của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang ............................. 54 Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận ....................................................... 55 Hình 3.3. Quy trình đăng ký biến động........................................................... 56 Hình 3.4. Kho lưu trữ địa chính ...................................................................... 60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Các nước đều quan tâm tới đất đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về BĐS; Giảm tranh chấp đất đai. Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống VPĐKQSDĐ được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân 2 có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCN vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; Mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên GCNQSDĐ, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu. Luật đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan TN&MT ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường. VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan TN&MT làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về ĐKĐĐ, cấp GCN; Lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; Tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; Cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý TN&MT cấp tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện. Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật đất đai năm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc ĐKĐĐ từ việc xác định là công việc chỉ do cơ quan hành chính của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện. Sau 10 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693 huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng số huyện. Việc thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về ĐKĐĐ; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là VPĐKQSDĐ cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu 3 nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC; Tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; Nhân lực còn rất thiếu, một số nơi Giám đốc VPĐKQSDĐ cấp huyện do một lãnh đạo Phòng TN&MT kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai… Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ban hành luật đất đai mới (Luật đất đai 2013 và chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2014) thay thế luật đất đai 2003 với nhiều nội dung mới trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai có nội dung tổ chức lại hệ thống VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện thành Văn phòng Đăng ký một cấp (Văn phòng Đăng ký đất đai) chậm nhất đến ngày 31 tháng 12 năm 2015. Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Giang” nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ đáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về đất đai của người sử dụng đất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả và bền vững. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá hoạt động của VPĐKQSDĐ và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang 2.2. Mục tiêu cụ thể: - Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang - Chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân hạn chế của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang - Đề xuất giải pháp nâng cao hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang 4 3. Yêu cầu của đề tài: - Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Hà Giang. - Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy. - Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. - Đề xuất các giải pháp khoa học sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp với điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững. 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. 1.1.1. Đất đai bất động sản thị trường bất động sản. 1.1.1.1. Đất đai. Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng. Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land). a) Đất tự nhiên (Soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển. V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. [24] b) Đất đai (land): "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". [26] 6 1.1.1.2. Bất động sản a) Khái niệm: BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. - Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nêu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. - Luật quản lý BĐS đô thị Trung Quốc quy định: BĐS gồm có đất, QSDĐ đối với đất thuộc sở hữu nhà nước của nước CHND Trung Hoa (sau đây gọi tất cả là đất quốc hữu) để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch BĐS, thực thi việc quản lý nhà đất, đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất). [21] - Vương quốc Thái Lan: Luật dân sự tại điều 100 quy định: " BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai". Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". [17] Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt-hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hóa BĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có: - Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản, đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia. - Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; - Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá khác: 7 - Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); Khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; - Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; - Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch. Ví dụ: Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung Quốc BĐS (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển QSDĐ, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển QSDĐ. - Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng. [6] 1.1.1.3. Thị trường bất động sản a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi. [8] TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. 8 “BĐS là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị BĐS tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”. [13] b) Đặc điểm: i) TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; ii) TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả; iii) Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. c) Thị trường bất động sản có những đặc trưng: i) TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; ii) TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo; v) Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS. [23] d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. [25] đ) Vai trò,vị trí của thị trường bất động sản: TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: i) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng; ii) Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; iii) Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; iv) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: Lao động, việc làm, nhà ở. 9 1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai a) Đăng ký Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; - Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. b) Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai. - ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Quản lý nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả; + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [23] 10 1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản a) Hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản; Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/bất động sản Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. [23] c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong