Tài liệu Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới nam an khánh

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư. Dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư được tiến hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt được mục tiêu mong muốn. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại càng thể hiện vai trò quan trọng của mình, vì hoạt động đầu tư bất động sản không chỉ cần một lượng vốn lớn và thời gian dài mà nó còn liên quan trực tiếp đến đất đai. Đất đai là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu. Để dự án đầu tư được đưa vào thực hiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá, trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính…. từ đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Dự án đầu tư ra đời do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợi ích tài chính cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản. Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế (kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải tại Việt Nam trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ở trình độ thấp, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là nhu cầu thiết yếu, là yếu tố cơ bản nhất để phát triển đất nước. Mặt khác, nước ta đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO, khi mở cửa thị trường, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng đặc biệt trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng hiện đang yếu kém, với hình thức chủ yếu là liên doanh liên kết, đó là một lợi thế trong việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển các dự án đầu tư bất động sản. Dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và một sự kiện đáng lưu ý nữa là ở Hà Nội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở nơi đây càng ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh. Nhưng nó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất. Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép được nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh” Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phạm vi nghiên cứu: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu. Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… Kết cấu đề tài: Chương I: Cơ sở khoa học về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Chương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư I.1.1 Dự án đầu tư  Khái niệm Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”  Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội. - Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…). Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. I.1.2 Tài chính dự án đầu tư Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối. I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư  Khái niệm Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án. Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.  Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư: - Đối với chủ đầu tư: Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết. - Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. - Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội “Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được.”(1)  Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông qua việc: - Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án). Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các (1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2005 Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyết định đầu tư. - Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động; + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng không có lợi.  Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là: Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án. Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu. I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư I.2.1 Xác định nhu cầu vốn I.2.1.1 Vai trò: - Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 I.2.1.2 Yêu cầu: - Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án. - Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác cao nhất. - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị. I.2.1.3 Nội dung : Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình của dự án. Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau: + Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư + Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau: - “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác. - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. - Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác. - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác. - Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.” (2) (2) : Trích Điều4 -Nghị định số 99/2007/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư XD công trình Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 I.2.1.4 Phương pháp xác định: Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp. Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:  PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án: V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: - V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình - GXD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường; GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn m GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+TGTGT-XD) i =1 Trong đó: n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Zi : Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ i của công trình Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 GQXDK : Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình TGTGT-XD : Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng - GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau: “+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án. + Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì GTB của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này. + Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình.”(3) - GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; - GQLDA : Chi phí quản lý dự án GTV : Chi phí tư vấn ; GK : Chi phí khác (3): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý CPĐTXD công trình. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 GQLDA , GTV và GK được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định. - GDP : Chi phí dự phòng được xác định như sau: Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác. Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó, chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế).  PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 (gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư. V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+ GXDCTn GXDCT = SXD x N + GCT-SXD GTB = GTBCT1 + GTBCT2 +… + GTBCTn GTBCT = STB x N + GCT-STB Trong đó: SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. STB : Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án. GCT-STB : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự án  PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 “Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau. + Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức: n n V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi i =1 i =1 Trong đó: GCTTTi : Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i của dự án Ht : Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án HKV : Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án GCT-CTTTi : Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i. + Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.” (4)  PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng công trình. (4): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ I.2.2.1 Vai trò: - Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ - Xác định được cơ cấu vốn tối ưu I.2.2.2 Yêu cầu: - Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những nguồn vốn phù hợp cho dự án. - Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án  Vốn của chủ đầu tư : - Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. - Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện trách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khai được các dự án ban đầu. Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án: “+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. + Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” (5) (5) : Trích Nghi định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác BĐS, và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ. - Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp: + Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao Ưu điểm: Nhanh thu hồi vốn Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ Nhược điểm: Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm Hạn chế tính cạnh tranh Lưu ý: Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để chỉ ra hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực đầu tư gắn với các công nghệ mới. Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máy móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư. + Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị. - Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản + Chia nhỏ dự án để bán từng phần Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 + Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh doanh trước - Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ + Thay đổi tỷ lệ phân phối lại Tăng trực tiếp Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình. + Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp + Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro  Vốn huy động bên ngoài - Vốn ngân sách: Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để thực hiện các dự án đầu tư. Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong các vấn đề sau: + Tiền sử dụng đất Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng. Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp. Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử dụng đất. Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao. Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể. + Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng Đền bù tài sản trên đất Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động thương binh xã hội Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước. Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ tầng, xã hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp. + Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước: Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước hoặc vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các công trình trọng điểm. Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp,... Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 - Vốn tín dụng Ưu điểm: + Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. + Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và mục đích sử dụng. Nhược điểm: + Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà; + Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp; + Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của chính tổ chức tín dụng đó; + Mức lãi suất không ổn định. - Vốn liên doanh, liên kết Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm hai dạng: + Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư đầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án Ưu điểm : Tạo nguồn vốn Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên. Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp Nhược điểm: Khó khăn trong việc thống nhất quản lý Luận văn tốt nghiệp Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 + Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư và phát triển bất động sản - Tín dụng thương mại Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quan hệ: + Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,… + Bán hàng trả trước : huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình. Ưu điểm: Là phương thức tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện dụng và linh hoạt trong kinh doanh; Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền. Nhược điểm: Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn; Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. - Trái phiếu Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn. Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty Luận văn tốt nghiệp