Tài liệu Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nghiên cứu thực tế thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN --------

-------- NGUYỄN NGỌC TUẤN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU THỰC TẾ THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ (KHOA HỌC QUẢN LÝ) MÃ SỐ: 62340410 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGỌC HUYỀN 2. PGS.TS. TRẦN KIM CHUNG HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày 18 tháng 7 năm 2017 Người hướng dẫn Tác giả luận án PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền Nguyễn Ngọc Tuấn LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Ngọc Huyền và PGS.TS Trần Kim Chung đã tận tình hướng dẫn để tôi có thể hoàn thành bản luận án này. Tôi xin cảm ơn HĐND, UBND, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính,… cùng các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, các cá nhân tham gia vào Chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện để tôi phối hợp thực hiện việc điều tra, phỏng vấn, tọa đàm, thu thập dữ liệu phục vụ cho luận án. Tôi xin cảm ơn các thầy cô giáo khoa Khoa học Quản lý, Ban lãnh đạo, các cán bộ của Viện Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã có những góp ý về mặt khoa học, có những trợ giúp về mặt quy trình, thủ tục để tôi hoàn thành luận án. Tôi xin cảm ơn gia đình đã chia sẽ, động viên và tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận án. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ủng hộ tôi hoàn thành tốt luận án. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ ................................................................ 27 1.1. Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị .............................................................................................................. 27 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp .................................................. 27 1.1.2. Người thu nhập thấp và yêu cầu về nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ............. 32 1.1.3. Sự cần thiết phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị .................................. 34 1.2. Nội dung phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ............................ 40 1.2.1. Xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.. 40 1.2.2. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp ............. 40 1.2.3. Quản lý nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ......................................................... 43 1.2.4. Các tiêu chí đánh giá kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị....... 46 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ...... 55 1.3.1. Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ...... 55 1.3.2. Tài chính cho nhà ở thu nhập thấp......................................................................... 56 1.3.3. Sự phát triển của ngành xây dựng nhà ở ............................................................... 58 1.3.4. Sự phát triển kinh tế và thị trường bất động sản ................................................... 58 1.3.5. Năng lực của chủ đầu tư (doanh nghiệp) .............................................................. 60 1.4. Kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị .............................................................................................................. 61 1.4.1. Kinh nghiệm của Hoa Kỳ ...................................................................................... 61 1.4.2. Kinh nghiệm của Hàn Quốc .................................................................................. 64 1.4.3. Kinh nghiệm của Singapore .................................................................................. 66 1.4.4. Kinh nghiệm của Nhật Bản ................................................................................... 68 1.4.5. Một số bài học rút ra đối với Việt Nam................................................................. 70 TÓM TẮT CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 72 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU CHUYÊN SÂU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................................................................... 73 2.1. Khái quát về thực trạng phát triển nhà ở đô thị Hà Nội ............................. 73 2.2. Thực trạng phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội............ 77 2.2.1. Khái quát hệ thống các chính sách, đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị ................................................................................................................................. 77 2.2.2. Nhu cầu nhà ở và chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp Hà Nội........................ 80 2.2.3. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹ đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp ............. 82 2.2.4. Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội ............................ 89 2.2.5. Quản lý nhà ở thu nhập thấp ................................................................................106 2.3. Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Hà Nội............................................................................................................ 111 2.3.1. Những kết quả đạt được .......................................................................................111 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ......................................................................................113 TÓM TẮT CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 118 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP KHU VỰC ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI .......... 119 3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị nước ta trong thời gian tới............................................................................................... 119 3.1.1. Dự báo đô thị hóa và nhu cầu và nhà ở đô thị .....................................................119 3.1.2. Mục tiêu phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đến năm 2020 và kế hoạch phát triển hàng năm ........................................................................................................................121 3.1.3. Quan điểm phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị..................................123 3.2. Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị thành phố Hà Nội ...................................................................... 124 3.2.1. Rà soát quy hoạch, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thu nhập thấp ....124 3.2.2. Phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp ................................................125 3.2.3. Giải pháp về tài chính ..........................................................................................126 3.2.4. Các giải pháp trong công tác quản lý ..................................................................129 3.2.5. Các giải pháp khác ...............................................................................................130 TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ........................................................................................ 137 PHẦN KẾT LUẬN ................................................................................................ 138 NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .. 139 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................... 140 PHỤ LỤC ............................................................................................................... 149 DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CTCP Công ty cổ phần GDP Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân HTKT Hạ tầng kỹ thuật NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại ODA Hỗ trợ phát triển chính thức TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNT Thu nhập thấp UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Diện tích nhà ở toàn thành phố Hà Nội từ năm 2011 đến 2014 ................ 76 Bảng 2.2: Kết quả phát triển nhà ở toàn thành phố Hà Nội từ năm đến hết năm 2014 .... 77 Bảng 2.3: Quỹ đất 20% chủ đầu tư đang thực hiện GPMB, xây dựng HTKT phải bàn giao cho UBND ...................................................................................... 84 Bảng 2.4: Quỹ đất 20% Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đã tiếp nhận.............. 86 Bảng 2.5: Các dự án nhà ở cho người thu nhập đến đến năm 2015 đã hoàn thành ... 90 Bảng 2.6: Kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp toàn thành phố ............................ 92 Bảng 2.7: So sánh kết quả phát triển nhà ở thu nhập thấp với chỉ tiêu phát triển theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ............................................................................... 92 Bảng 2.8: Các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp dự kiến hoàn thành trong năm 2016 ................................................................................................ 93 Bảng 2.9: Khả năng tiết kiệm bình quân theo ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình, 2014 .. 94 Bảng 2.10: Nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập hộ gia đình tại Hà Nội năm 2014 ....... 95 Bảng 2.11: Nhu cầu nhà ở thực theo thu nhập hộ gia đình tại thành phố Hà Nội năm 2014 ................................................................................................ 97 Bảng 2.12: Giá tham khảo một số dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội ......... 99 Bảng 2.13: Kết quả khảo sát một số tiêu chí đánh giá chất lượng nhà ở dành cho người TNT ............................................................................................ 101 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ...................................................................... 22 Hình 1.1: Khung lý thuyết đánh giá chất lượng nhà ở TNT ........................................ 54 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Nhà ở cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp cho con người sống và duy trì các hoạt động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ 21 (Haffner và Boumeester, 2010). Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ. Ở tất cả các nước trên thế giới, phát triển con người luôn đi cùng với phát triển đô thị. Đô thị hóa đến từ các hoạt động của con người, tập hợp từ những hoạt động phân phối thực phẩm, thảm thực vật, cơ sở hạ tầng để tạo ra môi trường tốt hơn cho sự sống của con người. Hơn nữa, việc đầu tư mở rộng nhà ở là biểu tượng của sự phát triển đô thị vì nhà ở là cơ sở nền tảng cần thiết cho sự phát triển xã hội và kinh tế cho tất cả mọi người (Byrne và Diamond, 2007). Với sự tăng trưởng nhanh chóng của các thành phố, ngày càng nhiều người chuyển đến các khu đô thị này và hệ quả của quá trình di cư này là sự gia tăng dân số tại các thành phố. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của cuộc sống con người, quan trọng không kém vai trò của thực phẩm, nhà ở cung cấp nơi cư trú riêng tư và an toàn cho người dân (Sheng và Mehta, 2008). Khi số lượng người dân sống trong thành phố trở nên đông đúc và cạnh tranh, nhu cầu nhà ở sẽ tăng, sau đó khoảng cách giữa nguồn cầu và nguồn cung nhà sẽ rộng ra nếu tốc độ xây dựng chậm hơn tốc độ tăng cầu. Các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình có thu nhập thấp có sức cạnh tranh thấp hơn và có thể khả năng trở thành vô gia cư vì họ gặp khó khăn khi gia nhập thị trường nhà ở. Nếu tình trạng các hộ gia đình vô gia cư trở nên tồi tệ hơn, phát triển đô thị không thể tiếp tục ổn định được. Để giữ sự ổn định và sự phát triển bền vững của đô thị, chính quyền thành phố phải thực hiện một số biện pháp để giúp các hộ gia đình trẻ và các hộ gia đình thu nhập thấp thâm nhập vào thị trường nhà ở. Sheng và Mehta chỉ ra rằng sở hữu nhà là một “quyền con người”; không chính phủ nào có thể bỏ qua quyền quan trọng này của các công dân (Sheng và Mehta, 2008). Ở Việt Nam, các mục tiêu của chính sách nhà ở được căn cứ vào Luật Nhà ở đầu tiên năm 1991, trong đó quy định rằng mọi công dân Việt Nam đều có quyền hợp 2 pháp và chính đáng trong việc mua nhà. Tuyên bố này được khẳng định lại trong Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia năm 2011, trong đó chỉ rõ: "Quyền cơ bản của con người là có một chỗ ở phù hợp và an toàn. Nhu cầu nhà ở chính đáng này là điều kiện cần thiết để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực như là một phần của công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa Việt Nam." Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá ngày càng tăng nhanh dẫn đến sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu tại các đô thị khá rõ rệt. Những người thu nhập thấp (TNT) đô thị đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc ở trong các khu ở tồi tàn, chật chội và hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế để tự cải thiện chỗ ở của mình. Do vậy tìm ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, về thiết kế, xây dựng các khu ở, nhà ở cho người TNT hiện đang là một trong những vấn đề bức xúc tại các đô thị Việt Nam. Phát triển và đảm bảo nhà ở cho người có thu nhập thấp là một trong các nhiệm vụ quan trọng đặt ra đối với chính phủ nói chung và chính quyền đô thị nói riêng, nó là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và đảm bảo chất lượng sống của người dân đô thị cũng như có tác động mạnh mẽ đến kiến trúc, cảnh quan và trình độ phát triển của một đô thị. Vấn đề nhà ở cho người TNT không chỉ là việc tạo ra nơi ăn, chốn ở cho người nghèo đô thị mà còn giải quyết vấn đề nhà ở để “an cư lạc nghiệp” cho người lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường, cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi bố, mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập thấp thay đổi địa điểm làm việc, nơi công tác, hoặc đơn thuần thay đổi điều kiện ăn ở, sinh hoạt, đổi mới môi trường không gian sống và các điều kiện xã hội. Đối với các vùng đô thị, phát triển nhà ở cho người TNT không chỉ mang lại lợi ích và sự ổn định cuộc sống cho người TNT mà còn tạo nên sự phát triển bền vững cho các khu vực phát triển cao của đô thị, tránh những pha trộn giữa cách hành xử khác nhau giữa các nhóm người có các điều kiện, hoàn cảnh và mức cầu về điều kiện định cư khác nhau. Chính vì vậy, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, đặc biệt là thực hiện mục tiêu công bằng xã hội. Hà Nội là một thành phố đông dân cư và sự gia tăng dân số ở Hà Nội vẫn ở mức cao, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ở nông thôn về thủ đô để kiếm sống. Cùng với nó 3 là sự đô thị hóa mạnh làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Trong những năm qua, chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội đã có những bước phát triển khá mạnh mẽ, diện tích nhà ở bình quân trên đầu người toàn thành phố đạt 22,7m2/người. Số lượng nhà ở dành cho người TNT đã tăng lên đáng kể cả về diện tích sàn xây dựng và số căn hộ. Năm 2010, toàn thành phố xây dựng được 815 căn hộ dành cho người TNT thì đến năm 2015 đã tăng lên 11.111 căn. Kết quả phát triển nhà ở TNT đã cho thấy nỗ lực lớn của chính quyền thành phố và doanh nghiệp. Tuy nhiên, so với chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra, còn thiếu khoảng 8.880 căn hộ cho người TNT. Vấn đề đặt ra là tại sao Chính phủ đã sớm có các chính sách và các chương trình phát triển nhà ở dành cho người TNT, nhưng tốc độ cũng như khả năng đáp ứng nhà ở cho người TNT khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội vẫn còn thấp, trong khi đó nhà ở thương mại không nhận được các chính sách và hỗ trợ của Chính phủ lại tăng trưởng nhanh vượt mức cầu? Nhà nước trung ương và chính quyền Hà Nội cần làm gì để phát triển nhà ở TNT khu vực đô thị Hà Nội? Trước yêu cầu đặt ra từ thực tiễn như trên, tác giả lựa chọn đề tài “Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ của mình. 2. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến nhà ở thu nhập thấp và phát triển nhà ở thu nhập thấp Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản, quan trọng nhất của con người, có ảnh hưởng rất nhiều đến sức khỏe con người và hạnh phúc. Nhà ở thích hợp là điều cần thiết cho cuộc sống tốt đẹp, là một yêu cầu quan trọng đối với lực lượng lao động có hiệu quả và sự hài lòng với đời sống của cá nhân và cộng đồng ở cả hai khía cạnh tích cực và tiêu cực. Chính vì vậy, nhà ở đô thị cho người TNT hướng đến môi trường sống bền vững trở thành tâm điểm nghiên cứu của nhiều nhà khoa học cũng như các tổ chức nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị rất đa dạng, sâu sắc và với những phương pháp khác nhau bao gồm cả nghiên cứu định tính, định lượng hoặc phương pháp phân tích, tổng hợp thông dụng. Các nghiên cứu dưới dạng các bài báo khoa học, các cuốn sách, các công trình khoa học... và có giá trị tham khảo khá cao cả về cơ sở khoa học cũng như kinh nghiệm thực tiễn ở các nước trên thế giới. Đồng thời, việc tham khảo những công trình nghiên cứu này 4 sẽ góp phần rút ra những bài học kinh nghiệm về chính sách và chiến lược phát triển nhà ở cho người TNT nói chung, ở khu vực đô thị nói riêng. 2.1. Nghiên cứu về nhà ở thu nhập thấp Tuyên bố Vancouver 1976 về định cư con người cho rằng “Chỗ ở và các dịch vụ đầy đủ là quyền cơ bản của con người, chính phủ có nghĩa vụ đảm bảo tất cả mọi người đều có được điều đó, bắt đầu bằng những hỗ trợ trực tiếp cho những người ít cơ hội nhất, thông qua những chương trình hướng dẫn hoạt động tự vươn lên và hành động cộng đồng” (trích theo nhà ở cho người nghèo ở Châu Á, 2010). Ngôi nhà cung cấp “nền tảng cơ bản” giúp con người sống và duy trì các hoạt động xã hội và hoạt động thể chất (Byrne và Diamond, 2007). Giá cả thị trường bất động sản trở nên bất ổn kể từ khi nền kinh tế của nhiều quốc gia phát triển mạnh mẽ sau Chiến tranh Thế giới II. Nhà ở trở nên “đắt đỏ” tại nhiều quốc gia kể từ đầu thế kỷ 21 (Haffner và Boumeester, 2010). Có khoảng cách rõ rệt giữa nhóm thu nhập cao và nhóm có thu nhập thấp. Đối với nhóm thu nhập thấp, sở hữu một ngôi nhà thoải mái trở thành một trong những giấc mơ ngoài tầm chi trả đối với họ. Cung cấp nhà ở thu nhập thấp, nhà ở giá rẻ đã trở thành một nhiệm vụ cấp bách của chính phủ các nước. Nhiều chính phủ trên khắp thế giới nhận ra thực tế đó và đã lên kế hoạch hành động về vấn đề này. Chính phủ Hoa Kỳ, chính phủ Thụy Điển và chính phủ Singapore đã thực hiện nhiều chính sách để giải quyết vấn đề. Wallace (1995) đã phân tích khoảng cách nhà ở giá rẻ ở Mỹ bằng cách tập trung vào sự hỗ trợ tài chính liên bang và các quy định của các cơ quan hoạt động "vì lợi nhuận và phi lợi nhuận" (Sirmans và Mecphenson, 2003). Không có định nghĩa chính thức về nhà ở thu nhập thấp, nhà giá rẻ, nhưng có một định nghĩa được chấp nhận rộng rãi về "nhóm mục tiêu" của nhà ở thu nhập thấp, nhà giá rẻ được đưa ra bởi James E. Wallace: Nếu tổng chi phí hàng tháng của gia đình ít hơn 30% thu nhập (mức chi phí sống tại Hoa Kỳ), thì hộ gia đình đó được nằm trong diện hưởng các chính sách nhà ở giá rẻ. Các nước khác nhau có chính sách nhà ở giá rẻ khác nhau; ở Canada và Hoa Kỳ, chính quyền địa phương cam kết chắc chắn gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ thông qua một loạt các chương trình trợ cấp tiên tiến; Ở Trung Quốc, nhà ở giá rẻ là chương trình xây dựng quốc gia được Cục/Phòng bất động sản của tỉnh chịu trách nhiệm nhằm cung cấp môi trường nhà ở phù hợp cho các gia đình có thu nhập thấp (Jingchun Lin, 2011). Quan niệm về tiêu chuẩn nhà ở khác nhau giữa các quốc gia và trong cùng một quốc gia do những sự khác nhau về khí hậu, văn hóa, mức độ đô thị hóa và phát triển kinh tế-xã hội ảnh hưởng đến tiêu chuẩn nhà ở. UNO (1969) cho rằng tiêu chuẩn nhà ở 5 xuất phát từ trình độ văn hoá của người dân. Hầu hết các công trình nghiên cứu sử dụng hướng tiếp cận cấu trúc chức năng khi nghiên cứu vấn đề nhà ở. Với cách tiếp cận này, nhà ở luôn được xem xét trong mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống xung quanh nó như một tổng thể, nhà ở và môi trường sống xung quanh với một hệ thống dịch vụ, cơ sở hạ tầng đô thị,… có những chức năng riêng nhưng lại có mối liên kết, phụ thuộc lẫn nhau để tạo nên một tổng thể đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp của các nhóm xã hội trong cộng đồng đô thị. Mankiw và Weil (1989) là những tác giả đầu tiên hướng sự chú ý đến các mô hình kinh tế của nhân khẩu học ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở và giá nhà ở. Sử dụng dữ liệu từ cuộc Tổng điều tra dân số cho các năm 1970 và 1980, Mankiw và Weil xem xét mối liên hệ giữa các yếu tố dân số và nhu cầu nhà ở. Phân tích kinh tế vi mô này tập trung vào gia đình, cá nhân để kết luận rằng nhu cầu nhà ở tăng mạnh đối với độ tuổi từ 20 và 30, và vẫn còn kéo dài sau 30 tuổi. Các biến số