Tài liệu Phân tích hiệu quả hoạt dộng của các công ty nhóm ngành bất động sản niêm yết tại thị trường chứng khoán việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRẦN THỊ VÂN ANH PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng Mã số: 60.34.20 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng - Năm 2015 Công trình được hoàn thành tại ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. VÕ THỊ THÚY ANH Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Hòa Nhân Phản biện 2: GS.TS. Dương Thị Bình Minh Luận văn đã được bảo vệ tại Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh họp tại Đại học Đà Nẵng vào ngày 11 tháng 04 năm 2015. Có thể tìm hiểu luận văn tại: Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài BĐS là một trong những ngành quan trọng trong nền kinh tế vì ngành này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Hơn nữa có mối liên quan mật thiết giữa thị trường BĐS với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó nhóm ngành BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố vĩ mô. Ngành BĐS Việt Nam trong những năm gần đây gặp rất nhiều khó khăn khi kinh tế rơi vào suy thoái, thị trường BĐS đóng băng. Trong giai đoạn khó khăn này có không ít công ty BĐS thua lỗ thậm chí đóng cửa. Bên cạnh đó cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã và đang nỗ lực không ngừng để duy trì hoạt động và phát triển. Như vậy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS là do đâu. Đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có những dấu hiệu khởi sắc khi nhận được nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nước. Đây là cơ hội để các công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn. Để giải quyết vấn đề trên cần phải tiến hành phân tích, nghiên cứu đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả họat động kinh doanh của công ty dựa trên số liệu kế toán - tài chính. Qua phân tích công ty mới thấy rõ nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề phát sinh và các giải pháp cụ thể để cải tiến quản lý. Kết quả của phân tích hiệu quả hoạt động là cơ sở để các nhà quản trị ra quyết định ngắn hạn hay dài hạn. Ngoài ra, phân tích hiệu quả hoạt động của công ty có thể đề phòng và hạn chế những rủi ro trong kinh doanh, đồng thời cũng có thể dự đoán được các điều kiện kinh doanh trong thời gian sắp tới. Kết quả từ phân tích còn là nguồn thông tin hỗ trợ cho những nhà 2 đầu tư trên TTCK quan tâm đến các công ty ngành BĐS. Những nghiên cứu về thị trường BĐS tại Việt Nam có rất nhiều nhưng nghiên cứu đi sâu vào phân tích hiệu quả hoạt động của cả ngành còn ít. Trong bối cảnh các công ty BĐS đang gặp khó khăn cần thiết có sự phân tích đầy đủ về học thuật để nhận ra những tồn tại và cơ hội để phát triển. Xuất phát từ nhu cầu trên tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết tại TTCK Việt Nam” để làm luận văn tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài thực hiện những mục tiêu sau: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty. Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS trên TTCK Việt Nam nhằm tìm ra những đặc điểm trong hiệu quả hoạt động. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị đối với công ty BĐS, nhà quản lý, cơ quan có liên quan. 3. Câu hỏi nghiên cứu Đề tài đi vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty niêm yết được thực hiện bằng phương pháp nào? Những đặc trưng về ngành trong hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn 2010 – 2013 là gì? Các nhân tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam? Có thể rút ra những hàm ý chính sách gì đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, các công ty BĐS và các bên liên quan nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động? 