Tài liệu phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vĩnh long

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG HUỲNH DUY KHOA PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ NGÀNH: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRƯƠNG ĐÔNG LỘC Vĩnh Long, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do tôi thực hiện, các số liệu và kết quả nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố ở công trình nghiên cứu khác. Các trích dẫn và số liệu tham khảo từ tài liệu khác được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả Huỳnh Duy Khoa ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Cửu Long. Cảm ơn các anh chị tại Văn phòng công chứng Thanh Thanh, văn phòng công chứng Phương Anh, Sở Tài Nguyên và Môi Trường Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long đã cung cấp số liệu để tôi thực hiện nghiên cứu. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn đến thầy PGS.TS Trương Đông Lộc là người đã trực tiếp hướng dẫn tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Vĩnh Long, ngày tháng Tác giả Huỳnh Duy Khoa năm 2016 iii MỤC LỤC CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU ........................................................................... 1 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI................................................................................ 1 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ......................................................................... 3 1.2.1. Mục tiêu chung ........................................................................................ 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................... 3 1.3.1. Phạm vi thời gian ...................................................................................... 3 1.3.2. Phạm vi không gian .................................................................................. 3 1.3.3. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 3 1.4 CẤU TRÚC LUẬN VĂN ............................................................................ 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 5 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................... 5 2.1.1Tổng quan về đất đai .................................................................................. 5 2.1.1.1 Khái niệm đất đai ................................................................................... 5 2.2.1.2 Đặc điểm của đất đai.............................................................................. 5 2.1.2 Thị trường đất đai ...................................................................................... 6 2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai .................................................................. 6 2.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai........................................................ 6 2.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai ............... 7 2.1.2.4 Đặc trưng chung của thị trường đất đai ................................................ 8 2.1.3 Tổng quan về giá đất ............................................................................... 10 2.1.3.1 Khái niệm giá đất ................................................................................. 10 2.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................................... 11 2.1.3.3 Các nguyên tắc định giá đất ................................................................. 16 iv 2.1.3.4 Các phương pháp định giá đất ............................................................. 18 2.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU........................................................................... 25 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 26 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu .................................................................. 26 2.3.2 Phương pháp phân tích ............................................................................ 27 2.3.3 Mô hình nghiên cứu................................................................................. 28 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG .................................................................................................. 31 3.1 ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG ................................................................ 31 3.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................... 31 3.1.2 Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 32 3.1.2.1 Đất đai .................................................................................................. 32 3.1.2.2 Khí hậu ................................................................................................. 32 3.1.2.3 Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 33 3.2 TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG .................................................................................................. 35 3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG ......................................................................................... 36 3.3.1 Những căn cứ pháp lý để ban hành quyết định quy định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long................................................................................ 36 3.3.2 Căn cứ vị trí để xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long ..... 38 3.3.2.1 Đối với đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long................. 38 3.3.2.2 Đối với đất ở tại nông thôn trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long .......... 43 CHƯƠNG 4: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG ......................................................................... 45 4.1 TỔNG QUAN VỀ MẪU NGHIÊN CỨU .............................................. 45 v 4.1.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn ....................................................... 45 4.1.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí ........................................................... 46 4.1.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất .................................... 46 4.1.4 Mô tả mẫu nghiên cứu ............................................................................. 47 4.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ............................. 49 4.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG ......................... 51 4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng thửa đất ........................................................... 52 4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố ............................ 53 4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với thửa đất .................. 54 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 56 5.1 KẾT LUẬN ................................................................................................ 56 5.2 KIẾN NGHỊ................................................................................................ 57 5.2.1 Kiến nghị với chính phủ .......................................................................... 57 5.2.2 Kiến nghị với UBND tỉnh ....................................................................... 58 Tài liệu tham khảo ............................................................................................ 59 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Tên bảng STT Trang 2.1 Bảng diễn giải các biến độc lập 27 3.1 Quy hoạch các nhóm đất đến năm 2020 của Thành phố Vĩnh Long 34 4.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn 44 4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí 45 4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng thửa đất 46 4.4 Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 48 4.5 Kết quả phân tích hồi quy từ mô hình 48 B 0 vii DANH MỤC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang 2.1 Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp 21 2.2 Mô hình nghiên cứu 27 3.1 Bản đồ Thành phố Vĩnh Long 31 1 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Ngày nay cùng với sự gia tăng dân số nhanh chóng cùng với sự phát triển kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Đất đai trở nên khan hiếm nên đòi hỏi con người phải có biện pháp sử dụng phù hợp. Thành phố Vĩnh Long là một đô thị loại III bao gồm 7 phường và 4 xã trực thuộc. Thời gian qua, thành phố đã tập trung đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tạo động lực phát triển, hướng tới đô thị loại II trong tương lai. Thành phố có sự tập trung đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đường giao thông…Các trục đường chủ yếu đã hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua Vĩnh Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường 9 và xã Tân Ngãi, các trục đường nội ô như đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn và đường giao thông các xã… Trước nhu đó thì Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có những chính sách quản lý các hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất….Nhiệm vụ quản lý đất đai của thành phố trong giai đoạn hiện nay khá quan trọng ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thành phố. Để tạo cơ sở nhằm thực hiện chính sách quản lý đất đai hiệu quả phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tính thuế, cho thuê đất…Việc xác định giá đất là việc làm hết sức quan trọng. Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa trên bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp hơn giá thực tế sẽ làm thất thu thuế rất lớn. Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng là giá thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy 2 ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá Uỷ ban nhân dân tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ đó có thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch của các chủ thể khá hạn chế, do đó các nhà đầu tư rất cần cơ sở khoa học để tham khảo và ra quyết định. Khi các doanh nghiệp khi quyết định đầu tư tại địa phương nào thì một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp chính là giá đất để làm mặt bằng. Do đó, việc ban hành một giá đất thích hợp và nắm được sự tác động của các yếu tố khác đến giá đất cũng là điều kiện để thu hút đầu tư. Trên thực tế tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường thực tế gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất của nhà nước và thất thu thuế, phí và lệ phí. Sự chênh lệch này do nhiều nguyên nhân: chính sách quy hoạch cơ sở hạ tầng, tâm lý người dân, sự biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi thế kinh doanh, môi trường, an ninh trật tự. Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh đều khảo sát tính toán và ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường, nhưng việc xác định giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ mang tính chất tổng thể cho từng khu vực mà không xác định chi tiết dẫn đến sự chênh lệch so với giá thị trường. Do đó việc xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cần thiết. Vì những lý do nêu trên tôi chọn đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long” để làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học. 3 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung Mục tiêu chung của đề tài là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở (thổ cư) trên địa bàn TP. Vĩnh Long, trên cơ sở đó đề xuất một số chính sách liên quan đến định giá đất trên địa bàn. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Phân tích thực trạng việc định giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long; - Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long; - Đề xuất một số chính sách liên quan đến việc định giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Phạm vi về thời gian Giai đoạn nghiên cứu của đề tài này là từ năm 2012 đến năm 2014. 1.3.2 Phạm vi về không gian Địa bàn nghiên cứu của đề tài này là 4 xã và 7 phường thuộc Thành phố Vĩnh Long. 1.3.3 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. Giá đất ở được đề cập trong luận văn là đất ở đô thị và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố. 1.4 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Giới thiệu Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long 4 Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long Chương 5: Kết luận và kiến nghị 5 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1. Tổng quan về đất đai 2.1.1.1. Khái niệm đất đai Đất đai là một khái niệm để chỉ một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, nó bao gồm tập hợp những yếu tố theo chiều thẳng đứng: lớp đất phủ trên bề mặt, mặt nước, hệ động thực vật trong lòng đất, trong nước, bầu khí quyển, khoáng sản trong lòng đất và hệ thống cơ sở hạ tầng con người để lại trong quá trình cải tạo và sử dụng đất. Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !”. 2.1.1.2. Đặc điểm của đất đai - Vị trí cố định: mỗi thửa đất đều có vị trí riêng biệt và duy nhất nên con người không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan. Do đó, khi sử dụng đất con người phải lệ thuộc vào tính chất này, có nghĩa là phải sử dụng tại chỗ tuỳ theo tính chất của từng thửa đất. Vì mỗi thửa đất có vị trí cố định khác nhau nên khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau và giá trị mỗi thửa cũng khác nhau - Giới hạn về diện tích: Đất đai được hình thành trải qua hàng triệu năm vận động của địa chất do đó diện tích của nó là không thể thay đổi được. Con người có thể cải tạo được tính chất đất, cơ sở hạ tầng trên đất nhưng không thể làm tăng hay giảm diện tích đất theo chủ quan của mình - Tính lâu bền: Đất đai có độ bền vĩnh cửu, khi sử dụng đất do con người có thể làm giảm hoặc tăng độ màu mỡ của đất hay độ ổn định của đất. Tuy nhiên, 6 không thể làm hao mòn được bản chất của nó. Do đó để khai thác sử dụng đất hiệu quả con người phải có kế hoạch sử dụng hợp lý và bảo vệ đất đai. - Chất lượng đất khác nhau: Do mỗi thửa đất có vị trí địa lý khác nhau nên chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố tự nhiên như khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa hay các yếu tố tự nhiên của đất như địa chất, thực bì, thổ nhưỡng…). Do đó mỗi thửa đất có chất lượng khác nhau. 2.1.2. Thị trường đất đai 2.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai Thị trường hiểu theo nghĩa đơn giản nhất là nơi gặp gỡ và giao dịch giữa người mua và người bán. Thị trường đất đai được suy rộng từ khái niệm thị trường, là nơi giao dịch mà đối tượng giao dịch của nó là đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. 2.1.2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là những pháp nhân hoặc cá nhân có quyền và lợi ích độc lập, có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai, có quyền quyết định cách sử dụng, chuyển nhượng hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, trong thị trường đất đai ở Việt Nam do luật đất đai quy định đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý nên không cá nhân nào có quyền sỏ hữu mà chỉ có quyền sử dụng, do đó khách thể thị trường chính là quyền sử dụng đất. - Giới trung gian thị trường: là các cá nhân hoặc tổ chức trung gian để làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường. Họ nắm được nhiều thông tin trên thị trường đất đai và sử dụng thông tin này để cung cấp cho các chủ thể thị trường. 7 Làm cho thị trường đất đai diễn ra trôi chảy hơn. 2.1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành thị trường đất đai Ở nước ta hiện nay đang xây dựng và phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường định hướng XNCH. Thị trường đất đai cũng chịu tác động của cơ chế thị trường. Tuy nhiên, thị trường đất đai có những nét đặc trưng khác biệt so với các thị trường hàng hoá thông thường khác: a. Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá Cùng với trình độ phát triển sản xuất hàng hoá, nhu cầu sử dụng hàng hoá của con người, nhu cầu khai thác và sử dụng đất tăng thêm và đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, đất đai trở thành đối tượng được thương mại hoá. Vì vậy trình độ sản xuất hàng hoá phát triển đã làm thay đổi quan hệ về ruộng đất, xuất hiện thị trường đất đai b. Chế độ sở hữu ruộng đất Chế độ sở hữu ruộng đất ra đời từ rất lâu và phát triển từng bước trong quá trình lịch sử. Từ chế độ sở hữu công về ruộng đất ở chế độ Công xã nguyên thuỷ đến sở hữu tư nhân trong chế độ phong kiến và tư bản chủ nghĩa. Trong thời kỳ đầu chế độ tư bản, sự tích tụ tư bản diễn ra bằng việc tước đoạt ruộng đất của nông dân để thành lập trang trại quy mô lớn, nông dân không có ruộng đất phải đi làm thuê dẫn đến sự hình thành quan hệ ruộng đất tư bản chủ nghĩa và thị trường đất đai ra đời. c. Cầu về đất đai Cung đất đai là bất biến, cầu đất đai khả biến do con người phát sinh thêm nhu cầu trong quá trình sản xuất. Nhu cầu của con người về đất đai để làm tư liệu sản xuất và xây dựng nhà ở. Thị trường thông thường chịu tác động của quy luật cung cầu, nhưng xét thị trường đất đai thì cung đất không thay đổi, nếu có thì cũng chỉ là chuyển mục đích sử dụng tuỳ vào chính sách quản lý của nhà nước. Do đó lượng cầu quyết định giá trị của đất đai 8 2.1.2.4. Đặc trưng chung của thị trường đất đai a. Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo Theo lý thuyết kinh tế học thì thị trường hoàn hảo là thị trường mà ở đó người mua và người bán nắm được đầy đủ thông tin cần thiết và trao đổi là tự nguyện giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên tham gia không bị ép buộc, giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi của tài sản giống nhau thị giống nhau. Do đó, trên thị trường hoàn hảo thì hàng hoá trao đổi phải thuần nhất. Tuy nhiên, do yếu tố đặc trưng của thị trường đất đai mỗi thửa đất có vị trí và điều kiện khác nhau và là duy nhất không có sự giống nhau tuyệt đối. Bên cạnh đó, các chủ thể tham gia thị trường này là không nhiều như thị trường hàng hoá thông thường và chỉ nắm thông tin rất ít. Cung thị trường là bất biến nhưng cầu thì không ổn định. Do đó, việc giao dịch đất đai chịu sự ảnh hưởng rất nhiều từ các yếu tố chủ quan của các chủ thể tham gia thị trường. b. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, con người không thể tự sản xuất ra được như các loại tài sản khác, nó được hình thành tự nhiên trải qua hàng triệu năm. Do đó lượng cung là không thay đổi. Lượng cầu thì liên tục tăng do quá trình phát triển nền kinh tế hàng hoá đòi hỏi phải sử dụng đất đai để làm tư liệu sản xuất. Bên cạnh đó áp lực gia tăng dân số làm nhu cầu về chỗ ở tăng cao. Đất đai ngày càng khan hiếm. Thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, và yếu tố đầu cơ trong thị trường này là rất nhiều. Ở Việt Nam, đất đai thuộc về sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, vì vậy thị trường đất đai là thị trường quyền sử dụng đất đai và sở hữu công trình kiến trúc trên đất. Nhà nước giữ vai trò định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quy hoạch sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó nhà nước nắm quyền điều tiết khả năng cung của thị trường đất đai. c. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn Thị trường đất đai mang tính chất cạnh tranh không hoàn toàn khác với các thị 9 trường cạnh tranh ở nhiều mặt như sau: - Hàng hoá trong thị trường đất đai là độc nhất, mỗi thửa đất có đặc điểm đặc trưng duy nhất không có sự thống nhất hoàn toàn, ít nhất là về vị trí. Do đó, hàng hoá này không thể thay thế cho nhau. - Trong thị trường đất đai, mỗi mảnh đất là duy nhất nên có thể khi giao dịch người mua hoặc người bán sẽ bị ép buộc của bên còn lại do người mua rất cần mua hoặc người bán rất cần bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan, trong các trường hợp như vậy, bên mua và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường để họ đạt được ý nguyện của mình. Trong thị trường cạnh tranh hoàn toàn, không có một ai có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường do số lượng người tham gia rất lớn và hàng hoá rất nhiều có thể thay thế cho nhau, nên thị trường vận động theo quy luật chung. - Thị trường cạnh tranh là thị trường không bị sự cản trở hoặc kích động do chủ quan của con người. Tuy nhiên, thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi những quy định của pháp luật và Nhà nước như: qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng đất... - Trong thị trường cạnh tranh thì người mua và người bán đều có kiến thức và thông tin đầy đủ về thị trường. Còn trên thị trường đất đai, người mua và người bán không nhận được thông tin đầy đủ và chính xác, đa phần bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ. d. Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế Như đã phân tích ở trên, thị trường đất đai gắn liền với nền kinh tế, do đó khi nền kinh tế tăng trưởng thì nhu cầu sử dụng càng cao và thị trường đất đai dễ bị nóng lên và ngược lại kinh tế suy thoái thị trường đất đai sẽ bị đóng băng. Ngoài ra thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm với các yếu tố chính trị, văn hoá, xã hội. Các yếu tố như biến động chính trị, chính sách, pháp luật, an ninh quốc phòng, văn hoá xã hội... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường đất đai. 10 2.1.3. Tổng quan về giá đất 2.1.3.1. Khái niệm giá đất Giá cả đất đai là sự phản ánh bằng tiền đối với các khoản lợi thu được hoặc các khoản phải trả khi sử dụng đất đai. Giá cả đất đai cao hay thấp là do khả năng thu lợi của nó nhiều hay ít trong khoảng thời gian nhất định. Ở nước ta giá đất là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nói cách khác chính là giá trị hiện hành của các khoản lợi ích thu được trong một khoản thời gian nhất định được chi trả một lần. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Theo Điều 55 Luật đất đai 2003, Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003, quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc 11 đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Đây là giá trị giao dịch dân sự, nó biểu hiện số tiền mà người mua và người bán tự thoả thuận với nhau để giao dịch chuyển nhượng tại thời điểm nhất định gọi là giá đất thị trường. Giá đất chịu tác động của quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. 2.1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất a. Nhân tố thông thường - Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính là những chính sách của nhà nước để quản lý và điều tiết giá đất nhằm đảm bảo lợi ích chung của xã hội và điều tiết kinh tế vĩ mô theo định hướng của nhà nước trong từng thời kỳ. + Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất... Chế độ về đất ảnh hưởng trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Ở nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyển nhượng tự do theo thị trường do đó giá đất được vận động theo quy luật chung của thị trường. + Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý. + Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn. + Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính sách nới lỏng 12 hay thắt chặt quản lý đối với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặc giảm của giá đất. + Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và ngược lại + Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng. Việc nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhau làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư. - Nhân tố nhân khẩu + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tỷ lệ thuận với nhu cầu về đất, vì thế mật độ nhân khẩu tăng lên thì nhu cầu tăng lên làm cho giá đất tăng lên. + Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt, tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xu hướng cao hơn những khu khác. + Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi về phương thức sinh hoạt, tầng lớp dân số trẻ có xu hướng sống độc lập gia đình nhỏ một hai thế hệ, do đó nhu cầu nhà ở tăng lên, kéo theo giá đất cũng tăng lên. - Nhân tố xã hội + Tình trạng chính trị: Chính trị ổn định của một quốc gia hoặc một khu vực sẽ làm con người yên tâm khi sinh sống và đầu tư sản xuất. Lòng tin của nhà đầu tư được tăng lên làm cho giá đất tăng lên. Và ngược lại nếu chính trị kém ổn định thì giá đất có xu hướng giảm xuống. + An ninh trật tự: Một khu vực an ninh trật tự tốt sẽ góp phần thu hút được nhiều người có ý định sinh sống và đầu tư tại đó. Do nhu cầu tăng lên dẫn đến giá đất cũng được tăng theo. + Đầu cơ nhà đất: Đây là hành vi mua đất để chờ đến giá tăng sẽ bán để thu