chính trong mô hình này là tuổi, thu nhập, và một số biến số hộ gia đình khác. Kết luận chính trong mô hình này là sự thay đổi về số lượng trẻ mới sinh dẫn đến những thay đổi lớn và có thể dự đoán được về nhu cầu nhà ở. Theo đó, nhu cầu nhà ở xuất hiện sẽ có một tác động đáng kể đến giá nhà ở. Tiêu chuẩn về nhà ở khác nhau giữa các quốc gia và trong cùng một quốc gia trong đó, những sự khác nhau về khí hậu, văn hóa, mức độ đô thị hóa và phát triển kinh tế-xã hội ảnh hưởng đến tiêu chuẩn nhà ở. UNO (1969) cho rằng tiêu chuẩn về nhà ở xuất phát từ trình độ văn hoá của người dân. Đồng thời cũng có lập luận cho rằng tiêu chuẩn về nhà ở nên kết hợp các tính năng tốt nhất của thực tiễn truyền thống với nền kinh tế và tính hợp lý của kỹ thuật hiện đại. Trong một nghiên cứu về thành phố Benin, về mặt thực nghiệm Onokerhoraye (1985) đã phân loại tiêu chuẩn nhà ở Nigeria thành hai loại: thứ nhất, tiêu chuẩn về không gian, trong đó xác định cường độ nhà ở về kích thước lô đất, số lượng tòa nhà trên một đơn vị diện tích đất và kích thước nhà ở. Thứ hai, liên quan đến tiêu chuẩn hoạt động, trong đó mô tả chất lượng môi trường. Nghiên cứu của A O Coker (2007) cho thấy, gần một nửa (47,6%) các ngôi nhà được khảo sát tại Ibadan hoặc là không đạt tiêu chuẩn hoặc không phù hợp làm nơi ở cho con người. Gần 60,5% ngôi nhà được khảo sát có một khiếm khuyết nào đó liên quan đến môi trường khu vực lân cận với nhà ở. Chất lượng nhà ở và môi trường khu vực lân cận giảm khi mật độ nhà ở hoặc mức độ đông đúc dân cư tăng cao. Khu vực mật độ nhà ở cao đã được đặc biệt chú ý đối với tỷ lệ cao mắc bệnh thương hàn, tả, lỵ, viêm gan truyền nhiễm và chuột lang sâu (Sangodoyin, 1995). Việc thiếu cơ sở hạ tầng 6 môi trường như đường giao thông, hệ thống thoát nước, xử lý chất thải vệ sinh môi trường và các cơ sở vui chơi giải trí là một vấn đề đòi hỏi phải có sự can thiệp của chính phủ và thể chế. 2.2. Nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp Trong lĩnh vực nhà ở, nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho một hệ thống nhà ở phát triển mạnh mẽ. Có khá nhiều tranh luận về phương pháp tốt nhất để cung cấp nhà ở TNT ở các nước đang phát triển đã tập trung vào vai trò và mối quan hệ giữa nhà nước, thị trường và xã hội trong việc phát triển nhà ở (Mayer, 2011). Nghiên cứu của Turner (1970) cho rằng nếu có những điều kiện cơ bản (việc nắm giữ bất động sản thích hợp, tiếp cận với việc làm và tài chính nhà ở...), người nghèo đô thị có thể tìm thấy giải pháp cho vấn đề nhà ở TNT của họ mà không có gánh nặng của sự can thiệp của nhà nước. Turner thấy tầm quan trọng của nhà ở cho người TNT không phải là đặc tính vật lý của một ngôi nhà, mà là chức năng các nhà cung cấp cho những người sử dụng nó (Turner, 1976). Quan điểm này liên tục gây tranh cãi khi tìm kiếm tiêu chuẩn tối thiểu phù hợp cho nhà ở an toàn và phù hợp cho người TNT nhưng lại có giá cả phải chăng. Theo Turner, vai trò thích hợp của chính phủ trong việc cung cấp nhà ở giá cả phải chăng là để tạo điều kiện tiếp cận với các yếu tố cần thiết của quá trình tiếp cận nhà ở. Trong nghiên cứu của (Jingchun Lin, 2011) đã chỉ ra lịch sử phát triển của nhà ở giá rẻ/ giá hợp lý cho thấy rằng các nước phương Tây và các nước châu Á ở trong các trạng thái khác nhau và không thể cùng thực hiện những chính sách tương tự nhau. Việc phát triển hệ thống nhà ở giá rẻ bắt đầu từ rất sớm ở Hoa Kỳ và châu Âu, nhưng ở các nước châu Á, đến giữa thế kỷ 20 quá trình này này mới thực sự bắt đầu. Một số khu vực và quốc gia phát triển cao ở châu Á như Singapore hay Hồng Kông bắt đầu các dự án nhà ở giá rẻ từ những năm 1950, là những nước đầu tiên trong khu vực châu Á. Về việc cải thiện môi trường sống cho các hộ gia đình là một chính sách của chính phủ từ nhiều năm trước, các nước châu Âu và Mỹ đã thực hiện chương trình sở hữu nhà, đem lại cuộc sống tốt hơn cho người dân. Nhưng mục tiêu “sống tốt hơn” không chỉ đề cập tới việc họ có thể đủ khả năng mua một căn nhà, mà còn hàm ý người dân có thể có việc làm, có thu nhập đáng kể, được bảo vệ an ninh và có quỹ hưu trí hỗ trợ, nhờ đó không cần phải lo lắng phần đời còn lại. Sau khi phân tích tình trạng cuộc sống hiện tại tại Châu Âu, theo kinh nghiệm sở hữu nhà ở của châu Âu, Doling và Shorshewood (2003) phát hiện ra rằng quyền sở hữu nhà sẽ bị ảnh hưởng bởi cả hệ thống phúc lợi xã hội và thị trường lao động. 7 Schmidt và Budinich (2007) đã đề xuất khuôn khổ giúp chính phủ đối phó với vấn đề nhà ở cho các hộ gia đình trẻ và các hộ có thu nhập thấp trong quá trình phát triển đô thị. Chính phủ hỗ trợ các hộ gia đình trẻ và hộ có thu nhập thấp thông qua việc phân tích chuỗi giá trị trong thị trường nhà ở. Trong số những hành động của chính phủ, thì các chính sách có tác động trực tiếp vào thị trường nhà ở và tính hiệu quả của việc bảo vệ quyền lợi của các gia đình trẻ và gia đình có thu nhập thấp. Năm 1988, Đại hội đồng Liên Hợp Quốc đã thông qua chiến lược toàn cầu về nhà ở đến năm 2000, kêu gọi nỗ lực chung tay thay đổi chính sách nhà ở quốc gia cùng với chính phủ từ phía các khu vực chính thức và không chính thức, tư nhân, cá nhân, gia đình, doanh nghiệp, các tổ chức phi chính phủ và các nhóm cộng đồng, cùng đóng góp vào công cuộc xây dựng và cải thiện