Quá trình hình thành phát triển và cơ cấu tổ chức của tổng công ty da-giầy việt nam.

  • Số trang: 39 |
  • Loại file: DOC |
  • Lượt xem: 11 |
  • Lượt tải: 0
nganguyen

Đã đăng 34173 tài liệu

Mô tả:

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 PhÇn më ®Çu N¨m 2005 khÐp l¹i víi nh÷ng yÕu tè bÊt ngê cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh: “®ãng b¨ng” cña thÞ trêng, cÇu vÒ hµng hãa bÊt ®éng s¶n cho thuª t¨ng ®ét ngét, gi¸ c¶ hµng hãa bÊt ®éng s¶n thay ®æi kh«ng thÓ lêng ®îc... cã thÓ nãi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ®ang trong qu¸ tr×nh x¸c lËp mét c¬ chÕ ho¹t ®éng. Nh÷ng nãng l¹nh cña thÞ trêng hiÖn nay lµ mét ®iÒu khã tr¸nh khái. Sù ph¸t triÓn cña lÜnh vùc ®Çy nh¹y c¶m nµy sÏ ®îc nh×n nhËn nh thÕ nµo trong thêi gian tíi, nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp cña thÞ trêng ...®ã lµ nh÷ng vÊn ®Ò lu«n ®îc ®Æt ra cho mäi ngêi tham gia thÞ trêng ngay c¶ phÝa nhµ níc vµ c¶ phÝa ngêi d©n. ®Ò tµi “ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p” ®îc ®Ò cËp nh»m gióp cho ngêi nghiªn cøu t×m hiÓu vÒ lý luËn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cung cÇu vµ c¸c yÕu tè h×nh thµnh nªn thÞ trêng, ph¶n øng cña c¸c yÕu tè khi cã sù thay ®æi cña thÞ trêng. §ång thêi th«ng qua ®Ò ¸n ®Ó thÊy ®îc mét sè nguyªn nh©n tõ ®ã ®a ra mét sè gi¶i ph¸p cho thÞ trêng trong thêi gian tíi. ®Ó thÞ trêng cã thÓ ho¹t ®éng th«ng suèt vµ hiÖu qu¶ ®óng ®Þnh híng vµ mong muèn cña x· héi. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt réng lín phong phó ®a d¹ng vÒ h×nh thøc vµ lo¹i h×nh....v× vËy trong khu«n khæ cña mét ®Ò ¸n m«n häc xin ®îc ®Ò cËp nhiÒu ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam vµ mét sè kinh nghiÖm cña mét sè níc trªn thÕ giíi. ®èi tîng chñ yÕu lµ thÞ trêng mua b¸n nhµ ®Êt. Néi dung cña ®Ò ¸n m«n häc ®îc cÊu t¹p thµnh 3 ch¬ng Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Ch¬ng II: Thùc tiÔn ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Ch¬ng III: Gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . §Ó cã thÓ hßan thµnh ®îc ®Ò tµi em ®· nhËn ®îc rÊt nhiÒu sù gióp ®ì vµ híng dÉn nhiÖt t×nh cña c« gi¸o Ng« ThÞ Ph¬ng Th¶o. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n. 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Ch¬ng I: c¬ së lÝ luËn cña ®Ò tµi. s¶n. I, kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß thÞ trêng bÊt ®éng 1.1, Kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Tríc khi t×m hiÓu kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chóng ta cã thÓ hiÓu qua kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng nãi chung. ThÞ trêng ®ù¬c ®Þnh nghÜa lµ n¬i diÔn ra ho¹t ®éng mua b¸n lµ tæng thÓ c¸c quan hÖ cho phÐp ngêi mua vµ ngêi b¸n trao ®æi ®îc víi nhau vÒ hµng hãa vµ dÞch vô. Còng gièng nh hµng hãa kh¸c thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ ra ®êi khi trong x· héi cã sù trao ®æi mua b¸n, giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n. Theo dßng lÞch sö sù ra ®êi vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ®Êt ®ai trë thµnh hµng hãa do sù x¸c lËp vÒ chÕ ®é së h÷u vµ sù sinh lîi cña chóng. Vµ c¸c kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ xuÊt hiÖn khi c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n ra ®êi, tøc lµ khi bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng hãa. Tuy nhiªn, kh«ng ph¶i cã sù giao dÞch trao ®æi hµng hãa bÊt ®éng s¶n lµ cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i lµ sù mua b¸n hµng hãa bÊt ®éng s¶n ë mét møc ®é nhÊt ®Þnh g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña mäi quèc gia, g¾n liÒn víi sù ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng hãa b¾t ®Çu tõ sù ra ®êi cña s¶n xuÊt hµng hãa mµ nguån gèc lµ chÕ ®é chiÕm h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai. Khi ®Êt ®ai sinh lîi cho ngêi së h÷u chóng th× nã trë thµnh ®èi tîng ®Ó trao ®æi,chuyÓn nhîng, cho thuª……… Kh«ng chØ cã ®Êt ngêi ta cßn x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trªn ®Êt ®Ó phôc vô cho kinh doanh ®êi sèng, cho c¸c giao dich trªn thÞ trêng vµ chØ ®Õn khi ®ù¬c nhµ nø¬c thõa nhËn tham gia qu¶n lÝ (®iÒu tiÕt) th× khi ®ã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n míi chÝnh thøc hîp ph¸p vµ cã ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn. Do cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau vÒ hµng hãa bÊt ®éng s¶n nªn còng cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Cã quan ®iÓm cho r»ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng ®Êt ®ai lµ mét v× tµi s¶n nhµ , c«ng tr×nh ph¶i g¾n liÒn víi ®Êt ®ai míi trë thµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ®iÒu nµy cã nghÜa lµ b¶n th©n ®Êt ®ai lµ bÊt ®éng s¶n lµ yÕu tè ®Çu tiªn cña bÊt k× bÊt ®éng s¶n nµo. GÇn gièng nh vËy, mét sè ngêi quan niÖm r»ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng ®Þa èc( nhµ vµ ®Êt). quan niÖm nµy kh¸ phæ biÕn ë níc ta do ho¹t ®éng giao dÞch chñ yÕu quan s¸t ®îc lµ c¸c giao dÞch chuyÓn nhîng, mua b¸n thÕ chÊp,…. Nhµ ®Êt, quan ®iÓm nµy cha ®ñ thùc tÕ v× nhµ ®Êt chØ lµ mét bé phËn quan träng cña hµng hãa trªn thÞ trêng. Bªn c¹nh ®ã, cã ngêi quan niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vÒ gãc ®é ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c häat ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. hä cho r»ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i diÕn ra c¸c häat ®éng mua, b¸n… bÊt ®éng s¶n theo qui luËt cña thÞ trêng. Quan niÖm xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lµ ho¹t ®«ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë hÇu hÕt c¸c níc do luËt d©n sù ®iÒu chØnh. Tuy nhiªn, ë gãc ®é nµy chóng ta dÔ h×nh dung vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n h¬n. Tõ ®ã cã thÓ kÕt luËn: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét bé phËn cÊu thµnh quan träng cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng. nghÜa hÑp lµ : ho¹t ®éng liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n nh: mua, b¸n thÕ chÊp….. nãi c¸ch kh¸c, ®©y lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh. Còng cÇn ph¶i ph©n biÖt thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng x©y dùng. HiÖn nay cã nhiÒu ngêi ®ang nhÇm lÉn hai lo¹i thÞ trêng nµy víi nhau. Kh¸c víi thÞ trêng x©y dùng nhËn ®Æt hµng s¶n xuÊt ra bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng dÞch vô vµ ph¬ng thøc ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã nh÷ng nÐt riªng biÖt. 1.2, ph©n lo¹i thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng vÒ chñng läai phôc vô cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau. Dùa trªn c¸c tiªu chÝ ph©n lo¹i kh¸c nhau ta cã thÓ ph©n chia ra c¸c lo¹i h×nh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh sau. 1.2.1 ,C¨n cø vµ lo¹i h×nh giao dÞch ta cã thÓ ph©n lo¹i thÞ trêng gåm:  thÞ trêng mua b¸n bÊt ®éng s¶n: h×nh thµnh sím nhÊt. XÐt vÒ lÞch sö, thÞ trêng mua b¸n trao ®æi ®Êt ®ai xuÊt hiÖn gÇn nh ®ång thêi víi sù xuÊt hiÖn chiÕm h÷u t nh©n vÒ t liÖu s¶n xuÊt, chiÕm h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai, ngµy nay viÖc mua b¸n trao ®æi ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n ®· trë thµnh phæ biÕn vµ vù¬t khái ph¹m vi cña mét quèc gia, nhÊt lµ c¸c níc cã nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn. Mua b¸n trao ®æi bÊt ®éng s¶n ®îc diÔn ra trùc tiÕp gi÷a nh÷ng ngêi cã nhu cÇu mua, b¸n , trao ®æi. HoÆc th«ng qua c¸c tæ chøc dÞch vô, m«i giíi t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n. ho¹t ®éng mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn do c¸ doanh nghiÖp kinh doanh (s¶n xuÊt, x©y dùng) bÊt ®éng s¶n cung cÊp bÊt ®éng s¶n cho c¸c chñ thÓ trong nÒn kinh tÕ.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho thuª: Kh¸c víi mua b¸n thÞ trêng nµy chØ chuyÓn dich quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh.ngêi chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n cïng ngêi ®i thuª bÊt ®éng s¶n ®µm ph¸n tù tháa thuËn ®a ra mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh. KÝ kÕt hîp ®ång d©n sù. Theo ®ã, ngêi chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n nhîng mét phÇn quyÒn së h÷u cña m×nh cho ngêi thuª bÊt ®éng s¶n trong th¬i gian thuª. Ngêi thuª bÊt ®éng s¶n ®îc quyÒn khai th¸c söa dông bÊt ®éng s¶n nh ®· kÝ kÕt môc ®Ých sö dông víi chñ së h÷u cã thÓ lµ: ®Ó ë, ®Ó lµm v¨n phßng, ®Ó lµm kho chøa hµng……víi nhiÒu môc ®Ých thuª bÊt ®éng s¶n kh¸c nhau. Còng cã nhiÒu lo¹i h×nhbÊt ®éng s¶n kh¸c nhau ®Ó cho kh¸ch hµng thuª nh: nhµ cao tÇng, v¨n phßng, cao èc, nhµ riªng, quyÒn sö dông ®Êt… Gi¸ c¶ trong thÞ trêng nµy còng do quan hÖ cung cÇu quyÕt ®Þnh. Tïy thuéc vµo c«ng n¨ng môc ®Ých cña ngêi ®i thuª vµ kh¶ n¨ng tháa m·n cña b©t ®éng s¶n. Cã thÓ dùa vµo mét sè bÊt ®éng s¶n cã s½n trªn thÞ trêng ®Ó tham kh¶o vµ ®a ra gÝa kÝ kÕt hîp ®ång. Gi¸ thuª ®¾t hay rÎ phô thuéc rÊt nhiÒu vµo cung – cÇu hµng hãa bÊt ®éng cho thuª vµ hµng hãa thay thÕ trªn thÞ trêng. Ngêi ®i thuª bÊt ®éng s¶n cã thÓ th«ng qua m«i giíi trªn thÞ trêng hoÆc tù giao dÞch t×m ra bÊt ®éng s¶n kÝ kÕt víi ngêi cho thuª.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n dïng lµm tµi s¶n thÕ chÊp §©y lµ mét thÞ trêng g¾n liÒn víi ho¹t ®éng cña ngµnh ng©n hµng tµi chÝnh khi nµy bÊt ®éng s¶n trë thµnh tµi s¶n ®Ó b¶o ®¶m tiÒn vay.ng©n hµng, tæ chøc tÝn dông gi÷ giÊy rê chøng nhËn së h÷u bÊt ®éng s¶n cïa ngêi cÇm cè bÊt ®éng s¶n, tiÕn hµnh ®Þnh gÝa latm thñ tôc cho thÕ chÊp. Ng©n hµng tÝnh l·i vay vµo sè tiÒn ngêi thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n nhËn. Ngêi thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n cã nghÜa vô thanh tãan tiÒn vay gèc vµ l·i vay ®óng h¹n. nÕu kh«ng sÏ bÞ tÞch thu tµi s¶n cÇm cè. ThÞ trêng nµy gãp phÇn kh¬i th«ng thÞ trêng vèn lµm n¶y sinh c¸c giao dÞch kh¸c nh: ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nhîng vèn vay, chuyÓn dÞch quyÒn n¾m gi÷u bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp chuyÓn nhîng vµ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n dïng gãp vèn liªn doanh. Trong liªn doanh c¸c bªn ph¶i gãp vèn vµ c¸c chñ bÊt ®éng s¶n thêng dïng vèn gãp cã thÓ lµ tiÒn mÆt, gi¸ trÞ ®éng s¶n…..dùa trªn bÊt ®éng s¶n mµ ngêi tham gia gãp vèn ®a ra ®Ó gãp vèn liªn doanh ngêi ®inh gi¸ tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. tõ ®ã rót ra ®îc gÝa trÞ vèn gãp liªn doanh cña c¸c c¸ nh©n. Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng ph¸t triÓn m¹nh c¸c nø¬c ®ang ph¸t triÓn lu«ng mong muèn thu hót ®îc nhiÒu vèn gãp tõ níc ngßai. §ång thêi cã ®îc nhiÒu vèn h¬n ®Ó tham gia tÝch cùc chñ ®éng, cho viÖc kinh doanh thu lîi. trong liªn doanh ®Êt ®ai vµ c¬ së h¹ tÇng ®ã lµ nguån vèn ®èi øng ®Ó ph¸t triÓn , thu hót vèn níc ngoµi. Do vËy, víi c¸c níc ®ang ph¸t triÓn nh níc ta th× gãp vèn liªn doanh b»ng 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 bÊt ®éng s¶n lµ mét u thÕ cÇn ®îc tËn dông vµ ph¸t huy hiÖu qña.®ång thêi, thÞ trêng nµylµm n¶y sinh c¸c giao dÞch nh ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n chuyÓn nhîng vèn gãp liªn doanh, vèn gãp cæ phÇn.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n tham gia b¶o hiÓm Khi chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n tham gia b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n cña m×nh víi c¸c tæ chøc b¶o hiÓm víi møc phÝ nhÊt ®Þnh vµ sÏ ®îc båi hßan gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n khi ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó chi tr¶. Nh vËy chñ cã bÊt ®éng s¶n chôi ®ãng gãp mét kháan tiÒn nhÊt ®Þnh ®Ó phßng trõ khi gÆp rñi ro ®èi víi bÊt ®éng s¶n cã ®îc kháan båi thêng ®Ó kh«i phôc l¹i ®îc bÊt ®éng s¶n ®ã. Ngêi cã bÊt ®éng s¶n cã thÓ tù mua b¶o hiÓm cho bÊt ®éng s¶n cña m×nh hoÆc kh«ng ngo¹i trõ mét sè lo¹i h×nh bÊt ®éng s¶n lµ b¾t buéc ph¶i mua. 1.2.2. C¨n cø vµo lo¹i hµng hãa trªn thÞ trêng  ThÞ trêng ®Êt ®ai: §©y lµ thÞ trêng c¬ b¶n ra ®êi sím nhÊt. Tõ thöa s¬ khai ngay khi ®Êt ®ai sinh lîi nhiÒu cho con ngêi vµ xuÊt hiÖn sù chiÕm h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai. Trong x· héi cã nh÷ng ngêi cã ®Êt vµ nh÷ng ngêi kh«ng cã ®Êt cÇn ®Êt ®Ó s¶n xuÊt sinh häat. Nhµ níc x¸c lËp quyÒn së h÷u ®Êt ®ai cña c¸c c¸ nh©n, ®Êt ®ai ®ù¬c mua b¸n tháa m·n cho ngêi cã nhu cÇu. Khi ph¸p luËt cha c«ng nhËn sù tån t¹i cña thÞ trêng ®Êt ®ai nhng viÖc mua b¸n ®Êt vÉn ®îc tiÕn hµnh do cã nhu cÇu thùc sù trªn thÞ trêng vµ lµ ®ßi hái kh¸ch quan. V× kh«ng cã sù c«ng nhËn cña ph¸p luËt nªn thÞ trêng ®ã ®îc coi nh lµ thÞ trêng “ngÇm”. Khi ph¸p luËt nhµ níc c«ng nhËn thÞ trêng mua b¸n ®Êt lóc nµy thÞ trêng míi ®îc thùc sù c«ng nhËn vµ cã ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn.ë níc ta thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt lµ cßn kh¸ míi mÎ vµ míi ®îc h×nh thµnh ë mét thêi gian ng¾n gÇn ®©y. ®ßi hái nhµ n¬c cÇn hßan thiÖn h¬n c¸c chÝnh s¸ch, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p qui …. ®Ó thÞ tr êng ho¹t ®éng lµnh m¹nh hiÖu qu¶ nhanh chãng. ë mét sè níc thÞ trêng nµy cã hai lo¹i : thÞ trêng chuyÓn nhîng quyÒn së h÷u vµ thÞ trêng chuyÓn nhîng quyÒn sö dông Riªng ë níc ta, do chÕ ®é së h÷u vµ chÝnh trÞ nhµ níc ta qui ®Þnh: ®Êt ®ai thuéc së h÷u cña tßan d©n do nhµ níc ®¹i diÖn qñan lÝ. Do ®ã, trªn thÞ trêng chØ duy nhÊt cã mét thÞ trêng lµ thÞ trêng chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt chø kh«ng cã thÞ trêng chuyÓn nhîng quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n nh mét sè n¬c c«ng nhËn chÕ ®é së h÷u c¸ nh©n.  ThÞ trêng nhµ ë Nhµ ë lµ mét lo¹i h×nh bÊt ®éng s¶n quan träng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nã tháa m·n ®îc nhiÒu nhu cÇu sinh häat cña con ngêi. Cã kh¸ nhiÒu lo¹i h×nh nhµ ë kh¸c nhau ®îc cung cÊp trªn thÞ trêng nh: nh÷ng c¨n nhµ riªng biÖt, c¸c d·y nhµ riªng biÖt hoÆc b¸n riªng biÖt, c¸c d·y nhµ x©y cïng mét kiÓu…….Nh÷ng nhµ chung c.ThÞ trêng nhµ ë thuéc khu vùc c«ng céng (phôc vô cho ®èi tîng cã thu nhËp thÊp) läai h×nh nµy thêng cã ®îc nhiÒu u ®·i cña nhµ níc ®Ó d¹t ®îc môc tiªu x· héi cña nã chø kh«ng chØ ®¬n thuÇn lµ phôc vô cho c¸c c¸ nh©n cã tiÒn cã nhu cÇu mµ th«i. BÊt ®éng s¶n nhµ ë ®îc cung cÊp bëi c¸c doanh nghiÖp chuyªn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, c¸c c¸ nh©n, c¸c hé gia ®×nh….phôc vô cho nhu cÇu cña ng êi mua nhµ ®Ó ë. ®a d¹ng vÒ c¸c lo¹i h×nh nµh ë ®îc cung cÊp, ®a d¹ng vÒ chÊt lîng , kiÓu d¸ng.  ThÞ trêng v¨n phßng Khi viÖc kinh doanh ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp c¸c tæ chøc ph¸t triÓn nhÊt lµ ë c¸c thµnh phè lín. Nhu cÇu vÒ hµng hãa bÊt ®éng s¶n ®Ó lµm ®Þa ®iÓm v¨n phßng giao dÞch, trô së .. t¨ng lªn rÊt nhanh. ®¸p øng yªu cÇu ®ã cña c¸c doanh nghiÖp c¸c c«ng ty t nh©n …. Cung cÊp hµng hãa bÊt ®éng s¶n lµm v¨n phßng . ®Ó tháa m·n ®îc ®iÒu kiÖn lµm v¨n phßng bÊt ®éng s¶n ®ã ph¶i cã chÊt lîng, tiªu chuÈn hîp lÝ. Dùa vµo thÞ trêng mµ ngêi mua b¸n tháa thuËn, kÝ 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 kÕt ®Ó t×m ra gÝa cho thuª lµm sao cho c¶ hai bªn cho thuª vµ thuª nhµ ®îc tháa m·n. lo¹i h×nh thÞ trêng v¨n phßng cho thuª nµy rÊt ph¸t triÓn ë c¸c ®« thÞ lín, ®Æc biÖt nh: hµ néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh…..trong thêi gian gÇn ®©y thÞ tr êng v¨n phßng cho thuª ë níc ta ®ang s«i ®éng nhu cÇu vÒ v¨nphßng cho thuª lµ rÊt lín, kÐo theo gi¸ cho thuª bÊt ®éng s¶n còng kh¸ cao.  ThÞ trêng c¸c cña hµng b¸n lÎ Nhu cÇu hÖ thèng c¸c cöa hµng , ®¹i lÝ cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh, xÝ nghiÖp..lµm cho thÞ trêng nµy s«i ®éng h¬n rÊt nhiÒu trong thêi gian nµy.mçi mét c«ng ty khi tham gia thÞ trêng kinh doanh ®Òu cÇn hÖ thèng mét cöa hµngb¸n lÎ phôc vô kh¸ch hµng tËn t×nh. HÖ thèng b¸n lÎ ph¸t triÓn ®ã lµ m¶nh ®Êt mµu mì cho thÞ trêng c¸c cöa hµng b¸n lÎ mµ c¸c doanh nghiÖp kh«ng thÓ bá qua.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n c«ng nghiÖp: s©n bay, ®êng giao th«ng, bÕn b·i……. §©y lµ lo¹i h×nh bÊt ®éng s¶n cã gÝa trÞ rÊt cao, ngêi tham gia t¹o bÊt ®éng s¶n cÇn cã chuyªn m«n, nguån vèn lín. ®Æc biÖt mét sè bÊt ®éng s¶n ph¶i do nhµ níc ®Çu t x©y dùng rÊt Ýt khi c¸ nh©n muèn tham gia ®Çu t do vèn qu¸ lín thêi gian thu håi vèn l©u nh: hÖ thèng ®êng s¸, bÕn b·i… ThÞ trêng c¸c bÊt ®éng s¶n ®Æc biªt: c¬ së ®ãng tµu, c¬ së hãa dÇu, c¸c tr¹m x¨ng, c¸c trung t©m gi¶ trÝ…….§©y lµ lo¹i h×nh bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt nã cã vai trß lín ¶nh hëng nhiÒu ®Õn kinh tÕ, x· héi cña ®Êt níc. 1.3, vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1.3.1, Gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn. Lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng bÊt ®éng s¶n thùc hiÖn qu¸ tr×nh ph¸t triÓn s¶n xuÊt bÊt ®éng s¶n. bÊt k× mét hµng hãa nµo còng cÇn mét n¬i ®ª trao ®æi mua b¸n. vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh lµ n¬i trao ®æi mua b¸n trªn thÞ trêng, n¬i ®ã ngêi b¸n vµ ngêi mua gÆp nhau t¹« ®iÒu kiÖn cho viÖc mua b¸n trao ®ái diÔn ra linh ho¹t vµ su«n sÎ h¬n. khi trong nÒn kinh tÕ kh«ng cã thÞ trêng tøc lµ hµng hãa ®ã kh«ng ®îc ®a ra trao ®æi trong®êi sèng kh«ng tån t¹i viÖc mua b¸n läa hµng hãa ®ã, th× viÖc ph¸t triÓn lo¹i mÆt hµng ®ã lµ rÊt h¹n chÐ chñ yÕu chá lµ tù cung tù cÊp mµ th«i..  Lµ n¬i thùc hiÖn sù chuyÓn hãa vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang h×nh th¸i gi¸ trÞ vµ tõ h×nh th¸i gi¸ trÞ sang h×nh th¸i hiÖn vËt. Ta cã thÓ thÊy rõng trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ngêi b¸n vµ ngêi mua cã thÓ trao ®æi víi nhau qua vËt ngang gi¸ chung mµ hai bªn lùa chän ®ã lµ : vµng, ngo¹i tÖ, né tÖ …khi thùc hiÖn viÖc trao ®æi nµy h×nh th¸i hiÖn vËt cña bÊt ®éng s¶n ®îc chuyÓn hãa sang h×nh th¸i tiÒn tÖ vµ ngîc l¹i . §ã lµ mét ®iÒu kiÖn quan träng trong huy ®éng vèn vµ t¹o ra hiÖu lùc ph¸t triÓn cao cho thÞ trêng.  Khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n bÞ ngng trÖ lµm cho vèn chËm lu th«ng ¶nh hëng ®Õn t¸i s¶n xuÊt cña chu k× tiÕp theo. Ngù¬c l¹i khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n th«ng suèt ®ã lµ mét thuËn lîi cho viÖc lu th«ng vèn trªn thÞ trêng. Do ®ã qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt sÏ thuËn lîi kÐo theo ho¹t ®éng s¶n xuÊt hiÖu qu¶ h¬n. 1.3.2, ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t ph¸t triÓn.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn ph¸t triÓn søc s¶n xuÊt ®ång thêi còng lµ qu¸ tr×nh t¨ng vèn cho ®Çu t cho ph¸t triÓn ®Æc biÖt lµ vèn cè ®Þnh.  Khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn tèc ®é chu chuyÓn cña ®ång vèn nhanh h¬n thùc chÊt lµ viÖc t¨ng thªm vèn. Vèn chu chuyÓn theo c«ng thøc hµng – t×en – hµng hay tiÒn – hµng - tiÒn qua mçi vßng quay cña vèn gi¸ trÞ cña vèn t¨ng lªn vµ do ®ã nguån lùc vãn t¨ng lªn tèc ®é quay vßng vèn cµng nhanh th× nguån vèn t¨ng lªn cµng nhanh. 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368  C¸c giao dÞch thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n gãp vèn liªn doanh b»ng bÊt ®éng s¶n thùc chÊt lµ nh÷ng giao dÞch lµm t¨ng thªm vèn cho ®Çu t ph¸t triÓn. Thùc chÊt c¸c bÊt ®éng s¶n lu«n lu«n cã mét gi¸ trÞ cao trªn thÞ trêng. theo ph¸p luËt qui ®Þnh ngêi chñ së h÷u bÊt ®éng s¶n cã thÓ cÇm cè , thÕ chÊp,…bÊt ®éng s¶n do v Ëy bÊt ®éng s¶n ®îc tham gia vµo ®êi sèng s¶n xuÊt cña x· héi. Víi gi¸ trÞ lín cña b¶n th©n th× bÊt ®éng s¶n ®· t¹o ra mét nguån vèn rÊt lín t¹o ®iÒu kiÖn cho s¶n xuÊt , t¨ng nhanh vèn trong x· héi ®Ó t¸i ®Çu t . 1.3.3, Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn t¨ng ng©n s¸ch cho nhµ níc. Khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¨ng lîng hµng hãa giao dÞch, më réng ph¹m vi giao dÞch. C¶ hai híng ®ã ®Òu gãp phÇn t¨ng thu ng©n s¸ch cho nhµ nø¬c th«ng qua c¸c kháan thu nh: thuÕ vµ phÝ. Khi tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, nhÊt lµ thÞ trêng chÝnh thøc bÊt ®éng s¶n ®îc giao dÞch dÔ h¬n ®ång thêi nhµ nø¬c – c¬ quan chñ qu¶n còng thu ®ù¬c c¸c nguån ng©n s¸ch. Cµng nhiÒu bÊt ®éng s¶n tham gia th× cµng nhiÒu ng©n s¸ch ®îc thu thªm, ngßai ra cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ trêng chÝnh thøc häat ho¹t ®éng tèt ®Ñp. 1.3.4, Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng thÞ trêng trong vµ ngoµi níc ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n thuéc tæng thÓ c¸c thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, cã mèi quan hÖ mËt thiÕt ®Õn thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng hµng hãa. Do ®ã, ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn sù më réng, ph¸t triÓn c¸c thÞ trêng kh¸c, còng tøc lµ gãp phÇn më réng, ph¸t triÓn thÞ trêng chung. V× ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng ®ång thêi ®ßi hái mét sù nhiÒu h¬n, tèt h¬n cña thÞ trêng hµng hãa dÞch vô, mét sù cung cÊp lao ®éng nhiÒu h¬n, lao ®éng cã kü thuËt cao..vµ c¶ vèn, ®¶m b¶o cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng t¨ng trëng theo. Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i, trong ®iÒu kiÖn cña mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn th× quan hÖ thÞ trêng nãi chung vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi riªng kh«ng cßn chØ bã hÑp trong ph¹m vi mét quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vît khái mét quèc gia ch¼ng nh÷ng t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc c¸ nh©n níc ngoµi tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n trªn l·nh thæ cña mçi níc mµ cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho hä ®Çu t ph¸t triÓn s¶n xuÊt, ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n vµ hä cã thÓ c tró, sinh sèng....§ã lµ c¬ së h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¸c quan hÖ x· héi t¹o ra sù thuËn lîi hiÓu biÕt lÉn nhau gi÷a c¸c níc, gi÷a c¸c d©n téc, gi÷a c¸c céng ®ång....gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i. 1.3.5, ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn æn ®Þnh ®êi sèng x· héi. ThÞ trêng ®Êt ®ai nãi riªng vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi chung gi÷ vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh ®êi sèng x· héi. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n, nhÊt lµ thÞ trêng ®Êt ®ai ë bÊt cø x· héi nµo còng ®Òu g¾n víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña mét quèc gia. Mét khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Mét khi thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng häat ®éng hoÆc ho¹t ®éng kh«ng hiÖu qu¶: gi¸ c¶ lªn xuèng thÊt thêng, ®Çu c¬, lòng ®o¹n gi¸ c¶....sÏ t¸c ®éng trùc tiÕp vµo mäi ho¹t ®éng x· héi, x¸o trén t tëng, sù hßai nghi vÒ chÝnh s¸ch ph¸p luËt...lµm cho x· héi thiÕu æn ®Þnh, v× ®Êt ®ai, nhµ cöa vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c lu«n g¾n chÆt víi häat ®éng s¶n xuÊt vµ ®êi sèng con ngêi vµ c¸c ho¹t ®éng x· héi cña con ngêi. Thùc tÕ ë c¸c n¬c vµ níc ta trong thêi gian ®Çu nh÷ng n¨m 90 khi mµ thÞ trêng ®Êt ®ai, nhµ ë xuÊt hiÖn ngÇm, hiÖn tîng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ph¸t triÓn....®· dÉn ®Õn sù t¨ng nhanh cña gi¸ c¶ ®Êt ®ai, ngêi d©n hoµi nghi víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña nhµ níc, quan hÖ x· héi vÒ ®Êt ®ai, nhµ ë cã nh÷ng biÓu hiÖn tiªu cùc. 1.3.6, ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng d©n c Tríc hÕt, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy khoa häc , kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë, còng nh c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho sinh 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 häat vµ ®êi sèng trùc tiÕp cña con ngêi, nhu cÇu cho v¨n hãa, x· héi, thÓ thao....sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng ®ång thêi lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ cung vµ cÇu, ®ã còng lµ sù t¸c ®éng t¬ng hç gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, s¶n xuÊt tháa m·n nhu cÇu tiªu dïng ngµy cµng cao cua con ngêi vÒ n¬i ¨n chèn ë, ®i l¹i sinh häat, n¬i con ngêi thùc hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c häat ®éng kh¸c. Thø hai, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng hµng hãa, thÞ trêng vèn, .........gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng cho nhu cÇu nhiÒu mÆt cña ®êi sèng x· héi con ngêi. 1.3.7, ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn ®æi míi chÝnh s¸ch trong ®ã cã chÝnh s¸ch ®Êt ®ai vµ chÝnh s¸ch vÒ bÊt ®éng s¶n Th«ng qua häat ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, nhµ níc tiÕp tôc ®æi míi, bæ sung hßan thiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai. V× chØ cã th«ng qua thÞ trêng bÊt ®éng s¶n c¸c giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai míi ®îc thùc hiÖn vµ chÝnh ë thÞ trêng, th«ng qua thÞ trêng sÏ béc lé nh÷ng ®iÓm kh«ng phï hîp thùc tiÔn cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, béc lé sù kh«ng phï hîp trong qu¶n lÝ ®Êt ®ai. V× vËy th«ng qua thÞ trêng gióp nhµ níc ®æi míi , bæ sung, hßan thiÖn...vµ thùc hiÖn ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lÝ ®Êt ®ai nh»m t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c quan hÖ ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖn phï hîp víi b¶n chÊt cña quan hÖ ®Êt ®ai lµ quan hÖ kinh tÕ, quan hÖ x· héi ®îc thùc hiÖn chñ yÕu th«ng qua thÞ trêng, tõ ®ã më réng vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, kh¾c phôc t×nh tr¹ng hµnh chÝnh hãa c¸c quan hÖ d©n sù vÒ ®Êt ®ai, kh¾c phôc hiÖn tîng nhµ níc lµm thay thÞ trêng......Còng th«ng qua thÞ trêng nhµ níc ®æi míi, bæ sung, hßan thiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai...qu¶n lÝ thÞ trêng bÊt ®éng s¶nthiÕt lËp hÖ thèng, quy tr×nh ®¨ng kÝ ®Êt ®ai, ®¨ng kÝ tµi s¶n, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt....Hßan thiÖn hå s¬ ban ®Çu vÒ ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n lµ ®iÒu kiÖn trùc tiÕp lµm râ ranh giíi vµ x¸c lËp tõng bÊt ®éng s¶n cô thÓ nh mét hµng hãa cô thÓ. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn gãp phÇn x¸c lËp mèi quan hÖ kinh tÕ gi÷a nhµ níc víi ngêi së h÷u bÊt ®éng s¶n (ngêi sö dông ®Êt), trªn c¬ së ®ã bæ sung, hßan thiÖn c¬ chÕ chÝnh s¸ch vµ hßan thiÖn c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc. 1.4, ®Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n  TÝnh c¸ch biÖt cña hµng hãa bÊt ®éng s¶n cÇn giao dich víi ®Þa ®iÓm giao dich. §©y lµ ®Æc ®iÓm xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm hµng hãa bÊt ®éng s¶n lµ cã vÞ trÝ cè ®Þnh kh«ng thÓ di chuyÓn ®ù¬c.C¸c ho¹t ®éng giao dÞch bÊt ®éng s¶n thêng ®îc tiÕn hµnh trªn c¸c chî ¶o. C¸c chî ¶o thêng ®îc ®Æt ë mét vÞ trÝ cè ®Þnh chØ ®¬n thuÇn cung cÊp c¸c th«ng tin ®¨c ®iÓm cña bÊt ®éng s¶n nh: diÖn tÝch, mÆt ®êng, gi¸ c¶..... Ngêi mua th«ng qua ®ã ®i thùc ®Þa kiÓm tra råi kÝ kÕt mua b¸n nÕu tháa m·n.cã kh¸ nhiÒu sµn giao dich ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn trong thêi gian gÇn ®©y ë níc tavµ ®ã lµ mét dÊu hiÖu tèt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. tõ nay, ngêi b¸n vµ ngßimua kh«ng phØ ch¹y ®i t×m nhau hay th«ng qua “ cß” n÷a.  Khi giao dÞch hµng hãa bÊt ®éng s¶n cÇn ph¶i tr¶i qua c¸c bíc: + §µm ph¸n cung cÊp th«ng tin cÇn thiÕt vÒ bÊt ®éng s¶n giao dÞch kiÓm tra thùc ®Þa ®Ó x¸c ®Þnh tÝnh cã thùc vµ kiÓm tra ®é chÝnh x¸c cña th«ng tin. +§¨ng kÝ ph¸p lÝ ®Ó x©y ®Þnh quyÒn cña mçi bªn. quan hÖ giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n thêng kÐo dµi trong mét thêi gian nhÊt ®Þnh. Do ®ã dÔ gÆp ph¶i c¸c biÕn ®éng cña thùc tÕ (gi¸ thay ®æi theo chÝnh s¸ch ph¸p luËt, c¸c ®iÒu kiÖn m«i trêng…) ®µm ph¸n cung cÊp th«ng tin th«ng qua thÞ trêng, gÆp trùc tiÕp hoÆc qua m«i giíi ®ång thêi kiÓm tra tÝnh cã thùc cña bÊt ®éng s¶n ë thùc ®Þa. Hßan thµnh hå s¬ ph¸p lý, x¸c ®inh quyÒn h¹n vµ nghÜa vô cña c¸c bªn. 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n thùc chÊt lµ mét thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong bÊt ®éng s¶n ®ã. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých cã ®îc tõ viÖc së h÷u ®Êt ®ai (quyÒn sö dông ®Êt ®ai) bëi v× ®Êt ®ai kh«ng bao giê hao mßn vµ mÊt ®i (trõ trêng hîp do thiªn nhiªn) ngêi cã quyÒn së h÷u (sö dông ) ®Êt kh«ng sö dông ®Êt nh c¸c tµi s¶n th«ng thêng kh¸c, c¸i mµ hä cã thÓ sö dông ®ã lµ c¸c quyÒnvµ lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. TÝnh chÊt nµy cña ®Êt ®ai lµ yÕu tè c¬ b¶n quyÕt ®Þnh ®Æc thï cña c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n, chÝnh v× vËy , gÝa ®Êt – mét bé phËn cña gi¸ bÊt ®éng s¶n (trêng hîp gi¸ ®Êt lµ gi¸ bÊt ®éng s¶n) kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cña hµng hãa ®Êt ®ai mµ gi¸ ®Êt chØ lµ chØ sè ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng thu lîi nhuËn tõ ®Êt hoÆc hiÖu qña cña vèn ®Çu t vµo ®Êt. ®Æc ®iÓm nµy qui ®Þnh ngêi sö dông ®Êt ®ù¬c quyÒn khai th¸c c¸c lîi Ých ®em l¹i tõ bÊt ®éng s¶n .  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng vµ tÝnh khu vùc s©u s¾c. BÊt ®éng s¶n lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc vÒ mÆt vÞ trÝ. Vµ nã chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n. t©m lý, thÞ hiÕu,. Trong khi ®ã t©m lÝ, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng , mçi ®Þa ph¬ng kh¸c nhau . ®ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïngnµy sang vïng kh¸c ®îc. ChÝnh v× vËy häat ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng mang tÝnh ®Þa ph¬ng. MÆt kh¸c, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh kh«ng tËp trung mµ tr¶i réng ë mäi vïng trªn ®Êt níc, mµ ë mçi vïng ®ã tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n hãa, x· héi kh¸c nhau mËt ®é d©n sè kh¸c nhau. Do ®ã nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n rÊt kh¸c nhau vÒ sè lîng, kiÓu c¸ch, mÉu m·, chÊt lîng dÉn ®Õn sù kh¸c nhau vÒ qui m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. thùc tÕ cho thÊy, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë c¸c ®« thÞ thêng cã qui m« vµ tr×nh ®é cao h¬n ë khu vùc n«ng th«n.ngay c¶ gi÷a c¸c ®« thÞ víi nhau th× ®« thÞ lµ trung t©m kinh tÕ, v¨n hãa, chÝnh trÞ cña vïng hay c¶ níc th× còng cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn, ho¹t ®éng s«i ®éng h¬n c¸c ®« thÞ kh¸c.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng kh«ng hßan h¶o ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã néi dung phong phó bao gåm c¸c giao dÞch d©n sù chuyÓn quyÒn së h÷u, sö dông bÊt ®éng s¶n, c¸c giao dÞch chuyÓn ®æi bÊt ®éng s¶n, c¸c giao dÞch cho thuª, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n,...c¸c giao dÞch nµy ®îc thùc hiÖn th«ng qua c¸c hîp ®ång do ph¸p luËt qui ®Þnh hoÆc theo tËp qu¸n ®îc céng ®ång vµ gi÷a hai bªn giao dÞch chÊp nhËn. Tuy lµ thÞ trêng cã néi dung phong phó nhng trªn thùc tÕ, thÞ trêng bÊt ®éng s¶nlµ d¹ng thÞ trêng kh«ng hßan h¶o.thÞ trêng bÊt ®éng s¶n phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn ®Æc trng cña tõng vïng, ®Þa ph¬ng, nã chôi sù chi phèi cña ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ x· héi, truyÒn thèng, tËp qu¸n...cña mçi vïng, ®Þa ph¬ng, céng ®ång kh¸c nhau. Nh vËy sù hiÓu biÕt vÒ giao dÞch vµ thùc hiÖn giao dÞch thêng kh«ng hßan h¶o. Cã giao dÞch ë ®Þa ph¬ng nµy ®· xuÊt hiÖn nhng t¹i ®Þa ph¬ng kh¸c l¹i cha xuÊt hiÖn, c¸ biÖt h¬n cã giao dÞch cïng lo¹i nhng ë ®Þa ph¬ng kh¸c nhau sÏ cã c¸ch tiÕn hµnh kh¸c nhau. Th«ng tin vµ c¸c yÕu tè cÊu thµnh thÞ trêng lµ kh«ng hßan h¶o.nguyªn nh©nlµ do b¶n th©n hiÖn vËt cña tõng bÊt ®éng s¶n chØ ph¶n ¸nh t×nh tr¹ng vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n ®ã. B¶n th©n vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh ®îc tÝnh ph¸p lÝ vÒ quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) bÊt ®éng s¶n cña ngêi ®ang cã bÊt ®éng s¶n, ®ã lµ nh÷ng th«ng tin, yÕu tè mµ ngêi mua, thuª, thÕ chÊp....cÇn n¾m b¾t, am hiÓu. 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Ngoµi ra sè lîng ngêi trªn thÞ trêng chiÕm mét tØ lÖ nhá kh«ng®ñ tiªu chÝ ®Ó c¹nh tranh hoµn h¶o. vµ ngêi b¸n cã nhiÒu lîi thÕ h¬n trong viÖc quyÕt ®Þnh møc gi¸ trong nhiÒu trêng hîp, ®ã lµ gi¸ c¶ ®éc quyÒn cña ngêi b¸n.  Cung hµng hãa bÊt ®éng s¶n ph¶n øng chËm h¬n cÇu hµng hãa bÊt ®éng s¶n. Mäi hµng hãa ®a ra thÞ trêng, khi ®îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung lªn nhanh chãng. Tuy nhiªn, khi nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng th× cung vÒ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr êng kh«ng thÓ ph¶n øng t¨ng nhanh chãng nh c¸c hµng hãa th«ng thêng kh¸c. bëi v×, viÖc t¨ng cung hµng hãa bÊt ®éng s¶n cÇn cã thêi gian vµ khã kh¨n h¬n c¸c hµng hãa kh¸c. ViÖc t¹o ra hµng hãa bÊt ®éng s¶n, c«ng tr×nh x©y dùng...®ßi hái ph¶i tèn nhiÒu thêi gian, tõ t×m hiÓu th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, xin cÊp phÐp x©y dùng...thñ tôc ph¸p lý ®Ó chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n thêng lµ kh¸ phøc t¹p. Bªn c¹nh ®ã bÊt ®éng s¶n lµ hµng hãa cã gi¸ trÞ lín, ®ßi hái vèn ®Çu t lín.  C¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cÇn ph¶i cã t vÊn chuyªn nghiÖp. Do trªn thÞ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ngêi mua vµ ngêi b¸n kh«ng cã c¸c c¬ héi vµ ®Çy ®ñ th«ng tin cÇn thiÕt ®Ó lùa chän thÞ trêng phï hîp víi m×nh vµ c¸c bÊt ®éng s¶n thêng cã gi¸ trÞ lín, ngêi mua vµ ngêi b¸n Ýt cã kinh nghiÖm trong c¸c giao dÞch. Ngêi t vÊn chuyªn nghiÖp cã kinh nghiÖm, kÜ n¨ng ®Ó ph©n tÝch thÞ trêng lùa chän bÊt ®éng s¶n vµ gi¸ c¶ phï hîp cho ngêi mua h¹n chÕ tèi ®a rñi ro gÆp ph¶i.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chôi sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt. BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n cãgi¸ trÞ rÊt cao. Bëi vËy nhµ nø¬c sÏ qu¶n lÝ b»ng hÖ thèng ph¸p lÝ ®Ó b¶o ®¶m cho c¸ giao dÞch bÊt ®éng s¶n. mäi giao dÞch bÊt ®éng s¶n ph¶i cã sù gi¸m s¸t cña nhµ nø¬c. tÊt c¶ c¸c bÊt ®éng s¶n ®îc ®¨ng kÝ theo ®óng ph¸p luËt cña nhµ níc sÏ giao dÞch trªn thÞ trêng chÝnh thøc cã sù c«ng nhËn vµ b¶o ®¶m cña nhµ níc, th«ng qua ®ã nhµ níc t¨ng kh¶ n¨ng thu ng©n s¸ch.  ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn Hµng hãa bÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng hãa cã gi¸ trÞ lín, do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t kinh doanh trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn rÊt lín nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t, kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®ù¬c huy ®éng trªn thÞ trêng vèn. ®ång thêi, mét lîng vèn huy ®éng ®îc trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n – mét lÜnh vùc ®Çu t ®îc a chuéng. Hµng hãa bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ lín vµ cã mét sè ®Æc ®iÓmlµ kh«ng thÓ di chuyÓn ®îc, l©u bÒn...nªn thêng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n ®¶m b¶o cho c¸c häat ®éng vay mîn trªn thÞ trêng vèn. ChÝnh v× vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Gi÷a hai thÞ trêngnµy cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt. Thùc tÕ cho thÊy biÕn ®éng trªn thÞ trêng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng trªn thÞ trêng kia, khñng ho¶ng tµi chÝnh – tiÒn tÖ Ch©u ¸ n¨m 1998 g¾n liÒn víi cuéc khñng háang cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . sù sôt gi¶m nhanh chãng cña bÊt ®éng s¶n thêng kÐo theo sù gia t¨ng c¸c kháan nî khã ®ßi, thËm chÝ dÉn ®Õn sù ph¸ s¶n cña mét sè tæ chøc tµi chÝnh trªn thÞ trêng vèn.  ViÖc tham gia hay rót khái thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ rÊt phøc t¹p ®ßi hái ph¶i cã nhiÒu thêi gian. Do tthêi gian x©y dùng t¹o ra bÊt ®éng s¶n lµ rÊt l©u muèn tham gia cung cÊp ngay bÊt ®éng s¶n cho thÞ trêng hßan tßan lµ kh«ng thÓ. MÆt kh¸c, khi thÞ trêng cã biÕn ®éng muèn rót ra khái thÞ trêng lµ rÊt khã kh¨n, bëi lÏ ngõ¬i b¸n kh«ng thÓ kh«ng tham gia v× ®Ó ø ®äng vèn t¹i chç l¹i ph¶i chi tr¶ l·i vay cho 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 c¸c ng©n hµng, ngêi gãp vèn. Ngêi mua th× tham gia thÞ trêng do cã nhu cÇu bøc xóc cña ®êi sèng kh«ng thÓ bá qua ®ù¬c nhu cÇu ®ã . II. C¸c yÕu tè t¸c ®éng lªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2.1 Sù ph¸t triÓn kinh tÕ vµ sù gia t¨ng d©n sè. Mét mÆt sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña mét níc còng ®ång thêi lµ sù t¨ng nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau phi n«ng nghiÖp, sù ph¸t triÓn kinh tÕ ®ång thêi lµ sù gia t¨ng nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n trong nÒn kinh tÕ cho c¸c ngµnh c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, dÞch vô....sù t¨ng trëng nµy ®ßi hái ph¶i chuyÓn dÞch ®Êt ®ai ®ang sö dôngvµo môc ®Ých n«ng nghiÖp, thñy s¶n...sang sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, dÞch vô...MÆt kh¸c, sù ph¸t triÓn kinh tÕ còng ®ång thêi lµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn khoa häc kü thuËt vµ c«ng nghÖ t¸c ®éng trùc tiÕp ®ÕnviÖc t¹o lËp, x©y dùng, nh÷ng bÊt ®éng s¶n phï hîp víi yªu cÇu s¶n xuÊt, th¬ng m¹i, dÞch vô, ®êi sèng, ®ã chÝnh lµ qu¸ tr×nh c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n hiÖn cã, thay thÕ vµ x©y dùng c¸c bÊt ®éng s¶n míi cho phï hîp. Qu¸ tr×nh nµy cã chËm so víi qu¸ tr×nh s¶n xuÊt hµng hãa kh¸c nhng do tÝnh chÊt cña hµng hãa bÊt ®éng s¶n cã thÓ mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn, nªn trªn thùc tÕ mËt ®é giao dÞch bÊt ®éng s¶n ngµy cµng cao. Thùc tÕ chøng minh r»ng s¶n xuÊt trong thêi k× tù cung tù cÊp, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai chØ ®îc tháa m·n b»ng c¸ch ®iÒu chØnh quÜ ®Êt s½n cã cña thiªn nhiªn. §Õn thêi k× kinh tÕ trang tr¹i h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn nhu cÇu ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt kh«ng chØ cßn dùa vµo khai ph¸ tù nhiªn mµ tõng bíc ®i ®Õn chñ yÕu ®îc gi¶i quyÕt th«ng qua thÞ trêng. Râ rµng ngay ë giai ®o¹n nµy, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt ®· thóc ®Èy sù h×nh thµnh thÞ trêng ®Êt ®ai s¶n xuÊt ph¸t triÓn dÉn ®Õn sù h×nh thµnh cña c¸c ngµnh kinh tÕ míi lµm xuÊt hiÖn yªu cÇu sö dông ®Êt vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau lµm n¶y sinh nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt. X· héi cµng ph¸t triÓn lµm n¶y sinh nhiÒu ngµnh kinh tÕ míi, nhu cÇu bÊt ®éng s¶n , trung t©m th¬ng m¹i, v¨n phßng c«ng së .....t¨ng lªn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . Sù gia t¨ng d©n sè lµ nh©n tè lµm t¨ng nhu cÇu mäi mÆt cña x· héi vÒ viÖc lµm. n¬i ¨n chèn ë, viÖc lµm , häc hµnh,....theo ®ã lµm t¨ng nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n. tríc hÕt lµ sù gia t¨ng nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt kinh doanh: v× sè lîng lao ®éng t¨ng lªn ®ßi hái më réng, ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh lµm t¨ng nhu cÇu vÒ sö dông ®Êt, nhÊt lµ khu vùc s¶n xuÊt n«ng nghiÖp ®Êt ®ai cã h¹n nhng lao ®éng n«ng nghiÖp t¨ng nhanh vµ yªu cÇu chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt sö dông cho môc ®Ých phi n«ng nghiÖp t¹o thµnh mét søc Ðp nhu cÇu lín ®ßi hái ph¶i ®îc gi¶i quyÕt th«ng qua thÞ trêng lµ chñ yÕu. TiÕp ®ã sù gia t¨ng d©n sè lµ mét ¸p lùc lín lµm t¨ng nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n lµ nhµ ë vµ ®Êt ë. D©n sè t¨ng nhanh lµm t¨ng qui m« gia ®×nh (theo nghÜa cã nhiÒu thÕ hÖ cïngchung sèng) dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ qui m«, diÖn tÝch mçi nhµ ë cña mçi hé gia ®×nh còng t¨ng theo. MÆt kh¸c sù gia t¨ng d©n sè còng kÐo theo sù gia tang vÒ c¸c hé gia ®×nh ®éc lËp . §êi sèng ngµy cµng t¨ng gia ®×nh nhiÒu thÕ hÖ ngµy cµng gi¶m thay vµo ®ã lµ hÖ thèng gia ®×nh mét hoÆc hai thÕ hÖ, ®ã lµ mét nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n . Còng nh thÞ trêng hµng hãa, thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn chôi ¶nh hëng cña c¸c yÕu tè chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi, d©n c....tuy nhiªn sù ¶nh hëng cña c¸c yÕu tè nµy ®Õn sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n l¹i cã nh÷ng ®Æc thï riªng biÖt. 2.2. YÕu tè ph¸p luËt. Nh ta ®· biÕt yÕu tè ph¸p luËt qui ®Þnh c¸c quyÒn mua b¸n , cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh.....híng dÉn (qui ®Þnh) hîp ®ång d©n sù giao dÞch bÊt ®éng s¶n. nh vËy ph¸p luËt lµ mét yÕu tè cã tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Thùc tÕ cho thÊy yÕu tè ph¸p luËt cã thÓ thóc ®Èy hoÆc h¹n chÕ, c¸ biÖt cã thÓ ®ãng cöa thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh ë níc ta tríc 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 khi cã luËt §Êt §ai n¨m 1993. yÕu tè ph¸p luËt l¹i cã sù ¶nh hëng mang tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . V× bÊt ®éng s¶n vµ yÕu tè ban ®Çu cÊu thµnh nªn nã lµ ®Êt ®ai nhng quan hÖ ®Êt ®ai do nhµ níc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt: ph¸p luËt ®Êt ®ai hoÆc luËt d©n sù. C¸c quan hÖ ®Êt ®ai díi bÊt cø h×nh thøc nµo ë bÊt cø chÕ ®é x· héi nµo (trõ chÕ ®é x· héi c«ng x· nguyªn thñy) ®Òu ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh . chÝnh sù qui ®Þnh nµy lµ ®Æc ®iÓm riªng cã cña hµng hãa bÊt ®éng s¶n vµ ¶nh hëng ®Õn sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 2..3. ChÝnh s¸ch kinh tÕ quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt cña chÝnh phñ. ChÝnh s¸ch cña chÝnh phñ trung ¬ng vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng còng lµ mét nh©n tè nh¹y c¶m t¸c ®éng lµm ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. tríc hÕt, lµ chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch s¶n xuÊt theo ngµnh, l·nh thæ, vïng kinh tÕ,....kÐo theo sù gia t¨ng c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh, sù gia t¨ng d©n sè lµm t¨ng nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.ngîc l¹i ë mét vïng, mét khu vùc nµo ®ã, chÝnh phñ kh«ng chó ý khuyÕn khÝch ®Çu t thï s¶n xuÊt kÐm ph¸t triÓn, d©n sè cã thÓ di chuyÓn sang vïng kh¸c lµm cho nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n s¶n xuÊt vµ dÞch vô kh«ng t¨ng, nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho sinh ho¹t còng kh«ng t¨ng , dÉn ®Õn sù kÐm nhén nhÞp cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. sau lµ chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë , ®Êt ë nãi chung cña chÝnh phñ vµ nhµ ¬ cho ngêi nghÌo, ngêi cã thu nhËp thÊp, ... lµm t¨ng nhu cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë hoÆc cã thÓ lµm gi¶m cÇu vÒ nhµ ë, ®Êt ë. ChÝnh phñ còng cã thÓ cho phÐp c¸ nh©n , tæ chøc trong vµ ngßai níc ®Çu t x©y dùng, kinh doanh c¬ së h¹ tÇng hoÆc x©y dùng nhµ ®Ó b¸n hoÆc cho thuª....tÊt c¶ c¸c chÝnh s¸ch cña chÝnh phñ ®Òu cã thÓ lµm t¨ng gi¶m thay ®æi nhu cÇu, cung trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . Quy ho¹ch kÕ ho¹ch sö dông ®Êt thùc chÊt lµ viÖc x¸c ®Þnh môc ®Ých sö dông cña tõng vïng ®Êt, tõng khu vùc cô thÓ, lµm thay ®æi tÝnh chÊt, môc ®Ých sö dông, còng lµ mét nh©n tè ¶nh hëng ®Õn cung cÇu vÒ ®Êt ®ai, cung cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, t¸c ®éng vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. tríc hÕt lµ sù thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt trong lÜnh vùc s¶n xuÊt kinh doanh, viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt cña mét vïng nµo ®ã ®ang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, nay qui ho¹ch thµnh khu c«ng nghiÖp sÏ lµm t¨ng x©y dùng nhµ cöa, c«ng tr×nh trªn ®Êt trong khu quy ho¹ch vµ vïng vµnh ®ai, lµm gia t¨ng giao dÞch mua b¸n, thÕ chÊp,... MÆt kh¸c quy ho¹ch lµm thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt cã tÝnh g¾nvíi d©n c nh quy ho¹ch x©y dùng c¸c khu ®« thÞ , quy häach c¸c khu trung t©m...sÏ lµm t¨ng giao dÞch mua b¸n, thuª mín bÊt ®éng s¶n...®Êt khu d©n c n«ng th«n, ®Êt n«ng nghiÖp ®îc quy ho¹ch thµnh c¸c khu ®« thÞ míi tøc lµ thùc hiÖn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt mét c¸ch c¬ b¶n lµm t¨ng nhu cÇu sö dông ®Êt, t¨ng nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n v× quy m« tËp trung d©n sè, tËp trung c¸c häat ®éng s¶n xuÊt kinh doanh dÞch vô t¨ng lªn. TiÕp ®Õn lµ qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa vµ ph¸t triÓn ®« thÞ lµ mét qu¸ tr×nh ph¸t triÓn tÊt yÕu cña mçi quèc gia trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ. ®Æc trng trùc gi¸c cã thÓ nhËn thÊy râ nhÊt cña ®« thÞ hãa lµ quy m« tËp trung d©n sè vµ mËt ®é d©n sè cïng víi sù ph¸t triÓn cña c¬ së h¹ tÇng, ph¸t triÓn c¸c c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh thuéc c¸c ngµnh c«ng nghiÖp , th¬ng m¹i...do ®ã qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa vµ ph¸t triÓn ®« thÞ lµm t¨ng nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n c¶ vÒ sè lîng vµ c¬ cÊu bÊt ®éng s¶n, v× sù ®a d¹ng cña bÊt ®éng s¶n nh»m tháa m·n vµ phï hîp víi tõng ngµnh kinh tÕ, tõng c¬ së kinh doanh dÞch vô phï hîp víi nhu cÇu cuéc sèng. ®Æc biÖt ë níc ta vµ nhiÒu níc ®ang ph¸t triÓn luång di d©n tù do tõ khu vùc n«ng sang khu vùc ®« thÞ, víi sù t¨ng tr ëng trong gi¸o dôc vµ ®µo t¹o lao ®éng, häc sinh tõ n«ng th«ng chuyÓn ®Õn ®« thÞ lµ mét søc Ðp th¸ch thøc lín vÒ nhµ cöa lµm cho thÞ trêng nhµ ®Êt, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ®« thÞ s«i ®éng h¬n. 2.4. TËp qu¸n, truyÒn thèng vµ thÞ hiÕu. 11 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 TËp qu¸n, truyÒn thèng vµ thÞ hiÕu lµ yÕu tè mang tÝnh nh©n v¨n cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, cßn ë thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng hµng hãa, thÞ trêng vèn ¶nh hëng cña yÕu tè nµy lµ rÊt h¹n chÕ. TËp qu¸n vµ truyÒn thèng ¶nh hëng trùc tiÕp vµo c¸ch tiÕn hµnh thùc hiÖn c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n, nã cã t¸c dông lµm ®Èy nhanh hoÆc h¹n chÕ c¸c dÞch vô giao dÞch, nã ®¶m b¶o ®é tin cËy gi÷a c¸c bªn mua b¸n, cho thuª vµ ®i thuª...nã còng gãp phÇn lµm ®Èy nhanh hay lµm chËm qu¸ tr×nh thµnh tãan. VÝ dô tËp qu¸n vµ phong tôc cña ngêi ViÖt Nam lµ sù mua b¸n bÊt ®éng s¶n chØ cÇn lµm v¨n tù t¹i x·, phêng lµ ®îc, lµ xong cã quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n d¸u ®ã míi ®¨ng ký vµ nép thuÕ tríc b¹, trêng hîp phøc t¹p phiÒn hµ ngêi d©n còng kh«ng nép vµ hä së h÷u bÊt ®éng s¶n mét c¸ch ®¬ng nhiªn, v× hä bá tiÒn ra mua bÊt ®éng s¶n ®ã. Nhng ë mét sè níc bÊt k× ng¬i mua nµo mua bÊt ®éng s¶n ph¶i ®ÕnkiÓm tra®¨ng kÝ tríc khi mua, giao dÞch nµo kh«ng cã ®¨ng ký th× kh«ng cã t¸c dông, ®¨ng kÝ bÊt ®éng s¶n ®· cã truyÒn thèng tõ l©u ®êi vµ lµ thãi quen cña hä. ViÖc thùc hiÖn kª khai ®¨ng ký b¶o ®¶m cho nhµ níc kiÓm sãat ®îc thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ chÝnh nã còng lµ ®é tin cËy cho ngêi mua bÊt ®éng s¶n. cßn thùc tÕ níc ta nhiÒu trêng hîp thiÕu b¶o ®¶m v× ngêi mua cha n¾m ®ñ th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n .....nhng hä vÉn mua v× theo tËp qu¸n vµ truyÒn thèng. ThÞ hiÕu ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trªn hai khÝa c¹nh chñ yÕu. Mét lµ thÞ hiÕu vÒ vÞ trÝ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh tËp qu¸n vµ truyÒn thèng nhiÒu h¬n nhÊt lµ thÞ hiÕu vÒ nhµ ë, ®Êt ë. Hai lµ thÞ hiÕu vÒ kiÕn tróc, kiÓu d¸ng kÓ c¶ mèt lµ nh÷ng nh©n tè lµm ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mèt nhµ ë trong ®iÒu kiÖn mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn con ngêi ®ang híng vÒ nhu cÇu cã ng«i nhµ ®éc lËp, còng lµ yÕu tè ¶nh hëng ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. III. Kinh nghiÖm cña mét sè níc trªn thÕ giíi. MÆc dï chÕ ®é chÝnh trÞ vµ së h÷u cña mçi níc lµ kh¸c nhau dÉn ®Õn chÝnh s¸ch biÖn ph¸p cña c¸c nhµ níc kh¸c nhau lµ kh¸c nhau. Lµ mét níc cã nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn chËm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn chËm h¬n, muén h¬n c¸c níc kh¸c. V× vËy níc ta ph¶i biÕt häc hái nh÷ng kinh nghiÖm cña c¸c níc ®ã ®Ó cã thÓ ®i t¾t ®ãn ®Çu Bµi häc thø nhÊt: Cung cÊp quyÒn së h÷u chÝnh thøc vÒ nhµ ®Êt cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp. §©y lµ ®iÒu kiÖn vµ lµ néi dung chñ yÕu cña qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp. Nãi ®Õn nhµ cho ngêi thu nhËp thÊp chóng ta thêng nghÜ tíi hÖ thèng hç trî gi¸ cña nhµ níc nh: trî gi¸, miÔn thuÕ,….thÕ nhng thùc tÕ diÔn ra kh«ng gièng nh suy nghÜ cña con ngêi. Minh chøng cho vÊn ®Ò nµy lµ lÞch sö cña t©y ph¬ng mµ Hoa Kú cã thÓ nãi lµ ®¹i diÖn kh«ng ph¶i lµ v× trung t©m cña c¸c dßng ngêi di c trªn thÕ giíi. Cø sau hai mu¬i n¨m d©n sè níc nµy l¹i t¨ng lªn gÊp hai lÇn, ®iÒu nµy cã nghi· lµ Hoa Kú chiô mét søc Ðp rÊt lín vÒ gi¶i quyÕt nhµ ë cho d©n sè trong ®ã cã c¶ nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp. Còng gièng nh c¸c níc ph¬ng t©y, trong suèt thÕ kØ XVII, chÝnh phñ Hoa Kú dïng vò lùc xãa bá c¸c khu nhµ æ chuét, do d©n lÊn chiÕm ®Êt c«ng, vµ mÆt kh¸c, giao cho c¸c c«ng ty nhµ níc ®éc quyÒn x©y dùng theo qui ho¹ch c¸c khu nhµ t¸i ®Þnh c cho d©n nghÌo. KÕt qu¶ thu l¹i lµ sù tiªu tèn tiÒn trong chÝnh phñ, t×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng còng kh«ng hÒ gi¶m sót. Tham nhòng vµ ®Çu c¬ ®· n¶y sinh tõ sù ®éc quyÒn cña c«ng ty nhµ nø¬c. Sù c©u kÕt gi÷a c¸c c«ng t vµ quan chøc chÝnh phñ tù nã ®· n¶y sinh cho dï chÝnh phñ kh«ng ®· cè g¾ng nhng kh«ng hÒ kiÓm so¸t ®îc t×nh h×nh. Ngêi cã thu nhËp thÊp khã cã kh¶ n¨ng tiÕp cËn c¸c s¶n phÈm trªn thÞ trêng. ThÞ trêng bÊt hîp ph¸p ph¸t triÓn m¹nh mÏ “ hÖ thèng ®Êt ®ai hÇu nh tan vì, thay v× lËp ph¸p cho hä chóng ta ph¶i lËp ph¸p theo hä”. §©y lµ mét bø¬c ngoÆt lín kh«ng chØ gi¶i quyÕt nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp mµ cßn lµ sù h×nh thµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cña Hoa Kú: Ban hµnh qui ®Þnh vÒ quyÒn mua tríc theo qui ®Þnh nµy ngêi lÊn chiÕm ®Êt c«ng ®· x©y dùng trªn ®ã 12 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 nhµ ®Ó ë nh»m c¶i t¹o ®Êt v× môc ®Ých s¶n xuÊt ®îc quyÒn u tiªn mua nhµ tríc theo gi¸ qui ®Þnh cña nhµ níc. KÕt qña lµ nhµ ë vµ viÖc lµm cña mét sè ngêi ®îc gi¶i quyÕt. Trªn c¬ së nµy nhµ níc ®· më réng vµ s¸t nhËp thÓ chÕ phi chÝnh thøc vÒ nhµ ®Êt vµo thÓ chÕ chÝnh thøc. Bµi häc thø hai:ThÞ trêng chø kh«ng ph¶i chÝnh phñ gi÷ vai trß quyÕt ®Þnh. ChÝnh phñ Hoa Kú ®· cã nhiÒu cè g¾ng x©y dùng c¸c khu nhµ t¸i ®Þnh c, hç trî l·i suÊt,….nhng vÒ c¬ b¶n kh«ng gi¶i quyÕt ®îc. ChÝnh v× lÏ nµy vai trß cña chÝnh phñ trong gi¶i quyÕt mét sè vÊn ®Ò thÞ trêng thùc tÕ lµ sù qu¶n lÝ vÜ m«, hç trî vÒ mÆt ph¸p lÝ, vµ tµi chÝnh cho dù ¸n, chÝnh s¸ch. Ngay ë nh÷ng níc ph¸t triÓn, thÞ trêng lu«n ®îc tu©n thñ theo nguyªn t¾c thÞ trêng, chÝnh phñ chØ tham gia mét phÇn vÒ ®iÒu tiÕt vÜ m« vµ tham gia lµm chÝnh s¸ch, ph¸p luËt nh ë §øc nhµ níc c«ng nhËn quyÒn së h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai bªn c¹nh quyÒn së h÷u nhµ níc. HiÕn ph¸p níc nµy qui ®Þnh quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vµ quyÒn thõa kÕ ®Êt ®ai, nhµ x©y dùng vµ thõa kÕ x©y dùng ®îc nhµ níc b¶o ®¶m. nh÷ng chñ së h÷u cã nghÜa vô sö dông ®Êt theo qui ho¹ch cña nhµ níc nhng kh«ng ®îc ®i ngîc víi lîi Ých cña x· héi. QuyÒn cã nhµ ë, ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng t¸ch rêi nhau, nhµ ®Êt ®ù¬c b¸n theo nguyªn t¾c thÞ trêng; cã quyÒn thõa kÕ x©y dùng ngêi mua cã quyÒn thõa kÕ x©y dùng vµ cã nghÜa vô tr¶ cho chñ ®Êt hµng n¨m 6- 7% gi¸ trÞ m¶nh ®Êt. Sau khi kÕt cÊu hÕt h¹n, chñ ®Êt cã thÓ mua l¹i nhµ , c«ng tr×nh. QuyÒn thõa kÕ ®îc phÐp ®em thÕ chÊp. Ngßai ra nhµ níc cßn qui ®Þnh quyÒn së h÷u tõng phÇn nh khi mua mét c¨n hé trong tßa nhµ, hay nhµ ë chung c ngßai quyÒn së h÷u c¨n hé ngêi mua cßn