Tài liệu Thực trạng của công tác quản lý chất lượng công trình tại công ty tây hồ.

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu đôi nét về học viên Họ tên : Địa chỉ : Điện thoại : Email : Cơ quan công tác : Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác : Kinh nghiệm công tác : II. Giới thiệu về cơ sở thực tập Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Vinalands, thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản VINALANDS Địa chỉ : Số 94E Đường Láng - Ngã Tư Sở - Quận Đống Đa - Hà Nội. Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 25 tháng 4 năm 2007. Cơ cấu tổ chức, bộ máy : Sàn giao dịch trực thuộc Công ty CP Đầu tư bất động sản VINALANDS, tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy cụ thể như sau : - Giám đốc sàn - Phòng kinh doanh - Phòng marketing và khai thác thị trường - Phòng hành chính - Phòng tư vấn pháp lý - Phòng tư vấn đầu tư 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng. Các trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn. Giám đốc sàn được lãnh đạo bởi Tổng giám đốc Công ty. Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch : Văn phòng : Là tòa nhà 5 tầng, có diện tích sàn lớn hơn 100m2, trong đó 2 tầng 1 và 2 được bố trí hoàn toàn cho hoạt động của Sàn. Các tầng trên được bố trí cho hoạt động của Công ty. Về nhân lực : Phòng kinh doanh : 06 cán bộ, tất cả đều có chứng chỉ môi giới bất động sản và đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh hoặc Marketing của các trường đại học như : Kinh tế Quốc dân, Thương Mại, Ngoại thương, Phòng marketing và khai thác thị trường : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Marketing, có thâm niên trong nghề 2 năm. Phòng hành chính : 03 cán bộ, đều tốt nghiệp đại học Chuyên ngành hành chính văn phòng. Phòng tư vấn pháp lý : 02 cán bộ, đều là luật sư và đã có chứng chỉ hành nghề luật sư Phòng tư vấn đầu tư : 02 cán bộ, đều là chuyên gia tài chính tốt nghiệp đại học Tài chính kế toán, Ngân hàng. Thiết bị kỹ thuật của Sàn giao dịch : - Hệ thống mạng máy tính : 18 máy tính, trong đó gồm 1 máy chủ ( Server ) và 17 máy trạm cho cán bộ nhân viên làm việc. - Website : www.Vinalands.vn , đây là một phần của hệ thống thông tin nhằm quảng bá các sản phẩm và dịch vụ của sàn tới thị trường trong và ngoài nước. - Hệ thống phần mềm quản lý - Hệ thống các bản đồ Quy hoạch các dự án Bất động sản ( là các Khu đô thị mới, các dự án độc lập quy mô bé ) 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - Hệ thống các tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu về các dự án, các sản phẩm của dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi tiết về căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án. - Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí về sản xuất kinh doanh Bất động sản. - Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham khảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính. - Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án và các hoạt động nội bộ khác - Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn Video giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn. Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch : Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại Hà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án. Lĩnh vực môi giới chủ yếu của Sàn là : Môi giới mua và bán các bất động sản trong các dự án tại Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đô thị mới Splendora, Khu đô thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới Dịch Vọng, Khu đô thị mới Vân Canh, .v.v. Ngoài ra các hoạt động môi giới cũng bao gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất động sản đơn lẻ, không thuộc các dự án ). III. Nội dung Báo cáo : Quy trình thủ tục môi giới bất động sản Trong quá trình thực tập tại Sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS, chúng tôi được tiếp cận với rất nhiều giao dịch môi giới mua bán bất động sản tại các dự án. Để nắm rõ về Quy trình môi giới, xin trích dẫn một thương vụ môi giới thành công và những vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới gần hiện nay mà thực tế ở các Sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện. Khách hàng có nhu cầu tìm mua một lô đất tại Dự án Tân Tây Đô thuộc xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, Hà Nội. Yêu cầu cụ thể như sau : 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Diện tích lô đất khoảng 100m2, mặt đường lớn ( khoảng hơn 20m ), hướng nhà là Đông Nam, giá bán tầm 21 triệu /m2 ( Vào thời điểm này của thị trường, giá lô đất như vậy khoảng 22 triệu/m2 ). Khách không có nhu cầu sử dụng ngay lô đất để xây dựng mà sẵn sàng chờ đợi vài năm sau khi mua mới sử dụng. Sau khi nhận được yêu cầu của khách hàng, Cán bộ kinh doanh phụ trách bán hàng khu vực dự án Tân Tây Đô đã có những phân tích và nhận định về nhu cầu và dự án như sau : Thứ 1 : Về dự án Đô thị mới Tân Tây Đô Một trong những định hướng lớn phát triển vùng Thủ đô Hà Nội trong những năm tới đã được Chính Phủ xác định là đô thị hóa mạnh mẽ trên các tuyến đường quốc lộ hướng tâm nối Hà Nội với tỉnh Hà Tây. Trong đó khu vực xã Tân Lập, nằm dọc teo tuyến đường quốc lộ 32, là một trong những khu vực được xây dựng theo hướng đô thị đã được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt theo Quyết định số 772/QĐ-UB ngày 06/05/2006 nhằm mục tiêu tạo nên khu vực đô thị đặc thù với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng đô thị hóa khu vực và nâng cao chất lượng sống cho người dân trong khu vực. a.Vị trí dự án : + Khu đô thị mới Tân Tây Đô có vị trí tại xã Tân Lập – H.Đan Phượng, cách Hà Nội khoảng 7km, tiếp giáp với đường Cầu Giấy nối dài và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài. + Nằm gần khu công nghiệp Nam Thăng Long và khu công nghiệp cầu Diễn, các khu đô thị mới như Vân Canh, Xuân Phương đang chuẩn bị được triển khai. + Thuộc khu đại giới hành chính mở rộng trong tương lai và được đánh giá sẽ trở thành một vệ tinh của Hà Nội. 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 + Tuyến vành đai 4 đang được nghiên cứu. + Giáp với tuyến đường 32 đang được thị công mở rộng (rộng 40m) liên kết Hà Nội với một chuỗi các đô thị tới khu vực Kim Chung – Di Trạch, Xuân Canh, Xuân Phương, Mỹ Đình. b. Cơ cấu phân khu chức năng : Dự kiến phát triển các khu chức năng trong Khu Đô thị mới Tân Tây Đô – xã Tân Lập – H.Đan Phượng như sau: - Khu vực dọc trục quốc lộ 32: Phát triển các tòa nhà cao từ 35 đến 50 tầng hiện đại tạo thành tổ hợp kiến trú đồng nhất hình ảnh kiến trúc đặc thù trên toàn tuyến với các chức năng sử dụng hỗn hợp như sau: Trung tâm thương mại dịch vụ, tài chính ngân hàng bao gồm: Trung tâm dịch vụ thông tin; Trung tâm thương mại tổng hợp, siêu thị và hệ thống cửa hàng bán lẻ; Trung tâm dịch vụ hỗn hợp tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán; Trung tâm dịch vụ tổng hợp bao gồm: Trung tâm triển lãm; Trung tâm văn hóa và vui chơi giải trí (rạp chiếu phim, sản khiêu vũ, hoạt động thể thao trong nhà, v.v…), nhà hàng ẩm thực; Dịch vụ văn phòng và nhà ở cao cấp. Trung tâm dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở chung cư cao cấp. - Khu vực giáp kênh T1-2 Phát triển nhà ở thấp tầng có vườn như nhà liền kề có vườn, nhà biệt thự gắn kết với các không gian cây xanh, vườn hoa công viên trong khu nhà ở. c. Quy hoạch sử dụng đất : 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Khu vực nghiên cứu thiết kế có diện tích 25.2726 ha được phân khu chức năng như sau: Bảng 1: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất TT I 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 II Hạng mục Tổng diện tích nghiên cứu Khu đô thị xây mới Đất ở và các dịch vụ đô thị hỗn hợp + Đất ở liền kề + Đất ở biệt thự + Đất sử dụng hỗn hợp đô thị Công trình phúc lợi công cộng Cây xanh, sân chơi Đất giao thông Giao thông nội bộ Đường chính khu vực Đất hạ tầng kỹ thuật Đất dịch vụ giãn dân Diện tích (m2) Tỷ lệ % 252.726, 6 230.506, 6 126.189, 3 17.700, 9 47.687, 2 60.801, 2 18.754, 5 18.970, 8 63.311, 0 43.011, 0 20.300, 0 3.281, 0 22.220, 0 m2/ người 100, 0 54, 7 54, 8 30, 0 8, 1 8, 2 27, 5 4, 5 4, 5 15, 0 1, 4 d. Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở, Chung cư - Quy mô: 60.801, 2 m2. Bao gồm các chức năng: Trung tâm dịch vụ thông tin; Trung tâm thương mại tầm cỡ quốc tế, siêu thị và hệ thống cửa hàng bán lẻ; Trung tâm dịch vụ hỗn hợp: tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, thị trường chứng khoán; - Trung tâm triển lãm; Trung tâm văn hóa và vui chơi giải trí (rạp chiếu phim, sàn khiêu vũ, hoạt động thể thao trong nhà, v.v…), nhà hàng ẩm thực; Dịch vụ văn phòng và nhà ở cao cấp. - Chiều cao xây dựng các tòa nhà 25 – 55 tầng. Mật độ xây dựng từ 30 – 40 %. Đây là khối kiến trúc tạo điểm nhấn cho khu vực. 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Kiến trúc công trình hiện đại và đa dạng. Trong đó các chức năng dịch vụ thương mại và siêu thị ở tầng 1 đến tẩng 6. Các văn phòng cao cấp và các căn hộ chung cư hiện đại cao cấp được bố trí từ tầng 7 trở lên. Hai chức năng văn phòng cao cấp và chung cư cao cấp có thể cân đối lại tỷ lệ cho phù hợp với thời điểm thực thi dự án. Lõi khu đất là các vườn cây xanh cảnh quan, sân chơi và vườn trẻ, trường học và các trạm y tế nhằm tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng gắn kết các khu chức năng. - Khu nhà ở thấp tầng: - Quy mô: 66.719, 4m2. Xây dựng không gian nhà ở thấp tầng sinh thái. Trong đó đất nhà ở liền kề thấp tầng 17.700.9m 2, nhà ở biệt thự 47.687, 2m 2. Đất nhà ở biệt thự diện tích trung bình 200 – 250m 2/1căn nhà dự kiến xây dựng khu vực phía Đông khu đô thị và giáp với các tòa nhà cao tầng. Đất nhà ở liền kề diện tích trung bình 85-100m 2/1căn nhà dự kiến xây dựng tại khu vực phía Tây khu đô thị. Bảng 2: Các chỉ tiêu sử dụng đất nhà ở Ký hiệu mới BT1 BT2 BT3 BT4 BT5 BT6 BT7 Hạng mục Tổng Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Nhà ở biệt thự Dân số (người) Số hộ 1.120 440 40 20 40 40 60 60 60 289 115 10 6 10 10 16 16 16 Diện tích đất MĐ Tầng (m2) XD cao XD (%) 65.388, 1 47.687, 2 4.621, 0 40 3 1.836, 4 40 3 4.028, 0 40 3 4.091, 5 40 3 5.922, 1 40 3 6.171, 5 40 3 6.320, 5 40 3 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Đây là dự án có quy mô 25ha, nằm ngay mặt Quốc lộ 32, cách cầu Diễn khoảng 8km. Sản phẩm của Dự án bao gồm các căn hộ chung cư, đất nền liền kề, đất nền biệt thự. Đây là dự án có tiến độ thi công khá tốt, ở thời điểm đó, chủ đầu tư đã hoàn