Tài liệu Thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ------------------------------------ NGUYỄN THỊ THU TRANG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ Hà Nội - 2012 i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ ------------------------------------ NGUYỄN THỊ THU TRANG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC Chuyên ngành: Kinh tế chính trị Mã số: 60 31 01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN ĐỨC HIỆP Hà Nội - 2012 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng đề tài nghiên cứu này là do chính bản thân tôi thực hiện, có sự hỗ trợ của thầy hướng dẫn khoa học. Các dữ liệu được thu thập từ những nguồn hợp pháp; nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực Hà Nội, ngày 12 tháng 01 năm 2013 Tác giả Nguyễn Thị Thu Trang iii LỜI CẢM ƠN Là học viên thực hiện luận văn này, em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trong trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, những người đã trực tiếp trang bị cho em những kiến thức chuyên ngành, tạo điều kiện học tập và nghiên cứu tốt nhất cho em trong thời gian qua. Học trò xin chân thành cảm ơn thầy giáo Tiến sĩ Trần Đức Hiệp là người trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành luận văn. Tuy có nhiều cố gắng song luận văn không thể tránh khỏi sai sót, mong cas thầy cô và bạn đọc góp ý kiến quý báu thiết thực để có thể nghiên cứu tốt hơn sau này. Hà Nội tháng 12 năm 2012 Học viên Nguyễn Thị Thu Trang iv MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU………………………………………… i DANH MỤC BIỂU ĐỒ ……………………………………………. ii PHẦN MỞ ĐẦU…………………………………………………… 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở…………………………………………………. 9 1.1 Nhà ở cho thuê: khái niệm và đặc điểm ……………………….. 9 1.1.1 Khái niệm nhà ở ……………………………………………… 9 1.1.2 Khái niệm nhà ở cho thuê ......................................................... 11 1.1.3 Đặc điểm của nhà ở cho thuê..................................................... 14 1.2 Đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở cho thuê …………….. 17 1.2.1 Thi trường nhà ở cho thuê…………………………………….. 17 1.2.2 Đặc điểm của thị trường nhà ở cho thuê ……………………... 18 1.2.3 Vai trò của thị trường nhà ở cho thuê ………………………... 22 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến nhà ở cho thuê ……………………... 24 1.3.1 Sự phát triển kinh tế ………………………………………….. 25 1.3.2 Những chính sách của chính phủ …………………………….. 26 1.3.3 Quy hoạch phát triển và quá trình đô thị hóa ………………… 27 1.3.4 Yếu tố dân số ………………………………………………… 27 1.4 Kinh nghiệm phát triển thị trường nhà ở cho thuê …………….. 28 1.4.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới ………………….. 28 1.4.2 Kinh nghiệm của một số tỉnh ở Việt Nam …………………… 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN THUÊ TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC …………… 35 2.1 Tổng quan về các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc …………… 35 2.1.1 Sự phát triển các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ………….. 35 2.1.2 Lao động tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc …………... 37 2.2 Thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu v công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2000 đến nay ……………….. 41 2.2.1 Cầu về nhà thuê của công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp ………………………………………………………… 41 2.2.2 Cung về nhà ở cho công nhân thuê ở địa bàn gần các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ……………………………………….. 44 2.2.3 Giá cả nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc 55 2.3 Những tồn tại, hạn chế về thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ................................................. 58 2.3.1 Những tồn tại và hạn chế .......................................................... 58 2.3.2 Nguyên nhân của nhưng tồn tại và hạn chế ………………….. 59 CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN THUÊ 65 TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH VĨNH PHÚC ……………. 3.1 Quan điểm và phương hướng phát triển thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc …………... 65 3.1.1 Quan điểm cơ bản ……………………………………………. 65 3.1.2 Phương hướng phát triển …………………………………….. 