Tài liệu Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật việt nam luận văn ths. luậ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯTHEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI-2010 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯTHEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI-2010 MỤC LỤC TrangTrang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU1 Chương 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ6 1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất6 1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất6 1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất9 1.1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập quyền sử dụng đất12 1.1.3.1.Đường lối, chính sách của Đảng về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài12 1.1.3.2.Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai14 1.1.3.3.Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường15 1.1.3.4.Cơ sở thực tiễn của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đất17 1.2. Một số vấn đề lý luận về quyền tài sản tư19 1.2.1. Khái niệm quyền tài sản19 1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư21 1.2.3. Sự phát triển tư duy pháp lý về quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư ở nước ta22 1.2.4. Ý nghĩa của việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư25 1.3. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam27 1.3.1. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốctrong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư27 1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam29 Chương 2:QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁNHÂN DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM31 2.1. Những quy định về xác lập cơ sở pháp lý của quyền sử dụng đất31 2.1.1. Đối tượng giao đất31 2.1.2.4. Đối tượng thuê đất33 2.1.3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất34 2.1.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất35 2.2. Các quy định về chấm dứt quyền sử dụng đất36 2.2.1. Các trường hợp thu hồi đất36 2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất382.3. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc xác lập các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất39 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất39 2.3.1.1.Quyềnchung củangườisửdụngđất39 2.3.1.2.Nghĩavụchung củangườisửdụngđất402.3.2. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất41 2.3.2.1.Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất41 2.3.2.2.Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân44 2.3.2.3.Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam47 2.4. Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Cơ sở pháplý bảo đảm quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư50 2.4.1. Đăng ký quyền sử dụng đất51 2.4.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất52 2.4.3. Nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất54 2.4.3.1.Tiền sử dụng đất 54 2.4.3.2.Lệphíđịachính55 2.4.3.3.Lệphítrướcbạ56 2.4.4. Thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất56 2.5. Các quy định về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư57 2.5.1. Các quy định của Luật đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấpliên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư57 2.5.2. Quy định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư59 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀNSỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ62 3.1. Định hướng hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư62 3.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dướigóc độ quyền tài sản tư66 3.2.1. Tiếp tục hoàn thiện các quy định của Luật đất đai năm 2003 về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư66 3.2.2. Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đảm bảo sự thống nhất, tương thích với Bộ luật dân sự và các đạo luật khác có liên quan68 3.2.3. Bổ sung các quy định về xây dựng hệ thống cơ sở thông tindữ liệu về nhà, đất và công khai hóa các thông tin về nhà, đất69 3.2.4. Tiếp tục hoàn thiện các quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư70 KẾT LUẬN73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO75 MỞĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tàiNhiệm vụ trung tâm của thời kỳ quá độ đi lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta là xây dựng chế độ "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh". Để hiện thực hóa mục tiêu này, Đảng ta phát động thực hiện công cuộc đổi mới toàn dân đất nước, coi trọng và đề cao lợi ích trực tiếp của người lao động. Bước đột phá của công cuộc đổi mới được Đảng ta xác định là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong sản xuất nông nghiệp nhằm giải phóng mọi năng lực sản xuất của người nông dân nhằm tạo ra xung lực mới để góp phần thực hiện thành công bachương trình: Lương thực, thực phẩm; hàng tiêu dùng; hàng xuất khẩu được ghi nhận trọng Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986). Thể chế hóa quan điểm đổi mới của Đảng, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với các quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đấtđược chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Thực tiễn đã chứng minh tính đúng đắn của những quy định này. Nhờ được giải phóng mọi năng lực sản xuất, người lao động đã hăng say sản xuất, gắn