Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
NỘI DUNG....................................................................................................3
I- Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n....................................................3
II- Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.......................................................5
2.1 C¸c kh¸i niªm c¬ b¶n..........................................................................5
2.2 Néi dung ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.......................................5
III- VËn dông vµo ph©n tÝch ph©n ®o¹n thÞ trêng nhµ ë t¹i Hµ Néi. . .17
3.1 - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở tại HÀ N ỘI..............17
3.2 C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn cung nhµ ë t¹i Hµ Néi............................21
1
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
NỘI DUNG
I- Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
Trong những năm đổi mới vừa qua, thị trường bất động sản ở nước ta đã
bước đầu được hình thành và phát triển, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế
xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thị
trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu
hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện
tại và trong tương lai là rất lớn. Cơ hội này chia đều cho mỗi người trong
chúng ta, cho bất kỳ ai quan tâm, yêu thích lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Theo thống kê, năm 2008 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt
khoảng 28 tỷ USD, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007.Cùng với các nhà
đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng
đổ xô vào lĩnh vực được coi là "béo bở" này như Lilama, Trường Hải,
Viglacera... Từ những tác động đó mà từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá
nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài
chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp
trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê
đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới.
Đặc biệt là, năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng
tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị
trường bất động sản (BĐS) trong nước trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Thể
hiện ở cả 3 phương diện, đó là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Tuy nhiên,
điều đó không có nghĩa là tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều lâm vào
tình cảnh khó khăn mà ngược lại xét về bản chất, các dự án hiện nay đang
triển khai chỉ khiến doanh nghiệp hưởng lãi thấp hơn trước, mặt bằng chung
giá nhà đất đang giảm xuống 20% nhưng đó vẫn chưa phải là giá gốc. Vào
thời điểm hoàng kim cuối năm 2007, đầu năm 2008, lợi nhuận bất động sản
tại nhiều dự án lên tới 300-400%. Vì vậy, giá nhà đất hiện nay có giảm
xuống đôi chút nhưng vẫn là một cơ hội lớn nhằm kích thích thị trường, đẩy
mạnh hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hơn thế
nữa, thị trường nhà đất vẫn chưa ở mức bão hòa, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là
2
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
nhà ở mức giá trung bình luôn rất cao. Thị trường nhà đất tiềm năng còn rất
lớn, đó vẫn là một dấu hiệu để nhiều nhà đầu tư để ý tới.
Cụ thể hơn nữa là trong khi thị trường đất, nhiều dự án rơi vào trầm
lắng, thì thị trường căn hộ chung cư lại lên cơn khát. Thị trường nhà ở chung
cư ngày càng phát triển, càng có nhiều căn hộ cao cấp được tung ra thị
trường. Ở Hà Nội trong những năm vừa qua có rất nhiều khu đô thị mới xuất
hiện như: Trung hòa- Nhân Chính, Mỹ Đình, Linh Đàm, Việt Hưng, Ngọc
Khánh… Theo các chuyên gia, cơn sốt giá nhà chung cư chủ yếu là do
nguồn cung khan hiếm. Giá chung cư vượt qua giá đất. Thực tế tại nhiều khu
chung cư, trước năm 2008, giá 1m2 nhà chung cư bao giờ cũng đắt hơn giá
1m2 đất cùng loại (thường chỉ bằng từ 50 đến 70%). Có thể thấy rõ qua sự
so sánh sau: Tại thời điểm tung ra thị trường, giá bán căn hộ chung cư của 2
dự án cao cấp nhất TPHCM là The Manor và Saigon Spearl nằm trong
khoảng từ 1.300 đến 1.600USD/m2. Một số dự án khác như chung cư Phú
Mỹ của Cty Vạn Phát Hưng (quận 7) - một dự án chung cư chất lượng hạng
trung cũng được hét giá 30 triệu đồng/m2... Với số tiền này, người ta có thể
mua đất trong bất cứ dự án nào của TP.
Thị trường nhà chung cư năm 2008 trầm lắng thì sang đầu năm 2009 thị
trường đã ấm dần lên, có những chuyển biến tích cực. Khách hàng thường
tìm đến khu chung cư bình dân. Trái ngược với cảnh trầm lắng của chung cư
khu vực trung tâm giá cao, chung cư tại các khu đô thị mới như ở quận Hà
Đông (Hà Nội) đang được khách hàng hỏi đến khá nhiều. Đơn cử như tại
Khu đô thị mới Xa La (Hà Đông) chủ đầu tư cho biết vừa bán hết cùng lúc
400 căn hộ chung cư với mức giá 11 triệu/m2. Theo số liệu của các sàn giao
dịch, thì lượng khách hàng tìm đến những trung tâm này tăng gấp nhiều lần
so với những tháng cuối năm 2008. Nhà giá rẻ từ 1,5 đến 2 tỷ đồng, sắp bàn
giao hoặc đã hoàn thiện đang là sự lựa chọn của nhiều khách hàng.
Hiện nay trên thị trường có 3 loại căn hộ chung cư chính tính theo giá trị.
Loại 300- 500 triệu đồng mỗi căn được xếp vào loại giá trị thấp, căn hộ
trung bình giá 1- 1,5 tỷ đồng và loại cao cấp thường có giá 3-5 tỷ đồng.
Trong thời gian gần đây, giá nhà chung cư đồng loạt giảm đã giúp một số
người có nhu cầu đưa ra quyết định “xuống tiền” … Cụ thể như:
Đặc biệt hơn nữa trong thời gian gần đây, vốn của các ngân hàng đang
dồi dào và đang xúc tiến để cho vay bất động sản do nhu cầu mua căn hộ
vẫn rất cao. Do đó, đây có lẽ là thời gian thích hợp để xúc tiến đầu tư trở lại
đầu tư vào loại hình thị trường bất động sản đặc biệt này.
Năm 2009 và những năm tiếp theo dự báo rằng thị trường BĐS sẽ dần
dần đi về giá trị thực, do đó các nhà đầu tư cần phải có tính toán chi phí đầu
tư hợp lý, nhà đầu tư đảm bảo có hiệu quả, người tiêu dùng cũng có tài sản
đúng với giá trị mà họ bỏ tiền ra, sẽ không còn tình trạng như trước đây
3
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
người tiêu dùng bỏ tiền thật ra mua giá trị ảo. Song mặt khác, có thông tin
cho rằng, giai đoạn 2009-2010 sẽ là thời điểm cạnh tranh dữ dội trên thị
trường mua bán căn hộ chung cư vì đó là lúc những dự án khu đô thị mới
quy mô lớn hoàn thành, được đưa vào sử dụng. Trong khi đó, đa phần nguồn
cung căn hộ trong tương lai nằm ở các khu đô thị mới, nên nếu các dự án
đồng loạt đưa hàng vào thị trường, có khả năng nhiều doanh nghiệp sẽ phải
đối diện với áp lực giảm giá bán.
II- Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
2.1 C¸c kh¸i niªm c¬ b¶n
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng thÓ c¸c quan hª giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n
®îc thùc hiÖn th«ng qua quan hÖ hµng ho¸ tiÒn tÖ
Ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n: lµ viÖc x¸c ®Þnh vµ nghiªn cøu thÞ trêng
vÒ mét lo¹i hµng ho¸ nµo ®ã
2.2 Néi dung ph©n tÝch thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
)a CÇu bÊt ®éng s¶n
* Kh¸i niÖm
Nhu cÇu: lµ sù cÇn thiÕt tho¶ m·n cho tiªu dïng c¸ nh©n vµ céng ®ång x·
héi
CÇu bÊt ®éng s¶n lµ khèi lîng hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mµ ngêi cã nhu cÇu
tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn thanh to¸n víi mét møc gi¸ nhÊt ®inh ®Ó nhËn
®îc lîng hµng ho¸ ®ã trªn thÞ trêng
Ph©n tÝch cÇu tËp trung vµo x¸c ®Þnh nh÷ng ngêi sö dông tiÒm n¨ng cña
B§S môc tiªu lµ ngêi mua , ngêi thuª hoÆc kh¸ch hµng sÏ thu hót vµo .§èi
víi mçi lo¹i B§S cô thÓ , ph©n tÝch cÇu tËp trung vµo s¶n phÈm hoÆc dÞch vô
cuèi cïng mµ B§S cung cÊp
* C¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cÇu B§S
Quy m« , kÕt cÊu d©n sè
D©n sè t¨ng lµm t¨ng nhu cÇu vÒ mäi mÆt cña ®êi sèng trong ®ã cã nhu
cÇu vÒ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n.tríc hÕt, d©n sè t¨ng th× nhu cÇu vÒ ®Êt ë vµ
nhµ ë ph¶i t¨ng theo v× nhµ ë lµ mét trong nh÷ng nhu cÇu c¬ b¶n nhÊt cña
con ngêi.Mäi ngêi ®Òu muèn cã mét chç ®Ó ë,æn ®Þnh cuéc råi míi lao ®éng
s¶n xuÊt, n©ng cao chÊt lîng ®êi sèng.
Lượng cầu nhà ở là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt
khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu nhà ở.
Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào biến số quy mô
gia đình.
4
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu
về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ
đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết
cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một
gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay
đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với
quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự
thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang
tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng
sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.Khi quy mô gia
đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích
nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần.
Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên
của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa
vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương
thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi
thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập
được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
T¨ng d©n sè còng lµm t¨ng cÇu vÒ B§S cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt.D©n sè
t¨ng lªn ,nhu cÇu vÒ c¸c lo¹i hµng ho¸ t¨ng theo lµ ®éng lùc ®Ó c¸c nhµ
doanh nghiÖp gia t¨ng møc ®é s¶n xuÊt.Muèn vËy, ngoµi viÖc n¨ng cao n¨ng
suÊt lao ®éng th× doanh nghiÖp sÏ cÇn thªm ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c¸c nhµ m¸y,
phôc vô s¶n xuÊt , trong ®ã bao gåm c¶ ®Êt ®ai thuéc khu vùc s¶n xuÊt n«ng
nghiÖp ( ngêi s¶n xuÊt lµ n«ng d©n) lÉn khu vùc c«ng nghiÖp.§ång thêi d©n
sè t¨ng lµm lùc lîng lao ®éng t¨ng kÐo theo sù gia t¨ng vÒ nhu cÇu viÖc lµm
còng lµ mét nguyªn nh©n lµm gia t¨ng cÇu vÒ B§S nh»m x©y dông thªm c¸c
nhµ m¸y gi¶i quyÕt nhu cÇu viÖc lµm.
KÕt cÊu d©n sè thay ®æi lµm thay ®æi cÇu vÒ hµng ho¸ B§S. Nh÷ng ngêi
trÎ tuæi mong muèn cã nhµ nhiÒu h¬n lµ nh÷ng giµ lµ m«t sù thùc.Do ®ã mét
5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
níc cã kÕt cÊu d©n sè trÎ sÏ cã nhu cÇu vÒ B§S nhµ ë còng nh phôc vô s¶n
xuÊt cao h¬n mét níc cã kÕt cÊu d©n sè giµ.
Khi d©n sè t¨ng th× nhu cÇu vÒ c¸c hµng ho¸ dÞch vô, th¬ng m¹i ,gi¸o
dôc,y tÕ , v¨n ho¸...®Òu t¨ng lµ c¬ së ®Ó x©y thªm c¸c bÖnh viÖn , trêng
häc,trung t©m th¬ng m¹i, khu vui ch¬i gi¶ trÝ, trung t©m v¨n ho¸...ViÖc x©y
dung thªm c¸c c¬ së h¹ tÇng nh vËy lµm cho cÇu vÒ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n
n©ng cao , ®Æc biÖt lµ nh÷ng khu ®« thÞ, n¬i cã d©n c tËp trung cao th× nhu
cÇu ®ã cµng t¨ng lªn
Thu nhËp vµ viÖc lµm
Cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực
phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở
tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà
ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống
như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng
nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa
tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của
xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa
tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên
qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một
hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối
thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng
giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
Ngoµi ra thu nhËp t¨ng cao cßn lµm n¶y sinh c¸c nhu cÇu míi : thu nhËp
cao lµm chÊt lîng cuéc sèng n©ng lªn, nhu cÇu vÒ c¸c hµng ho¸ chÊt lîng
cao nh du lÞch ,vui ch¬i gi¶i trÝ chÊt lîng cao t¨ng lªn.§iÒu ®ã lµm t¨ng cÇu
6
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
vÒ B§S ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh nµy.Thu nhËp cao còng lµm t¨ng cÇu vÒ
dÞch vô nh c¸c dÞch vô ch¨m sãc søc khoÎ,y tÕ, gi¸o dôc....còng lµm gia t¨ng
cÇu vÒ B§S
NghÒ nghiÖp còng t¸c ®éng ®Õn nhu cÇu vÒ chç ë vµ thay ®æi thu
nhËp.Víi nh÷ng ngêi lao ®«ng lµm c«ng viÖc cã tÝnh phøc t¹p , ®ßi hái tr×nh
®é tay nghÒ, chuyªn m«n kÜ thuËt cao cã møc thu nhËp cao h¬n so víi nh÷ng
ngêi lao ®éng ch©n tay gi¶n ®¬n .Tuú theo møc thu nhËp do nghÒ nghiÖp
mang l¹i mµ ngêi tiªu dïng cã nh÷ng quyÕt ®Þnh kh¸c nhau vÒ cÇu hµng ho¸
nhµ ë nh ®· ph©n tÝch ë trªn.Ngoµi ra , mét nÒn kinh tÕ cã tû lÖ ngêi thÊt
nghiÖp lín tøc lµ møc thu nhËp thÊp hoÆc kh«ng cã thu nhËp th× cÇu vÒ hµng
ho¸ bÊt ®éng s¶n cña nÒn kinh tÕ ®ã thÊp.
§« thÞ ho¸.
§« thÞ ho¸ lµm thay ®æi c¬ cÊu d©n sè thµnh thÞ - n«ng th«n theo híng
d©n sè thµnh thÞ t¨ng lªn, cßn d©n sè n«ng th«n gi¶m xuèng.Sù dÞch chuyÓn
®ã kh«ng chØ do t¨ng thªm sè ngêi n»m trong khu ®Êt n«ng th«n nay trë
thµnh ®« thÞ mµ cßn do cã thªm mét lîng lao ®éng chuyÓn tõ n«ng th«n ra
thµnh thÞ ®Ó t×m kiÕm viÖc lµm.Nh vËy sè d©n thµnh thÞ t¨ng thªm cïng víi
tèc ®é ®« thÞ ho¸ kÐo theo nhu cÇu vÒ nhµ ë cña khu vùc nµy t¨ng .Kh«ng chØ
vËy, gia t¨ng d©n sè cån lµm t¨ng c¸c d¹ng cÇu míi vÒ B§S nh cÇu vÒ y tÕ,
vui ch¬i gi¶i trÝ, gi¸o dôc ....
