Thực trạng giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội

  • Số trang: 108 |
  • Loại file: PDF |
  • Lượt xem: 23 |
  • Lượt tải: 0
tailieuonline

Đã đăng 27679 tài liệu

Mô tả:

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ TRANG CÔNG DƢƠNG THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------------------ TRANG CÔNG DƢƠNG THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG HÀ NỘI - 2014 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................2 MỞ ĐẦU .....................................................................................................................3 1.Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................................. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................................. 4 3. Nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................................................. 4 4. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................................ 4 5. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................................... 4 CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ............................................................5 1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư ............................... 5 1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản .............................................................................. 5 1.1.2 Hàng hóa bất động sản ..................................................................................................... 6 1.1.3 Thị trường bất động sản.................................................................................................... 6 1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư ............................................................................................ 11 1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư ................................................. 15 1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư ...................................................................... 25 1.2.1. Luật đất đai (2003) ......................................................................................................... 25 1.2.2 Luật xây dựng (2003)....................................................................................................... 27 1.2.3 Luật nhà ở ....................................................................................................................... 29 1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản ......................................................................................... 31 1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật ........................ 33 1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực ................................................... 33 1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc ........................................................................ 33 1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc ........................................................................... 35 1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore. ........................................................................ 37 1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam ......................................................................... 38 CHƢƠNG II : KẾT THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI .............................................................................47 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai ............................................................ 47 2.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................................................... 47 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. ............................................................................ 51 2.2 Tình hình quản lý đất đai quận Hoàng Mai ............................................................................ 56 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................................. 56 2.2.2. Tình hình quản lý đất đai................................................................................................ 60 2.3 Thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ............................................................................. 61 2.3.1 Khái quát thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ...................................................... 61 2.3.2 Phân tích, đánh giá thị trường bất động sản quận Hoàng Mai ....................................... 62 2.4. Kết quả điều tra, thu thập thông tin trong thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai – HN................................................................................................................................................. 63 2.4.1. Căn hộ chung cư cao cấp ............................................................................................... 63 2.4.2 Căn hộ chung cư phổ thông ............................................................................................ 63 2.4-.3. Căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp ............................................................ 68 2.4.4 Căn hộ chung cư cho đối tượng tái định cư.................................................................... 68 2.4.5 Căn hộ chung cư mini ...................................................................................................... 69 2.4.6. Cung căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .................................................... 70 2.4.6 Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai ....................................................... 