chỗ ở (UNCHS Habitat, 1990a). Điều này được gọi là cải cách thể chế, sửa đổi các luật và quy định xây dựng cũng như từng bước tạo thuận lợi cho người TNT tiếp cận các nguồn lực quan trọng, đặc biệt là đất đai và tài chính. Chiến lược này được thực hiện tốt nhất thông qua sự hợp tác giữa khu vực nhà nước, tư nhân và các tổ chức phi lợi nhuận. Trong nghiên cứu của mình, Ronald Buye (2014) đã kiểm tra các chiến lược có thể được áp dụng để cung cấp đủ nhà ở với giá cả phải chăng cho người có thu nhập thấp. Nhiều nhà nghiên cứu bắt đầu từ chính sách nhà ở để nghiên cứu tình hình nhà ở quốc gia. Các nhà hoạch định chính sách nhà ở quốc gia thiết lập các khuôn khổ chính sách nhà ở tùy theo vấn đề mà quốc gia đang gặp phải. Nhiều nhà nghiên cứu và các cơ quan chính phủ đã thực hiện rất nhiều nghiên cứu về quá trình hoạch định chính sách nhà ở để định hình lộ trình phát triển nhà ở thành phố cho phù hợp. Hoạch định chính sách là quá trình phức tạp và mất thời gian (Diamond, 2010). Các thành phố khác nhau có các chính sách khác nhau, ví dụ một số thành phố có mật độ dân số cao nhưng mức độ phát triển nền kinh tế thấp như Quảng Châu, hay một số thành phố đã phát triển nhưng chính sách nhà ở liên quan đến vấn đề di cư như Singapore. Dù ở các quốc gia đã hay đang phát triển, chính sách nhà ở giá rẻ đều thường được sử dụng để giải quyết các vấn đề nhà ở, như để ức chế sự phát triển quá mức của giá nhà ở thương mại, hay để giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp có nhà sở hữu. Tuy nhiên, chính sách nhà ở giá rẻ không chỉ toàn mang lại lợi ích mà còn gây ra những bất lợi nhất định. Trường hợp đặc biệt là cuộc khủng hoảng nhà ở giá rẻ ở Mỹ, đó là kết quả từ việc gia tăng chi phí nhà ở không thể cung cấp đủ nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình lớn (Jois, 2007). Để giúp thị trường nhà ở tăng trưởng ổn định, chính quyền địa phương, một mặt hỗ trợ chính sách thuế ưu đãi và hỗ trợ tài chính cho các chủ đầu tư hoặc đặt các dự án nhà tại khu vực ngoại ô, nơi có chi phí đất rẻ hơn, từ đó tổng chi 8 phí của các dự án sẽ thấp hơn; Mặt khác, hạ thấp rào cản bước vào thị trường nhà ở đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp, và cũng đồng thời hỗ trợ tài chính, nhờ đó mà tạo ra sự phát triển ổn định và bền vững cho thị trường nhà ở và cho xã hội. Ronald Buye (2014) trong phân tích của mình về nhà ở giá phải chăng của Uganda cho rằng phân cấp là một trong những cách được chính phủ sử dụng để phân bổ nguồn lực đến người dân của mình. Do đó phát triển nhà ở phụ thuộc vào chính quyền địa phương. Chính quyền trung ương phải xác định những nhiệm vụ được thực hiện tốt nhất ở một mức độ phân cấp và những người có khả năng thực hiện chúng tốt nhất thông qua bên cung cấp nhà ở tư nhân. Trong trường hợp Uganda, chính phủ phải thiết kế một chính sách nhà ở quốc gia nhằm thúc đẩy sự tham gia của các bên liên quan khác nhau trong việc thực hiện chính sách. Một hệ thống nhà ở giá rẻ toàn diện nên bao gồm sáu thành phần chính đó là: chính sách, kế hoạch, thiết kế, phân bổ, tài chính và hợp tác. Chính sách thiết lập khuôn khổ cơ bản, ảnh hưởng lớn đến tất cả các yếu tố khác. Lập kế hoạch đưa ra những sắp xếp chiến lược như sử dụng đất, mật độ và bố trí. Thiết kế nhằm vạch ra cách bố trí các chi tiết vật lý và sắp xếp không gian của dự án. Phân bổ là quá trình phân bổ các sản phẩm nhà ở giá rẻ vào tay người dân. Tài chính là vấn đề rất quan trọng cho phát triển nhà ở giá rẻ vì nó là cầu nối để thực hiện mọi thứ. Hợp tác là sự phối hợp, kết hợp giữa những bên tham gia trong từng bước của quá trình phát triển. Tất cả các yếu tố phụ thuộc lẫn nhau và từ đó tạo nên một hệ thống động (Zhao, 2009). Để tạo ra một thị trường nhà ở hoạt động tốt cần kêu gọi các chính sách và chiến lược nhà ở hiệu quả. Struk, (1987) nhấn mạnh rằng để giải quyết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, chính phủ các nước đang phát triển phải thực hiện các chiến lược thực tế. Nếu không như vậy cũng có nghĩa là nguồn tài nguyên khan hiếm đang bị sử dụng lãng phí, đắt đỏ và sai lầm bắt đầu từ việc khởi xướng những chương trình nhà ở tốn kém và lệch hướng. Ngoài ra, cần thay đổi vai trò của khu vực nhà nước từ vị trí nhà cung cấp thành người hỗ trợ quá trình cung cấp chỗ ở. Các nguồn lực tài chính, thể chế, nhân lực và vật lý đều được huy động một cách tích hợp có vai trò quan trọng. Piloya (1996) trong nghiên cứu về nhà ở (khu ổ chuột) ở các đô thị Uganda đã nhận ra rằng chính phủ không thể tự tay cung cấp nhà ở cho tất cả mọi người, chính phủ đã thông qua cơ chế cung cấp nhà ở. Chính phủ đã nhận vai trò là người hỗ trợ trong bối cảnh nền kinh tế được kiến tạo từ tập hợp các cơ quan khác nhau, bao gồm: chính phủ, các tổ chức phi chính phủ, hội đồng địa phương và khu vực tư nhân. Angwao (1998) cho rằng phân cấp là một trong những cách được chính phủ sử dụng để phân bổ nguồn lực đến người dân. Do đó, phát triển nhà ở phụ thuộc vào chính 9 quyền địa phương. Chính quyền trung ương phải xác định những nhiệm vụ được thực hiện tốt nhất ở một mức độ phân cấp và những người có khả năng thực hiện chúng tốt nhất thông qua bên cung cấp nhà ở tư nhân. Các cơ quan trung ương về đất đai và nhà ở cần phải làm việc với các bên liên quan khác