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS niêm yết. - Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung, phân tích hiệu quả hoạt động của các của các công ty BĐS. Về không gian, đề tài nghiên cứu trên 56 công ty BĐS niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán tp.Hồ Chí Minh và sở giao dịch chứng khoán Hà Nội. Về thời gian, các công ty BĐS niêm yết trên TTCK trong giai đoạn 2010 – 2013. 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp định tính: qua việc thu thập thông tin, dùng phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích đánh giá hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam. Phương pháp định lượng: từ bộ dữ liệu thu thập được từ các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, tác giả thực hiện phân tích thống kê và thực hiện hồi quy để xác định các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS bằng mô hình ảnh hưởng cố định và ảnh hưởng ngẫu nhiên. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Về mặt lý thuyết, đề tài đã hệ thống lại lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty và ngành BĐS. Về mặt thực tiễn, từ phân tích hiệu quả hoạt động các công ty ngành BĐS để đánh giá những đặc trưng của ngành BĐS và đưa ra những hàm ý chính sách đối với các công ty, với cơ quan quản lý Nhà nước để nâng cao hiệu quả hoạt động. 7. Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương: 4 Chương 1: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty ngành BĐS Chương 2: Phân tích hiệu quả hoạt động các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên trên TTCK Việt Nam Chương 3: Đánh giá chung và một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS trên TTCK Việt Nam và khuyến nghị cho nhà đầu tư chứng khoán 8. Tổng quan tài liệu nghiên cứu Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty ngành dược trên TTCK Việt Nam” của ThS. Võ Đức Nghiêm – Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng – 2013 Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động tại Công ty cổ phần nhựa Đà Nẵng” của ThS. Nguyễn Thị Huyền – trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng ( 2011). Nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) “Các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời trên TS của ngành công nghiệp nhà nghỉ, khách sạn Hàn Quốc” đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo lường hiệu quả hoạt động. Nghiên cứu gần đây nhất về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của công ty là nghiên cứu của nhóm tác giả Z. Bashir, A. Abbas, S. Manzoor và M. N. Akram (2013). CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI QUÁT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 1.1.1. Khái niệm hiệu quả hoạt động công ty Theo Ngô Đình Giao (1997) hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh biểu hiện mối quan hệ tương quan giữa kết quả thu được và 5 toàn bộ chi phí bỏ ra để có kết quả đó, phản ánh chất lượng của hoạt động kinh tế đó. Theo Trương Bá Thanh và Trần Đình Khôi Nguyên (2001) thì hiệu quả hoạt động công ty được xem xét trong mối quan hệ giữa đầu ra là kết quả của DN (doanh thu, lợi nhuận, giá trị sản xuất, giá trị tăng thêm…) với đầu vào là nguồn lực sử dụng (TS, vốn chủ sở hữu, nguồn nhân lực…) Hiệu quả của một công ty phải được xem xét một cách tổng thể các hoạt động của công ty. Hoạt động sản xuất kinh doanh và hoạt động tài chính có mối quan hệ mật thiết, do đó khi phân tích đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty cần xem xét hiệu quả của hai hoạt động này. 1.1.2. Phân loại hiệu quả hoạt động công ty Hiệu quả hoạt động của công ty bao gồm: hiệu quả kinh doanh và hiệu quả tài chính. a. Hiệu quả kinh doanh Hiệu quả kinh doanh được tạo thành bởi tất cả các yếu tố trong quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy hiệu quả kinh doanh của công ty được xem xét trên 2 mặt là hiệu quả kinh doanh cá biệt và hiệu quả kinh doanh tổng hợp. Hiệu quả kinh doanh cá biệt Hiệu quả kinh doanh tổng hợp b. Hiệu quả tài chính Hiệu quả tài chính thường được các nhà đầu tư quan tâm, một công ty có hiệu quả tài chính cao thì công ty có nhiều điều kiện để tăng trưởng. Công ty muốn phát triển cần phải đầu tư và sự đầu tư đòi hỏi có nguồn vốn. Vấn đề là các công ty nên gia tăng vốn chủ sở hữu hay huy động vốn vay. 6 1.2. CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 1.2.1. Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh Hiệu quả kinh doanh được hình thành từ tất cả các yếu tố của quá trình sản xuất kinh doanh. Do vậy khi xem xét hiệu quả kinh doanh của công ty bên cạnh xem xét một cách tổng hợp, cần phải nghiên cứu các yếu tố thành phần của nó đó là hiệu suất sử dụng tài sản, khả năng sinh lời từ doanh thu, khả năng sinh lời của tài sản. Các nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh bao gồm: a. Hiệu suất sử dụng TS Hiệu suất sử dụng TS của công ty Hiệu suất sử dụng TS cố định của công ty Hiệu suất sử dụng vốn lưu động của công ty Số vòng quay hàng tồn kho Số vòng quay các khoản phải thu b. Khả năng sinh lời từ doanh thu Chỉ tiêu khả năng sinh lời là điều kiện để duy trì sự tồn tại và phát triển của công ty. Được đo lường bằng tỷ số giữa lợi nhuận với các chỉ tiêu kết quả hoặc giữa lợi nhuận với phương tiện của công ty. Chỉ tiêu tổng quát: K Lợi nhuận = Nguồn lực kinh doanh Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần hoạt động kinh doanh. Tỷ suất lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ c. Khả năng sinh lời từ tài sản Tỷ suất sinh lời của tài sản (ROA) 7 Tỷ suất sinh lời kinh tế của tài sản (RE) 1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính Hiệu quả tài chính là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm, đó là việc giữ gìn và phát triển nguồn vốn chủ sở hữu. Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE) Chỉ tiêu thu nhập trên mỗi cổ phiếu (Earning per share: EPS) Chỉ tiêu hệ số giá trên thu nhập (P/E) 1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty bao gồm a. Quy mô công ty Quy mô của công ty có thể được xem xét ở các góc độ về vốn, số lượng lao động hay doanh thu Narware(2010) trong nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng việc định giá và khả năng sinh lợi tại Malaysia đã chỉ ra quy mô công ty là một trong các yếu tố quan trọng. Trong nghiên cứu của Dumbrava (2010) trong nghiên cứu về phân tích hiệu quả hoạt động của công ty tại Romania cũng chỉ ra tương tự. Kim và Burnie (2002) đã sử dụng ROA để đo lường hiệu quả hoạt động và nhận thấy rằng những công ty có quy mô nhỏ hoạt động hiệu quả hơn các công ty quy mô lớn trong điều kiện kinh tế thuận lợi. Nhưng khi nền kinh tế xấu đi thì các công ty có quy mô nhỏ lại có hiệu quả kém hơn và rủi ro phá sản cao hơn. b. Tuổi công ty Theo các nghiên cứu của Robert Panco, Helaine J. Korn 8 (1999) thì tuổi của một công ty là nhân tố ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của một công ty. Bruderl và Schussler (1990) cho rằng đối với những công ty thì rủi ro tăng lên trong thời gian ban đầu tồn tại và sẽ giảm sau đó. Công ty mới sẽ mất nhiều thời gian, chi phí để để đưa công ty vận hành một cách bình thường. Và những công ty ở giai đoạn khởi sự sẽ cần thời gian để thiết lập mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp, và cả đối thủ cạnh tranh. Do đó rủi ro đối với các công ty có tuổi đời non trẻ là rất lớn. Và để công ty có thể tăng hiệu quả hoạt động của mình cần phải có thời gian. c. Yếu tố quản trị công ty Trong nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) về phân tích các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của ngành nhà nghỉ, khách sạn tại Hàn Quốc đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo lường hiệu quả hoạt động. Kết quả của nghiên cứu đã chỉ ra hai nhân tố ảnh hưởng lớn đên hiệu quả hoạt động ngành nhà nghỉ, khách sạn ở Hàn Quốc là chi phí hoạt động và cấu trúc vốn vì chi phí hoạt động của ngành chiếm tỷ lệ vào và các công ty vay nợ quá nhiều. Nghiên cứu của tác giả Nicolescu Elena Irina (2011) cho thấy hiệu quả tài chính phản ánh qua ROE của các công ty chịu ảnh hưởng bởi doanh thu, khả năng chi trả lãi vay, đòn bẩy tài chính và tỷ trọng tài sản cố định. 1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính Theo Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) dựa vào phương trình Dupont, phân tích chỉ tiêu ROE có thể thấy rằng hiệu quả tài chính bị ảnh hưởng bởi 3 nhân tố: hiệu quả kinh doanh, cấu trúc tài chính và thuế suất thuế thu nhập công ty. Trong đó có thể thấy hiệu quả kinh doanh tỉ lệ thuận với hiệu quả tài chính, cấu trúc tài chính có thể có 9 quan hệ tỉ lệ thuận hay nghịch với hiệu quả tài chính. 1.4. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG TY 1.4.1. Phương pháp so sánh Phương pháp này được sử dụng khá phổ biến trong phân tích hiệu quả hoạt động. Nó được dùng để đánh giá kết quả, xác định vị trí và xu hướng biến động của chỉ tiêu phân tích. 1.4.2. Phương pháp thống kê mô tả Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp mô tả dữ liệu bằng các phép tính và chỉ số thống kê thông thường như số trung bình (mean), số trung vị (median), phương sai (variance), độ lệch chuẩn (standard deviation), giá trị lớn nhất (max), giá trị nhỏ nhất (min),… 1.4.3. Phương pháp hồi quy Hồi quy theo cách nói đơn giản là đi ngược về quá khứ để nghiên cứu những dữ liệu đã diễn ra theo thời gian nhằm tìm đến quy luật về mối quan hệ giữa chúng. Mối quan hệ đó được biểu diễn dưới dạng một phương trình hồi quy mà dựa vào đó ta có thể giải thích các kết quả lượng hóa về bàn chất, hỗ trợ, củng cố các lý thuyết và dự báo trong tương lai. a. Mô hình ảnh hưởng cố định và mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên Mô hình ảnh hưởng cố định – FEM Mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên – REM Lựa chọn mô hình dựa vào kiểm định Hausman b. Mô hình hồi quy bội tuyến tính OLS 1.4.4. Các phương pháp khác Ngoài các phương pháp đã nêu trên, một số các phương pháp khác cũng sử dụng trong phân tích hiệu quả hoạt động như như: 10 phương pháp thống kê suy luận, phương pháp thay thế liên hoàn,… 1.5. NGÀNH BĐS 1.5.1. Khái niệm ngành BĐS Việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất, mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai và gắn liền với đất đai. Pháp luật nhiều nước trên thế giới như Anh, Canada, Úc, Mỹ…đều thống nhất xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo tiêu chí phân ngành của ICB, hệ thống phân ngành phát triển bởi Dow Jones và FTSE ngành BĐS bao gồm: Công ty đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào BĐS thông qua phát triển, đầu tư, sở hữu; Công ty cung cấp dịch vụ cho các công ty BĐS nhưng không sở hữu các TS của mình bao gồm các đại lý, các nhà môi giới, các công ty cho thuê, công ty quản lý và dịch vụ tư vấn; Các quỹ đầu tư BĐS và các tổ chức BĐS đầu tư tín thác. Theo hệ thống phân ngành kinh tế Việt Nam (VISC) năm 2007 ngành BĐS gồm: Hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các nhà môi giới trong những hoạt động sau: mua hoặc bán BĐS, cho thuê BĐS, cung cấp các dịch vụ về BĐS khác như định giá BĐS hoặc hoạt động của các đại lý môi giới BĐS. Ngành này cũng gồm: Sở hữu hoặc thuê mua TS được thực hiện trên cơ sở phí hoặc hợp đồng; Xây dựng cấu trúc, kết hợp với việc duy trì quyền sở hữu hoặc thuê mua cấu trúc này; Quản lý TS là BĐS. Đề tài sẽ thực hiện lựa chọn các công ty thuộc nhóm ngành 11 BĐS trên TTCK Việt Nam để tiến hành nghiên cứu dựa trên khái niệm của ICB và VISC. 1.5.2. Đặc điểm ngành BĐS a. Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực vì BĐS sản phẩm kinh doanh có vị trí cố định không thể di chuyển được b. Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài c. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Chương 1 thực hiện hệ thống hóa được cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty, bên cạnh đó cũng trình bày các chỉ tiêu dùng để phân tích hiệu quả hoạt động của công ty và lý luận chung về ngành BĐS. Trong chương này còn nêu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của công ty, các tài liệu phục vụ cho công tác phân tích và các phương pháp thường được sử dụng trong phân tích. Trên cơ sở những nội dung này tiến hành thu thập số liệu của các công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam để phục vụ cho việc phân tích hiệu quả hoạt động ở chương sau. CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BĐS TẠI VIỆT NAM 2.1.1 Tình hình hoạt động ngành BĐS giai đoạn hiện nay a. Tình hình kinh doanh BĐS trong giai đoạn 2010 – 2013 12 Giai đoạn đề tài thực hiện nghiên cứu 2010 – 2013 nằm trong khoảng thời gian thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua 5 năm khó khăn liên tiếp ở tất cả các phân khúc chính, bao gồm căn hộ để bán, nhà phố/biệt thự, văn phòng và mặt bằng bán lẻ. Trong đó, phân khúc căn hộ và nhà phố/biệt thự gặp nhiều khó khăn còn phân khúc văn phòng và bán lẻ chịu ảnh hưởng ít hơn. b. Triển vọng phát triển của thị trường BĐS Trong ngắn hạn, động lực chính tác động đến thị trường BĐS Việt Nam là hiệu quả của các giải pháp như: hoạt động của VAMC trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng, gói hỗ trợ 3.000 tỷ đồng của Chính phủ cho mua nhà ở xã hội, các thương vụ M&A trong tìm kiếm nguồn vốn mới, hoạt động của quỹ tín thác BĐS … Trong dài hạn, những yếu tố tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam bao gồm: những nỗ lực của Chính phủ trong thời gian giảm lạm phát và lãi suất, việc ký kết đối tác xuyên Thái Bình Dương TPP, tốc độ đô thị hóa cũng như tăng trưởng dân số tại các thành phố lớn đang ngày một tăng. 2.1.2 Cơ sở lựa chọn mẫu nghiên cứu Theo đó tiêu chí để lựa chọn các công ty nhóm ngành BĐS bao gồm - Nếu doanh thu của công ty đến từ hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS hay dịch vụ BĐS thì công ty sẽ được xếp vào nhóm ngành BĐS (Theo VISC và ICB). - Đối với công ty hoạt động ở nhiều lĩnh vực, nếu doanh thu từ hoạt động BĐS là chủ yếu, chiếm tỷ trọng lớn so với các hoạt động khác thì công ty sẽ được xếp vào nhóm ngành BĐS. (Theo ICB) Sau khi lựa chọn tác giả đã chọn được 56 công ty được xếp vào nhóm ngành BĐS dựa theo tiêu chí của VISC và ICB. 13 2.2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM 2.2.1. Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh a. Hiệu suất sử dụng tài sản Hiệu suất sử dụng TS trung bình toàn ngành giảm qua 4 năm từ 2010 đến 2013. Giá trị trung bình của hiệu suất sử dụng TS năm 2010 là 37% đến năm 2012 là 24 % và giữ nguyên trong 2013. Tương tự hiệu quả sử dụng TSCĐ, TSLĐ đều giảm theo thời gian. Trong đó hiệu quả sử dụng TSLĐ giảm mạnh đột ngột ở năm 2012. Sự giảm sút trong hiệu suất sử dụng TS của các công ty nhóm ngành BĐS trong giai đoạn này có thể được lý giải bởi các nguyên nhân sau: ngành BĐS chịu tác động mạnh từ các yếu tố vĩ mô, giá trị đầu tư vào tài sản của các công ty BĐS là rất lớn nên khả năng quay vòng vốn chậm. Sự phân tán trong giá trị hiệu suất sử dụng TS của 56 công ty nghiên cứu khá lớn, đặc biệt là hiệu suất sử dụng TSLĐ. Độ lệch chuẩn của hiệu suất sử dụng TSLĐ rất cao, năm 2011 lên đến 1,07 lần. Như vậy hiệu suất sử dụng TS của các công ty ngành BĐS có sự khác biệt lớn và chịu ảnh hưởng của đặc điểm riêng có của công ty. Hiệu suất sử dụng TS theo quy mô Nhóm các công ty có quy mô TS từ 1.000 – 2.000 tỷ đạt được hiệu suất sử dụng TS cao hơn các nhóm còn lại trong 4 năm vì những công ty thuộc nhóm này có những có những lợi thế riêng như: công ty kinh doanh ở các tỉnh, thuộc sở hữu Bộ Quốc phòng hay Bộ Xây dựng hay công ty hoạt động ở những mảng riêng như BĐS du lịch, khu công nghiệp… Đối với hiệu suất sử dụng TSLĐ, quy mô tài sản ảnh hưởng 14 đến vòng quay. Công ty có quy mô càng lớn thì vòng quay TSLĐ càng thấp. Hiệu suất sử dụng TS theo tuổi công ty Nhóm các công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm có hiệu suất sử dụng TS cao hơn nhóm các công ty còn Ngoài ra mức độ phân tán của hiệu suất sử dụng TS ở nhóm công ty có thời gian hoạt động từ 10 – 20 năm tương đối thấp hơn so với các nhóm còn lại. Đối với hiệu suất sử dụng TSLĐ, nhóm các công ty có thời gian hoạt động dưới 5 năm có hiệu suất sử dụng TSLĐ trung bình cao hơn nhóm các các công ty còn lại. Tuy nhiên giá trị hiệu suất sử dụng TSLĐ nhóm này cũng có sự phân tán rất lớn Hiệu suất sử dụng TS theo tỷ lệ sở hữu Nhà nước Trong 56 công ty BĐS niêm yết được nghiên cứu có 21 có vốn đầu tư Nhà nước chiếm tỷ trọng 37,5% và 35 công ty không có vốn đầu tư Nhà nước. Như vậy Nhà nước cũng đầu tư đáng kể vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên giá trị trung bình về hiệu suất sử dụng TS của nhóm các công ty có sở hữu Nhà nước và không có sở hữu Nhà nước chênh lệch nhau không nhiều ngoại trừ đột biến trong năm 2011. Nhận xét chung về hiệu suất sử dụng tài sản các công ty nhóm ngành BĐS giai đoạn 2010 - 2013 Trong giai đoạn 2010 – 2013 doanh thu của các công ty giảm sút mạnh đã dẫn đến hiệu quả sử dụng TS liên tục giảm trong giai đoạn vừa qua. Trong giai đoạn khó khăn nhưng những công ty có thời gian hoạt động lâu năm vẫn duy trì được hiệu suất sử dụng tài sản tốt hơn so với các công ty còn lại. Giá trị HTK cao dẫn đến công ty gặp nhiều áp lực về tài chính 15 trong ngắn hạn và rủi ro kiệt quệ tài chính. Những công ty BĐS có quy mô lớn trên thị trường lại đạt hiệu suất sử dụng TS thấp hơn. Một số công ty vẫn duy trì được hiệu quả sử dụng TS cao trong giai đoạn này nhờ các đặc điểm kinh doanh riêng như: sản phẩm ở phân khúc dễ tiêu thụ, bên cạnh lĩnh vực kinh doanh chính là BĐS công ty còn thực hiện kinh doanh ở những mảng khác, hay công ty được hưởng những lợi thế riêng khác… b. Khả năng sinh lời từ doanh thu Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu của nhóm ngành BĐS suy giảm mạnh qua 4 năm. Tỷ suất LN trên DT trung bình ngành năm 2010 là 23%, đến năm 2013 là - 57% . Mặc dù doanh thu cả ngành đến 2013 có sự phục hồi nhẹ nhưng khả năng sinh lời trên doanh thu vẫn chưa được cải thiện. Tỷ suất LN trên doanh thu của ngành phân tán không đều, độ lệch chuẩn rất cao đặc biệt là trong năm 2012 và 2013 (86% và 269%). Điều này cho thấy có sự khác biệt rất lớn trong khả năng sinh lời của các công ty trong ngành và khả năng sinh lời chịu ảnh hưởng lớn từ đặc điểm hoạt động riêng có của mỗi công ty. Sự giảm sút mạnh trong khả năng sinh lời từ doanh thu toàn ngành xuất phát từ những nguyên nhân chính sau: doanh thu của ngành giảm mạnh vào năm 2011 tỷ lệ giảm là - 30%, chi phí lãi vay tăng mạnh. Khả năng sinh lời trên doanh thu theo quy mô Các nhóm công ty còn lại có quy mô tài sản dưới 2.000 tỷ có khả năng sinh lời trên doanh thu tương đối đồng đều và không chịu ảnh hưởng bởi quy mô. Khi thị trường BĐS diễn biến xấu, các chỉ tiêu về khả năng 16 sinh lời của các công ty BĐS giảm sút đáng kể. Tuy nhiên mức độ giảm sút và xu hướng thay đổi khác nhau ở từng chỉ tiêu và từng nhóm quy mô. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu từ HĐKD từ năm 2011 giảm sút đáng kể ở tất cả các nhóm quy mô và tiếp tục giảm trong các năm tiếp theo. Khả năng sinh lời trên doanh thu theo tuổi công ty Đối với nhóm công ty thời gian hoạt động trên 20 năm, mặc dù tỷ lệ lãi gộp có giảm nhưng khá ổn định và độ lệch chuẩn thấp hơn so với các nhóm khác. Tỷ suất lợi nhuận từ HDKD của các nhóm công ty có thời gian hoạt động dưới 20 năm thấp đáng kể so với tỷ lệ lãi gộp do gánh nặng lãi vay. Nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm còn duy trì được tỷ suất lợi nhuận từ HDKD cao ngoại trừ yếu tố đột biến năm 2012. Nhóm công ty có khả năng sinh lời trên doanh thu tốt nhất trong ngành là những công ty hoạt động lâu năm nhất trên thị trường. Khả năng sinh lời trên doanh thu theo tỷ lệ sở hữu nhà nước Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu của nhóm các công ty BĐS có vốn của Nhà nước và nhóm các công ty không có sở hữu Nhà nước gần như tương đương nhau trong năm 2010 và 2011. Nhận xét chung về khả năng sinh lời trên doanh thu Khả năng sinh lời trên doanh thu của các công ty nhóm ngành BĐS đã giảm liên tục trong 4 năm 2011 – 2013. Vào năm 2012, 2013 một số tỷ suất sinh lời bị âm. Nhóm công ty có quy mô trên 2.000 tỷ có khả năng sinh lời trên doanh thu vượt trội hơn các nhóm công ty còn lại trong năm 2010 khi thị trường còn thuận lợi. Tuy nhiên khi bước sang giai đoạn 17 khó khăn hơn từ năm 2011, với quy mô tài sản quá lớn đã làm các công ty khó xoay xở và không thể duy trì vị thế dẫn đầu của mình. Nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm có được khả năng sinh lời trên doanh thu tốt nhất so với các nhóm còn lại. Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu giữa nhóm công ty có vốn đầu tư Nhà nước và nhóm công ty không có vốn Nhà nước ít có sự chênh lệch. Độ lệch chuẩn của các tỷ suất sinh lời trên doanh thu của các công ty nghiên cứu lớn hơn so với chỉ tiêu hiệu suất sử dụng tài sản cho thấy có sự chênh lệch lớn về khả năng sinh lời giữa các công ty trong ngành. Chi phí tài chính gia tăng liên tục đã làm suy giảm đáng kể tỷ suất sinh lời của các công ty ngành BĐS. c. Khả năng sinh lời trên TS Khả năng sinh lời trên TS phản ánh qua chỉ tiêu ROA. ROA trung bình của 56 công ty nghiên cứu giảm liên tục qua 4 năm 2010 – 2013. Riêng năm 2011 ROA trung bình giảm mạnh, năm 2010 từ 11% còn 4%. Nguyên nhân của sự giảm sút này là do hiệu quả sử dụng tài sản và khả năng sinh lời trên doanh thu đều giảm. Khả năng sinh lời trên TS theo quy mô ROE của các công ty nhóm ngành BĐS có thể thấy ROE trung bình của nhóm liên tục giảm qua 4 năm. Giá trị trung bình ROE có độ lệch chuẩn cao, đặc biệt trong năm 2013 cho thấy mức độ phân tán ROE cao và có sự khác biệt lớn về khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu của các công ty nghiên cứu. Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu theo quy mô Nhóm công ty có quy mô trên 2.000 tỷ và quy mô từ 1.000 – 2.000 tỷ đạt được khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu tốt hơn hai 18 nhóm còn lại và mức độ phân tán cũng thấp hơn. Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu theo tuổi công ty Tuổi công ty có tác động lớn đến khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu. Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu theo sở hữu Nhà nước Trong năm 2011 nhóm công ty có vốn đầu tư Nhà nước có ROE cao hơn nhóm không có vốn đầu tư Nhà nước. Tuy nhiên đến năm 2012 và 2013 thì ngược lại. Thu nhập trên cổ phiếu EPS Theo quy mô, nhóm công ty có quy mô TS từ 1.000 – 2.000 tỷ đạt được mức EPS trung bình cao hơn nhóm các công ty còn lại. Theo tuổi công ty, nhóm công ty có thời gian hoạt động trên 20 năm đạt được mức EPS trung bình cao hơn so với các nhóm còn lại trong cả 4 năm 2011 – 2013. Theo sở hữu Nhà nước, nhóm công ty có vốn đầu tư Nhà nước đạt được mức EPS cao hơn so với nhóm không có sở hữu Nhà nước trong cả 4 năm nghiên cứu. 2.2.3 Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam Biến phụ thuộc (Y): thể hiện hiệu quả kinh doanh và được đo lường thông qua chỉ tiêu ROA. Biến độc lập: + Quy mô tài sản (X1), Tuổi công ty (X2), Sở hữu Nhà nước (X3), Cấu trúc tài sản (X4), Vòng quay HTK (X5), Vòng quay KPT (X6), Cấu trúc vốn (X7), Tỷ lệ lãi gộp (X8), Quản lý CPBH và QLDN (X9), Lạm phát (X10), Lãi suất (X11) Kết quả mô hình ảnh hưởng cố định FEM Mô hình hồi quy 11 nhân tố ảnh hưởng đến ROA theo mô