Tài liệu Pháp luật về bán đấu giá bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THÙY DƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Hà Nội - 2015 i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THÙY DƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành : LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Am Hiểu Hà Nội - 2015 ii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục những chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 CHƢƠNG 1: KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ 5 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm của bán đấu giá bất động sản 5 1.1.1. Khái niệm bất động sản 5 1.1.2. Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản 9 1.1.3. Khái niệm bán đấu giá bất động sản 11 1.1.4. Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản 14 1.1.5. Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản 19 1.2. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu 21 giá bất động sản ở Việt Nam 1.2.1. Giai đoạn trước năm 1989 21 1.2.2. Giai đoạn từ năm 1989 - 1996 21 1.2.3. Giai đoạn từ năm 1996 – 2005 24 1.2.4. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay 25 1.3. Kinh nghiệm về pháp luật bán đấu giá một số nước trên thế 26 giới 1.3.1. Bán đấu giá ở Pháp 26 1.3.2. Bán đấu giá ở Canada 30 1.3.3. Bán đấu giá ở Trung Quốc 31 1.3.4. Đấu giá Hà Lan 33 iii CHƢƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU 37 GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Các loại bất động sản bắt buộc bán đấu giá 37 2.2. Thủ tục bán đấu giá bất động sản 46 2.2.1. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá và chuẩn bị hồ sơ 46 2.2.2. Xác định giá khởi điểm 51 2.2.3. Giám định bất động sản bán đấu giá 55 2.2.4. Hợp đồng bán đấu giá 55 2.2.5. Niêm yết, thông báo công khai 59 2.2.6. Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản 60 2.2.7. Trưng bày, xem bất động sản đấu giá 62 2.2.8. Tổ chức phiên đấu giá 63 2.2.9. Kết thúc phiên đấu giá 66 2.2.9.1. Bán đấu giá thành 66 2.2.9.2. Bán đấu giá không thành 68 2.2.9.3. Hủy kết qua bán đấu giá bất động sản 69 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG BÁN ĐẤU GIÁ BẤT 71 ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Thực trạng bán đấu giá bất động sản 71 3.1.1. Những kết quả đạt được 71 3.1.2. Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 77 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản 82 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 iv MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đấu giá tài sản nói chung và đấu giá BĐS nói riêng là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá BĐS chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về BĐS và bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn cụ thể. Đây là một trong những cách thức linh hoạt nhằm làm tăng giá trị của BĐS được đem bán đấu giá, tạo điều kiện cho công tác quản lý hoạt động mua bán BĐS đạt hiệu quả, bảo đảm quyền lợi của người có BĐS khi tiến hành chuyển nhượng hay chuyển quyền sở hữu BĐS,... Cho đến trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản có hiệu lực, vấn đề BĐG tài sản đã được điều chỉnh tại rất nhiều các văn bản pháp luật khác nhau như Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Bộ luật dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm 2007, năm 2008), Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004,... Nhưng BĐGBĐS vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ, rõ ràng và khó kiểm soát. Các địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai bởi nhiều lý do khách quan và chủ quan khác nhau như: Hoạt động dịch vụ tổ chức BĐG được làm ồ ạt khi nhu cầu chưa lớn; nhiều đầu mối quản lý hoạt động; các doanh nghiệp bán đấu giá cạnh tranh không lành mạnh để lôi kéo khách hàng; mức phí tổ chức đấu giá BĐS cao; tổ chức BĐG thường cố tình ém nhẹm thông tin để trục lợi; việc thẩm định giá BĐS còn thiếu khách quan... Trước thực trạng đó, việc đi sâu phân tích, làm rõ các quy định của pháp luật về BĐGBĐS là nhu cầu cấp thiết ở nước ta hiện nay. 1 Để giải quyết tồn tại, phòng ngừa các sai phạm có thể xảy ra, bài viết "Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" sẽ làm rõ một số nội dung và bất cập, cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua nghiên cứu và tìm hiểu pháp luật về BĐG BĐS cho thấy, đã có nhiều nhà nghiên cứu, nhà lập pháp đề cập đến vấn đề pháp luật về BĐG ở Việt Nam nhưng phần lớn là ở góc độ BĐG tài sản nói chung và chưa chuyên khảo. Cụ thể như một số bài viết, nghiên cứu về pháp luật BĐG tài sản được đăng trên Tạp chí dân chủ và pháp luật của Bộ Tư pháp: Hoạt động BĐG tài sản - thực tiễn và triển vọng của tác giả Đỗ Khắc Trung (số chuyên đề tháng 10/2006); Một số bất cập của pháp luật về BĐG tài sản của tác giả Nguyễn Văn Mạnh (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác BĐG tài sản của tác giả Phạm Văn Chung (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc trong việc áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu của tác giả Minh Đức (số chuyên đề tháng 11/2007); Có hay không sự khác nhau giữa BĐG quyền sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất của tác giả Nguyễn Vĩnh Diện ( số 6/2007); hay chuyên đề về "Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản" trên Đặc san tuyên truyền pháp luật số tháng 08/2010 của Hội đồng phối hợp công tác, phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ,... Do đó, chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện và hệ thống về pháp luật bán đấu giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Luận văn "Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" là công trình chuyên khảo đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này trên cơ sở sử dụng các bài viết, nghiên cứu đã được công bố làm tài liệu tham khảo. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận văn đã tập trung vào việc nghiên cứu và làm rõ các vấn đề lý luận, pháp lý và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về BĐG BĐS: Xây dựng khái niệm BĐG BĐS; Các đặc điểm của BĐG BĐS; Các nguyên tắc BĐG BĐS; Phân tích nội dung pháp luật về BĐG BĐS, qua đó chỉ ra một số hạn chế của các quy định và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để hoàn thành đề tài của mình tác giả đã kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu chung cũng như chuyên ngành như: Phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác – Lê nin; Phương pháp nghiên cứu lịch sử; Phương pháp phân tích để làm rõ các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu; Phương pháp so sánh được sử dụng để làm rõ mức độ tương quan giữa các quy định, các quan điểm để từ đó có những đánh giá, nhận định khách quan về nội dung nghiên cứu; Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu một cách có hệ thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, xúc tích, dễ hiểu; Phương pháp thống kê đem đến một cách nhìn cụ thể hơn thông qua những con số và vụ việc cụ thể...v.v 5. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn Mục đích nghiên cứu của luận văn là hệ thống hoá các văn bản pháp luật về BĐG BĐS của Việt Nam; tìm hiểu sâu hơn những nội dung cơ bản của hoạt động BĐG BĐS, nhu cầu BĐG và một số vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay về hoạt động BĐG BĐS, để từ đó đề xuất những giải pháp mang tính hệ thống, đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động của loại hình mua bán tài sản này. Để đạt được mục đích trên, tác giả luận văn đã đặt ra và giải quyết các nhiệm vụ sau: - Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về BĐG bằng cách làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất của BĐS và BĐG BĐS; phân tích những quy định của pháp luật dân sự một số nước trên thế giới và tìm hiểu lịch sự hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề này. - Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhu cầu sử dụng hình thức BĐG BĐS; tìm hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay để có những biện pháp hoàn thiện trong thời gian tới. 3 - Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, từ đó đề xuất hệ thống các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐGBĐS. 6. Những điểm mới của luận văn Luận văn là công trình nghiên cứu có tính hệ thống những vấn đề liên quan đến các quy định của pháp luật về BĐG BĐS. Những đóng góp mới của luận văn bao gồm: - Hoàn thiện khái niệm BĐG BĐS; phân tích các đặc điểm, các nguyên tắc của BĐG BĐS; - Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành (các loại BĐS BĐG; hình thức BĐG BĐS; trình tự, thủ tục BĐG;…); tìm hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay để có những biện pháp hoàn thiện trong thời gian tới. - Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, đề xuất hệ thống các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐG BĐS. 7. Cơ cấu của luận văn. Luận văn gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận 4 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất”, Luật học, (5). 2. Đỗ Thị Hoa (2010), Bán đấu giá tài sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sỹ Luật học 3. Hoàng Quốc Hùng, Sáu vấn đề cảnh báo sai phạm về bán đấu giá tài sản và các giải pháp phòng ngừa, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp. 4. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Các quy định pháp luật nước ngoài về bán đấu giá tài sản, (Tài liệu tham khảo), Hà Nội. 5. PoKKin - Cục Quản lý nhà (2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản, website Thongtinphapluatdansu. 6. Hội đồng phối hợp công tác, phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ (2010), "Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản", Đặc san tuyên truyền pháp luật. 7. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Luật về bán đấu giá tài sản của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, ( Tài liệu tham khảo), Hà Nội. 8. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2006), Bán đấu giá tài sản (Tài liệu tập huấn nghiệp vụ), Nxb Tư pháp, Hà Nội. 9 Từ điển luật học (1999), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa Hà Nội. 10. Bô ̣ Tư pháp (2014), Bộ Tư pháp tiế p tục phiên làm viê ̣c xây dựng Bộ luật Dân sự, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/hoat-dong-cua-Bo-Tu-Phap. 11. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 12. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 13. Quốc hội (2012), Luật xử lý vi phạm hành chính, Hà Nội. 14. Quốc hội (2008), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Hà Nội. 15. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội. 16. Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội 5 17. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 18. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 09/2012/TT-BTC ngày 19/01/2012 sửa đổi Thông tư số 245/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 Quy định thực hiện một số nội dung của Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Hà Nội. 19. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản, Hà Nội. 20. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đát để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội. 21. Bộ Tài chính (2010), Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 22. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn số 12), Hà Nội. 23. Bộ Tư pháp (2014), Báo cáo số 180 /BC-BTP ngày 18/7/2014 của Bộ Tư pháp về việc Sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 24. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội. 6 VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ ! VUI LÒNG TẢI VỀ ĐỂ XEM BẢN FULL ĐẦY ĐỦ !