Tài liệu Phân tích rủi ro tài chính các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh bình dương bằng phương pháp mô phỏng monte carlo. áp dụng cho dự án khu nhà ở xã hội hòa lợi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM  LÊ QUỐC NAM PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG BẰNG PHƢƠNG PHÁP MÔ PHỎNG MONTE CARLO. ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp Mã ngành: 60 58 02 08 TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM  LÊ QUỐC NAM PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở TỈNH BÌNH DƢƠNG BẰNG PHƢƠNG PHÁP MÔ PHỎNG MONTE CARLO. ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN KHU NHÀ Ở XÃ HỘI HÕA LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp Mã ngành: 60 58 02 08 CÁN BỘ HDKH: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016 -i- CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THỐNG Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP.HCM ngày 27 tháng 08 năm 2016. Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ và tên Chức danh Hội đồng 1 TS Lư ng Đức Long Chủ tịch 2 PGS TS Ngô Qu ng Tường Phản biện 1 3 TS Ph n V Hồng S n Phản biện 2 4 TS Trần Qu ng Ph 5 TS Nguyễn Quốc Định Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận củ Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận s u khi Luận văn đã được sử chữ (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn - ii - TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh ph c PHÒNG QLKH – ĐTSĐH NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÊ QUỐC NAM Giới tính: n m Ngày, tháng, năm sinh: 10/06/1979 N i sinh: Tp.HCM Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng MSHV: 1441870008 công trình dân dụng và công nghiệp I. Tên đề tài Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi II. Nhiệm vụ và nội dung 1. Nhiệm vụ Mục tiêu củ việc nghiên cứu là “Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dương bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo. Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hòa Lợi” tìm hiểu các vấn đề gây rủi ro về tài chính củ các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng Từ đó đề xuất các nguyên nhân chính gây rủi ro về tài chính và xác xuất xảy r củ các nhân tố bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo. Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:  Xác định thực trạng dự án thực hiện các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng;  Phân tích kinh tế - xã hội, tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi củ - iii - chủ đầu tư Bec mex Bình Dư ng;  Phân tích mô phỏng các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài chính bằng phư ng pháp mô phỏng Monter C rlo, từ đó dự báo xu hướng tác động củ các nguồn chi phí đầu tư và do nh thu đến các chỉ số tài chính củ dự án. 2. Nội dung Với mục tiêu củ đề tài và qu nghiên cứu tài liệu về các dự án rủi ro về tài chính, tác giả đề xuất các nội dung nghiên cứu s u: - Thu thập thông tin Thông tin dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi được thu thập qu các số liệu đã có củ chủ đầu tư, đ n vị thi công và các đ n vị tư vấn Ngoài ra, các thông tin nghiên cứu về rủi ro tài chính củ dự án xây dựng c ng được xem xét từ các nguồn báo đài, tạp chí và các đề tài nghiên cứu trước đó - Xây dựng mô hình khảo sát Từ các c sở lý luận được nghiên cứu ở phần trên, xây dựng mô hình khảo sát dự trên nội dung phân tích tài chính củ dự án Nội dung phần này nhằm làm rõ các vấn đề s u:  Các yếu tố tác gây nên rủi ro về tài chính cho dự án khu nhà ở xã hội Hò Lợi;  Xác định các nội dung chính rủi ro tài chính cho dự án đầu tư trong phạm vi xây dựng công trình nhà ở xã hội - Phân tích và mô phỏng Mô phỏng Monter C rlo được áp dụng cho những hệ thống mà các thành phần củ ch ng có biểu thị ngẫu nhiên và là một công cụ để phân tích các hiện tượng có chứ yếu tố gây nên rủi ro về tài chính nhằm r t r lời giải gần đ ng Nó còn được gọi là phư ng pháp thử nghiệm thống kê Mô phỏng Monter C rlo thường được sử dụng khi việc thực hiện các thí nghiệm hoặc các phư ng pháp tính toán bằng giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp hoặc thậm chí không thể thực hiện - iv - được, đặc biệt khi sử dụng các máy tính số và không yêu cầu những công cụ toán học phức tạp Thực chất củ mô phỏng Monter C rlo là việc lự chọn một cách ngẫu nhiên các giá trị có thể có củ các biến ngẫu nhiên đầu vào (risk v ri bles) để có một kết quả thực nghiệm củ đại lượng tổng hợp cần phân tích Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực nghiệm Cuối cùng xử lý thống kê để có các đặc trưng thông kê củ đại lượng tổng hợp đó - Kết luận R t r các kết luận, dự báo từ kết quả Mô phỏng Monter C rlo khi phân tích hiệu quả tài chính củ Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi ở Bình Dư ng III. Ngày giao nhiệm vụ: 1/2016 IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 6/2016 V. Cán bộ hƣớng dẫn: CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGS. TS NGUYỄN THỐNG PGS TS NGUYỄN THỐNG KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH -v- LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Đồng thời, các thông tin trích dẫn trong Luận văn được tôn trọng và đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả LÊ QUỐC NAM - vi - LỜI CẢM ƠN Xin cám n Thầy PGS TS Nguyễn Thống, Thầy đã đư r gợi ý đầu tiên để hình thành nên ý tưởng củ đề tài và đã làm tôi mạnh dạn tiếp cận với hướng nghiên cứu Đồng thời, Thầy là người đã tận tụy gi p tôi hệ thống hó lại kiến thức quản lý và định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên cứu luận văn này Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực củ bản thân, tôi đã nhận được nhiều sự gi p đỡ củ tập thể và các cá nhân Tôi xin tỏ lòng biết n đến tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự gi p đỡ quý báu đó Tôi xin chân thành cảm n Quý Thầy Cô thuộc B n đào tạo S u đại học, Kho Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Tp HCM đã tạo điều kiện và gi p đỡ tôi trong quá trình học và nghiên cứu kho học tại đây Đề cư ng Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành trong thời gi n quy định với sự nỗ lực củ bản thân, tuy nhiên không thể không có những thiếu sót Kính mong Quý Thầy Cô chỉ dẫn thêm để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình h n Xin trân trọng cảm n TP. HCM, ngày 22 tháng 6 năm 2016 LÊ QUỐC NAM - vii - TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN * Tên đề tài: Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo Áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hò Lợi * Từ khoá: Nhà ở xã hội, mô phỏng Monte Carlo, phân tích tài chính, phân tích độ nhạy * Tóm tắt: Đề tài "Phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội ở tỉnh Bình Dư ng bằng phư ng pháp mô phỏng Monte C rlo áp dụng cho khu nhà ở xã hội Hò Lợi" có h i nội dung chính Thứ nhất, phân tích hiệu quả tài chính củ dự án nhà ở xã hội Hò Lợi do Bec mex làm chủ đầu tư Thứ h i, với kết quả phân tích đó, đồng thời xác định các yếu tố rủi ro để thực hiện mô phỏng Monte C rlo nhằm dự báo các chỉ số tài chính như dòng tiền hiện tại thuần NPV và tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR Bài viết còn xem xét đến độ nhạy củ các yếu tố rủi ro đến hiệu quả củ dự án Tất cả các phân tích đều thực hiện ở qu n điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư Kết quả phân tích cho thấy rằng: Thứ nhất, hiệu quả tài chính khi thực hiện Nhà ở xã hội là rất thấp, điều này thể hiện qu các giá trị dòng tiền thuần NPV và tỷ suất sinh lời nội bộ IRR rất bé Điều này c ng phù hợp vì các dự án Nhà ở xã hội m ng ý nghĩ lớn h n là hiệu quả về mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, khi thực hiện dự án Nhà ở xã hội nên chọn phư ng án v y vốn (theo qu n điểm chủ đầu tư) sẽ có lợi h n vì được v y ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qu kết quả mô phỏng Monte C rlo thì cả h i giá trị trung bình NPV và IRR đều âm Xác suất đạt giá trị lớn h n 0 chỉ dưới 30% Điều này củng cố thêm cho nhận định rằng hiệu quả tài chính Nhà ở xã hội rất thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy những nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV và IRR là đ n giá bán căn hộ giá rẻ, suất đầu tư và tiếp theo là giá mặt bằng thư ng mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể - viii - ABSTRACT * Subject: Analysis of financial risks in the social housing project in Binh Duong Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa Loi. * Keywords: Social housing, Monte Carlo simulation, financial analysis, sensitivity analysis * Abstract: Project "Analysis of financial risks in the social housing project in Binh Duong Province by Monte Carlo simulation methods applied to social housing Hoa Loi" is related to two main topics. Firstly, the analysis of the financial performance of social housing projects Hoa Loi by investor Becamex. Secondly, the results of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo simulations to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV return rate of internal capital IRR . The article also considers the sensitivity of the risk factors to the efficiency of the project. All analyzes were conducted in the investor perspective and total investment. The analytical results show that, firstly, the financial performance of the social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little. This is also suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and social benefits. Secondly, the implementation of the project should be selected the social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial for preferential loans at low interest rates. Thirdly, the results of Monte Carlo simulations, both the average value and IRR, NPV were negative. The probability of a value greater than 0 to reach just under 30%. This reinforces the assessment that the financial performance of the social housing project was very low. Finally, through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of commercial premises. Other factors are not significantly affected. - ix - MỤC LỤC trang DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... xiii DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... xiv CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................1 1.1. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội .....................................................................1 1.2. Xác định vấn đề nghiên cứu .............................................................................4 1.3. Mục tiêu nghiên cứu.........................................................................................5 1 3 1 Mục tiêu tổng quát ....................................................................................5 1 3 2 Mục tiêu cụ thể ..........................................................................................5 1 4 Phư ng pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng .................................................6 1.4 1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................6 1.4.1.1. Phân tích rủi ro ........................................................................6 1.4.1.2. Định lượng rủi ro ....................................................................7 1.4.1.3. Giám sát và kiểm soát rủi ro ...................................................7 4.1.2. Thu thập dữ liệu ........................................................................................8 1 4 3 Mô phỏng Monte-C rlo (dùng phần mềm Cryst l B ll) ...........................8 1.4. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................10 1.5. Đóng góp kỳ vọng củ nghiên cứu ................................................................10 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................11 1 Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng .......................................................11 2 Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư dự trên kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo ...................................................................................................12 3. Phân tích rủi ro củ dự án và quản lý - PRAM tiến trình tổng quát .................13 4 Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư ............................................................13 5 Đánh giá rủi ro kinh tế: thiết kế nhân tố so với phư ng pháp Monte C rlo .....15 -x- 6 Tìm hiểu các ứng dụng mô phỏng Monte C rlo đối với Quản lý dự án ...........15 7 Ứng dụng mô phỏng Monte C rlo để phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư khu công nghiệp ....................................................................................................16 8 Phân tích lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho người thu nhập thấp có tính yếu tố rủi ro ...............................................................................................................17 9 Quản lý rủi ro cho nhà thầu xây dựng nước ngoài thực hiện dự án tại Việt N m ........................................................................................................................18 CHƢƠNG 3: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ......................................................................19 3.1. C sở lý thuyết ...............................................................................................19 3.1.1. Khái niệm dự án đầu tư ...........................................................................19 3.1.2. Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội ......................................................19 3.1.3. Khái niệm về rủi ro .................................................................................19 3.1.4. Phân loại rủi ro ........................................................................................20 3.1.5. Quản lý rủi ro ..........................................................................................21 3.1.6. Phân tích dự án có xét đến rủi ro ............................................................24 3 1 6 1 Phân tích độ nhạy ..................................................................24 3 1 6 2 Phân tích tình huống .............................................................25 3 1 6 3 Mô phỏng Monte C rlo .........................................................26 3.1.7. Lợi ích củ việc phân tích rủi ro .............................................................30 3.2. Các qu n điểm phân tích ................................................................................30 3.2.1. Phân tích kinh tế - Xã hội........................................................................31 3.2.2. Phân tích tài chính ...................................................................................31 3 3 Phư ng pháp phân tích dòng tiền tệ ...............................................................33 3.3.1. Phư ng pháp giá trị tư ng đư ng (Equiv lent Worth) ...........................33 3.3.2. Phư ng pháp suất thu lợi (R te of return)...............................................34 3.3.3. Phư ng pháp dự trên tỉ số lợi ích trên chi phí (benefit/cost-B/C) .........35 3.3.4. Thời gi n hoàn vốn (PP) .........................................................................36 CHƢƠNG 4: GIỚI THIỆU DỰ ÁN & PHÂN TÍCH SỐ LIỆU .........................37 4.1. Giới thiệu công ty...........................................................................................37 - xi - 4.2. Giới thiệu dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi .........................................................39 4.2.1 Thông tin chung .......................................................................................39 4.2.2. Vị trí, diện tích, r nh giới hạn, quy mô dự án .........................................42 4.2.3. Thông tin xây dựng .................................................................................43 4.3. Phân tích tài chính dự án ................................................................................45 4.3.1. Phân tích tài chính dự án chư xét tới yếu tố rủi ro ................................45 4 3 1 1 Chi phí xây dựng ...................................................................45 4 3 1 2 Tổng mức đầu tư ...................................................................45 4 3 1 3 Kế hoạch v y vốn ..................................................................46 4 3 1 4 Phân kỳ đầu tư xây dựng.......................................................48 4 3 1 5 Kế hoạch kinh do nh ............................................................50 4 3 1 6 Cân đối nguồn vốn ................................................................52 4.3.1.7. Doanh thu ..............................................................................53 4 3 1 8 Dòng tiền ...............................................................................55 4 3 1 9 Phân tích lãi lỗ.......................................................................58 4 3 1 10 Các chỉ số tài chính .............................................................61 4 3 1 11 Nhận xét ..............................................................................61 4.3.2. Các yếu tố rủi ro tác động đến tài chính dự án và đề xuất hàm phân phối ..62 4.3.2.1. Suất đầu tư ............................................................................63 4.3.2.2. Lãi vay...................................................................................65 4.3 2 3 Giá bán căn hộ giá rẻ ............................................................68 4.3 2 4 Giá bán mặt bằng thư ng mại ...............................................70 4.3 2 5 Chi phí quản lý do nh nghiệp ...............................................73 4.3 2 6 Chi phí phục vụ bán hàng .....................................................75 4 3 3 Kết quả mô phỏng Monte C rlo ..............................................................77 4.3.3.1 Xác suất củ dòng tiền thuần (NPV) chiết khấu rủi ro .........79 4.3.3.2 Xác suất củ Tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR) ...........................84 4.3.3.3 Nhận xét ................................................................................88 - xii - KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................90 Kết luận .................................................................................................................90 Những hạn chế củ luận văn và kiến nghị nghiên cứu tiếp theo ..........................91 Những hạn chế củ luận văn .............................................................................91 Kiến nghị nghiên cứu tiếp theo .........................................................................91 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................92 PHỤ LỤC 1 - BẢNG KHẢO SÁT ............................................................................. I PHỤ LỤC 2 - KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO ................................... VIII - xiii - DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4 1 - Thông tin Dự án Nhà ở xã hội Hò Lợi ..................................................43 Bảng 4 2 - Chi phí đầu tư dự án ................................................................................45 Bảng 4 3 - Tổng mức đầu tư .....................................................................................45 Bảng 4.4 - Kế hoạch v y vốn ....................................................................................46 Bảng 4 5 - Phân kỳ đầu tư xây dựng .........................................................................48 Bảng 4 6 - Phư ng thức th nh toán căn hộ giá rẻ .....................................................50 Bảng 4 7 - Phư ng thức th nh toán khi mu MB Thư ng mại.................................50 Bảng 4 8 - Chi phí bán hàng, quản lý do nh nghiệp .................................................51 Bảng 4 9 - Cân đối nguồn vốn ..................................................................................52 Bảng 4 10 - Doanh thu ..............................................................................................53 Bảng 4 11 - Dòng tiền theo qu n điểm chủ đầu tư ...................................................55 Bảng 4 12 - Dòng tiền theo qu n điểm tổng đầu tư ..................................................57 Bảng 4 13 - Lãi lỗ theo qu n điểm chủ đầu tư ..........................................................58 Bảng 4 14 - Lãi lỗ theo qu n điểm tổng đầu tư .........................................................60 Bảng 4 15 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm chủ đầu tư ..........................................61 Bảng 4 16 - Chỉ số tài chính theo qu n điểm tổng đầu tư .........................................61 Bảng 4 17 - Kết quả Khảo sát phân phối xác suất củ các yếu tố rủi ro ...................62 Bảng 4 18 - Kết quả Khảo sát suất đầu tư nhà pử xã hội ở Bình Dư ng ..................64 Bảng 4 19- Kết quả Khảo sát Lãi suất v y ................................................................66 Bảng 4 20 - Kết quả Khảo sát giá bán căn hộ ...........................................................69 Bảng 4 21 - Kết quả Khảo sát giá mặt bằng thư ng mại ..........................................71 Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí quản lý do nh nghiệp ..............................73 Bảng 4 22 - Kết quả Khảo sát giá chi phí phục vụ bán hàng ....................................76 - xiv - DANH MỤC CÁC HÌNH trang Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu .................................................................................6 Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo .................................................................8 Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác suất ................................................................9 Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro .........................................................................14 Hình 3.1 - S đồ mô phỏng Monte C rlo ..................................................................26 Hình 4.1 - C cấu tổ chức ......................................... Error! Bookmark not defined. Hình 4.2 - Khu nhà ở xã hội Bec mex Hò Lợi .......................................................40 Hình 4.3 - Nhà ở n sinh xã hội Bec mex khu Hò Lợi ...........................................42 Hình 4.4 - Kết quả khảo sát luật Phân phối xác suất các yếu tố rủi ro .....................63 