§« thÞ ho¸ nhanh më ra c¬ héi cho c¸c nhµ kinh doanh B§S nhÊt lµ ph©n
khóc nhµ cho thuª vµ nhµ gÝa rÎ v× ngêi lao ®éng ®æ vÒ khu ®« thÞ t¨ng
lªn.nh÷ng ®èi tîng nµy chñ yÕu lµ tõ n«ng th«n chuyÓn tíi vµ hä kh«n gcã
nhiÒu tiÒn ®Ó mua nhµ hoÆc nhµ víi gi¸ cao
Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu
dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá
giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS,trong đó có nhà ở, đều tồn tại
dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác
động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử
dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở
trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá nhà ở còn tuỳ thuộc vào giá cả
trên thị trường. Cũng một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng
có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ
“đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường
Cung cÇu c¸c B§S thay thÕ
Cung vµ gi¸ thuª nhµ sÏ t¸c ®éng ®Õn cÇu mua nhµ .Nhµ thuª vµ nhµ mua
lµ 2 hµng ho¸ thay thÕ nhau , nÕu cung nhµ cho thuª gi¶m lµm t¨ng gi¸ nhµ
cho thuª th× ngêi tiªu dïng cã xu híng quay sang mua nhµ vµ lµm cho cÇu
mua nhµ t¨ng.Ngîc l¹i sÏ lµm cho cÇu mua nhµ gi¶m
7
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Cung vµ gi¸ ®Êt x©y dùng sÏ t¸c ®éng ®Õn cÇu nhµ cao tÇng.Gi¸ ®Êt t¨ng
lªn lµm chi phÝ x©y dùng nhµ t¨ng lªn , cÇu vÒ nhµ cao tÇng gi¶m do chi phÝ
x©y dùng nhµ cao tÇng t¨ng lªn nhiÒu.Khi ®ã ngêi tiªu dïng sÏ chuyÓn sang
tiªu dïng c¸c lo¹i nhµ kh¸c nh nhµ chung c, biÖt thù hay thuª nhµ
Sù ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng
Khu vùc nµo cã c¬ së h¹ tÇng ph¸t triÓn sÏ thu hót sù chó ý cña ngêi tiªu
dïng vµ cÇu vÒ B§S ë khu vùc Êy t¨ng lªn.Ngoµi ra,việc phát triển mạnh các
khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị
cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.Các khu công nghiệp tăng nhanh cũng
đồng nghĩa với lượng công nhân tập trung về đây tăng nhanh,nhu cầu về nhà
ở cho họ cũng tăng.
Mèt vµ thÞ hiÕu
Mèt vµ thÞ hiÕu B§S lµ kiÓu, lo¹i hµng ho¸ B§S nµo ®ã ®îc a chuéng
trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh.Nã cã ¶nh hëng ®Õn cÇu vÒ hµng ho¸
B§S.tuú theo mèt hay thÞ hiÕu mét lo¹i hµng ho¸ B§S nµo ®ã mµ ngêi tiªu
dïng cÇu nhiÒu vÒ hµng ho¸ ®ã vµ lµm hµng ho¸ ®ã t¨ng gi¸.
ChÝnh s¸ch cña chÝnh phñ
Cung tiÒn tÖ trùc tiÕp t¸c ®éng tíi kh¶ n¨ng thanh to¸n ,giao dÞch B§S.
Khi cung tiÒn t¨ng lµm cho lîng tiÒn vµo lu th«ng t¨ng khiÕn cho nhu cÇu trë
thµnh cÇu còng t¨ng theo , tøc lµ cÇu vÒ hµng ho¸ trong ®ã cã hµng ho¸ B§S
t¨ng. Từ những tháng đầu năm 2008 Chính Phủ thực hiện chính sách thắt
chặt cung tiền tệ để giảm lạm phát đã làm cho lượng tiền vào lưu thông
giảm,nhu cầu B§S có thể trở thành cầu cũng giảm theo.Nghị quyết số
19/2008 ngày 3/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân
nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã có hiệu lực từ ngày
1/1/2009 cũng góp phần làm tăng cầu B§S
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS
cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận
hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về BĐS nhà ở đó là trình độ phát triển sản xuất, sự
chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu
vực và quốc tế v.v.. Ngoµi ra c¸c yÕu tè tû gÝa , gi¸ vµng ,møc ®é l¹m ph¸t
hay chÝnh s¸ch l·i suÊt còng t¸c ®éng ®Õn cÇu vÒ B§S
b) Cung bÊt ®éng s¶n
* Khái niệm cung bất động sản
8
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Đó là khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra trên thị trường
tại một thời điểm với một mức giá nhất định.
Do đặc điểm của bất động sản có tính chất khan hiếm,có giá trị lớn nên
khả năng cung ứng bất động sản cũng hạn chế, đặc biệt trong ngắn hạn
lượng bất động sản dường như không thay đổi .Giao dịch bất động sản được
diễn ra trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp
. Cung trên thị trường sơ cấp:
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng
có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung
theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có
thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan
trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc
điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như
chủng loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường
khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có
nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng
khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác. Do vậy,
dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu BĐS một cách cục bộ về
không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng
thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã
khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần
đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực
III. Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm
cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc điểm nổi bật của cung BĐS
trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là
cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung.
