Tài liệu Sự minh bạch trong thị trường bất động sản việt nam

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ----------------- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010” TÊN CÔNG TRÌNH: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC NHÓM NGÀNH: KHOA HỌC KINH TẾ 2 MỤC LỤC TRANG MỤC LỤC i DANH MỤC BẢNG BIỂU iii DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v TÓM TẮT ĐỀ TÀI 1 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3 1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3 1.1.1 Khái niệm 3 1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS 3 1.2 Thông tin về BĐS 5 1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5 1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6 1.3 Sự minh bạch thông tin 7 1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7 1.3.1.1 Khái niệm 7 1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 8 1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 8 1.3.2.1 Khái niệm 8 1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá 8 Kết luận chương 1 9 Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS VIỆT NAM 10 2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24 2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14 2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14 2.1.3 Các công cụ niêm yết 15 2.1.4 Hệ thống quản lý - pháp lý 16 2.1.5 Quá trình giao dịch 21 Kết luận chương 2 23 Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 24 3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24 3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25 3 3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên TTBĐS 25 3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27 3.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam 29 3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 32 3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM – nơi lấy mẫu khảo sát 32 3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32 3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32 Kết luận chương 3 42 Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43 4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS - Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43 4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44 4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44 4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 45 4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46 Kết luận chương 4 49 KẾT LUẬN CHUNG 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC Phụ lục 1-Phiếu khảo sát Phụ lục 2: Tên các công ty lấy mẫu khảo sát Phụ lục 3: Danh sách các chuyên gia lấy thông tin Phụ lục 4: Chuẩn mực lập BCTC hiện tại (IAS và IFRS) Phụ lục 5: Những điểm khác nhau giữa VAS và IFRS có thể ảnh hưởng lớn đến các quyết định của nhà đầu tư Phụ lục 6: Một số văn bản Nhà nước về tiêu chuẩn xây dựng Phụ lục 7: Phân loại TTBĐS Phụ lục 8: Tiêu chí đánh giá sự minh bạch của nền kinh tế 4 DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng 1.1: Bảng 1.2: Bảng 2.1: NỘI DUNG Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng năm 2006 và 2008 Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm 2004-2008 TRANG 9 9 10 Bảng 3.1: Các phương pháp thẩm định giá và thông tin yêu cầu 28 Bảng 3.2: Mô tả giới tính của các đối tượng được khảo sát 35 Bảng 3.3: Mô tả số năm công tác của các đối tượng được khảo sát 35 Bảng 3.4: Mô tả các loại tài sản thẩm định của đối tượng được khảo sát 36 Bảng 3.5: Bảng 3.6: Bảng 3.7: Bảng 3.8: Bảng 3.9: Bảng 3.10: Bảng 3.11: Bảng 3.12: Mô tả các phương pháp sử dụng thẩm định giá các tài sản của đối tượng được khảo sát Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp so sánh của đối tượng được khảo sát Mô tả nguồn thông tin sử dụng và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin sử dụng của đối tượng được khảo sát Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp chi phí Mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp thu nhập Mô tả mức độ cần thiết và mức độ tiếp cận được nguồn thông tin Mô tả mức độ xác định được các thông tin sử dụng trong phương pháp thặng dư của đối tượng được