72 2.4.7 Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .............................................. 73 2.4.8 Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai............................................... 74 2.5 Đánh giá thực trạng căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai .................................... 75 2.5.1 Những mặt mạnh ............................................................................................................ 75 2.5.2 Những mặt yếu ............................................................................................................... 76 2.5.3 Nguyên nhân của những mặt yếu. .................................................................................. 77 CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ QUẬN HOÀNG MAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..................................79 3.1 Định hướng phát triển nhà quận Hoàng Mai đến năm 2020................................................. 79 3.2 Quan điểm phát triển thị trường căn hộ chung cư ................................................................ 80 3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 ........................................ 81 3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai .............. 81 3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách ............................................................................................. 81 3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch ......................................................................................... 90 3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư............................................................................................... 92 3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính............................................................................................ 93 3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng ............................................................................................ 94 3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản ...................................................... 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................98 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................100 DANH MỤC HÌNH Hình 1 : Mối quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu nhà ở ........................................20 Hình 2 : Mối quan hệ giữa nhu cầu nhà ở và thu nhập .............................................23 Hình 3: Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản năm 2000 - 2013 ..................43 Hình 4 : Thống kê nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ năm 2004 - 2014 ..................44 Hình 5 : Chỉ số giá nhà ở Hà Nội theo quý và tỉ lệ hàng tồn kho .............................45 Hình 6 : Sơ đồ vị trí quận Hoàng Mai – Hà Nội .......................................................48 Hình 7 : Cơ cấu giá trị sản xuất trên địa bàn quận Hoàng Mai năm 2011 ................52 Hình 8 : Cơ cấu lực lƣợng lao động trên địa bàn quận Hoàng Mai ..........................55 Hình 9 : Biểu đồ cơ cấu các loại đất nông nghiệp của quận Hoàng Mai ..................58 Hình 10 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp của quận Hoàng Mai ......................59 DANH MỤC BẢNG Bảng 1 : Hiện trạng sử dụng đất của quân Hoàng Mai đến năm 2011 .....................57 Bảng 2 : Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp chính quận Hoàng Mai – Hà Nội năm 2011 ...........................................................................................................................59 Bảng 3 : Thống kê các dự án căn hộ chung cƣ đƣợc giao dịch trên thị trƣờng quận Hoàng Mai năm 2014 ................................................ Error! Bookmark not defined. Bảng 4 : Thống kê các dự án căn hộ chung cƣ mini đƣợc giao dịch trên thị trƣờng quận Hoàng Mai năm 2014 .......................................................................................70 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 01 BĐS Bất động sản 02 CHCC Căn hộ chung cƣ 03 CNH Công nghiệp hóa 04 CTCP ĐTXD Công ty cổ phần đầu tƣ xây dựng 05 CT Nhà cao tầng 06 ĐTH Đô thị hóa 07 HĐH Hiện đại hóa 08 NOCC Nhà ở chung cƣ 09 TTBĐS Thị trƣờng bất động sản 10 UBND Ủy bam nhân dân LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu đƣợc ghi trong bài luận văn là trung thực và chƣa sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trang Công Dƣơng 1 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất cả các thầy cô giáo trong khoa Địa Lý – Trƣờng Đại Học Khoa Học Tự Nhiên – Đại Học Quốc Gia Hà Nội, đến các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hƣớng dẫn và động viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn. Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Đình Bồng – thầy giáo hƣớng dẫn trực tiếp em làm luận văn đã hƣớng dẫn , giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này. Qua đây, em cũng xin gửi lời cám ơn chân thành đến Ủy ban nhân dân quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Hoàng Mai, đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian thực hiện.luận văn. Em xin chân thành cám ơn ! 2 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa (CNHHĐH) đất nƣớc, với mục tiêu trỏ thành nƣớc công nghiệp vào năm 2020.Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày một tăng, để giải quyết nhu cầu đó, mặc dù trong những năm gần đây, hàng loạt các dự án về nhà ở đã nhanh chóng đƣợc đầu tƣ xây dựng và đƣa vào khai thác, sử dụng. Nhƣng những ngƣời có nhu cầu thực sự về nhà ở vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình tiếp xúc với nhà ở, giá nhà ở trong đó có giá nhà chung cƣ bị nâng cao nhiều lần so với giá gốc, hệ thống chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, các dự án nhà ở giá rẻ, quy mô nhỏ còn thiếu …. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X (2006) đã cụ thể hóa định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản (TTBĐS): “ Phát triển thị trƣờng bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá bất động sản đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng. Nhà nƣớc tác động đến giá đất thị trƣờng bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trƣờng bất động sản.” Thể chế hóa chủ trƣơng chính sách phát triển TTBĐS của Đảng, Quốc hội khóa XI nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2006 đã thông qua “Luật kinh doanh bất động sản” Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chính phủ trên cơ sở một phần lãnh thổ của huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trƣng, là quận cửa ngõ phía nam của thủ đô Hà Nội, là khu vực phát triển đô thị, là đầu mối giao thông quan trọng cới vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội. Vì vậy tốc độ đô thị hóa của quận diễn ra một cách rất nhanh chóng và ảnh hƣởng sâu sắc đến trƣờng bất động sản quận Hoàng Mai nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung. Tại đây tồn 3 tại một thị trƣờng bất động sản có tiềm năng và sức phát triển cao song vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục. Quản lý thị TTBĐS sao cho minh bạch, hiệu quả nhất luôn là vấn đề cấp bách trong xã hội, cần đƣợc sự hƣởng ứng của ngƣời dân. Đây là một trong những nhiệm vụ hàng đầu cần đƣợc giải quyết để phát triển xã hội, tạo cuộc sống tốt hơn cho ngƣời dân. Từ những vẫn đề cấp bách trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài : “ Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội ”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng căn hộ chung cƣ tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 3. Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thị trƣờng bất động sản. - Thu thập tài liệu số liệu về các dự án chung cƣ, giá nhà chung cƣ trên địa bàn quận Hoàng Mai. - Đánh giá, phân tích thực trạng giá nhà chung cƣ các dự án đang triển khai và sắp triển khai. - Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp. 4. Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thị trƣờng căn hộ chung cƣ trong địa bàn quận Hoàng Mai – Hà Nội, những dự án chung cƣ đã và đang triển khai trong giai đoạn từ 2007 đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thị trƣờng chung cƣ trên địa bàn nghiên cứu. - Phƣơng pháp Thống kê, tổng hợp: thống kê, tổng hợp các số liệu điều tra theo nội dung nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích, so sánh phân tích thông tin thu thập đƣợc, so sánh với thực tiễn - Phƣơng pháp xử lý số liệu: Xử lý sô liệu bằng phần mềm Micrrosof Exell - Phƣơng pháp minh họa bàng hình ảnh: Sơ đồ, biểu đồ, ảnh chụp 4 CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ chung cƣ 1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản a) Bất động sản Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị đƣợc xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại Bất động sản và Động sản. Bất động sản: là tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiên chí phân loại bất động sản của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Quốc Hội, 2005, Bộ Luật Dân sự) Bộ Luật Đất đai Thụy Điển quy định: bất động sản là đất đai. Đất đai đƣợc phân chia thành các đơn vị bất động sản. Một đơn vị bất động sản gồm có: một công trình xây dựng, máng nƣớc, hàng rào và các phƣơng tiện khác đƣợc xây dựng trong hoặc trên mặt đất để sử dụng lâu dài, các loại cây cối. Một công trình xây dựng tùy từng trƣờng hợp cụ thể có các vật cố định nhƣ sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sƣởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá đựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, điều hòa, quạt máy. Luật quản lý bất động sản đô thị nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Bất động sản gồm có đất. Quyền sử dụng đất đối với đất thuộc sở hữu nhà nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa để xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng đô thị, hành nghề phát triển nhà đất, giao dịch bất động sản, thực thi việc quản lý nhà đất đều phải tuân thủ luật này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên đất” 5 Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị bất động sản tại hầu hết các nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40%. (Tôn gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007) 1.1.2 Hàng hóa bất động sản Trong nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng mua bán hàng hóa đặc biệt – Hàng hóa bất động sản. Tính đặc biệt của hàng hóa bất động sản đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch: các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Úc, một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên TTBĐS, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc (bằng cách trƣng thu) mới đƣợc chuyển quyền sử dụng đất. Không phải mọi BĐS đều trở thành hàng hóa, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng nhƣ các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đƣờng giao thông, vƣờn hoa công cộng. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.1.3 Thị trường bất động sản a) Định nghĩa Thị trƣờng bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Tức là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản nhƣ trung gian, môi giới, tƣ vấn... giữa các chủ thể trên thị trƣờng mà ở đó vai trò quản lý nhà nƣớc có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trƣờng bất động sản. b) Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Thị trƣờng bất động sản hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. 