Tài liệu Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu acb (tt)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ------------------------------------- ĐỖ MINH SƠN THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB Chuyên ngành: Kinh tế và quản lý địa chính TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG Hà Nội – 2013 ̉ ̀ LƠI MƠ ĐẦU Đề tài nguyề n cứu : “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB”. Với việc chọn đề tài trên, em hi vọng đóng góp phần nào đó hoàn thiê ̣n công tác đ ịnh giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng TMCP nói chung và ACB nói riêng , làm cho hoạt động đinh ̣ giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng ngày càng có ch ất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hệ thống hoá về mặt lý luâ ̣n liên quan đến định giá bất động sản thế chấp. Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB. Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm khắc phục và hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB nói riêng và các NHTMCP nói chung. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là thực tế công tác đ ịnh giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu – ACB và mô ̣t số NHTMCP khác trong đó t ập trung vào việc phân tích thực trạng định giá BĐS thế chấp khu vực Hà Nội tại Ngân hàng từ đó đưa ra các giải pháp và kiến nghị để nâng cao hiệu quả định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng. Phương pháp nghiên cứu chủ yế u là s ử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu đã có về định giá BĐS nói chung, định giá BĐS thế chấp nói riêng và các tài liệu khác có liên quan. Các phương pháp nghiên cứu truyền thống như phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, nghiên cứu tình huống, sự kiện, phương pháp nghiên cứu ứng dụng trong thu thập thông tin. Kết cấu, nội dung đề tài bao gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấ p. Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu. Chương III: Giải pháp nhằm khắc phục và hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu. CHƯƠNG I ́ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHÂP. Chương đầ u tiên là cơ sở lý luâ ̣n giúp chúng ta hiể u rõ hơn về các nô ̣i dung của đề tài . Chương không đi sâu vào các lý thuyế t, chỉ nêu nên một cách khái quát mô ̣t số khái niê ̣m liên quan trực tiế p đế n nô ̣i dung chương như : khái niệm về BĐS , thế chấ p , đinh giá , đinh giá BĐS . Chương cũng làm rõ mu ̣c đich và tầ m quan tro ̣ng ̣ ̣ ́ của công tác định giá trong hoạt động cho vay thế chấp tài sản , đă ̣c biê ̣t là tài sản đảm bảo BĐS , giúp cho ngân hàng đảm bảo và phát triển hoạt động cho vay của mình . Các phương pháp chính sử dụng trong công tác định giá tại ACB và các NHTMCP hiê ̣n nay đang sử du ̣ng , bao gồ m các phương pháp như : phương pháp so sánh trực tiế p , phương pháp chi phí , phương pháp thu nhâ ̣p . Mỗi phương pháp đi vào nô ̣i dung chi tiế t bao gồ m các khái niê ̣m , các bước thực hiện , cách tính , mô ̣t số ưu nhươ ̣c điể m của phương pháp ... Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay đươ ̣c phân chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tố khác quan . Các nhân tố chủ quan bao gồ m : Quan điểm khác nhau của các Ngân về vấn đề định giá BĐS thế chấp; Hệ thống thông tin định giá; Đội ngũ nhân lực. Các nhân tố khách quan bao gồ m : các nhân tố về điều kiện tự nhiên (Vị trí của BĐS; Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất; Địa hình BĐS tọa lạc; Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS; Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất; Tình trạng môi trường; Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên); Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách; Nhóm các yếu tố kinh tế (Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS; Những tiện nghi gắn liền với BĐS; Điề u kiê ̣n bảo dưỡng , sửa chữa BĐS ...); Các yếu tố xã hội. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB. Chương II đã đi vào tim hiể u và có những đánh giá về hoa ̣t đông đinh giá BĐS ̣ ̀ thế chấ p ta ̣i mô ̣t số NHTMCP ở Viê ̣t Nam , đă ̣c biê ̣t là ACB , ta có thể thấ y mô ̣t số điề u sau: Thứ nhấ t : BĐS là tài sản đảm bảo ngày càng đươ ̣c các ngân hàng thương ma ̣i ưa chuô ̣ng, chiể m tỷ lê ̣ cáo trong tổ ng dự nơ ̣ cho vay ta ̣i các ngân hàng. Chính vì vậy , hoạt đô ̣ng cho vay có tài sản đảm bảo bằ ng BĐS đang là xu hướng đươ ̣c các ngân hàng đinh ̣ hướng phát triể n lâu dài . Và gắn liền với định hướng này việc hoàn thiện và phát triển công tác đinh giá tài sản đảm bảo là BĐS. ̣ Thứ hai : Công tác đinh giá BĐS thế chấ p ta ̣i các NHTMCP nói chung ̣ , tại ACB nói riêng đã có những bước phát triển . Mạng lưới định giá được mở rộng , trải khắp các tỉnh thành và đội ngũ nhân viên định giá được đào tạo tốt hơn, đươ ̣c hỗ trơ ̣ về đào ta ̣o nghiê ̣p chuyên môn . Qui trinh đinh giá ngày càng đươ ̣c hoàn thiê ̣n , đi vào chi tiế t hướng ̣ ̀ dẫn từng bước , có các công văn , quy đinh chỉ đa ̣o cu ̣ thể . Phương pháp đinh giá vẫn tâ ̣p ̣ ̣ trung chủ yế u là ph ương pháp so sánh trực tiế p , phương pháp chi phí , ngoài ra còn tích cực ứng du ̣ng phương pháp đầ u tư làm kế t quả tham khảo . Kế t quả đinh giá ngày càng ̣ phù hợp, chính xác. Căn cứ xác đinh giá bao gồ m cả giá thi ̣trường , theo khung giá nhà ̣ nước, và cách thức điều chỉnh của các ngân hàng . Hê ̣ thố ng thông tin phu ̣c vu ̣ cho công tác định giá tại ACB được thực hiện khá tốt , thông qua hê ̣ thố ng tra cứu thông tin nô ̣i bô ̣ , và sự cập nhập thường xuyên các thông tin thị trường. Thứ ba, tuy nhiên công tác định giá BĐS thế chấp tại ACB cũng tồn tại một số vấn đề cần khắc phục và hoàn thiện trong thời gian tới như quy trình định giá đã được xây dựng, tuy nhiên chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phức tạp đối với loại tài sản thế chấp là BĐS; sử dụng ít các phương pháp định giá; giá trị định giá BĐS thế chấp chưa thể hiện được giá trị thực tế của BĐS; chưa chú trọng đánh giá khả năng phát mại của tài sản; chưa có sự phối hợp, thống nhất về qui trình, cách định giá giữa các ngân hàng; cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin chưa đầy đủ, đặc biệt là thông tin về quy hoạch đất đai; đội ngũ cán bộ định giá còn thiếu, kinh nghiệm và trình độ chuyên môn chưa cao. Thứ tư, còn nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến những hạn chế trên như khối lượng công việc của nhân định giá nhiều, và bị hạn chế bởi thời gian hoàn thiện hồ sơ; đảm bảo sự an toàn, giảm rủi ro cho hoạt động cho vay; chưa chú trọng đánh giá khả năng phát mại, phân tích xu hướng thị trường; do nguồn nhân lực và trình độ củ cán bộ định giá còn hạn chế và chưa đồng đều; các thông tin về BĐS, thông tin về giao dịch BĐS, thông tin quy hoạch…chưa minh bạch; do chưa hoàn thiện và thống nhất trong cơ chế chính sách của Nhà nước và pháp luật. CHƯƠNG III GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC VÀ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – ACB. Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp trong hoạt động cho vay của ACB. Hoạt động cho vay có thế ch ấp hay có tài sản đảm bảo là một xu thế chung trong hoạt động của ACB hiện nay. Trong thời gian tới ACB cần tiếp tục mở rộng nghiệp vụ cho vay có bảo đảm bằng tài sản trên quan điểm giảm thiểu rủi ro và an toàn hoạt động của ngân hàng. Tiếp tục tăng tỷ trọng cho vay có tài sản đảm bảo trong tổng dư nợ cho vay, mở rộng đa dạng hóa các danh mục tài sản đảm bảo thế chấp. Mục tiêu hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của ACB trong thời gian tời là Xây d ựng một hệ thống thống nhất trong hoạt động cho vay cả về tổ chức, quy trình và vận dụng các phương pháp định giá BĐS thế chấp; Hoàn thiện hơn nữa công tác định giá BĐS thế chấp theo hướng xây dựng một quy trình định giá chuẩn áp dụng cho ACB; Kết hợp và gắn liền với việc xây dựng cơ chế phát triển thị trường tài chính BĐS Việt Nam. Các Gi ải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của ACB trong thời gian tới tâ ̣p trung chủ yế u vào : Hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp giúp quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bộ phận định giá cũng như nội dung công việc phải tiến hành định giá; Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá BĐS thế chấp hiện hành; Hoàn thiện công tác tổ chức định giá BĐS thế chấp, kế t hơ ̣p linh hoa ̣t giữa các hình thức tổ chức , sao cho đảm bảo đô ̣ chính xác cũng như tiế n đô ̣ công viê ̣c đinh giá ̣ ; Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ cho định giá BĐS thế chấp; Xây dựng hệ thống thông tin BĐS tại các NHTM. Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước . Thứ nhấ t , ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết việc định giá BĐS . Thứ hai , thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về đinh giá đ ất. Thứ ba , đưa ra mức giá chỉ dẫn về đất đai và xây dựng cho hoạt động ̣ định giá BĐS thế chấp. Thứ tư, quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Định hướng ngắ n ha ̣n của ACB trong th ời gian tới từng bước tháo gỡ những vướng mắ c và những bấ t ổ n do những ảnh hưởng từ những thông tin không tố t trong thời gian gầ n đây . ACB sẽ sớm quay trở la ̣i hoa ̣t đô ̣ng ổ n đinh ̣ , và định hướng tiếp tục m ở rộng và tăng cường hoạt động cho vay , đă ̣c biê ̣t là hoa ̣t đô ̣ng trên cơ s ở có tài sản đảm bảo, trong đó có BĐS để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động của hệ thống. Luận án đã phân tích và đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của ACB nói riêng và của các NHTM Việt Nam nói chung.