Tài liệu Phân tích, thiết kế hệ thống thông tin quản lý bán hàng tại công ty bk4

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta Lêi Nãi §Çu §Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn v« cïng quý gi¸ vµ kh«ng g× thay thÕ ®îc. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1987 ®· kh¼ng ®Þnh:‘§Êt ®ai lµ tµi nguyªn v« cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thay thÕ ®îc, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i trêng sèng...”. HiÕn ph¸p 1992 ®½ x¸c ®Þnh :’§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ’ Do tÇm quan träng ®Æc biÑt ®ã cña ®Êt ®ai ,nªn mçi quèc gia ph¶i qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ nhÊt ,hîp lý nhÊt ,tiÕt kiÖm nhÊt . §Þnh gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng c«ng cô quan träng cña nhµ níc ®Ó qu¶n lý ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ,ph¸t huy vai trß kinh tÕ cña ®Êt ®ai , t¹o nguån thu ng©n s¸ch quan träng cho nhµ níc .§iÒu 12 LuËt §Êt §ai 1993 qui ®Þnh ‘: ‘nhµ níc x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt ,cho thuª ®Êt ,tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt ,båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt ; chÝnh phñ qui ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®èi tõng vïng vµ tõng thöa ®Êt theo thêi gian’. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét bé phËn cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ,hiÖn nay c«ng t¸c nµy ®· ph¸t huy ®îc hiÖu qu¶ trong qu¶n lý ®Êt ®ai vµ trong qu¶n lý gi¸ ®Êt ,t¹o ®µ cho sù ph¸t triÓn vµ qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Nhng còng ph¶i c«ng nhËn thÊy r»ng vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu bÊt cËp, gi¸ ®Êt hiÖn nay cßn thiÕu chÝnh x¸c ,chªnh lÖch qu¸ xa so v¬Ý gi¸ thÞ trêng; ®iªï ®ã ®· g©y khã kh¨n, h¹n chÕ cho c«ng t¸c qñ¶n lý ®Êt ®ai vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .VÊn ®Ò ®ã ®ßi hái ph¶i ®i s©u vµo b¶n chÊt sù viÖc ,ph©n tÝch thÊu ®¸o vÊn ®Ò, nh»m t×m ra nh÷ng h¹n chÕ ®ång thêi ®a ra nh÷ng biÖn ph¸p kh¾c phôc, hoµn thiÖn vÊn ®Ò. Môc ®Ých nghiªn cøu ®Ò tµi nh»m : . Ph©n tÝch thùc tr¹ng ,t×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta trªn c¬ së lý luËn c¬ b¶n cña ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. . §Ò xuÊt mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. §Ò tµi gåm 3 phÇn: PhÇn I Tæng quan vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ PhÇn II Thùc tr¹ng vÒ ®Þnh gÝa ®Êt ®« thÞ ë níc ta PhÇn III Mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta. Do tr×nh ®é vµ thêi gian h¹n chÕ ,nªn Em kh«ng tr¸nh khái nh÷ng khiÕm khuyÕt . RÊt mong ®îc sù ®ãng gãp quÝ b¸u cña c¸c thÇy ,c« ®Ó Em hoµn thiÖn ®Ò tµi vµ rót ra nh÷ng bµi häc cho viÖc häc tËp,nghiªn cøu sau nµy 0 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Em xin tr©n thµnh c¶m ¬n thÇy Hoµng Cuêng ®· gióp ®ì em hoµn thµnh tèt ®Ò ¸n nµy. Sv:Lý Mai Toµn Líp :KT&QL §Þa ChÝnh K40 PhÇn 1 Tæng quan vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ I)§Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ- b¶n chÊt &c¸c yÕu tè ¶nh hëng cña nã. 1) kh¸i lîc ®Êt ®« thÞ §« thÞ ®îc hiÓu lµ trung t©m kinh tÕ- v¨n ho¸-chÝnh trÞ- x· héi cña mét vïng , mét l·nh thæ. §Êt ®« thÞ ®îc ®Þnh nghÜa t¹i ®iÒu55-LuËt ®Êt ®ai nh sau :‘ Lµ ®Êt néi thµnh phè, néi thÞ x·, néi thÞ trÊn, ®îc sö dông ®Ó x©y dng nhµ ë, trô së c¸c c¬ quan , c¸c tæ chøc , c¸c c¬ së s¶n xuÊt,,kinh doanh x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®Ó phôc vô lîi Ých an ninh quèc phßng vµ vµo c¸c môc ®Ých kh¸c’’.NghÞ ®Þnh 88/cp ngµy17/8/1994 cña chÝnh phñ vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ, qui ®Þnh thªm:®Êt ngo¹i thµnh ,ngo¹i thÞ ®· cã qui ho¹ch ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ .Trªn c¬ së qui ®Þnh ®ã ®Êt ®« thÞ bao gåm :®Êt néi thÞ ( x¸c ®Þnh theo ranh giíi hµnh chÝnh quËn ,phêng ); ®Êt ven ®« thÞ ®· ®îc ®« thÞ ho¸, g¾n víi ®Êt néi thµnh , néi thÞ mét c¸ch h÷u c¬ vÒ chøc n¨ng ho¹t ®éng, c¬ së h¹ tÇng vµ c¬ cÊu qui ho¹ch kh«ng gian ®« thÞ; c¸c vïng ®Êt sÏ ®îc ®« thÞ ho¸ n»m trong ph¹m vi , ranh qiíi ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®· ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. -Theo qui ho¹ch ®« thÞ ,th× ®Êt ®« thÞ ph©n lµm hai lo¹i:®Êt d©n dông vµ ®Êt ngoµi khu d©n dông: .§Êt d©n dông bao gåm : ®Êt x©y dùng c¸c khu ë, khu trung t©m phôc vô c«ng céng,c©y xanh,giao th«ng-c¬ së h¹ tÇng kü thuËt®« thÞ. .§Êt ngoµi khu d©n dông bao gåm : ®Êt x©y dùng c«ng nghiÖp , kho tµng , c¸c trung t©m chuyªn nghµnh , an ninh quèc phßng, giao th«ng ®èi ngo¹i, c¬ quan ngoµi ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. - Theo nghÜa vô tµi chÝnh cña ngêi sö dông ®Êt , tuú theo môc ®Ých sö dông ,®Êt ®« thÞ gåm 2 lo¹i:®Êt giao vµ ®Êt thuª. §Êt ®« thÞ cã 4 ®Æc trng chñ yÕu sau: .Cã nguån gèc tõ ®Êt tù nhiªn hoÆc ®Êt n«ng nghiÖp cã c¬ së h¹ tÇng ®îc x©y dùng ë tr×nh ®é cao. .Khi muèn chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ph¶i ®îc UBND cÊp tØnh cho phÐp. .Tõng l« ®Êt trong ®« thÞ cã vÞ trÝ cè ®Þnh .mçi vÞ trÝ cã ®¨c thï riªng kh«ng gièng bÊt cø vÞ trÝ nµo. 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 .§Êt ®« thÞ lµ tµi s¶n ®Æc biÖt cã gi¸ trÞ cao , gi¸ trÞ tõng l« ®Êt phô thuéc vµo vÞ trÝ cña chóng . Gi¸ trÞ sö dông vµ môc ®Ých sö dông tõng l« ®Êt còng cã ý nghÜa quan träng trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. 2) B¶n chÊt gi¸ ®Êt ®« thÞ. Theo K.Marx th× lao ®éng lµ c¬ së, lµ nguån gèc cña mäi gi¸ trÞ.B¶n th©n ®Êt ®ai kh«ng ph¶i lµ s¶n phÈm cña lao ®éng nªn nã kh«ng cã gi¸ trÞ . Nhng trªn thùc tÕ ,®Êt ®ai cã thÓ mua ®i , b¸n l¹i ®îc nh bÊt kú hµng ho¸ kh¸c vµ nã cã gi¸ c¶.§Ó lµm râ b¶n chÊt cña ph¹m trï gi¸ c¶ ®Êt ®ai,cÇn ph¶i hiÓu ®Êt ®ai do tù nhiªn t¹o ra ( ®Êt nguyªn thuû ), lµ kh«ng cã gi¸ trÞ v× nã kh«ng cã lao ®éng kÕt tinh trong ®ã , do vËy nã kh«ng cã gi¸ c¶ ( v× gi¸ trÞ lµ c¬ së cña gi¸ c¶ ). Song ®Êt ®ai l¹i cã thÓ ®em l¹i lîi Ých hay thu nhËp cho ngêi chñ së h÷u ®Êt. Tuy nhiªn ®Ó biÕn ®Êt tù nhiªn thµnh ®Êt kinh tÕ ,®ßi hái ph¶i cã c¸c ®iÒu kiÖn sau: Thø nhÊt :Ph¶i cã lao ®éng con ngêi khai ph¸ ®Ó biÕn ®Êt tù nhiªn hoang ho¸ thanh ®Êt thæ c (hoÆc thæ canh). Thø hai :Ph¶i cã lao ®éng b¶o vÖ sù b×nh yªn ®Ó ®Êt ®ai cã thÓ ®a vµo sö dông cho nh÷ng môc ®Ých nhÊt ®Þnh. Tõ thùc tÕ ®ã ta nhËn thÊy ‘ gi¸ ®Êt tõ ph¹m trï v« lý l¹i trë thµnh ®iÒu hiÓn nhiªn cã lý.V× b¶n th©n trong ®Êt ®ai ®· cã sù kÕt tinh lao ®éng cña con ngêi ,víi nh÷ng h×nh thhøc cô thÓ kh«ng gièng nhau. Tõ ®ã K.Marx ®· kh¶ng ®Þnh ‘ gi¸ c¶ ®Êt ®ai lµ ®Þa t« t b¶n ho¸ ’. Bëi ®Êt ®ai ®em l¹i ®Þa t« tøc lµ thu nhËp b»ng tiÒn , nªn nã ®îc xem lµ mét lo¹i t b¶n dÆc biÖt .Cßn ®Þa t« chÝnh lµ lîi tøc ®Çu t cña t b¶n vµo ®Êt ®ai.Do vËy, thùc chÊt ‘ gi¸ c¶ ®Êt ®ai lµ gi¸ mua quyÒn thu ®Þa t« do ®Êt ®em l¹i theo tû suÊt lîi tøc hiÖn hµnh . Tríc hÕt nã , phô thuéc vµo ®Þa t« vµ tû suÊt lîi tøc ng©n hµng. Cã thÓ tÝnh ®îc gi¸ trong kinh tÕ cña ®Êt theo c«ng thøc sau: Gi¸ ®Êt = ®Þa t«/tû suÊt lîi tøc ng©n hµng 2) C¸c yÕu tè ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam Gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt ®« thÞ nãi riªng , còng nh gi¸ c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c lu«n chÞu sù chi phèi cña c¸c qui luËt kinh tÕ nh quy luËt: gi¸ trÞ, c¹nh tranh, cung cÇu . Song , kh¸c víi hµng ho¸ th«ng thêng ®Êt ®ai lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt , nªn nã cßn chÞu sù t¸c ®éng cña nhiÒu yÕu tè.Do giíi h¹n 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 cña nghiªn cøu ®Ò tµi nªn em chØ ®Ò cËp tíi hai yÕu tè ¶nh hëng lín nhÊt lµ : : yÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêi vµ quan hÖ cung cÇu . 2.1) YÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêi . Bao gåm c¸c yÕu tè sau : * Môc ®Ých sö dông : lµ mét yÕu tè quan träng ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt . Môc ®Ých sö dông ®Êt ®« thÞ do quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ qui ®Þnh vµ cã thÓ thay ®æi theo thêi gian khi ®îc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp , nªn ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së môc ®Ých sö dông t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh . Mét l« ®Êt ë vÞ trÝ kh¶ n¨ng sinh lêi cao, nhng nÕu chØ ®îc sö dông vµo môc ®Ých n«ng nghiÖp th× chØ x¸c ®Þnh lµ gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp , vµo môc ®Ých nhµ ë th× theo gi¸ ®Êt ë , vµo môc ®Ých c«ng céng ( ®Êt giao th«ng , ®Êt thuû lîi ...) th× kh«ng cã gÝa... Nh vËy môc ®Ých sö dông ®Êt ®« thÞ ®ãng vai trß quan träng trong viÖc quyÕt ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ . * YÕu tè tù nhiªn : Bao gåm mét sè yÕu tè c¬ b¶nsau : +VÞ trÝ thöa ®Êt : Do ®Æc ®iÓm ®Êt ®ai lµ s¶n phÈm cña tù nhiªn nªn mçi thöa ®Êt g¾n víi mét vÞ trÝ nhÊt ®Þnh , kh«ng thÓ di chuyÓn tõ n¬i nµy tíi n¬i kh¸c nh hµng ho¸ kh¸c,chÝnh v× thÕ vÞ trÝ cña thöa ®Êt còng nãi lªn kh¶ n¨ng sinh lêi . Ch¼ng h¹n vÞ trÝ thöa ®Êt ë trung t©m th¬ng m¹i dÞch vô th× gi¸ ®Êt sÏ rÊt cao , cao h¬n c¸c thöa ®Êt kh¸c kh«ng cã vÞ trÝ nh trªn . Ngoµi ra vÞ trÝ thöa ®Êt cßn cã thÓ mang l¹i cho ngêi chñ nhiÒu lîi Ých kh¸c nh lµ : thêi gian, qu·ng ®êng tõ nhµ tíi n¬i lµm viÖc,tíi c¸c trung t©m v¨n ho¸,vui ch¬i, gi¶i trÝ . + KÝch thíc h×nh thÓ thöa ®Êt : khi x©y dùng c¸c c«ng tr×nh trªn nh÷ng thöa ®Êt ®iÒu quan t©m ®Çu tiªn ®ã lµ kÝch thíc h×nh thÓ thöa ®Êt , mét thöa ®Êt cã kÝch thíc vu«ng , h×nh ch÷ nhËt thuËn tiÖn cho viÖc x©y dùng c«ng tr×nh th× sÏ ®îc tr¶ gi¸ cao h¬n thöa ®Êt cã kÝch thíc kh«ng thuËn tiÖn ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh nh kÝch thíc h×nh thang ,h×nh tam gi¸c ... + C¸c yÕu tè kh¸c , ch¼ng h¹n nh m«i trêng - c¶nh quan : x· héi ngµy cµng ph¸t triÓn cho nªn nhu cÇu sèng cña con ngêi ngµy cµng cao,v× thÕ vÊn ®Ò vÒ m«i trêng , c¶nh quan ®· ®îc ngêi d©n ®Ò cao , nh÷ng thöa ®Êt g¾n liÒn g¾n liÒn víi mét c¶nh quan nhÊt ®Þnh nh : hå níc ,c©y xanh,gÇn trung t©m... khi b¸n sÏ ®îc gi¸ cao h¬n so víi nh÷ng thöa ®Êt kh¸c kh«ng cã lîi thÕ trªn. * Yªó tè ph¸p luËt. Gåm mét sè yÕu tè c¬ b¶n nh : +Qui ho¹ch sö dông ®Êt :§©y lµ yÕu tè quan träng nã cã liªn quan ®Õn vÞ trÝ thöa ®Êt , do ®ã nã ¶nh hëng tíi gi¸®Êt . Qui ho¹ch tæng thÓ sÏ chØ ra c¸c yÕu tè cÇn thiÕt cã liªn quan tíi gi¸ cña thöa ®Êt , nh gÇn hay xa trung t©m thµnh phè,khu th¬ng maÞ dÞch vô ,trêng häc, bÖnhviÖn,c¸c c«ng tr×nh phóc lîi c«ng céngkh¸c. +T×nh tr¹ng ph¸p lý cña thöa ®Êt:mét thöa ®Êt hîp ph¸p phï hîp víi qui ho¹ch sÏ cã gi¸ cao h¬n thöa ®Êt kh«ng hîp ph¸p ,kh«ng phï víi qui ho¹ch. 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 *YÕu tè x· héi:Gåm nh÷ng yÕu tè chñ yÕu sau +Tèc®é ph¸t triÓn x· héi:Khi tr×nh ®é ph¸t triÓn x· héi cao,nh nhËn thøc, tr×nh ®é häc vÊn cao...th× nhu cÇu hëng thô còng ®îc n©ng cao ,trong ®ã cã nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai , hä sÏ t×m nh÷ng c¨n nhµ ®Ñp , thuËn tiÖn...®iÒu ®ã sÏ lµm t¨ng gi¸ ®Êt nhÊt lµ ë trung t©m thµnh phè . Ngoµi ra , nã cßn lµm t¨ng thªm nhu cÇu vÒ c¸c ho¹t ®éng dÞch vô th¬ng m¹i ,y tÕ ,gi¸o dôc ...dÒu lµ nh©n tè t¨ng thªm nhu cÇu vÒ ®Êt,nhÊt lµ ë c¸c vïng trung t©m ,lµm t¨ng gi¸ ®Êt . +Sù t¨ng trëng d©n sè : Søc Ðp d©n sè lµm t¨ng mäi mÆt nhu cÇu cña x· héi vµ theo ®ã nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë t¨ng lªn. +YÕu tè x· héi kh¸c : nh an ninh trËt tù tèt , møc ®é ph¹m téi thÊp , tr×nh ®é d©n trÝ cña nh÷ng ng¬× d©n ë xung quanh cao... nh÷ng ®iÒu nµy t¸c ®éng ®Õn t©m lý ngêi mua , hä sÏ tr¶ tiÒn cao h¬n cho nh÷ng thöa ®Êt , ng«i nhµ nh vËy . Ngoµi ra yÕu tè nh mèt ,thÞ hiÕu nhµ ë t¸c ®éng®¸ng kÓ tíi cÇu vÒ nhµ ë vµ ®Õn gi¸ ®Êt. *YÕu tè kinh tÕ :Gåm nh÷ng yÕu tè chñ yÕu sau: +§« thÞ ho¸ vµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®« thÞ:®©y lµ yÕu tè c¬ b¶n lµm thay ®æi c¨n b¶n cung cÇu vÒ ®Êt ®ai.Theo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn th× c¬ cÊu cung vÒ ®Êt ®ai nhµ ë , sÏ t¨ng lªn , nhng tèc ®é t¨ng cña cÇu lín h¬n so víi cung ,lµm gi¸ ®Êt ®« thÞ t¨ng cao . +Tû lÖ l·i suÊt ng©n hµng : §©y lµ mét trong nh÷ng c«ng cô tµi chÝnh cña nhµ níc ®Ó ®iÒu tiÕt gi¸ c¶ ®Êt ®ai. Khi gi¸ ®Êt lªn qu¸ cao so víi gi¸ trÞ thùc cña nã, nhµ níc sÏ n©ng cao l·i ng©n hµng lµm cho nhu cÇu vª ®Êt ®ai nhµ ë gi¶m ,gi¸ ®Êt theo ®ã mµ gi¶m xuèng . +Thu nhËp hiÖn t¹i vµ dù ®o¸n thu nhËp trong t¬ng lai cña viÖc sö dông ®Êt :§èi víi nh÷ng ngêi kinh doanh th× yÕu tè nµy rÊt quan träng trong ,nã quyÕt ®Þnh nhiÒu ®Õn gi¸ ®Êt. +YÕu tè kinh tÕ kh¸c t¸c ®éng tíi cÇu vÒ ®Êt ®ai nhµ ë: nh thu nhËp...Thu nhËp t¨ng lªn cÇuvÒ ®Êt ë, nhµ ë t¨ng lªn râ rÖt. Nãi chung,hÇu hÕt c¸c yÕu tè kinh tÕ ®Òu t¸c ®éng tíi cÇu vÒ ®Êt ®ai nhµ ë,vµ t¸c ®éng tíi gi¸ nhµ ®Êt. 2.2) Quan hÖ cung cÇu. Cung cÇu lµ nh©n tè ‘ ®éng’ cã ¶nh hëng chi phèi tíi gi¸ ®Êt , lµm cho gi¸ ®Êt lu«n biÕn ®éng . Kh¶ n¨ng ‘ cung ’ vÒ ®Êt trªn thÞ trêng mang tÝnh æn ®Þnh vÒ sè lîng vÞ trÝ . CÇu cña con ngêi vÒ ®Êt th× lu«n cã sù thay ®æi v× vËy cã sù t¸c ®éng kh«ng nhá tíi gi¸ ®Êt gi÷a c¸c vïng , c¸c ®« thÞ kh¸c nhau . Trªn thùc tÕ cung & cÇu c©n b»ng ë bÊt cø thêi ®iÓm nµo cô thÓ víi mét møc gi¸ tö¬ng øng .NÕu c¸c ®×Òu kiÖn kh¸c kh«ng thay ®æi ë mét thêi ®iÓm nµo ®ã mäi sù t¨ng lªn vÒ nhu cÇu hay gi¶m vÒ cung sÏ lµ t¨ng gi¸ vµ ngîc l¹i mäi sù gi¶m vÒ cÇu hay t»ng vÒ cung sÏ lµm gi¸ gi¶m .Ngoµi yÕu tè vÒ gi¸ ,cung tµi s¶n nhµ ®Êt cßn chÞu ¶nh hëng nhiÒu yÕu tè kh¸c nh :quÜ ®Êt ®ai trong qui ho¹ch cña chÝnh phñ ,sù ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng,c¸c yÕu 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 tè ®Çu vµo cña ph¸t triÓn nhµ,chÝnh s¸ch vµ luËt ph¸p cßn cÇu tµi s¶n nhµ ®Êt chÞ ¶nh hëng cña c¸c yÕu tè nh sù ph¸t triÓn kinh tÕ ,t¨ng d©n sè ,sù thay ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai ,thay ®æi vÒ viÖc lµm ,thu nhËp qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ,nh÷ng chÝnh s¸ch cña chÝnh phñ .Sù thay ®æi bÊt cø yÕu tè nµo trªn ®©y còng cã ¶nh hëng ®Õn lîng cung hoÆc lîng cÇu ,lµm cung hoÆc cÇu chuyÓn dÞch vµ gi¸ c©n b»ng trªn thÞ trêng nhµ ®Êt sÏ thay ®æi(t¨ng hoÆc gi¶m). Ph¹m vi cña nh÷ng thay ®æi gi¸ c¶ g©y ra bëi thay ®æi cung hay cÇu sÏ phô thuéc vµo sù ®µn håi cu¶ cung hay cÇu.Do vËy , nÕu cung cã tÝnh co gi·n cao th× mét thay ®æi vÒ cÇu cã thÓ ®îc c©n b»ng nhanh chãng vµ tr«i ch¶y bëi mét sù t¨ng cêng më réng cung vµ gi¸ c¶ sÏ Ýt thay ®æi ; ngîc l¹i nÕu cung kh«ng cã tÝnh ®µn håi cao th× sù thay ®æi vÒ cÇu sÏ kh«ng ®îc c©n b»ng nhanh chãng,do ®ã sù thay ®æi gi¸ c¶ cã dÊu hiÖu lín h¬n. II) §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 1) Kh¸i niÖm vµ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ a) Kh¸i niÖm §Þnh gi¸ - cã nhiÒu c¸ch hiÓu vÒ ®Þnh gi¸ , th«ng thêng ngêi tahay sö dông hai kh¸i niÖm sau : +§Þnh gi¸ lµ sù íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh +§Þnh gi¸ lµ nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ íc tÝnh gi¸ trÞ cho mét môc ®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ , t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh , cã c©n nh¾c ®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n vµ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n cña thÞ trêng ,bao gåm c¶ c¸c lo¹i ®Çu t lùa chän . §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ còng cã thÓ ®îc hiÓu nh hai kh¸i niÖm trªn,nã c©n nh¾c tíi c¸c yÕu tè sau:thêi ®iÓm x¸c ®Þnh ,môc ®Þnh x¸c ®Þnh, môc ®Ých sö dông ®Êt ®« thÞ , lo¹i vÞ trÝ ,chøc n¨ng cña ®« thÞ,kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt... §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ ®Êt ®« thÞ b»ng tiÒn theo tõng kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh ,phôc vô cho viÖc tÝnh thuÕ ,x¸c ®Þnh gi¸ trÞ khi giao ®Êt vµ båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt . b) Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét viÖc lµm hÕt søc cÇn thiÕt ,vµ ngµy cµng trë nªn quan träng ®èi víi nhµ níc còng nh ngêi sö dông ®Êt ë ®« thÞ. §èi víi nhµ níc : Mét ®iÒu hiÓn nhiªn lµ ®Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ®« thÞ nãi riªng, cã tÇm quan träng ®Æc biÖt ®èi víi mçi quèc gia.V× vËy, mçi quèc gia ®Òu ph¶i qu¶n lý ®Êt ®ai sao cho sö dông hiÖu qu¶,hîp lý vµ tiÕt kiÖm nhÊt. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét trong nh÷ng c«ng cô quan träng cña c«ng 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. Gióp cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ chÆt chÏ chÝnh x¸c ,nhanh chãng h¬n ,gãp phÇn h×nh thµnh mét thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµnh m¹nh,ph¸t huy vai trß kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ.Nhµ níc ph¶i ®Þnh gÝa ®Êt ®Ó tÝnh thuÕ ®Êt ,tÝnh tiÒn khi giao ®Êt ,cho thuª ®Êt,båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt. §èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n :nã sÏ gióp cho hä cã c¨n cø ,c¬ së khi lùa chän ®Çu t vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë ®« thÞ. §èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh kh¸c:Nã sÏ gióp hä lùa chän vÞ trÝ n¬i ®Çu t kinh doanh ë nh÷ng thöa ®Êt cã gi¸ c¶ ®Êt ®ai hîp lý. §èi víi ngêi d©n ë ®« thÞ :Nã sÏ gióp hä thùc hiÖn tèt c¸c quyÒn lîi vµ nghÜa vô trong, nh nghÜa vô vÒ thuÕ ®Êt...tr¸nh ®îc nh÷ng khiÕu kiÖn kh«ng ®¸ng cã vÒ gi¸ ®Êt. 2) C¸c c¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt. a) C¸c c¨n cø +§Þnh gi¸ nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së sè lîng vµ chÊt lîng lao ®éng,c¸c nguån lùc vµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cña tµi nguyªn ®Êt ®ai tham gia vµo qu¸ tr×nh lao ®éng s¶n xuÊt ®ã +Dùa vµo chi phÝ cña viÖc sö dông ®Êt (tÝnh c¶ chi phÝ c¬ héi). +C¨n cø vµo nh÷ng thay ®æi trong kinh tÕ :nh biÕn ®éng thÞ trêng nhµ ®Êt ,chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai... +Dùa vµo sù phï hîp vµ ®ãng gãp cña bÊt ®éng s¶n trong quÇn thÓ bÊt ®äng s¶n trong khu vùc. +Dùa vµo c¸c yÕu tè cÊu thµnh gi¸ trÞ bÊt ®äng s¶n ,nh gi¸ trÞ cña nhµ ,cña ®Êt. +Dùa vµo kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých ®em l¹i trong t¬ng lai. b) C¸c nguyªn t¾c + Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt .Néi dung lµ: .Kh«ng gian ®« thÞ cã xu híng ®Ñc ®Æt ë møc sö dông tèt nhÊt ,cao nhÊt trong mét thÞ trêng c¹nh tranh. .§Êt ®ai®îc ®Þnh gi¸ trªn c¬ së sö dông mµ t¹i ngµy ®Þnh gi¸ cã kh¶ n¨ng t¹o ra thu nhËp cao nhÊt. +Nguyªn t¾c cung cÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n x¸c ®Þnh qua lîng cung cÇu trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. + Nguyªn t¾c thay ®æi : Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng do nhiÒu yÕu tè nh :tù nhiªn, x· héi, ph¸p luËt,kinh tÕ...®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i b¸m s¸t thÞ trêng ,dù ®o¸n xu híng biÕn ®éng cña gi¸ c¶ ®Êt ®ai cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . + Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù ®¸nh gi¸ ®óng møc ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n:cã 4 yÕu tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n gåm 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 lao ®éng ®Êt ®ai ,vèn qu¶n lý;cÇn ph¶i ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c chóng nh»m ®Þnh gi¸ ®óng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n. + Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù c©n ®èi gi÷a lao ®éng ,®Êt ®ai ,vèn :®©y lµ c¸c yÕu tè tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ,nã gi¶i thÝch ra r»ng gi¸ b¸n cña mét vÞ trÝ ®Êt kh«ng nghi· lµ vÞ trÝ ®Êt bªn c¹nh còng cã gi¸ ttrÞ nh vËy . +Nguyªn t¾c phï hîp :Nã chØ ra r»ng ,khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®äng s¶n nµo ®ã th× ph¶i phï hîp víi c¨n cø môc ®Ých sö dông chÝnh cña bÊt ®éng s¶n ®ã. +Nguyªn t¾c c¹nh tranh: +Nguyªn t¾c ®ãng gãp:Gi¸ trÞ mét bé phËn cÊu thµnh bÊt ®éng s¶n lµ tuú thuéc vµo sù ®ãng gãp cña nã vµo tæng thu nhËp bÊt ®éng s¶n . +Nguyªn t¾c t¨ng vµ gi¶m phÇn sinh lîi:khi gi¸ t¨ng liªn tôc mét nh©n tè diÔn ra bªn c¹nh c¸c nh©n tè kh¸c ®îc cè ®Þnh th× tæng thu nhËprång sÏ t¨ng lªn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh .NÕu t¨ng liªn tôc yÕu tè ®ã th× sÏ gi¶m thu nhËp rßng trong t¬ng lai. +Nguyªn t¾c t¨ng gi¶m gi¸ trÞ do nh÷ng bÊt ®éng s¶n kh¸c:gi¸ mét bÊt ®äng s¶n sÏ cã xu híng t¨ng lªn nhê héi nhËp víi bÊt ®éng s¶n cao h¬n cã cïng kiÓu lo¹i trong vïng. +Nguyªn t¾c thay thÕ:gi¸ mét bÊt ®éng s¶n cã xu híng bÞ ¸p ®Æt bëi gi¸ thay thÕ cña bÈt ®éng s¶n kh¸c cã cïng gi¸ trÞ ,tiÖn dông. +Nguyªn t¾c dù b¸o tríc :gi¸ thÞ trêng mét bÊt ®éng s¶n lµ ®iÓm xuÊt ph¸t dù b¸o gi¸ bÊt ®äng s¶n ®ã trong t¬ng lai . +Nguyªn t¾c søc s¶n xuÊt th¹ng d cña ®Êt: lµ nãi ®Õn ®Þa t« chªnh lÖch I , ai cã vÞ trÝ thöa ®Êt thuËn lîi kinh doanh h¬n sÏ ®îc nhiÒu lîi nhuËn h¬n(víi c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi) . C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã 5 ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸:ph¬ng ph¸p so s¸nh ,ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n, ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i , ph¬ng ph¸p îi nhuËn , ph¬ng ph¸p ®Çu t(vèn ho¸). a) Ph¬ng ph¸p so s¸nh. Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i nhÊt ,nã so s¸nh trùc tiÕp bÊt ®éng s¶n ®ã víi c¸c bÊt ®éng s¶n t¬ngTù ®· ®îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giaodÞch tríc ®ã .sè lîng th«ng tin bÊt ®éng s¶n ph¶i ®ñ lín,cµng nhiÒu cµng tèt . Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý luËn cho r»ng gi¸ trÞ thÞ trêng cña mét tµi s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi gi¸ trÞ c¸c tµi sÈn t¬ng tù cã thÓ s¸nh®îc ®· ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng . ph¬ng ph¸p nµy ¸p dông c¸c nguyªn t¾c thay thÕ ,vµ sù ®ãng gãp. C¸c ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn ph¬ng ph¸p nµy lµ chÊt lîng th«ng tin ph¶i cao,th«ng tin thu thËp ®îc cã thÓ so s¸nh ®îc,thÞ trêng cÇn ph¶i æn ®Þnh. 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 b) Ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông ®Ó ®¸nh gi¸ lo¹i bÊt ®éng s¶n Ýt khi thay ®æi chñ së h÷u vµ cã Ýt th«ng tin ®Ó so s¸nh.Nã ®îc ¸p dông ®èi víi bÊt ®éng s¶n Ýt cÇu trªn thÞ trêng vµ hiÕm khi ®îc b¸n nh bÖnh viÖn ,trêng häc th viÖn ...hoÆc lo¹i bÊt ®éng kh¸c . Ph¬ng ph¸p dùa trªn c¬ së lý luËn lµ mét ngêi mua tiÒm n¨ng cã ®Çy ®ñ th«ng tin hîp lý sÏ kh«ng bao giê tr¶ gi¸ cho cho mét tµi s¶n lín h¬n so víi chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng mét c«ngtr×nh cã cïng mét lîi Ých t¬ng tù . C¸ch tÝnh nh sau: Gi¸ trÞ cña Chi phÝ ®Êt vµ chi phÝ khÊu hao TÝnh l¹c hËu tµi s¶n nhµ ®Êt = vÞ trÝ cña nã + x©y dùng - nhµ ®Êt + cña thiÕt kÕ c) Ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông khi bÊt ®éng s¶n cã sù ph¸t triÓn hoÆc tiÒm n¨ng ph¸t triÓn . C¸ch tÝnh nh sau : Gi¸ trÞ cßn l¹i Gi¸ trÞ hoµn thµnh tæng chi phÝ ®Ó c¶it¹o hoÆc Cña bÊt ®äng s¶n = c¶i t¹o ng«i nhµ _ ph¸t triÓn Ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n bao gåm c¸c yÕu tè nh vèn ,lao ®éng ,vËt t...vµ ®Êt . ph¬ng ph¸p nµy coi dÊt nh lµ yÕu tè tÝch cùc cña s¶n xuÊt. d ) Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn. Ph¬ng ph¸p naú dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng cã liªn quan ®Õn thu nhËp thu ®îc do Sö dông ®Êt .Nã ®îc sö dông cho c¸c tµi s¶n ®Æc biÖt nh r¹p chiÕu phim ,kh¸ch s¹n ...nã chØ ¸p dông ®îc ®èi víi bÊt ®éng s¶n mµ ho¹t ®éng cña nã cã t¹o ra lîi nhuËn Trong ph¬ngph¸p nµy ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i íc lîng gi¸ trÞ thuª tµi s¶n nhµ ®Êt chø kh«ng ph¶i gi¸ trÞ vèn cã cña nã ,lîi nhuËn ®îc tÝnh theo lîi nhuËn hµng n¨m .BØÓu thøc c¬ b¶n cña ph¬ng ph¸p nµy nh sau : Tæng lîi nhuËn = Tæng thu nhËp - Gi¸ trÞ nh÷ng thø mua cho kinh doanh Lîi nhuËn rßng = Tæng lîi nhuËn -- Chi phÝ ho¹t ®éng(lo¹i trõ tiÒn thuÕ) e) Ph¬ng ph¸p ®Çu t (vèn ho¸ ) Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã quan hÖ víi nhau .khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n t¹o ra cã thÓ dÔ rµng tÝnh gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n . Ph¬ng ph¸p 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 nµy ®îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®îc b¸n cho ngêi mua víi môc ®Ých ®Çu t .Khi ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ cho thuª nhµ lµm cöa hµng th× cã thÓ ¸p dông c¸ch ph©n l« theo c¸c phßng kh¸c nhau (nh trng bµy hµng ho¸ , phßng lµm viÖc ...)®Ó tÝnh gi¸ cho thuª . Ph¬ng ph¸p nµy bao gåm viÖc chuyÓn ®æi luång thu nhËp tõ tµi s¶n vµo tæng vèn ®Çu t mét c¸ch phï hîp .Kkhi thu nhËp ®îc tÝnh sÏ chuyÓn ®æi gi¸ trÞ vèn b»ng c¸ch nh©n víi sè nh©n cña tØ lÖ lîi tøc hay l·i suÊt .C«ng thøc tÝnh nh sau : Gi¸ trÞ vèn = Thu nhËp rßng * sè nh©n Gi¸ trÞ vèn chØ ra gi¸ ë ®ã bÊt ®éng s¶n ®îc b¸n .Thu nhËp rßng lµ gi¸ cho thuª cña bÊt ®éng s¶n . Sè nh©n chØ ra mèi quan hÖ gi÷a gi¸ b¸n vµ thu nhËp do bÊt ®éng s¶n t¹o ra .sè nh©n liªn quan ®Ðn c«ng thø c ®èi víi nh÷ng n¨m mua tµi s¶n vÜnh v×Ôn: YP = 100 / R; R lµ tû suÊt lîi nhuËn cña vèn ®Çu t 4) §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña mét sè níc trªn thÕ giíi . 4.1) §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ T¹i Th¸i Lan ,Malaysia,Singapore c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt bÊt ®äng s¶n. T¹i Trung Quèc ®Þnh gi¸ nh÷ng tµi s¶n ®îc bé luËt d©n sù qui ®Þnh lµ bÊt ®éng s¶n .ViÖc ®Þnh gi¸ ®îc tiÕn hµnh theo tõng thöa ®Êt hoËc tõng bÊt ®éng s¶n(®èi víi nh÷ng ®« thÞ ë thµnh phè lín). Australia c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt ®Êt ®ai. Ph¹m vi ®Þnh gi¸ :chñ yÕu ®Þnh gi¸ thuéc ®èi tîng ph¶i ®¸nh thuÕ ,lÖ phÝ HoÆc ®Ó ®Òn bï khi nhµ níc thu håi ®Êt 4.2) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ * T¹i Th¸i Lan Hä sö dông nh÷ng ph¬ng ph¸p sau: + Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh (chi phÝ) , Ph¬ng ph¸p ®Çu t, Ph¬ng ph¸p thÆng d.Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc ¸p dông chñ yÕu t¹i Th¸i Lan . Hä ®· x¸c ®Þnh dîc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp cho 3 lo¹i bÊt ®éng s¶n:®Êt ®ai ,nhµ cöa ,nhµ chung c * T¹i Malaysia T¹i Malaysia nãi chung sö dông c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ,t¬ng tù nh Th¸i Lan .§ã lµ nh÷ng ph¬ng ph¸p truyÒn thèng ®îc hÇu hÕt v¸c níc trªn thÕ giíi sö dông : Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p chi phÝ , Ph¬ng ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn. * T¹i Singapáe 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Singapore cã 5ph¬ng ph¸p ®îc sö dông ®ã lµ : Ph¬ng ph¸p so s¸nh, Ph¬ng ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p chi phÝ, Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn, Ph¬ng ph¸p thÆng d .Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc sö dông chñ yªó cho c¸c môc ®Ýnh thÈm ®Þnh gi¸ ,(trõ môc ®Ých b¶o hiÓm),c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c ®îc sö dông nh lµ ph¬ng ph¸p thø hai ,hoÆc ®Ó kiÓm tra kÕt qu¶ nhËn ®îc .ThÝ dô ph¬ng ph¸p ®Çu t thêng ®îc ¸p dungj nh lµ mät kiÓm tra trong íc tÝnh gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n th¬ng m¹i t¹ ra thu nhËp . 4.3) C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. a) Tæ chøc c¬ quan ®Þnh gÝa * T¹i Th¸i Lan HÖ thèng c¬ quan ®Þnh gi¸ cña nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc tæ chøc t¹i mét CÊp trung ¬ng ,dùoc thµnh lËp n¨m 1978 cã 201 c¸n bé ,5 phßng :phßng tµi chÝnh ,phßng ®Þnh gi¸,phßng b¶n ®å phôc vô c«ng t¾c ®Þnh gi¸ ,phßng truy cËp vµ lu tr÷ gi¸ ®Êt ,phßng tÝch tô (thu håi , mua khai th¸c ®Êt),vµ phßng ®iÒu phèi quÜ c«ng céng .CÊp TØnh ,HuyÖn kh«ng cã c¬ quan nµy . * T¹i Malaysia T¹i Malaysia tæ chøc c¬ quan ®Þnh gi¸ thµnh 3 cÊp lµ: cÊp Liªn bang ,cÊp ban cÊp quËn (huyÖn)-tªn gäi lµ ‘Côc dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc thuéc Bé dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc thuéc B é Tµi ChÝnh . T¹i c¸c bang (13 bang) cã mét chi nh¸nh ,t¹i cÊp huyÖn ®Æt v¨n phßng ®Þnh gi¸ ,mét sè Ýt thêng thµnh lËp v¨n phßng ®Þnh gi¸ vïng bao gåm mét sè quËn ,huyÖn nhÊt ®Þnh. * T¹i Singapore C¬ quan ®Þnh gi¸ cña Singapore ®îc tæ chøc t¹i mét cÊp trung ¬ng gåm hai c¬ quan :V¨n phßng ®Þnh gi¸ trùc thuéc Bé t ph¸p ,vµ v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trùc thuéc c¬ quan thuÕ -Bé tµi chÝnh . * T¹i Trung Quèc C¬ quan ®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n cña Trung Quèc ,gäi lµ trung t©m t vÊn vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n -gäi t¾t CREAC,®îc thµnh lËp th¸ng 8 n¨m 1992.Cã 8 phßng ,1 v¨n phßng ,3viÖn víi 44 c¸n bé chuyªn m«n ,33 chi nh¸nh ttrong níc vµ níc ngoµi víi 300 c¸n bé chuyªn m«n. * T¹i Australia C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë Australia dîc thµnh lËp ,lµ c¬ quan riªng biÖt ,®éc lËp thuéc chÝnh phñ ,chÞu tr¸ch nhiÖm tríc chÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Ó phôc vô cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai. Nã gåm hai bé phËn :+ bé phËn ®Þnh gi¸ chia ra ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vïng ®« thÞ ,vïng n«ng th«n . + bé phËn dÞch vu vÒ bÊt ®éng s¶n b) Chøc n¨ng ,nhiÖm vô cña c¬ quan ®Þnh gi¸ . 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 + Chøc n¨ng : T¹i Th¸i Lan,Malaysia ,Trung Quèc vµ v¨n phßng ®Êt ®ai thuéc bé t ph¸p Singapore vÒ c¬ b¶n t¬ng tù nhau ®ã lµ :Thùc hiÖn qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®äng s¶n trªn ph¹m vi c¶ níc . Malaysia vµ Trung Quèc ngoµi chøc n¨ng trªn cßn cã chøc n¨ng thùc hiÖn mét sè dÞch vô liªn quan tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý vµ t vÊn c¸ giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n. Singapore -v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thuéc Bé tµi chÝnh thùc hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n-kh«ng cã chøc n¨ng qu¶n lý bÊt ®éng s¶n . Austrralia cã chøc n¨ng lµ : _ Hµng n¨m cung cÊp vµ lµm t vÊn vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mét c¸ch kh¸ch quan cho c¸c c¬ quan chÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng ®Ó phôc vô thuÕ ,lÖ phÝ ... _ C¬ quan ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ hoµn chØnh hå s¬ ®Þnh gi¸ ®Êt hµng n¨m víi tõng bÊt ®éng s¶n. _ DÞch vô cho mäi tæ chøc ,c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n, gi¸ bÊt ®éng s¶n. _ DÞch cô cho mäi tæ chøc c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ,gi¸ bÊt ®éng s¶n . _KiÓm tra ,kiÓm so¸t ,gi¶i ®¸p khiÕu kiÖn vÒ gi¸ ®Êt b»ng nh÷ng gi¸ trÞ cã tÝnh ph¸p lý . +NhiÖm vô: C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ëTh¸i lan,malaysia,Singpore , Trung Quèc cã nhiÖm vô t¬ng tù nhau ,nhng ë Malaysia râ rµng vµ chi tiÕt h¬n ®ã lµ: -Thùc hiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phôc vô c¸c môc ®Ých thu thuÕ vµ lÖ phÝ theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt ,gåm :®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n ban ®Çu,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¸t sinh míi trong n¨m cã sù t¨ng gi¶m vÒ gi¸ trÞ trong n¨m ,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Þnh kú( 5 n¨m mét lÇn) . -Thùc hiÖn ®Þnh gÝa vµ t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c môc ®Ých sau :tÝch tô ®Êt (thu håi ,mua ,khai hoang ®Êt ),cho thuª bÊt ®éng s¶n,tÝn dông nhµ ë ,b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n ,chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt , x©y dùng ®êng ®iÖn,t nh©n ho¸ vµ hîp t¸c ho¸ bÊt ®éng s¶n ,x©y dùng c¸c dù ¸n kh¶ thi vÒ bÊt ®éng s¶n ,qu¶n lý,m«i giíi bÊt ®éng s¶n. -§µo t¹o ®Þnh gi¸ ë tr×nh ®é ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc . -DÞch vô th«ng tin vÒ ®¸nh gÝa hµng n¨m vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ,lËp b¶ng danh môc vÒ gÝa nhµ ,c¸c vô chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n,th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ trªn 1 triÖu RM . T¹i Australia :+bé phËn dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n cã nhiÖm vô tho¶ m·n mäi yªu cÇu cña kh¸ch hµng b»ng viÖc khai th¸c c¸c th«ng tin ®· ®îc lu tr÷ ,cô thÓ bao gåm c¸c dÞch vô sau : - t vÊn ®Þnh gi¸ nh»m phôc vô mua b¸n ,cho thuª ,b¶o hiÓm ,thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 - cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt déng s¶n,nh vÒ gi¸ mua b¸n ,vÞ trÝ diÖn tÝch ,h×nh thÓ ,®Æc ®iÓm c«ng tr×nh - phôc vô cho khiÕu n¹i vÒ gi¸ bÊt ®éng s¶n - dÞch vô th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n gi÷a c¸c vïng . +bé phËn ®Þnh gi¸ cã nhiÖm vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë vïng ®« thÞ,vïng n«ng th«n. PhÇn II Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay I-§«i nÐt vÒ qu¸ tr×nh h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. HiÖn nay,ë nhiÒu níc vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt g¾n liÒn víi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ,nh»m phôc vô cho môc ®Ých qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ bÊt ®éng s¶n.§ång thêi ®Þnh gi¸ ®Êt cßn lµ mét ho¹t ®éng dÞch vô phæ biÕn quan träng 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng .Tuy nhiªn vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ phô thuéc vµo qui ®Þnh ph¸p luËt tõng níc vÒ ®Êt ®ai,bÊt ®éng s¶n,vµ phô thuéc vµo ®Æc ®iÓm kinh tÕ,x· héi,chÝnh trÞ ,®Þa lý...cña tõng níc. ViÖt Nam ,do ®Æc thï sù ph¸t triÓn kinh tÕ ,x· héi :tõ mét níc n«ng nghiÖp thuÇn tuý trong chÕ ®é phong kiÕn nöa thùc d©n ,sau ®ã ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung ,®Õn nay ®ang ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬ chÕ thÞ truêng ,®Þnh híng XHCN,cã sù qu¶n ký cña nhµ níc ;cho nªn quan hÖ ®Êt ®ai còng bÞ ¶nh hëng s©u s¾c bëi yÕu tè lÞch sö ®ã . LÊy mèc thêi ®iÓm ban hµnh HiÕn ph¸p 1980 ®Ó xem c¸c vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt ®« thi nãi riªng ,ta thÊy nh sau : 1- Giai ®o¹n tríc khi HiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :víi qui ®Þnh së h÷u ®Êt ®ai (nhµ níc ,tËp thÓ, t nh©n)th× c¸c mèi quan hÖ mua b¸n ®Êt ®ai ®îc x· héi thõa nhËn nh viÖc mua b¸n tµi s¶n kh¸c .Song do sù ph¸t triÓn chung cña nÒn kinh tÕ nªn ®Êt ®ai chñ yÕu phôc vô cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp díi h×nh thøc së h÷u t©p thÓ ;trong c¬ chÕ tËp trung bao cÊp vµ do ¶nh hëng trùc tiÕp cña hai cuéc chiÕn tranh ,nªn viÖc viÖc mua b¸n ®Êt ®ai cha phæ biÕn,vµ nhu cÇu ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai tÊt nhiªn cha thÓ hiÖn râ rÖt . 2- Giai ®o¹n sau khi hiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :Tõ nguyªn t¸c®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n ,Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ,®Õn qui ®Þnh nghiªm cÊm mua b¸n ®Êt ®ai trong luËt ®Êt ®ai 1987,chØ cho phÐp chuyÓn nhîng quúªn së h÷u nhµ ë ,ngêi nhËn chuyÓn nhîng nhµ ë cã quyÒn ®Êt ë ®èi víi ng«i nhµ ®ã .§iÒu ®ã thÓ hiÖn nguyªn t¾c kh«ng thõa nhËn thÞ trêng ®Êt ®ai mµ chØ cã thÞ trêng nhµ, ë giai ®o¹n nµy.V× vËy viÖc ®Þnh gÝa ®Êt còng cha ®Æt ra. 3- Tõ khi HiÕn ph¸p 1992,luËt ®Êt ®ai 1993 ,bé luËt d©n sù 1996 qui ®Þnh,ngoµi nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý,cßn qui ®Þnh ngêi sö dông ®Êt ®îc quyÒn chuÓn nhîng quyªn sö dông ®Êt nh mét sè quyÒn d©n sù cña c¸c tµi s¶n kh¸c nh :chuyÓn ®æi,chuyÓn nhîng, cho thuª ,thõa kÕ ,thÕ chÊp ,gãp vèn ;vµ lÇn ®Çu tiªn qui ®Þnh ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n vµ cã gi¸,®îc ph©n lo¹i trong nhãm bÊt ®äng s¶n.Tõ ®ã ,ph¸p luËt qui ®Þnh ‘Nhµ níc x¸c®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt’ Vµ ‘chÝnh phñ qui ®Þnh khing gÝa c¸c lo¹i ®Êt’(®iÒu 12-L§ §). Nh vËy ,®Õn giai ®o¹n nµy vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®îc ®Æt ra mét c¸ch cô thÓ. Nhµ níc ®Þnh gi¸ ®Êt víi 5 môc ®Ých cô thÓ lµ:tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ,tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó cho thuª (tiÒn thuª ®Êt ), tÝnh ®Êt ®Ó giao (tiÒn giao ®Êt),®Òn bï thiÖt h¹i khi nhµ níc thu håi ®Êt ,tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt(vèn nhµ níc giao).Theo ®ã ,chÝnh phñ ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn c¶ níc ,UBND cÊp tØnh c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt cña chÝnh phñ ,ban hµnh b¶ng gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng . §èi víi gi¸ ®Êt ®« thÞ ®îc c¨n cø vµo vµo c¸c yÕu tè chñ yÕu t¹o thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ :lo¹i ®« thÞ (5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (5 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ (5 vÞ trÝ). HiÖn nay ,c¶ níc cã kho¶ng 600 ®« thÞ :4 ®« thÞ trùc thuéc trung ¬ng 84 thµnh phè ,thÞ x· thuéc tØnh vµ trªn 500 thÞ trÊn .C¨n cø theo quyÕt ®Þnh sè 1321/H§BT ngµy 5/5/1990 cña héi ®ång bé trëng :c¸c ®« thÞ níc ta ph©n lµm 5 lo¹i :2 lo¹i I,6 ®« thÞ lo¹i II ,13 ®« thÞ lo¹i III, 67 ®«thÞ lo¹i IV ,cßn l¹i lµ ®« thÞ lo¹i V.DiÖn tÝch ®Êt ®« thÞ níc ta n¨m 1997 lµ 63300 ha chiÕm 0,2% diÖn tich tù nhiªn c¶ níc ,n¨m 2000 chiÕm 1,4%diÖn tÝch tù nhiªn c¶ níc .TØ lÖ ®Êt ®« thÞ tuy thÊp nhng l¹i cã mét gi¸ trÞ lín ,lµ nguån thu quan träng vµ v« tËn ,nªn ph¶i cã c¬ chÕ khai th¸c vµ sö dông ®óng ®¾n ,phï hîp víi qui luËt thÞ trêng . C¨n cø theo qui ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai ngµy 17/8/1994,chÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/cp vÒ qui ®Þnh khung gi¸ ®Êt ,bao gåm c¶ ®Êt ®« thÞ . Ngµy 14/11/1994 liªn bé tµi chÝnh ,x©y dùng ,tæng côc ®Þa chÝnh ,ban vËt gi¸ chÝnh phñ ®· cã th«ng t 94/TTLB híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh trªn. Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n trªn ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®¨ cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa ph¬ng m×nh. II) T×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta hiÖn nay . §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trong nh÷ng n¨m qua ®· mang l¹i nh÷ng kÕt qu¶ quan träng .Tríc hÕt nã lµ c¬ së ®Ó thùc hiÖn c¬ chÕ giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt nhê vËy t¹o ra nguån thu rÊt lín ®Ó sö dông vµo môc ®Ých c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ .Tuy nhiªn, ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò míi mÎ ®èi víi níc ta cho nªn thùc tÕ nã diÔn ra rÊt phøc t¹p vµ cßn nhiÒu bÊt cËp, cha hîp lý ...khiÕn cho ®Êt ®« thÞ cha ph¸t huy hÕt vai trß kinh tÕ cña nã. II.1) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. 1_ Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ gi¸ ®Êt ®« thÞ Qua tæng kÕt vÒ c¸c nghiªn cøu lÝ luËn vµ tiÕp cËn thùc tÕ thÞ trêng ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam ,®· cho phÐp ®a ra kÕt luËn lµ :Gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét thùc tÕ kh¸ch quan,viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo lo¹i ,vÞ trÝ ,chøc n¨ng cña ®« thÞ ,gi¸ trÞ sö dông ,kh¶ n¨ng sinh lîi vµ môc ®Ých sö dông cña thöa ®Êt phï hîp víi gi¸ thÞ trêng . * §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ cña ph¬ng ph¸p nµy : dÞnh gi¸ ®Êt ®« thÞ theo ®Þnh nghÜa t¹i §55- L§ §vµ nghÞ ®Þnh 88/cp-17/8/1994 cña chÝnh phñ trªn ph¹m vi c¶ níc . * C¨n cø :Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ c¨n cø vµo 3 yÕu tè :lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ).ë mçi vÞ trÝ ®Òu qui ®Þnh gi¸ tèi thiÓu ,gi¸ tèi ®a ®Ó lµm cø qui ®Þnh gi¸ cô thÓ cho tõng l« ®Êt ,®¶m b¶o gi¸ ®Þa ph¬ng kh«ng vît qu¸ khung gi¸ do nhµ níc qui ®Þnh . *Ph¬ng ph¸p vµ néi dung ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ dîc qui ®Þnh trong NghÞ ®Þnh 87/cp cã néi dung nh sau: -Qui ®Þnh râ ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ gåm 3 loai ®Êt :®Êt trong néi thµnh , néi thÞ,®Êt ®« thÞ ho¸ ven ®«,vµ ®Êt sÏ ®« thÞ ho¸ .  Lµm chÝnh x¸c l¹i c¸c gi¸ trÞ khung ghi trong b¶ng gi¸ ,trªn c¬ së tæng kÕt gi¸ c¸c nhãm ®« thÞ trªn ®Þa bµn c¶ níc .  X¸c ®Þnh l¹i hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®èi víi tõng nhãm ,lo¹i ®« thÞ trªn c¬ së hoµn chØnh l¹i ph¬ng ph¸p ph©n loai ®« thÞ ,coi träng yÕu tè vÞ trÝ ®« thÞ trong viÖc ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt .  Híng dÉn bæ sung ph¬ng ph¸p ph©n vïng ,ph©n tuyÕn vµ ph©n ®iÓm ®Ó ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ níc .§èi ph¬ng ph¸p ph©n vïng chØ ¸p dông cho c¸c ®« thÞ cã tÝnh ®ång nhÊt vÒ mét kh«ng gian ,cßn c¸c ®« thÞ kh¸c chØ ¸p dông ph¬ng ph¸p ph©n tuyÕn . - Trªn c¬ së khung gi¸ ®Êt,nªn bæ sung lu«n gi¸ thuª ®Êt ®Ó tiªn ¸p dông - VÒ môc ®Ých sö dông ®Êt ,híng dÉn kü viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiªp,chuyªn dïng khi chuyÓn sang môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ ,chñ yÕu lµ x¸c ®Þnhgi¸ gèc ®« thÞ cã tÝnh thªm c¶ chi phÝ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng nghiÖp khi sö dông vµo môc ®Ých kh¸c. NghÞ ®Þnh 87/cp ®a ra b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ nh sau: Lo¹i ®« thÞLo¹i ®êng phè Møc gi¸ chuÈn theo vÞ trÝ ®Êt VÞ trÝ 1VÞ rÝ2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4TTT§TTT§TTT§TTT§Lo¹i 1 14600110027606900138034504601150227006750162040508102025270675 31800450010802700340135028045049002250540135027067590225Lo¹i 21260065001560390078019502606502196548751170292558014501904753 18004500760195039097513032547101775420105021052570175 Lo¹i 31160040002602400400100013032521200300072018003007501002503300 2000480120020050070175440010002406001002503075 Lo¹i 41800200048012002005007017526001500360200150375501253400100024 060010025030754200500120300501251640 Lo¹i 51600150033032515037550125240010002203501002503075320050011037 5501251640 TT- tèi thiÓu ,T§- tèi ®a , d¬n vÞ 1000®/m2. Theo qui ®Þnh hiÖn hµnh ,th× trong c¸c ®« thÞ níc ta hiÖn nay chia lµm 4 lo¹i ®êng phè theo c¸c tiªu thøc :kh¶ n¨ng sinh lêi ,møc ®é hoµn thiÖn cc¬ ssë h¹ tÇng vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ,nh sau: 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Lo¹i ®êng phèKh¶ n¨ng sinh lîiMøc ®é hoµn thiÖn së h¹ tÇngGi¸ ®Êt thùc tÕ§êng phè lo¹i IThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tRÊt ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ cao nhÊt§êng phè loai IIThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tT¬ng ®èi ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i I§êng phè lo¹i IIIT¬ng ®èi thuËn lîi ®èi víi SXKD, du lÞch, sinh ho¹tC¬ së h¹ tÇng chñ yÕu ®ång bé:cÊp ®iÖn ,níc ,tho¸t nícGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i II§êng phè lo¹iIVC¸c ®êng phè cßn l¹iKh«ng ®ång bé, cßn nhiÒu khã kh¨n Gi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp nhÊt vµ thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ ®êng phè lo¹i III * HÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt K : Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n cña chÝnh phñ vÒ gi¸ ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®· cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa ph¬ng m×nh ,tuy nhiªn chªnh lÖch gi¸ ®Êt cïng h¹ng ë cÊc ®« thÞ lµ rÊt lín ,do ®ã hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ cïng h¹ng ë c¸c ®« thÞ lµ rÊt lín ,v× vËy hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt k= 0,8-1,2 lÇn t¹i nghÞ ®Þnh 87/cp cña chÝnh phñ ®· ®îc ®iÒu chinh t¹i quyÕt ®Þnh sè 302 /TTG ngµy 13/5/1996 nh sau:’ trong trêng hîp cïng mét lo¹i ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lêi kh¸c nhau ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng kh¸c nhau ,th× ®Þa ph¬ng ®îc phÐp vËn dông hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ k tõ 0,8-1,8 lÇn møc gi¸ cïng lo¹i ®« thÞ ,lo¹i ®êng phè vµ vÞ trÝ ®Êt trong qui ®Þnh b¶ng khung gi¸ ®Êt ®« thÞ’. * Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp trong ph¬ng ph¸p nµy: + Theo qui ®Þnh §12-L§§ :’chÝnh phñ qui ®Þnh khung c¸c loai gi¸ ®Êt ®èi víi tõng vïng vµ theo tõng thêi gian’ .ViÖc qui ®Þnh khung còng cã nghÜa lµ s¾p xÕp nh÷ng m¶nh ®Êt ,l« ®Êt ...vµo cïng lo¹i hoÆc mét vïng cã møc gi¸ t«ng ®èi gÇn nhau vµo mét chç ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt,v× mçi l« ®Êt trong thùc tÕ cã møc gi¸ kh¸c nhau.ViÖc h×nh thµnh gi¸ ®Êt lµ c¶ mét qu¸ tr×nh vµ biÕn ®éng theo chiÒu híng t¨ng lªn cña søc Ðp d©n sè vµ ph¸t triÓn kinh tÕ, gi¸ ®Êt phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan nh m« trêng ,qui ho¹ch x©y dng ...phô thuéc vµo c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña nhµ níc .V× thÕ trong qu¸ tr×nh vËn ®éng theo chiÒu ph¸t triÓn th× gi¸ ®Êt cã lóc th¨ng, lóc trÇm ë khu vùc nµy (vïng nµy )hay khu vùc kh¸c (vïng kh¸c ),c¸ biÖt cã sù th¨ng trÇm ë c¶ mét ph¹mvi lín .Ngoµi ra cßn cã c¸cvÊn ®Ò nh :vïng cã tiªu chuÈn g× ?c¶ níc sÏ ph©n lµm bao nhiªu vïng ?N¬i nµo ,vïng nµo cã chung mét khung gi¸ ®Êt ?khung gi¸ cña mçi lo¹i ®Êt cë mét vïng sÏ nh thÕ nµo ?...®Òu lµ nh÷ng vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .H¬n n÷a nh÷ng kh¸i niÖm vÒ vïng còng chØ cã tÝnh chÊt t¬ng ®èi ,c¸c lo¹i ®Êt th× lu«n cã sù chuyÓn biÕn tõ lo¹i nµy sang lo¹i kh¸c vµ trong mét lo¹i ®Êt th× sù ®Çu t gia t¨ng ë mét vïng vµ mçi vïng còng rÊt kh¸c nhau. +VÒ ph©n lo¹i ®« thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ :§©y lµ viÖc lµm dùa trªn ®Æc tÝnh kh vùc (vïng ) vµ tÝnh c¸ biÖt cña gi¸ ®Êt còng nh quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt cña tõng lo¹i ®« thÞ .Nªn vÒ t duy vÜ m«, gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh theo tõng lo¹i ®« thÞ hiÖn nay ë níc ta lµ chñ yÕu dùa theo tiªu chuÈn hµnh chÝnh, 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 chÝnh trÞ,kü thuËt ...cha thËt g¾n víi kinh tÕ ,x· héi vµ thÞ trêng,vÝ nh thµnh phè Nam §Þnh,Qui Nh¬n,CÇn Th¬,Biªn Hoµ ®Òu lµ ®« thÞ lo¹i Ii,nhng gi¸ ®Êt thùc tÕ còng nh gi¸ ®Êt do ®Þa ph¬ng qui ®Þnh rÊt kh¸c nhau .HoÆc cïng lµ ®« thÞ lo¹i V (thÞ trÊn ),nhng gi¸ ®Êt cña ®« thi ë vïng sau, vïng xa ,miÒn nói thÊp h¬n cña ®« thÞ ë ®ång b»ng ,gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ hoÆc gÇn c¸c ®« thÞ lín .Do vËy ,cÇn ph¶i ph©n lo¹i thÕ nµo ,cho phï hîp víi thùc tÕ ®ang lµ lín ®îc ®Æt ra. +Ngoµi nh÷ng vÊn ®Ò trªn ,ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu nh÷ng vÊn ®Ò cÇn hoµn thiÖn vµ ®iÒu chØnh thêng xuyªn nh :nh ph©n lo¹i ®êng phè,vÞ trÝ .. + Ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c chÝnh thøc thøc nµo ®îc qui ®Þnh mµ chØ vËn dông c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gÝa trªn thÕ giíi . 2)Ph¬ng ph¸p x©y dùng b¶ng gi¸ chi tiÕt . Môc ®Ých cña ph¬ng ph¸p nµy chÝnh lµ nh»m ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan cña gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph¬ng trong c¶ níc (do t×nh t×nh h×nh qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sù biÕn ®éng ®Êt ®ait¹i c¸c ®Þa ph¬ng lµ khacnhau . Trªn c¬ së NghÞ ®Þnh 87/cp,hÞen nay mçi ®Þa ph¬ng ¸p dôngtr×nh tù ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh. *§èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña ph¬ng ph¸p nµy: UBND c¸c tØnh, thµnh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trªn ®Þa bµn ®« thÞ do ®Þa ph¬ng qu¶n lý . * C¨n cø :Ph¬ng ph¸p nµy c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ ban hµnh, (trong ®ã gåm lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ) ); lo¹i ®« thÞ cña ®« thÞ m×nh; ®ång thêi dùa theo sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña tõng ®« thÞ mµ UBND tØnh, thµnh ®ã ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho hîp lý. *Ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi tõng ®« thÞ cho c¶ níc gåm 4 bíc sau: Bíc 1:X¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt tong øng víi lo¹i ®« thÞ:c¨n cø vµo lo¹i ®« thÞ vµ khung gi¸ ®Êt cu¶ chÝnh phñ cã thÓ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ®ã . Bíc 2: §iÒu tra thùc tr¹ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸,cÇn chó ý tíi c¸c vÊn ®Ò sau : + X¸c ®Þnh ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ. + X¸c ®Þnh c¸c tuyÕn chñ ®¹o ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bæ theo tuyÕn . + X¸c ®Þnh c¸c trung t©m thu hót chñ ®¹o vµ gi¬Ý h¹n vïng ¶nh hëng cña nã . +X¸c ®Þnh c¸c vÞ trÝ t¬ng quan so víi ®êng ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bè gi¸ theo ®iÓm ,t¬ng øng víi tõng líp l« ®Êt tÝnh tõ mÆt ®êng trë vµo. Bíc 3:Ph©n lo¹i vïng,®êng vÞ trrÝ ®Êt. 17 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Bíc 4: LËp b¶n ®å gi¸ ®©t vµ x¸c ®Þnh khung gia s®Êt cho ®« thÞ. Gi¸ ®Êt cña l« ®Êt trong tõng vïng t¬ng øng víi vÞ trÝ tõng tuyÕn ®êng vµ vÞ trÝ ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: Gi j =Gk * K; trong ®ã - Gi j -gi¸ ®Êt ®« thÞ lo¹i i,t¹i vÞ trÝ j _ Gk-khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ qui ®Þnh ; K - hÖ sè ®iÒu chØnh t¬ng øng víi tuyÕn ®êng ,vÞ trÝ . VÝ dô b¶ng gi¸ ®Êt khu vùc néi thµnh cña Thµnh Phè Hµ Néi -trong quyÕt ®Þnh Sè 3519/Q§-UB-ngµy 12/9/1997. ®¬n vÞ 1000®/m2 Lo¹i ®êng phè Møc gi¸ theo vÞ trÝVÞ trÝ 1VÞ trÝ 2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4Lo¹i IMøc A9800392023501410Møc B7800321018701150Lo¹i IIMøc A630025201510910Møc B505020201210730Lo¹i IIIMøc A40401620970580Møc B32301300780470Lo¹iIVMøc A2200880530320Møc B1540620370225 *Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp vÒ ph¬ng ph¸p nµy : +Tõ thùc tÕ vÒ tæ chøc thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho thÊy,b¶ng gi¸ chi tiÕt vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ ph¬ng ph¸p phï hîp víi níc ta.Tuy nhiªn,b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ cha c¨n cø s¸t víi thùc tÕ thÞ trêng, sù thay ®æi cña nã rÊt chËm ch¹p kh«ng theo kÞp vµ c¸ch qu¸ xa biÕn ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.Cã thÓ lÊy vÝ dô ë thµnh phè Hµ Néi ®êng phè lo¹i I møc A lµ 9800000®/m2 nhng gi¸ thùc tÕ cao h¬n g©p 2-5 lÇn. +Còng nh ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khung,ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ chÝnh thøc nµo,nã vËn dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ trªn thÕ giíi. II.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay vµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Gi¸ ®Êt ®« thÞ do nhµ níc qui ®Þnh,hiÖn nay cßn qóa thÊp so víi gi¸ thÞ trêng . Víi sù thay ®æi 3 lÇn trong gÇn 8 n¨m (N§ 80/cp-1993,N§ 87/cp1994,N§ 17/cp-1998 ) khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña chÝnh phñ ,cïng víi kho¶ng vµi n¨m 1 lÇn b¶ng gi¸ cña UBND c¸c tØnh ,thµnh,víi sù biÕn ®éng kinh tÕ x· héi rÊt kh¸c nhau cña 61 tØnh ,thµnh trªn nhiÒu khu vùc,®« thÞ kh¸c nhau ®· lµm cho kho¶ng c¸ch gi· gi¸ ®Êt ®« thÞ cña nhµ níc víi gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trßng qu¸ xa , vît ra khái tÇm qu¶n lý cña nhµ níc ,t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn x· héi . Mét sè níc l¸ng giÒng nh Th¸i Lan ,chÝnh phñ thêng ®¶m b¶o chªnh lÖch gi¸ kh«ng qu¸ 20%.Nhng ë níc ta,®Æc biÖt lµ Hµ Néi ,TP HCM cã lóc cßn chªnh lÖch tíi hµng chôc lÇn. ChØ trong vßng 3 n¨m tõ 1991 ®Õn 1993 gi¸ nhµ ®Êt ®· t¨ng b×nh qu©n tõ 3 ®Õn 5 lÇn trªn ph¹m vi c¶ níc ,c¸ biÖt cßn cã n¬i t¨ng h¬n 10 lÇn .ViÖc t¨ng gi¸ kÝch thÝch ngêi d©n ®Çu t nhiÒu h¬n vµo kinh doanh bÊt ®äng s¶n ,dÉn ®Õn c¬n sèt gi¶ t¹o n¨m 1991-1993 . 18 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368 Nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ: cßn qu¸ thÊp so víi gi¸ thÞ trêng ,cha chÝnh x¸c ,hîp lý...th× cã nhiÒu, trong ®ã cã thÓ thÊy ®ã lµ do sù thay ®æi,®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña nhµ níc cßn qu¸ chËm ,cha s¸t víi thùc tÕ . §iÒu ®ã ®· g©y ra nh÷ng khã kh¨n ,h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai,trong ®ã cã c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai gi¶i phãng mÆt b»ng . Gi¸ ®Òn bï cña nhµ níc ®îc x¸c ®Þnh trªn tõng h¹ng ®Êt ,tõng lo¹i ®Êt theo NghÞ ®Þnh 80/cp -ngµy 6/11/1993 thêng thÊp h¬n so víi gia thÞ trêng, g©ykhã kh¨n cho c«ng t¸c ®Òn bï.§Þnh gi¸ ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh ®Çy ®ñ h¬n trong N§ 22/cp n¨m 1998 ,víi tr×nh tù thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i ,cã héi ®ång thÈm ®Þnh tr×nh UBND cÊp tØnh phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï mµ gi¸ ®Êt ®Òn bï lµ quan träng nhÊt .Song ®a sè c¸c thµnh viªn cña héi ®ång lµm theo chÕ ®é kiªm nhiÖm ,kh«ng chuyªn tr¸ch . §©y lµ h¹n chÕ ,thÓ hiÖn ®Þnh gi¸ cã tÝnh hµnh chÝnh ,cha ®i s©uvµo b¶n chÊt ,néi dung tµi s¶n .Thªm vµo ®ã , lµ gi¸ ®Òn bï thÊp h¬n nhiÒu so víi gÝa thÞ trêng ,nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ lín, trung t©m thµnh phè ,g©y nªn nhiÒu khiÕu kiÖn phøc t¹p. II .3) VÊn ®Ò vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta. Cho ®Õn nay ,ph¸p luËt còng cha qui ®Þnh ®Ó mét c¬ quan nµo chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt .ban vËt gi¸ chÝnh phñ qu¶n lý vÒ gi¸ ,song nhiÒu v¨n b¶n vÒ gi¸ ®Êt ,chÝnh phñ l¹i giao cho bé tµi chÝnh chñ tr× so¹n th¶o,theo dâi kiÓm tra híng dÉn .Tæng côc ®Þa chÝnh lµ c¬ quan qu¶n lý ®¸t ®ai trong c¶ níc ,còng cha ®îc thùc hiÖn chøc n¨ng vÒ gi¸ ®Êt .§©y còng lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm gi¶m hiÖu qu¶ qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ gi¸ ®Êt ,vÝ nh viÖc tæ chøc thùc hiÖn,kiÓm tra ,gi¸m s¸t , ®iÒu chØnh khung b¶ng gi¸ ®Êt .Cßn ë cÊp ®Þa ph¬ng ,hiÖn nay còng cha thèng nhÊt vÒ c¬ quan chuyªn tr¸ch gióp UBND tØnh ,thµnh trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt vµ còng cha cã sù híng dÉn vÒ nghiÖp vô ®Þnh gi¸ ®Êt tõ trung ¬ng. VÊn ®Ò cha cã c¬ quan nµo thùc sù chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ,®· lµm cho viÖc ®Þnh gi¸ ®¸t hiÖn nay cha tèt .§iÒu ®ã lµ trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm cho viÖc qu¶n lý thÞ trêng b¸t ®éng s¶n hiÖn nay gÆp nhiÒu khã kh¨n ,thÞ trêng ®ã lén xén,®Æc biÖt khi x¶y ra nh÷ng c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ ®Êt tõ hiÖn thùc cung- cÇu gi¶ t¹o cña thÞ trêng . 19