6 Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi ngƣời đều có thể tự tạo lập đƣợc nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và đƣợc coi là bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra đƣợc trên thị trƣờng. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tƣ, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trƣờng bất động sản tăng cao và thị trƣờng phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trƣờng bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng nhƣ các khoản tài trợ cho thị trƣờng nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà) Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trƣờng bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc nhƣ trên. Cũng không phải các cấp độ phát triển thị trƣờng phải có giai đoạn nhƣ nhau về thời gian và các cấp độ phát triển của thị trƣờng phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn nhƣ Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã đƣợc chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nƣớc có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp "sốc", tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trƣờng nên hiện nay, thị trƣờng bất động sản 7 cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trƣờng bất động sản. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trƣờng bất động sản, quá trình vận động của thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhƣ nhiều thị trƣờng khác. Chu kỳ dao động của thị trƣờng bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây "sốt"). Chẳng hạn nhƣ thị trƣờng bất động sản nƣớc Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trƣờng bất động sản nƣớc Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trƣờng bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trƣờng bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chƣa lâu nhƣng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trƣởng "phi mã" trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. Thị trƣờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc. Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phƣơng lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trƣờng bất động sản mang tính địa phƣơng sâu sắc. Mặt khác, thị trƣờng bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nƣớc. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có "dƣ thừa" ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác đƣợc. Bên cạnh đó, mỗi thị trƣờng mang tính chất địa phƣơng với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trƣờng bất động sản khác nhau. Thị trƣờng bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trƣờng bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v.. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà) Thị trƣờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của 8 hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nƣớc ta do thị trƣờng đất đai cấp I (thị trƣờng sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nƣớc. Chính phủ các nƣớc trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trƣờng bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trƣờng bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà) Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trƣng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng nhƣ truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trƣờng địa phƣơng, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, ngƣời mua và ngƣời bán thƣờng thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trƣớc. Sự tác động của Nhà nƣớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trƣờng bất động sản. Bất kỳ Nhà nƣớc nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trƣờng bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trƣờng hạn chế, đất đai trên thị trƣờng sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nƣớc nên thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trƣờng bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo đƣợc của đất, nên thị trƣờng bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trƣờng hàng hoá khác. Thị trƣờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với nhiều loại thị trƣờng khác nhƣ: thị trƣờng lao động, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng thiết bị xây dựng, thị trƣờng vốn và tài chính… Bất động sản là tài sản đầu tƣ trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đƣợc đầu tƣ. Mà đầu tƣ tạo lập bất động sản thƣờng sử dụng một lƣợng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng nhƣ thu hồi nguồn vốn dài. Khi bất động sản tham gia lƣu thông trên thị trƣờng bất động sản, các giá trị cũng nhƣ các quyền về bất động sản đƣợc đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lƣu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tƣ và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều 9 này chứng tỏ thị trƣờng bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trƣờng vốn. Ngƣợc lại, thị trƣờng bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đƣợc nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra, thị trƣờng bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trƣờng xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trƣờng vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trƣờng lao động v.v… dao động của thị trƣờng này có ảnh hƣởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà) c) Vai trò của thị trƣờng bất động sản Thị trƣờng bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế. Trong tổng tích lũy thì tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu của nền kinh tế. Tài sản cố định gồm tài sản bất động sản chiếm trên 60%, chiếm 5 - 10% GDP của những nền kinh tế có tổng tích luỹ thấp, có thể chiếm tới 15 - 20% GDPđối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao. Động thái phát triển của thị trƣờng bất động sản tác động tới nhiều loại thị trƣờng trong nền kinh tế quốc dân Thị trƣờng máy móc thiết bị và thị trƣờng vật liệu xây dựng cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công trình. Và tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng, máy móc, cùng với các chi phí khác trong quá trình tạo lập bất động sản hình thành nên tổng chi phí của tài sản đó. Ngoài ra, thị trƣờng bất động sản phát triển liên thông với thị trƣờng lao động, trực tiếp tác động tới thị trƣờng này và ngƣợc lại. Thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng lan toả vào thị trƣờng tài chính, tiền tệ. (Phòng Quản lý TT Bất Động Sản - Cục Quản lý nhà) d) Các yếu tố ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản Có rất nhiều yếu tố ảnh hƣởng tới thị trƣờng bất động sản nhƣ: yếu tố tốc độ phát triển, đô thị hóa; yếu tố dân cƣ; sự tăng trƣởng tài chính; mức thu nhập ngƣời dân; phát triển của kết cấu hạ tầng; chính sách của Nhà nƣớc; mốt và thị yếu…Các yếu tố ảnh hƣởng tới thi trƣờng bất động sản trên ta có thể chia thành các yếu tố dân cƣ, tài chính, luật pháp và yếu tố tâm lý. Các yếu tố này ảnh hƣởng trực tiếp đến cung và cầu trong thị trƣờng bất động sản. Một số yếu tố sẽ nhanh chóng ảnh hƣởng 10 khiến thị trƣờng bất động sản chuyển sang một giai đoạn đặc biệt trong chu kỳ thị trƣờng bất động sản, trong khi các yếu tố khác mất nhiều thời gian hơn để ảnh ảnh hƣởng đến chu kỳ. Các yếu tố đôi khi ảnh hƣởng tới thị trƣờng theo những hƣớng khác nhau. Trong đó có thể xét các yếu tố : Yếu tố dân cƣ: yếu tố này xác định các nhu cầu về nhà ở, bao gồm các khía cạnh về tình trạng di cƣ, tăng trƣởng dân số, số ngƣời cho mỗi hộ gia đình, quy mô xây dựng và các khía cạnh nhu cầu việc làm. Yếu tố tài chính: quyết định khả năng tài chính, khả năng lƣu thông dòng tiền, khả năng vốn lƣu hành của thị trƣờng nhà đất. Các khía cạnh của yếu tố tài chính là mức thu nhập, lợi tức đầu tƣ, khả năng chi trả cho việc thuê nhà, giá trị và khả năng mua nhà. Yếu tố chính sách pháp luật: Khác với các hàng hóa thông thƣờng, bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách pháp luật quản lý đất đai và nhà ở. Yếu tố tâm lý: Yếu tố tâm lý thƣờng mang tính chất dây chuyền, ảnh hƣởng từ ngƣời ngày sang ngƣời khác. Việc phát triển mạnh mẽ của các phƣơng tiện truyền thông tác động rất lớn tới yếu tố tâm lý của ngƣời dân. (Nguồn : diaoconline.com.vn ) 1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư a) Nhà ở đô thị Theo quy định của Luật Nhà ở (2005), nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. Nhà ở còn là nơi diễn ra các sinh hoạt văn hóa tinh thần của con ngƣời, là nơi sum họp của các thành viên trong gia đình, nó biểu hiện mức độ phát triển của đời sống kinh tế xã hôi. Trong một số trƣờng hợp nhà ở còn là nơi diễn ra các hoạt động sản xuất tạo thêm nguồn thu nhập cho gia đình. Có nhiều cách để phần loại nhà ở, trong đó nếu phân loại theo kiến trúc và xây dựng thì nhà ở đƣợc chia làm bốn loại: nhà biệt thự, nhà ít tầng, nhà nhiều tầng (từ 4 đến 8 tầng), nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên) Nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trƣờng, bởi vậy nó cũng có những đặc điểm giống và khác so với các hàng hoá khác. Nhà ở là một loại tài sản tiêu dùng dân cƣ xong khác với các loại tài sản khác nó còn là một sản phẩm của quá trình xây dựng. Nhà ở có vị trí cố định gắn liền với nó là cự li, môi trƣờng, các điều kiện kết cấu hạ tầng của khu vực. Ngƣời sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn 11 có của khu vực chứ không thể di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn nhƣ các vật dụng khác. Chính vì vậy những thay đổi về nhà ở thƣờng tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình nhƣ nơi làm việc, học tập của họ. Đồng thời cũng tạo ra chi phí lớn để chuyển nhà . Các hộ gia đình luôn chọn các căn hộ có môi trƣờng xung quanh trong lành, an ninh tốt; chọn ngôi nhà có kết cấu bền vững bởi đó sẽ là nơi cƣ trú lâu dài của họ. Một đặc điểm của nhà ở đô thị là thực chất nhà ở đô thị là nơi cƣ trú của các hộ gia đình tập trung với mật độ cao. Nhu cầu về sự thuận tiện trong việc liên lạc dễ dàng với bên ngoài dẫn đến hiện tƣợng nhà ở tập trung trong các thành phố lớn với mật độ cao. Nói chính xác hơn thì sự cần thiết về thuận tiện đã dẫn đến tình trạng nhà ở tập trung tại một vài thành phố lớn làm cho mật độ nhà ở cao tại đó. Con ngƣời muốn thuận tiện đi làm, đi học... Cơ quan, trƣờng học, cửa hàng thƣờng tập trung tại từng khu vực. Do đó mọi ngƣời cũng muốn nhà ở của mình quanh khu vực đó. Nhà ở đô thị còn có sự đa dạng về màu sắc, hình dáng, kích thƣớc và vị trí. Tuy nhiên trong đô thị, nhà ở đƣợc xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế cũng nhƣ về kĩ thuật, chất lƣợng do thành phố và nhà nƣớc quy định bởi nhà ở góp phần tạo ra bộ mặt đô thị, phản ánh sự phát triển kinh kế xã hội và văn hoá của đô thị đó. Đặc điểm dễ nhận thấy của nhà ở là thời gian sử dụng dài. Nhiều hàng hóa hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhƣng riêng nhà đất thƣờng đƣợc dùng trong nhiều năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà cửa đã cũ, hao mòn đáng kể , ngƣời ta vãn luôn thấy giá trị của đất đƣợc lên giá với tỉ lệ cao hơn tỉ lệ hao mòn của toà nhà. Mặc dù chất lƣợng của toà nhà đã xuống cấo nhƣng kết quả là giá trị chung của nhà và đất vẫn giữ nguyên. Khi so sánh với các hàng hóa khác việc mua nhà đất luôn đòi hỏi một khoản tiền rất lớn để sở hữu nó. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm nhƣờng nhất cũng cần có một lƣợng tiền đáng kể. Liên quan đến điều nnày là do đặc điểm của nhà ở thƣờng là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành các đơn vị nhỏ hơn. Kết quả là một lƣợng tiền tối thiểu để mua đƣợc nhà cũng là khá lớn. (Nguồn : cafeland.vn) b) Căn hộ chung cƣ Định nghĩa 12
- Xem thêm -