Tài liệu Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Học Viện Khoa học xã hội. Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật – Học Viện Khoa học xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN NGUYỄN NGỌC PHƯƠNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................... 5 1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở và thế chấp nhà ở ................................................. 5 1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng ............................................................................................................................... 16 1.3. Khái niệm, nội dung của pháp luật thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng .......................................................................................................................... 24 Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG .............................................................................................................. 28 2.1. Điều kiện đối với nhà ở thế chấp để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng................... 28 2.2. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng .............................................................................................................................. 31 2.3. Hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân Hàng .......... 37 2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng ............................................................................................................ 47 2.5. Xử lý nhà ở thế chấp để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng .......................... 53 Chương 3 : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ................................................................................................. 65 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng Ngân hàng .............................................................................................. 65 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng ............................................................................................................ 66 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 78 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự BĐS Bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại TSBĐ Tài sản bảo đảm TCTD Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Khi nền kinh tế thị trường ra đời và phát triển ở Việt Nam vào những năm 1980 cho tới nay, nhu cầu sử dụng vốn trong xã hội ngày một lớn. Để đáp ứng nhu cầu đó, các TCTD đã xuất hiện với vai trò hết sức đặc biệt và quan trọng đó là trung gian tài chính. Các tổ chức này một mặt huy động nguồn vốn “nhàn rỗi” từ xã hội, một mặt đầu tư ngược trở lại vào xã hội để phát triển nền kinh tế thị trường thông qua việc cho các cá nhân, doanh nghiệp vay vốn. Bản chất hoạt động của các TCTD luôn ẩn chứa nhiều rủi ro nên cần phải có những biện pháp bảo đảm để các tổ chức này hoạt động một cách hiệu quả, trong đó có các biện pháp bảo đảm tiền vay. Hiện nay, trong thực tế tại các TCTD ở Việt Nam, biện pháp bảo đảm tiền vay được áp dụng phổ biến là thế chấp tài sản. Tùy theo mục đích và điều kiện của người vay mà tài sản thế chấp hiện nay có sự khác nhau từ động sản như ô tô, tầu thủy thậm chí là máy bay cho đến bất động sản như nhà ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng,… . Tuy nhiên, thực tế cho thấy loại tài sản thế chấp phổ biến nhất hiện nay là nhà ở. Mặc dù các quy định pháp luật của Việt Nam hiện nay khá chú trọng tới các giao dịch liên quan tới nhà ở, trong đó có cả thế chấp, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều điểm không thống nhất, chồng chéo dẫn tới việc thực hiện còn gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt trong bối cảnh hiện nay BLDS 2015 vừa có hiệu lực lại càng tạo ra nhiều điểm không thống nhất với những văn bản pháp luật cũ như Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013,… Trong quá trình làm việc thực tế tại các tổ chức hành nghề công chứng, tác giả Luận văn đã có cơ hội được tiếp cận với rất nhiều hợp đồng thế chấp mà đối tượng là nhà ở, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia giao dịch gặp phải. Đó là những lý do mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình. 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề bảo đảm tiền vay của các TCTD. Nhưng thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng lại là vấn đề khá mới mẻ, tuy đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chưa chuyên sâu, và mới dừng ở việc phân tích một số khía cạnh hoặc trên một số địa bàn nhất định. Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên cứu có thể kể đến như: - Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng thế chấp nhà, đất trên địa bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội. - Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội. - Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất ở của cá nhân, hộ gia đình tại các tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội. - Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Có thể nhận thấy những công trình nghiên cứu nêu trên đã có những phân tích sâu sắc về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản, hợp đồng thế chấp nhà, thế chấp quyền sử dụng đất ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp dồng tín dụng ngân hàng thì chưa được quan tâm và phân tích chuyên sâu. Vì vậy cần thiết phải nghiên cứu đề tài Thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu • Mục đích nghiên cứu: Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá những quy định của pháp luật Việt 2 Nam hiện nay về thế chấp nhà ở nói chung, thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nói riêng cũng như thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó, đưa ra các ý kiến đề xuất để hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực của chế định thế chấp nhà ở trên thực tế, nâng cao vai trò của hoạt động tín dụng cũng như hiệu quả của biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp nhà ở. • Nhiệm vụ nghiên cứu: - Phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. - Phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. - Phân tích, đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. - Đề xuất các định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu về vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng (mà không phải tất cả các nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng tín dụng), với đối tượng là nhà ở riêng lẻ và nhà ở chung cư đã hình thành theo quy định của BLDS 2015 và Luật nhà ở 2014. Luận văn sẽ không nghiên cứu về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả đã vận dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống cũng được sử dụng trong Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương 3 pháp lịch sử, tư duy logic, phương pháp quy nạp, diễn giải,… để làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ những lý thuyết như các khái niệm, đặc điểm thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. Điều này cũng góp phần làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy định pháp luật và đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. Về phương diện thực tiễn, việc hệ thống hóa các quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng sẽ giúp các TCTD, các tổ chức hành nghề công chứng, các cơ quan và cá nhân liên quan khác nắm rõ hơn về các quy định, trình tự, thủ tục trong việc thế chấp nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thế chấp nhà ở, và xử lý nhà ở thế chấp. Đồng thời hi vọng những kiến nghị của luận văn sẽ đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 2: Quy định pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng 4 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1. Khái niệm, đặc điểm của nhà ở và thế chấp nhà ở 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở 1.1.1.1. Khái niệm nhà ở Hiện nay, nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, do vậy có rất nhiều khái niệm khác nhau. Theo Luật xây dựng năm 2014 thì nhà ở được hiểu theo nghĩa là một công trình mà công trình đó là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế [27]. Như vậy thông qua Luật xây dựng ta chỉ gián tiếp nhận thấy nhà ở là một loại công trình xây dựng do con người tạo nên. Theo pháp luật dân sự thì nhà ở là tài sản và là một loại BĐS, là đối tượng của các giao dịch dân sự như: mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… . Như vậy theo pháp luật dân sự ta có thể nhận thấy nhà ở là một loại BĐS cùng với các quyền đi kèm với nó thông qua các giao dịch dân sự đối với nhà ở. Theo khoản 1, Điều 3, Luật nhà ở năm 2014 thì “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [30]. Với cách tiếp cận này, Luật nhà ở chủ yếu nhấn mạnh vào mục đích chính của nhà ở cũng như đối tượng sử dụng nó. Tuy nhiên cách tiếp cận này không nêu bật được khía cạnh nhà ở là một loại tài sản như đã quy định trong pháp luật dân sự. Như vậy dựa trên các khái niệm trên có thể đưa ra một khái niệm tổng hợp hơn về nhà ở như sau: “Nhà ở là một loại BĐS được xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người, nhà ở có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước”. 5 1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở Theo như khái niệm ở trên đưa ra thì nhà ở là một loai tài sản, mà cụ thể hơn là BĐS. Do vậy, nhà ở mang đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản theo quy định của pháp luật dân sự. Có thể khái quát chung các đặc điểm đó thành ba đặc điểm chính như sau: a. Nhà ở là đối tượng của quyền sở hữu: Theo pháp luật dân sự thì tài sản bao gồm động sản và BĐS. trong đó nhà ở là một loại của BĐS. Do vậy chủ thể là chủ sở hữu của nhà ở có đầy đủ các quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Theo pháp luật dân sự, hành động chiếm hữu được hiểu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền với tài sản. Chiếm hữu được phân loại thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, chiếm hữu liên tục và chiếm hữu công khai. Trong chiếm hữu không có căn cứ pháp lý thì lại có chiếm hữu ngay tình và chiếm hữu không ngay tình. Quyền chiếm hữu được hiểu là quyền mà chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản, trong trường hợp này là nhà ở nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Quyền chiếm hữu có thể được ủy quyền cho người khác hoặc được chuyển giao thông qua giao dịch dân sự. Quyền sử dụng nhà ở cũng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng nhà ở là quyền được khai thác công năng, hưởng hoa lợi lợi tức từ nhà ở đó. Quyền khai thác công năng nếu căn cứ theo mục đích chính nhà ở như trên phần khái niệm thì chính là quyền được sử dụng nhà để ở và phục vụ các mục đích sinh hoạt khác của con người. Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức của nhà ở thể hiện rõ nhất qua giao dịch dân sự cho thuê nhà. Quyền định đoạt nhà ở là quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc phá dỡ nhà ở. Quyền này đòi hỏi người định đoạt phải có đủ năng lực hành vi dân sự, thực hiện đúng trình tự, thủ tục của quy định của pháp luật. Quyền này thể hiện qua các hình thức giao dịch bán, trao đổi, tặng cho, 6 để thừa kế thế chấp, cầm cố,… . Quyền định đoạt nhà ở có thể được thực hiện trực tiếp bởi chủ sở hữu nhà ở hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay mình theo quy định của pháp luật. Ngoài ra theo Luật nhà ở 2014 còn quy định chi tiết hơn về các quyền của chủ sở hữu nhà ở như quyền bất khả xâm phạm về nhà ở, quyền sử dụng nhà ở để ở hoặc các mục đích khác mà pháp luật không cấm, quyền được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, quyền sử dụng các công trình công cộng trong khu nhà ở, quyền được bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại, quyền được bồi thường, khiếu nại và tố cáo,… . Thêm nữa, trong Luật nhà ở 2014 còn phân loại chủ sở sở hữu nhà ở để quy định chi tiết về quyền đối với chủ sở hữu nhà ở như chủ sở hữu là các cá nhân hay tổ chức trong nước và nước ngoài… . b. Xác lập quyền sở hữu nhà ở thông qua việc đăng ký theo quy định của pháp luật: Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được quy định trong khá nhiều văn bản pháp luật. Đầu tiên có thể thấy trong Pháp luật dân sự có quy định BĐS phải được đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên trong trong Luật nhà ở 2014 thì lại quy định về quyền được cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp. Như vậy, Luật nhà ở 2014 coi việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu là quyền của chủ sở hữu nhà ở. Theo tác giả, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc hết sức quan trọng bởi tính chất phức tạp của giao dịch nhà ở cũng như giá trị nhà ở là rất lớn. Do đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở vừa là công cụ để cơ quan nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà ở, lại vừa là quyền của chủ sở hữu nhà ở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tuy nhiên theo pháp luật dân sự, để xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thì có ba yếu tố quan trọng đó là nhà ở phải đủ điều kiện để xác lập quyền sở hữu, chủ thể sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở và nhà ở phải được đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. c. Quyền sở hữu nhà ở có mối liên hệ với quyền sử dụng đất ở: 7 Do đặc thù của nhà ở là một công trình được xây dựng và liên kết định vị trên mặt đất, vậy nên nhà ở và đất ở là hai thứ không thể tách rời. Theo cách phân loại của Luật nhà ở 2014 ta có thể thấy có hai loại nhà ở là nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư là được phân loại theo tiêu chí về đất ở đi kèm. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, có thể thấy rõ ở đây, việc sở hữu loại nhà này luôn đi kèm với việc sử dụng riêng thửa đất ở mà nhà ở đó được xây dựng nên. Như vậy nếu có quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ đồng nghĩa có quyền sử dụng thửa đất ở riêng biệt của căn nhà đó, hai quyền này chắc chắn không thể tách rời trong trường hợp này. Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì bao gồm hai phần: phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Luật nhà ở 2014 cũng quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư tại Điều 100 như sau: - Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: • Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; • Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; • Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. - Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: • Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; • Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; 8 • Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; • Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt. Theo quy định của BLDS 2015, Điều 214 thì sở hữu chung trong nhà chung cư là hình thức sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản thuộc phần sở hữu chung, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác [26]. Ngoài ra, theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 thì Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được quy định tại khoản 3, Điều 49 như sau: Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở 9 và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua; Quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật; Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ. d. Thời hạn sở hữu nhà ở Nhà ở về bản chất là một công trình do con người xây dựng như đã nêu ở phần trên nên việc hao mòn, hỏng hóc trong quá trình sử dụng là điều không thể tránh khỏi. Hơn nữa, theo quy luật của tự nhiên, không có một một vật gì có thể tồn tại mãi mãi, vĩnh cửu với thời gian và nhà ở cũng nằm trong quy luật này. Do vậy một trong những đặc điểm tự nhiên của nhà ở là có thời gian sử dụng và tồn tại hữu hạn. Nhà ở với mục đích quan trọng nhất là để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con người, nhưng khi nhà ở đã hết hạn sử dụng, nó mang lại sự nguy hiểm cho chính những người đang sử dụng nó và những người xung quanh. Sự hết hạn ở đây được hiểu là không thể cải tạo, sửa chữa được nữa, do vậy một biện pháp duy nhất để ngăn chặn những tai nạn và rủi ro do nhà ở hết hạn mang lại là phá bỏ và xây mới. Đối với pháp luật mà nói, việc quy định thời hạn nhà ở là một điều tất yếu phải có nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng nhà ở và những người xung quanh. Đối với nhà chung cư, thời hạn sử dụng được quy định tại Điều 99, Luật nhà ở 2014. Theo đó thì “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư” [30], Như vậy thời hạn của chung cư được xác định 10 theo hai tiêu chí, một là cấp công trình xây dụng, hai là việc kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà nước. Đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Điều 125, Luật đất đai 2013 thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn lâu dài. Tuy nhiên theo quy định của Luật nhà ở 2014, tại Điều 46, khoản 3 thì nhà ở riêng lẻ lại có thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở. Đối chiếu với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 03:2012/BXD thì độ bền vững đối với các cấp nhà như sau: - Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm; - Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; - Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; - Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm. 1.1.1.3. Phân loại nhà ở Hiện nay có rất nhiều cách để phân loại nhà ở dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau, có thể kể đến như: - Tiêu chí quy hoạch khu vực: căn cứ vào tiêu chí này thì có thể chia nhà ở thành nhà ở đô thị hay nhà ở nông thôn. - Tiêu chí đặc trưng của nhà ở: với tiêu chí này ta có thể phân ra các loại nhà như nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở chung cư,… . - Tiêu chí chất lượng và kết cấu nhà ở: Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày ngày 10 tháng 03 năm 2016 thì nhà ở có thể được chia thành: Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà tạm. Ngoài ra còn nhiều tiêu chí khác để phân loại nhà ở, tuy nhiên trong Luật nhà ở 2014 có quy định chi tiết về các loại nhà ở tại Điều 3 như sau: - Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. 11 - Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. - Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. - Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật nhà ở thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. - Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. - Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. - Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. - Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trong luật xây dựng cũng để cập đến một loại nhà ở duy nhất là nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên nội dung khái niệm lại không hoàn toàn đồng nhất với khái niệm nhà ở riêng lẻ trong Luật nhà ở. Luật xây dựng 2014 quy định tại Điều 3, khoản 29 như sau: “Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật” [30]. Trong giới hạn phạm vi nghiên cứu và để phù hợp với mục đích của luận văn, ở đây tác giả chỉ tập trung nghiên cứu loại nhà ở có sẵn. 1.1.2. Khái niệm thế chấp nhà ở Thê chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Căn cứ theo quy định tại điều 317 của BLDS 2015 thì thế chấp được hiểu là việc một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để 12 bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Thế chấp nhà ở là một hình thức giao dịch về nhà ở được quy định trong Luật nhà ở 2014 tại Điều 117 “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở” [30]. Như vậy thế chấp nhà ở là một hình thức giao dịch đối với nhà ở được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Khái niệm về thế chấp nhà ở hiện nay không được định nghĩa hoặc quy định cụ thể trong bất kỳ một văn bản pháp luật nào, do vậy ta cần phải dựa vào các khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về nhà ở để rút ra một khái niệm riêng cho việc thế chấp nhà ở. Khái niệm thế chấp nhà ở về cơ bản cũng dựa trên khái niệm chung về thế chấp tài sản, nghĩa là bên thế chấp chỉ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản thế chấp mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên tài sản thế chấp trong trường hợp này được hiểu cụ thể là nhà ở. Do vậy có thể rút ra một khái niệm riêng cho thế chấp nhà ở như sau: “Thế chấp nhà ở là việc một bên (sau đây gọi chung là bên thế chấp) dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao nhà ở cho bên kia (sau đây gọi chung là bên nhận thế chấp). Nhà ở thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ nhà ở thế chấp”. 1.1.3. Đặc điểm của thế chấp nhà ở Dựa trên khái niệm về thế chấp tài sản và khái niệm về thế chấp nhà ở ta có thể thấy bản chất của thế chấp nhà ở chính là thế chấp tài sản và là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Chính vì vậy, Thế chấp nhà ở mang đầy đủ các đặc điểm pháp lý của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng thế chấp tài sản. Tuy nhiên thế chấp nhà ở còn mang đặc điểm pháp lý riêng do xuất phát từ tính chất đặc biệt và đặc điểm pháp lý của nhà ở. 13 a. Không có sự chuyển giao nhà ở thế chấp Đây là một đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong thế chấp nhà ở, bên thế chấp không phải chuyển giao nhà ở cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp nắm giữ nhà ở đó, bên thế chấp chỉ phải chuyển giao các giấy tờ pháp lý (như giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Trong một số trường hợp nếu các bên có thoả thuận thì nhà ở thế chấp có thể giao cho người thứ ba quản lý. Đây cũng là điểm khác biệt cơ bản giữa thế chấp tài sản với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác. Việc không chuyển giao nhà ở không hề ảnh hưởng tới quyền lợi của bên nhận thế chấp hay nói cách khác quyền định đoạt đối với nhà ở thế chấp của bên nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc không trực tiếp nắm giữ nhà ở thế chấp. Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữ nhà ở thế chấp nhưng không thể định đoạt nhà ở thế chấp, do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản đang do bên nhận thế chấp giữ. Đặc điểm này của thế chấp nhà ở đem lại lợi ích cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đối với bên thế chấp, nhà ở là một tài sản quan trọng, phục vụ trực tiếp cho mục đích để ở hoặc để khai thác lợi tức hoặc cả hai cùng một lúc. Do vậy không giao nhà ở cho bên nhận thế chấp giúp cho bên thế chấp vẫn được sử dụng được nhà ở theo mục đích của mình. Đối với bên nhận thế chấp, việc không phải nhận nhà ở thế chấp giúp họ giảm một số tiền lớn chi phí cho việc bảo vệ, cải tạo, sửa chữa nhà ở thế chấp và tránh được rủi ro phải bồi thường thiệt hại nếu không may gây thiệt hại đến nhà ở thế chấp. b. Một nhà ở có thể dùng để thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ Thực ra đây là một đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiệm nghĩa vụ dân sự. Điều này được quy định trong BLDS 2015 tại điều 296 như sau: - Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 14 - Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc TSBĐ đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản. - Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác. - Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn. Như vậy hiểu rộng ra trong trường hợp này, một nhà ở có thể dùng để thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ cùng một lúc miễn là thỏa mãn các điều kiện ở trên. c. Nhà ở thế chấp có thể có sự thay đổi trong khi được dùng để thế chấp Do xuất phát từ đặc điểm bên thế chấp không phải chuyển giao nhà ở khi thế chấp và đặc điểm riêng của nhà ở dẫn đến việc trong thời gian thế chấp, căn nhà có thể có một số thay đổi như: - Giá trị của nhà ở thế chấp thay đổi do được chủ sở hữu cải tạo xây dựng thêm, hoặc do nhà ở xuống cấp, hoặc có thể do tác động của chính sách nhà nước. Tùy vào từng nguyên nhân giá trị nhà ở có thể tăng hoặc giảm, thậm chí là không còn nữa (do bị thu hồi, phá dỡ theo quyết định của nhà nước. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp giữa bên thế chấp và nhận thế chấp nếu không có thỏa thuận từ đầu. - Thay đổi chủ sở hữu do điều kiện bất khả kháng như việc chủ sở hữu nhà ở thế chấp không may qua đời dẫn tới việc phát sinh thừa kế. Đây không phải là một trường hợp hiếm gặp bởi nhà ở thường được thế chấp nhằm đảm bảo cho một hoặc nhiều nghĩa vụ quan trọng hoặc có giá trị lớn và thời hạn thế chấp thường rất dài. Việc này dẫn tới khó khăn và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của cả hai bên nhưng chủ yếu nhất vẫn là cho bên nhận thế chấp. 15 d. Thế chấp quyền sở hữu nhà ở có mối liên hệ với thế chấp quyền sử dụng đất ở Như tác giả đã nêu trong phần đặc điểm pháp lý của nhà ở, quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ luôn đi kèm với quyền sử dụng riêng đối với đất ở, do vậy việc thế chấp nhà ở riêng lẻ đồng thời đi kèm với thế chấp quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở đó. Theo quy định của BLDS 2015 tại khoản 3, Điều 318 thì “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” [26]. Đối với nhà ở là căn hộ chung cư được hiểu là bao gồm phần sở hữu chung, sở hữu riêng và phần quyền sử dụng chung đối với diện tích đất sử dụng chung thuộc nhà chung cư của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Các phần này đều được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, về nguyên tắc, khi một chủ sở hữu căn hộ chung cư thế chấp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của mình thì tài sản thế chấp không chỉ có phần sở hữu riêng thuộc căn hộ chung cư đó mà còn bao gồm cả phần sở hữu chung của căn hộ chung cư đó và phần quyền sử dụng chung đối với diện tích đất sử dụng chung thuộc nhà chung cư đó. 1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng 1.2.1. Khái niệm hợp đồng tín dụng ngân hàng Trước hết để có thể tìm hiểu khái niệm thế chấp nhà ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng, ta cần hiểu khái niệm hợp đồng tín dụng Ngân hàng là gì. Theo quy định tại Điều 17 Quyết định 1627/2011/QĐ-NHNN ngày 31 tháng 12 năm 2001 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì Hợp đồng tín dụng ngân hàng “phải có nội dụng về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận” [19]. Tuy nhiên đến Thông 16