khảo sát Mô tả nhận định của đối tượng được khảo sát về mức độ đáp ứng các yêu cầu của thông tin minh bạch 36 38 38 39 39 40 40 41 Mô tả mức độ đồng ý của đối tượng được khảo sát về chính sách thuế, Bảng 3.13: chính sách quy hoạch sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thẩm định giá BĐS 42 5 DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH STT NỘI DUNG TRANG Sơ đồ 4.1: Mô hình hoạt động của công ty Thông tin BĐS Mô hình tổ chức của Hệ thống thông tin thực tế phục vụ cho công 48 Sơ đồ 4.2: tác nghiên cứu-học tập của hai ngành 49 Thẩm định giá và Kinh tế Bất động sản Hình 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008 Hình 2.2: Hình 2.3: Hình 2.4: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008 Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất ở Việt Nam Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp ở Việt Nam 11 12 12 13 6 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BCTC Báo cáo tài chính BĐS Bất động sản DI Chỉ số công khai thông tin GTGT Giá trị gia tăng IAS Chuẩn mực kế toán quốc tế IFRS Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IPI Mức độ bảo hộ đối với các nhà đầu tư JLL Công ty Jones Lang LaSalle RETI Chỉ số minh bạch bất động sản ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu TI Tổ chức minh bạch quốc tế TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS Thị trường bất động sản VAS Chuẩn mực kế toán Việt Nam WB Ngân hàng thế giới 7 TÓM TẮT ĐỀ TÀI Lý do chọn đề tài Tính minh bạch thấp trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã làm sai lệch giá trị thực của BĐS, dẫn đến tính bất ổn của thị trường và gây nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, Thẩm định viên cũng như các tổ chức thẩm định giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị thực của BĐS bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự thiếu minh bạch thông tin của thị trường. Sự ảnh hưởng trên thể hiện ở quá trình chọn lọc thông tin đầu vào cho việc phân tích để đưa ra kết quả thẩm định cuối cùng, Việc nghiên cứu tác động của sự minh bạch thông tin đến hoạt động thẩm định giá trên thực tế vẫn chưa được tiến hành một cách chính quy và đầy đủ, đó là lý do tác giả chọn đề tài “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản”. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được thực hiện với ba mục tiêu chính sau đây: - Nhận diện và đánh giá về sự minh bạch thông tin của TTBĐS Việt Nam - Khảo sát thực tế về ảnh hưởng của sự minh bạch thông tin BĐS đối với công tác thẩm định giá tại địa bàn TP. HCM - Tổng hợp và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng thông tin BĐS và hạn chế những tác động tiêu cực đến mức giá thẩm định xuất phát từ thông tin kém minh bạch. Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài nghiên cứu đã sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp thống kê mô tả nhằm phân tích và xử lý số liệu khảo sát - Phương pháp phỏng vấn ý kiến chuyên gia nhằm tìm ra những ý kiến được nhiều người quan tâm nhất. Nội dung nghiên cứu Đề tài được thực hiện với những nội dung chính sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng của sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam Chương 3: Tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS Chương 4: Cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 8 Đóng góp của đề tài Với việc thực hiện các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, tác giả thực hiện đề tài “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản” mong muốn sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước có cái nhìn sâu sát hơn về tình hình thực tế của hoạt động thẩm định giá khi mà chất lượng thẩm định đang bị hạn chế bởi thông tin kém minh bạch. Thực trạng này sẽ thúc đẩy các cơ quan quản lý Nhà nước có những giải pháp cấp thiết hơn nhằm cải thiện sự minh bạch thông tin. Thông qua ý kiến chia sẻ của các chuyên gia, các đối tượng trong ngành thẩm định giá cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của nhau trong việc hạn chế rủi ro của thông tin kém minh bạch đến kết quả thẩm định. Hướng phát triển của đề tài Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm làm nghiên cứu nên đề tài này mới chỉ dừng lại ở mặt định tính, chưa lượng hóa được sự tác động của sự minh bạch thông tin đến công tác thẩm định giá BĐS như thế nào. Các đề tài nghiên cứu sau có thể đào sâu vấn đề lượng hóa trên hoặc mở rộng phạm vi nghiên cứu và phạm vi lấy mẫu khảo sát ra toàn quốc gia hoặc quốc tế nếu có khả năng để kết quả thu được có tính đại diện cao hơn và mức độ chính xác tốt hơn. 9 Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.2 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 1.1.1 Khái niệm TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, …giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. 1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS  Thứ nhất, TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Thị trường giao dịch đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hóa đất đai, mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai. Vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động, con người có quyền sở hữu đất, quyền sử dụng đất không chỉ sử dụng đất đai như các tài sản khác mà cái có thể sử dụng là các quyền sở hữu đất, quyền sử dụng của đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù giao dịch trên thị trường của BĐS. Mặt khác, giá đất – một bộ phận của giá BĐS (trường hợp BĐS là đất đai thì giá đất là giá BĐS) – không phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai, mà gía đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.  Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: BĐS là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên cả nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội khác nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi nổi hơn TTBĐS ở nông thôn, miền núi…  Thứ ba, TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật: BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở các trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất 10 và cho thuê đất) chịu sự tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.  Thứ tư, TTBĐS có nội dung phong phú nhưng mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo: TTBĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS, các giao dịch chuyển đổi BĐS, các giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS dùng BĐS góp vốn liên doanh v.v… Các giao dịch này được thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán được cộng đồng và giữa hai bên giao dịch chấp nhận. Vì thế trong thực tiễn, TTBĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương; nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng; mỗi địa phương mỗi cộng đồng; cá biệt ở mỗi địa phương khác nhau, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện các giao dịch cũng có sự khác nhau. Có giao dịch của địa phương này đã xuất hiện nhưng địa phương khác chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau có cách tiến hành khác nhau; mặt khác, do bản thân hiện vật của từng BĐS chỉ phản ánh tình trạng vật chất của BĐS đó. Bản thân vật chất của BĐS không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS của người đang có BĐS, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS và những tranh chấp, kiện tụng được giữ kín, người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp đang rất cần am hiểu các thông tin về pháp lý của BĐS. Các thông tin này rất phong phú nhưng lại không công khai gây nên tính chất của một thị trường không hoàn hảo.  Thứ năm, nguồn cung trong thị trừơng BĐS thường thay đổi chậm hơn so với cầu biến động BĐS: Việc tăng cung về BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị trường một loại BĐS nào đó hoặc những BĐS có mẫu mã, có tiêu chuẩn nhất định. Đó là thời gian phải có dành cho việc tạo ra BĐS cung cấp cho thị trường như: thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng v.v…, nhất là trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất chậm trễ, thì việc đưa ra thị trường các BĐS trong một thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là rất khó khăn.  