tất việc san lấp mặt bằng và bắt tay vào xây dựng hạ tầng giao thông nội bộ. So với các dự án khác trong khu vực này như : Dự án khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, Dự án Kim Chung Di Trạch ( đều nằm ngay mặt đường 32) thì Dự án Tân Tây Đô có thiết kế tổng thể tốt hơn, có nhiều cây xanh, mật độ xây dựng thấp, tiến độ dự án cũng khá tốt ( hoàn thành trong 4 năm, trong đó khu vực nhà phân lô hoàn thành trong 2,5 năm.) giá thị trường lúc này của dự án tương đối phù hợp để đầu tư. Như vậy các thông tin về bất động sản rất hấp dẫn với khách hàng. Nhu cầu của khách hàng ở dự án này gia tăng, các giao dịch trên thị trường cũng tăng mạnh, nhiều khách hàng tìm đến mua các sản phẩm của dự án. Ở thời điểm này của thị trường, đối tượng khách hàng là nhà đầu tư sẽ nhiều hơn người người mua để sử dụng. Trên thực tế, các bất động sản đã được Chủ đầu tư bán hết cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tại khu vực này, chỉ có 2 dự án có tiềm năng cạnh tranh đó là : Dự án Kim Chung Di Trạch tiến độ vẫn còn rất chậm, chưa đền bù xong, chưa giải phóng mặt bằng được dẫn tới sức hút đối với khách hàng giảm, tuy nhiên dự án Bắc Quốc Lộ 32 đã hoàn thiện được hạ tầng, đã triển khai xây dựng được 60% tiến độ, do đó sự biến động về giá là không đáng kể, dẫn tới nhu cầu đầu tư ở dự án này là thấp. Thứ 2 : Về khách hàng Với yêu cầu của khách hàng thì họ có thể thuộc 2 nhóm, mua sử dụng hoặc mua đầu tư. Tuy nhiên, với hình thức góp vốn nhiều lần, và người mua lại chọn vào thời điểm giá của dự án đã qua vài đợt tăng giá, cho thấy khách hàng nhiều khả năng là nhà đầu tư, chứ không có nhu cầu sử dụng. Chính vì nhận định này, người môi giới phải tìm hiểu những vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng sản phẩm cho khách hàng tiếp theo để tư vấn cho 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 khách hàng và dành được ấn tượng tốt cũng như sự hấp dẫn với khách hàng, ví dụ : Chủ đầu tư có đồng ý sang tên cho khách hàng mua lại không ? Nếu đồng ý, thì mức phí chủ đầu tư sẽ thu là 1% hay 2% giá trị hợp đồng, giá gốc trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế có chênh lệch nhiều không ? vấn đề pháp lý của việc sang nhượng hợp đồng góp vốn ? ..v.v Vì là khách hàng đầu tư, nên khả năng tài chính họ đã chuẩn bị cho thương vụ khá tốt, nhưng họ cần thông tin thật chính xác và nhanh để chốt lại việc mua vào bất động sản ở tại thời điểm đó. Do đó việc phải ưu tiên đối tượng khách hàng này là rất quan trọng. Thứ 3 : Việc thực hiện giao dịch với khách hàng - Tìm bất động sản : Với nhu cầu như vậy việc tìm thật nhanh chóng một vài bất động sản ở dự án Tân Tây Đô là cực kỳ quan trọng. Trong thực tế, người môi giới đã sử dụng các kênh như : Các nhà đầu tư thứ cấp vào dự án, các mối quan hệ tin cậy, mạng Internet để tham khảo. - Làm việc với người bán : Sau khi đã lựa chọn được 2 bất động sản phù hợp với yêu cầu của khách hàng, người môi giới xúc tiến làm việc với người bán về hình thức giao dịch và các yêu cầu khác như : Giấy tờ của bất động sản, trong trường hợp này là hợp đồng góp vốn, việc vào tên khách vào hợp đồng với chủ đầu tư có thực hiện được không ? chi phí là bao nhiêu ? bên nào trả khoản chi phí đó ? Bất động sản đã góp vốn được bao nhiêu % ? các đợt tiếp theo đóng khi nào và bao nhiêu ? mức đặt cọc người bán chấp nhận là bao nhiêu ? khoản chênh lệch giữa giá trong hợp đồng và giá mua thực tế thanh toán thế nào và khi nào ? mức giá chốt bán cuối cùng là bao nhiêu ? phí môi giới cho người môi giới là bao nhiêu ? - Làm việc với người mua : Khi đã có đầy đủ thông tin, người môi giới phải nhanh chóng liên lạc qua điện thoại với khách hàng và hẹn gặp để trao đổi cụ thể. Khách hàng sau 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 khi có thông tin sẽ tiếp tục cân nhắc một vài lựa chọn khác. Trong khi khách hàng cân nhắc, người môi giới cần chuẩn bị thêm một số nội dung để tư vấn cho khách hàng, phân tích về lợi ích kinh tế cho khách hàng, cuối cùng, người môi giới nên gọi cho khách hàng và hỏi ý kiến khách hàng, nếu khách hàng đồng ý về cơ bản, người môi giới sẽ bổ sung thêm phần tư vấn của mình nhằm thuyết phục khách hàng nhanh chóng chốt lại vụ việc. Nếu khách hàng vẫn chưa muốn đàm phán về giá, thì người mối giới sẽ tiếp tục làm việc với bên bán để bàn thềm về giá. - Thực hiện giao dịch ( làm việc với cả 2 bên ): Sau khi thống nhất được, người môi giới sẽ báo cho cả 2 bên về lịch làm việc, bao gồm : ngày đến đặt cọc, mức tiền đặt cọc và các thông tin khác. Người môi giới cần chuẩn bị sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc để hai bên nhanh chóng thực hiện giao dịch. Sau khi hai bên đã đặt cọc xong, người môi giới hẹn lịch làm việc tiếp theo bao gồm : Sang tên hợp đồng cho khách hàng, công chứng hợp đồng mới, mức tiền phải thanh toán, hình thức thanh toán tiền, Ngay sau khi thực hiện xong hợp đồng đặt cọc, người môi giói có thể ứng trước 50% đến 80% phí môi giới từ người bán. Người môi giới chủ động liên lạc với cả hai bên trước ngày thực hiện việc sang tên hợp đồng. Hẹn khách hàng và người bán chuẩn bị tất cả giấy tờ cần thiết và những người liên quan đến làm việc vào ngày hẹn. Đến ngày đó người môi giới sẽ mời hai bên tới nơi giao dịch của Chủ đầu tư và thực hiện việc hủy hợp đồng cũ, lập hợp đồng mới, người mua sẽ phải thanh toán cho người bán ngay tại đây. Sau khi bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, người bán đề nghị Chủ đầu tư ký đóng dấu vào hợp đồng mới, đồng thời đóng phí cho Chủ đầu tư. Ngay lúc này người môi giới đề nghị người bán thanh toán phần còn lại của phí môi giới, cảm ơn hai bên mua và bán, đồng thời không quên đưa thông tin liên hệ của mình để có thể 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 giúp đỡ cả hai bên trong trường hợp cần thiết hoặc trong các thương vụ khác. Thương vụ môi giới về cơ bản đã hoàn tất. Thứ 4 : Phân tích về thương vụ môi giới Nhược điểm : Đây thực chất là một giao dịch không chính tắc về mặt pháp lý, bởi vì : người bán, người mua đều lách thuế chuyển nhượng, Chủ đầu tư thu phí không hợp lệ, đồng thời giúp hai bên lách thuế chuyển nhượng. dẫn tới, nếu có sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước thì sẽ ảnh hưởng đến cả ba bên. Hoặc nếu một trong ba bên bất đồng quan điểm có thể đưa vụ việc ra pháp luật dẫn tới những rủi ro không lường trước cho chủ đầu tư cũng như bên còn lại. Người môi giới có thể không nhận được hoặc không nhận hết phí môi giới do không ký hợp đồng môi giới với bên nào. Ưu điểm : Loại hình này thủ tục nhanh gọn cho cả hai bên mua và bán. về mặt thủ tục pháp lý, hình thức giao dịch này chặt chẽ, bởi vì khi người bán đến xin hủy hợp đồng cũ và lập hợp đồng mới cho người mua với chủ đầu tư. Do đó, về phía người mua, thủ tục như vậy là chặt chẽ. Thứ 5 : Đề xuất để hoàn thiện quy trình và thủ tục môi giới - Người môi giới nên ký hợp đồng môi giới với người bán hoặc người mua - Chủ đầu tư nên bổ sung những điều khoản liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho bên thứ 3 hoặc người được chuyển nhượng sau cùng trong hợp đồng góp vốn nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua, đơn giản thủ tục cho các bên khi đứng tên làm giấy tờ nhà đất. - Các bên mua bán nên lập hợp hợp đồng chuyển nhượng chính thức và công chứng, đồng thời giữ bản hợp đồng gốc ( hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua đầu tiên, các hợp đồng đều nên công chứng.) ngoài ra, bên bán và bên mua bàn thống nhất bên nào sẽ thực hiện đóng thuế cho Nhà nước. 