cã quyÒn së h÷u tõng phÇn vµ ®îc tÝnh theo tØ lÖ % cña tßan bé diÖn tÝch ®Êt nhng kh«ng ®Þnh râ vÞ trÝ, kÝch thíc, diÖn tÝch….thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cña §øc cã c¸c ®¹o luËt: luËt ®Êt ®ai, luËt c tró, luËt x©y dùng nhµ ë, quyÒn thõa kÕ, luËt x©y dùng, luËt së h÷u nhµ ë…..c¸c qui chÕ mua b¸n, m«i giíi, x©y dùng…… Nhµ n íc x©y dùng khung ph¸p lÝ cho thÞ trêng, kh«ng can thiÖp trùc tiÕp vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mµ chØ can thiÖp th«ng qua chÝnh s¸ch tµi chÝnh. NhÊt lµ trong vÊn ®Ò nhµ ë, hç trî cho viÖc t nh©n hãa nhµ tËp thÓ cò vµ nhµ thuéc së h÷u nhµ níc. ë Ustraylia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cña níc nµy ®îc xem nh lµ kh¸ hßan h¶o, ph¸p luËt kh«ng h¹n chÕ quyÒn mua, b¸n, thÕ chÊp, thuª bÊt ®éng s¶n ….t¹o ra lîng hµng hãa phong phó. Ph¸p luËt kh«ng qui ®Þnh h¹n ®iÒn ®Þnh møc ®Êt ë, diÖn tÝch nhµ së h÷u cña mçi ngêi phô thuéc vµo nhu cÇu, kh¶ n¨ng tµi chÝnh... nhng nhµ níc thùc hiÖn ®¨ng kÝ quyÒn së h÷u ®èi víi ngêi ®· thùc hiÖn ®¨ng kÝ, nhµ níc cã tr¸ch nhiÖm ®¶m b¶o quyÒn së h÷u tµi s¶n cho hä.giao dÞch ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n hîp lÖ ph¶i ®îc ®¨ng kÝ nÕu kh«ng sÏ kh«ng ®îc diÔn ra trªn thÞ trêng. Ph¸p luËt níc nµy qui ®Þnh quyÒn së h÷u t nh©n vÒ ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n réng r·i vµ mäi giao dÞch thùc hiÖn theo nguyªn t¾c thÞ trêng nªn nhµ níc chØ ®ãng vai trß t vÊn, gi¸m s¸t. nhµ níc vai trß, tr¸ch nhiÖm ®¨ng kÝ c¸c giao dÞch liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n trong hå s¬ cã ®Çy ®ñ th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n nªn c¬ quan qu¶n lÝ cã tr¸ch nhiÖm gióp ngêi mua , thuª, nhËn thÕ chÊp…..bÊt ®éng s¶n t×m hiÓu c¸c th«ng tin cÇn thiÕt t¸c ®éng ®Õn giao dÞch. Nhµ níc chØ ®ãng vai trß t vÊn gi¸ cho c¸c bªn giao dÞch th«ng qua c¸c tæ chøc ®Þnh gi¸. Gi¸ c¸c giao dÞch do hai bªn tù tháa thuËn, cho phÐp c¸c tæ chøc dÞch vô häat ®éng nhng ph¶i ®¨ng kÝ hµnh nghÒ. Bµi häc thø ba: ph¸t triÓn ®a d¹ng c¸c lo¹i h×nh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong ®ã cã m« h×nh nhµ cho thuª. Kh«ng chØ cã nhµ ®Ó b¸n trªn thÞ trêng, m« h×nh nhµ cho thuª vµ tù x©y còng cÇn ph¶i ph¸t triÓn. ë ph¬ng t©y nhµ tù x©y ®îc coi lµ m« h×nh nhµ t¬ng thÝch ®èi víi nh÷ng ngêi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp. Hoa Kú thÕ kû XVIII vµ XIX lµ mét vÝ dô. Tuy nhiªn m« h×nh nhµ tù x©y cã thÓ coi lµ s¶n phÈm xa l¹ ®èi víi chñ nghÜa t b¶n, m« h×nh nµy cã thÓ coi lµ m« h×nh qu¸ ®é ë c¸c níc t b¶n trong giai 13 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ®o¹n ®Çu cña kinh tÕ thÞ trêng. cïng víi sù ph¸t triÓn cña chñ nghÜa t b¶n, nhµ ë ®· chuyÓn sang nhiÒu lo¹i h×nh ®a d¹ng h¬n lµ m« h×nh nhµ cho thuª.T¹i Céng Hßa Liªn Bang §øc cã kho¶ng 37% nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp hiÖn sèng trong c¸c c¨n nhµ cho thuª, Hoa Kú tØ lÖ nµy lµ 39% vµ ë Ph¸p trªn 40%. Cã thªm nhiÒu läai h×nh cho kh¸ch hµng lùa chän th× trong ®ã nhµ cho thuÒ rÊt phï hîp cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp v× nã cã chi phÝ ban ®Çu rÎ, thÝch øng víi tÝnh linh ho¹t cña viÖc lµm. ë níc ta thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng víi mét møc gi¸ qu¸ cao. Cã thÓ nãi r»ng níc ta cã mét nÒn kinh tÕ nghÌo nµn trªn thÕ giíi, thu nhËp d©n c chØ ë møc thÊp vµ trung b×nh thÕ nhng gi¸ nhµ ®Êt l¹i lµ lín nhÊt nh× thÕ giíi . VËy lµ tÊt nhiªn mét phÇn kh«ng nhá d©n sè khã mµ mua ®îc nhµ ë riªng. V× vËy nhµ níc cÇn hç trî thªm cho c¸c c¸c nh©n hé gia ®×nh tham gia vµo thÞ trêng nµy. Mét bµi häc thø t cã thÓ häc tËp ®îc tõ c¸c níc kh¸c ®ã lµ viÖc hç trî khuyÕn khÝch ngêi mua tham gia thÞ trêng vµ kÝch cÇu. Trong xu thÕ héi nhËp ®Ó ph¸t triÓn ViÖt Nam cÇn cã mét chÝnh s¸ch tæng thÓ nh»m thùc hiÖn ®ù¬c ch¬ng tr×nh tµi trî mua nhµ cho mäi ngêi. Mét chÝnh s¸ch cho phÐp vay trong thêi h¹n 30 n¨m hay dµi h¬n n÷a víi c¸c møc hîp lÝ. HiÖn c¸c kháan vay mua nhµ cña c¸c ng©n hµng t¹i ViÖt Nam ®îc thÈm ®Þnh mét c¸ch riªng lÎ, kh«ng bµi b¶n, kh«ng cã hÖ thèng mµ chñ yÕu dùa trªn chÝnh s¸ch n«Þ bé tõng ng©n hµng . ngay c¶ ng©n hµng ®îc chØ ®Þnh nh ng©n hµng nhµ ®Êt., ng©n hµng ph¸t triÓn nhµ §ång B»ng S«ng Cöu Long…còng kh«ng ®a ra thêi h¹n vay dµi nh c¸c quèc gia kh¸c. MÆt kh¸c l·i suÊt cho vay ®èi víi c¸c kháan vay mua nhµ trªn thÞ trêng lµ kh¸c cao, ®«i khi vît qua 12%/ n¨m vµ c¸c kháan vay thêng k× h¹n kháang 5 n¨m, hay ®«i khi ng¾n h¬n. Víi chÝnh s¸ch nh vËy, quyÒn së h÷u nhµ gÇn nh n»m ngoµi tay cña ®¹i ®¹i ®a sè d©n c cã thu nhËp thÊp vµ trung b×nh th× lµm sao cã thÓ kÝch cÇu trong thêi k× thÞ trêng ®ang “®ãng b¨ng” thÕ nµy. Kinh nghiÖm tõ Trung Quèc, hiÖu qña tæng hîp cña mét nÒn kinh tÕ quèc gia tõ viÖc cho vay dµi h¹n lµ rÊt lín. C«ng t¸c c¶i c¸ch nhµ ë t¹i Trung Quèc gióp cho d©n chóng cã nhµ vµ t¹o ra mét tÇng líp trung lu míi. Ngoµi ra quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n, vèn lµ mét ®éng lùc ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ, ®· cã t¸c ®éng réng lín trong viÖc kÝch thÝch søc tiªu thô néi ®Þa. Mét lîi Ých kh¸c ®Ó ®Èy m¹nh cho vay nhµ víi thêi h¹n cho vay dµi h¹n ®îc xem nh mét trong nh÷ng nguån thu chÝnh t¹o lîi nhuËn cao cho ng©n hµng. Mét sè liÖu thèng kª gÇn ®©y Trung Quèc cã 4200 chñ ®Çu t bÊt ®éng s¶n vµo n¨m 2001, nhng con sè nµy ®· lªn ®Õn h¬n 30000 vµo n¨m 2004, ®Çu t níc ngoµi chiÕm tõ 12 – 15 % thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Trung Quèc, nhng dù b¸o sÏ t¨ng m¹nh vµo nh÷ng n¨m tiÕp theo. C¸c chuyªn gia kinh tÕ nhËn ®Þnh víi chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ngêi d©n vay tiÒn tr¶ gãp thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Trung Quèc sÏ tiÕp tôc lµ ®éng lùc m¹nh mÏ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ. HiÖn nay nhiÒu c«ng ty vµ c¸c ng©n hµng ®· hÕt søc nç lùc nhng kÕt qu¶ mang l¹i kh«ng cao . Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y m« h×nh cho vay mua nhµ víi l·i suÊt thÊp chØ ¸p dông thµnh c«ng ë c¸cquèc gia ®ang ph¸t triÓn trong khu vùc nh Trung Quèc, Th¸i Lan, MaLaiSya,………tuy nhiªn ®iÒu nµy vÉn cßn h¹n chÕ ë ViÖt Nam. TiÕp theo, lµ bµi häc vÒ thu hót vèn ®Çu t mµ ®Æc biÖt lµ vèn ®Çu t níc ngoµi nhÊt lµ ngêi ViÖt KiÒu vª níc tham gia ®Çu t kinh doanh. Chóng ta thu hót cëi më chÝnh s¸ch chø kh«ng ph¶i th¶ láng ra nh mét thêi Th¸i Lan ®· lµm më tung mµ kh«ng cã sù qu¶n lÝ ch¼ng kh¸c nµo “ ®uæi hæ cöa tríc câng r¾n cöa sau”, ®iÒu nµy chØ lµm cho thÞ trêng thªm rèi r¾m. Mét sè dù ¸n cÇn qu¸ nhiÒu vèn mµ mét c¸ nh©n doanh nghiÖp c¸ nh©n kh«ng ®ñ vèn ®Ó cã thÓ lµm ngay. §Ó cã thÓ ®ñ vèn thùc hiÖn dù ¸n nªn ch¨ng cho phÐp mét kiÓu ®Çu t míi ho¹t ®éng gäi lµ nhµ x©y gãp vèn rÊt phæ biÕn thêi Liªn X« Cò, nghÜa lµ nhµ níc cho phÐp nhiÒu chñ ®Çu t cïng gãp vèn x©y dùng nhµ ë t¹i mét ®Þa ®iÓm nµo ®ã víi diÖn tÝch phï hîp, cö ra ban qu¶n lÝ tÝnh to¸n dù ¸n vµ c«ng khai mäi thø tõ thuÕ ®Êt ®Õn vËt liÖu x©y dùng, c«ng x¸…..Sau khi ®· x©y xong thanh tãan víi nh÷ng ng 14 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 êi gãp vèn vµ nghÜa vô víi nhµ níc lµ xong, ban qu¶n lÝ tù gi¶i thÓ, ë ®©y kh«ng cã kinh doanh. Ngêi trong ban qu¶n lÝ ¨n l¬ng nh ngêi ®îc thuª kh«ng cã l·i g× hÕt. Nh vËy gi¸ nhµ sÏ thÊp nhÊt gãp vèn ®Ó dÔ dµng v× kh«ng lín vµ kh«ng ph¶i mét thÓ nh©n nµo bá ra c¶, ë ®©y lµ gãp tiÒn lµm, thêi gian ®é vµi ba n¨m lµ xong mét dù ¸n. B¶n chÊt cña c¸ch lµm nµy lµ chia nhá dù ¸n kh«ng cho ai kinh doanh , t¹o nhµ ë thùc sù . Trong c¸c dù ¸n x©y dùng nhµ biÖt thù cao cÊp diÖn tÝch chiÕm ®Êt lín còng nªn chuyÓn sang x©y chung c cao tÇng gi¸ c¶ hîp lÝ th× tèt h¬n. Lo¹i nhµ biÖt thù ®· x©y ch¾c cßn l©u míi b¸n hÕt ®îc víi ®iÒu kiÖn gi¶m gi¸ 20 – 30 % v× ®»ng nµo còng lç råi. ®ång thêi häc tËp c¸c n¬c t©y ph¬ng trong viÖc x¸c ®Þnh qui ho¹ch, kÕ ho¹ch ph©n bè sö dông ®Êt hîp lÝ. Ngêi ph¬ng t©y lµ ngêi cã tr×nh ®é qu¶n lÝ chÆt chÏ, qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch lËp nªn cã tÝnh dù b¸o cao. Ngêi qu¶n lÝ níc ta nÕu kh«ng cã ®ñ tr×nh ®é vµ kh¶ n¨ng th× còng nªn häc hái vµ thuª hä ®Ó cã ®îc hiÖu qña cao, kh«ng cã g× lµ khã kh¨n trong viÖc hîp t¸c häc hái. Song song víi nã, lµ viÖc qui ®Þnh c¸c tr¸ch nhiÖm vµ h×nh ph¹t mµ ngêi thÈm ®Þnh dù ¸n vµ qui ho¹ch ph¶i chiô khi thÈm ®Þnh, kÝ quyÕt ®Þnh nh Trung Quèc ®· lµm. kh«ng nªn lµm nh níc ta muèn lµm sao còng ®îc kh«ng cã can hÖ g× mÆc søc lµm, mÆc søc kÝ ®Õn khi lç b¹c tû, b¹c ngµn còng kh«ng ph¶i lµ lçi cña mét ai. Nh thÕ chØ t¹o ra m¶nh ®Êt mµu mì cho tham nhòng mµ th«i. Bµi häc trong viÖc cung hµng hãa bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng. Ngoµi ra ngêi kinh doanh bÊt ®éng s¶n nªn biÕt tÝnh tãan, ®o lêng phôc vô mÆt hµng mµ kh¸ch hµng cÇn chø kh«ng ph¶i lµ mÆt hµng m×nh cã thÓ lµm ra. Phôc vô cho mäi ®èi tîng chø kh«ng ®¬n thuÇn lµ mét sè ngêi. Lo¹i h×nh hµng hãa còng ph¶i ®a d¹ng h¬n nhiÒu u ®·i h¬n. Bµi häc vÒ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n tham gia thÞ trêng. Nh mét sè níc trªn thÕ giíi ®· thùc hiÖn hÖ thèng ®¨ng ký cho bÊt ®éng s¶n tham gia thÞ trêng. Víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt bÊt kÓ bÊt ®éng s¶n nµo muèn tham gia trªn thÞ trêng ph¶i cã ®¨ng ký nªu kh«ng bÊt k× mét giao dÞch nµo còng kh«ng thùc hiÖn ®îc.§©y lµ mét ph¬ng ph¸p qu¶n lý hay, vµ dÔ thùc hiÖn nÕu thùc hiÖn tèt th× viÖc gi¶m bít vµ thñ tiªu thÞ trêng “ngÇm” lµ hßan tßan cã thÓ nh mét sè níc trªn thÕ giíi ®· thùc hiÖn thµnh c«ng nh ustraylia, ®øc.... Nh vËy cã thÓ kÕt luËn : ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ x· héi ChÝnh phñ ph¶i hßan thiÖn chÝnh s¸ch vµ khung ph¸p lý cho thÞ trêng Gi¸ kh«ngnh÷ng phô thuéc vµo gi¸ trÞ tµi s¶n cÊu thµnh nªn bÊt ®éng s¶n mµ cßn phô thuéc vµo môc ®Ých sö dông, yÕu tè t©m lý... Nhµ níc ph¶i gi¸m s¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §©y lµ mét sè bµi häc mµ c¸c níc ®i trªn thÕ giíi ®· kinh qua thµnh c«ng cã, thÊt b¹i cã, c¸i cèt yÕu lµ níc ta nªn rót ra bµi häc kinh nghiÖm tõ nh÷ng thÊt b¹i ®ã ®Ó kh«ng ph¶i ®i vµo vÕt xe ®æ. §ång thêi còng nªn vËn dông mét c¸ch khÐo lÐo, khoa häc c¸c m« h×nh, chÝnh s¸ch vµo trong níc sao cho phï hîp víi chÝnh trÞ, t×nh h×nh kinh tÕ x· héi, chÕ ®é së h÷u cña níc ta kh«ng nªn rËp khu«n, m¸y mãc. ch¬ng II. Thùc tr¹ng cña thÞ trêng 2.1. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam. Thöa s¬ khai con ngêi sinh sèng vµ lao ®éng tËp thÓ theo bÇy ®µn. Mäi ho¹t ®éng ®Òu lµm chung chñ yÕu lµ s¨n b¾n cña rõng thiªn nhiªn s½n cã.khi x· héi ph¸t triÓn b¾t ®Çu xuÊt hiÖn hiÖn tîng x©m chiÕm ®Êt ®ai, chiÕm ®Êt ®ai lµm cña riªng. Trong x· héi b¾t ®Çu xuÊt hiÖn ngêi cã ®Êt ngêi kh«ng cã ph¶i ®i lµm 15 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thuª. Nhµ níc ra ®êi c«ng nhËn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai cña c¸c c¸c nh©n, vµ c¸ nh©n së h÷u ®Êt cã quyÒn khai th¸c c¸c lîi Ých vèn cã cña ®Êt . ë ViÖt Nam do ch×m trong chÕ ®é phong kiÕn ®Êt ®ai chñ yÕu tËp trung vµo tay mét sè ngêi giµu cã. §a phÇn d©n c kh«ng cã ruéng ®Êt. Sau khi kh¸ng chiÕn chèng Ph¸p, MÜ thµnh c«ng. §Êt níc bíc vµo thêi k× hßa b×nh ®éc lËp x©y dùng, kiÕn thiÕt vµ ph¸t triÓn. Mét thêi gian dµi c¶ níc thùc hiÖn chÕ ®é bao cÊp kh«ng tu©n theo chÕ ®é thÞ trêng. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian ®ã cha cã c¬ héi ®Ó ph¸t triÓn. Mét sè bÊt ®éng s¶n cã thÓ mua b¸n nhng chñ yÕu lµ mua b¸n trao tay kh«ng th«ng qua nhµ níc. C¸c sµn giao dÞch cha h×nh thµnh c¸c qui ®Þnh ph¸p luËt, c¸c chÕ tµi cha ®Çy ®ñ thËm chÝ mét sè cßn cha ®Ò cËp ®Õn. Mäi sù t¸c ®éng qu¶n lÝ cña nhµ níc ®Òu t¸c ®éng th« b¹o, can thiÖp qu¸ s©u vµo c¬ chÕ ho¹t ®éng cña thÞ trêng. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng hãa. C¬ s¬ kinh tÕ ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng hãa lµ ph©n c«ng lao ®éng x· héi vµ sù t¸ch biÖt vÒ kinh tÕ gi÷a ngêi s¶n xuÊt nµy víi ngêi s¶n xuÊt kh¸c, do quan hÖ kh¸c nhau vÒ t liÖu s¶n xuÊt qui ®Þnh. Nh vËy, sù chiÕm h÷u t nh©n vÒ t liÖu s¶n xuÊt lµ c¬ së ban ®Çu cña s¶n xuÊt hµng hãa.t liÖu s¶n xuÊt ban ®Çu mµ giai cÊp thèng trÞ chiÕm h÷u lµ ruéng ®Êt. chÝnh do sù së h÷u t nh©n vÒ ruéng ®Êt, cïng víi sù ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng hãa lµm n¶y sinh c¸c h×nh thøc trao ®æi, sang nhîng, thuª mín ruéng ®Êt. c¸c h×nh thøc ban ®Çu nµy lµ bíc s¬ khai ban ®Çu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. NÒn kinh tÕ thÞ trêng ph¸t triÓn®ßi hái sù ph¸t triÓn cña mét hÖ thèng thÞ trêng ®ång bé, tõ thÞ trênghµng hãa, thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng ®Õn thÞ trêng hµng hãa bÊt ®éng s¶n . Vèn, lao ®éng vµ bÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng yÕu tè ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng.chÝnh v× vËy, ®Ó ®¸p øng nhu cÇu c¸c yÕu tè ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt ®ßi hái thÞ trêng c¸c yÕu tè ®Çu vµo ph¶i h×nh thµnh, trong ®ã cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng vèn. Khi s¶n xuÊt ph¸t triÓn, qui m«, sè lîng, c¸c lo¹i h×nh giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng :mua b¸n. cho thuª, thÕ chÊp.....®ßi hái ph¶i cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn linh ho¹t ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña nÒn kinh tÕ. C¸c chñ thÓ tham gia giao dÞch trªn thÞ trêngngµy cµngmë réng gåm: t nh©n, doang nghiÖp, nhµ níc...hµng hãa tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng t¨ng lªn vÒ sè lîng vµ chñng lo¹i. C¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµm xuÊt hiÖn c¸c tæ chøc trung gian m«i giíi....®Ó lµm cÇu nèi cung – cÇu hµng hãa bÊt ®éng s¶n. Cïng víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, møc sèng cña c¸c tÇng líp d©n c ngµy cµng t¨ng, céng víi viÖc gia t¨ng d©n sè vµ qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa, dÉn ®Õn nhu cÇu giao dÞch bÊt ®éng s¶n t¨ng theo. Nhu cÇu giao dÞch ngµy cµng ®a d¹ng, phong phó cña c¸c tÇng líp d©n c chØ cã thÓ ®îc ®¸p øng th«ng qua c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¸c tæ chøc trung gian, m«i giíi, t vÊn.....ChÝnh v× vËy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét tÊt yÕu kh¸ch quan nh»m ®¸p øng nhu cÇu giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ngµy cµng t¨ng cña c¸c tÇng líp d©n c. Qu¸ tr×nh héi nhËp kinh tÕ cñamét quèc gia còng ®ßi hái ph¶i cã mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®Ó ®¸p øng nhu cÇuvÒ ®Êt ®ai. BÊt ®éng s¶n phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng hîp t¸c kinh tÕ quèc tÕ. ®ÆcbiÖt ®èi víi c¸c níc ®ang ph¸t triÓn, ®Êt ®ai (quyÒn sö dông ®Êt) lµ mét nguån vèn quan träng ®Ó liªn doanh víi c¸c ®èi t¸c níc ngoµi.Do ®ã, ®Ó ph¸t triÓn ho¹t ®éng kinh tÕ quèc d©n, mçi quèc gia cÇn ph¶i cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®¸p øng nhu cÇu vÒ: ®Þnh gi¸, t vÊn, chuyÓn nhîng, gãp vèn liªn doanh..... 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ®èi víi níc ta ®ang trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhu níc ta, viÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng thÞ trêng dång bé nãi chung vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi riªng lµ vÊn ®Ò hÕt søc quan träng. NghÞ quyÕt ®¹i héi ®¹i biÓu tßan quèc ®¶ng céng s¶n ViÖt Nam lÇn thø VIII (1996) x¸c ®Þnh:”qu¶n lÝ chÆt chÏ ®Êt ®ai vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §Êt ®ai thuéc së h÷u tßan d©n, kh«ng t nh©n hãa, kh«ng cho phÐp mua b¸n ®Êt ®ai … thùc hiÖn ®óng luËt ®Êt ®ai, tæ chøc qu¶n lÝ tèt thÞ trêng bÊt ®éng s¶n’. ë thêi k× nµy, c¸c giao dÞch ngÇm diÔn ra m¹nh mÏ mÆc dï kh«ng ®ù¬c nhµ nø¬c cho phÐp. NghÞ quyÕt ®¹i héi ®¹i biÓu toµn quèc ®¶ng Céng S¶n ViÖt Nam lÇn thø IX tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh “ h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, bao gåm c¶ quyÒn sö dông ®Êt theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt; tõng bø¬c më thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho ngêi ViÖt Nam ë nø¬c ngoµi vµ ngêi níc ngoµi tham gia ®Çu t”. NghÞ quyÕt ®¹i héi VIII, IX ®· x¸c lËp chñ tr¬ng ®êng lèi më ®êng cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam gãp phÇn tiÕp tôc t¹o lËp ®ång bé c¸c yÕu tè thÞ trêng trong c¬ chÕ qu¶n lÝ nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa. ChÝnh v× vËy mµ ®· cã nhiÒu sµn giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®îc thµnh lËp nh: sµn giao dÞch dù ¸n bÊt ®éng s¶n thµnh phè Hå ChÝ Minh, trung t©m kinh doanh bÊt ®éng s¶n intresco…..hÖ thèng ph¸p luËt vÒ kinh doanh bÊt ®éng s¶n ngµy cµng ®îc hßan thiÖn, hµnh lang kinh doanh th«ng tho¸ng..t¹o ®iÒu kiÖn cho mäi ®èi tîng tham gia. Ph¸t ttiÓnThÞ trêng bÊt ®éng s¶n bÒn v÷ng, kÝch thÝch thÞ trêng häat ®éng hiÖu qu¶ t¨ng trëng nÒn kinh tÕ c¶ níc. Giê ®©y, ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®· cã kh¸ nhiÒu c¸c v¨n b¶n, c¸c qui ®Þnh híng dÉn nh: LuËt ®Êt ®ai : qui ®Þnh , c¸c ®iÒu luËt chung nhÊt vª së h÷u, sö dông, quyÒn vµ tr¸ch nhiÖm cña ngêi së h÷u ®Êt…. LuËt nhµ ë: ®îc th«ng qua t¹ k× häp thø 8 quèc héi khãa X ngµy 09/12/2005 lµ c¬ së®Ó ®iÒu chØnh c¸c ho¹t ®éng vÒ nhµ ë. Tuy nhiªnc¸c v¨nb¶nhíng dÉn thi hµnhluËt cßn qu¸ s¬ sµi nhiÒu kháanmôc cµn cha cã. LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n: ®iÒu chØnh c¸c häat ®éng giao dÞch, qu¶n lÝ giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ®· ®îc tr×nh quèc héi vµo th¸ng 10/2005. mÆc dï dù luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®· ®îc th«ng qua nhng vÉn cßn nhiÒu sai sãt cÇn bæ sung, chØnh söa thªm. LuËt ®¨ng kÝ bÊt ®éng s¶n cã vai trß rÊt lín trong viÖc x· lËp chñ së h÷ tµi s¶n lµ nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt. tuy nhiªn luËt nµy còng cha ®îc tr×nh quèc héi. - C¸c v¨n b¶n híng dÉn, c¸ th«ng t, nghÞ ®Þnh vµ c¸c v¨n b¶n díi luËt kh¸c nh: N§198/ N§ - CP vÒ khung gi¸ ®Êt. 2.2. ®¸nh gi¸ kh¸i qu¸t t×nh h×nh ho¹t ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ThÞ trêng ViÖt Nam ®· bíc ®Çu ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn nhng ngoµi nh÷ng ®ãng gãp to lín cña nã, b¶n th©n thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn tån t¹i nhiÒu ®iÓm cÇn ph¶i ®iÒu chØnh. Tùu trung l¹i cã bèn cÊp ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n theo cÊp ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng nµy. thø nhÊt cÊp ®é s¬ khëi, ®ã lµ giai ®o¹n mµ tÊt c¶ mäi ngêi ®Òu cã thÓ vµ ®Òu lµm ®îc nhµ m×nh. Giai ®o¹n nµy chØ cÇn mét m¶nh ®Êt lµ cã thÓ h×nh thµnh nªn mét c¸i nhµ vµ ®îc coi lµ mét bÊt ®éng s¶n. trong cÊp ®é nµy chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai, c¸c chñ ®Êt vµ c¸c c¬ quan qu¶n lÝ ®Êt ®ai lµ c¸c chñ thÓ cã vai trß quyÕt ®Þnh. Thø hai cÊp ®é tËp trung hãa, ®ã lµ giai ®o¹n cña c¸c doanh nghiÖp x©y dùng. Khi nµy, do h¹n chÕ vÒ ®Êt ®a, do h¹n chÕ vÒ 17 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 n¨ng lùc x©y dùng , kh«ng ph¶i ai còng cã thÓ h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn mét tßa nhµ , mét bÊt ®éng s¶n lín , mét dù ¸n bÊt ®éng s¶n. Trong cÊp ®é nµy, c¸c chÝnh s¸ch vªf x©y dùng vµ doanh nghiÖp , c¬ quan qu¶n lÝ x©y dùng lµ c¸c chñ thÓ cã mét vai trß quyÕt ®Þnh. Thø ba, cÊp ®é tiÒn tÖ hãa, ®ã lµ giai ®o¹n nµy cña c¸c ng©n hµng. Khi nµy, do sù bïng næ cña c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, do c¸c h¹n chÕ vÒ ®iÒu kiÖn b¸n bÊt ®éng s¶n, kh«ng ph¶i doanh nghiÖp nµo còng tiÒn ®Ó ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n ®Õn khi cã thÓ b¸n ®îc bÊt ®éng s¶n ra thÞ trêng. lóc nµy c¸c ng©n hµng trë thµnh nh÷ng ngêi quyÕt ®Þnh trong viÖc tham gia vµo dù ¸n nµy hay lµ dù ¸nkh¸c. trong cÊp ®é nµy, c¸c chÝnh s¸ch vÒ ng©n hµng c¸c ng©n hµng vµ c¬ quan qu¶n lÝ cã vai trß quyÕt ®Þnh. Thø t, cÊp ®é tµi chÝnh hãa, khi qui m« cña thÞ trêng t¨ng cao vµ thÞ trêng ph¸t triÓn m¹nh, do nh÷ng h¹n chÕ vÒ nguån vèn dµi h¹n tµi trî cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hoÆc lµ sÏ ®èi mÆt víi c¸c rñi ro. Lóc nµy c¸c ng©n hang ph¶i tµi chÝnh ho¸ c¸c kháan cho vay, c¸c kháan cho v ay, thÕ chÊp,còng nh tµi trî cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh»m huy ®éng ®a d¹ng c¸c nguån vèn. Trong cÊp ®é nµy, c¸c thÓ chÕ tµi chÝnh c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh lµ nh÷ng chñ thª cã vai trß quyÕt ®Þnh. Cã thÓ thÊy r»ng kh«ng nhÊt thiÕt mét nÒn kinh tÕ mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu tuÇn tù tr¶i qua tõng cung bËc cña thÞ trêng.còng kh«ng nhÊt thiÕt c¸c cÊp ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng ph¶i lµ kÕt thóc giai ®o¹n nµy míi chuyÓn sang giai ®o¹n kh¸c. vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ®ang ë ®©u? cã thÓ thÊy r»ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam míi ®ang ë cÊp 2 víi møc ®é cha hßan thiÖn. H¬n n÷a, mÊy n¨m gÇn ®©y, thÞ trêng häat ®éng víi ®Çy nh÷ng biÕn ®éng vµ bÊt ngê nh: sèt ®Êt, gi¸ c¶ t¨ng vät, cÇu vît qu¸ cung, ®ãng b¨ng………….trong kho¶ng 15 n¨m ®· tr¶i qua 3 lÇn sèt ®Êt ®Õn chãng mÆt. LÇn thø nhÊt vµo nh÷ng n¨m 1992 – 1994, qui m« võa ph¶i tËp trung vµo mét sè ngêi cã kh¶ n¨ng thanh tãan, Ýt nhiÒu lµ c¸ nhu cÇu thùc sù, kh«ng lÊy môc tiªu bu«n b¸n bÊt ®éng s¶n kiÕm lêi lµm chÝnh mµ dïng ®Êt kiÕm ®ù¬c tõ c¸c dù ¸n cña c¬ quan chiÕm dông ®ù¬c b»ng nhiÒu c¸ch hîp thøc råi chia ch¸c, c¸c bªn cïng cã lîi. §Õn giai ®o¹n kÕ tiÕp lµ vµo nh÷ng n¨m 1996 – 1997, kh«ng cã qui m«, ph¹m vi réng, diÔn biÕn theo chiÒu s©u v× ¶nh hëng cña có sèc tµi chÝnh trong khu vùc. TiÕp theo, ®ã lµ vµo kho¶ng nh÷ng n¨m 2000 – 2001, khi mµ c¸c sù ¸n ®Çu t tõ níc ngoµi quay trë l¹i, ngo¹i hèi t¨ng rÊt nhanh nhiÒu ngêi ®· cã tÝch lòy nhÊt ®Þnh, cã chÝnh s¸ch cho ngêi ViÖt Nam mua nhµ ®Ó ë hoÆc ®Ó b¸n, tÆng, cho thuª. Tõ nh÷ng có sèc ®ã mét sè ngêi trë nªn giµu cã dÔ dµng, ph¸t sinh mua ®i b¸n l¹i nhµ, ®Êt. cã lóc dêng nh c¶ x· héi lao vµo kiÕm ®Êt vµ h×nh thµnh thÞ trêng “ ngÇm” cho nh÷ng ngêi bu«n b¸n ®Êt, nhµ s«i ®éng. ®iÒu nµy hèi thóc c¶ ®èi tîng lµm ¨n ë níc ngoµi cã tiÒn còng göi vÒ ®Ó mua ®Êt mua nhµ, thËm chÝ nhiÒu ngêi lµm viÖc ë c¸c khu ngo¹i «, ®« thÞ nhá, n«ng th«n còng b¸n c¶ gia tµi vµ hïn ®ñ mäi thø ®Ó cã ®îc m¶nh ®Êt ë c¸c thµnh phè nhÊt lµ ë Hµ Néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh. BiÕt bao gia ®×nh ë néi ®« hoÆc ven ®«, vèn lµm nghÒ n«ng, ®· kh«ng ng¹i ngÇn “ trao tay”. ®Êt – nhµ, nhµ - ®Êt ®îc trao ®i b¸n l¹i theo kiÓu nµy liÖu cã thÓ gäi lµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ch¨ng? ®· cã mét thèng kª cña tæng côc ®Þa chÝnh tríc ®©y c¸c giao dÞch “ngÇm” nµy chiÕm tíi trªn 70%. Mét thùc tÕ Ýt ai tin nhng kÐo dµi h¬n 10 n¨m (hiÖn nay ®a sè cho lµ kho¶ng 80% c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña nhµ níc). Cã thÓ ®¸nh gi¸ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta vÒ c¬ b¶n lµ thÞ trêng phi chÝnh thøc. HÇu hÕt c¸c bÊt ®éng s¶n kh«ng cã ®Çy ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn ph¸p lÝ khi tham gia vµo c¸c giao dÞch d©n sù nh b¸n chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, cho thuª,…Trªn thÞ tr êng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc. Theo íc tÝnh, hiÖn nay cã tíi 95 sè hé sö dông ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng cha ®îc cÊp gi¸y chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ,trªn ®Þa bµn Hµ Néi con sè nµy lµ 80% vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ 60%. Trong khi ®ã viÖc 18 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 hîp thøc hãa bÊt ®éng s¶n gÆp khã kh¨n, do thÕ phÝ , ®èi víi mua b¸n chuyÓn nhîng cßn qu¸ cao, thñ tôc rêm rµ. Theo mét b¶n b¸o c¸o th× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam cã ®iÓm sè mÞnh b¹ch cña thÞ trêng thÊp nhÊt thÕ giíi (55/56 quèc gia ®îc kh¶o s¸t) vµ trong khu vùc Ch©u ¸ Th¸i B×nh D¬ng víi chØ sè ®iÓm lµ: 4,69. LÇn cËp nhËt chØ sè RETI cuèi cïng cña Jones Lang LaSalle lµ n¨m 2004, trong ®ã ViÖt Nam ®· ®øng cuèi b¶ng cïng víi c¸c níc kh¸c nh Ai CËp, Venezuela, Thæ NhÜ K×, Romania, Saudi ARaBia. Ba níc sau cïng ®· c¶i thiÖn lªn cÊp ®é minh b¹ch 4 theo b¸o c¸o n¨m 2006. ThËt ra chØ sè RETI 2006 cho thÊy ViÖt Nam vµ Philippines kÐm minh b¹ch h¬n hai n¨m vÒ tríc. ViÖt Nam hßan tßan n»m t¸ch biÖt ë cÊp ®é thÊp nhÊt trong thang ®o vµ tiÕp tôc gÆp khã kh¨n vÒ quyÒn së h÷u, th«ng tin thÞ trêng h¹n chÕ vµ thiÕu nh÷ng qui ®Þnh ph¸p luËt vÒ c«ng khai th«ng tin. NÕu nh×n theo híng tÝch cùc, ViÖt Nam ®ang cã dù quan t©m trë l¹i cña c¸c c«ng ty ®a quèc gia trong ho¹t ®éng ®Çu t kÓ c¶ trùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp , ®©y lµ mét ®éng lùc lµm t¨ng tÝnh minh b¹ch cña thÞ trêng. B¸o c¸o cho r»ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n khu vùc Ch©u ¸- Th¸i B×nh D¬ng vÉn lµ mét thÞ trêng hÊp dÉn víi c¸c nhµ ®Çu t chÝnh v× tÝnh ®a d¹ng cña nã. Víi nh÷ng nhµ ®Çu t bÊt ®éng s¶n mong muèn mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n minh b¹ch vµ ch¾c ch¾n th× cã thÓ t×m ®Õn nhãm cÊp I nh Hång C«ng vµ Singapore.Nh÷ng suÊt sinh lîi ë thÞ trêng nµy thêng cã xu híng héi tô vÒ møc trung b×nh. Trong khi ®ã c¸c nhµ ®Çu t thêng muèn t×m kiÕn c¬ héi thu lîi tõ nh÷ng rñi ro th× ®· cã nh÷ng thÞ trêng kÐm minh b¹ch vµ rñi ro h¬n, nhng còng ®ång nghÜa víi suÊt sinh lîi cao h¬n Nh×n vµo biÓu ®å ta thÊy vÞ trÝ xÕp h¹ng cña thÞ trêng níc ta lµ rÊt thÊp. ®iÒu nµy ¶nh hëng rÊt nhiÒu ®Õn Tham nhũng phổ biến hơn ở các nước và vùng lãnh thổ ho¹t ®éng cña thÞ trêng vµ t©m lÝ cña kém minh bạch ngêi tham gia mua b¸n bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng ®ã. ChÝnh v× sù kh«ng minh b¹ch nµy lµm cho thÞ trêng quÌ quÆt, thiÕu c«ng b»ng vµ kh«ng tháa m·n ®îc ®óng ®èi tîng cÇn bÊt ®éng s¶n, ……………. Thùc tÕ thêi gian qua cho thÊy, do thiÕu minh b¹ch, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n biÕn ®éng thÊt thêng vµ cã nguy c¬ ngng trÖ. §Õn nay, hiÖn tîng ®Çu c¬, mua b¸n l¹i gi¶m sót nhiÒu so mÆt b»ng vèn ®· qu¸ cao, lîi nhuËn chªnh lÖch thÊp, nªn c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n kÐm s«i ®éng h¬n so víi thêi ®iÓm tríc n¨m 2004. Sù gi¶m sót c¸c dù ¸n ®Çu t vµ giao dÞch bÊt ®éng s¶n nhµ ®Êt ®· ¶nh hëng xÊu ®Õn tèc ®é ®Çu t ph¸t triÓn. ViÖc x©y dùng qu¸ nhiÒu c¸c lo¹i nhµ ë, chung c cao cÊp, c¨n hé cao tÇng nhng cha tiªu thô ®îc nhiÒu, trong khi c¸c lo¹i nhµ phôc vô t¸i ®Þnh c vµ ngêi cã thu nhËp thÊp rÊt cÇn l¹i thiÕu hôt lín thËm chÝ bÞ l¬i dông ®· lµm cho quan hÖ cung cÇu thiÕu c©n ®èi. ThÞ trêng x¶y ra rÊt nhiÒu vô trôc lîi c¸c nh©n, c¬ héi, c¸c chÝnh s¸ch c¸c ch¬ng tr×nh, dù ¸n x· héi cña nhµ níc kh«ng ®îc th«ng tin ®Çy ®ñ cho ngêi d©n, vµ ngêi ®îc lîi lµ mét bé 19 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 phËn c¸n bé, ngêi cã th«ng tin, quen biÕt….nh : Theo luËt ®Êt ®ai vµ c¸c chÕ ®é qu¶n lÝ tµi s¶n c«ng cña nhµ níc hiÖn hµnh th× c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp ®îc nhµ níc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng trô së lµm viÖc, ph¶i sö dông ®óng c«ng n¨ng, môc ®Ých nhng trªn thùc tÕ c¸c c¬ quan nµy ®· sö dông mét phÇn diÖn tÝch nhµ, ®Êt thuéc trô së lµm viÖc ®Ó cho thuª. T¬ng tù c¸c doang nghiÖp nhµ níc còng ®em tµi s¶n vµ ®Êt ®ai ®i cho thuª l¹i víi sè lîng kh¸ lín. Gãp phÇn lµm cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n thiÕu minh b¹ch. ViÖc mua b¸n nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp. §èi tîng ®óng ®ù¬c mua th× kh«ng ®îc mua ph¶i ®i mua nhµ víi gi¸ cao hoÆc lµ chôi kh«ng thÓ mua nhµ ®îc do gi¸ qu¸ cao. KÎ kh«ng ph¶i lµ ®èi tîng th× l¹i ®îc mua nhµ tiªu chuÈn. Ch¬ng tr×nh nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp hÇu nh kh«ng mang l¹i kÕt qu¶, v« t×nh chÝnh s¸ch cña nhµ níc ®· trôc lîi cho mét sè ngêi nhá trong x· héi.cuèi n¨m 2002, hµng lo¹t nhµ ë dµnh cho ngêi cã thu nhËp thÊp theo chÝnh s¸ch cña thµnh phè Hµ Néi ®îc hßan thµnh nh chung c B3, B4, B5 ë mai dÞch cÇu diÔn, CT1B Xu©n La, Xu©n §Ønh nhng nay vÉn khãa cöa bá kh«ng! «ng nguyÔn chÝ sü, gi¸m ®èc c«ng ty x©y dùng sè hai - chñ ®Çu t chung c B3, B4, B5 CÇu DiÔn – cho biÕt c¬ chÕ b¸n nh÷ng c¨n hé nµy rÊt phøc t¹p, Së Tµi Nguyªn M«i Trêng vµ nhµ ®Êt xÐt duyÖt gi¸ b¸n c¸c c¨n hé, råi ®a xuèng danh s¸ch ngêi ®îc mua nhµ, c¨n cø vµo ®ã c«ng ty kÝ hîp ®ång chø kh«ng trùc tiÕp b¸n. C¬ chÕ nh vËy nhng 3 n¨m qua c«ng ty vÉn cha b¸n ®ù¬c nhµ v× thµnh phè cha ®a ra ®ù¬c ®Þnh nghÜa thÕ nµo lµ ngêi cã thu nhËp thÊp, ®Ó hå s¬ ®îc xÐt duyÖt. Míi ®©y, thµnh phè l¹i yªu cÇu nghiÖm thu dù ¸n ®Ó bµn giao cho ban qu¶n lÝ dù ¸n vèn ng©n s¸ch trùc thuéc së tµi nguyªn m«i trêng vµ nhµ ®Êt. nãi lµ bµn giao nhng hiÖn c«ng ty vÉn cha biÕt c¬ chÕ thanh tãan ra sao, thµnh phè mua råi b¸n cho d©n tiÕp hay tiÕp tôc chê ®Õn khi nhµ cã chñ míi ®îc lÊy tiÒn. Hai khu chung c cña c«ng ty nµy kho¶ng 60 c¨n hé, tæng vèn ®Çu t h¬n 10 tû ®ång, thµnh phè hç trî vèn vay u ®·i mét phÇn, mét phÇn c«ng ty vai th¬ng m¹i. Doanh nghiÖp than v·n v× thiÖt ®¬n thiÖt kÐp: nhµ kh«ng b¸n ®îc vèn bÞ ng©m, tèn chi phÝ b¶o dìng c¸c thiÕt bÞ xuèng cÊp. Trong khi hµng ngµn hé d©n thµnh phè Hå ChÝ Minh bÞ gi¶ táa cha cã nhµ t¸i ®Þnh c th× ë mét sè n¬i l¹i dïng quÜ nhµ t¸i ®Þnh c b¸n cho c¸n bé hoÆc sö dông sai môc ®Ých.hiÖn quËn s¸u cßn thiÕu hµng tr¨m c¨n hé t¸i ®Þnh c trong khi quÜ nhµ thµnh phè giao cho quËn qu¶n lý th× ®em bè trÝ t¹m c vµ hiÖn khã cã kh¶ n¨ng thu håi nh 15 c¨n hé t¹i chung c b×nh phó, quËn 6 bè trÝ t¹m c kho¶ng 8 n¨m nay vÉn cha thu håi ®îc, trong ®ã cã cã bèn c¨n ®îc bè trÝ cho c¸n bé UBND phêng 2. Trong 10 n¨m gÇn ®©y, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®· tr¶i qua 3 lÇn sôt gi¶m. lÇn thø nhÊt tõ n¨m 1994 – 1996, lÇn thø 2 tõ 1997 – 1999 vµ lÇn thø ba b¾t ®Çu tõ cuèi 2004 ®Õn nay. LÇn thø 3 nµy cã qui m« lín h¬n, phøc t¹p h¬n vµ tiÒm Èn nhiÒu rñi ro h¬n. Gi¸ nhµ ®Êt kh«ng xuèng hoÆc gi¶m kh«ng ®¸ng kÓ. VÉn lµ qu¸ cao cho nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp vµ trungb×nh trong mét nÒn kinh tÕ ®ang ph¸t triÓn mµ gi¸ nhµ ®Êt l¹i møc cao nhÊt nh× thÕ giíi. thÞ trêng vÉn tån t¹i hai gi¸ ®Êt ®ã lµ gi¸ cña nhµ níc ®a ra vµ gi¸ mua b¸n trªn thÞ trêng. Chªnh lÖch gi÷a hai gi¸ nµy lµ rÊt lín .khã kh¨n cho qu¶n lÝ vµ mua b¸n trªn thÞ trêng. Nh khung gi¸ ®Êt ë thµnh phè Hå ChÝ Minh chØ b»ng 40 – 50 % gi¸ thÞ trêng. Trong khi ®ã mäi viÖc nh ®Òn bï, thu håi, gi¶i táa ph¶i s¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng. Gi¸ th× qu¸ cao gi¸ th× qu¸ thÊp. Ngêi mua th× chê gi¸ xuèng cßn ngêi b¸n kh«ng muèn gi¶m gi¸ h¬n. t×nh h×nh nµy nÕu tiÕp tôc kÐo dµi sÏ kh«ng chØ ¶nh hëng ®Õn c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n mµ cã thÓ ¶nh hëng ®Õn nhiÒu ngµnh kinh tÕ kh¸c. HiÖn nay, gi¸ nhµ chung c ®· h¹ tõ 10% - 15%, cã mét sè ®Þa ph¬ng t¹i miÒn b¾c ®· h¹ ®Õn 30 – 40% nhng vÉn kh«ng b¸n ®ù¬c ®Ó thu håi vèn vµ thanh tãan nî víi ng©n hµng, l·i suÊt. T×nh tr¹ng nµy lµm cho ngêi kinh doanh vµ c¸c doang nghiÖp kh«ng cã kh¶ n¨ng thu håi vèn nªn nî ng©n hµng ngµy cµng chång chÊt kh«ng muèn ®Çu t vµo c¸c dù ¸n n÷a. 20
- Xem thêm -