Thứ sáu, giao dịch trên TTBĐS cần đến các loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: BĐS là hàng hóa có giá trị lớn; mặt khác, giá cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố; đồng thời, thông tin trên TTBĐS khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá BĐS có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian 11 hoạt động trên thị trường, các tổ chức trung gian hoặc các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật và BĐS… nên giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra. Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có TTBĐS phát triển, thì đều cần có đội ngũ chuyên gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có tổ chức trung gian để thực hiện các giao dịch trong TTBĐS. Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ chức trung gian, các chuyên gia có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.  Thứ bảy, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính: Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên TTBĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.2 Thông tin về BĐS Theo quy định tại Luật kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Thông tin về BĐS được công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng 1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS Nguyên tắc Để đảm bảo cho các chủ thể kinh tế tham gia giao dịch trên thị trường có được những thông tin đáng tin cậy về BĐS, cần phải cung cấp những thông tin sau: - Thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng của BĐS đăng ký giao dịch - Quy hoạch của chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch 12 - Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các quyền lợi từ BĐS như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê của BĐS đăng ký giao dịch - Các thông tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng BĐS đăng ký giao dịch - Các thông tin về BĐS có thể thay thế hoặc tương đương (giá cả, đặc điểm vị trí) đã đăng ký giao dịch trên thị trường Yêu cầu Các thông tin cung cấp cho các chủ thể trên TTBĐS phải đảm bảo yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ. - Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là tính chính xác trong TTBĐS, yêu cầu này càng trở nên cực kỳ quan trọng vì giá trị của BĐS lớn. Quyết định đưa ra dựa trên một nguồn thông tin chính xác có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại, một quyết định sai do dựa vào nguồn thông tin không đúng sẽ gây thiệt hại không thể lường được cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường - Thông tin phải kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp thời. Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian. Thời gian càng dài, thông tin càng để lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm. - Thông tin phải đáp ứng được yêu cầu đầy đủ. Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến việc ra quyết định không chính xác. - Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển TTBĐS phải được công khai và minh bạch. Trong điều kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thông tin đại chúng như báo, tạp chí, phát thanh, truyền hình. 1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định. Do tính đặc thù của hàng hóa BĐS so với các hàng hóa thông thường khác, nên hệ thống thông tin đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự vận hành của TTBĐS. Hàng hóa BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ. 13 Do hàng hóa BĐS chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hàng hóa BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ. Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành một cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Gía cả BĐS trên thị trường có phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu hay không phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin. Hệ thống thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch về quy hoạch hoặc sự thay đổi chính sách của Nhà nước, là một trong những nguyên nhân quan trọng làm xuất hiện một số cơn sốt về giá cả BĐS. Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về TTBĐS cho phép thị trường hoạt động trôi chảy, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng do đầu cơ quá mức vào BĐS. 1.3 Sự minh bạch thông tin 1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 1.3.1.1 Khái niệm Theo cách tiếp cận của tổ chức minh bạch quốc tế (TI), minh bạch được định nghĩa là những nguyên tắc tạo nên sự ảnh hưởng đến các quyết định về hành chính, các hoạt động kinh doanh hay các giao dịch để được tiếp cận không chỉ thông tin cơ bản như các con số và sự kiện mà còn là cơ chế và quy trình thực hiện chúng. Vì vậy, nhiệm vụ của bộ phận hành chính, các nhà quản lý cũng như các người tham gia trong quá trình này là làm sao cho các đối tượng có thể tiếp cận thông tin cần thiết một cách dễ hiểu và dễ dự đóan. Tính minh bạch ở đây không chỉ đề cập tới khối lượng thông tin mà còn cả phạm vi, tính chính xác và kịp thời của thông tin. Minh bạch còn được định nghĩa là “gia tăng việc tiếp cận luồng thông tin kinh tế, xã hội, chính trị kịp thời và đáng tin cậy cho tất cả các bên liên quan”. (Hoàng Thị Thu Hà, 2007). Nếu tiếp cận khái niệm minh bạch từ phía đối tượng nhận tin thì tính minh bạch thể hiện ở tính đại chúng, dễ hiểu và phổ biến của thông tin, đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được. Như vậy có rất nhiều quan điểm khác nhau về tính minh bạch trong môi trường kinh doanh nói chung và đầu tư nói riêng, nhưng vấn đề công khai, minh bạch hóa thông tin là một trong những yếu tố bắt buộc. Thuật ngữ “minh bạch” thể hiện sự sẵn có và sự đảm bảo về chất lượng của thông tin. Minh bạch gắn liền với việc công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động của một chủ thể. Chủ thể này có thể là một nền kinh tế, một tổ chức, một doanh nghiệp hoặc một các nhân. 14 1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá Để đánh giá một nền kinh tế có minh bạch hay không minh bạch và mức độ đến đâu là một công việc khó khăn, chủ yếu chỉ có thể định tính mà khó có thể định lượng được. Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng một số tiêu chí cơ bản sau đây để đánh giá mức độ minh bạch trong hoạt động minh bạch trong hoạt động kinh tế của một quốc gia như sau:  Chỉ số nhận thức về tham nhũng (Corruption Perceptions Index - CPI)  Mức độ tiếp cận với nguồn thông tin của các đối tượng có liên quan trong nền kinh tế  Mức độ tham gia của các đối tượng trong nền kinh tế trong việc xây dựng hệ thống luật pháp, các chính sách kinh tế, các quy định, thủ tục hành chính.  Năng lực cạnh tranh của nền kinh tế 1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 1.3.2.1 Khái niệm Từ khái niệm về sự minh bạch của nền kinh tế nói chung, ta có thể hiểu sự minh bạch trong TTBĐS là sự công bố thông tin một cách công khai, rộng rãi, chính xác, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến các hoạt động trong TTBĐS và phải đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được. 1.3.2.2 Tiêu chí đánh giá Qua tìm hiểu của tác giả, để đánh giá về tính minh bạch trong TTBĐS thì chỉ số Minh bạch BĐS (RETI) của tập đoàn dịch vụ địa ốc và tài chính quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) là một chỉ số đánh giá khá toàn diện và được chấp nhận ở nhiều quốc gia. Chỉ số này được công bố từ năm 1999 và báo cáo mới nhất là vào năm 2008 JLL là một trong những tập đoàn quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới. JLL có hơn 100 văn phòng trên khắp thế giới và hoạt động tại 430 thành phố ở 50 quốc gia. Lợi nhuận của JLL năm 2005 đạt 1,4 tỉ USD và là tập đoàn duy nhất trong lĩnh vực nói trên nằm trong bảng bạch kim vinh danh 400 công ty trên thế giới của tạp chí Forbes. Như vậy, kết quả đánh giá, xếp loại của JLL có giá trị toàn cầu, là cơ sở phân tích ra quyết định của các nhà đầu tư. Để có được RETI, JLL đã tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi với sự trợ giúp của các cộng tác viên trên toàn thế giới. Mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với thang điểm từ 1 đến 5. Trong đó, “1” thể hiện mức độ minh bạch cao nhất và “5” thể hiện mức độ minh bạch thấp nhất. Các quốc gia được xếp loại theo năm nhóm theo số điểm tương ứng: 15 Bảng 1.1: Các mức độ minh bạch thông tin và số điểm tương ứng năm 2006 và 2008 Xếp loại Số điểm 2008 Số điểm 2006 Minh bạch cao 1.00 – 1.49 1.00 – 1.49 Minh bạch 1.50 – 2.49 1.50 – 2.49 Bán minh bạch 2.50 – 3.49 2.50 – 3.49 Minh bạch thấp 3.50 – 4.49 3.50 – 4.24 Không minh bạch 4.50 – 5.00 4.25 – 5.00 Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle Qua mỗi kỳ báo cáo (2 năm 1 lần) thì số câu hỏi khảo sát cũng như nội dung câu hỏi được phát triển thêm cho phù hợp và theo đánh giá của tổ chức này thì cũng bớt hà khắc hơn so với chỉ tiêu của các kỳ báo cáo trước. Bảng câu hỏi năm 2008 bao gồm 20 câu hỏi chia thành 5 lĩnh vực sau: Bảng 1.2: Các chỉ tiêu phụ của RETI năm 2008 Lĩnh vực Diễn giải 1. Performance Measurement Sẵn có các chỉ số đầu tư Nhà nước, tư nhân và các chứng (Chỉ số đánh giá hiệu quả khoán BĐS theo chuỗi thời gian đầu tư) 2. Market Fundamentals Cung cấp dữ liệu theo chuỗi thời gian chính xác về cung, (Thông tin về các quy luật cơ cầu, suất tiền thuê và lợi nhuận của tất cả các loại BĐS tại bản của thị trường) những thị trường lớn 3. Listed Vehicles - Công khai tài chính theo các tiêu chuẩn quốc tế (Các công cụ niêm yết) - Quản trị doanh nghiệp theo các tiêu chuẩn quốc tế 4. Legal and Regulatory - Hợp đồng có thể thi hành được Environment - Bảo đảm quyền sở hữu (Hệ thống quản lý - pháp lý) - Chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản - Quản lý thuế và phí công bằng và hiệu quả - Các tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả và công bằng 5. Transaction Process - Luôn có thông tin về BĐS rao bán hoặc cho thuê (Quá trình giao dịch) - Tiêu chuẩn nghề nghiệp của người môi giới và nhà cung cấp dịch vụ - Phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ (lãi suất vay nợ) minh bạch rõ ràng Nguồn: Jones Lang LaSalle và CapitaLand Kết luận chương 1: Từ việc phân tích các đặc điểm của TTBĐS, ta nhận thấy tính chất không hoàn hảo của thị trường này. Một trong những thất bại của thị trường là thông tin không hoàn hảo. Người mua và người bán không có thông tin đầy đủ và như nhau về BĐS tiến hành giao dịch. Giá BĐS bị tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Do đó, việc yêu cầu minh bạch, công khai thông tin về BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong việc đưa giá BĐS về mức giá cân bằng cung – cầu, hạn chế nạn đầu cơ, giúp ổn định và phát triển bền vững TTBĐS. Nói cách khác, sự minh bạch thông tin có ảnh hưởng đến giá BĐS. 16 Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS VIỆT NAM 2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam Theo đánh giá của JLL, mức độ minh bạch thông tin BĐS của Việt Nam năm 2004 và năm 2006 không có sự thay đổi, vẫn ở mức không minh bạch. Năm 2008, Việt Nam có sự tiến bộ lớn tăng thêm một bậc từ không minh bạch đến minh bạch thấp Bảng 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS Việt Nam qua các năm 2004-2008 2004 2006 2008 RETI 4.60 4.69 4.29 XẾP HẠNG 47/51 56/56 77/82 MỨC ĐỘ Không minh bạch Không minh bạch Minh bạch thấp Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle Bản đồ dưới đây thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS năm 2008 của các nước châu Á Thái Bình Dương. Ngoài nước Campuchia ở mức độ Không minh bạch, Việt Nam cùng với Indonesia và Macau là những khu vực có mức độ minh bạch thấp nhất châu Á Thái Bình Dương. 17 Hình 2.1: Mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008 Minh bạch cao Minh bạch Bán minh bạch Minh bạch thấp Không minh bạch Không khảo sát Australia (AU), Cambodia (KH), China (CN), Hong Kong (HK), India (IN), Indonesia (ID), Japan (JP), Macau (MC), Malaysia (MY), New Zealand (NZ), Philippines (PH), Singapore (SG), South Korea (KR), Taiwan (TW), Thailand (TH), Vietnam (VN). Nguồn: Jones Lang LaSalle 18 Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch thông tin BĐS của các nước châu Á Thái Bình Dương năm 2008 Dưới đây là biểu đồ thể hiện mức độ minh bạch của 5 lĩnh vực so sánh giữa 3 nước Singapore, Trung Quốc và Việt Nam Hình 2.3: Lĩnh vực có mức độ minh bạch được cải thiện nhiều nhất ở Việt Nam Theo kết quả khảo sát năm 2008 của JLL, Hệ thống quản lý - pháp lý được cải thiện nhiều nhất. Nguyên nhân là do các chính sách mới được ban hành: 19 Các quy định về quyền sở hữu tài sản đã được cải thiện:  Từ tháng 1/2009, cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép mua căn hộ tại Việt Nam.  