. Cung trên thị trường thứ cấp:
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời
điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là
lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua
bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng
hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc
có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) nhưng không phải là bán với mặt
bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá
cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm
9
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các
điều kiện sau:
- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu
của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó
và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng;
- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..),
tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;
- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia
vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể
phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin
về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế,
thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng
BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên
cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung
cầu
Muốn phân tích thị trường bất động sản,thì chúng ta phải xem cung bất
động sản thay đổi như thế nào.Vậy nhân tố nào ảnh hưởng đến sự thay đổi
đó
* C¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung
Chính sách của chính phủ
Bất kỳ một loại hàng hóa nào để phát triển tốt trên thị trường cần phải có
một môi trường kinh doanh tốt,vì vậy chính phủ phải có những chính sách
phù hợp
+Tăng cung B§S thuộc khu vực nhà nước: nhà nước có thể tăng cung về đất
đai,cung về nhà thuộc sở hữu nhà nước(nhà ở chính sách.văn phòng công
sở) và các bất động sản khác.
Hiện nay, để thực hiện mục tiêu công bằng xã hội chủ nghĩa nhà nước có
chính sách hỗ trợ nhà ở ,tiền mặt cho những người có thu nhập thấp do đó
mà cầu về nhà ở cấp thấp tăng lên
+Tăng quyền mua bán ,trao đổi của người sử dụng B§S: nhà nước ban nhiêù
luật đất đai tạo thuận lợi trong giao dịch.Luật đất đai 1993 và bổ sung năm
1998 năm 2001,pháp lệnh nhà ở năm 1991,luật đất đai năm 2003 giúp các
hộ cá nhân giao đẩt ổn định lâu dài khả năng chuyển nhượng,chuyển đổi cho
thuê,thừa kế thế chấp…và người có nhà được phép cho người nước ngoài
10
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
thuê.Do đó thị trường nhà cho thuê, văn phòng cho thuê và các khu vui chơi
giải trí tăng.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các
nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở
này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp.
Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình
dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng
không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không
được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia
giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức
cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu
dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ
sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển
các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về
mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ
gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu
dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do
thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được
chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là
một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS.
+Đảm bảo tính pháp lý cho BĐS giao dịch,chủ động tăng nguồn cung hợp
lý.Khi một bất động sản đựơc pháp luật thừa nhận thì ngưòi cung BĐS sẽ đủ
tự tin để đưa BĐS lên sàn giao dịch và do đó cung B§S có thể tăng
Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều
có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá
cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa
nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi
phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự
khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt
động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước
đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan
trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng
là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình
thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các
nguồn cung nhà ở.
11
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
+Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển
đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là đa dạng
hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà
nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong
việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó
các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu
thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có
to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu,
những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém
chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS. Vì vậy, sự phát triển và hoàn
thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về
lượng cung BĐS.
+Hạn chế đầu cơ và chiếm hữu BĐS:Khi giá các bất động sản đang có xu
hướng giảm thì các nhà đầu tư thường mua bất động sản nhưng không phải
mục đích để giao dịch mà nhằm để đầu cơ chờ tăng giá.Lúc này nguồn cung
BĐS sẽ giảm,vì thế chính phủ hạn chế đầu cơ sẽ hạn chế được giảm nguồn
cung trên thị trường
+Chính sách đối với các nhà đầu tư theo các mục tiêu định hướng của nhà
nước
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Khi thực hiện quy hoạch đất tức là đưa vùng đất chưa sử dụng vào sử
dụng tương lai phát triển mang lại kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong
quy hoạch
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS phải kể đến các chính sách của Chính
phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định
về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung
dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy
hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển
đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất
của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm
thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt
khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan
hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu
cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng hoá thông
thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử
dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực
hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử
dụng khác nhau. Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó
12
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có
đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần một quyết định về việc
chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng
cung BĐS.
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường
dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường
cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được
tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó
cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận
của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều
yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung
đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ
tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song
cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp
cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS.
Mục đích của phân tích thi trường bất động sản để thấy được xu thế biến
động hoặc sự tác động của các yếu tố cung-cầu trên thị trường nên khi phân
tích cung cân phải phân tích lượng cung hiện tai trên thị trường là bao
nhiêu?lượng cung tiềm năng là bao nhiêu?chất lượng của cung?
Để điều tra cung bất động sản hiện tại tiềm năng dựa vào những yếu
tố sau:
+Sự hiện diện,sự ra đời của các công ty kinh doanh bất động sản tại thị
trường đang xét
+Thị trường đất đai và các yếu tố xây dựng
+Phân tích nguồn cung cạnh tranh trên thị trường,các yếu tố có thể thay thế
làm tăng cung hoặc giảm cung
+Các yếu tố lãi suất,cho vay cũng ảnh hưởng đến đầu đầu tư
c) C©n b»ng cung cÇu trªn thÞ trêng B§S
Với bất cứ hàng hoá nào trên thị trường, khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là
khối lượng hàng hoá trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu hàng hoá
dẫn đến thiếu hụt và đẩy giá lên cao. Khi cung lớn hơn cầu thì điều ngược lại
13
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
xảy ra,khối lượng hàng hoá trên thị trường sẽ dư thừa và giá cả sẽ giảm
xuống.Vậy khi cung bằng cầu thì giá cả cân bằng,lượng hàng hoá cân bằng
Trong thị trường cạnh tranh,giá cả điều tiết lượng cung cầu.Gía tăng sẽ
kích thích người sản xuất làm cho cung tăng,giá giảm tao điều kiện cho
nguời tiêu dùng nhiều hơn nên cầu tăng.Do đó thông qua giá cả thị trường
nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu hình thành
cung cầu mới phù hợp với thị trường.Vậy thị trường bất động sản có theo
quy luật đó hay không?
Đặc điểm của thị trường bất động sản là cung của bất động sản phản ứng
chậm hơn so với cầu và giá cả bất động sản nên đuờng cung thường dốc hơn
so với đường cầu
TRONG NGẮN HẠN: cung bất động sản tương đối cố định và đường cung
gần như thẳng đứng
S
P3
P2
P1
D1 D2
Như trên đã trình bày cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố,bất cứ sự thay đổi nào trong các nhân tố này cũng làm cho cung cầu
thị trường thay đổi và do đó làm giá cả thay đổi.Sự thay đổi của giá nhiều
hay ít lại phụ thuộc vào độ co giãn của của cầu
CÇu Ýt co gi·n. vÝ dô vÒ cÇu biÖt thù : Biệt thự chỉ dành cho những người
có thu nhập cao khi đó cái họ quan tâm là kiểu dáng và chất lượng biệt thự
nên sự thay đổi về giá gần như không ảnh hưởng đến cầu về nhà ở.Khi cầu
về biệt thự tăng thì đường cầu về biệt thự dịch chuyển sang phải và làm cho
giá tăng khá cao như hình vẽ trên.
CÇu co gi·n nhiÒu: Đó là trường hợp về cầu nhà ở dành cho người có thu
nhập thấp.Khi thu nhập của họ thấp thì cái họ quan tâm nhiều là giá cả.Vì
vậy đường cầu trong trường hợp này là tương đối thoải.Khi nhân tố nào đó
làm cho cầu về nhà ở này tăng thì đường cầu dịch chuyển sang phải làm cho
14
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
giá tăng.Nhìn hình vẽ ta có thể thấy giá lúc này tăng ít hơn so với trường
hợp cầu ít co giãn.
TRONG DÀI HẠN: do đặc điểm của bất động sản có tính lâu bền, nên chỉ
trong thời gian dài mới có khả năng thay đổi,mặt khác trong dài hạn tiên
thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêm nhà nên cung
trong dài hạn thường co giãn hơn trong ngắn hạn do đó đường cung dốc
lên.Vì cung bất động sản biến động chậm hơn cầu bất động sản nên đường
cung dốc hơn đường cầu
Chún
S ngắn
hạn
S dài hạn
E’
P2
P1
E
Po
D’
D
0
g ta sẽ phân tích các nhân tố làm tăng cầu bất động sản và cung bất động sản
trong dài hạn từ năm 2007 và đầu năm 2008
+Thời gian này các ngân hàng đã mở ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời
gian tương đối dài ( 10,20 năm) như sacomreal,An Binh,ANZ… do đó
cầu,BĐS tăng
+ Hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản qua
việc thành lập các công quỹ khai thác hay quỹ đầu tư.Nhiều hệ thống ngân
hàng đã mở ra lĩnh vực hoạt động trong thị trường bất động sản và cũng làm
tăng cầu
+ Vào tháng 3/2007 ,khi các nhà đầu tư đạt đựơc lãi nhất định một lượng
tiền lớn từ thị trường chứng khoán họ rút ra chuyển sang BĐS
+Do nhu cầu thực tế về nhà ở thực tế của dân cư tăng cao:1 năm dân số việt
nam tăng khoảng 1,1 triệu thì mỗi người bình quân tăng khoảng 9-10m2-
15
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
>nhu cầu diện tích đất tăng hàng chục triệu m2 trong khi mỗi năm tạo ra một
nửa
+Do chính sách mua nhà cho người nước ngoài thông thoáng hơn nên cầu
nhà ở cho người nước ngoài tăng lên
Tất cả những lý do trên đều làm tăng cầu nhà ở do đó đường cầu đều dịch
chuyển sang phải.Như trên hình vẽ ta thấy trong ngắn hạn một sự thay đổi
lượng cầu làm giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài
hạn
Đôi khi cung và cầu không hoạt động như kỳ vọng.Cung có thể giảm phản
ứng với tăng cầu bởi vì tốc độ phá huỷ vượt quá tốc độ xây dựng mới.Trong
trường hợp này giá tiếp tục tăng
Chúng ta cũng phân tích tương tự khi cầu giảm,khi đó giá giảm và cũng
tương tự với trường hợp cung thay đổi
Như vậy cân bằng trên thị trường do cung cầu quyết định và sự tăng giá
mạnh hay ít là do ảnh hưởng bởi sự co giãn của cung hay cầu
III- VËn dông vµo ph©n tÝch ph©n ®o¹n thÞ trêng nhµ ë t¹i Hµ Néi
3.1 - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở tại HÀ NỘI
Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị
khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Với tốc
độ đô thị hóa của Việt Nam tăng mạnh và liên tục, 23,6% (1999), 25,8%
(2004), dự báo lên tới 33% (2010) và 45% (2025). Diện tích đất đô thị sẽ
tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020 Như vậy,
2
trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m nhà để phấn
2
đấu đạt 20 m nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Hiện nay thành phố đã có khoảng 3,5 triệu người.. Mật độ dân số khu
vực nội thành hiện đã vượt gấp 3 lần con số cho phép, chỉ tiêu sử dụng đất
đô thị bình quân trên đầu người quá thấp. Ðịa bàn 4 quận nội thành như
Hoàn Kiếm, Ðống Ða, Ba Ðình, Hai Bà Trưng đang là nơi tập trung dân cư
đông nhất, trong đó, dẫn đầu là quận Hoàn Kiếm với khoảng 34.051
người/km2, tiếp đó là các quận Ðống Ða, Ba Ðình với trên 32.400
người/km2.
Hà Nội đang có hơn hàng chục vạn người ngoại tỉnh về làm ăn, học tập
và cư trú dài hạn, thuộc diện KT3, KT4, học sinh, sinh viên các tỉnh về tạm
trú học tập, người nước ngoài, Việt kiều... Dân số tăng quá nhanh như vậy
đã tạo nên những áp lực về nhiều mặt đời sống, xã hội. Ðặc biệt là chuyện
“nơi ăn, chốn ở” của những người “làm công ăn lương” tại Hà Nội.Như vậy
cầu về nhµ ë Hµ Néi lµ rÊt cao
16
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Kinh tế Xã hội Hà Nội, giai đoạn
2006-2010, nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng cán bộ,
công nhân, viên chức là 18.000 căn hộ. Trong khi đó dự án thí điểm của
thành phố chỉ vỏn vẹn có 900 căn, tương đương 5% nhu cầu.
Thu nhập của dân cư:
Theo thèng kª , thu nhËp b×nh qu©n cña ngêi d©n Hµ Néi n¨m 2008 lµ
1500USD .Vµ dù b¸o møuc thu nhËp b×nh qu©n n¨m 2009 lµ 1700USD.Víi
møc thu nhËp t¨ng lªn nh vËy sÏ lµm cho cÇu vÒ hµng ho¸ nãi chung vµ cÇu
vÒ B§S nãi riªng t¨ng lªn.Ngoµi ra , tõ ngµy 1/5/2009 møc l¬ng tèi thiÓu
theo NghÞ ®Þnh 33/2009/N§-CP ®îc ban hµnh ngµy 6/4/2009 lµ 650000®
còng lµm t¨ng thu nhËp cña ngêi d©n vµ Ýt nhiÒu ¶nh hëng ®Õn cÇu vÒ B§S ë
Hµ Néi Bằng chứng có thể thấy là nh÷ng nhµ ë tõ 1-3 tû ®ång ë Hµ Néi vÉn
b¸n ch¹y nh t«m t¬I vµ các DN địa ốc vẫn tiếp tục đổ xô tham gia mạnh vào
các dự án nhà ở thương mại với giá rao bán từ 1-3 tỷ đồng.Liên tiếp trong
những tháng đầu năm 2009, các chủ đầu tư như Liên danh Tổng Công
ty Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội và Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị
(thành viên của Tập đoàn Nam Cường) đã khởi động xây dựng một loạt các
chuỗi căn hộ giá cao, trong đó có Khu đô thị mới Phùng Khoang - đường Lê
Văn Lương kéo dài Công ty Vimexco (thuộc Vinaconex) cũng đã thông qua
kế hoạch đầu tư khoảng 1.200 tỷ đồng để xây dựng dự án BĐS lớn tại Hà
Nội gồm tổ hợp văn phòng, nhà ở và trung tâm thương mại CT4, cao 45 tầng
tại Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
Dự án trung tâm thương mại này có diện tích 80.000m2 sàn với thiết kế
căn hộ cao cấp từ 120 -150m2/căn.
Ngoài Vimexco, một số chủ đầu tư khác như Tổng Công ty XD sông
Hồng cũng khởi công thêm dự án căn hộ được gọi là cao cấp và văn phòng
cho thuê tại đường Thái Hà với tổng diện tích sàn: 62.800 m2...
Hầu hết các dự án căn hộ này đều được các chủ đầu tư niêm yết giá với
mức giá khá cao: Trên 1 tỷ đồng/căn. Song, theo một số giám đốc công ty
môi giới BĐS, những dự án này thường khi hoàn thành xong phần móng thì
giá còn đội rất nhiều mà vẫn không có đủ để bán, chỉ cần dự án xây lên được
3-4 tầng thì các căn hộ cũng kịp được đăng ký
Giá của bất động sản nhà ở
Trên địa bàn hà nội cầu về nhµ ở phụ thuộc vào giá của nó: Những căn
hộ thuộc hàng trung và cao cấp như Mỹ Đình - Mễ Trì, The Manor, Ciputra,
Láng Hạ, Lò Đúc, Nguyễn Chí Thanh, Ngọc Khánh giá dao động quanh
mức 23-30 triệu/m2, giảm trung bình 25%. Một số căn hộ cao cấp nhất như
17
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Pacific Palace giá khoảng 75-80 triệu / m2... đối với nh÷ng người có thu
nhập trung bình th× cầu nhà ở lµ : với các căn hộ thuộc khu "bình dân" như
Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Mễ Trì Hạ, Mễ Trì Thượng, Khu tái định cư Nam
Trung Yên, Tái định cư Trung Hòa Nhân Chính, Việt Hưng - Gia Lâm, Linh
Đàm, Định Công, Xuân Đỉnh, Cổ Nhuế, Văn Khê...Giá mỗi m2 đã giảm
khoảng 2-5 triệu đồng và chỉ còn mức phổ biến trên dưới 20 triệu /m2, tức
giảm 10-25%.
