Tài liệu Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê từ thực tiễn thành phố hà nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ NGA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS. Hồ Ngọc Hiển Hà Nội, 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN THỊ NGA MỤC LỤC MỞ ĐẦU. .......................................................................................................... .1 Chƣơng 1: PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ. ..................................................... .6 1.1.Một số khái niệm chung ............................................................................... .6 1.2. Quá trình phát triển của pháp luật mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê .................................................................................... 10 1.3.Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê. ................................................................................................................... 12 Chƣơng 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .................................................................................. 43 2.1. Giới thiệu chung công tác bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội. ............................................................................................. 43 2.2 Quá trình phát triển của công tác bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội ....................................................................................... 45 2.3 Vai trò của các cơ quan chuyên môn trong công tác bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Hà Nội .......................................................................... 49 2.4. Quy trình bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố Hà Nội51 2.5. Đánh giá về thực tiễn áp dụng pháp luật mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội......................... .57 Chƣơng 3: ĐÁNH GIÁ, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ. .................................................... 61 3.1.Đánh giá chung về pháp luật mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê........................................................................................... 61 3.2.Giải pháp, kiến nghị về công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê ................................................................................................. 62 KẾT LUẬN ...................................................................................................... 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................... 66 PHỤ LỤC.. ..................................................................................................... ..69 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Cơ cấu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được phép bán theo Nghị định 61/CP ....................................................................................................... 45 Bảng 2.2: Số liệu bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn Hà Nội tính đến năm 2015 .................................................................................................. 57 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi người, là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người. Nhu cầu nhà ở luôn là vấn đề của mọi tầng lớp nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là tại các đô thị. Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là góp phần phát triển và ổn định nhiều mặt của đời sống xã hội. Trong các loại nhà ở nói chung thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã tồn tại qua các thời kỳ lịch sử của Đất nước. Việc quản lý và bố trí sử dụng nhà ở này thuộc thẩm quyền của các cơ quan trung ương và cơ quan quản lý nhà đất tại các địa phương. Xuất phát từ nhiều lý do khác nhau trong quá trình quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nên Nhà nước đã tổ chức bán nhà ở cho người đang thuê. Trong thời gian qua, nhìn chung các cơ chế, chính sách về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê đã từng bước đáp ứng được nhu cầu của đại đa số đối tượng đang thuê nhà của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay các chính sách này cũng đang gặp một số vướng mắc, khó khăn khi áp dụng vào thực tế. Vì vậy, Nhà nước liên tục sửa đổi, điều chỉnh các quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho phù hợp với thực tế và phù hợp với các quy định pháp luật khác. Đối tượng hướng tới của quan hệ mua bán này là những hộ gia đình đang thuê nhà ở của Nhà nước, vì vậy tình trạng một số hộ không có tiền mua nhà cũng là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ bán nhà của Nhà nước. Nếu công tác bán nhà thuận lợi và hoàn thành sớm sẽ giúp Nhà 1 nước có thêm nguồn thu và quan trọng hơn là người dân yên tâm về nơi ở, ổn định cuộc sống, góp phần thúc đẩy xã hội phát triển. Thành phố Hà Nội là địa phương có số lượng