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Thứ 6 : Kiến nghị với Cơ quan quản lý cấp trên : - Yêu cầu tất cả các bất động sản phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản, đồng thời coi chứng thực giao dịch qua sàn là một thủ tục đủ tính pháp lý để cấp giấy chứng nhận và thu thuế chuyển nhượng - Tăng cường kiểm tra, giám sát các hoạt động bán bất động sản của Chủ đầu tư như : Việc huy động vốn theo nhiều đợt phải xuất hóa đơn tài chính theo từng đợt. Kiểm tra việc giao dịch qua sàn thông qua pháp nhân của Sàn giao dịch. Quy định mức phí tối thiểu khi giao dịch qua Sàn để đảm bảo việc Chứng thực giao dịch qua sàn chỉ là hình thức. - Thực hiện quy định giao dịch tài chính theo hình thức chuyển khoản nhằm tránh trường hợp Chủ đầu tư thu tiền chênh của khách hàng. - Các cơ quan chức năng phải cùng phối hợp để giám sát thị trường bất động sản nhằm ổn định thị trường, tránh nạn đầu cơ, tạo cơ hội cho nhiều người có thể mua được bất động sản với giá hợp lý. Trên đây là những kiến thức học viên học hỏi được qua đợt thực tập ngắn tại sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS. Tuy học viên đã hết sức cố gắng tìm hiểu và học hỏi nhưng không tránh được có những nhận định chủ quan và thiếu chính xác. Học viên rất mong nhận được sự giúp đỡ, góp ý của Thầy, cô để nhanh chóng nắm vững kiến thức, đóng góp công sức nhỏ bé của mình nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và mang đến cơ hội cho nhiều người trong đó có cả chính học viên. Cuối cùng, Kính chúc Thầy, Cô sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cũng như trong cuộc sống ! Học viên : 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 BÁO CÁO THỰC TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CĂN HỘ LIỀN KỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH : Giá trị thị trường của bất động sản (Căn hộ liền kề) KHÁCH HÀNG YÊU CẦU ĐỊA CHỈ : Bà Đào Thị Hồi : Số 07 – Lô A1 - Khu đô thị mới Đại Kim – Định công – Hoàng mai – Hà Nội. ĐIỆN THOẠI : 04.36414303 MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH : Làm cơ sở để bán bất động sản THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH : Tháng 12 năm 2009 NGƯỜI THẨM ĐỊNH I. : CĂN CỨ PHÁP LÝ Căn cứ Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật Đất đai; Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Căn cứ Luật Nhà ở; Căn cứ nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới; Căn cứ Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất; 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Căn cứ Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; Căn cứ Bộ hồ sơ liên quan đến việc mua Ô đất số 07 Lô A1 – Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công – Hoàng Mai – Hà Nội của Bà Đào Thị Hồi (người mua) và Bà Nguyễn Thị Hà (người bán) gồm có: - Biên bản bàn giao vị trí mốc giới lô đất của Công ty Kinh doanh Phát triển nhà Thanh Trì; - Hồ sơ thửa đất; - Hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng đã được duyệt; - Giấy chuyển nhượng Quyền sở hữu và sử dụng đất ký ngày 16 tháng 5 năm 2003; - Và các phiếu thu phí và lệ phí do Bà Nguyễn Thị Hà đã đóng tại Ban Quản lý Xây dựng nhà Khu đô thị Đại Kim - Định Công. Căn cứ vào Hợp đồng Thẩm định giá số 01/HĐ-TĐG ngày 29 tháng 10 năm 2008 giữa Bà Đào Thị Hồi và Đại diện uỷ quyền là Ông Đào Mạnh Hùng – Chuyên viên định giá của Công ty Cổ phần Tài chính An Thịnh. II. ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật: Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công rộng 32 ha nằm ở phía Nam thủ đô Hà Nội, cách trung tâm thành phố 5km, giữa khu vực đang được đô thị hóa với tốc độ cao. Đây là dự án có vị trí thuận lợi để phát triển một khu nhà ở mới phục vụ nhu cầu về nhà ở của nhân dân Thủ đô. Tại đây chủ yếu sẽ xây dựng các khu nhà cao tầng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, trường học, nhà trẻ, thương mại. Sau khi xây dựng xong Dự án sẽ cung cấp hơn 300.000m2 sàn nhà ở các loại phục vụ chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội. Các công trình hạ tầng xã hội (trường học, nhà trẻ, mẫu 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 giáo, trụ sở phường…) đang được triển khai xây dựng, các công trình dịch vụ vui chơi giải trí đã cơ bản được hoàn thành và đưa vào sử dụng vào những năm tới. Nhà số 07 Lô A1 nằm trong khu đô thị mới Đại Kim - Định Công có vị trí thuận lợi: Gần bãi đậu xe ô tô, cây xăng, đường to (20m) … Do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Thanh Trì xây dựng. 2/Đặc điểm pháp lý của bất động sản thẩm định: đã được cấp sổ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở. III/ CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ; Giá trị thị trường. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” IV/ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ - Sử dụng phương pháp so sánh V/ THÔNG TIN KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG, PHÂN TÍCH VÀ ĐIỀU CHỈNH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BÀNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 5. Thông tin khảo sát và phân tích giá căn hộ liền kề 5.1 Thông tin khảo sát giá nhà liền kề thấp tầng tại các khu đô thị mới phía nam thủ đô Hà nội. (Nguồn thông tin: Nhà đất Phú Hằng - Định Công – Hoàng Mai Hà Nội) BĐS SS TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSTĐG Tiêu chí Địa chỉ Khu đô thị mới định công Khu đô thị mới Đại kim - Định Công Khu đô thị mới Linh đàm Khu đô thị mới Đại Kim- Định Công Vị trí Mặt đường 20m Mặt đường 20m Mặt đường 20m Mặt đường 20m 60 76 53,5 DTXD(m2) 80 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Giá bán bình quân(đồng/m2) 50.500.000 40.000.000 45.000.000 Nguồn thông tin Môi giới thành công Chủ nhà Môi giới thành công 5.2 Phân tích, tính toán dự kiến đơn giá nhà chung cư Điều chỉnh các TSSS là giá bán căn hộ liền kề tại các khu đô thị mới trên địa bàn phía nam Hà nội với TSTĐG với các đặc điểm về vị trí, giao thông và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực thẩm định giá với dự án nhà liền kề. Bảng phân tích chấm điểm các tiêu chí khác nhau giãu TSTĐG và các TSSS TT BĐS SS TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSTĐG Chỉ tiêu I Tiêu chí điều chỉnh Mỗi điểm kém giảm đi 10%, ngược lại mỗi điểm tăng cộng 10% giá của căn hộ so sánh. II Giá trị căn hộ (đồng/m2) 50.500.000 40.000.000 45.500.000 1 Pháp lý 10 10 10 10 2 Quy mô kích thước 9 9 8 10 3 Vị trí 10 9 9 10 4 Tổng số điểm 29 28 27 30 5 Tổng tỉ lệ % điều chỉnh +10% +20% +30% 6 Hệ số điều chỉnh 110% 120% 130% 7 Giá trị QSDĐ đã được điều chỉnh 55.550.000 48.000.000 50.550.000 100% 1.3 Kết luận: Mức giá bình quân căn hộ liền kề thấp tầng sau khi phân tích, tính toán là: (55.550.000/m2 + 48.000.000đ/m2 + 50.550.000đ/m2)/3 = 51.367.000 đ/m2 Vậy giá thị trường của BĐS là: 51.367.000đ /m2 x 53,5m2 = 2.748.117.000 đồng 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 VI/ HẠN CHẾ CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Kết quả TĐG được thực hiện tại thời điểm thị trường BĐS đang trong giai đoạn đóng băng, thị trường Chứng khoán yếu. Thông tin về mua đất dự án đang bị phản ánh một cách tiêu cực trên nhiều báo chí, do đó chưa có nhiều giao dịch thành công được đưa vào báo cáo thẩm định này. 2. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động. NGƯỜI ĐỊNH GIÁ 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc Hà nội, ngày 20 tháng 12 năm 2009 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Tài sản: Căn hộ liền kề 1. Người yêu cầu: Bà Đào Thị Hồi Địa chỉ: Số 7 Lô A1 – Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công – Hoàng Mai - Hà Nội 2. Mục đích định giá: Xác định giá trị thị trường của căn hộ để bán 3. Thời gian thẩm định giá: Tại thời điểm định giá: Tháng 12 năm 2009. 4. Cơ sở thẩm định giá: Căn cứ vào yêu cầu của Bà Đào Thị Hồi ngày 18/12/2009 chủ căn nhà số 07 Lô A1 – Khu đô thị mớí Đại Kim – Định Công – Hoàng Mai – Hà Nội. Căn cứ hợp đồng thẩm định số 01/HĐ-TĐG ngày 20/12/2009. Căn cứ hồ sơ pháp lý của tài sản do khách hàng cung cấp, và các căn cứ pháp lý khác (nội dung được mô tả chi tiết tại phụ lục Báo cáo thẩm định kèm theo). Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin thị trường tại khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc. 5. Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp so sánh (giá bán) là phương pháp chủ yếu. 6. Kết quả thẩm định giá: Trên cơ sơ các tài liệu do Bà Đào Thị Hồi cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường với phương pháp được áp dụng trong tính toán. Định giá viên Lê Thị Huệ thông báo kết quả thẩm định giá bất động sản tại thời điểm tháng 10 năm 2008 là: 18 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Tài sản: Nhà Liền kề Địa chỉ thẩm định: Căn nhà số 07 Lô A1 – Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công- Hoàng Mai- Hà Nội Kết quả thẩm định: 2.748.117.000 đồng. (Hai tỷ bảy trăm bốn tám triệu một trăm mười bảy ngàn đồng) Chứng thư phát hành 03 bản chính tiếng việt, giao cho khách hàng 02 bản, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá viên. Định giá viên 19 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 BÁO CÁO THỰC TẬP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN I. Giới thiệu bản thân Họ tên : Địa chỉ : Điện thoại : Email : Cơ quan công tác : Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác : Kinh nghiệm công tác : II. Giới thiệu về Sàn giao dịch Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Vinalands, thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản VINALANDS Địa chỉ : Số 22, Lô 13B Khu Đô thị mới Trung Yên, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP. Hà Nội cấp ngày 25 tháng 4 năm 2007. Cơ cấu tổ chức, bộ máy : Sàn giao dịch trực thuộc Công ty CP Đầu tư bất động sản VINALANDS, tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy cụ thể như sau : - Giám đốc sàn - Phòng kinh doanh - Phòng marketing và khai thác thị trường - Phòng hành chính - Phòng tư vấn pháp lý - Phòng tư vấn đầu tư 20