Tài liệu Tác động của thị trường bất động sản đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn tp. hcm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ------------ NGUYỄN TIẾN QUANG TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH : TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG ĐỨC TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN  Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của PGS.TS Hoàng Đức. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc nhà trƣờng về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 04 năm 2014 Tác giả luận văn Nguyễn Tiến Quang MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Danh mục các biểu đồ LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1 1. Lý do nghiên cứu .................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 1 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 1 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................ 2 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ............................................. 2 6. Kết cấu của đề tài ................................................................................................... 2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRONG NỀN KINH TẾ 1.1. Thị trƣờng bất động sản ................................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm.......................................................................................................... 3 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản ............................................................................ 3 1.1.1.2. Khái niệm thị trƣờng bất động sản ................................................................ 3 1.1.2. Cấu thành thị trƣờng bất động sản .................................................................... 4 1.1.3. Vai trò của thị trƣờng bất động sản .................................................................. 6 1.2. Ngân hàng thƣơng mại ...................................................................................... 8 1.2.1. Khái niệm.......................................................................................................... 8 1.2.2. Hoạt động của ngân hàng thƣơng mại .............................................................. 9 1.2.2.1. Huy động vốn ................................................................................................ 9 1.2.2.2. Hoạt động tín dụng ........................................................................................ 9 1.2.2.3. Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ .................................................................. 10 1.2.2.4. Các hoạt động khác...................................................................................... 11 1.3. Mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại 11 1.3.1. Sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại .............................................................................................. 11 1.3.2 Sự tác động của các ngân hàng thƣơng mại đến thị trƣờng bất động sản ....... 14 1.4. Ý nghĩa sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại .............................................................................................................. 17 1.4.1. Đối với hoạt động kinh doanh của các công ty bất động sản ......................... 17 1.4.2. Đối với hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại ...................... 18 1.4.3. Đối với nền kinh tế ......................................................................................... 20 1.5. Kinh nghiệm từ tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại tại một số nƣớc và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ........ 21 1.6. Kết luận chƣơng 1 ............................................................................................ 29 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG SỰ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 30 2.1.1. Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh ........................................ 30 2.1.1.1. Diện tích – Dân số - Vị trí ........................................................................... 30 2.1.1.2. Xã hội........................................................................................................... 30 2.1.1.3. Kinh tế ......................................................................................................... 32 2.1.2. Sự ra đời của các công ty bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh .............. 33 2.1.3. Thực trạng về tác động của thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM ................................... 38 2.1.3.1. Lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng dƣ nợ cho vay ......... 38 2.1.3.2. Dƣ nợ cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo chiếm tỷ lệ cao ................ 39 2.1.3.3. Phần lớn tài sản thế chấp của các ngân hàng là bất động sản ..................... 39 2.1.3.4. Tình trạng đi xuống của thị trƣờng bất động sản làm gia tăng rủi ro cho các ngân hàng ........................................................................................................... 40 2.2. Quá trình hình thành và phát triển của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM ..................................................................................................... 42 2.2.1. Sự hình thành .................................................................................................. 42 2.2.2. Cơ cấu tổ chức hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM ........ 45 2.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2008 - 2012 ............................................................................... 48 2.2.4. Tác động về hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại đến thị trƣờng bất động sản tại TP.HCM ............................................................................. 50 2.3. Mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM ............................................................................................ 54 2.3.1. Tình trạng bong bóng của thị trƣờng bất động sản TP.HCM ......................... 54 2.3.2. Mối tƣơng quan giữa bong bóng bất động sản và hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM............................................................. 57 2.3.3. Nhận xét về tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn TP.HCM ............................................................................ 58 2.4. Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................ 61 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 3.1. Định hƣớng phát triển của ngành ngân hàng và thị trƣờng bất động sản trên địa bàn TP.HCM đến năm 2020 .................................................................... 62 3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản .............................................. 62 3.1.1.1. Về thị trƣờng nhà ở ...................................................................................... 62 3.1.1.2. Về nhu cầu phát triển đô thị......................................................................... 63 3.1.1.3. Về định hƣóng phát triển cơ sở hạ tầng ....................................................... 64 3.1.1.4. Về định hƣớng phát triển khu công nghiệp ................................................. 64 3.1.1.5. Về thị trƣờng bất động sản thƣơng mại ....................................................... 64 3.1.1.6. Về nhu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản ............................................. 65 3.1.2. Định hƣớng phát triển của các ngân hàng thƣơng mại ................................... 66 3.1.2.1. Định hƣớng phát triển của ngành ngân hàng ............................................... 66 3.1.2.2. Định hƣớng phát triển của các ngân hàng thƣơng mại ................................ 68 3.1.3. Định hƣớng nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM ................................................................... 69 3.2. Giải pháp nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại tại TP.HCM............................................................... 71 3.2.1 Nhóm giải pháp do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện .... 71 3.2.2. Nhóm giải pháp do các ngân hàng thƣơng mại tổ chức thực hiện ................ 73 3.2.3. Nhóm giải pháp hỗ trợ .................................................................................... 75 3.2.3.1. Từ chính phủ, NHNN Việt Nam, NHNN chi nhánh TPHCM và các bộ ngành liên quan ......................................................................................................... 75 3.2.3.2. Từ hiệp hội bất động sản TP.HCM và UBND TP.HCM............................. 77 3.3. Kết luận chƣơng 3 ............................................................................................ 80 KẾT LUẬN.............................................................................................................. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Anh: ALCO Asset-Liability Management Committee Ủy ban quản lý tài sản nợ ASEAN Association of Southeast Asian Nations Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á. M&A Mergers and Acquisitions Mua bán – Sáp nhập MICE Meetings, incentives, conferences, and exhibitions Du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo REITs Resl Estste Investment Trusts Quỹ đầu tƣ bất động sản TPP Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lƣợc xuyên Thái Bình Dƣơng VAMC Vietnam Asset Management Company Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam WTO World Trade Organization Tổ chức thƣơng mại thế giới Tiếng Việt: BĐS Bất động sản KCN Khu công nghiệp KCX Khu chế xuất NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NHTMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần TCTD Tổ chức tín dụng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 : Các hoạt động của ngân hàng liên quan đến bất động sản 16 Bảng 1.2 : Quan hệ giữa khu vực ngân hàng và bất động sản năm 1996 25 Bảng 2.1 : Số lƣợng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới 37 Bảng 2.2 : Tình hình dƣ nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM 38 Bảng 2.3 : Tình hình nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM 41 Bảng 2.4 : Mạng lƣới hoạt động của các NHTM tại TP.HCM đến cuối năm 2012 46 Bảng 2.5 : Kết quả hoạt động kinh doanh của các NHTM có trụ sở tại TP.HCM 50 Bảng 2.6 : Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản 51 Bảng 2.7 : Tình hình dƣ nợ cho vay bất động sản 52 Bảng 2.8 : Tăng trƣởng dân số và thu nhập của TP.HCM 56 Bảng 2.9 : Dân số và thu nhập bình quân của TP.HCM 56 Bảng 3.1 : Dự báo nhu cầu xây dựng nhà ở tại TP.HCM (2015 – 2030) 63 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Biểu đồ 1.1 : Tỷ trọng dƣ nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng Nhật 23 Biểu đồ 1.2 : Diễn biến giá đất tại Nhật 23 Biểu đồ 2.1 : Diễn biến lãi suất ngân hàng giai đoạn 2008 – 2012 48 Biểu đồ 2.2 : Tỷ lệ nợ xấu chung của các NHTM TP.HCM 49 Biểu đồ 2.3 : Giá nhà ở tại TP.HCM 55 Biểu đồ 2.4 : Giá thuê văn phòng tại TP.HCM 55 Hình 3.1 : Sơ đồ Mạng các sàn giao dịch BĐS 73 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do nghiên cứu Trong nền kinh tế thị trƣờng phát triển năng động nhƣ hiện nay, ngân hàng thƣơng mại đƣợc coi là trái tim của toàn bộ nền kinh tế. Khi các ngân hàng làm việc hiệu quả, dòng tiền trong nền kinh tế đƣợc vận động điều hòa, trôi chảy, sẽ thúc đẩy cho sự tăng trƣởng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, có rất nhiều yếu tố tác động đến hoạt động của các ngân hàng, trong số đó, thị trƣờng bất động sản có ảnh hƣởng quan trọng. Hiện nay, trên thế giới cũng nhƣ ở Việt Nam đã có nhiều đề tài nghiên cứu về ảnh hƣởng của khu vực ngân hàng đến thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiên, lại có khá ít đề tài nghiên cứu sự tác động ngƣợc lại của thị trƣờng bất động sản lên khu vực ngân hàng. Bên cạnh đó, các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, tiếp nối theo sau quá trình xì hơi của bong bóng bất động sản bắt đầu từ năm 2008 kéo dài đến hiện nay, đã đặt ra nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu. Do đó, tôi đã chọn đề tài “Tác động của thị trường bất động sản đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” để tìm hiểu tác động của bong bóng bất động sản đến sự bất ổn của các ngân hàng thƣơng mại, từ đó đề xuất các giải pháp liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm giúp nâng cao hoạt động ổn định cho các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 2. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại; phân tích và đánh giá thực trạng sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012. Từ đó đƣa ra các giải pháp liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm giúp hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại an toàn hơn. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 2 Đối tƣợng nghiên cứu: Sự tác động của thị trƣờng bất động sản tới các ngân hàng thƣơng mại. Phạm vi nghiên cứu: thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn năm 2008 – 2012. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu: phƣơng pháp mô tả - giải thích, so sánh - đối chiếu, phân tích tổng hợp… 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu Một số đề xuất của luận văn đƣa ra nhằm mục tiêu nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam trong thời gian tới trƣớc những thách thức rất lớn từ sự bất ổn kinh tế vĩ mô, nợ xấu tăng cao, góp phần giúp các ngân hàng kinh doanh hiệu quả và phát triển bền vững. 6. Kết cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bố cục thành 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về thị trƣờng bất động sản và hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại trong nền kinh tế. Chƣơng 2: Thực trạng sự tác động của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao tác động tích cực của thị trƣờng bất động sản đến các ngân hàng thƣơng mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 3 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRONG NỀN KINH TẾ 1.1. Thị trƣờng bất động sản 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” (real property) và “động sản” (personal property) có nguồn gốc từ Luật La Mã. Từ "real" có nguồn gốc từ từ "res" trong tiếng Latinh có nghĩa là "vật", để phân biệt với "ngƣời". Vì vậy, pháp luật thƣờng phân biệt rất rõ ràng giữa bất động sản ("real property") và động sản ("personal property"). Sự khác biệt về khái niệm giữa "bất động sản" và "động sản" là ở chỗ: bất động sản đƣợc chuyển nhƣợng cùng với đất đai, còn động sản thì không. Nhƣ vậy có thể hiểu, bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. 1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trƣờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trƣờng bất động sản có thể đƣợc hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản đƣợc thực hiện. Thị trƣờng bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trƣờng nhƣ sau: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải đƣợc pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể nhƣ 4 có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nƣớc và không gây ô nhiễm môi trƣờng. 1.1.2. Cấu thành thị trường bất động sản Xét một cách tổng quát, cũng nhƣ các thị trƣờng khác, thị trƣờng bất động sản cũng đƣợc cấu thành từ ba yếu tố chính: chủ thể, khách thể và môi giới trung gian. - Chủ thể tham gia thị trường: là những ngƣời tham gia vào các bên cung – cầu của thị trƣờng bất động sản, cụ thể là ngƣời mua, ngƣời bán, ngƣời thuê, ngƣời cho thuê. - Khách thể: khách thể của thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu là đối tƣợng giao dịch giữa hai bên cung – cầu, đó chính là hàng hóa bất động sản. - Môi giới trung gian thị trường bất động sản: do tính đặc thù của thị trƣờng bất động sản, ngƣời mua và ngƣời bán thƣờng thiếu hụt thông tin về thị trƣờng. Do đó, môi giới trung gian đóng vai trò rất quan trọng, giúp kết nối cung – cầu của thị trƣờng. Ngày nay, khi giao dịch bất động sản diễn ra trên các sàn giao dịch tập trung thì môi giới trung gian đóng vai trò là nhân tố thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển. Nếu xét theo chiều ngang, thị trƣờng bất động sản đƣợc cấu thành bởi nhiều phân khúc thị trƣờng. Các tiểu thị trƣờng này không hoàn toàn tách biệt nhau mà có sự tác động qua lại lẫn nhau, trong đó thị trƣờng đất đai đóng vai trò trung tâm. Thị trƣờng bất động sản có thể đƣợc phân loại theo một số tiêu chí chính nhƣ sau: - Nếu phân loại theo công năng thì thị trƣờng bất động sản gồm có: Thị trƣờng đất đai; thị trƣờng nhà ở; thị trƣờng căn hộ chung cƣ; thị trƣờng căn hộ cho thuê, thị trƣờng cao ốc văn phòng, thị trƣờng công trình công nghiệp… - Nếu phân loại theo tính chất kinh doanh thì thị trƣờng bất động sản gồm có: Thị trƣờng mua bán, thị trƣờng cho thuê, thị trƣờng thế chấp. 5 - Ngoài ra, ta có thể phân thị trƣờng bất động sản theo theo miền, vùng, lãnh thổ, quốc gia và thành phố. Ví dụ thị trƣờng bất động sản TP. HCM, Hà Nội... Bên cạnh đó, khi xét theo chiều dọc, thị trƣờng bất động sản đƣợc cấu thành bởi các chủ thể, định chế cụ thể. Các định chế này tham gia vào thị trƣờng bất động sản với mục đích hoạt động kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận hoặc sở hữu bất động sản. Cụ thể, tham gia vào thị trƣờng bất động sản gồm có: - Chủ đầu tư: là các doanh nghiệp mua đất để đầu tƣ phát triển các dự án bất động sản, sau đó bán lại hoặc cho thuê các sản phẩm bất động sản. - Đơn vị tư vấn, thiết kế: lập đồ án quy hoạch, thiết kế, thực hiện báo cáo đầu tƣ… cho chủ đầu tƣ dự án. - Ngân hàng: do các dự án bất động sản cần có vốn đầu tƣ lớn nên vai trò của ngân hàng đối với thị trƣờng bất động sản là rất quan trọng. Ngân hàng vừa đóng vai trò là ngƣời cung cấp vốn cho chủ đầu tƣ phát triển dự án, vừa đóng vai trò là ngƣời hỗ trợ tài chính cho cá nhân, hộ gia đình mua các sản phẩm bất động sản; ngân hàng cũng là ngƣời tài trợ vốn cho các công ty xây dựng. Ngoài ra, đối với các dự án bất động sản quy mô lớn, cần phải huy động vốn trên thị trƣờng tài chính thông qua phát hành trái phiếu, thì ngân hàng còn có thể đóng vai trò là ngƣời bảo lãnh trái phiếu cho doanh nghiệp bất động sản. - Quỹ đầu tư: vai trò của các quỹ đầu tƣ đối với thị trƣờng bất động sản chủ yếu là hỗ trợ vốn cho việc phát triển các dự án bất động sản, thông qua nhiều hình thức rất đa dạng nhƣ trực tiếp góp vốn vào dự án, gián tiếp hỗ trợ bằng cách đầu tƣ vào cổ phần của chủ đầu tƣ hoặc mua trái phiếu do chủ đầu tƣ phát hành. - Công ty xây dựng: là đơn vị thi công, xây dựng các dự án bất động sản. - Đơn vị trung gian môi giới: các công ty môi giới bất động sản có thể nhận nguồn cung sản phẩm bất động sản từ thị trƣờng sơ cấp hoặc thứ cấp, sau đó môi giới thực hiện các giao dịch trên thị trƣờng sơ cấp tại các sàn giao dịch tập trung. 6 - Công ty quản lý dự án bất động sản: các công ty này sẽ quản lý việc khai thác các dự án bất động sản. - Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình: là các chủ thể tiêu thụ sản phẩm bất động sản. Là ngƣời mua cuối cùng trên thị trƣờng, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mua hoặc thuê các sản phẩm bất động sản nhằm mục đích để ở, cho thuê hoặc mở văn phòng hoạt động… Các chủ thể này đóng vai trò cơ bản tạo nên cầu của thị trƣờng bất động sản. - Nhà đầu tư bất động sản: tham gia vào thị trƣờng nhằm tìm kiếm lợi nhuận bằng chênh lệch giá. Tuy không nhằm mục đích sở hữu và sử dụng bất động sản, các nhà đầu tƣ lại có ảnh hƣởng rất lớn đến cầu thị trƣờng và giá cả sản phẩm, qua đó tác động đến giá nhà đất. Về mặt tích cực, các nhà đầu tƣ giúp thị trƣờng bất động sản phát triển nhờ tạo ra thanh khoản cho thị trƣờng. Tuy vậy, sự tham gia của các nhà đầu tƣ cũng là nguyên nhân chính tạo ra tình trạng bong bóng của thị trƣờng bất động sản. 1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trƣờng bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của ngƣời dân. Vai trò của thị trƣờng bất động sản đƣợc biểu hiện trên các mặt: Thứ nhất, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. Thị trƣờng BĐS là nơi hấp thụ một khối lƣợng lớn các yếu tố sản xuất phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS nhƣ nguyên vật liệu xây dựng, đồ trang trí nội ngoại thất… Hoạt động kinh doanh bất động sản có nhu cầu rất lớn về nhiều sản phẩm từ các ngành sản xuất công nghiệp. Nhờ đó góp phần thúc đẩy các ngành công nghiệp này phát triển, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lƣợng sản phẩm. Ngoài ra, thị trƣờng BĐS phát triển còn giúp các doanh nghiệp giảm thiểu đƣợc chi phí cố định dành cho BĐS, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Thứ hai, thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thị trƣờng BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tƣ cho tài sản cố định của nền 7 kinh tế, sự tăng lên của lƣợng tài sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Bất động sản cũng giữ vai trò rất quan trọng khi đƣợc dùng làm tài sản đảm bảo cho việc vay vốn ngân hàng. Bên cạnh đó, BĐS còn đƣợc dùng để góp vốn liên doanh, đồng thời thị trƣờng BĐS cũng là một kênh thu hút vốn đầu tƣ cho nền kinh tế. Thứ ba, thị trường bất động sản đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản đều có giá trị lớn và phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nƣớc, do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc. Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế thị trường và mở rộng quan hệ đối ngoại. Thị trƣờng BĐS là một bộ phận của nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động và thị trƣờng hàng hoá. Do đó phát triển thị trƣờng BĐS có ảnh hƣởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị trƣờng khác. Ngoài ra, thị trƣờng BĐS phát triển vƣợt ra khỏi biên giới quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài tham gia giao vào dịch BĐS trên lãnh thổ mỗi nƣớc, tạo điều kiện cho đầu tƣ phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại. Thứ năm, thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. Bất động sản luôn giữ vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội. Ngoài ra, thị trƣờng bất động sản còn gắn liền với chính sách đất đai của một quốc gia. Thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Ngƣợc lại sẽ làm cho giá cả lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá cả, ảnh hƣởng đến đời sống ngƣời dân và ổn định xã hội. Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Thị trƣờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lƣợng các công trình, đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao… của xã hội. Thị trƣờng bất động sản vận động là kết quả của sự tƣơng tác giữa yếu tố cung cầu trên nhiều thị trƣờng. Thị trƣờng bất động sản phát triển ảnh hƣởng đến sự phát triển của thị trƣờng hàng hoá và thị trƣờng tài chính, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngƣời. 8 Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Hoạt động và phát triển của thị trƣờng bất động sản sẽ tạo động lực thúc đẩy Nhà nƣớc tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách về đất đai. Các giao dịch dân sự về đất đai chỉ đƣợc thực hiện thông qua thị trƣờng BĐS, nhờ đó sẽ giúp bộc lộ những điểm không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, những hạn chế trong quản lý, giúp Nhà nƣớc đổi mới công tác quản lý, hoàn thiện chính sách về đất đai. 1.2. Ngân hàng thƣơng mại 1.2.1. Khái niệm Ngân hàng thƣơng mại (NHTM) đã hình thành, tồn tại và phát triển hàng trăm năm gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển của ngân hàng thƣơng mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngƣợc lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao nhất là nền kinh tế thị trƣờng thì NHTM cũng ngày càng đƣợc hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu đƣợc. Hiện nay có rất nhiều định nghĩa khác nhau về NHTM:  Ở Mỹ: Ngân hàng thƣơng mại là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp các dịch vụ tài chính và hoạt động trong lĩnh vực tài chính tiền tệ.  Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) định nghĩa: “NHTM là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thƣờng xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dƣới hình thức ký thác, hoặc dƣới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính”.  Ở Việt Nam: Luật Các tổ chức tín dụng (2010) có định nghĩa rất tổng quát: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.”. Nhƣ vậy, có thể hiểu NHTM là một định chế trung gian tài chính cung cấp đa dạng 9 các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán. Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội. 1.2.2. Hoạt động của ngân hàng thương mại Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thƣơng mại bao gồm: 1.2.2.1. Huy động vốn Ngân hàng thƣơng mại đƣợc huy động vốn dƣới các hình thức sau:  Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dƣới các hình thức tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác.  Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và giấy tờ có giá khác để huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nƣớc và ngoài nƣớc.  Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác.  Vay vốn ngắn hạn của Ngân hàng trung ƣơng.  Các hình thức huy động vốn khác. 1.2.2.2. Hoạt động tín dụng Ngân hàng thƣơng mại đƣợc cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dƣới các hình thức cho vay, chiết khấu thƣơng phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác. Liên quan đến thị trƣờng bất động sản, các ngân hàng thƣơng mại cấp tín dụng cho lĩnh vực này với các hình thức sau: * Cho vay: các ngân hàng thƣơng mại cho các công ty bất động sản vay trung dài hạn để phát triển các dự án; cho các cá nhân và hộ gia đình vay trung dài hạn để mua căn hộ hoặc tạo lập bất động sản. Ngoài ra, các ngân hàng thƣơng mại cũng cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho các công ty xây dựng. 10 * Bảo lãnh: ngân hàng thƣơng mại cung cấp dịch vụ bảo lãnh thanh toán cho chủ đầu tƣ dự án bất động sản, bảo lãnh thực hiện hợp đồng và bảo lãnh đấu thầu cho các nhà thầu xây dựng. * Bao thanh toán: các ngân hàng thƣơng mại có thể triển khai thực hiện bao thanh toán nhƣ là một hình thức cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản. * Tài trợ nhập khẩu: nghiệp vụ tài trợ nhập khẩu nhằm hỗ trợ về tài chính cùng các phƣơng tiện và giấy tờ liên quan để các nhà thầu xây dựng có thể thực hiện nghĩa vụ của mình trong các hợp đồng nhập khẩu máy móc, nguyên vật liệu dùng cho dự án bất động sản. Để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng, các ngân hàng thƣơng mại thƣờng yêu cầu khách hàng (các khách hàng xin cấp tín dụng nói chung cũng nhƣ các công ty bất động sản, cá nhân vay vốn mua nhà nói riêng) phải có tài sản thế chấp/cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại nhƣ giấy tờ có giá, bất động sản, máy móc thiết bị, hàng hóa… trong đó bất động sản đƣợc sử dụng chủ yếu. 1.2.2.3. Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ Để thực hiện đƣợc dịch vụ thanh toán giữa các doanh nghiệp thông qua ngân hàng, ngân hàng thƣơng mại đƣợc mở tài khoản cho khách hàng trong và ngoài nƣớc. Để thực hiện thanh toán giữa các ngân hàng với nhau, ngân hàng thƣơng mại phải mở tài khoản tiền gửi tại ngân hàng trung ƣơng và duy trì tại đó số dƣ tiền gửi dự trữ bắt buộc. Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ của ngân hàng thƣơng mại bao gồm các hoạt động sau:  Cung ứng các phƣơng tiện thanh toán.  Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nƣớc cho khách hàng.  Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ.  Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định. 11  Thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế.  Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng.  Tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân hàng trong nƣớc.  Tham gia các hệ thống thanh toán quốc tế. 1.2.2.4. Các hoạt động khác Ngoài các hoạt động truyền thống nêu trên, ngân hàng thƣơng mại còn có thể thực hiện một số hoạt động khác, bao gồm:  Góp vốn và mua cổ phần.  Tham gia thị trƣờng tiền tệ.  Kinh doanh ngoại hối.  Ủy thác và nhận ủy thác trong các lĩnh vực liên quan đến hoạt động ngân hàng.  Cung ứng dịch vụ bảo hiểm.  Tƣ vấn tài chính.  Bảo quản vật quý giá.  Ngân hàng thƣơng mại không đƣợc trực tiếp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, các ngân hàng thƣơng mại đƣợc phép đầu tƣ vốn vào các doanh nghiệp bất động sản. 1.3. Mối quan hệ giữa thị trƣờng bất động sản và các ngân hàng thƣơng mại 1.3.1. Sự tác động của thị trường bất động sản đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại Tình trạng mất cân bằng thƣờng xuyên của thị trƣờng bất động sản có thể gây nguy hiểm cho khu vực tài chính do vai trò trung tâm của ngân hàng trong hoạt động cho