Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp

  • Số trang: 88 |
  • Loại file: PDF |
  • Lượt xem: 21 |
  • Lượt tải: 0
minhtuan

Đã đăng 14392 tài liệu

Mô tả:

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT THƯƠNG MẠI LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 36 (2010-2014) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Phạm Mai Phương Đặng Thị Trúc Ly MSSV: 5106157 Lớp: Luật Thương Mại 2-K36 Cần Thơ, Tháng 11/2013 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... ……………………………………………………………………………………………... MỤC LỤC 1. Lý do chọn đề tài .........................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................................2 5. Kết cấu luận văn ..........................................................................................................2 CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP ..........................................................................................3 1.1 Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp...................3 1.1.1 Khái niệm kinh doanh......................................................................................3 1.1.2 Khái niệm nhà ở...............................................................................................3 1.1.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở ............................................................................5 1.1.4 Khái niệm người thu nhập thấp ........................................................................6 1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .......................................8 1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ...........................9 1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam .....................................10 CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP............................................................................................................................14 2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh ....................................................................14 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị nghiêm cấm………………………………………………………………………………….14 2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.............15 2.1.3 Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư: .............................................18 2.1.4 Tiêu chuẩn về nhà ở thu nhập thấp .................................................................19 2.2 Quy định đối với đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp ...........................................................................................................................20 2.2.1 Đối tượng được mua, thuê và thuê mua nhà ở thu nhập thấp ..........................20 2.2.3 Xác định giá bán, giá thuê và thuê mua nhà ở cho người thu nhập thấp..........23 2.3 Các hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ....................................25 2.3.1 Hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở cho người thu nhập thấp ................................25 2.3.2 Hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp thông qua chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại ...................................................................34 2.4 Các giao dịch về nhà ở cho người thu nhập thấp ...................................................36 2.4.1 Hoạt động mua bán nhà cho người thu nhập thấp ...........................................37 2.4.2 Hoạt động cho thuê nhà..................................................................................41 2.4.3 Hoạt động cho thuê mua nhà ..........................................................................45 2.5 Đánh giá về pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp.........................48 CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM, NHỮNG BẤT CẬP, HẠN CHẾ CÒN TỒN ĐỘNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN..................................................................................................50 3.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp .........................50 3.2 Xung quanh thực tiễn về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại các thành phố lớn .......................................................................................................................53 3.2.1 Hà Nội ...........................................................................................................53 3.2.2 Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................56 3.2.3 Cần Thơ .........................................................................................................57 3.3 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về chính sách và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam........................58 3.3.1 Kinh nghiệm của Singapore ...........................................................................58 3.3.2 Kinh nghiệm của Malaysia.............................................................................60 3.3.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc........................................................................61 3.3.4 Kinh nghiệm của Philippines .........................................................................61 3.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về chính sách nhà ở đối với người có thu nhập thấp ................................................................................................................62 3.4 Một số bất cập liên quan đến hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện .......................................................................................64 3.4.1 Một số bất cập trong hoạt động kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp………………………………………………………………………………….66 3.4.2 Một số bất cập về pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện................................................................................................67 3.4.3 Một số bất cập về chính sách thu hút đầu tư vào kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp và giải pháp hoàn thiện .....................................................................72 KẾT LUẬN ..................................................................................................................75 LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong tình hình phát triển kinh tế như hiện nay, Việt Nam là một nước đông dân, do đó nhu cầu về nhà ở của người dân là rất cao và nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người. Nhà ở đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống và phát triển kinh tế - xã hội, trong khi đó diện tích đất đai thì lại hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, khả năng tự tạo lập nhà ở của mỗi người dân vẫn còn là vấn đề khó khăn dẫn đến giá nhà ở ngày càng tăng cao. Mặc khác, đây là vốn tài sản có giá trị vô cùng đặc biệt và to lớn đối với đời sống của mỗi con người, mỗi gia đình, mỗi xã hội. Đồng thời, nhà ở cũng là tài sản quý giá trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể là một khía cạnh kinh tế quan trọng của mỗi quốc gia và là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm lớn nhất của Đảng – Nhà nước và xã hội. Vì thế, thực hiện tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội. Những năm qua, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhân dân, thực hiện các Nghị quyết của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, mức độ tăng trưởng kinh tế của nước ta ngày càng đạt những kết quả đáng khích lệ. Trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại đô thị cũng có thay đổi tích cực mà chuyển biến cơ bản nhất là việc xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, chuyển sang cơ chế tạo điều kiện nhằm huy động mọi tiềm năng của nhân dân để duy trì và phát triển nhà ở. Trước tình hình đất nước đang có những chuyển biến lớn, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đang diễn ra cùng với việc đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa thì vấn đề nhà ở cho người dân trong nước, những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn, kịp thời. Từ khi đổi mới đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc chăm lo và tạo điều kiện từng bước đáp ứng những yêu cầu về nhà ở cho người dân nói chung và cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói riêng. Xuất phát từ nhu cầu thực tế và chiến lược phát triển về lâu dài của xã hội, việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhằm giải quyết nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở là một bước có tính đột phá trong chính sách an dân và phát triển đất nước. Việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của toàn xã hội. Xu thế thị trường hoá nhà ở đã và đang lấn át tính chất xã hội của nhà ở. Tình trạng phổ biến xảy ra là chỉ chú trọng đầu tư kinh doanh đơn thuần, xây dựng nhà ở sang trọng, đắt tiền để bán cho người giàu. Bên cạnh đó, sự chăm lo về chỗ ở cho người thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cư là vấn đề cần phải được nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục. Đây cũng chính là lý do người viết chọn nghiên cứu đề tài : “Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài “pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở cho người thu nhập thấp, về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp, pháp luật về hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ đó đưa ra một số phương hướng và giải pháp để khắc phục và phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến hơn. Nhằm góp phần giải quyết những khó khăn của pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về kinh doanh nhà ở nói chung và pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau. Người viết chỉ đi sâu tập trung tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành quy định về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp của chủ thể đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp tại Việt Nam, nguồn vốn đầu tư vào việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp không phải từ ngân sách Nhà nước và đối tượng thu nhập thấp chủ yếu là cán bộ công chức và người có thu nhập thấp tại đô thị. Các quy định về kinh doanh nhà ở nằm trong các văn bản như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật doanh nghiệp cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp được quy định ở Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu của đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp” trong quá trình nghiên cứu tác giả có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản như: phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, thống kê số liệu… đồng thời, đưa ra những dẫn chứng cụ thể từ thực tế để hoàn thiện đề tài. 5. Kết cấu luận văn Luận văn bao gồm các phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo. Trong đó Nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Chương 2: Pháp luật kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp. Chương 3:Thực trạng kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, những bất cập hạn chế còn tồn động và giải pháp hoàn thiện. CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1 Những lý luận chung về kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp 1.1.1 Khái niệm kinh doanh Một hoạt động không thể thiếu của con người trong nền sản xuất hàng hóa, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận. Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm kinh doanh hay hoạt động kinh doanh. Nhưng dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: “Việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.1 Hoạt động kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, Luật thương mại 2005 giải thích: “Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”.2 Theo cuốn Từ điển Luật học, thì “Kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”.3 Từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh được nhận biết qua các dấu hiệu sau:  Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng ta được tiến hành một cách chuyên nghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể kinh doanh  Phải được thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình tiến hành hoạt động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình  Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. 1.1.2 Khái niệm nhà ở Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở được xem là một tài sản có giá trị lớn đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân và được xã hội quan tâm. Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người. Ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình. 1 Điều 4 khoản 2 Luật Doanh nghiệp 2005 Điều 3 khoản 1 Luật Thương mại 2005 3 Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà nội, năm 2006, tr.450-451 2 Trong quá trình đô thị hóa phát triển nền kinh tế thị trường nhu cầu nhà ở diễn ra ngày càng rộng nhưng giá nhà thì lại càng ngày tăng rất cao, dẫn đến tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân không có nhà ở làm cho đời sống của người dân chưa được ổn định. Nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu chung cư, hay các khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà các khu nhà ở. Loại bất động sản này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn. Theo từ điển Tiếng việt do Nguyễn Như Ý (Chủ biên) nhà ở được quan niệm là: “chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”.4 Tùy thuộc vào gốc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở đưa ra các khái niệm:  Dưới gốc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.  Dưới gốc độ pháp luật về nhà ở: nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân.5  Dưới gốc độ kinh doanh thương mại: nhà ở là tài sản có giá trị, là một hàng hóa của hoạt động đầu tư kinh doanh. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở được hiểu với gốc độ về kinh doanh thương mại. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.6 Nhà ở là một loại bất động sản, bởi vì bất động sản là các tài sản trong số tài sản đó có nhà ở. Do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản như sau:  Thứ nhất, là tính cố định. Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hóa nhà ở so với các hàng hóa khác. Các hàng hóa khác, người bán hay người mua có thể dễ dàng đem hàng hóa về nơi nào tùy ý nhưng với nhà ở thì không di dời được, chủ nhân của nó phải di chuyển đến nơi có nhà ở. Hàng hóa nhà ở không thể đem ra thị trường (siêu thị - chợ) để trưng bày như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn tạo ra cho hàng hóa nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau, mỗi cách trang trí nhà ở khác nhau làm dẫn đến giá nhà ở cũng khác nhau hoàn toàn, tuy nhiên nhà ở có cách trang trí giống nhau nhưng khác địa điểm thì giá cũng khác nhau, những loại hàng hóa thông thường ngoài thị 4 Nguyễn Như Ý : Từ điển Tiếng việt, Nxb Giáo dục Hà Nội 2001, trang 514 Điều 1 đoạn 2 Luật nhà ở 2005 6 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 5 trường đem bán có cách trang trí trưng bày khác nhau và ở một địa điểm khác nhau thì những loại hàng hóa đó vẫn ở một giá trị nhất định không thay đổi.  Thứ hai, tính bền vững lâu dài. Nhà ở gắn với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, là một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, sạt lỡ, xói mòn. Nhà ở xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng nếu được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng chục năm hoặc lâu hơn nữa, đây cũng là tính bền vững của căn nhà.  Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa nhà ở có tính cá biệt. Mỗi nhà ở có một không gian và cách trang trí nhà ở khác nhau. Đồng thời còn kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại với kiến thức truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán và văn hóa xã hội của từng địa phương. Các nhà đầu tư điều quan tâm đến sự riêng biệt của mỗi căn nhà nhằm làm tăng thêm sự hấp dẫn của căn nhà đối với người mua.  Thứ tư, là tính đa dạng phong phú. Hàng hóa nhà ở có nhiều kiểu nhà ở khác nhau, mỗi cách trang trí trong căn nhà điều khác nhau, đồng thời nhà ở có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa nhà ở rất phong phú và đa dạng về số lượng và chất lượng.  Thứ năm, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vần đề tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức nhà ở.  Thứ sáu, nhà ở còn chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách pháp luật như: chính sách pháp luật về đất đai, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản, chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng, chính sách pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư…cùng với một số các văn bản hướng dẫn thi hành luật, văn bản pháp luật có liên quan đến vấn đề kinh doanh nhà ở được quy định tại Việt nam. 1.1.3 Khái niệm kinh doanh nhà ở Con người ta sinh ra, ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc và đi lại. Để giải quyết nhu cầu về chỗ ở, con người tự tạo cho mình một ngôi nhà thông qua hoạt động xây dựng hoặc mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua nhà của người khác. Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng có điều kiện và khả năng tự xây dựng cho mình một ngôi nhà để ở, nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở họ phải mua, thuê hoặc thuê mua nhà của người khác. Do vậy, hoạt động kinh doanh về nhà ở ra đời cũng nhắm đáp ứng nhu cầu này của người dân. Nhà ở là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở là một hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản: “ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” 7 Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản và nội dung các quy định về kinh doanh nhà được quy định tại chương II Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, người viết đưa ra khái niệm kinh doanh nhà ở như sau: kinh doanh nhà ở là hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:  Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật: pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng… Do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.  Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động mang tính phức tạp đòi hỏi phải có một đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong việc tư vấn, mô giới, định giá…cho các chủ thể kinh doanh, cũng như trong việc quản lý hoạt động kinh doanh phức tạp này.  Nhà ở là tài sản có giá trị, nhu cầu về nhà ở rất cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá nhà ngày càng tăng cao. Hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại lợi nhuận rất lớn, tuy nhiên, thị trường nhà ở cũng rất dễ biến động phụ thuộc nhiều vào các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thị trường nhà ở dễ tăng nhiệt nhưng cũng dễ đóng băng. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro rất cao. 1.1.4 Khái niệm người thu nhập thấp Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “người thu nhập thấp”. Tùy thuộc vào đối tượng hàng hóa tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác nhau về thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập trung bình, thậm chí là khá, nhưng trong quan hệ mua bán hàng hóa đặc biệt – nhà ở thì họ lại là nhóm có thu nhập thấp. Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về người có thu nhập thấp. Người thu nhập thấp không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được những nhu cấu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà. Nói đến người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập của họ. Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người dân đô thị. Cùng với thu nhập, 7 Điều 4 khoản 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 các yếu tố khác như điều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá.. là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị. Để định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tùy thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Nguồn thống kê thuộc Cục thống kê:  Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v..v)  Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản. Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích bình quân dưới 5 m2/người.8 Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá là những hộ gia đình thu nhập thấp nhưng đối với những đối tượng này lại có những chính sách riêng. Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không mà thôi. Thu nhập biểu hiện lợi ích vật chất có được của mỗi người, mỗi hộ gia đình khi tham gia lao động. Nó ảnh hưởng trực tiếp hay nói cách khác là nó quyết định lợi ích tinh thần của họ. Mọi tiêu dùng hàng hóa dịch vụ thông thường hay cao cấp đều trông chờ vào khoản thu nhập hàng tháng. Thu nhập cao thì mức tiết kiệm dành cho tiêu dùng cao, có điều kiện phát triển con người, ngược lại thu nhập thấp kéo theo hàng loạt các vấn đề nảy sinh từ giáo dục đào tạo, y tế cho đến các hoạt động như vui chơi giải trí, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học… và quan trọng hơn cả là điều kiện ăn ở. Nó không chỉ là những nhu cầu tối thiểu của bất kỳ một con người nào ở bất kỳ một nhà nước nào mà ngày càng quan trọng khi xã hội phát triển qua từng giai đoạn. Và mức tiết kiệm để chi tiêu cho nhu cầu ở cũng tăng. 8 Theo số liệu của Cục thống kê Thành phố Hà nội, tham khảo tại: http://old.voer.edu.vn/module/khoahoc-xa-hoi/xac-dinh-nguoi-co-thu-nhap-thap.html[ ngày truy cập 10-09-2013] Hàng hóa – nhà ở là một hàng hóa có giá trị lớn đôi khi cũng trở thành tâm điểm “ganh đua” của những nhóm người có thu nhập cao. Thế nhưng với nhóm người có thu nhập thấp, nhà ở với mức tiện nghi tối thiểu có khi là “ước mơ cao sang”. Đặc biệt là các đối tượng thấp tại các đô thị. 1.2 Ý nghĩa việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Quyền có nhà ở là một quyền cơ bản của con người, được ghi nhận tại Điều 62 Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung 2001: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật”. Giải quyết nhà ở cho người dân luôn là vấn đề bức bách của một quốc gia và đã trở thành vấn đề toàn cầu. Đảng và Nhà nước ta luôn chăm lo việc tạo lập nhà ở cho nhân dân thông qua các chủ trương, chính sách và khả năng thực tế của từng thời kỳ. Hiện nay quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng với sự tăng trưởng kinh tế của đất nước, nhất là tại khu vực thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ rất khó khăn về nhà ở. Trong thời kì hội nhập việc xây dựng chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp không những giải quyết chỗ ở cho họ, mà tạo nên một sự ổn định trong xã hội và phát triển đô thị mang tính bền vững. Do đó phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch có kế hoạch. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ mang tính chất chính trị xã hội mà nó còn phản ánh đúng bản chất của một nước xã hội chủ nghĩa, Nhà nước do dân vì dân. Tăng nguồn cung nhà ở, đồng thời có những chính sách tác động làm cho cầu tiếp cận với nguồn cung tốt hơn. Thị trường nhà ở là một trong những bộ phận cấu thành thị trường bất động sản. Việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ là hướng đi mới cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, tình hình kinh tế nước ta đang trong giai đoạn khó khăn, phát triển kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp sẽ giải phóng được lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp. Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng với thị trường tài chính, tiền tệ ngày càng liên thông với nhau, đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng vốn. Nhà nước có những chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các khu nhà cho người thu nhập thấp, đặc biệt là các dự án nhà chung cư cao tầng nhằm sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả. Kinh doanh nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà nước dành cho đối tượng có thu nhập hàng tháng dưới mức bình quân theo quy định của từng địa phương, chưa và khó có điều kiện tiếp cận nhà ở. Việc phát triển kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp cũng góp phần tạo nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước: đối với nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân xây dựng khi doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, nhà nước sẽ giảm bớt một nguồn ngân sách lớn là vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra việc nhà ở cho người thu nhập thấp do tư nhân đầu tư xây dựng Nhà nước cũng thu được một nguồn ngân sách từ thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng… mặc dù Nhà nước có chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp tuy nhiên các doanh nghiệp cũng phải nộp thuế nhất định vào ngân sách nhà nước. Ngoài ra, kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay. Đồng thời tạo đa dạng các loại hình kinh doanh nhà ở, thu hút nhiều nhà đầu tư vì đây là lĩnh vực kinh doanh hiện nay được nhiều tầng lớp trong xã hội quan tâm. 1.3 Sự cần thiết của việc kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Thị truờng bất động sản ở các thành phố lớn nói riêng và cả nước nói chung đang trong giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp. Tình hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại những vấn đề khó khăn, trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là một vấn đề cần được xem xét. Hiện tại trên cả nước đang diễn ra “làn sóng” di dân có cường độ lớn khiến sức ép tăng dân số cơ học đối với đô thị ngày càng căng thẳng, dẫn tới quá tải hạ tầng xã hội trong đó nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán nan giải. Người dân có thu nhập thấp là một lực lượng lao động lớn tại các đô thị và lực lượng này ngày càng tăng theo dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về. Dòng người này chỉ có thể và cần phải trở thành nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển công nghiệp tại các thành phố với điều kiện họ được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Theo số liệu thống kê của cục Quản lý nhà và Trung tâm bất động sản, Bộ xây dựng, tại khu vực đô thị còn có khoảng 600 – 700 ngàn cán bộ, công chức và các đối tượng khác có thu nhập thấp. Đấy là chưa kể con số này sẽ tăng lên rất nhiều vào năm 2010 và các năm tiếp theo. Như vậy vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang ngày càng trở nên cấp bách.9 Hiện quỹ đất không đủ để xây dựng nhà riêng lẻ, nhà cho người thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng so với nhu cầu thực tế là những vấn đề được bàn luận nhiều trong thời gian qua. Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m²/người). Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam cho thấy, cả nước hiện còn khoảng 9 http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhap-thap-chua-nhuky-vong-i18963 [ ngày truy cập 10-08-2013] 11.458 hộ chưa có nhà ở. Trong đó, tại khu vực đô thị, số hộ không có nhà ở vào khoảng 4.502 hộ.10 Trong đó một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, cụ thể như: Hà Nội cần hơn 110 nghìn căn; TP.HCM 134 nghìn căn; Bình Dương 104 nghìn căn, Đồng Nai 95.000 căn… Riêng tổng hợp của 25 bộ, ngành có nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực Hà Nội hiện đã khoảng 30.000 căn.11 Trong điều kiện bình thường hiện nay cầu về nhà ở rất lớn so với cung. Nhưng xét trên khía cạnh khác, thì cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp thì lại không lớn vì thu nhập của họ không có khả năng chi trả cho những hàng hóa – nhà ở mà họ cần. Nhà ở cho người thu nhập thấp là bài toán cần đáp số của bất kỳ đô thị nào trong quá trình phát triển đô thị bền vững. Các đô thị thu hút lực lượng lao động và người di cư ngày càng cao. Theo thống kê của tổ chức định cư con người, Liên Hợp Quốc, cho đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hoá trung bình tại Châu Á là 70% trong đó có Việt Nam.12 Vì thế việc thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là vấn đề cấp bách nhằm đưa ra những phân khúc thị trường hấp dẫn các nhà đầu tư. 1.4 Chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam Nhà nước ta là nhà nước do dân vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân. Xóa bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi của một số tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó có nhóm thu nhập thấp và vấn đề nhà ở đối với họ. Nhà nước có chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích ưu đãi đối với các doanh nghiệp, các tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành để các đối tượng có thu nhập thấp có khả năng tiếp cận trong việc mua hoặc thuê nhà ở. Nắm bắt rõ tâm lý của người Việt là “an cư – lạc nghiệp”, đặc biệt là người thu nhập thấp lại càng cần một mái nhà ổn định để chuyên tâm lao động, sản xuất, phát triển kinh tế gia đình, nhiều doanh nghiệp đã kiên trì, triển khai đầu tư xây dựng các khu nhà ở cho người thu nhập thấp, cùng chung tay góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà nước và Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế ưu đãi như vay vốn, hỗ trợ lãi xuất, cấp đất sạch.. Nước ta đang trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế hoạch hóa, tập trung được nhà nước quản lý, các hoạt động kinh doanh trong xã hội nhà nước luôn đóng vai trò trung tâm. Và trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp thì nhà nước đóng vai trò là “đầu tàu”. Để góp phần phát triển nền kinh tế, để giải quyết vấn đề 10 http://www.doanhnhansaigon.vn/online/dien-dan-doanh-nhan/thoi-su/2013/07/1075355/cho-thuenha-o-huong-mo-cho-dia-oc/ [ngày truy c p 13-08-2013] 11 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/thu-nhap-thap-cung-mua-duoc-nha-ha-noi-771524.htm [ ngày truy cập 26-08-2013] 12 http://www.sxd.binhdinh.gov.vn/newsdetail.php?newsid=460&id=2 [ ngày truy c p 18-08-2013] nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, trong những năm qua Nhà nước đã thực hiện những chính sách ưu đãi khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp và hỗ trợ người thu nhập thấp có thể mua được nhà. Song song đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006 và cùng với một số văn bản quy định pháp luật khác để góp phần phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và giúp đất nước ngày càng phát triển và văn minh hơn. Theo Bộ Xây dựng, từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những bước phát triển đáng kể, Nhà nước đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh để các tổ chức, đơn vị, cá nhân có điều kiện thuận lợi tham gia phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân. Luật Nhà ở cũng là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng để Đảng và Nhà nước quan tâm, hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo tại khu vực nông thôn và người thu nhập thấp ở đô thị. Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007 phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo điều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 2008 trở về trước, vấn đề xây nhà cho người có thu nhập thấp chưa bao giờ được đả động đến có chăng chỉ là vấn đề phát triển và xây nhà thương mại. Và đến năm 2009, vấn đề này đã được bày ra và xem xét một cách nghiêm túc, trở thành Nghị quyết của Chính phủ mục tiêu đến năm 2015. Đồng thời, trong năm 2009 hàng loạt chính sách về vấn đề phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đã được ban hành để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển của thị trường cũng như để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong những năm qua Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, một số đối tượng có thu nhập thấp còn khó khăn về nhà ở. Để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng trên, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội, tại phiên họp ngày 31 tháng 3 năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20-04-2009 của Chính Phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Quyết định số 495/QĐ-BXD ngày 0805-2009 của Bộ xây dựng ban hành chương trình triển khai thực hiện Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20-04-2009 của Chính Phủ. Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp. Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Đến Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì chỉ để cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần. (hiện nay Quyết định 67/2009 đã được Quyết định 96/2009 Thủ tướng Chính phủ sửa đổi). Cùng với sự ra đời Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ năm 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoat động kinh doanh nhà ở đã có những bước phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Đảng và Nhà nước ta trong suốt quá trình đổi mới toàn diện nền kinh tế không phải là chặn đường bằng phẳng. Có giai đoạn chính sách của nhà nước ban hành trước có tác động thúc đẩy phát triển nền kinh tế, cũng có giai đoạn nhà nước ban hành các chính sách sau để điều chỉnh cho theo kịp sự phát triển của thị trường. Vì thế, có thể nói, việc ban hành các chính sách về nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp của nhà nước là kết quả của sự phát triển của thị trường, đồng thời đã tạo hàng lang pháp để các doanh nghiệp có thể mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như tạo điều kiện để người thu nhập thấp tiếp cận để thuê hoặc mua nhà. Năm 2013, tình hình kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn và thử thách. Thị trường bất động sản đóng băng, trong đó thị nhà ở - được đánh giá là thị trường sôi động nhất cũng rơi vào tình trạng ế ẩm. Nhằm vực dậy thị trường bất động sản và để giúp các doanh nghiệp và người dân tiếp cận nhà thu nhập thấp, tháng 1/ 2013, Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành Nghị quyết 02, với nhiều chính sách hỗ trợ giúp đưa nhà đất trở về giá trị thực và đến đúng tay người có nhu cầu như :  Cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại thành nhà ở cho người thu nhập thấp.  Giảm thuế giá trị gia tăng.  Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp.  Giảm lãi suất cho vay. Bên cạnh những chính sách thì Thủ tướng Chính phủ cũng đề ra những biện pháp phù hợp với tính hình hiện nay như: hệ thống ngân hàng tích cực hạ lãi suất cho vay nhằm tăng kích cầu tiêu dùng nhà ở, giúp doanh nghiệp bất động sản có cái nhìn thực tế hơn về phân khúc thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Đó là những tín hiệu tích cực, tạo cơ hội sở hữu nhà cho người dân thực sự có nhu cầu. Sau thời gian dài thắt chặt tín dụng, đặc biệt là khi giới doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hạn chế tiếp cận vốn thì một số ngân hàng đã bắt đầu chuyển sang cho vay tiêu dùng dành cho đối tượng khách hàng là cán bộ, công nhân viên chức, hộ kinh doanh cá thể có nhu cầu về nhà ở và xem đây là thị trường tiềm năng trong gian đoạn thanh khoản kém như hiện nay. Có thể nhận thấy, Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính phủ đã tạo nên một niềm hy vọng mới về việc khai thông thị trường bất động sản. Các dự án kém hiệu quả sẽ chuyển đổi để nguồn cung đi sát với nhu cầu nhà ở của người dân. Điều này cũng sẽ tạo nên mối tác động tương quan giúp cho nền kinh tế tháo được nút thắt: dự án nhà ở phải đi sát với nhu cầu của người dân, công nhân có việc làm, doanh nghiệp bán được hàng, ngân hàng giải quyết được nợ xấu, người dân có nhà ở… Vấn đề còn lại chính là những quy định cụ thể nhằm giúp cho chính sách nhanh chóng được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống, để cho ước mơ về một ngôi nhà ở phù hợp với khả năng, điều kiện kinh tế sẽ không còn là mơ ước quá đỗi khó thực hiện của mỗi người dân. Cùng với nhiều động thái quyết tâm “phá băng” thị trường Bất động sản của Chính phủ, vừa qua hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt nam (VAFI) đưa ra 5 đề xuất trong đó có đề xuất hỗ trợ cho người thu nhập thấp hưỡng lãi xuất ưu đãi trong giai đoạn 2013 - 2020. Đây cũng là một trong những giải pháp giúp thị trường hồi phực trở lại. Tuy nhiên, để viêc hoạch định chính sách được cụ thể nhanh chóng đi vào chuyển khai trên thực tế rất cần sự phối hợp chặt chẽ, khẩn trương từ các bộ ngành, nhất là Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng nhà nước, Bộ tư pháp và Văn phòng Chính phủ, trong việc nắm chắc tình hình cụ thể, tiến độ từng dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn để đưa ra chính sách cung – cầu phù hợp, kịp thời nhất. Hơn nữa, để thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp phát triển ổn định, lành mạnh, minh bạch và bền vững, đòi hỏi phải có quyết tâm cao, tầm nhìn dài hạn và có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng nhằm phát huy cao độ vai trò của đội ngũ doanh nhân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 2.1 Quy định đối với chủ thể kinh doanh 2.1.1 Nguyên tắc kinh doanh, điều kiện cần thiết để kinh doanh và hành vi bị nghiêm cấm Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh nhà ở thông qua hợp đồng, hoạt động kinh doanh pháp luật phải công khai minh bạch không trái quy định của pháp luật. Nhà ở đưa vào kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau:  Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;  Đối với nhà mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;  Không có tranh chấp về quyền sở hữu;  Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;  Kinh doanh nhà ở thu nhập nhập thấp cần phải có đầy đủ các loại giấy tờ trong hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà đã được phê duyệt đối với nhà hình thành trong tương lai.13 Để đảm bảo công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp, hành vi kinh doanh nhà ở không đăng ký kinh doanh là hành vi vi phạm và bị cấm trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, Luật cũng quy định những hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp. Theo điều 16 Luật kinh doanh bất động sản, cấm các chủ thể tham gia kinh doanh có các hành vi như sau:  Hoạt động kinh mà không đăng ký kinh doanh. 13 Điều 7 khoản 1 Luật kinh doanh bất động sản  Cung cấp thông tin không trung thực, gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh.  Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh.  Không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.  Lợi dụng chính sách ưu đãi của nhà nước để thực hiện kinh doanh trái pháp luật.  Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy định của pháp luật.  Lợi dụng chức vụ quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh, các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật. Các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà sẽ bị xử lý kỹ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trường hợp tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh nhà ở thu nhập thấp không có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hiện nay gọi là giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp) thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch nhà ở thu nhập thấp. Luật nhà ở 2005 cũng cấm các chủ thể kinh doanh có những hành vi vi phạm trong lĩnh vực nhà ở như sau:  Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.  Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển nhà ở.  Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.  Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.  Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.  Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.  Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật.14 2.1.2 Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp Có thể nói hoạt động sản xuất kinh doanh của các chủ thể kinh doanh giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa quyết định đối với sức tăng trưởng của nền kinh tế và sự tồn tại 14 Điều 8 Luật nhà ở 2005
- Xem thêm -