bó lâu dài với đất đai, năng suất lao động không ngừng được nâng cao. Việt Nam từ một nước hàng năm phải nhập hàng nghìn tấn lương thực đã tự túc được lương thực và vươn lên trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ haicủa thế giới. Để đẩy mạnh thành quả của công cuộc đổi mới trong lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nông nghiệp nói riêng, pháp luật đất đai không ngừng được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện theo xu hướng mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất; thiết lập khuôn khổ và cơ chế pháp lý cho các giao dịch về quyềnsử dụng đấtđược thực hiện nhanh chóng, an toàn và thuận tiện; đồng thờihạn chế những sự can thiệp hành chính không cần thiết từ phía các cơ quan công quyền vào các giao dịch dân sự về quyềnsử dụng đấtv.v...Việc công nhận và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đấtvà cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất đã tạo cơsở ban đầu cho việc xác lập quyềnsử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Tuy nhiên, để thực sự bảo đảm việc công nhận và bảo hộ quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư cần tiếp tục có sự đổi mới về tư duy pháp lý trong việc tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các giao dịch về quyềnsử dụng đất. Muốn xây dựng và vận hành có hiệu quả thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyềnsử dụng đấtnói riêng thì phải thay đổi nhận thức và cách thức ứng xử của pháp luật đối với quyềnsử dụng đấtdưới khía cạnh quyền tài sản tư. Với cách tiếp cận như vậy,em lựa chọn đề tài "Quyềnsử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tưtheo pháp luật Việt Nam",làm luận văntốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứuĐề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tưtheo pháp luật Việt Nam"làmột đề tài khó. Nghiên cứu đề tài này,luậnvănđặt ra cho mình những mục đích nghiên cứu chủ yếu sau đây:-Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền tài sản tư;-Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyềnsử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sảntư;-Khái quát sự phát triển của các quy định về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta;-Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư; -Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1.Đối tượng nghiên cứuĐối tượng nghiên cứu của luận vănbao gồm các vấn đề sau đây:-Nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền tài sản tư của pháp luật dân sự;-Nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư;-Nghiên cứu thực tiễn pháp lý về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta;-Nghiên cứu các luận điểm, trường phái lý thuyết của khoa học pháp lý về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư;-Nghiên cứu và kế thừa cácthành quả của các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư. 3.2. Phạm vi nghiên cứuĐề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tưtheo pháp luật Việt Nam"là một đề tài khó và có nội hàm nghiên cứu rất rộng và phức tạp. Hơn nữa, đề tài này dường như chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện ở nước ta. Trong khuôn khổ của một bản luậnvăntốt nghiệp thạc sĩluật, luậnvăngiới hạn phạm vi nghiên cứu ở những vấn đề cơ bản sau đây:-Các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư; -Nghiên cứu các nội dung của Luật Đất đai năm 2003 liên quan trực tiếp đếnquyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư; bao gồm: (i) Các quy định làm phát sinh quyềnsử dụng đất; (ii) Các quy định về những bảo đảm của quyềnsử dụng đất; (iii) Các quy định về chuyển quyềnsử dụng đất; (iv) Các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyềnsử dụng đất; (v) Các quy định về thị trường quyềnsử dụng đất; (vi) Các quy định về khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp về chuyển quyềnsử dụng đấtvà xử lý vi phạm pháp luật đất đai liên quan trực tiếp đến quyềnsử dụng đấtdưới góc độ quyền tài sản tư. 4. Phƣơng pháp nghiên cứuĐể giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu khóa luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:-Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủnghĩa Mác -Lênin;-Bên cạnh đó, khóa luận còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư;(ii) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đối chiếu v.v v được sử dụng trong chương 2 khi nghiên cứu quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam;(iii) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quynạp v.v...được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 5. Kết cấucủa luận vănNgoài phần mở đầu, kết luậnvàdanh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văngồm 3chương: Chương 1:Tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Chương 2:Quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Chương 1TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƢỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƢ 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đấtĐất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự tồn tạivà phát triển của con người. Vì vậyquá trình phát triển, mỗi quốc gia đều quan tâm đến việc xác lập hình thức sở hữu đất đai, vấn đề quản lý và sử dụng đấtđai. Do đó, sử dụng đất đailuôn là một chế định quan trọng trong pháp luật đất đai của mỗi quốc gia.Nói đến "quyền sử dụng", người ta thường nghĩđến đây là một trong baquyền năng của chủ sở hữutài sảnbên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Quyền sử dụng có thể hiểu là quyền khai thác công dụng và được hưởng hoa lợi, lợi tức từ một tàisản. Song, khác với các loại tài sản khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, bị giới hạn bởi không gian, diện tích nhưng tồn tại vĩnh viễn vàvô hạn về khả năng sinh lời. Đất đai còn mang ý nghĩachính trịquan trọnglà lãnh thổ.Việc lập quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai cònthể hiện chủ quyền quốc gia.Ở mỗi nước do điều kiện, hoàn cảnh cụ thể khác nhau mà xác lập hình thức sở hữu đất đai và phương thức sử dụng đấtkhác nhau.Ở Anh, đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lạicho người dânthuêsử dụng và có các quyềnnăngđối với đất đai (đặc biệt là quyền được mua bánđất). Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đấtthuộc cá nhân, tổchức sử dụng đất.Theo đó có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai theo luật định.Ở Việt Nam, Hiến phápnăm 1992quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"(Điều 18). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992,Điều 5Luật Đất đainăm2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu". Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đấtđai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đấtđang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đây xuất hiện khái niệm "quyền sử dụng đất". Vậy quyền sử dụng đất là gì?Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai phương diện:(i) Phương diện chủ quanTheo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền năng của người sử dụng đấttrong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn quan niệm:Quyền sử dụng đấtlà quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đấtđược nhà nước giao, chothuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ những chủ thể có quyền sử dụng;Ngườisử dụng đất có các quyền sau:1.Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;2.Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;3.Hưởng các lợi ích do công trìnhcông cộng của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất mang lại;4.Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;5.Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;6.Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vixâm phạm quyền sử dụng đấthợp pháp của mình và những hành vivi phạm pháp luật đất đai;7.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ...theo quy định của pháp luật đất đai[35, tr.655].Giáo trình Luật Đất đai -Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 2008 quan niệm: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích củađất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước..."[29].Như vậy, xét theo phương diện chủ quan, quyền sử dụng đấtlà mộtloạiquyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đấtđang sử dụngnhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và mang lại lợi ích vật chất nhất định cho họ. Theo phương diện này, quyền sử dụng đấtcó ý nghĩa quan trọng vì nó làmthỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng.(ii) Phương diệnkhách quanQuyền sử dụng đấtlà một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước banhành nhằm điều chỉnh các quan hệxã hội phát sinh trong quá trìnhsử dụng đấtđai. Xét trên phương diện này, quyền sử dụng đấtvới tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng đất. Pháp luật có các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.Tóm lại,quyền sử dụng đấtđược quan niệm trên hai phương diện. Theo phương diện chủ quan, đây là quyền của ngườisử dụng đấtđược khai thác các thuộc tính của đất đai để mang lại cho mình một lợi ích vật chất nhất định.Theo phương diện khách quan, quyền sử dụng đấtlà một chế định quan trọng của pháp luật đất đai gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật quyđịnh và bảo vệ quyền sử dụng đấtcủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đấtở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp"của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất -kinh doanh. quyền sử dụng đấtmang một số đặc điểm cơ bản sau đây:Thứ nhất,như phần trên đã phân tích, quyền sử dụng đấtlà một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổitrên thị trường.Thứ hai,do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đấtđược hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là ngườisử dụng đấtcó quyền sử dụng đấtkhi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đấtđược chuyển quyền sử dụng đất(bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đấtvẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cảvề nội dung và ý nghĩa, cụ thể:-Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đấtđai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhậnchuyển quyền sử dụng đấthay công nhận quyền sử dụng đất.-Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đấtđai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ.Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đấtthể hiện ở các khía cạnh sau:Một là, người sử dụng đấtkhông có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai;người sử dụng đất cũng có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất nhưng quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị hạn chế bởi các quy định của nhà nước và phải tuyệt đối tuân theo những quy định này.Ví dụ:Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định thì tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê.Hai là,không phải bất cứ người nào có quyền sử dụngđấthợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;Ví dụ:Theo Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhânsử dụng đấtkhông phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đấtnông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thểsử dụng đấtkhác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này.Hay Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định thì tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê.Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đấtnào cũng có đầy đủ 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đấttheo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng đấtmà tiềnsử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm mới đượcpháp luật cho hưởng 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất.Ba là,quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đấtlại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đấtthể hiện ở chỗ ngườisử dụng đấtkhôngđược tự mìnhquyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trìnhsử dụng đấtmà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;Ví dụ:Sau khi làm xongcác thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất... thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đấttheo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất. 1.1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Đường lối, chính sách của Đảng về giao đất cho hộ gia đình, cánhân sử dụng ổn định lâu dàiNhận thức rõ việc duy trì cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp sẽ cản trở sự phát triển của đất nước khi cách mạng Việt Nam chuyển sang giai đoạn mới: Giai đoạn thống nhất đất nước, xây dựng xã hội ấm no, hạnh phúc; Đạihội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Công cuộc đổi mới đất nước được tiến hành với khâu đột phá là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp, từng bướcxác định địa vị làm chủ của hộ gia đình, cá nhân đối với ruộng đất. Hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời mở rộng các quyền năng của ngườisử dụng đất(trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng đất). Quan điểm xác lập và mở rộng các quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai được ghi nhận trong các văn kiện sau đây của Đảng:-Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/10/1981 của Ban Bí thư Trung ương Đảng về "Cải tiến công tác khoán, mở rộng công tác khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp", trong đó xác định: "...tổ chức tốt việc giao diện tích đất cho đội sản xuất, nhóm người lao động... khi diện tích giao khoán hợp lý thì có thể ổn định để xã viên yên tâm thâm canh trên diện tích đất đó". Chính sách khoán và giao đất sử dụng ổn định đã bước đầu động viên nông dân hăng hái lao động, sản xuất và "bước đầu quá trình xác lập địa vị làm chủ ruộng đất thực sựcủa người lao động";-Tiếp đó, ngày 05/04/1988, Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp, đã khẳng định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp và giao khoán ruộng đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình nông dân;-Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII (năm 1991) đã ghi nhận: "Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng luật pháp các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng ruộng đất"[6, tr.275]. Quan điểm này tiếp tục được khẳng định tại Nghị quyết các hội nghị TW tiếp theo, đặc biệt là Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 2 (khóa VII tháng 12 năm 1991) và Nghị quyết Hội nghị Trung ương lần thứ 5 (khóa VII, tháng 6/1992): "Ruộng đất được trao cho nông dân sử dụng lâu dài. Nhà nước quy định bằng pháp luật việc thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất".-Vấn đề sử dụng đấtổn định lâu dài nói chung và thừa kế quyền sử dụng đấtnói riêng của hộ gia đình, cá nhân còn được ghi nhận trong Chiến lược ổn định và phát triển kinh tế -xã hội đến năm 2000: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài và cấp giấy chứng nhận. Luật pháp quy định cụ thể việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng ruộng đất"[6, tr.343].Ngày 12/03/2003, Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khóa IX ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã chỉ rõ: "Người được giao quyền sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật về thừa kế như các tài sản khác"[10, tr.175].Như vậy, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về giao ruộng đất sử dụng ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân và công nhậnquyền sử dụng đấtcủa người sử dụngđược ghi nhận trong các văn kiện trên đây là những định hướng rất quan trọng để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định của pháp luật. Các quy định này khi đi vào cuộc sống đã làm cho ngườinông dân yên tâm gắn bólâu dài với đất đai và tạo ra động lực mới trong sản xuất nông nghiệp. 1.1.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đaiĐất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Các hình thức sở hữu khác về đất đai không được pháp luật thừa nhận.Chính sự đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã chi phối mạnh mẽ đến quyền thừa kế quyền sử dụng đấtcủa người sử dụng. Sự chi phối này thể hiện:Thứ nhất,do đất đai không thuộc sở hữu của ngườisử dụng đấtmà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên việc họ có được quyền sử dụng đấthay không phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Ở khía cạnh khác, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật Đất đainăm 2003); song Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu vàsử dụng đấtmà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đấtđối với đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Đi liền với đó, ngườisử dụng đấtđược Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao, cho thuê... Như vậy, quyền sử dụng đấtcủa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và được Nhà nước bảo hộ.Thứ hai,do đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu; nên khi người sử dụng đấtthực hiệnviệc chuyểnquyền sử dụng đất, họphải thỏa mãn các điều kiện về chuyển quyền sử dụng đấtdo pháp luật đất đai quy định,cụ thể theo Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đấttheo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:a. Có giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất;b. Đất không có tranh chấp;c. Quyền sử dụng đấtkhông bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d. Trong thời hạn sử dụng đất[25]. 1.1.3.3. Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện chuyển đổi sang nền kinh tế thị trườngTài sản do con ngườitạo ra được chia thành hailoại: tài sản vật chất và tài sản phi vật chất. Tài sản vật chất là tài sản tồn tại trong thế giới khách quan dưới dạng một hình thái vật chất nhất định và con người bằng các giác quan của mình có thể nhận biết được. Ví dụ:nhà cửa, ô tô, tiền, vàng, nhà máy v.v... Tài sản phi vật chất là tài sản tồn tại trong thế giới khách quan không dưới dạng một hình thái vật chất. Con người nhận biết được nó thông qua tri thức, sự cảm nhận của trí óc, suy nghĩ. Tài sản phi vật chất bao gồm uy tín, bí quyết, nhãn hiệu, thương hiệu, phát minh, sáng chế, quyền tác giả, quyền sở hữu trí tuệ, mối quan hệ quen biết, kinh nghiệm, kỹ năng... Đặc biệt khi nền kinh tế tri thức ra đời, loài người ngày càng nhận thức sâu sắc được giá trị và tầm quan trọng của loại tài sản này.Trong lĩnh vực đất đai, đất đai được xác định là tài sản đặc biệt; bởi lẽ nó không do con người làm ra mà do tự nhiên tạo ra. Đất đai là tặng vật của thiên nhiên ban tặng cho con người. Xét trên phương diện đó, đất đai không thuộc về của riêng bất cứ ai mà thuộc về của chung cộng đồng. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng con người đã tác động, đầu tư thông qua các hình thức như xác định mục đích sử dụng cụ thể, quy hoạch, kế hoạchsử dụng đất; bồi bổ, cải tạo... đã biến đất đai từ dạng tài nguyên trở thành tài sản. Như vậy, giá trị tăng thêm của đất đai do sự đầu tư của con người chính là kết tinh sức lao động của ngườisử dụng đất. Vì vậy, nó phải được coi là tài sản. Ở nước ta do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, người sử dụng đấtkhông có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đấtthông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đấtđược coi là một loại quyền về tài sản (vật quyền), có thể chuyển giao được và trị giá được bằng tiền (tài sản phi vật chất). Việc pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đấtlà một loại quyền về tài sản xuất phát từ những lý lẽ sau đây:Thứ nhất,người có quyền sử dụng đấtsẽ có điều kiện và cơ hội tiếp cận, khai thác các thuộctính có ích của đất đai để mang lại một lợi ích vật chất nhất định cho mình; Thứ hai,quyền sử dụng đấtlà quyền liên quan đến việc khai thác, sử dụng một loại tài sản đặc biệt là đất đai.Thứ ba,ngườisử dụng đấtcũng có một số quyền năng nhất định đối với đất đai.Ví dụ:quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền để thừa kế quyền sử dụng đất...Như vậy từ những phân tích trên đây cho thấy rằng đất đai mặc dù không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra; song trong quá trình sử dụng con người bằng tác động của mình đã làm tăng giá trị của đất đai: do sự đầu tư của Nhà nước, của xã hội thông qua công tác quy hoạchsử dụng đất, xác định mục đích sử dụng của từng loại đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng...; do sự đầu tư, bồi bổ, cải tạo của người sử dụng đất. Vì vậy như một lẽ tự nhiên, người sử dụng đấtphải được hưởng các lợi ích được tạo ra từ chính sự đầu tư của mình đã làm tăng giá trị của đất đai. Hơn nữa, trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đấtđược coi là một loại tài sản; nó trở thành hàng hóa có thể chuyển nhượng trên thị trường. Việcphát hiện và thừa nhận vai trò này của đất đai đã biến đất đai từ dạng tài nguyên trở thành tài sản, trở thành nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước; góp phần xác lập sự ra đời của thị trường bất động sản (trongđó có thị trường quyền sử dụng đất) ở nước ta. Nhận thức về quyền sử dụng đấttrong điều kiện kinh tế thị trường đã được Đảng ta chỉ rõ: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt"[10,tr.164]. Với việc nhìn nhận vai trò của quyền sử dụng đấtnhư vậy thì khi người sử dụng đấtchết; họ có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đấtcho người khác tiếp tục sử dụng. 1.1.3.4. Cơ sở thực tiễn của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đấtỞ nước ta, sau khi giành được chính quyền, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa tiến hành cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của thực dân, ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT