Tài liệu Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU KHÁI QUÁT DỰ ÁN..........................................................1 CHƢƠNG I NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ ..........................................................................................................4 I.1.Những căn cứ pháp lý. ................................................................................. 4 CHƢƠNG II HÌNH THỨC ĐẦU TƢ VÀ GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ 8 II.1. Phân tích hiện trạng và địa điểm xây dựng : .......................................... 8 II.2 Vị trí hành chính khu đất:.......................................................................... 8 II.3 Hiện trạng khu đất:..................................................................................... 8 II.4 Điều kiện tự nhiên - môi trƣờng: ............................................................... 9 II.4.1 Khái quát chung khu vực: ...................................................................... 9 II.4.2 Địa hình: ............................................................................................... 10 II.4.3 Địa chất:................................................................................................ 11 II.4.4 Khí hậu: ................................................................................................ 11 II.5 Hình thức đầu tƣ: ...................................................................................... 13 II.6 Giới thiệu chủ đầu tƣ: ............................................................................... 13 CHƢƠNG III QUY MÔ DỰ ÁN................................................................14 III.1. Căn cứ xác định quy mô ........................................................................ 14 III.2 Cấp công trình: ........................................................................................ 14 III.2.1 Cấp công trình theo chất lượng sử dụng: ............................................ 15 III.2.2 Cấp theo độ bền của công trình: ......................................................... 15 III.2.3 Phân cấp theo độ chịu lửa của công trình: .......................................... 15 III.3 Quy mô xây dựng công trình: ................................................................ 15 III.4 Quy mô đầu tƣ công trình: ..................................................................... 16 CHƢƠNG IV GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG VÀ KIẾN TRÚC CỦA DỰ ÁN .........................................................................17 IV.1 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng. ..................................................... 17 C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building IV.2 Giải pháp bố cục mặt bằng và kiến trúc – kết cấu sơ bộ. .................... 18 CHƢƠNG V GIẢI PHÁP HỆ THỐNG KỸ THUẬT ..............................21 I. Hệ thống giao thông, c¬ së h¹ tÇng và cảnh quan môi trƣờng : .............. 21 II. Giải pháp tạo mặt bằng nền cho công trình : ........................................... 21 III. Phần kết cấu :............................................................................................. 22 1. Quy mô công trình và cơ sở thiết kế : ........................................................ 22 2. Giải pháp kết cấu :...................................................................................... 22 IV. Hệ thống cấp điện : .................................................................................... 26 1 - Mục đích và yêu cầu thiết kế : .................................................................. 26 2 - Cơ sở số liệu thiết kế : .............................................................................. 26 3 – Công thức tính toán: ................................................................................. 26 4 - Kết quả tính toán và phương án cấp điện: ................................................ 30 V - Thiết kế chống sét...................................................................................... 32 VI - Hệ thống thông tin liên lạc - Viễn thông : ............................................. 37 VII. Hệ thống cấp - thoát nƣớc: ..................................................................... 39 1.Phần cấp thoát nước. ................................................................................... 39 VIII.Phần hệ thống phòng cháy chữa cháy: .................................................. 45 1. Cơ sở thiết kế: ............................................................................................ 45 2. Các giải pháp kỹ thuật thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC:) 46 3. Hệ thống chữa cháy:................................................................................... 49 CHƢƠNG VI TỔ CHỨC THI CÔNG VÀ KẾ HOẠCH THỰC HIỆN 50 VI.1 Phương án đảm bảo tổ chức thi công..................................................... 50 VI.2 Hình thức thi công : ............................................................................... 51 VI.3 Biện pháp thi công và kế hoạch thực hiện: ........................................... 52 CHƢƠNG VII TÍNH TOÁN KINH TẾ - HIỆU QUẢ ĐẦU TƢ KINH TẾ - Xà HỘI ................................................................................................55 VII.1 Xác định các thông số tính toán:........................................................... 55 VII.1.1 Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm: ........................................ 55 C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building VII.2 Khái toán kinh phí đầu tƣ xây dựng - Nhu cầu vốn: ........................ 56 VII.1.2 Đánh giá hiệu quả đầu tư Kinh tế - Xã hội:....................................... 59 CHƢƠNG VIII ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG ....................62 VIII-1. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƢỜNG KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN. ................................................................................................... 62 1.1.TÁC ĐỘNG ĐẾN CÔNG NHÂN LAO ĐỘNG TRỰC TIẾP: .............. 62 1.2.TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH ............................. 63 1.3. TAI NẠN LAO ĐỘNG........................................................................... 64 1.4. KHI DỰ ÁN ĐI VÀO HOẠT ĐỘNG .................................................... 64 VIII-2. ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU CÁC TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC ........................................................................................................ 65 2.1.QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG ..................................................................... 65 2.2. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 66 CHƢƠNG IX KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................67 IX.1 Kết luận: ................................................................................................... 67 IX.2 Kiến nghị : ................................................................................................ 68 C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building LỜI NÓI ĐẦU KHÁI QUÁT DỰ ÁN Nhìn qua lịch sử phát triển của thế giới, bộ mặt đô thị có ý nghĩa rất lớn trong việc nói lên tầm vóc, sự thịnh vượng của nền kinh tế, văn minh thẩm mỹ xã hội và tiến bộ trong áp dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến của một quốc gia. Bộ mặt đô thị phát triển và có dấu ấn riêng trong bản sắc văn hoá là hình ảnh lưu trú trong tầm thức cảm nhận của mỗi người nước ngoài khi đến một đất nước khác, đồng thời cũng là niềm tự hào Dân tộc trong việc giữ gìn bản sắc văn hoá và tiếp thu có chọn lọc các nét văn hoá đặc sắc của các nền văn minh tiên tiến khác của mỗi quốc gia dân tộc. Đất nước ta đang trong công cuộc đổi mới và xây dựng theo tiêu chí công nghiệp hoá, hiện đại hoá, ngày càng đàng hoàng hơn, to đẹp hơn, với những chính sách hội nhập và mở cửa với nền kinh tế của các nước trên thế giới. Điều đó đòi hỏi các Doanh nghiệp phải có những bước đi và sách lược đúng đắn để tự khẳng định mình trong bối cảnh của thời kỳ chuyển đổi kinh tế xã hội, thời kỳ mở cửa để thu hút đầu tư trong nước cũng như ngoài nước. Đây là sự chuyển mình đánh dấu sự đi lên của kinh tế đất nước, nhưng cũng đồng thời tạo cho các Doanh nghiệp các thách thức mới trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, khiến họ phải có những bước đi, những chiến lược kinh doanh phù hợp với sự cạnh tranh của nền kinh tế thị trường thời mở cửa mà công cuộc đổi mới đã và đang tạo ra để có những bước tiến hội nhập với nền kinh tế mở cửa của khu vực và thế giới. Sau những năm chiến tranh, đất nước ta đang dần bước trên con đường xây dựng lại và đã có những chính sách phù hợp với từng giai đoạn phát triển. Bước đột phá của nó là sự bắt đầu của công cuộc đổi mới đất nước, xoá bỏ bao cấp, tiến hành thực thi phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Cơ chế kế hoạch hoá tập trung bao cấp dần được thay thế bởi sự phát triển của nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước và theo định hướng xã hội chủ nghĩa. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 1 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building Sự thay đổi mạnh mẽ đó đã lan theo diện rộng đến mọi miền của Đất nước, thực sự toàn diện và sâu sắc trong tất cả mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Bộ mặt các đô thị lớn đang dần thay đổi theo hướng tích cực, từ không gian quy hoạch chung và quy hoạch khu vực, cảnh quan mỹ thuật và mỹ quan kiến trúc. Cùng với những điều đó, sự cải thiện cũng nhìn thấy rõ rệt trong kết cấu xã hội của các tầng lớp dân cư cũng như môi trường làm việc, thu nhập, mức sống…Điều đó thể hiện hiệu quả đúng đắn của chính sách thu hút đầu tư nước ngoài và khuyến khích đầu tư phát triển trong nước. Các Doanh nghiệp càng ngày càng cần những nơi chốn ổn định và đàng hoàng để tạo dựng môi trường làm việc, giao tiếp kinh doanh và điều hành công việc của mình. Sự ra đời của các cao ốc văn phòng, trụ sở làm việc chính là để đáp ứng yêu cầu của môi trường thu hút đầu tư và mong muốn của các Doanh nghiệp, đồng thời đây cũng là yếu tố đánh dấu sự thay đổi đi lên của bộ mặt đô thị về mặt quy hoạch và mỹ quan kiến trúc. Sự thay đổi của đô thị là hệ quả của những đường lối và chính sách đổi mới mang tầm vĩ mô, và ngày càng được chứng minh qua thực tiễn. Sự phát triển có định hướng và toàn diện của các đô thị lớn càng cao, thì điều tất yếu là càng phản triến rõ sự phát triển của Quốc gia đó. Trong giai đoạn hiện nay, khi mà sức chuyển đổi kinh tế - xã hội đang diễn ra ngày một mạnh mẽ và tỏ ra có hiệu quả ngày một rõ nét, thì càng minh chứng một cách rõ rệt tính đúng đắn của những đường lối và chính sách mở cửa đang được thực thi tại các đô thị lớn của đất nước, trở thành những giá trị vô cùng to lớn của đời sống vật chất và tinh thần. Một điều dễ dàng nhận thấy rằng sức thu hút đầu tư tại các đô thị và thành phố lớn là rất cao. Điều này đem lại rất nhiều lợi nhuận cho xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế. Nhưng đi kèm với nó là sự xuống cấp của các cơ sở vật chất kiến trúc cũ có từ thời Pháp thuộc, đã không còn là nơi có thể đáp ứng cho những tập đoàn nước ngoài, các Doanh nghiệp kinh tế muốn đầu tư, làm việc, nghiên cứu thị trường về mua bán, giao dịch và không gian làm việc. Sự ra đời C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 2 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building của các Trô së Tài chính và Văn phòng làm việc là hệ quả tất yếu. Nó không những đóng góp về việc giải quyết mặt bằng làm việc, nơi mà các Công ty, Tập đoàn, Doanh nghiệp có thể được hưởng thụ những dịch vụ tiện ích công cộng chung và hiện đại, mà còn góp phần rất lớn trong chỉnh trang diện mạo đô thị, cả về cảnh quan quy hoạch lẫn hình thức kiến trúc đường phố. Với mục tiêu đầu tư xây dựng để đạt hiệu quả cao về kinh tế, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị, đưa Hà Nội ngày một hiện đại hơn. Công ty cổ phần thương mại SOFIA đã mạnh dạn tiến hành nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng làm việc t¹i sè 6 Hµng Bµi - Hoàn Kiếm - Hà Nội nhằm mục đích phát huy nội lực và hoàn thành tốt vai trò, nhiệm vụ của một doanh nghiệp kinh doanh thực hành cơ chế thị trường, đồng thời góp phần đảm bảo công tác phát triển xây dựng trên địa bàn thủ đô. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 3 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building CHƢƠNG I NHỮNG CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ I.1.Những căn cứ pháp lý. - Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ngày 30/1/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP và Nghị định số 12/2000/NĐ – CP. - Căn cứ luật Doanh nghiệp - Luật số 13/1999/QH - 10 của Quốc Hội nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam về ban hành Luật Doanh nghiệp. - Căn cứ Luật Khuyến khích đầu tư trong nước số 03/1998/QH - 10 ngày 20/5/1998 và Nghị định số 51/1999/NĐ - CP ngày 8/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ. - Căn cứ Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200 do Công ty Khảo sát đo đạc - Sở Quy ho¹ch – kiÕn tróc Thµnh phè Hµ Néi lập tháng 11/2005 cã ý kiÕn x¸c nhËn kh«ng tranh chÊp cña UBND ph-êng Trµng TiÒn. - Căn cứ Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ (AB) do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội đề xuất ngày 2/12/2005 Së Quy hoach kiÕn tróc Thµnh phè Hµ Néi chÊp thuËn ngµy 23/12/2005 . - C¨n cø ®iÒu lÖ qu¶n lý x©y dùng theo quy ho¹ch khu vùc Hå G-¬m vµ phô cËn ban hµnh theo quyÕt ®Þnh sè 45/Q§-UB ngµy 06- 01-1997 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc quy ®Þnh chiÒu cao vµ mËt ®é c¸c c«ng tr×nh phô cËn Hå G-¬m. - C¨n cø hîp ®ång thuª ®Êt sè 127-2004/STNMTN§-H§T§TN gi÷a C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA vµ Së tµi nguyªn m«i tr-êng vµ nhµ ®Êt Hµ Néi ngµy 08/11/2004 C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 4 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building - C¨n cø vµo quyÕt ®Þnh sè 2915/Q§-UB ngµy 16/07/1999 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc chuyÓn doanh nghiÖp nhµ n-íc c«ng ty ¨n uèng dÞch vô S¤PHIA thµnh c«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA. - GiÊy chøng nhËn ®¨ng ký kinh doanh C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA sè 055189 ngµy 25/01/2005 cña Së kÕ ho¹ch vµ ®Çu t- thµnh phè Hµ Néi. - C¨n cø vµo quyÕt ®Þnh sè 6436/Q§-UB ngµy 01/10/2004 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc thu håi khu«n viªn ®Êt 353,3 m2 t¹i nhµ sè 06 phè Hµng Bµi, ph-êng Trµng TiÒn quËn Hoµn KiÕm thµnh phè Hµ Néi cho c«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA thuª sö dông cïng víi c«ng tr×nh ®· x©y dùng lµm c¬ së kinh doanh, th-¬ng m¹i, dÞch vô. - Căn cứ Công văn số 4372/UB-XD§T ngµy 05/10/2005 cña UBND Thµnh phè Hµ Néi chÊp thuËn vÒ nguyªn t¾c chñ tr-¬ng cña c«ng ty vÒ viÖc ®Çu t- x©y dùng c¶i t¹o l¹i khu ®Êt sè 06 Hµng Bµi. - Biªn b¶n häp H§QT c«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA ngµy 10/05/2005 ®i ®Õn thèng nhÊt ph-¬ng ¸n x©y dùng toµ nhµ v¨n phßng SOFIA t¹i sè 06 Hµng Bµi – Hoµn KiÕm – Hµ Néi. - C¨n cø c«ng v¨n sè 547/QHKT – P2 cña Së Quy ho¹ch kiÕn tróc thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc tho¶ thuËn QHKT XD toµ nhµ v¨n phßng ( SOFIA BUILDING ) t¹i sè 06 Hµng Bµi – Hoµn KiÕm – Hµ Néi. - C¨n cø c«ng v¨n sè 1616/QHKT-P2 ngµy 26/09/2006 vÒ viÖc chÊp thuËn QHTMB & PAKT x©y dùng Toµ nhµ v¨n phßng ( SOFIA BUILDING ) t¹i sè 06 Hµng Bµi – quËn Hoµn KiÕm – Hµ Néi. I.2. Sự cần thiết phải đầu tƣ : Công cuộc đổi mới đã và đang lan theo diện rộng đến từng đô thị và các vùng lãnh thổ của Đất nước. Và đi kèm với nó là sự tăng trưởng kinh tế đất nước, có hiệu quả được tạo ra từ sự đổi mới và hoàn thiện hơn của nền kinh tế thị trường. Sức thu hút đầu tư tại các đô thị lớn là điều nhận thấy rất rõ ràng, điều này càng khẳng định hơn tính đúng đắn của cơ chế chính sách thoáng và cởi mở, tuy C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 5 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building vẫn phải nằm trong tầm kiểm soát và điều tiết của nhà nước. Sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần tất yếu sẽ có nhiều chủ thể sở hữu cùng tham gia hoạt động. Và cũng là một điều tất yếu nữa khi tham gia nền kinh tế thị trường này, các Doanh nghiệp sẽ mang những đặc trưng mới khác so với cơ chế kế hoạch hoá tập trung đã tồn tại trong nhiều năm qua. Để có những đặc trưng mới khác này, quan điểm thực hiện quyền tự chủ sản xuất - kinh doanh, quyền sở hữu và kế thừa tài sản…được các Doanh nghiệp áp dụng. Trong bối cảnh hiện nay, khi mà đất nước ta đang tiến tới trên con đường cuả hội nhập với kinh tế thế giới với việc xoá bỏ hàng rào thuế quan, thì sự tự chủ và phát huy nội lực để đủ sức đứng vững, cũng như đồng thời đảm bảo và phát triển của Doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào sức mạnh tài chính, con người cũng như đường hướng và chiến lược sản xuất, kinh doanh. Các yếu tố trên là các điều kiện không thể thiếu được trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, trong việc mở rộng quy mô phát triển cả về chiều sâu và bề rộng. Sự đa dạng hoá các ngành nghề kinh doanh, mở rộng phạm vi ảnh hưởng của thương hiệu đến đời sống xã hội là mục tiêu mà bất kỳ Doanh nghiệp nào cũng phải hướng tới trong thời kỳ chuyển đổi cơ cấu kinh tế, xã hội, để hội nhập với thời kỳ nhạy cảm khi mà Việt Nam đang là thành viên của ASEM, của AFTA và tiến tới gia nhập WTO trong mét t-¬ng lai gÇn. Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội. Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế. Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước. Là một Doanh nghiệp cæ phÇn ho¸ cã trô së t¹i trung t©m Thủ đô, với vai trò và nhiệm vụ là kinh doanh c¸c s¶n phÈm dÞch vô víi mét thương hiệu có uy tín trên C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 6 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building toàn quốc. Với chiến lược phát triển kinh doanh của mình nhằm từng bước thâm nhập thị trường quốc tế, chuẩn bị cho gia nhập WTO của kinh tế đất nước, Công ty cổ phần thương mại SOFIA với mục tiêu đưa thương hiệu SOFIA thành một thương hiệu lín và đang triển khai chiến lược phát triển theo định hướng tầm nhìn mới và sâu rộng, nhằm củng cố và phát huy nội lực, tạo sức mạnh tài chính và phát triển nguồn nhân lực vững vàng. Trong chương trình xây dựng và phát triển chiến lược của mình, trên đà sẵn có của hệ thống cơ sở vật chất, và cũng là để hoà nhập với tốc độ phát triển chung của Thủ đô, một trong những mục tiêu để nâng cao và phát huy nội lực, tạo nguồn tài chính vững vàng, là nâng cao giá trị sử dụng đến mức tối đa của tài nguyên đất đai mà Công ty đang sử dụng tại số 6 Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm - Hà Nội, chuyển đổi cơ cấu sử dụng là cöa hµng ¨n uèng sang văn phòng làm việc. Hướng đi đúng này của Công ty đã được sự chấp thuận về mặt chủ trương của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, cho phép Công ty được chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà xưởng sản xuất sang văn phòng làm việc. Dự án này ra đời sẽ thực sự có những đóng góp tích cực, cả về mặt nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo sức mạnh tài chính vững vàng qua sự đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh, lẫn sự thiết thực trong việc đóng góp cải thiện cảnh quan diện mạo kiến trúc đô thị, phù hợp với các tiêu chuẩn Quy hoạch - Kiến trúc, quy chuẩn xây dựng. Đồng thời, Dự án Văn phòng làm tại số 6 Hàng Bài cũng sẽ là một minh chứng hết sức thuyết phục trong giai đoạn chuyển đổi kinh tế - xã hội hiện nay, vì sự đúng đắn trong chủ trương, sách lược, phù hợp các chính sách mang tính đổi mới và khuyến khích đầu tư đang được thực nghiệm tại các đô thị lớn. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 7 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building CHƢƠNG II HÌNH THỨC ĐẦU TƢ VÀ GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ II.1. Phân tích hiện trạng và địa điểm xây dựng : Toàn bộ công trình trong nội dung dự án đầu tư xây dựng nằm trên trục phố Hàng Bài đã được Quy Hoạch từ lâu. Khu đất dự kiến đầu tư xây dựng công trình trong QH của khu vực đường Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm - HN, bản vẽ QH tổng MB đã được Giám đốc Sở QH - KT TpHN chấp thuận tại công văn số 1616/QHKT-P2 ngµy 26/09/2006 với các thông số chính thức sau : + DiÖn tÝch ®Êt nghiªn cøu : 345,94m2 + DiÖn tÝch ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh : 246m2 + MËt ®é x©y dùng : 71 % + HÖ sè sö dông ®Êt : 3,58 lÇn + DiÖn tÝch s©n hÌ : 99,94 m2 II.2 Vị trí hành chính khu đất: + Hướng B¾c : Giáp với d©n c- sè nhµ 4 + Hướng Đông : Tiếp giáp với đường Hàng Bài + Hướng Nam : Giáp với d©n c- sè nhµ12 + Hướng T©y : Tiếp giáp với c¸c khu d©n cII.3 Hiện trạng khu đất: Khu đất nghiên cứu có địa hình tương đối bằng phẳng rất thuận tiện cho giao thông đi lại và các xe cơ giới lo¹i nhá cã thể vào tận chân công trình mà không gặp vướng cản. Hệ thống tuyến điện sẽ cung cấp cho dự án cũng thuận lợi bởi khu vực dự án nằm trong phạm vi mà Sở Điện Lực HN đã nâng cấp lưới điện để đảm bảo cung cấp điện ổn định và lâu dài cho toàn khu vực. Hệ thống thoát nước của khu vực dự án sẽ thoát ra hệ thống thoát nước chung của thành phố phía đường Hàng Bài ( thoát nước ra sông Kim Ngưu ) với đường kính ống Ф=1.500 đã được Thành phố đầu tư lắp đặt và đang vận hành sử dụng. Hệ thống cấp nước phía đường Hàng Bài đã có đường ống phân phối, cấp nước sạch và C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 8 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building xung quanh đã có đường ống dịch vụ cấp nước sạch cho khu vực dân cư xung quanh dự án như ở vị trí hành chính, vì vậy rất thuận tiện cho việc cấp nước sạch cho công tác thi công xây lắp cũng như dùng trong sinh hoạt sau này, khi dự án đã được hoàn tất đầu tư và đưa vào khai thác sử dụng . Vị trí phần đất với mặt tiếp giáp chính là đường Hàng Bài, tuyến phố được xác định là trục giao thông chính trong hệ thống giao thông của thành phố, đã được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh, kết hợp với mạng giao thông khu vực như đường Hai Bµ Tr-ng, ®-êng Trµng Thi, đường §inh Tiªn Hoµng tạo thành các lối mở cho giao thông đi lại thuËn tiÖn tăng tính khả thi của dự án . Hiện tại, khu đất đầu tư nghiên cứu xây dựng dự án có một công trình cấp III đều thuộc quyền quản lý của Công ty không còn phù hợp với điều kiện kinh tế mới. Tất cả các công trình kiến trúc hiện hữu tại khu đất sẽ được phá bỏ để đầu tư xây dựng lại, nâng cao giá trị sử dụng đất. Tuy vậy, phương án kiến trúc cần nghiên cứu để đưa ra một giải pháp tận dụng tối đa các không gian chức năng và công trình mặt đứng cần có những đường nét mềm mại nhưng dứt khoát, dáng dấp hiện đại mang phong c¸ch kiÕn tróc ViÖt, phù hợp kiến trúc tuyến phố và với chức năng Văn phòng lµm viÖc. II.4 Điều kiện tự nhiên - môi trƣờng: II.4.1 Khái quát chung khu vực: Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật của cả nước . Hà Nội đang cùng cả nước bước vào thời kỳ đổi mới và hoà nhập phát triển , chiếm lĩnh tương lai. Với diện tích tự nhiên là 902,970km2, dân số tính theo khảo sát điều tra Xã Hội (XH) học đến năm 2000 là 2.750.000 người, mật độ dân số bình quân là 2.933người /km2. Trong đó nội thành chiếm 17.489 người /km2, ngoại thành chiếm 1.533 người /km2. Toàn thủ đô đang trên đường đổi mới và phát triển toàn diện theo chính sách đổi mới về kinh tế của nhà nước.Thành phố đã có những chính sách và cơ chế cởi mở hơn, cho phép các doanh nghiệp (quốc doanh, tập thể, tư nhân) được xây dựng nhà C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 9 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tsofia - building văn phòng làm việc và cho thuê. Cũng từ sự đúng đắn trong định hướng phát triển kinh tế và sự cởi mở của cơ chế chính sách này mà loại hình nhà kết hợp văn phòng và dịch vụ đi kèm là điều tất yếu. Công trình xây dựng được đề cập trong dự án này, cũng là một đối tượng nằm trong sự cởi mở của cơ chế và chính sách hiện hành. Nằm trong khu đất số 6 trên đường Hàng Bài, một đường phố huyết mạch của Thủ Đô bao gồm các trụ sở cơ quan và văn phòng làm việc lớn của Thành phố Hà Nội, nên công trình có đủ các điều kiện thuận lợi và khả thi cao như nhịp độ giao thông, giao thông cởi mở... để trở thành một công trình có tính hữu dụng cao, đáp ứng nhu cầu xã hội và góp phần vào nội dung chỉnh trang diện mạo đô thị trong công cuộc đổi mới, công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước . II.4.2 Địa hình: Như đã nói, vị trí Dự án đầu tư xây dựng công trình cuèi đường Hàng Bài. Lô đất dự kiến nghiên cứu đầu tư xây dựng nằm trong QH của tuyến phố và QH chi tiết Quận Hoàn Kiếm đã được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt. Đặc điểm địa hình bằng phẳng, giao thông thuận tiện, hướng cấp điện cấp nước và thoát nước đã được đầu tư sẵn sàng, rất dễ dàng và thuận lợi cho các giai đoạn của công tác đầu tư xây dựng cũng như sau khi đưa công trình vào vận hành khai thác và sử dụng . Với độ cao hiện tại cộng với bố trí hiện trạng có đặc thù như hiện nay là rất thuận tiện cho công tác đầu tư giải quyết kỹ thuật hạ tầng trong giao thông vận chuyển và tập kết vật liệu xây dựng (VLXD), trong việc tạo mặt bằng xây dựng và thi công xây lắp công trình, cùng với địa hình và vị trí như vậy cho phép tự ra đời của một công trình kiến trúc có phong cách hiện đại giµu tÝnh d©n téc nhưng cũng không kém phần sinh động, đóng góp vào sự phát triển của khu vực và thành phố về cảnh quan, thẩm mỹ đô thị và quy hoạch. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 10 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tII.4.3 Địa chất: sofia - building Căn cứ vào các số liệu và tài liệu địa chất khu vực cho thấy: Không có sự xuất hiện của dải nước ngầm, không có công trình ngầm, tính chất đất hiện tại là ổn định. Với việc cải tạo, tôn tạo mặt bằng theo quy chuẩn và xử lý móng hợp lý sẽ có đủ sức chịu đựng cho công trình nhà. Tuy nhiên khi thiết kế kỹ thuật thi công công trình cần khoan thăm dò địa chất vị trí đặt công trình để có tài liệu cho việc lựa chọn giải pháp thiết kế nền móng phù hợp, đạt hiệu quả về mặt kinh tế và đảm bảo độ bền vững của công trình. Chú ý chọn giải pháp thi công phù hợp đảm bảo an toàn tránh lún, nứt các nhà xung quanh. II.4.4 Khí hậu: Theo tài liệu quan trắc thống kê khu vực dự kiến xây dựng nằm trong khu vực khí hậu Hà Nội có những đặc điểm khí hậu sau : Nhiệt độ không khí: 0 - Nhiệt độ trung bình hàng năm : 24 C - Nhiệt độ tối cao trung bình : 26,60C - Nhiệt độ tối thấp trung bình : 22,140C - Nhiệt độ tối cao tuyệt đối : 420C - Nhiệt độ tối thấp tuyệt đối : 3 0C - Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 7 với trị số 29 0C - Tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là tháng 1 với trị số 16 0C. Độ ẩm không khí: - Độ ẩm tương đối trung bình trong năm là 82-84% - Độ ẩm các tháng mùa đông thường thấp khoảng 50-55%. Chế độ nhiệt (bức xạ và nắng) - Lượng bức xạ tổng cộng tại Hà Nội là 123,7kcal/cm2 năm. - Tổng số thời gian chiếu sáng trung bình năm ở Hà Nội -khoảng 4350 giờ. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 11 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building - Thời gian chiếu sáng khoảng 12,5 – 13,5 giờ/ngày vào các tháng 5, 6, 7, 8 và khoảng 10,5 – 11,5 giờ/ngày vào các tháng 11, 12, 1, 2. - Số giờ nắng trong năm là: 1550 – 1700 giờ, trong đó mùa hè chiếm tới 35 – 37% thời gian chiếu sáng khoảng 1000 – 1300 giờ/năm. - Số ngày nhiều mây (khoảng 80%) trung bình tại Hà Nội là 190 – 210 ngày, chủ yếu vào mùa đông. Chế độ gió : - Hướng gió: Hướng gió ở khu vực Hà Nội là gió Đông Bắc và Đông Nam. - Tốc độ gió trung bình là 1,5 – 2,5 m/s. - Mùa đông có gió mùa Đông Bắc, Bắc vận tốc trung bình là 1,4 – 2,0 m/s. - Mùa hè có gió mùa Đông Nam, Nam vận tốc trung bình là 1,3 – 1,8 m/s. - Chênh lệch giữa tháng có gió mạnh nhất và tháng có gió yếu nhất là không dưới 1 – 1,5 m/s. Lượng mưa : - Lượng mưa ở Hà Nội khá lớn với tổng lượng mưa trung bình năm là : 1628,8 mm. - Lượng mưa trong năm phân bố không đều, biến đổi theo mùa mưa và mùa khô. Lượng mưa vào mùa mưa chiếm tới 87,9% tổng lượng mưa hàng năm, kéo dài từ tháng 10 với trị số trung bình là: 1431,3 mm. Mùa khô lượng mưa trung bình chỉ là : 156,5 mm. - Số ngày mưa trong mùa là 101 ngày. - Số ngày mưa trong mùa khô là 57 ngày. - Lượng mưa lớn nhất trong 24 giờ là : 200 – 400 mm. - Lượng mưa lớn nhất trong 1 giờ là : 93,5 mm. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 12 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building - Bão xuất hiện nhiều nhất vào khoảng tháng 7 – 8, gió từ cấp 8 đến cấp 10, có khi lên cấp 12. II.5 Hình thức đầu tƣ: * Tên công trình: Công trình Văn phòng làm việc * Địa điểm xây dựng công trình: số 6 Hàng Bài- Hoàn Kiếm - Hà Nội * Hình thức đầu tư: Xây mới toàn bộ. * Nguồn vốn đầu tư: Vốn tự có, vốn huy động và vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng ưu đãi đầu tư theo nghị định 51 và Luật Khuyến khích đầu tư trong nước. II.6 Giới thiệu chủ đầu tƣ: Đồng chủ đầu tư * Tên công ty: Công ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA * Trụ sở làm việc: số 6 Hàng Bài – Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội. * Điện thoại: 04 8255069 Fax: 04 8225420  Mã số thuế :  Tài khoản :  Đại diện công ty : Ông NguyÔn V¨n HiÖn - Chức vụ Giám đốc  Lĩnh vực kinh doanh gồm : Kinh doanh kh¸ch s¹n nhµ hµng ¨n uèng, du lÞch l÷ hµnh, kinh doanh vËn t¶i, qu¶ng c¸o th-¬ng m¹i, ®¹i lý b¸n vÐ m¸y bay, ®¹i lý mua b¸n ký göi hµng ho¸, dÞch vô xóc tiÕn th-¬ng m¹i, t- vÊn ®Çu t- vµ chuyÓn giao c«ng nghÖ, cho thuª v¨n phßng, phßng tr-ng bµy, kinh doanh bÊt ®éng s¶n, mua b¸n, kinh doanh r-îu thuèc l¸. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 13 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building CHƢƠNG III QUY MÔ DỰ ÁN III.1. Căn cứ xác định quy mô Công trình nghiên cứu lập dự án được thể hiện theo nhiệm vụ thiết kế là một toà nhà làm việc bËc 2, lµ lo¹i c«ng tr×nh cã yªu cÇu cao vÒ sö dông. Các phần diện tích khác của khu đất như giÕng trêi, giao th«ng ®i l¹i được xắp xếp bố cục hợp lý tăng cường vi khí hậu môi sinh cho công trình. Mật độ xây dựng chiếm 71% với hệ số sử dụng đất khoảng 3,85 lần. Toàn bộ công trình dự kiến theo nhiệm vụ thiết kế, dựa theo các chỉ tiêu số liệu quy hoạch đề xuất trên ( 4 tÇng mÆt ngoµi vµ 6 tÇng bªn trong), có 1 tầng trÖt dành để xe và 4 tầng nổi mÆt ngoµi vµ 6 tÇng næi mÆt trong. Trong đó tầng 1 dành làm sảnh văn phòng, khu vùc lÔ t©n, tiÓu c¶nh vµ v¨n phßng. Tầng 4÷6 là tầng làm việc, văn phòng. Tầng kü thuËt là tầng trªn cïng. Trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng, phải tuân thủ các yêu cầu đặt ra là tính toán hệ kết cấu của nhà, đảm bảo tuân thủ đúng quy chuẩn, quy phạm và tiêu chuẩn thiết kế để đáp ứng tốt nhất cho công trình, đảm bảo độ bền vững, chịu tải của công trình, đồng thời phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu ngày càng cao của không gian làm việc. III.2 Cấp công trình: Đây là công trình công trình có chất lượng cao cả về tính chất và thể loại, nên yêu cầu tính bền lâu cho chất lượng sử dụng và công năng, hình thức kiến trúc được đặt lên hàng đầu. CÊp c«ng tr×nh lµ cÊp I vÒ sö dông vµ thuéc dù ¸n nhãm C C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 14 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tIII.2.1 Cấp công trình theo chất lượng sử dụng: sofia - building Chất lượng sử dụng của công trình thuộc loại : Bậc 2. Đây là loại công trình có yêu cầu cao về chất lượng sử dụng. III.2.2 Cấp theo độ bền của công trình: Độ bền lâu của công trình được quy thành thời gian sử dụng. Công trình được lựa chọn chọn các nguyên, vật liệu và giải pháp kết cấu (cấu kiện bê tông, sàn, trần, dầm bê tông cốt thép, tường gạch…) có khả năng chống lại sự phá hoại và xâm thực của môi trường bên ngoài. Độ bền lâu của công trình thuộc loại bậc 2, là loại công trình đảm bảo niên hạn sử dụng từ 25÷50 năm. III.2.3 Phân cấp theo độ chịu lửa của công trình: Cấp chịu lửa của công trình thuộc loại bậc 2, với các cấu kiện chính cũng như vật liệu để làm các cấu kiện đó đều nằm trong giới hạn chịu lửa tối thiểu theo quy định tại TCVN 6160:1996. Kết cấu thép cho trÖt, mái và sản phải được bảo vệ bằng vật liệu không cháy, kết cấu phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn 60 phút. III.3 Quy mô xây dựng công trình: Công trình trong nội dung đầu tư xây dựng về cơ bản thuộc quy hoạch chi tiết Quận Hoàn Kiếm đã được phê duyệt. Trục phố Hàng Bài cũng đã được đầu tư nâng cấp về hạ tầng như nguồn cấp điện, cấp nước và thoát nước. Thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt có các số liệu chỉ tiêu quy hoạch cơ bản chung cho toàn bộ khu đất như: mật độ xây dựng là 71%, diện tích xây dựng là 246m2. Hệ số sử dụng đất khoảng 3,85 lần. Công trình Toà nhà làm việc của Công ty cổ phần thương mại SOFIA có hÖ thèng v¨n phßng khu kỹ thuật, buång thang máy và bể nước được bè trÝ đi kèm là khu vùc s©n trong cây xanh, chiếu sáng ngoài nhà và sân trong, với mục đích cải tạo vi khí hậu cho công trình. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 15 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu tIII.4 Quy mô đầu tƣ công trình: sofia - building III.4.1 Xây lắp các cấu kiện và hạ tầng kỹ thuật. - Phá dỡ các công trình kiến trúc hiện có. - San lấp, tôn nền, tạo mặt bằng xây dựng. - Xây dựng các hạng mục thoát nước, đấu nối nguồn cấp nước, điện. - Bể ngầm sinh hoạt và PCCC. - Các khối lượng đào, đắp cho phần móng và chuyên chở. - Thi công phần móng và cọc Ðp. - Xây dựng 4 tÇng mÆt ngoµi vµ 6 tầng mÆt trong - Lắp đặt nội thất bên trong nhà. - Hệ thống chiếu sáng , trụ cứu hỏa ngoài nhà. III.4.2 Phần thiết bị: - Thiết bị báo cháy, hệ thống phòng cháy chữa cháy trong nhà. - Điều hòa trung tâm cho khối văn phòng. - Thang máy văn phòng III.4.3 Chi phí kiến thiết cơ bản khác: - Chi phí lập báo cáo đầu tư, dự án đầu tư, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công, tổng dự toán. Chi phí các thỏa thuận liên ngành và chi phí thiết kế hạ tầng và khảo sát địa chất. - Chi phí quản lý dự án, bảo hiểm thiết kế và bảo hiểm công trình. - Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp. - Chi phí thẩm định và xét duyệt dự án. - Kinh phí dự phòng cho công tác thi công xây lắp. C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 16 Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368 Dù ¸n ®Çu t- sofia - building CHƢƠNG IV GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG VÀ KIẾN TRÚC CỦA DỰ ÁN IV.1 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng. Vị trí khu đất thuộc khu vực đã được Quy hoạch chi tiết thuộc phường Hàng Bài - Quận Hoàn Kiếm và đã được định hình là trục đường quy hoạch chính của Thành phố, bao gồm các Trụ sở cơ quan, văn phòng làm việc lớn của Thành phố. Tại trục đường Hàng Bài đã hình thành các công trình công cộng và cao tầng cấp I, cấp II. Các công trình này đã và đang xây dựng thuộc quy hoạch chi tiết đảm bảo bán kính phục vụ cho toàn khu vực. Vì vậy, việc triển khai dự án đầu tư xây dựng Công trình nhà làm việc số 6 Hàng Bài không những là sự phù hợp về định hướng quy hoạch mà còn là sự triệt để tận dụng quỹ đất, nâng cao giá trị sử dụng đất đáp ứng nhu cầu làm việc ngày càng tăng của nhân dân góp phần chỉnh trang, tôn tạo và làm mới bộ mặt mỹ quan đô thị, cảnh quan môi trường. Khu đất của Công ty cổ phần thương mại SOFIA đã quy hoạch được sơ lược khái quát như trên nằm trong chỉ giới đường đỏ A-B được giới hạn bởi các điểm 1…12 có diện tích là 345,94 m2. Hiện trạng và đặc điểm cũng như vị trí Hành chính đã được giới thiệu ở Chương II. Toàn bộ công trình đã được định hình về hướng phát triển, cả về quy mô và chức năng, không gian sử dụng. Vì vậy phương án đưa ra là phải tôn trọng các chỉ tiêu Quy hoạch đã được xác định qua văn bản của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Thành phố Hà Nội với mật độ chiếm đất xây dựng là 71%, hệ số sử dụng lµ 3,85 lần, và theo các tính toán này, số tầng cao của công trình là 6 tầng ( không kể tầng trÖ vµ tÇng kü thuËt ). Khu đất nghiên cứu đầu tư xây dựng dự án thuộc khu vực đã được đầu tư tốt về xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Các hướng giao thông khu vực và lân cận cũng rất thuận lợi và hoàn chỉnh thuộc cả hệ thống Quy hoạch Tổng thể Thành phố Hà Nội và Quy hoạch chi tiết qu¹n Hoµn KiÕm, từ đó cho thấy sự C«ng ty cæ phÇn th-¬ng m¹i SOFIA 17