nhà ở bán cho người đang thuê lớn nhất cả nước. Để việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện một cách nhanh chóng không chỉ đòi hỏi sự nỗ lực từ phía các cơ quan quản lý nhà đất mà cần phải thay đổi chính sách để có giải pháp hợp lý nhất. Đề tài nghiên cứu việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê sẽ góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, từ đó giúp cho người thuê nhà sớm được sở hữu nhà của mình, kèm theo quyền sử dụng đất, giúp họ sống ổn định lâu dài và có thêm các quyền như sửa chữa, duy tu ngôi nhà của mình, đảm bảo cuộc sống, an toàn sức khỏe; giúp các cơ quan quản lý nhà đất thực hiện việc quản lý nhà ở trên địa bàn được chặt chẽ, thống nhất và thuận lợi hơn; tạo ra môi trường cảnh quan đô thị đẹp; giúp sử dụng đất đai một cách hiệu quả; đóng góp số tiền không nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước. Từ những cơ sở nêu trên, tác giả đã lựa chọn đề tài pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê từ thực tiễn thành phố Hà Nội. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay ở Việt Nam đã có nhiều công trình nghiên cứu về nhà ở. Tuy nhiên, cơ bản tập trung và xoay quanh nội dung nhà ở xã hội cụ thể như: Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế “chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Thắm (Đại học Quốc gia Hà Nội); Luận văn thạc sĩ “quy hoạch – kiến trúc nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Hà Nội theo hướng kiến trúc xanh” của Hoàng Tuấn Vũ (Đại học Xây dựng), v.v. 2 Những nghiên cứu này sâu sắc về mặt khoa học và có ý nghĩa thực tiễn. Tuy nhiên, các nghiên cứu này chỉ đề cập đến nội dung nhà ở xã hội, riêng lĩnh vực nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì có rất ít đề tài nghiên cứu, đặc biệt là các quy định pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê. Kế thừa thành tựu của những nghiên cứu trước đây liên quan vấn đề nhà ở nói chung và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nói riêng, trong đề tài này, tác giả đi sâu vào nghiên cứu những quy định pháp luật cụ thể trong mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê, từ đó kiến nghị những giải pháp trực tiếp cho quá trình áp dụng pháp luật vào địa bàn thành phố Hà Nội. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê từ thực tiễn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất các giải pháp sửa đổi, bổ sung pháp luật và tăng cường thực thi pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê. 3.2 Nhiệm vụ Luận văn có nhiệm vụ làm sáng tỏ các quan điểm, khái niệm về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê ở Việt Nam; Nghiên cứu tình hình áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê; Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê. 3 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận văn không nghiên cứu toàn bộ các vấn đề liên quan đến mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước mà chỉ nghiên cứu các vấn đề về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội, cụ thể: - Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê. - Thực tiễn áp dụng và thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Là một đề tài thuộc khoa học xã hội, luận văn được đặt trên nền tảng chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh và lấy quan điểm của Đảng về việc xây dựng đất nước trong thời kỳ đổi mới làm kim chỉ nam cho mọi nỗ lực tìm tòi, nghiên cứu vì mục tiêu "Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh". Trên các nền tảng lý luận đó, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xã hội như: phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, v.v. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn là công trình nghiên cứu một cách bao quát, có hệ thống lý luận về pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trên cơ sở phân tích và đánh giá hiện trạng pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội, luận văn đã làm rõ phần nào bức tranh về pháp luật mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang 4 thuê ở Việt Nam. Thông qua việc nghiên cứu những bất cập trong thực tiễn, luận văn đã kiến nghị những định hướng và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê. Chương 2: Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 3: Giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê 5 Chƣơng 1 PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI NGƢỜI ĐANG THUÊ 1.1. Một số khái niệm chung 1.1.1 Khái niệm nhà ở Theo từ điển tiếng việt “nhà” được định nghĩa là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó. Tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội đã đưa ra khái niệm về nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [7, tr.1]. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, bởi nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không mang đi để trao đổi như những loại hàng hóa khác. Đồng thời do chi phí, giá thành nguyên vật liệu cao, quỹ đất xây dựng có giới hạn dẫn đến việc giá thành nhà ở rất cao, đặc biệt là ở thành phố lớn. Ngoài các đặc điểm trên, nhà ở còn mang tính bền vững, lâu dài và là nơi sinh hoạt của nhiều thế hệ trong một gia đình. Từ những lý do trên mà việc mua bán, chuyển dịch nhà ở phải thực hiện theo những quy định pháp luật hết sức chặt chẽ. Nếu phân loại nhà ở theo nguồn vốn xây dựng, gồm: - Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; - Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn của các tổ chức kinh tế, xã hội; 6 - Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn xã hội hóa (các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân góp vốn xây dựng); - Nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn tư nhân. Nếu phân loại theo Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thì ta có: - Nhà ở thương mại; - Nhà ở xã hội; - Nhà ở công vụ; - Nhà ở tái định cư; - Nhà ở riêng lẻ; 1.1.2 Khái niệm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thì nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chưa có khái niệm rõ ràng. Thực chất ở nước ta Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đã có từ lâu. Thời pháp thuộc đã có các công thự dành cho công chức ở, sau 1954 có rất nhiều khu nhà tập thể thuộc sở hữu Nhà nước được phân cho cán bộ công nhân viên chức nhà nước và các tập thể, tổ chức chính trị xã hội, nhưng lúc đó ít có số liệu thống kê cụ thể ở từng cơ quan và địa phương. Thực tế cho thấy, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 2 địa phương có quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước lớn nhất cả nước. Sau năm 1975, thành phố Hồ Chí Minh xác lập gần 100.000 căn nhà, xưởng sản xuất, trong đó gần 34.000 nhà ở, sau này được chuyển giao cho các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các doanh nghiệp sử dụng, một phần cho các hộ gia đình thuê ở. Tại Hà Nội, trước năm tổ chức bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước (1994) có khoảng 155.128 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước. 7 Theo quy định tại Điều 80 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội thì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: - Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật. - Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này - Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này - Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu Nhà nước và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở. 1.1.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở đó cho các cá nhân, đơn vị đang thuê và là giao dịch chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch mua bán nhà ở nói chung. Cũng giống như các giao dịch khác, hoạt động mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được lập thành hợp đồng và là loại hợp đồng mang tính cụ thể, đặc trưng riêng. Để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, đơn vị tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời cũng tạo điều kiện cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhà mình đang ở. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước về bản chất là mua bán nhà ở, nên theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính 8 phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì đó là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy uỷ quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được cơ quan Công chứng Nhà nước chứng thực. 1.1.4 Phân biệt khái niệm mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê với khái niệm thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là một khái niệm không phải là mới nhưng chưa được Luật nhà ở 2005 trước đó định nghĩa và hướng dẫn một cách cụ thể. Đến Điều 3 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP mới có quy định rõ hơn, theo đó “thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó” [12, tr.1].. Đến nay, khái niệm và đặc điểm thuê mua nhà ở xã hội đã được quy định tương đối đầy đủ, cụ thể: người mua phải trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua và trả số tiền còn lại theo thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà sẽ không có quyền sang nhượng nhà cho người khác. Đây là một giải pháp giúp cho những người dân không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà ngay một lúc nhưng vẫn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian. Giá nhà ở xã hội cũng thường rẻ hơn giá thị trường do được ưu đãi như được vay vốn giá rẻ, giảm miễn thuế đất. 9 Xuất phát từ đối tượng, đặc điểm, tính chất của việc thuê mua nhà ở xã hội nên hoạt động này thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Nhà ở và hệ thống pháp luật quy định về nhà ở xã hội. 1.2 Quá trình phát triển của pháp luật mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê Ngay từ những năm 1960-1970, Nhà nước đã có nhiều chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân như phân nhà, cấp nhà...cho đội ngũ công nhân viên chức Nhà nước, tuy nhiên dưới hình thức bao