Hà Nội hiện có trên 100 dự án phát triển nhà đang được triển khai,
đứng thứ 2 cả nước về quỹ nhà, tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở đang vượt rất xa
so với khả năng cung cấp. nguyên nhân do giá nhà, đất quá cao, nên người
thu nhập thấp không với tới được là nguyên nhân chủ yếu .Khu đô thị Việt
Hưng được tiếp thị là có địa thế “không khó khăn” cho việc đi lại, chỉ cách
hồ Gươm 8km. Hai lô CT13, CT14 đã được rao bán công khai từ tháng
8/2005. Giá nhà đã được hạ khá mạnh từ 5,3 triệu/m2 tầng 4 (tầng được lấy
giá chuẩn của khu nhà 5 tầng, cầu thang bộ) xuống còn 4,6 triệu/ m2. Tính ra
để có được một căn nhà có diện tích 77m2 trên tầng 4 cần khoảng trên 350
triệu đồng. Mức giá như vậy được đánh giá là để sát hơn với khả năng của
người lao động, làm “nóng” hoạt động mua bán tại khu chung cư này.
Giá cả ở các khu đô thị cao cấp cũng không nằm ngoài tình cảnh chung.
Tại một khu chung cư “vip” ở Mễ Trì Hạ, giá bán nhà cũng có dao động tiền
triệu trong thời gian qua. Mức giá rao bán 9,5 -10 triệu/m2 tại khu CT 4,2
cách đây vài tháng, nhưng hiện tại mức giá để giao dịch có thể thành công là
xấp xỉ 8,7 triệu/ m2… Ở khu Trung Hoà - Nhân Chính, giá của những người
18
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
được mua ở dãy E3 là 7 triệu/m2, trong khi giá “tung ra” thị trường là
khoảng 9 triệu/m2.
Giá nhà chung cư cũ cũng giảm khá nhiều. Giá nhà tại khu tập thể Nghĩa
Tân hiện tại khoảng từ 7-9 triệu đồng/ m2, giảm khoảng 1 triệu đồng/m2.
Giá một căn hộ tại nhà B1, Vĩnh Hồ hiện tại cũng chỉ còn 380 triệu đồng…
Giá cả như vậy đã giúp cho các giao dịch về nhà đất có biến chuyển hơn.
Một số ít những người có nhu cầu nhà ở, sau thời gian chờ đợi đã xuất tiền
để mua. Tuy nhiên, hoạt động mua bán vừa qua mới chỉ làm cho thị trường
“bớt lạnh”. Đó chỉ là một tín hiệu nhỏ để đẩy mạnh hoạt động kinh doanh
này, bởi thực tế cho thấy là thị trường nhà ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam
nói chung luôn tồn tại nhu cầu nhà ở với ngân sách vừa phải mà vẫn đảm
bảo được chất lượng tối ưu
Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư
bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở. Ngoài ra, các
dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng
mức cầu về nhà ở.Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác
động đến cả yếu tố cung cũng như cầu nhà ë.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu
hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu
về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những
người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng
mức cầu nhà ở
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới
quy mô và tính chất của cầu về nhà ở B§S đó là trình độ phát triển sản xuất,
sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế
khu vực và quốc tế v.v..
Việc mở rộng Hà Nội về phía Tây cùng nghĩa với việc, cơ hội đầu tư
được mở rộng, nhiều nhà đầu tư đang trở nên khó tính với ý nghĩ “Có tiền
mặt là Vua”. Chờ đợi một mức giá giảm hơn nữa, hoặc cơ hội tốt hơn nữa
đang là tâm lý chung của nhiều người có khả năng mua và giữ giá giao dịch.
19
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Địa giới hành chính Hà Nội chính thức mở rộng từ ngày 1-8-2008
Nguồn: Nghị quyết số 15/2008/QH12 về việc điều chỉnh địa giới hành chính thành phố
Hà Nội và một số tỉnh có liên quan do Quốc hội ban hành- Ngày hiệu lực: 01/08/2008
Không gian đô thị Hà Nội được mở rộng qua các năm
Nguồn: IRIC, 2008
3.2 C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn cung nhµ ë t¹i Hµ Néi
* Thực trạng
ThÞ trêng nhµ ë t¹i Hµ Néi ®ang trong t×nh tr¹ng cung thÊp mµ cÇu
cao.T¹i Hà Nội, nguồn cung bất động sản hiện tại thực sự mới chỉ ở giai
đoạn đầu. Nhu cầu ở tất cả các mảng thị trường đều tăng cao trong ®ã cã thÞ
trêng nhµ ë. Điều này có thể thấy rõ từ hệ số sử dụng cao và giá trị vốn lớn
tại thị trường Hà Nội.
20
.DOC 
28 
71 
90 