để cải thiện điều kiện nhà ở cho người TNT. Trong trường hợp này, chính phủ phải thiết kế chính sách nhà ở quốc gia nhằm thúc đẩy sự tham gia của các bên liên quan trong việc thực hiện chính sách. Các nhà hoạch định chính sách cần nắm rõ cung và cầu nhà ở tại mỗi khu vực đô thị lớn của Uganda, từ đó đưa ra những mục tiêu phù hợp. Chính sách nhà ở hiệu quả đòi hỏi các chiến lược cân nhắc đến cách thức phân bổ nguồn lực cho phát triển nhà ở và các chính sách hỗ trợ người TNT tiếp cận nhà ở giá rẻ. Ở Việt Nam, cũng có nhiều nghiên cứu của các cơ quan, tổ chức và các nhà khoa học liên quan đến nhà ở cho người TNT, là vấn đề thời sự vì trên thực tế hiện nay kết quả của các chương trình nhà ở không đến được với người có thu nhập thấp. Theo tổng kết của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), có 7 trụ cột cho chính sách nhà ở: (i) Cải thiện quyền sở hữu (ii) Phát triển tín dụng bất động sản (iii) Triển khai hệ thống hỗ trợ có định hướng tốt (iv) Mở rộng nguồn cung cấp đất đô thị (v) Cung cấp khung pháp lý cho việc phát triển đất và bất động sản (vi) Làm nổi bật tính cạnh tranh của nghành kinh doanh bất động sản (vii) Phát triển khung thể chế cho chính sách nhà ở cấp quốc gia (trích theo Nguyễn Đăng Sơn, 2014) Còn theo UNESCAP và UN-HABITAT, để giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người nghèo, cần thực hiện 7 chiến lược sau: Chiến lược 1: Đầu tư xây dựng quan hệ đối tác. Công việc này vượt quá khả năng của bất kỳ một nhóm nào để giải quyết một mình - bản thân những người nghèo đô thị, chính phủ hay khu vực tư nhân đều không thể tự làm điều đó. Tuy nhiên, để quan hệ đối tác có hiệu quả, thì các tổ chức của người nghèo đô thị phải đóng vai trò các đối tác trung tâm. Chiến lược 2: Cung cấp dịch vụ cơ bản thông qua quan hệ đối tác. Trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng cơ bản trong cộng đồng nghèo có thể được chia sẻ bởi chính phủ, cộng đồng và hộ gia đình cá thể, trong khi cơ sở hạ tầng xương sống bên ngoài được phát triển bởi các chính quyền địa phương. Chiến lược 3: Xây dựng quỹ tiết kiệm và tín dụng cho cộng đồng người nghèo. Hầu hết người nghèo đô thị không dám mơ đến các khoản vay chính thức từ ngân hàng. Do đó rất nhiều tổ chức cộng đồng và tổ chức phi chính phủ đã hỗ trợ họ thành lập các nhóm tiết kiệm và tín dụng cộng đồng. 10 Chiến lược 4: Cộng đồng dẫn dắt quá trình. Khi được tập hợp lại thành các tổ chức mạnh mẽ dựa trên cộng đồng, người nghèo đô thị có thể hoạt động rất hiệu quả để cải thiện nhà ở và khu định cư của họ, theo những cách đảm bảo tất cả các hộ gia đình trong khu định cư đều có điều kiện sống tốt hơn. Chiến lược 5: Đơn giản hóa các quy tắc và quy định. Nếu chính phủ nghiêm túc trong việc tạo ra môi trường thuận lợi cho người nghèo giải quyết vấn đề của chính họ, chính phủ cần điều chỉnh và làm “mềm” hóa những quy tắc và quy định này, để chúng linh hoạt hơn và thân thiện hơn với người nghèo. Chiến lược 6: Làm việc dựa trên cơ sở các thông tin. Thu thập từ địa phương. Một trong những vấn đề lớn nhất của cơ cấu quản trị tập trung là các quyết định về những gì xảy ra trong các thành phố và thị trấn lại không được đưa ra bởi những người sống và làm việc ở đó, mà bởi chính quyền trung ương hoặc bộ, ngành ở các thủ đô hành chính xa xôi. Do đó chương trình phát triển thường xung đột với các nhu cầu và nguyện vọng địa phương của các thành phố và thị xã. Chiến lược 7: Tạo không gian đối thoại. Phương pháp tiếp cận này bao gồm các chiến lược phát triển thành phố, diễn đàn đô thị và tham vấn. Đặc trưng chung của các phương pháp tiếp cận này là chúng dựa trên một quá trình nghiên cứu, thảo luận, lập kế hoạch và thực hiện rộng rãi có sự tham gia của nhiều bên. Chính quyền có vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở, cũng như cơ sở hạ tầng các dịch vụ liên quan. Chiến lược nhà ở quốc gia có thành công hay không tuỳ thuộc vào phần lớn khả năng huy động các nguồn tài chính cần thiết và quản lý đúng đắn việc phân bổ chúng. Trương Hoàng Trương (2013) cho rằng: thay vì như chúng ta đang làm như hiện nay, có nghĩa là Nhà nước đưa ra một nguồn tài chính cho việc xây dựng nhà ở cho người nghèo và kèm theo điệu kiện - mà đôi khi điều kiện được đưa ra không đáp ứng được cho đa số người nghèo. Theo đó, các nguồn tài chính trước hết phải được huy động từ những người có nhu cầu về nhà ở, từ cộng đồng dân cư, từ các nguồn đô thị qua việc sử dụng đất, tiền thu được từ việc sử dụng đất đô thị để phát triển cơ sở hạ tầng đô thị trong đó có cơ sở hạ tầng của các khu nhà ở của người TNT và người nghèo. Nguồn tài chính này phải được sử dụng hiệu quả, sử dụng một cách cân nhắc, đem lại lợi ích nhiều nhất cho những người cần thiết, phải công khai, dân chủ và công bằng. Phải kiên quyết loại trừ tư tưởng ỷ lại cũng như mọi tư tưởng ban phát ân huệ hoặc lạm dụng. Tác giả cũng cho rằng, phía chính quyền cần phải có những hoạt động như việc huy động nguồn vốn cần thiết để đáp ứng những yêu cầu của vấn đề nhà ở. Điều này có nghĩa là các nguồn vốn từ các thành phần liên quan như nhà nước, tư 11 nhân, các nhà đầu tư, chủ đất, các tổ chức tài chính và các cộng đồng địa phương và chính các hộ gia đình đều cần phải được huy động. Từ góc độ này chúng ta nghĩ đến hình thức dịch vụ tài chính cho người nghèo, sự phát triển hệ thống tài chính cho người nghèo hoặc là nguồn tài chính được huy động ngay chính trong cộng đồng. Sự phát triển của hệ thống tài chính tiết kiệm cũng dẫn đến sự phát triển của các cộng đồng thông qua các hoạt động buôn bán, sản xuất nhỏ, các hoạt động khác liên quan đến việc làm, những việc này xem ra quan trọng làm tiền đề cho việc giải quyết vấn đề tài chính của cộng đồng. Như phần lớn các quốc gia, chính sách nhà ở Việt Nam sử dụng phương pháp tiếp cận từ phía cung đối với việc trợ cấp nhà ở TNT. Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, chính quyền trung ương đặt ra những mục tiêu nhằm tăng chất lượng ở và 2 chỉ tiêu diện tích bình quân đầu người (đến năm 2015 đạt 26m /người khu vực đô thị và tăng trong những giai đoạn tiếp theo). Khi thực tế diện tích nhà ở bình quân của 2 nhóm đối tượng thu nhập thấp thường ở mức dưới 10 m /người, diện tích thuê trung 2 bình chỉ từ 3m /người và khoảng 57% số hộ thu nhập thấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Ngân hàng thế giới, 2011). Bên cạnh những nghiên cứu trên, còn có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến nhà ở TNT dưới dạng các đề tài, đề án, luận văn của các tác giả trong nước. Trong các công trình nghiên cứu trong nước đều có những đánh giá và đề xuất đối với nội dung chính sách phát triển nhà ở TNT cũng như vai trò của chính quyền đối với phát triển nhà ở TNT (Trần Hà Kim Thanh, 2011; Hoàng Xuân Nghĩa, 2007…). 2.3. Nghiên cứu về chất lượng nhà ở thu nhập thấp thông qua sự hài lòng về nhà ở Chất lượng nhà ở có thể được đo lường thông qua phương pháp khách quan và chủ quan. Đo lường khách quan được sử dụng phổ biến, là việc đánh giá các đặc tính vật lý, cơ sở vật chất, dịch vụ và môi trường. Tuy nhiên, đánh giá khách quan không thể kiểm tra và giải thích các khía cạnh tâm lý xã hội của dân cư. Đo lường chủ quan bao gồm đo lường các vấn đề nhận thức, sự hài lòng, kỳ vọng, sự thất vọng liên quan chặt chẽ đến các khía cạnh tâm lý xã hội của mỗi cá nhân (Nurizan & Hashim, 2001). Trong phần này, tác giả tổng quan các công trình nghiên cứu về sự hài lòng về nhà ở nói chung và nhà ở TNT nói riêng, tiêu chí phản ánh chất lượng nhà ở. Cơ sở lý thuyết về sự hài lòng của dân cư được dựa trên ý tưởng rằng sự hài lòng của dân cư là thước đo sự khác biệt giữa căn nhà thực tế và căn nhà mong muốn 12 cũng như tình hình khu phố họ sinh sống (Galster, 1987). Các hộ gia đình thường đưa ra những nhận xét về điều kiện sinh sống dựa trên nhu cầu và nguyện vọng của họ. Sự hài lòng với điều kiện nhà ở của hộ gia đình đồng nghĩa với việc không có sự hiện diện của những lời phàn nàn giữa thực tế và kỳ vọng. Rossi (1955) mặc nhiên cho rằng nhu cầu và nguyện vọng về nhà ở của người dân thay đổi diễn ra song song với sự phát triển của hộ gia đình qua các giai đoạn của chu kỳ sống, dẫn đến sự bất mãn tại một số giai đoạn và cách mà họ giải quyết sự bất mãn này là quyết định chuyển nơi ở. Do đó, di cư được xem là một quá trình điều chỉnh, mục đích chủ yếu của nó là làm gia tăng tiện ích tại một địa điểm hoặc tăng mức độ hài lòng của dân cư (Wolpert, 1966). Morris và Winter (1975, 1978) đem đến quan điểm “thiếu hụt nhà ở” và khái niệm hóa “sự hài lòng với nhà ở” như một quá trình chuyển động. Trong mô hình điều chỉnh nhà ở về sự di chuyển dân cư, họ đưa ra giả thuyết rằng các hộ gia đình đánh giá điều kiện nhà ở của mình theo hai loại tiêu chuẩn, cá nhân và văn hóa - 2 khái niệm tách biệt nhau. Khi có sự khác biệt giữa sự hài lòng thực tế về căn nhà và tiêu chuẩn của căn nhà đó sẽ sinh ra sự “thiếu hụt nhà ở”, từ đó làm phát sinh sự không hài lòng ở người dân, dẫn đến một số hình thức điều chỉnh, có thể là người dân tự xem xét lại nhu cầu và nguyện vọng nhà ở của họ để cảm thấy hài hòa, hoặc cải thiện điều kiện nhà ở của họ thông qua tu sửa, nếu không họ có thể di chuyển đi nơi khác phù hợp với nhu cầu nguyện vọng của họ hơn. Tuy nhiên, với cả hai cách di cư và tự điều chỉnh tại chỗ này, các hộ gia đình đều cần có đủ thông tin về các cơ hội thay thế và nguồn lực tài chính. Một số nghiên cứu thực nghiệm đã chứng minh rằng “thiếu hụt nhà ở” là một khái niệm hữu ích trong việc giải thích sự hài lòng và hành vi di cư (Bruin & Cook, 1997; Husna & Nurijan, 1987). Nurizan (1993) đã chỉ ra cư dân tại các khu nhà ở TNT thu nhập thấp tại Johor Bahru chỉ hài lòng với giao thông công cộng và khoảng cách từ nhà họ đến thành phố, họ không hài lòng với diện tích, kích thước căn nhà, giá cho thuê và sự quá tải số thành viên trong nhà. Dje-buarni và Al-Abed (2000) quan sát thấy rằng mức độ hài lòng của các cư dân tại khu nhà ở TNT ở Sana'a, Yemen, tùy thuộc vào cộng đồng hàng xóm trong khu phố, cụ thể là, tùy thuộc vào sự riêng tư của họ, điều này cũng phản ánh nền văn hóa của xã hội Yemen. Lane và Kinsey (1980) cho rằng các đặc điểm căn hộ là yếu tố quan trọng hơn đặc điểm nhân khẩu học. Halimah và Lau (1998) so sánh khái niệm “ngôi nhà mơ ước” của những bà nội trợ Mã Lai và Trung Quốc sống tại khu nhà thu nhập thấp ở Selangor và thấy rằng có sự khác biệt đáng kể về quan giữa 2 đối tượng này. Ogu (2002) đã nghiên cứu sự hài lòng của cư dân đô thị sống tại khu vực trung tâm, trung gian, ngoại ô và những khu quy hoạch của Thành