Từ ngày 1/9/2009, Việt Kiều được phép mua và sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Quá trình phê duyệt được chấn chỉnh:  Có thể xin phê duyệt Quy hoạch tổng thể đồng thời với việc xin cấp giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất. Trước đây, chỉ có thể xin phê duyệt Quy hoạch tổng thể sau khi được cấp Giấy phép đầu tư và quyền sử dụng đất;  Rút ngắn khoảng thời gian giữa quá trình xét duyệt cấp Giấy phép đầu tư (lần rót vốn đầu tiên) và trước khi bắt đầu kinh doanh từ 18-24 tháng xuống còn 9-12 tháng. Minh bạch về chi phí và quá trình tái định cư (Nghị định 69, tháng 8/2009):  Các Tổ chức Phát triển quỹ đất do ủy ban nhân dân địa phương thành lập và quản lý sẽ được phép tiến hành công việc giải tỏa đất đai và đền bù. Trước đây chưa có tổ chức cụ thể nào được cấp phép thực hiện những công việc như vậy;  Chi phí tái định cư theo chương trình đền bù đã duyệt có thể được khấu trừ vào tiền thuê đất phải trả cho Chính phủ Hình 2.4: Những lĩnh vực có mức độ minh bạch cần cải thiện gấp ở Việt Nam Bên cạnh sự cải thiện về Hệ thống quản lý – pháp lý thì các lĩnh vực khác là Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư, Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường, Quá trình giao dịch có mức độ minh bạch thấp, cần được cải thiện gấp. 20 2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư Ở một số nước trên thê giới, các quỹ đầu tư BĐS được thành lập nhằm huy động vốn của người dân vào lĩnh vực BĐS. Để đảm bảo tính minh bạch của thị trường, Chính phủ các nước trên yêu cầu các quỹ này phải công khai tài chính, do đó có các chỉ số để đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Hiện nay ở Việt Nam chưa có chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư BĐS. Các chứng khoán BĐS cũng chỉ mới xuất hiện trên các sàn giao dịch nên không đủ dữ liệu phân tích tìm ra quy luật thị trường. Theo danh sách các công ty niêm yết trên website của Sở giao dịch chứng khóan TP. HCM và Hà Nội, đến nay mới chỉ có khoảng 20 công ty có kinh doanh BĐS niêm yết. Thời gian niêm yết cũng chỉ bắt đầu vào khoảng cuối năm 2008, 2009. Trong khi đó, theo số liệu của Cục Thống kê TP. HCM, đến 31/12/2007, tổng số doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS là 1460 doanh nghiệp với số lao động là 19.827 người. 2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường Ở các quốc gia phát triển, nơi có TTBĐS phát triển ổn định, chỉ số giá BĐS phản ánh được xu hướng, sức mua, biến động... của thị trường một cách tương đối chính xác. Ở nước ta hiện nay Bộ Xây dựng mới chỉ đang trong quá trình thí điểm tính các chỉ số mô tả TTBĐS. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá TTBĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá BĐS (Real estate Price Index - RPI). Một số công ty kinh doanh, môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảng chỉ số giá BĐS, cập nhật đến từng tuần. Tuy nhiên, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện tự phát nên tính xác thực, độ tin cậy của chỉ số giá BĐS do các công ty đưa ra cũng là một việc đáng để lưu tâm. Ông Trần Minh Hoàng - GĐ công ty Vina Land Invest Corp - đơn vị đầu tiên xây dựng chỉ số giá BĐS cho từng tuần trên địa bàn TP. HCM cho biết, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land. Trong đó, chủ yếu là giao dịch BĐS trong các khu vực đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9... Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân từ đó xây dựng chỉ số. Trong chỉ số giá BĐS được chia thành chỉ số giá căn hộ chung cư gồm 3 cấp: Từ 1.200USD/m2 trở xuống; từ 1.200 đến 2.000USD/m2 và trên 2 ngàn USD/m2. Đối với chỉ số giá đất được chia thành 4 cấp: Dưới 1.200USD/m2; từ 1.200 đến 2.000USD/m2; từ 2.000 đến 3.000USD/m2 và trên 3.000USD/m2. Việc Vina Land tiên phong xây dựng chỉ số giá BĐS đã được các chuyên gia đánh giá cao. Vì dù sao đây cũng là lần đầu tiên có một chỉ số giá BĐS để tham chiếu. Chính bản thân ông Trần Minh Hoàng cũng cho rằng chỉ số giá BĐS của công ty Vina Land cũng chỉ là một căn cứ để