cấp nhà ở cho người dân. Sau đó, giữa những năm 1980, Nhà nước phá bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và chuyển sang ký hợp đồng cho cán bộ công nhân viên chức thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước với mức giá rẻ. Trong trong thời gian áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001. Cùng với đó, Nhà nước đã đưa ra các quy định mang tính hệ thống để quản lý và bố trí sử dụng loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và một trong những hoạt động đó là việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê để người dân có các quyền đầy đủ đối với ngôi nhà của mình. Việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được manh nha từ đầu những năm 1990. Trong giai đoạn đầu, việc tổ chức thực hiện chưa thực sự 10 hiệu quả, còn nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật vào thực tế, tuy nhiên đó là bước khởi đầu, bước đệm quan trọng góp phần cải thiện nhanh nhu cầu về chỗ ở, ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống cho những hộ gia đình đang thuê nhà ở của Nhà nước. Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 51-LCT/HĐNN8 ngày 06/4/1991 về nhà ở, nhưng những nội dung liên quan đến việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê được quy định cụ thể, rõ ràng khi có Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở ra đời. Nghị định này quy định rất rõ ràng loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải được bán cho những các đối tượng đang thuê. Đồng thời quy định về việc xác định loại nhà được bán, giá nhà, giá đất và hệ số điều chỉnh giá trị theo tầng nhà. Trong quá trình tổ chức bán nhà, xuất hiện một số vấn đề vướng mắc trong thủ tục hành chính, không phù hợp về giá cả, khó khăn trong xác định đối tượng, đồng thời để đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, ngày 07/9/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ. Sau đó, để tổ chức quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có hiệu quả, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó dành chương IV quy định về quản lý việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Nghị định số 34/2013/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chi tiết, cụ thể các nội dung liên quan đến việc bán nhà, đặc biệt quy định việc giải quyết bán phần diện tích sử dụng chung và diện tích đất liền kề với nhà ở thuộc sở hữu 11 Nhà nước, đó là nội dung phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện trong quá trình sử dụng và mua bán. Lần đầu tiên, nội dung mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được quy định trong Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và được cụ thể hóa tại Mục 5 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng. Trên cơ sở các quy định đã được ban hành về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với người đang thuê thì địa phương cần phải cụ thể hóa thành những giải pháp, quy trình nhằm tổ chức thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước một cách nhanh chóng, hiệu quả và đảm bảo đúng quy định của pháp luật. 1.3 Pháp luật về mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc đối với ngƣời đang thuê 1.3.1 Đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Ai là người được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước? Không phải tất cả mọi người đều là đối tượng được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014) thì người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải là người đang thực tế sử dụng nhà ở và có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó, bao gồm đối tượng được bố trí sử dụng nhà ở từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 (ngày ban hành Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà ở vào tiền lương) và các đối tượng được bố trí nhà ở dưới các hình thức: nhà ở đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước từ trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 mới 12 hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng để phân phối cho cán bộ, công nhân viên thuê theo Quyết định số 118/TTg của Thủ tướng Chính phủ về giá cho thuê nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương; nhà ở mà người đang thuê nhà ở trước ngày 27 tháng 11 năm 1992 nhưng thuộc diện phải điều chuyển công tác và Nhà nước yêu cầu phải trả lại nhà ở đang thuê, sau đó được cơ quan nhà nước bố trí cho thuê nhà ở khác sau ngày 27 tháng 11 năm 1992; nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 27 tháng 11 năm 1992 đến trước ngày 05 tháng 7 năm 1994; nhà ở hoặc nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng được bố trí sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 05 tháng 7 năm 1994 đến trước ngày 19 tháng 01 năm. Trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật thì không được giải quyết cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Ngoài điều kiện nêu trên thì người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước còn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau đây: - Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên); trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở; - Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở; - Phải có đơn đề nghị mua nhà ở đang thuê. Ví dụ liên quan đến đối tƣợng đƣợc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nƣớc - Nội dung vụ việc: 13 Diện tích nhà đất tại số 9 ngõ 102 đường VH 3 phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội có nguồn gốc là của cha mẹ của ông Nguyễn Văn A và ông Nguyễn Văn B đứng tên chủ hợp đồng thuê của Nhà nước từ năm 1954. Năm 1960, mẹ chết, năm 1981 cha chết, đều không để lại di chúc. Nhà, đất do vợ chồng ông A và vợ chồng ông B tiếp tục sử dụng, các anh em còn lại đều ở nơi khác. Hợp đồng thuê nhà chỉ đứng tên gia đình ông A (vợ chồng và 2 con) và gia đình ông B (vợ chồng và 2 con), trong đó ông B là người đứng tên chủ hợp đồng. Diện tích nhà chính mỗi bên sử dụng ½ là khoảng hơn 10m2, còn diện tích sân, bếp, vệ sinh dùng chung. Quá trình sử dụng gia đình ông B đã cải tạo ra đất lưu không phía trước được diện tích khoảng 15,15m2 và ông A cũng cải tạo được khoảng 22m2 đất lưu không ở phía trong. Năm 2000 – 2001, hai anh em ông A, ông B đã cùng nhau bỏ tiền ra mua nhà theo Nghị định 61/CP đối với diện tích nhà đất trong hợp đồng thuê là 46,2m2 và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở ngày 29/8/2001, trong đó có 04 người đứng tên đồng sở hữu là vợ chồng ông A và vợ chồng ông B. Thực tế, từ trước đến nay gia đình ông A sử dụng diện tích nhà phía trong, gia đình ông B sử dụng diện tích nhà bên ngoài, sân và công trình phụ 2 gia đình sử dụng chung. Toàn bộ diện tích trong và ngoài sổ đỏ của hai gia đình đã được xây tường bao riêng biệt, không có sự tranh chấp với các hộ liền kề. Việc đóng thuế đất thì hai gia đình cùng góp tiền đóng. Diện tích ngoài sổ đỏ đã được kê khai từ năm 2005 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình sử dụng diện tích nhà đất trên giữa gia đình ông A và gia đình ông B đã có mâu thuẫn căng thẳng từ nhiều năm nay. Do vậy, vợ chồng ông 14 A khởi kiện đề nghị Tòa án chia diện tích trong sổ đỏ, còn diện tích ngoài sổ đỏ không yêu cầu giải quyết. Vợ chồng ông B thì cho rằng, ông B đứng tên chủ hợp đồng nên chỉ có ông B mới có quyền mua nhà theo Nghị định 61. Vì vậy, không chấp nhận yêu cầu chia nhà, đất của vợ chồng ông A. - Ý kiến đề xuất: Diện tích nhà đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất năm 2001, đứng tên 04 người là: vợ chồng ông A và vợ chồng ông B. Các bên chỉ tranh chấp phần diện tích nằm trong giấy chứng nhận là 46,2m2, không tranh chấp phần diện tích ngoài sổ đỏ. Diễn biến quá trình ký hợp đồng thuê nhà như sau: từ năm 1954 cha mẹ của ông A và ông B ký hợp đồng thuê nhà với Nhà nước. Sau khi cha, mẹ chết, đến năm 1989, vợ chồng ông B đứng tên hợp đồng thuê nhà nhưng nội dung hợp đồng thuê nhà có tên của vợ chồng ông A. Năm 1994, vợ ông B đại diện ký hợp đồng thuê nhà nhưng thành viên trong hợp đồng thuê nhà có vợ chồng ông A cùng hai con. Như vậy, mặc dù vợ chồng ông B đứng tên ký hợp đồng thuê nhà nhưng nội dung của hợp đồng luôn thể hiện có 02 hộ gia đình ở thuê là hộ gia đình ông A và hộ gia đình ông B. Việc 04 thành viên của gia đình ông A có tên trong hợp đồng thuê nhà cũng phù hợp với sổ hộ khẩu đăng ký thường trú của hộ gia đình ông A tại thời điểm ký hợp đồng thuê nhà. Năm 2001, ông A và ông B đứng đơn đề nghị bán nhà cho người đang ở thuê. Căn cứ vào Bản tính giá bán nhà ngày 15/6/2001 thì giá bán nhà là 5.700.200 đồng, giá bán đất là 28.459.200 đồng nhưng tiền mua nhà được giảm căn cứ vào số năm công tác của ông A là 14 năm 4 tháng (trong cơ quan dân sự) và 11 năm 9 tháng (trong lực lượng vũ trang) nên số tiền được giảm là 3.610.000 đồng, ông B công tác trong cơ quan dân sự 32 năm 1 tháng nên số 15 tiền được giảm là 3.250.000 đồng, tổng số được giảm là 6.860.000 đồng. Do đó, ông A và ông B không phải nộp tiền mua nhà, mà chỉ phải nộp tiền mua đất là 28.459.200 đồng và do trả tiền 1 lần nên được giảm 20% là 5.691.840 đồng, số tiền còn lại phải nộp là 22.767.000 đồng. Ngày 29/8/2001, UBND thành phố đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên 4 người là vợ chồng ông A và vợ chồng ông B. Vợ chồng ông B là người giữ giấy chứng nhận từ khi được cấp năm 2001. Như vậy căn cứ vào diễn biến ký hợp đồng thuê nhà cũng như quá trình làm thủ tục được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đều thể hiện nhà và đất tranh chấp là tài sản chung của hai hộ gia đình ông B và hộ gia đình ông A. Vợ chồng ông B cho rằng hợp đồng thuê nhà đứng tên ông, bà nên chỉ ông bà mới có quyền mua nhà theo Nghị định 61/CP. Tuy nhiên, như phân tích nêu trên thì các thành viên đứng tên trong hợp đồng thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Như vậy quyền mua nhà của gia đình ông B và gia đình ông A là như nhau. 1.3.2 Điều kiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước 16