Tài liệu Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh bđs tại agribank đà nẵng (tt)

-1- MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài: Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. TP Đà Nẵng với lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế, du lịch phong phú, đa dạng, cũng như cơ sở hạ tầng du lịch khá đồng bộ với hệ thống sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu, các tuyến đường bộ, đường sắt Bắc Nam đã phát triển hoàn chỉnh và thuận lợi; TP Đà Nẵng thực sự là một điểm dừng chân lý tưởng cho du khách cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tp Đà Nẵng đang trong giai đoạn đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cao để phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế xã hội với vai trò không nhỏ của thị trường BĐS. Ngoài việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân, thị trường BĐS còn là đối tượng phục vụ của thị trường vốn, thị trường xây dựng. Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS TP Đà Nẵng thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động đầu tư BĐS sôi nổi hơn. Là -2- một Ngân hàng thương mại với hoạt động cơ bản là huy động vốn và cho vay, Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn TP Đà Nẵng (Agribank Đà Nẵng) đã tài trợ vốn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi giúp các thành phần kinh tế Đà Nẵng phát triển toàn diện trong nhiều năm qua. Và trên tinh thần luôn bám sát chủ trương phát triển của thành phố, định hướng hoạt động của Agribank Việt Nam, Chi nhánh TP Đà Nẵng đã có những bước đi đúng đắn. Biểu hiện cụ thể, Chi nhánh đã triển khai việc tài trợ cho các dự án đầu tư khai thác hạ tầng cơ sở, khu quy hoạch trong các năm gần đây hoặc các hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây nhà, xây văn phòng, nhà xưởng …, góp phần giúp cho người dân trên địa bàn có sự ổn định về nhà ở, giúp các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng quy mô hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, hoạt động tài trợ này còn phân tán và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triển thị trường BĐS đòi hỏi rất lớn nhằm phục vụ cho quá trình phát triển nền kinh tế - xã hội, cũng như để thực hiện chủ trương đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại Đà Nẵng. Mặt khác, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trường BĐS cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế xã hội nói chung mà Nhà nước sẽ có những chính sách điều tiết khác nhau. Đặc biệt, trong điều kiện nền kinh tế Việt Nam hiện nay có tỷ lệ lạm phát khá cao và ảnh hưởng tâm lý từ sự khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn tại Mỹ (nguyên do cũng xuất phát từ việc tập trung cho vay BĐS). Do đó, việc đẩy mạnh hay siết chặt hoạt động tín dụng BĐS trong -3- tình hình nền kinh tế Việt Nam hiện nay nhìn chung đang là vấn đề đáng quan tâm. Xuất phát từ đây, tác giả đã lựa chọn đề tài “ Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng” làm luận văn cao học. 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá lý luận cơ bản về BĐS, thị trường BĐS. - Phân tích, đánh giá một số hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong những năm qua. - Đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển hoạt động cho vay KD BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian tới. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu : những vấn đề về phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng. - Phạm vi nghiên cứu : hoạt động cho vay trong lĩnh vực BĐS tại Agribank Đà Nẵng phát sinh trong các năm 2008, 2009, 2010. 4. Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp so sánh, đối chiếu, phân tích tổng hợp, thống kê mô tả ... 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài: Qua việc tìm hiểu thực tế, nghiên cứu và sử dụng các phương pháp phân tích, luận văn có những đóng góp cụ thể sau : Thứ nhất, Nghiên cứu và hệ thống hóa lý luận cơ bản về phát triển cho vay kinh doanh BĐS. -4- Thứ hai, Nghiên cứu, phân tích thực trạng và tìm ra những hạn chế, nguyên nhân của việc cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng. Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm phát triển cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng trong thời gian đến. 6. Kết cấu của Luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu gồm 3 chương. Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY KD BĐS 1.1 Tổng quan về cho vay kinh doanh BĐS 1.1.1 Bất động sản & thị trường BĐS : 1.1.1.1 Bất động sản và phân loại BĐS: *. Khái niệm về BĐS: BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. *. Phân loại BĐS: - BĐS có đầu tư xây dựng gồm : BĐS nhà đất; BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc, v.v… - BĐS không đầu tư xây dựng gồm : đất nông nghiệp; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất hiếm; đất chưa sử dụng. -5- - BĐS đặc biệt gồm : các công trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hóa vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang … Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 1.1.1.2 Thị trường BĐS : *. Khái niệm thị trường BĐS: - Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn … giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS; thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. *. Đặc điểm của thị trường BĐS: + Thứ nhất, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS: + Thứ hai, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: + Thứ ba, thị trường BĐS chịu sự chi phối pháp luật: + Thứ tư, thị trường BĐS có nội dung phong phú những mang tính chất của một thị trường không hoàn hảo: + Thứ năm, nguồn cung trong thị trường BĐS thường thay đối chậm hơn so với cầu biến động BĐS: + Thứ sáu, giao dịch trên thị trường BĐS cần đến các loại tư vấn, chuyên gia định giá chuyên nghiệp có trình độ cao và các tổ chức trung gian: -6- + Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: 1.1.2 Cho vay kinh doanh BĐS của NHTM : 1.1.2.1 Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS: *. Khái niệm cho vay kinh doanh BĐS: - Cho vay kinh doanh BĐS là việc tài trợ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi. - Cho vay kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động tài trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. *. Đặc điểm cho vay kinh doanh BĐS : - Thời hạn cho vay kinh doanh BĐS thường mang tính trung, dài hạn do tài sản được đầu tư là BĐS mang tính lâu dài (ngoại trừ trường hợp đầu cơ ngắn hạn); Giải ngân theo tiến độ của dự án; Cho vay kinh doanh BĐS có độ rủi ro cao; Cho vay kinh doanh BĐS là sản phẩm mang tính kinh tế - xã hội cao. 1.1.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS: - Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở; Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại; Cho vay BĐS du lịch; Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS); Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS. 1.1.2.3 Vai trò của cho vay kinh doanh BĐS: -7- - Cho vay BĐS góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội; dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường; Cho vay BĐS là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm; Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS. 1.1.2.4 Rủi ro cho vay kinh doanh BĐS: a. Rủi ro do nguyên nhân khách quan :  Rủi ro do nguyên nhân từ phía khách hàng vay  Rủi ro do môi trường kinh tế không ổn địn  Rủi ro do môi trường pháp lý chưa hoàn chỉnh  Rủi ro thanh khoản  Rủi ro do thị trường BĐS biến động xấu b. Rủi ro do nguyên nhân chủ quan :  Rủi ro do nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay : Ngân hàng không chấp hành đầy đủ các nguyên tắc tín dụng; Bố trí cán bộ thiếu đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp vụ; Thiếu giám sát và quản lý sau khi cho vay; Sự yếu kém của hạ tầng thông tín dụng. 1.2 Phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM 1.2.1 Quan niệm và tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS 1.2.1.1 Quan niệm phát triển cho vay kinh doanh BĐS Trong lĩnh vực ngân hàng, phát triển cho vay kinh doanh BĐS không chỉ là sự gia tăng về qui mô tín dụng, đa dạng hóa các loại hình tín dụng mà còn hàm nghĩa bảo đảm chất lượng của hoạt động cho vay. -8- 1.2.1.2 Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS Tiêu chí phát triển cho vay kinh doanh BĐS, được đánh giá qua các tiêu chí sau: Tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS; Đa dạng hóa sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS; Nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS; Dư nợ bình quân của 01 khách hàng; Số lượng khách hàng; Chất lượng cho vay kinh doanh BĐS. 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển cho vay kinh doanh BĐS 1.2.2.1 Nhân tố từ phía ngân hàng a. Định hướng phát triển và chính sách tín dụng của ngân hàng; b. Năng lực tài chính của ngân hàng c. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của các cán bộ tín dụng 1.2.2.2 Nhân tố từ phía khách hàng a. Đạo đức người vaz b. Khả năng tài chính c. Tài sản đảm bảo 1.2.2.3 Nhân tố khác a. Môi trường kinh tế - xã hội b. Môi trường pháp lý 1.3 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn tại Mỹ -9- Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG 2.1 Giới thiệu về Agribank Đà Nẵng 2.1.1 Sự hình thành và phát triển 2.1.2 Chức năng và nhiệm vụ 2.1.3 Cơ cấu tổ chức và quản lý 2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của Agribank Đà Nẵng a. Hoạt động huy động vốn Tổng nguồn vốn huy động có xu hướng tăng dần qua các năm; Nguồn vốn huy động đến 31/12/2008 đạt 4.173 tỷ đồng tăng 346 tỷ đồng so với đầu năm, tốc độ tăng 09,04% và đạt 94,67% kế hoạch Trung ương giao năm 2008; Thời điểm 31/12/2009, nguồn vốn đạt 4.624 tỷ đồng, tăng 451 tỷ đồng, tốc độ tăng 10,8% so với 31/12/2008 và đạt 91,0% kế hoạch Trung ương giao năm 2009 và là đơn vị dẫn đầu về thị phần huy động vốn với tỷ trọng 16,76%/tổng nguồn huy động trên địa bàn thành phố; Đến thời điểm 31/12/2010, nguồn vốn đạt 6.027 tỷ đồng, tăng 1.403 tỷ đồng so với đầu năm, tốc độ tăng 30,34% và đạt 100,5% kế hoạch trung ương giao và tiếp tục là đơn vị dẫn đầu về thị phần huy động vốn trên địa bàn khi chiếm tỷ lệ 16,50%/tổng thị phần. b. Hoạt động cho vay Đến 31/12/2008 đạt 3.564 tỷ đồng, tăng 480 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 15,56%, so với đầu năm, chiếm thị phần 13,20%/tổng dư nợ cho vay trên địa bàn. Sang năm 2009, Ngân hàng tiếp tục duy trì tốc độ tăng - 10 - trưởng tín dụng và tập trung thu hồi nợ xấu, nợ gốc, lãi tồn đọng; Do đó đến 31/12/2009, dư nợ cho vay đạt 4.427 tỷ đồng, tăng 863 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 24,21% so với đầu năm, chiếm thị phần 12,53% /tổng dư nợ cho vay trên địa bàn. Trong năm 2010, tình hình kinh tế đất nước có nhiều biến động thất thường gây ảnh hưởng đến kế hoạch tăng trưởng dư nợ cho vay của các NHTM nói và Agribank Đà Nẵng nói riêng; Tuy nhiên, Ban lãnh đạo ngân hàng đã kịp thời chỉ đạo, đề ra những giải pháp hợp lý nên tốc độ tăng trưởng cho vay vẫn tiếp tục tăng; Cụ thể : đến 31/12/2010 dư nợ cho vay đạt 4.727 tỷ đồng, tăng 300 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 06,78% so với đầu năm, chiếm thị phần 10,54%/tổng dư nợ cho vay trên địa bàn. c. Kết quả hoạt động kinh doanh Năm 2009, tổng thu nhập giảm 8% và chi phí cũng giảm 15,01%, dẫn đến kết quả chênh lệch thu chi là 93 tỷ đồng tăng 50% so với năm 2008. Năm 2010, tổng thu nhập tăng 20,79%, trong khi đó tổng chi phí chỉ tăng 11,58%, góp phần giúp cho kết quả chênh lệch thu chi tăng 31,18% so với năm 2009. Nhìn chung, trong các năm qua hoạt động kinh doanh của Ngân hàng có những bước tăng ổn định và bền vững dù chịu ảnh hưởng của nền kinh tế gặp những khó khăn nhất định, góp phần đảm bảo được đời sống thu nhập ổn định cho toàn thể cán bộ nhân viên chi nhánh. 2.2 Thực trạng phát triển cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng 2.2.1 Quy trình cho vay kinh doanh BĐS - 11 - Quy định cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Agribank Việt Nam được ban hành kèm theo quyết định số 666/QĐ-HĐQTTDHo ngày 15/6/2010 của Chủ tịch HĐQT Agribank Việt Nam. Quy trình hoạt động cho vay kinh doanh BĐS được hướng dẫn qua văn bản số 1476/NHNo-TD ngày 29/5/2007 của Tổng giám đốc Agribank Việt Nam, cụ thể: 2.2.2 Phân tích thực trạng phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS 2.2.2.1 Khái quát về hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM trên địa bàn TP Đà Nẵng Để có cơ sở đánh giá, phân tích một cách cụ thể hơn, tác giả chọn lọc số liệu thực tế từ những NHTM có dư nợ cho vay BĐS lớn trên địa bàn và xét khía cạnh tỷ lệ dư nợ BĐS trên tổng dư nợ của từng ngân hàng. Đứng đầu là ngân hàng đầu tư Hải Vân với dư nợ 1.785 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 77,88%; thứ hai là Ngân hàng VP bank với dư nợ 681 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 51,83%; Tiếp đến là ngân hàng Công Thương TP Đà Nẵng với dư nợ 658 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,71%; kế nữa là Ngân hàng Sài gòn Thương Tín Đà Nẵng có dư nợ 702 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 27,71%; Thứ năm là Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Đà Nẵng có dư nợ 596 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 27,15%; và thứ sáu là Agribank Đà Nẵng với dư nợ 4.727 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 13,29%. Qua đó, ta có thể nhận thấy tỷ lệ Dư nợ BĐS trên tổng dư nợ tại Agribank Đà Nẵng còn quá thấp so với các NHTM khác trên địa bàn. - 12 - Nhìn chung, Dư nợ cho vay BĐS của Agribank Đà Nẵng là tương đối lớn, nhưng so với một số NHTM đã phân tích trên thì cả về tỷ trọng cho vay và thị phần dư nợ vẫn còn chiếm tỷ lệ thấp. Điều này cho thấy, Agribank Đà Nẵng chưa thực sự quan tâm nhiều đến lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS trong các năm qua. 2.2.2.2 Phân tích quy mô và tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh BĐS a. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng tại Agribank Đà Nẵng Tình hình cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng của Agribank Đà Nẵng đã đạt được một số kết quả khả quan như : dư nợ cho vay có tốc độ tăng trưởng cao, nguồn thu thập và nguồn thu dịch vụ từ dự án lớn trong năm 2008, 2009. Tuy nhiên, tình hình cho vay có xu hướng giảm trong năm 2010, là do trong năm tình hình diễn biến thị trường bất động sản luôn biến động khôn lường, tăng giảm thất thường làm ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng nói chung và Agribank Đà Nẵng nói riêng. Đặc biệt là trong những tháng cuối năm 2010, NHNN Việt Nam chỉ đạo các NHTM phải siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay kinh doanh BĐS để giảm tình trạng lạm phát, biến động tỷ giá … đã tác động mạnh đến tình hình dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM. b. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng đã phát triển một cách hiệu quả, đúng định hướng góp phần đem lại nguồn thu nhập lớn cho ngân hàng và phát triển kinh tế - xã hội của - 13 - thành phố như : XD KĐT, XD VP CT, XD CSHT PV SXKD …. Tuy nhiên, Agribank Đà Nẵng chỉ tập trung một số dự án đầu tư lớn, một số lĩnh vực đang phát triển nóng như hiện nay mà chưa chú trọng nhiều đến lĩnh vực có tiềm năng phát triển như : XD KCN, XD&KD TTTM … Bên cạnh đó, việc chỉ chú trọng tập trung cho vay một vài khách hàng lớn, mà ít chú trọng đến đối tượng khách hàng nhỏ lẻ hoặc tập trung quá nhiều vốn cho một vài dự án lớn mà không có chiến lược phát triển đồng đều cho nhiều đối tượng nhằm phân tán rủi ro một cách hiệu quả nhất. c. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay Trong các năm qua Agribank Đà Nẵng đã có nhiều cố gắng trong việc đa dạng loại hình sản phẩm tín dụng BĐS nên gặt hái một số thành công nhất định, trong đó quan tâm hơn đến loại hình cho vay ngắn hạn và đặc biệt là các dự án kinh doanh BĐS có vòng đời dự án kéo dài, nguồn vốn đầu tư lớn nên dư nợ loại hình dài hạn chiếm tỷ trọng lớn. d. Phân tích cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đảm bảo Qua phân tích, đánh giá trên, hình thức cho vay có bảo đảm bằng thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vẫn được Agribank Đà Nẵng áp dụng chủ yếu, vì đây là hình thức áp dụng có khả năng đảm bảo an toàn vốn vay cao, giảm thiếu rủi ro ở mức độ thấp nhất. Tuy nhiên, đối với cho vay thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất Agribank Đà Nẵng chưa chú trọng đến hình thức này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch tăng trưởng dư nợ và nguồn thu nhập cho ngân hàng, vì đây là - 14 - hình thức nằm trong số các dự án có tiềm năng, có tính khả thi cao và có nguồn thu lớn. 2.2.2.3 Phân tích thực trạng chất lượng cho vay kinh doanh BĐS a. Phân tích nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo đối tượng khách hàng Nợ xấu trong năm 2008 là 35 tỷ đồng, chủ yếu tập trung vào 01 doanh nghiệp là công ty cổ phần Bài Thơ với mức dư nợ xấu là 23 tỷ đồng; phần dư nợ xấu 12 tỷ đồng chú yếu là các đối tượng khác (khách hàng cá nhân: hộ gia đình và cá nhân); năm 2009, nợ xấu là 45 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là đối tượng khác tăng 10 tỷ đồng, tăng 83,33% so với năm 2008. Đến thời điểm 31/12/2010, ngân hàng đã thu hồi nợ xấu của công ty cổ phần Bài Thơ là 23 tỷ đồng và tích cực thu hồi các khoản nợ của khách hàng cá nhân 12 tỷ đồng nên đã giảm dư nợ xấu xuống còn 10 tỷ đồng. Điều này cho thấy, Agribank Đà Nẵng đã chỉ đạo kịp thời, sâu sát trong việc đôn đốc thu hồi nợ xấu bằng nhiều biện pháp tích cực, kiên quyết và rút ra nhiều kinh nghiệm trong việc khắc phục các khoản nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS, đặc biệt là việc xử lý khoản nợ xấu của công ty cổ phần Bài Thơ, của một số khách hàng cá nhân, góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng, giảm tỷ lệ nợ xấu và ngày càng hoàn thiện hơn chất lượng tín dụng BĐS. b. Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo mục đích Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo mục địch chủ yếu tập trung vào 02 loại hình đầu tư XD&KD TTTM và XD, SC, MNĐƠ. Nợ xấu - 15 - XD&KD TTTM năm 2008, 2009 là 23 tỷ đồng và đến năm 2010 có dư nợ xấu bằng 0; nợ xấu loại hình XD, SC, MNĐƠ năm 2009 là 22 tỷ đồng, tăng 83,33% so với năm 2008 và đến năm 2010 giảm mạnh còn 10 tỷ đồng, giảm 54,55% so với năm 2009. Có thể nói rằng, chất lượng tín dụng BĐS trong nhiều lĩnh vực đầu tư tại Agribank Đà Nẵng là tương đối tốt, nợ xấu chỉ phát sinh đối với các trường hợp nhỏ lẻ. Riêng đối với việc đầu tư lĩnh vực XD&KD TTTM thì hoạt động kinh doanh của siêu thị Bài Thơ Rosa rất tốt, nguồn thu ổn định và dòng tiền dự án rất hiệu quả tốt nhưng do khách hàng không đủ tiềm lực tài chính, lại đầu tư trải rộng trên nhiều địa bàn nên để nợ xấu cho ngân hàng. c. Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn cho vay Nhìn chung, nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu chỉ phát sinh đối với một số khách hàng cá nhân có thời hạn vay dưới 12 tháng. Do đó để nâng cao chất lượng tín dụng, hạn chế nợ xấu xảy ra đối với loại hình này, ngân hàng cần tăng cường công tác thẩm định phương án, thẩm định tài sản, giám sát khoản vay nhằm hỗ trợ, tư vấn cho khách hàng khi gặp khó khăn và có biện pháp xử lý kịp thời các tình huống xấu nhất có thể xảy ra. d. Phân tích nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS theo hình thức đảm bảo Nợ xấu phát sinh giá tăng trong năm 2008, 2009 do chịu ảnh hưởng biến động xấu của thị trường BĐS nhưng ngân hàng vẫn có phương án khắc phục một cách hiệu quả nên đến cuối năm 2010 nợ - 16 - xấu giảm mạnh so với năm 2008, 2009. Tuy nhiên, ta có thể nhận thấy ngân hàng vẫn còn áp dụng hình thức bảo đảm khá cứng nhắc, quá an toàn vốn nên sẽ ảnh hưởng đến cơ hội phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS. 2.3 Đánh giá chung về phát triển cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng 2.3.1 Kết quả đạt được - Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng đang phát triển theo chiều hướng tốt, các dự án đang đầu tư đã phát huy được tác dụng góp phần thay đổi diện mạo cho thành phố và tăng thu nhập cho ngân hàng; điển hình các dự án lớn đã hoàn thành và đi vào khai thác rất hiệu quả như : Khu thương xá Vĩnh Trung, Khu đô thị Nam Việt Á, Khu du lịch Bà Nà cáp treo, Khu nghỉ dưỡng Fusion Maia, khách sạn Furama … - Agribank Đà Nẵng nghiêm túc thực hiện theo đúng quy trình nghiệp vụ hướng dẫn cho vay kinh doanh BĐS do Agribank Việt Nam quy định nên góp phần hạn chế rủi ro thấp nhất, đảm bảo an toàn vốn vay. - Về mặt kinh tế - xã hội, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của chi nhánh đã góp phần thay đổi diện mạo của thành phố, nâng cao đời sống sinh hoạt của người dân và tăng nguồn thu ngân sách cho thành phố. 2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân a. Hạn chế - 17 - - Môi trường kinh tế - văn hóa - xã hội là cũng là một trong những nhân tố có ảnh hưởng nhiều tới hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các NHTM nói chung và Agribank Đà Nẵng nói riêng, đặc biệt là tâm lý và sở thích của người tiêu dùng đối với lĩnh vực thị trường BĐS. - Định hướng phát triển kinh doanh của Agribank Đà Nẵng - Hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của Agribank Đà Nẵng chưa phân bổ đều cho các đối tượng khách hàng, mục đích vay và loại hình đảm bảo. - Quy trình cho vay tại Agribank Đà Nẵng đang được thực hiện theo mô hình một cửa dễ dẫn đến sai sót hoặc do cán bộ chủ quan. - Đạo đức của khách hàng là một trong những nguyên nhân quan trọng gây rủi ro mất vốn cao và ảnh hưởng chất lượng hoạt động kinh doanh cho vay BĐS. - Việc thu thập thông tin về khách hàng vay, tài sản bảo đảm cũng như các thông tin liên đến BĐS còn hạn chế - Mức cho vay kinh doanh BĐS của chi nhánh dựa trên giá trị tài sản đảm bảo còn thấp. b. Nguyên nhân  Môi trường kinh tế, văn hóa, xã hội:  Chính sách tín dụng và chiến lược kinh doanh BĐS chưa hiệu quả:  Đạo đức của khách hàng: Hiện nay, ngoài những rủi ro do khách hàng vay vốn nhưng không có thiện chí trả nợ thì sợ nhất vẫn là khách hàng lừa đảo với những - 18 - thủ thuật rất tinh vi, hiện đại; điển hình như vụ Trần Thái Vũ làm giả sổ đỏ đem thế chấp vay ngân hàng đã gây thiệt hại cho các NHTM trên địa bàn hơn 10 tỷ đồng. Ngoài ra, có những trường hợp cán bộ địa chính xã, phường lấy phôi sổ đỏ chính in chủ sở hữu giả để thế chấp vay vốn ngân hàng.  Hệ thống thông tin còn hạn chế: Hiện nay, việc tìm hiểu thông tin về đất đai và thị trường BĐS chưa được minh bạch và tiếp cận dễ dàng, nhất là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý của BĐS … Riêng đối với việc tìm hiểu thông tin về khách hàng chỉ mới tham khảo được trên thông tin CIC nhưng số liệu cung cấp quá cũ, không đảm bảo cho công tác thẩm định, xác minh một cách chính xác, đầy đủ.  Phương pháp định giá tài sản bảo đảm chưa khoa học: Nguyên nhân là do cán bộ ngân hàng định giá giá trị tài sản nhà và đất ở để xác định mức cho vay đối với khách hàng đều dựa trên cơ sở tham khảo khung giá của ủy ban nhân dân thành phố ban hành hàng năm nhưng trên thực tế giá trị chuyển nhượng trên thị trường có thể cao hơn rất nhiều gây ảnh hưởng đến nhu cầu vay vốn của khách hàng và hạn chế cơ hội phát triển cho vay kinh doanh BĐS.  Cán bộ tác nghiệp còn thiếu về số lượng và chất lượng : - 19 - Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BĐS TẠI AGRIBANK ĐÀ NẴNG 3.1 Định hướng phát triển của Agibank Đà Nẵng - Xây dựng và triển khai kế hoạch kinh doanh năm 2011 với các chỉ tiêu phấn đấu cụ thể như sau : . Nguồn vốn huy động tăng 15 – 17% so với đầu năm . Dư nợ cho vay tăng 11 – 12% so với đầu năm . Tỷ lệ sử dụng vốn tối đa 80% . Tỷ trọng dư nợ cho vay trung, dài hạn tối đa 40%/tổng dư nợ . Tỷ lệ nợ xấu dưới 3% . Phát hành thẻ ATM từ 30.000 – 35.000 thẻ . Tỷ trọng thu ngoài tín dụng tăng 20% so với năm trước . Tỷ trọng sử dụng vốn vay ngắn hạn cho vay TDH tối đa 30% . Tài chính : Đảm bảo quỹ thu nhập để chi lương cho người lao động theo quy định của Trung ương 3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS tại Agribank Đà Nẵng 3.2.1 Giải pháp về phân đoạn thị trường cho vay a. Chọn lọc khách hàng : rà soát, chọn lọc những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, năng lực hoạt động tốt để đảm bảo khả năng thực hiện dự án mang tính khả thi cao; tích cực thu hồi vốn đối với những khách hàng đang có dấu hiệu hoạt động trì trệ, cầm chừng … để - 20 - chuyển vốn sang đầu tư cho các khách hàng cá nhân nhằm nâng tỷ trọng dư nợ vay BĐS một cách hợp lý đối với đối tượng này. b. Chọn lọc sản phẩm :Ngân hàng cần đa dạng hóa sản phẩm cho vay với các mục đích, lĩnh vực đầu tư BĐS c. Giám sát tỷ trọng cho vay BĐS một cách hợp lý : cần nâng tỷ trọng dư nợ cho vay ngắn hạn và trung hạn, giảm tỷ trọng dư nợ dài hạn một cách hợp lý nhằm bảo đảm cân đối nguồn vốn ngắn hạn, trung dài hạn và có sự phân bổ rủi ro phù hợp 3.2.2 Giải pháp về thị trường vốn cho tín dụng BĐS + Thứ nhất, tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn của các tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, các công ty bảo hiểm nhân thọ … + Thứ hai, Agribank Đà Nẵng cần nghiên cứu và đưa ra nhiều sản phẩm huy động phong phú, đa dạng, có tính cạnh tranh nhằm thu hút nguồn vốn trung, dài hạn nhàn rỗi trong xã hội … + Thứ ba, Agribank Đà Nẵng cần làm tốt hơn nữa công tác huy động vốn ngắn hạn, vì đây là nguồn vốn được phép dùng 30%/tổng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn theo quy định của NHNN. + Thứ tư, Ngân hàng cấp trên cần nghiên cứu và triển khai hướng dẫn nghiệp vụ tín thác BĐS cho toàn hệ thống Agribank. + Thứ năm, Ngân hàng cấp trên cần nghiên cứu phát triển thị trường cầm cố thứ cấp, mô hình chứng khoán hóa BĐS. 3.2.3 Giải pháp về hoàn thiện quy trình tín dụng, phương pháp thẩm định giá, quản lý và đào tạo nguồn nhân lực