Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN Trang phụ bìa TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------------- NGUYỄN PHƢƠNG THƢ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------------- NGUYỄN PHƢƠNG THƢ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đặng Văn Minh Thái Nguyên - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Phƣơng Thƣ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đặng Văn Minh, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang, Phòng Tài chính kế hoạch thành phố Bắc Giang, Sở Tư Pháp tỉnh Bắc Giang, Sở Tài chính tỉnh Bắc Giang, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã, phường trực thuộc thành phố Bắc Giang đã cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu, hoàn thành khóa luận Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này./. Tác giả Luận văn Nguyễn Phƣơng Thƣ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu...................................................................................................................2 2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2 3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................4 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản .............................................4 1.1.1. Bất động sản ......................................................................................................4 1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................5 1.1.3. Một số khái niệm khác ......................................................................................7 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................7 1.2.1. Giá đất ...............................................................................................................7 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................10 1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........12 1.3. Cơ sở khoa học của công tác đấu giá QSDĐ .....................................................13 1.3.1. Một số khái niệm trong công tác đấu giá QSDĐ ............................................13 1.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..............................................................14 1.3.3. Ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................15 1.4. Tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong và ngoài nước .................16 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 1.4.1. Công tác đấu giá QSDĐ của một số nước trên thế giới ..................................16 1.4.2. Công tác đấu giá QSDĐ trong nước ...............................................................17 1.4.3. Công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bắc Giang .....................................20 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .........................................................................................................21 2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................21 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................21 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................21 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................21 2.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................21 2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...........................22 2.3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................................................................................22 2.3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và đề xuất .......................................................................................................................22 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................22 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ....................................................22 2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê .......................................................................22 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..............................23 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ....................................................................23 2.4.5. Phương pháp chuyên gia .................................................................................24 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................25 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng quản lý đất đai của thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ..........................................................25 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................25 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................27 3.1.2.1. Tài nguyên đất ..............................................................................................27 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.1.2.2. Tài nguyên nước ...........................................................................................28 3.1.2.3. Tài nguyên rừng ...........................................................................................28 3.1.2.4. Cảnh quan du lịch.........................................................................................28 3.1.3. Tình hình kinh tế xã hội ..................................................................................29 3.1.3.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .....................................29 3.1.3.2. Thực trạng phát triển các khu vực kinh tế, các ngành .................................30 3.1.3.3. Thực trạng phát triển dân số và việc làm .....................................................31 3.1.3.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội .......................32 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Giang năm 2014 ................................35 3.1.4.1. Diện tích hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính ...................35 3.1.4.2. Diện tích hiện trạng sử dụng đất phân theo nhóm đất .................................36 3.1.5. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................38 3.1.5.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003 ..........................................................38 3.1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay (Theo Báo cáo tổng kết Luật đất đai 2003 của UBND TP) ..........................................................................................................38 3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang giai đoạn 2012-2014 .......................................................................................40 3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng ở địa bàn tỉnh Bắc Giang...........................................................................................................40 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Bắc Giang ....................................42 3.2.2.1. Đối tượng tham gia đấu giá ..........................................................................42 3.2.2.2. Điều kiện về thửa đất, khu đất được tổ chức đấu giá ...................................42 3.2.2.3. Tổ chức được giao để thực hiện đấu giá QSDĐ ..........................................43 3.2.2.4. Hình thức và trình tự đấu giá .......................................................................43 3.2.2.5. Xác định giá khởi điểm và bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất ............43 3.2.2.6. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá ......................................45 3.2.3. Kết quả chung đạt được trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang .................................................................................................45 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi 3.2.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012-2014..............................48 3.2.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Xương Giang: khu dân cư số 2- Phân lô B01, B02, B03 .........................................................................................48 3.2.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Thọ Xương: khu dân cư Cống Ngóc - Bến xe - Phân lô N02 và N06 .......................................................................50 3.2.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tân Mỹ: Điểm dân cư thôn Tân Phượng, thôn Ba và thôn Đông Lý ...........................................................................55 3.2.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dĩnh Kế: khu dân cư số 2 - phân lô N33, N34 và N35 ......................................................................................................58 3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án ..62 3.3.1. Hiệu quả kinh tế ..............................................................................................62 3.3.2. Hiệu quả xã hội ...............................................................................................64 3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ....................................65 3.4. Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................................................................68 3.4.1. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về công tác tổ chức, hình thức và trình tự đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................68 3.4.2. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về việc thu phí đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................................................................................69 3.4.3. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................................................................69 3.4.4. Tình hình thực hiện pháp luật và sự hiểu biết về niêm yết công khai và thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................70 3.4.5. Tình hình thực hiện pháp luật và ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất ...............................................................................71 3.5. Những tồn tại của công tác đấu giá QSD đất ở thành phố Bắc Giang và đề xuất .......................................................................................................................72 3.5.1. Tồn tại trong công tác tổ chức.........................................................................72 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii 3.5.2. Tồn tại đối với người tham gia đấu giá ...........................................................74 3.5.3. Tồn tại đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ...........................74 3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá QSD đất ..........................................75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................78 1. Kết luận .................................................................................................................78 2. Đề nghị ..................................................................................................................79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BĐS : Bất động sản CP : Cổ phần CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TM : Thương Mại TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XD : Xây dựng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tốc độ tăng GTSX giai đoạn 2012-2014..................................................29 Bảng 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế giai đoạn 2012-2014 ........................................30 Bảng 3.3. Cơ cấu, diện tích các đơn vị hành chính TP Bắc Giang năm 2014 ..........35 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Giang năm 2014 ..........................36 Bảng 3.5. Tổng hợp công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Bắc Giang từ năm 2012 đến năm 2014 ............................................................................46 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại khu dân cư số 2- Phân lô B01, B02, B03 ....................................................................................................49 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Cống Ngóc - Bến xe Phân lô N02 và N06 ...................................................................................52 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại xã Tân Mỹ: Điểm dân cư thôn Tân Phượng, thôn Ba và thôn Đông Lý .....................................................56 Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Dĩnh Kế: khu dân cư số 2 -phân lô N33, N34 và N35 ...................................................................................59 Bảng 3.10. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ....................63 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thông báo công khai đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Giang theo 2 nhóm đối tượng ........................70 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về vi phạm pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Giang theo 2 nhóm đối tượng ..72 Bảng 3.13. Một số dự án sẽ đấu giá đất ở thành phố Bắc Giang trong thời gian tới .....76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ.... Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Bắc Giang trong những năm qua cho thấy hiệu quả kinh tế khá cao ở nhiều phiên đấu giá. Tuy nhiên việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu làm rõ hơn trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế thất thoát nguồn thu tài chính về đất đai, đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của khoa Sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được sự nhất trí của Phòng Tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 2 nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo PGS.TS Đặng Văn Minh tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang". 2. Mục tiêu 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang; - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý và sử dụng quỹ đất sau đấu giá. 3. Yêu cầu của đề tài - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Số liệu thu thập, điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 3 trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Thành phố Bắc Giang là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.1.1. Bất động sản Theo Luật dân sự 2005 [16], tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Luật dân sự 2005 [16] Điều 174 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hóa, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành hàng hóa bất động sản như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông,… Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN - Thailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung Quốc: bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 5 Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 1.1.2. Thị trường bất động sản * Thị trường bất động sản trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại có quy mô hàng ngàn hécta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. (Nguyễn Thế Huấn, 2009) [15] * Thị trường BĐS ở nước ta phát triển qua 3 giai đoạn a) Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 Giai đoạn này thị trường BĐS chưa được pháp luật thừa nhận, chưa có khung pháp lý về BĐS, nhưng hoạt động về chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn,… được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Đối tượng giao dịch ít, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và tự thỏa thuận giá cả. Chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 6 b) Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 2003 - Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai. Do đó, Nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tác xã. Thị trường BĐS thời kỳ này là sự tự phát hình thành thị trường ngầm mua bán ở phạm vi hẹp. - Giai đoạn 1993 đến 2003 Từ sau khi có Luật Đất Đai 1993, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển. Có thể nói, cùng với việc phát triển mạnh mẽ vững chắc của toàn bộ nền kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của công cuộc đổi mới, đó là kết quả của một quá trình xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như ngày hôm nay. Thị trường BĐS không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng và có ảnh hưởng nhiều đến đời sống kinh tế- xã hội. c) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay Năm đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS giai đoạn này là: + Thứ nhất: những cơn “sốt nóng” (cuối năm 2007 đến đầu năm 2008) và “sốt lạnh” (cuối năm 2003 đến năm 2006 và cuối năm 2008 đến nay) trong hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS mang tính cục bộ, địa phương và gắn với các nhân tố chủ quan, nhất là các động thái chính sách quản lý và đầu tư của nhà nước. Như vậy, sự nóng - lạnh của thị trường BĐS ở nước ta đã, đang và sẽ còn tiếp tục chịu ảnh hưởng đậm nét của sự nhận thức và thích ứng của Chính phủ, các cơ quan quản lý Nhà nước và nhân dân về vai trò, cơ chế và xu hướng vận động của thị trường BĐS. + Thứ hai, có sự chênh lệch giá cả BĐS rất rõ rệt giữa các địa phương, thậm chí ngay trong một khu vực. + Thứ ba, thiếu sự cân đối và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trường, các hàng hoá và chủ thể tham gia thị trường BĐS. + Thứ tư, các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS chưa phát triển và thiếu tính chuyên nghiệp, thị trường ngầm, tự phát lấn át thị trường chính thức. Những thông Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 7 tin về quy hoạch, dự án, kế hoạch đầu tư phát triển BĐS... thiếu công khai minh bạch, được cất giữ che dấu trở thành nguồn lợi cho những người nắm giữ chúng. + Thứ năm, thị trường BĐS Việt Nam là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển và đang từng bước hoàn thiện. Thị trường đất đai có vai trò quan trọng trong nền kinh tế: góp phần phân bổ và sử dụng hợp lý đất đai, kích thích tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào BĐS, tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài chính, hình thành giá cả đất đai một cách khách quan. Qua đây, thị trường đất đai đã trực tiếp tác động đến công tác quản lý, khai thác tiềm năng đất đai. Một trong những công tác đó là công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều. Để thị trường đất đai phát triển lành mạnh, công khai quyền sử dụng đất, đảm bảo lựa chọn chủ sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đất đai được mua bán đúng với giá trị thực của nó cần thông qua hình thức đấu giá QSD đất. 1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.1. Giá đất Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2013 [14] quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 8 Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở Việt Nam, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai 2003. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất. (Luật Đất đai, 2003)[13] Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. (Nguyễn Thế Huấn, 2009) [15] Giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc về định giá do Nhà nước quy định. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian. * Phương pháp xác định giá đất Theo Nghị định 44/NĐ-CP [12], có 5 phương pháp xác định giá đất: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định giá đất thông qua việc tiến hành phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 9 trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Thị trường đất đai ngày càng phát triển, và giá trị của BĐS cũng ngày càng tăng được thể hiện qua giá cả trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên, giá BĐS do Nhà nước quy định đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thực tế là khung giá do Nhà nước quy định cũng chỉ bằng từ khoảng 60% đến 70% giá đất thực tế trên thị trường. * Giá đất trong đấu giá QSDĐ Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn