Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
MỤC LỤC
1. LÝ THUYẾT VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN ............................................ 2
1.1 Khái niệm cầu bất động sản:............................................................... 2
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: .................................................. 2
a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: ..................... 2
b. Thu nhập của dân cư: ..................................................................... 4
c. Giá cả tiêu dùng: ............................................................................. 4
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: ........................ 5
1.3. Phương pháp xác định cầu BĐS: ....................................................... 5
2. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG
CÔNG SỞ Ở HÀ NỘI ................................................................................. 6
2.1 Thực trạng cầu Bất động sản nói chung: ............................................ 6
2.2 Thực trạng cầu Bất động sản văn phòng công sở ............................... 8
3. DỰ BÁO XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
VĂN PHÒNG CÔNG SỞ .......................................................................... 22
3.1 Năm 2009:......................................................................................... 22
3.2 Từ 2010 - 2011: ................................................................................ 27
3.3 Năm 2012 .......................................................................................... 30
4. MỘT SỐ CHÍNH SÁCH VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN ....................... 32
L ớp: Thị trường bất động sản_5
1
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
1. LÝ THUYẾT VỀ CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm cầu bất động sản:
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên
thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt
khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện
với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế
trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả
năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu
trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu
cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là
một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và
điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ
của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu
đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các
nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
được chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị
trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được
trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.
1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố
dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về
L ớp: Thị trường bất động sản_5
2
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số:
quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu
về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn
thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của
gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của
một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể
về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất
nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia
đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của
người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá
lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô
lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ
biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp
chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương
thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu
L ớp: Thị trường bất động sản_5
3
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành
để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu
nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực
phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối
thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao
cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một
đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở
có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số
hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có
thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ
nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết
yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão
hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết
yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
c. Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng
nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn
cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức
giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một
ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá
trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá
BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở
vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc
bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp
hơn lúc bình thường.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
4
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư
bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra,
các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng
mức cầu về BĐS.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố
cung cũng như cầu về BĐS.
Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc
tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS,
đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những
người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức
cầu về BĐS.
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS. Ngoài
ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác
động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi
động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy
mô và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi
cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế
v.v..
1.3. Phương pháp xác định cầu BĐS:
Bên cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS
trong xã hội. Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng
phần vật chất của BĐS mà lại là xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (thí dụ
xây nhà để bán), hoặc tích trữ tài chính (thí dụ như mua nhà không phải để ở mà
là để thay thế tiền gửi vào ngân hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS biểu hiện ở việc
người chủ sở hữu tiến hành việc tạo lập BĐS mới hoặc mua hàng hóa BĐS đã
được tạo lập, xây dựng sẵn. Khác với nhu cầu sở hữu BĐS, nhu cầu sử dụng BĐS
chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của BĐS, chẳng hạn sử dụng đất
L ớp: Thị trường bất động sản_5
5
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử dụng văn phòng để làm địa điểm
giao dịch... Do đặc điểm này, người có nhu cầu sử dụng BĐS không nhất thiết
phải đồng thời là người sở hữu BĐS. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng
BĐS, người sử dụng thường thực hiện việc thuê BĐS từ những người sở hữu
BĐS. Cũng không hiếm trường hợp người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS, tức là
thuê từ người đã đi thuê với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng hết thời gian
thuê BĐS. Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn, dài hạn
là rất phức tạp do phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: tỷ lệ tăng dân
số; yêu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp,
công nghiệp; sự mở mang của các ngành kinh doanh BĐS; tỷ lệ khu vực dân cư
có khả năng thanh toán.
Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp xác định sai nhu cầu BĐS do dự
báo không chính xác các yếu tố này, trong khi đó có khi mức cầu xác định cao
hơn so với thực tế sẽ dẫn đến tình trạng hoặc là gây khan hiếm (cầu lớn hơn cung)
giả tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái quá; hoặc là gây dư thừa
(cung lớn hơn cầu) loại hàng hoá này trên thị trường. Mức cầu khi xác định thấp
hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập
hàng hoá BĐS, gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, gây tác hại tới hiệu
quả chung của nền kinh tế.
2. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CÔNG SỞ Ở
HÀ NỘI
2.1 Thực trạng cầu Bất động sản nói chung:
Bất động sản cuối năm: Dư cung, thiếu cầu
Nguồn hàng tăng lên khi giới đầu cơ phải xả hàng để trả nợ, trong khi
người có nhu cầu thực sự lại thiếu tiền để mua. Thị trường bất động
sản Hà Nội cuối năm vẫn chưa thoát cảnh chợ chiều.
Theo giới kinh doanh, thị trường đang lâm vào cảnh cung thừa mà cầu
thiếu. Từ đầu năm tới nay, lượng vốn ngân hàng dành cho người mua nhà
đã giảm mạnh, do yêu cầu thắt chặt tiền tệ. Nhiều ngân hàng phải ngừng
L ớp: Thị trường bất động sản_5
6
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
cung cấp tín dụng cho dự án bất động sản mới cũng như cho cá nhân mua
nhà để ở, đồng thời không gia hạn khi đáo hạn. Lãi suất hiện giảm
nhiều so với trước, song ngân hàng vẫn rất thận trọng.
Trong khi sức cầu yếu vì kẹt vốn thì nguồn cung đang không ngừng tăng
lên. Các khoản vay đã đến thời điểm đáo hạn và lại không được gia hạn,
nên các nhà đầu cơ, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường, đã phải
bán tống bán tháo để trả nợ. Cùng lúc đó, các dự án mới đang tiếp tục
được triển khai, càng khiến nguồn cung tăng lên.
Bất động sản Hà Nội 2008: Bất ngờ chững lại
Tiếp nối quá trình phát triển mạnh mẽ trong năm 2007, thị trường bất động
sản Hà Nội bước vào năm 2008 với một khởi đầu tốt đẹp. Tuy nhiên sau đó trong
suốt thời gian còn lại của năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ
lạm phát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng
hoảng tài chính thế giới. Giá xây dựng tăng, tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm
trong khi thị trường tín dụng ngày càng thắt chặt gây khó khăn về mặt tài chính
cho các nhà đầu tư.
Kể từ quý ba mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại,
nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiều nhà đầu tư
rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình. Mặc dù có những hi vọng thị
trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án
diễn ra chậm hơn so với dự kiến.
Theo một khía cạnh nào đó thì tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của
thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực cho Hà Nội vì điều đó tránh cho
thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu.
Khi nền kinh tế đang trong thời kỳ tăng trưởng bền vững, hiển nhiên là bất
kỳ sự đi xuống nào của thị trường bất động sản (dù là theo chu kỳ), nhất là tại
những thị trường đang phát triển như Hà Nội, cũng gây ra sự lúng túng cho tất cả
những người tham gia. Trong một thị trường bất động sản nhỏ, đang phát triển và
rất nhạy cảm với các biến động thì các bên tham gia vào thị trường bất động sản
cũng như người dân sẽ có xu hướng dễ mất bình tĩnh và nhanh chóng dừng lại
mọi hoạt động giao dịch.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
7
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Phản ứng tự nhiên đối với một thị trường đang đi xuống là sự bi quan, tuy
nhiên theo CBRE thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất
động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời
gian trung hạn (2-6 năm). Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu
và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm 2008 thì vẫn có những
niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, và sự lạc
quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn.
Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và
nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm tính thanh
khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị
trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn
đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất
nhiều dự án lại bị đình trệ.
Trận lụt tháng 11 năm 2008 đã phần nào kiểm chứng chất lượng xây dựng
công trình tại một số khu vực của Hà Nội và chúng ta có thể thấy rõ những vấn đề
về cơ sở hạ tầng. Thị trường bất động sản Hà Nội sẽ cần nhiều thời gian để phát
triển chín muồi vì thị trường vẫn đang chờ đợi một hệ thống giao thông, hạ tầng
giao thông, hệ thống phòng chống lũ lụt, và các hệ thống cơ sở hạ tầng tiêu biểu
khác hoàn thiện hơn để hình thành một thành phố thực phát triển. Thành phố Hà
Nội đang chứng kiến một thế hệ mới các tòa nhà cao tầng mọc lên, áp dụng
những công nghệ mới, những phong cách kiến trúc mới trên phạm vi toàn thành
phố.
2.2 Thực trạng cầu Bất động sản văn phòng công sở
Thiếu cung, cầu cao – thị trường văn phòng cho thuê đầy triển vọng
Dữ liệu thị trường của IRIC cho thấy sự chênh lệch khá cao về Cung và
Cầu của thị trường Văn phòng cho thuê. Cầu tăng mạnh do đầu tư nước ngoài vẫn
dồn dập đổ vào Việt Nam và số lượng các khách hàng đã có của phân khúc thị
trường này không giảm đi nhiều. Cung vẫn bị hạn chế đến hết 2010 do không
nhiều dự án mới được đưa vào sử dụng, đặc biệt do những bất ổn về giá cả xây
L ớp: Thị trường bất động sản_5
8
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
dựng tăng cao đột biến tới 25% và nguồn cung tài chính cho bất động sản bị giới
hạn tương đối.
Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài
Nguồn: Cục thống kê thành phố Hà Nội
Hiệu suất cho thuê văn phòng đạt tới 98%
Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng trưởng mạnh trong năm
2007 và vẫn giữ đà tốt trong nửa đầu 2008. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A
và B ở mức rất cao: 98%. Nguyên nhân là do cầu về văn phòng, đặc biệt là văn
phòng hạng A tiếp tục tăng, xuất phát từ việc hạn chế của nguồn Cung mới và
Cung cũ thì luôn trong tình trạng thấp hơn nhiều so với Cầu. Ngoài ra, nhu cầu
thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia tăng một cách rõ rệt. Thêm
vào đó hiện nhiều khách hàng là các tập đoàn và công ty lớn trong nước đang có
nhu cầu thuê các diện tích lớn trong thời hạn từ 3 đến 5 năm trong thời gian ch
xây dựng lại trụ sở chính mở rộng quy mô hoạt động hoặc nâng cao hình ảnh vị
thế của doanh nghiệp.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
9
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Hiệu suất sử dụng một số Văn phòng cho thuê hạng A
Nguồn: IRIC-Tháng 5/2008
Hiệu suất sử dụng một số văn phòng Hạng B
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Giá cho thuê văn phòng tăng 25% trong nửa đầu 2008
Giá thuê văn phòng tại Hà Nội thời điểm này đã tăng khoảng 25% so với
quý IV/2007 do nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
10
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Phân khúc Thị trường Văn phòng cho thuê có thể coi là nóng nhất trong
toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Giá vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung
chưa đáp ứng nổi nhu cầu. Chính vì vậy, thị trường này đã và đang hấp dẫn nhiều
nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hàng loạt các dự án đang chờ phê duyệt hoặc
đang trong giai đoạn nghiên cứu để đầu tư. Rất nhiều diện tích đang thuộc dữ liệu
Nguồn Cung chưa chính thức của IRIC sẽ được chúng tôi đưa ra công bố khi các
dự án đó được chính thức hóa. Như vậy, báo cáo Qúy III năm 2008 sẽ có một số
thay đổi đáng kể về dự báo Nguồn Cung thị trường so với Quý II. Tuy nhiên, điều
này cũng sẽ không ảnh hưởng ngay đến Giá cho thuê ngắn hạn.
Giá cho thuê một số văn phòng Hạng A
Nguồn IRIC-Tháng 5/2008
Văn phòng cho thuê hạng B & hạng C tăng nhưng với biên độ không cao
như hạng A.
IRIC đánh giá, các Văn phòng Hạng B và Hạng C là sự lựa chọn lý tưởng
cho các công ty Việt Nam, đặc biệt, khi độ chênh lệch về giá đến gần gấp đôi giữa
Hạng B và Hạng A
L ớp: Thị trường bất động sản_5
11
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Giá cho thuê một số văn phòng Hạng B
Nguồn IRIC-Tháng 5/ 2008
Giá trung bình cho thuê văn phòng hạng A, B quý II-2008 và năm 2007
Nguồn: IRIC-Tháng 7/2008
Hà Nội – Một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt nhất
châu Á
Trong khi Giá cho thuê Văn phòng tại một số thành phố lớn của Châu Á
giảm khá mạnh từ đầu năm 2008 (Bắc Kinh giảm 26%) thì Hà Nội lại tăng đáng
kể, tới 25%. Tỷ lệ phủ kín cũng rất khả quan, đạt 98% trong suốt một giai đoạn
khá dài.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
12
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Giá thuê văn phòng hạng A có xu hướng tăng mạnh trong thời gian tới. Đưa
Hà Nội trở thành một trong những thành phố có giá thuê văn phòng đắt đỏ nhất
Châu Á sau. Giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A ở Hà Nội đạt mức 50
USD/m2/tháng, cao hơn các thành phố lớn như: Bắc Kinh, Đài Bắc, Quảng
Châu… Giá thuê cao nhất với vị trí đẹp nhất tại Hà Nội là 62,5USD/m2/tháng tại
toà nhà Sofitel Metropole Office 63 Lý Thái Tổ.
Với xu hướng tăng đều của phân khúc Văn phòng cho thuê, dẫn đầu là
nhóm Văn phòng loại A, theo số liệu của IRIC Quý IV-2007, Hà Nội đã đứng ở
vị trí thứ 6 trong những thành phố có giá cho thuê văn phòng đắt nhất châu Á, sau
Hồng Kông (220 USD/m2/tháng), Tokyo (190 USD/m2/tháng), Seoul
(80USD/m2/tháng), Thượng Hải (72 USD/m2/tháng) TP Hồ Chí Minh (68
USD/m2/tháng).
Giá thuê Văn phòng tại một số thành phố Châu Á năm 2007
Nguồn: IRIC- 2008
Như vậy, nhận định của IRIC là, Giá Văn phòng cho thuê tại Hà Nội vẫn
tiếp tục có triển vọng tăng do Cung chưa đáp ứng được Cầu. Tuy nhiên, Giá sẽ
sớm đạt đỉnh ngưỡng và tiềm ẩn nhiều rủi ro giảm đột ngột trong trường hợp phát
triển kinh tế Việt Nam không tốt như dự báo hoặc nếu có biến động nào đáng kể
của kinh tế khu vực gây ảnh hưởng đến niềm tin của các nhà đầu tư vào châu Á
nói chung.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
13
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Tại Hà Nội, dịch vụ kinh doanh văn phòng cho thuê đang bùng lên, mở
hướng đột phá cho thị trường đất đai bị phủ mây, và đây là một lĩnh vực đang thu
hút nhiều thành phần kinh tế nhảy vào đầu tư.
Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội thật sự sôi động từ giữa năm
2004.
Hà Nội, trung tâm cả nước, đầu tàu của nền kinh tế, luôn cuốn hút sự tập
trung các doanh nghiệp trong và ngoài nước muốn đặt trụ sở làm việc, kinh
doanh. Tuy nhiên, “trước tình trạng đất đai lên giá và đặc biệt quĩ đất của thành
phố đang hẹp dần như hiện nay, cách tốt nhất là tìm một văn phòng cho thuê để
làm ăn”- Peal, 38 tuổi, từ Singapore sang Hà Nội đã hai năm, hiện là chủ một văn
phòng tư vấn kiến trúc tại Hà Nội, tâm sự.
Cao ốc đắt hàng!
Theo ước tính, Hà Nội hiện có khoảng 14.000 doanh nghiệp và hàng ngàn
văn phòng đại diện của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đó là “gánh nặng”
về việc bố trí quĩ đất, xây dựng qui hoạch đô thị của thủ đô, nhưng đồng thời lại
mở ra triển vọng về thị trường văn phòng cho thuê.
Trong hai năm trở lại đây, từ một số điểm mở ra dịch vụ cho thuê văn phòng
ban đầu- chủ yếu tại các khách sạn lớn, có nhiều diện tích sàn xây dựng - loại
hình văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã phát triển nở rộ. Hầu như tới bất cứ đâu,
trên nhiều mẩu rao vặt cũng có thể bắt gặp những văn phòng rao cho thuê. Nhiều
tòa nhà trên nóc và bốn phía hông trưng đủ các biển quảng cáo, logo công ty, sản
phẩm... của chủ các công ty thuê văn phòng ở bên trong. Giờ đây, nhiều công ty,
chủ đầu tư và thậm chí cả chủ hộ cũng đang cố gắng dành diện tích những ngôi
nhà đẹp để cho các công ty thuê như một kiểu làm ăn “kế hoạch ba”.
Tuy nhiên, theo Peal, tìm được một văn phòng thỏa mãn vị trí, địa thế, diện
tích, kiến trúc phù hợp tính chất công việc, hoạt động điều hành và tài chính của
công ty rất khó. Đặc biệt địa thế là quan trọng nhất. Hà Nội đang xây dựng nhiều
khu đô thị mới nhưng chỉ có vài khu đô thị gần trung tâm thu hút được đông
doanh nghiệp đến thuê.
L ớp: Thị trường bất động sản_5
14
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Thời gian qua, để lập văn phòng tư vấn kiến trúc, công ty của Peal phải cử
riêng một nhóm người chuyên lo đi tìm văn phòng vừa có địa thế thuận lợi, đẹp
mà giá cả lại vừa túi tiền. Nhiều công ty khác cũng như vậy, nhưng tìm được một
văn phòng ưng ý có khi mất cả tháng trời. Trong khi số doanh nghiệp từ nước
ngoài vào VN làm ăn đang tăng lên. Đó cũng là lý do khiến thị trường văn phòng
cho thuê tiếp tục lên cơn sốt.
Đối với các công ty đến từ nước ngoài, việc thuê lại một văn phòng tốt hơn
nhiều việc bỏ cả đống tiền và thời gian để xin xây dựng một trụ sở. Đó cũng là
thói quen của họ. Còn theo Pavera, một kiến trúc sư người Philippines, đang làm
việc cho một tập đoàn kinh tế ở Hà Nội, vừa được đầu tư mở một văn phòng thiết
kế các công trình hiện đại do anh làm giám đốc điều hành và phải thuê lại văn
phòng tại một khách sạn lớn ở Hà Nội, cho biết: “Dịch vụ văn phòng cho thuê tại
Hà Nội còn khá mới mẻ”.
Phần lớn công ty đến từ nước ngoài đều nhắm tới những tòa nhà chất lượng
cao, hiện đại giữa thủ đô. Theo Pavera, các công ty không thiếu khả năng tài
chính để mua đứt một văn phòng riêng lẻ nhưng thuê văn phòng có điểm lợi: sang
trọng (như các doanh nhân quen đi xe hơi xịn), rẻ và mang tính chuyên nghiệp
hơn.
Giờ đây, mỗi tòa cao ốc mọc lên đều có hàng chục, thậm chí hàng trăm
doanh nghiệp lớn nhỏ, kinh doanh đủ loại sản phẩm tìm đến đăng ký thuê lại.
Ngay cả các công ty trong nước, giờ đây, phần lớn cũng nhắm vào các tòa nhà
lớn, hiện đại, có cơ sở vật chất và dịch vụ tốt để thuê văn phòng dài hạn. Thậm
chí vừa qua tại Hà Nội, một số tòa cao ốc tuy không đáp ứng được các yếu tố tiện
ích như không có chỗ để xe, đội ngũ bảo vệ và các dịch vụ đi kèm... nhưng nhờ
địa thế đẹp, tiện kinh doanh nên vẫn được các công ty đổ xô thuê, sau đó gây nên
cơn sốt văn phòng cho thuê tại chính tòa nhà.
Số dự án tòa cao ốc cũng đang ra đời nhiều thêm, tuy mới ở giai đoạn dự án
trên giấy hoặc đang thi công. Mới đây, ngày 27-11, tại khu Trung Hòa - Nhân
Chính, chính quyền thành phố cũng đã duyệt một dự án tổ hợp văn phòng - nhà
cao tầng cho thuê do Công ty Xây dựng số 1 (Tổng công ty Xây dựng Hà Nội) thi
công. Công trình này gồm hai khối tháp 16 tầng (tổng diện tích sàn 20.000m2)
L ớp: Thị trường bất động sản_5
15
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
trong đó tầng 2 là khối văn phòng, được thiết kế đẹp, hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ
thuật với tổng vốn đầu tư 137 tỉ đồng, dự kiến đưa vào sử dụng tháng 10-2006.
Không chỉ các tòa cao ốc được kiến thiết, đầu tư xây dựng với mục đích cho
thuê, ngay cả khu dân cư với những tòa nhà đẹp, nằm mặt phố cũng là nơi các
công ty nhỏ và vừa trong nước tìm thuê lại. Đi thuê trụ sở làm văn phòng đã trở
thành chuyện thường ngày!
Đến thời điểm này, phần nhiều tòa cao ốc cũ đã được lấp đầy diện tích. Tòa
nhà 14 Láng Hạ đã có hàng chục công ty thuê với hợp đồng dài hạn. Cách đó
không xa, tòa nhà Fortuna (khách sạn) trông khiêm nhường và cũ kỹ nhưng bên
trên từng chứa tới gần 100 văn phòng cho thuê là trụ sở làm việc của các công ty
trong và ngoài nước (hiện đang được tu sửa, nâng cấp lại toàn bộ phần trên).
Tòa nhà “xanh” số 9 Đào Duy Anh (Kim Liên) cũng được lấp kín. Cả khu
tầng trệt dành cho siêu thị, các tầng phía trên là tòa soạn báo, công ty nước ngoài.
Khách sạn Mélia (đường Lý Thường Kiệt), khách sạn Deawoo (Liễu Giai) nhiều
năm qua ngoài chức năng lưu trú cũng “tranh thủ” dành sàn làm văn phòng cho
hàng chục công ty trong và ngoài nước thuê, từ đại sứ quán, công ty tư vấn kiến
trúc đến công ty lữ hành du lịch, công ty kinh doanh địa ốc, sân golf... Ngoài ra
các khách sạn như Horison (Cát Linh), Sofitel Plaza (Hồ Tây), Hà Nội Tower...
cũng đang rao mời doanh nghiệp đến thuê văn phòng. Sắp tới sẽ còn có thêm tòa
nhà Fortune Plaza (đường Lý Thường Kiệt) bên cạnh các căn hộ bán là các văn
phòng cho thuê, hiện đang khởi công.
Thị trường văn phòng đang lặng sóng
Trong khi thị trường nhà đất được các chuyên gia dự báo đang ấm dần lên
thì thị trường cao ốc văn phòng lại lâm vào cảnh “chợ chiều” ế Qẩm do nhiều
nguyên nhân.
Nguồn cung dư thừa
Theo số liệu mà Công ty Tư vấn BĐS CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE)
mới cung cấp thì, sau nhiều năm liền, tỷ lệ văn phòng hạng B và C chưa có khách
thuê tại Hà Nội đã vượt 10%. Q
L ớp: Thị trường bất động sản_5
16
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
Ngay cả những tòa nhà hạng B (được đầu tư khá tốt, giá thuê trung bình từ
35 - 50 USD/m2/tháng), ở quận Hoàn Kiếm cũng còn hàng chục ngàn m² chưa có
khách thuê; mặc dù giá thuê đã giảm 15% -20% so với cùng kỳ năm 2007.
Ngoài ra, nhiều tòa nhà 2-3 tầng với diện tích mặt bằng khoảng 200m2, mặt
tiền từ 8 - 10m, có chỗ để xe, thuận tiện cho giao dịch văn phòng tại các phố như
Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Hai Bà Trưng... vẫn chưa có khách thuê. Khảo
sát của CBRE cho thấy, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả tiền thuê văn
phòng ở mức 20 USD/m².
Trong khi đó, nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội năm nay được
coi là khá dồi dào, với khoảng trên 400.000m², trong đó có 100.000m² hạng A;
gần 350.000m² hạng B.
Tại TP HCM, hiện có hơn 900.000 m2 sàn văn phòng các loại, tăng 21% so
với cuối năm 2007. Tuy nhiên, tại các toà nhà cao ốc đang hạt động, diện tích sàn
bỏ trống khá lớn, khoảng 10-30% loại A, 40-70% loại B và C.
Tại nhiều công trình mới hoàn thiện, số khách hàng giữ chỗ trước rút lui khá
nhiều, thậm chí có nơi chưa thể hoạt động vì không có khách. Giá chào thuê văn
phòng hạng B hiện có biên độ tương đối rộng, tuỳ theo vị trí và chất lượng dịch
vụ, từ 25-35 USD/m2, còn các cao ốc hạng C mức giá chỉ còn 14-22 USD/m2.
Theo các chuyên gia tư vấn, về phía cung, đến hết năm 2009, TP.HCM sẽ có
hơn 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê các loại, tăng khoảng 66% so với hiện
nay, kéo theo giá cho thuê văn phòng có thể sẽ quay về mức 30 USD/m2 (hạng
A), 20 USD/m2 (hạng B) và hạng C là 10 USD.
Cầu lại giảm
Theo giải thích của các chuyên gia môi giới, nguyên nhân hiện tượng này là
do nhiều công ty lớn chuyển về khu văn phòng mới xây dựng của riêng mình,
ngoài ra lý do khác chiếm đa số đó là do tình hình kinh tế khó khăn, nhiều công ty
phải thu hẹp diện tích.
Hiện nay, đa phần các công ty chỉ có khả năng chi trả giá thuê văn phòng ở
quanh mức 20 USD một m2, trong khi, so với thời điểm "sốt", giá văn phòng đã
L ớp: Thị trường bất động sản_5
17
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
giảm khoảng 15-20% và dù bỏ trống nhiều nhưng mức giá văn phòng hạng B vẫn
quanh quẩn 40 USD một m2.
Không đủ tài chính, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giải pháp "di dời" ra các
vùng xa trung tâm hoặc thuê các văn phòng cấp thấp kèm theo chi phí dịch vụ
không quá đắt khiến các công ty vừa và nhỏ có thể "chấp nhận được".
Tại Hà Nội hiện nay, chỉ có văn phòng hạng A (giá trung bình từ 55 đến 70
USD một m2), dù giá mức cao, vẫn giữ được tỷ lệ lấp đầy gần như 100%. Nhiều
nhà phân tích cho rằng, nguyên nhân cơ bản là so với hạng B, C (giá dưới 35
USD một m2), văn phòng hạng A có nguồn cung hạn chế hơn rất nhiều.
Trong hai năm qua, kể từ sau sự ra đời của Pacific Place, chưa có thêm
nguồn cung mới nào. Ngoài ra, khách hàng thuê tại các khu văn phòng hạng A
như Hanoi Towers, Melia, Metropole... đều thuộc hàng "đại gia".
Các khách hàng Vip này chủ yếu chỉ thuê diện tích nhỏ, dưới 100 m2 và hợp
đồng dài hạn nên không bị ảnh hưởng nhiều. Hơn nữa, các "đại gia" có nguồn vốn
lớn, tiềm lực mạnh nên sẵn sàng "chịu chơi".
Nhiều chuyên gia cho rằng, chỉ khi thị trường bất động sản hồi phục dần,
tình trạng lãng phí này mới được cải thiện.
Thị trường văn phòng: Không còn sốt
Thị trường văn phòng Hà Nội năm 2008 không có những biến động quá lớn
chủ yếu do nguồn cung vẫn còn hạn chế. Nửa đầu năm 2008 thị trường tương đối
năng động; nguồn cung mới được đón nhận nhanh chóng làm cho giá thuê không
ngừng tăng.
Thị trường trong nửa năm cuối hoạt động chậm hơn do có ít yêu cầu tìm
thuê và ít giao dịch thuê/cho thuê văn phòng hơn. Tuy nhiên các chỉ số thị trường
của cả năm lại cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội vẫn đang hoạt động tốt.
Theo CBRC, giá chào thuê trung bình của các tòa nhà văn phòng hạng A tại
thời điểm cuối năm 2008 là khoảng 53 USD/m2/tháng, cao hơn 37% so với cùng
kỳ năm ngoái. Đối với văn phòng hạng B, giá chào thuê trung bình đạt 34
USD/m2/tháng tại thời điểm cuối năm 2008, cao hơn 23% so với thời điểm cuối
L ớp: Thị trường bất động sản_5
18
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
năm 2007. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong suốt năm 2008 tương đối
ổn định dưới mức 2% và 3,5%.
Nửa năm cuối của 2008 có ít hoạt động thuê/cho thuê văn phòng hơn do ít
công ty thành lập mới hơn cũng như các công ty đang hoạt động hoãn lại kế
hoạch mở rộng. Trong quý bốn, một vài tòa văn phòng hạng B đã giảm giá chào
thuê làm cho giá chào thuê trung bình của các tòa văn phòng hạng B giảm khoảng
3% so với quý trước.
Cả khách thuê và nhà đầu tư đều cẩn trọng hơn với những xu hướng biến
động của thị trường. Các chủ tòa nhà nhận thấy rõ hơn sự cạnh tranh của nguồn
cung trong tương lai và bắt đầu xem xét lại để đưa ra mức giá chào thuê hợp lý
hơn. Trong khi đó có những khách thuê sẵn sàng chuyển văn phòng ra khỏi các
tòa nhà có chất lượng cao, giá thuê cao đến các tòa nhà phù hợp hơn vì biết sẽ có
nhiều lựa chọn hơn trong năm 2009.
Thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục có những điều chỉnh trong năm
2009. Theo CBRE, các thị trường văn phòng hoạt động tốt thường có tỷ lệ trống
dưới 8%, tuy nhiên cho dù tỷ lệ này tăng tới 10% hay 13% thì cũng không phải là
dấu hiệu bất thường hay “nguy hiểm”.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu ấm dần lên, đặc biệt với
hoạt động thuê văn phòng, căn hộ cao cấp cũng như mặt bằng để kinh doanh bán
lẻ.
Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng
Theo tin từ Công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CBRE Việt Nam, nhu
cầu văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng khiến giá thuê tăng do nhu cầu thuê ngày
càng tăng cao của các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia, trong khi
nguồn cung tương đối ổn định và diện tích trống giảm.
Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, mặc dù trong
quý 4 năm 2006 sẽ có 2 toà nhà hạng A là Opera Business Centre trên đường Lý
Thái Tổ và Pacific Place trên đường Lý Thường Kiệt, đều nằm trên quận Hoàn
Kiếm đi vào hoạt động, giá thuê văn phòng vẫn có xu hướng tăng trong vòng 2
năm tới, cho đến khi các dự án mới được hoàn thành. Sức ép của nhu cầu thuê
L ớp: Thị trường bất động sản_5
19
Nhóm: 5
Website: http://www.docs.vn Email :
[email protected] Tel : 0918.775.368
Phân tích thực trạng và dự báo xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng công sở
văn phòng hạng A sẽ không giảm cho tới khi các tòa nhà sẽ hoàn thành vào năm
2008 bắt đầu cho thuê. Tuy nhiên đối với các toà nhà hạng B, giá thuê sẽ giảm
nhẹ với nhiều toà nhà bắt đầu đi vào hoạt động trong năm 2006. VIT ở Kim Mã,
North Asia ở Đào Duy Anh, Dragon ở Trần Duy Hưng, Toserco ở Kim Mã, Hoà
Bình ở Hoàng Quốc Việt, toà nhà 93 Lò Đúc và Devyt Tower ở Đào Duy Anh là
các toà nhà sẽ được đưa vào sử dụng trong năm 2006, cung cấp hơn 110.000 m²
cho thị trường. Dự đoán các toà nhà này sẽ thoả mãn nhu cầu đối với thị trường
văn phòng hạng B trong một thời gian ngắn, song cũng không ngăn cản được xu
hướng tăng mạnh của nhu cầu thị trường văn phòng hạng A trong thời kỳ quá độ.
Giá cho thuê có chiều hướng đi xuống
Để cạnh tranh, các chủ cho thuê mặt bằng văn phòng không ngại đưa ra mức
giá chào giảm đến 30% so với trước đây. Từ sự cạnh tranh giá đã làm hàng hóa
trên thị trường bị phân cấp rõ rệt.
Sự chênh lệch về giá cho thuê giữa các hạng mặt bằng ngày càng tạo ra
khoảng cách xa. Ngoài giá, các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng phải bổ sung, trang
bị thêm nhiều tiện ích mới, hấp dẫn hơn.
Điều quan tâm lớn nhất của các chủ tòa nhà văn phòng là làm thế nào để thu
hút khách thuê mặt bằng.
Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên
đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc
phục thì nay lại rút đi tiếp 10% nữa.
Nói chung, thị trường cao ốc văn phòng cho thuê hiện tại hết sức khốn đốn,
có tòa cao ốc trống đến 40%! Hiện trong tòa nhà Etown, sẽ không khó khi tìm
thuê mặt bằng làm công nghệ thông tin với giá ưu đãi 17 USD/m².
Tuy nhiên, giới môi giới địa ốc cho rằng, cơn khủng hoảng dư thừa cao ốc
văn phòng sẽ ập đến dữ dội ngay trong năm nay hoặc một, hai năm tới!
Theo Tập đoàn Savills, thống kê đến hết năm 2008, tỷ lệ lấp đầy của văn
phòng hạng A là 96%. Tuy nhiên con số này sẽ xuống thấp rất nhiều khi cao ốc
Asiana Plaza mở cửa vào mùa hè năm nay vì cung cấp thêm 40% diện tích văn
phòng!
L ớp: Thị trường bất động sản_5
20
Nhóm: 5
.PDF 
33 
201 
97 