66 3.2 Giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ………………… 67 3.2.1 Nhóm giải pháp tác động vào cung nhà ở cho công nhân thuê 67 3.2.2 Nhóm giải pháp tác động vào cầu thuê nhà của công nhân các khu công nghiệp ……………………………………………………. 74 3.2.3 Nhóm giải pháp tác động vào giá cả nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp……………………………………………………. 76 3.2.4 Nhóm giải pháp tác động đến vai trò điều tiết thị trường nhà ở cho công nhân thuê của các cơ quan chức năng …………………… 79 3.2.5 Một số giải pháp khác ………………………………………... 80 KẾT LUẬN ………………………………………………………… 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO …………………………... 85 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Bảng 2.2 Danh mục các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc ………… 36 Số lượng lao động trong một số khu công nghiệp tập trung ở Vĩnh Phúc qua các năm trong giai đoạn 2002 – 2008…………………………………………………… 39 Bảng 2.3 Nhu cầu về nhà ở của công nhân và người nước ngoài... 43 Bảng 2.4 Một số dự án nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc …………………………………………… Bảng 2.5 Diện tích nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp Vĩnh Phúc ……………………………………………… Bảng 2.6 47 49 Điều kiện điện nước và xử lý nước thải của nhà ở cho công nhân ……………………………………………… 50 Bảng 2.7 Tỷ lệ công nhân sử dụng các nguồn nước khác nhau… 52 Bảng 2.8 Tỷ lệ công nhân sử dụng điện ………………………… 52 Bảng 2.9 Nhà ở do các hộ dân xây dựng ở một số khu công nghiệp tại tỉnh Vĩnh Phúc ……………………………… 54 Bảng 2.10 Giá tiền thuê nhà của Vĩnh Phúc so với mộ số tỉnh thành …………………………………………………… vii 57 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Tổng số lao động ở một số khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ………………………………………………….. Biểu đồ 2.2 39 Tỷ lệ theo độ tuổi lao động tại các khu công nghiệp Vĩnh Phúc ……………………………………………… 40 Biểu đồ 2.3 Trình độ lao động trong các khu công nghiệp …………. 41 Biểu đồ 2.4 Nhu cầu nhà ở tại các khu công nghiệp Vĩnh Phúc …… 44 viii PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Vĩnh Phúc là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, gần Thủ đô Hà Nội, có nhiều tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý, thuận lợi cho việc hình thành và phát triển các khu công nghiệp. Sau những năm tái lập tỉnh (tách từ tỉnh Vĩnh Phú cũ), Vĩnh Phúc cùng với cả nước bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá với quy mô ngày càng lớn và tốc độ ngày càng tăng. Thực hiện chủ trương của tỉnh là chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thì hiện nay cơ cấu kinh tế của Vĩnh Phúc đã đạt được tỷ lệ rất khả quan: công nghiệp 60%; dịch vụ 25,24%; nông nghiệp chỉ đạt 14,76%. Trong đó, giá trị sản xuất công nghiệp đứng thứ 3 miền Bắc và thứ 7 trên cả nước. Hiện nay ở Vĩnh Phúc đã hình thành 12 khu, cụm công nghiệp thu hút hàng vạn lao động tại chỗ và một phần rất lớn lao động nhập cư từ các tỉnh khác về làm việc trong các khu công nghiệp. Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới trong đó nổi cộm là vấn đề nhà ở cho công nhân lao động, một vấn đề khó khăn mà Ban Quản lý các khu công nghiệp chưa giải quyết được. Phần lớn số công nhân làm việc trong các khu công nghiệp phải thuê nhà trọ bên ngoài, vì vậy làm xuất hiện tồn tại và phát triển thị trường nhà cho thê xung quanh các khu công nghiệp. Thị trường này góp phần giải quyết vấn đề chỗ ở cho một bộ phận lớn công nhân từ đó cũng góp phần ổn định nguồn nhân lực cho hoạt động các khu công nghiệp. Tuy nhiên hoạt động của thị trường nhà cho thuê này vẫn còn có những diễn biến phức tạp. Tình trạng tự phát, manh mún trong kinh doanh cho thuê, vấn đề chất lượng sống của công nhân cũng như gây ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của chính quyền địa phương và hiệu quả sản xuất kinh doanh của các khu công nghiệp. 1 Việc nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê ở tại các khu công nghiệp vừa mang tính thời sự lại vừa mang tính thực tiễn sâu sắc không chỉ đối với Vĩnh Phúc mà còn có ý nghĩa nhất định đối với các địa phương khác. Vì vậy, vấn đề “Thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp Tỉnh Vĩnh Phúc” được chọn làm đề tài luận văn tốt nghiệp. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc giải quyết nhà ở cho nhân là một trong những vấn đề đã được Đảng và Nhà nước ta thực sự quan tâm trong suốt chặng đường dài phát triển đất nước. Trong thời kỳ tập trung, bao cấp, Nhà nước đã thực hiện chính sách tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở phân phối cho cán bộ, công nhân, viên chức. Từ năm 1991, Nhà nước ban hành Pháp lệnh Nhà ở với chủ trương chuyển chế độ bao cấp nhà ở sang thực thi chính sách tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, từ đó cán bộ, công nhân, viên chức tự lo lấy việc xây dựng nhà ở cho mình. Trải qua nhiều giai đoạn thay đổi về chính sách đất đai và nhà ở, đến khi Luật Nhà ở năm 2006 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 được Chính phủ ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, khái niệm nhà ở xã hội mới chính thức được đưa ra và các quy định xoay quanh vấn đề quỹ nhà ở xã hội và quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội cũng bắt đầu được quy định. Nghị quyết số 21-NQ/TƯ ngày 30/01/2008 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa đã nêu: “Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ đất phục vụ tái định cư, quỹ nhà ở xã hội để cho thuê hoặc bán theo quy định của pháp luật. Có chính sách giải quyết vấn đề nhà ở ổn định lâu dài cho lao động của các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế…”. Căn cứ vào chỉ đạo đó, Bộ Xây dựng đã chủ trì nghiên cứu trình Thủ tướng Chính Phủ “Đề án hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở” để giải quyết cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn và “Chương trình đầu tư xây dựng 2 nhà ở xã hội bằng nguồn vốn nhà nước để giải quyết cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức và các hộ gia đình có khó khăn về nhà ở thê hoặc thuê theo quy định của Luật nhà ở. Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nghị quyết này đã thể hiện được mục tiêu đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp bằng các giải pháp và cơ chế, chính sách cho từng loại nhà ở, trong đó quy định các tiêu chuẩn về thiết kế và giá cho thuê của từng đối tượng, tiêu chuẩn diện tích ở đối với từng loại nhà làm căn cứ rất quan trọng cho việc tạo quỹ đất cho các dự án phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên một cơ chế chính sách về phân bổ, sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội vẫn không được đề cập trong Nghị quyết này. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 đượcChính phủ ban hành dựa trên sự tham mưu của Bộ Xây dựng ban hành quy định tiếp chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 do Bộ Xây dựng ban hành quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện mộtsố nội dung cuả Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Mặc dù Nghị định số 71 đã quy định rõ hơn so với Nghị định 90 về quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, trong đó quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện về việc xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị… nhưng quy định này khó có thể làm căn cứ để UBND các cấp dựa vào đó để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho địa phương mình khi chưa có hướng dẫn cụ thể từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. 3 Nghiên cứu về vấn đề nhà ở xã hội tại Việt Nam trong những năm gần đây tương đối đa dạng. Đầu tiên phải kể đến những nghiên cứu về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp như đề tài cấp Nhà nước “Chính sách an sinh xã hội Việt Nam” do GS.TS Mai Ngọc Cường làm chủ nhiệm năm 2007 và cuốn sách “Nhà ở cho người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay – kinh nghiệm Hà Nội” do TS. Hoàng Xuân Nghĩa và PGS.TS. Nguyễn Khắc Thanh làm chủ biên năm 2009 đã đưa ra những vấn đề lý luận xoay quanh tính cấp thiết của nhà ở xã hội trong quá trình quá triển kinh tế - xã hội hiện nay và nghiên cứu đưa ra cách giải quyết nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. Về nhà ở xã hôi tại các khu đô thị và khu công nghiệp thì có nghiên cứu đề tài khoa học cấp Bộ của Bộ Xây dựng về “Nghiên cứu mô hình phát triển và quản lý nhà ở xã hội tại đô thị và khu công nghiệp tập trung” năm 2007 đã nghiên cứu xây dựng được mô hình phát triển và mô hình quản lý nhà ở xã hội tại đo thị và khu công nghiệp tập trung, xây dựng được đề án thí điểm về thực hiện mô hình nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Bên cạnh đó thì còn có một số đề tài nghiên cứu của một số tác giả như: - Lê Thị Liên (2005),“Phân tích cơ sở đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam”, luận văn thạc sỹ của trường Đại học Kinh tế quốc dân. Luận văn đã đưa ra phần cơ sở lý luận khá đầy đủ về vấn đề nhà ở cho thuê, trong đó cũng đã tập trung vào các loại hình nhà ở cho thuê. Tuy nhiên phần đánh giá thực trạng về thị trường nhà ở cho thuê thì tác giả phân tích còn khá sơ sài, mới chỉ dừng lại ở mức độ mô tả, đặc biệt chưa có sự phân tích sâu sắc các yếu tố ảnh hưởng của những hạn chế và tồn tại của thị trường nhà ở cho thuê. Chính vì thế giải pháp đưa ra chưa được trọng tâm và giải quyết một cách triệt để và hạn chế và tồn tại về thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam. 4 - Nguyễn Minh Tâm (2006), “Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, thực trạng và giải pháp”, luận văn thạc sỹ kinh tế của Trường Đại học kinh tế quốc dân, Tác giả đã đưa ra được các vấn đề lý luận về người thu nhập thấp trong đó có đối tượng là công nhân, lý luận về thị trường nhà ở cho người có thu nhâp thấp. Tác giả cũng đã phân tích thực trạng về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, cụ thể cho các đối tượng như người lao động ở các đô thị, công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất… Tuy nhiên tác giả chưa đề cập rõ nét cũng như cụ thể về đối tượng là công nhân ở các khu công nghiệp. Nguyễn Mạnh Quân (2009) "Đầu tư vào nhà ở Hà Nội, thực trạng và một số giải pháp”, luận văn thạc sỹ kinh tế, đề tài này chỉ nhằm mục đích nêu ra một số thực trạng có liên quan đến hoạt động đầu tư vào nhà ở Hà Nội và đưa ra một số kiến nghị, giải pháp cho những bất cấp còn đang tồn tại để nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội, góp phần xây dựng thủ đô tiến lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá và thực hiện chỉ thị của thành phố về xây dựng thủ đô "xanh, sạch, đẹp", xứng đáng là thành phố hoà bình, là thủ đô của cả nước. Tuy nhiên đề tài chưa nêu ra được những vấn đề hạn chế về đầu tư vào nhà ở Hà Nội Có thể thấy rằng, tất cả các văn bản quy phạm pháp luật và công trình nghiên cứu ở trên đều cơ bản giải quyết được các vấn đề về xây dựng và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội. Tuy nhiên chính sách về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều quy định còn chưa thật sự rõ ràng cần được nghiên cứu giải quyết, trong đó đặc biệt là vấn đề về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Hơn nữa, vấn đề nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp Vĩnh Phúc đến thời điểm hiện nay chưa có bất kỳ một đề tài nào được nghiên cứu chính thức. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài này là rất cần thiết. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích 5 Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc, đề tài đưa ra những phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà cho thuê, đảm bảo cải thiện chỗ ở cho công nhân làm việc thường xuyên tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc. * Nhiệm vụ Để thực hiện những mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ: - Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho thuê - Đánh giá thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân thuê xung quanh các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc; bước đầu phát hiện, đưa ra những vấn đề hạn chế sự phát triển ổn định của thị trường này. - Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu Luận văn hướng vào nghiên cứu thị trường nhà cho thuê tại các khu công nghiệp. - Phạm vi nghiên cứu Đề tài chỉ hướng vào nghiên cứu thị trường nhà tại các khu công nghiệp cho công nhân của các khu công nghiệp thuê để ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc, không nghiên cứu đến các loại nhà cho thuê đối với mục đích khác; thời gian nghiên cứu của đề tài: từ năm 2000 cho đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Đề tài được tiến hành trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nhằm đánh giá Thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc 6 - Phương pháp thu thập số liệu Thông tin, số liệu đã công bốTiến hành thu thập thông tin đã công bố thông qua các báo cáo tổng kết của các ban ngành, phòng thống kê tỉnh, báo cáo tổng kết về thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc + Lý thuyết về thị trường nhà ở + Các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã thông qua các báo cáo của Tỉnh Vĩnh Phúc. Thông tin, số liệu mới Số liệu mới phục vụ cho đề tài được thu thập thông qua điều tra phỏng vấn trực tiếp các công nhân trong các khu công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc - Nhu cầu về nhà ở của công nhân trong các khu công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc - Thị trường nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc - Phương pháp xử lý số liệu Số liệu sau khi được thu thập được tiến hành phân loại và xử lý, tổng hợp bằng phần mềm Excel. - Phương pháp phân tích số liệu Phương pháp phân tích thống kê Thống kê mô tả: Nghiên cứu các hiện tượng kinh tế, xã hội bằng việc mô tả sự phát triển trên địa bàn tỉnh thông qua các số liệu thu thập được: số liệu về tình hình kinh tế, xã hội, địa phương, số liệu về thị trường nhà ở... 6. Những đóng góp của luận văn - Phân tích chỉ ra những vấn đề hạn chế sự phát triển của thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc. - Đề xuất một số phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm phát triển ổn định thị trường nhà cho thuê để cải thiện đời sống của người lao động và đảm bảo sự hoạt động có hiệu quả của các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc. 7 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 phần chính sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà ở cho thuê. Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc Chương 3: Quan điểm và giải pháp chủ yếu nhằm phát triển thị trường nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc. 8 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ 1.1 Nhà ở cho thuê: khái niệm và đặc điểm 1.1.1 Khái niệm nhà ở Có nhiều các định nghĩa khác nhau về nhà ở, tuỳ từng góc độ xem xét theo thuộc tính của nó: - Theo định nghĩa chung nhất: Nhà ở là tài sản lớn của mỗi gia đình, là cơ sở vật chất to lớn của mỗi quốc gia và là sản phẩm của một ngành kinh tế quan trọng. - Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, với không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. - Nhà ở là một công trình kiến trúc được xây dựng trên một diện tích đất nhất định nhằm thoả mãn nhu cầu ở của con người. Như vậy, Nhà ở là một phạm trù có hai thuộc tính giá trị kinh tế và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà nhằm đáp ứng về nhu cầu ở và tái sản xuất sức lao động. Giá trị kinh tế (giá trị) của nhà ở là tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, là cơ sở vật chất của xẫ hội và là sản phẩm mang tính chất hàng hoá của nền kinh tế. Trước đây nhà ở chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng, là nơi để tránh thú dữ. Dần dần cuộc sống của người phát triển thì tầm quan trọng của ngôi nhà cũng được nâng dần lên. Nhà ở đã trở thành nhu cầu thiết yếu của mỗi người. Ở đó không chỉ là nơi để ở mà con là nơi diễn ra mọi sinh hoạt, là nơi tái tạo lại sức lao động và là tổ ấm thật sự của mỗi gia đình. Hiện nay, nhà ở còn là một hàng hóa đặc biệt, có các đặc điểm khác biệt với các hàng hóa khác. Thứ nhất, do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao nên giá nhà rất đắt. 9 Thứ hai, nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không thể mang đi mua bán như các loại hàng hóa khác. Do đó, khi mua nhà cần phải xem xét kỹ vị trí của ngôi nhà, môi trường tự nhiên và xã hội. Vì không thể di dời ngôi nhà của mình đến nơi khác được. Khi lựa chọn xây dựng nhà ở cho những ngưừi có thu nhập thấp phải chú ý đến vị trí. Không thể là những nơi trung tâm vì ở đây giá đất cao sẽ làm cho giá nhà vì thế cũng rất cao, người thu nhập thấp không thể mua được. Hơn nữa ở những nơi trung tâm như vây giá cả sinh hoạt cũng rất đắt, với thu nhập tầm 1 triệu không thể sống được. Tuy nhiên, không thể xây ở những khu ngoại thành vì họ cũng phải vào thành phố để đi làm, nếu ở quá xa thì chi phí đi lại cao. Thứ ba, Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Con người có thể sống cả đời trong một ngôi nhà. Việc chuyển chỗ ở rất phức tạp, chi phí lại rất cao và kéo theo nhiều vấn đề do thay đổi môi trường không gian sống. Những người có thu nhập thấp lại càng ít có khả năng thay đổi chỗ ở, đối với họ việc mua nhà là việc quan trọng của cả cuộc đời, có thể không mua cho mình một ngôi nhà. Nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước và các doanh nghiệp thì họ không thể thực hiện mơ ước được sở hữu một ngôi nhà. Thứ tư, Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mức thuận tiện. Mức giá nhà được chia làm hai phần là mức giá xây dựng và mức giá đất. Một giải pháp đưa ra nhằm giảm giá nhà cho người có thu nhập thấp là giảm chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng. Nhà nước nên gánh một phần chi phí đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, điện và điện thoại … Mặt khác, nên giảm một số đất đối với nhà thầu đang thực hiện chính sách xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nếu giảm được chi phí đầu vào thì giá nhà sẽ giảm xuống. Người có thu nhập thấp sẽ có cơ hội mua được nhà. 10 Thứ năm, khi được pháp luật cho phép mới được mua bán công khai. Một trong những lý do làm cho việc mua bán nhà trở nên khó khăn là do thủ tục hành chính quá phức tạp, rườm rà. Có nhiều dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành nhưng rất khó để người mua nhà tiếp cận. Nguyên nhân là do đâu? Là do trong quá trình làm giấy tờ mua nhà thì cơ quan hành chính thường mắc bệnh quan liêu, gây khó khăn cho người mua nhà. Thiết nghĩ nên giảm bớt các thủ tục không cần thiết và tạo một cơ chế thông thoáng hơn cho những người mua nhà. 1.1.2 Khái niệm nhà ở cho thuê Nhà ở cho thuê hay còn gọi là nhà ở thương mại, theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau: Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Điều 40 Luật nhà ở 2005 có qui định nhà ở thương mại trước hết cần phải tuân thủ những tiêu chuẩn chung về nhà ở, đồng thời phải tuân thủ những tiêu chuẩn sau: nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất. Cũng như tất cả các loại hàng hóa khác, nhà ở cho thuê cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị a. Giá trị sử dụng của hàng hóa nhà cho thuê: Theo lý luận của Mác – Lênin, giá trị sử dụng của hàng hóa là công dụng của hàng hóa nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Bất cứ một loại hàng hóa nào cũng có một hoặc một vài công dụng nhất định có thể đáp ứng được nhu cầu của con người. 11 Nhà cho thuê với tư cách là một hàng hóa, nó đã đáp ứng nhu cầu của người đi thuê nhà. Nhà cho thuê có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất... Mức độ hữu ích của nhà cho thuê còn phụ thuộc vào hai nhân tố cơ bản: Thứ nhất nhân tố bên trong là chất lượng nhà cho thuê Chất lượng của ngôi nhà cho thuê là các tiện nghi trong thiết kế của ngôi nhà đưa lại. Để đánh giá chất lượng nhà cho thuê chỉ mang tính tương đối vì nó còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của mỗi người, phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng, sở thích riêng của mỗi người ... ngôi nhà có thể phù hợp với người này nhưng lại chưa phù hợp với người khác. Thông thường ngôi nhà nào có kết cấu hợp lý sẽ đem lại sự thỏa mãn cho cả người đi thuê và người cho thuê. Thứ hai: các nhân tố bên ngoài như vị trí của nhà cho thuê, các dịch vụ xung quanh nhà cho thuê... Ngôi nhà có vị trí thuận lợi như gần đường giao thông, gần khu làm việc, gần các trung tâm hành chính thương mại, gần trường học... cộng với các dich vụ xung quanh ngôi nhà thuận lợi như siêu thị, chơ, dịch vụ ăn uống, y tế... người thuê nhà có thể thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu của mình thì tính hữu ích của ngôi nhà đó sẽ tăng lên. Vì vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà cho thuê phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như chất lượng của ngôi nhà, vị trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu tư ở bên ngoài của ngôi nhà cho thuê, khi tất cả các điều kiện này thuận lợi sẽ làm tăng tính hữu ích của nhà cho thuê. b. Giá trị của hàng hóa nhà cho thuê Giá trị của hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa đó. Lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trị của hàng hóa. Giá trị của nhà cho thuê cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nó. 12