Hình 4.5 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................63 Hình 4.6 - Phân phối xác suất Suất đầu tư ................................................................65 Hình 4.7 - Phân phối xác suất Lãi suất v y ...............................................................66 Hình 4.8 - Phân phối xác suất Lãi v y ngân hàng.....................................................67 Hình 4.9 - Phân phối xác suất Lãi suất v y ...............................................................68 Hình 4.10 - Phân phối xác suất Giá bán căn hộ ........................................................70 Hình 4.11 - Phân phối xác suất Giá căn hộ Nhà ở xã hội .........................................70 Hình 4.12 - Phân phối xác suất Mặt bằng thư ng mại..............................................71 Hình 4.13 - Phân phối xác suất Giá mặt bằng thư ng mại .......................................73 Hình 4.14 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý do nh nghiệp .................................73 Hình 4.15 - Phân phối xác suất Chi phí quản lý do nh nghiệp .................................75 Hình 4.16 - Phân phối xác suất Chi phí phục vụ bán hàng .......................................75 Hình 4.17 - Phân phối xác suất Chi phí phụ vụ bán hàng .........................................77 Hình 4.18 - Gi o diện Cryst l B ll tích hợp trên Excel ............................................78 Hình 4.19 - Thực hiện mô phỏng Monte C rlo bằng Cryst l B ll ............................79 - xv - Hình 4.20 - Một vài chỉ số thống kê NPV khi mô phỏng Monte C rlo ....................80 Hình 4.21 - Tỷ lệ phần trăm NPV .............................................................................80 Hình 4.22 - Phân phối xác suất NPV theo qu n điểm chủ đầu tư .............................81 Hình 4.23 - Phân phối xác suất NPV theo qu n điểm tổng đầu tư ...........................81 Hình 4.24 - Xác suất cộng dồn NPV theo qu n điểm chủ đầu tư .............................82 Hình 4.25 - Xác suất cộng dồn NPV theo qu n điểm tổng đầu tư ............................82 Hình 4.26 - Độ nhạy NPV theo qu n điểm chủ đầu tư .............................................83 Hình 4.27 - Độ nhạy NPV theo qu n điểm tổng đầu tư ............................................83 Hình 4.28 - Một vài chỉ số thống kê IRR khi mô phỏng Monte Carlo .....................84 Hình 4.29 - Tỷ lệ phần trăm IRR ..............................................................................85 Hình 4.30 - Phân phối xác suất IRR theo qu n điểm chủ đầu tư ..............................85 Hình 4.31 - Phân phối xác suất IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................86 Hình 4.32 - Xác suất cộng dồn IRR theo qu n điểm chủ đầu tư ..............................86 Hình 4.33 - Xác suất cộng dồn IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................87 Hình 4.34 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm chủ đầu tư ..............................................87 Hình 4.35 - Độ nhạy IRR theo qu n điểm tổng đầu tư .............................................88 -1- CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội Trong những năm gần đây nền kinh tế Việt N m có những bước tiến đáng kể với tốc độ tư ng đối c o Trong đó, ngành xây dựng là một trong những nền công nghiệp đóng v i trò qu n trọng trong sự phát triển củ nền kinh tế Ngoài nhiệm vụ tạo r c sở vật chất, tạo r vật chất phục vụ cho nhu cầu phát triển củ con người, ngành xây dựng còn góp phần tạo nên bộ mặt mỹ qu n củ đất nước và là một trong những yếu tố đánh giá sự phồn vinh củ xã hội Hiện n y Nhà nước đề r các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hó và hiện đại hó nhằm xây dựng nước t thành một nước công nghiệp Việc đầu tư phát triển ngành xây dựng là tất yếu để đạt được mục tiêu trên Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng c o, tỉ trọng củ ngành xây dựng trong nền kinh tế c ng tăng lên theo từng năm Cùng với sự ổn định về chính trị, nền kinh tế Việt N m ngày càng phát triển và có uy tính trên trường thế giới Ngành xây dựng đã đóng góp một phần đáng kể và có vị trí qu n trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước Tuy nhiên, có nhiều dự án chư đạt hiệu quả về mặt tài chính c ng như kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả đầu tư thấp, thất thoát vốn ngân sách nhà nước, chậm trễ thời gi n hoàn thành đư công tình vào sử dựng, còn chư chặt chẽ trong khâu đầu vào và đầu r sản phẩm dẫn đến tình trạng công trình xây dựng kém chất lượng, thời gi n thi công kéo dài so với tiến độ đã đề r , gây thiệt hại kinh tế và thời gi n cho các bên Mỗi năm tổng đầu tư toàn xã hội cho ngành xây dựng chiếm lượng không nhỏ cụ thể: Tính chung trong gi i đoạn 2001 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỉ đồng, chiếm trên 23% tổng vốn -2- đầu tư toàn xã hội; trong gi i đoạn 2006 - 2010 ước đạt trên 739 nghìn tỉ đồng, khoảng trên 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội Gi i đoạn 2011 - 2015 là một gi i đoạn khó khăn củ ngành xây dựng do ảnh hưởng củ suy giảm kinh tế trước đó Tuy nhiên, chính phủ đã có một số chính sách c n thiệp kịp thời gi p ngành xây dựng phát triển ổn định Hiệu quả công tác quản lý nhà nước ngành xây dựng trong những năm qu có sự đóng góp từ các chính sách, hệ thống văn bản pháp lý về xây dựng Hệ thống này ngày càng được hoàn thiện và củng cố, là một trong những nhân tố qu n trọng góp phần đư tốc độ tăng trưởng củ ngành tăng 11,2% trong năm trước, c o nhất trong 5 năm qu Công tác phát triển nhà ở trong gi i đoạn này c ng đã có bước chuyển biến qu n trọng, từ qu n điểm, cách tiếp cận cho đến các giải pháp thực thi Việc phát triển nhà ở xã hội theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gi được đẩy mạnh đã góp phần từng bước giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng người dân có khó khăn về nhà ở Diện tích nhà ở cả nước tăng nh nh theo từng năm, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc tăng từ 17,5m2 sàn/người năm 2010 lên khoảng 20,9m2 sàn/người năm 2014 (tăng 1,3 m2 sàn/người so với năm 2013); đến cuối năm 2015 dự kiến đạt khoảng 22 m2 sàn/người (trong đó: Tại khu vực đô thị là 26m2 sàn/người; khu vực nông thôn là 20 m2 sàn/người) Các chư ng trình phát triển nhà ở xã hội trọng điểm đạt được nhiều kết quả tích cực, đã từng bước cải thiện n i ở cho hàng trăm ngàn hộ gi đình, cá nhân có khó khăn về nhà ở, góp phần đảm bảo chính sách n sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận c o củ các tổ chức, c qu n Trung ư ng, chính quyền các đị phư ng và các tầng lớp dân cư trong cả nước Chất lượng nhà ở được cải thiện, từng bước đáp ứng nhu cầu sinh hoạt củ nhân dân; nhiều khu nhà ở mới kh ng tr ng đã và đ ng dần dần th y thế các khu nhà ở c bị xuống cấp, hư hỏng Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành, góp phần vào việc chỉnh tr ng bộ mặt đô thị Tập trung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp với các đị phư ng rà soát, đánh giá toàn diện tình hình các dự án -3- phát triển đô thị và phát triển nhà ở; đề xuất các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn và đã được đư vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 củ Chính phủ và đề xuất trình Chính phủ b n hành Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về sử đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP; b n hành kịp thời các Thông tư hướng dẫn chi tiết việc chuyển đổi các dự án nhà ở thư ng mại s ng nhà ở xã hội, c ng như các điều kiện và thủ tục để do nh nghiệp được v y đầu tư và người dân v y để thuê, thuê mu , mu nhà ở xã hội, nhà ở thư ng mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng Đến n y, thị trường bất động sản s u một thời gi n trầm lắng đã được phục hồi, thể hiện qu các yếu tố: giá cả ổn định; th nh khoản tăng; c cấu hàng hó được điều chỉnh hợp lý, hướng tới người thu nhập trung bình và thấp; tồn kho bất động sản liên tục giảm [1]. Như đã nêu trên, để kích thích cho thị trường bất động sản phát triển, đồng thời chăm lo đời sống cho người dân có thu nhập thấp thì bên cạnh các Dự án nhà thư ng mại Chính phủ có nhiều ưu đãi để phát triển loại hình Dự án Nhà ở xã hội. Về các văn bản pháp qui để thi hành Dự án Nhà ở xã hội có Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 củ Chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội [2], và Thông tư 08/2014/TT-BXD củ Bộ Xây dựng b n hành ngày ngày 23 tháng 5 năm 2014 [3] để hướng dẫn Nghị định trên Hiện n y, văn bản mới đã th y thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP là Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội củ Chính phủ b n hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 [4] Văn bản này đã thể hiện mối qu n tâm c o h n nữ củ Chính phủ đối với người l o động có thu nhập thấp và nghĩ vụ trách nhiệm củ các nhà đầu tư Cụ thể, tại điều 5 Nghị định này quy định về Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thư ng mại, dự án đầu tư phát triển đô thị là "Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng