Tài liệu Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã phúc chu, huyện định hóa, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------------- TRẦN TRUNG HIẾU NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH DẠNG SỐ CHO XÃ PHÚC CHU HUYỆN ĐỊNH HÓA - TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------------- TRẦN TRUNG HIẾU NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH DẠNG SỐ CHO XÃ PHÚC CHU HUYỆN ĐỊNH HÓA - TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi trích dẫn trong luận án đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Trung Hiếu ii LỜI CẢM ƠN Luận án được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân và cơ quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn người hướng dẫn khoa học TS. Nguyễn Thị Lợi, đã có nhiều đóng góp trong nghiên cứu và hoàn thành luận án. Tác giả chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo Huyện ủy, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân huyện Định Hóa. Cảm ơn ở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên. Cảm ơn Ph ng Tài nguyên và Môi trường huyện Định Hóa, Uỷ ban nhân dân xã Phúc Chu trong việc phối hợp, lãnh chỉ đạo và tạo điều iện giúp đỡ thực hiện đề tài. Trong quá trình hoàn thành luận án được sự giúp đỡ của cán bộ, nhân viên Văn ph ng Đăng ý Đất đai - Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên và cán bộ ph ng Tài Nguyên và Môi trường huyện Định Hóa, Phòng Đào tạo Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Trần Trung Hiếu iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết ............................................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát.................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................................2 3. Yêu cầu của đề tài ....................................................................................................2 4. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................2 4.1. Ý nghĩa hoa học của đề tài ..................................................................................2 4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài...................................................................................3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH ..............................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .....................................................................................4 1.1.1. Cơ sở pháp lý ......................................................................................................4 1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .........................................................4 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai ...............................6 1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ..................................................................6 1.2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai .............6 1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay ..........9 1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết ............................................9 1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý ....................................12 1.3.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) .....................................16 1.4. Tổng quan về phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu ...............................................17 iv 1.5. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ...................................................18 1.5.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển .......................................................................19 1.5.2. Hồ sơ địa chính của Úc ....................................................................................20 1.6. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ....................20 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................23 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................23 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................................23 2.2.1. Địa điểm ...........................................................................................................23 2.2.2. Thời gian...........................................................................................................23 2.3. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................23 2.3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...........................................23 2.3.2. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Phúc Chu ......................23 2.3.3. Cập nhật và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho xã Phúc Chu ...............23 2.3.4. Đánh giá những hó hăn, thuận lợi và giải pháp ...........................................23 2.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................23 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................24 2.4.2. Phương pháp đo đạc thành lập bản đồ địa chính .............................................24 2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích dữ liệu ...................................................32 2.4.4. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính.....................................32 2.4.5. Phương pháp iểm nghiệm thực tế ..................................................................33 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................34 3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..............................................34 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ............................................................................................34 3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ...................................................................................34 3.1.2.1. Giao thông .....................................................................................................34 3.1.2.2. Y tế, giáo dục.................................................................................................35 3.1.2.3. Dân cư trật tự trị an .......................................................................................35 v 3.2. Thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Phúc Chu ........................................35 3.2.1. Thực trạng về sử dụng đất đai ..........................................................................35 3.2.2. Thực trạng về quản lý đất đai của xã Phúc Chu ..............................................37 3.2.3. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính xã Phúc Chu, huyện Định Hóa .............42 3.3. Cập nhật và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số, ứng dụng phần mềm ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số cho xã Phúc Chu............................................................45 3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ...................................................................48 3.3.2. Ứng dụng phần mềm ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số phục vụ quản lý đất đai.............................................................................................................58 3.4. Đánh giá những hó hăn, thuận lợi và giải pháp ..............................................67 3.4.1. Nhận xét và đánh giá ết quả đạt được ............................................................67 3.4.1.1. Nhận xét và đánh giá .....................................................................................67 3.4.1.2. Những kết quả đạt được ................................................................................68 3.4.1.3. Những hó hăn, tồn tại ................................................................................69 3.4.2. Đề xuất giải pháp thực hiện .............................................................................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................71 1. Kết luận...................................................................................................................71 2. Kiến nghị ................................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng ĐKQ DĐ : Đăng ý quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQ DĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H ĐC : Hồ sơ địa chính KH : Khách hàng QSD : Quyền sử dụng TDMNBB : Trung du miền núi Bắc Bộ TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Diện tích và cơ cấu các loại đất ở xã Phúc Chu năm 2014 .......................36 Bảng 3.2. Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của xã Phúc Chu giai đoạn 2010-2014 ..................................................................................36 Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Định Hoá tính đến hết ngày 31-12-2014 ....................................................................38 Bảng 3.4. Tiến độ cấp giấy chứng nhận của xã Phúc Chu giai đoạn 2012 - tới 31 tháng 12 năm 2014 .....................................................................................39 Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả giải quyết đơn thư hiếu nại tố cáo..............................41 Bảng 3.6. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính xã Phúc Chu..................................43 Bảng 3.7. Kết quả thống kê các dạng biến động đất đai xã Phúc Chu giai đoạn (2010-2014) ................................................................................44 Bảng 3.8. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên địa bàn xã Phúc Chu ....................................................................................................53 Bảng 3.9. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên địa bàn xã Phúc Chu......54 Bảng 3.10. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên địa bàn xã Phúc Chu ......................................................54 Bảng 3.11. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn xã Phúc Chu ......................................................55 Bảng 3.12. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của thửa đất trên địa bàn xã Phúc Chu ..................................................................................56 Bảng 3.13. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai trên địa bàn xã Phúc Chu ....................................................................................................57 Bảng 3.14. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ sở dữ liệu địa chính dạng số xã Phúc Chu ........................................................................67 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số ..........................................25 Hình 3.1. Tỷ lệ số hồ sơ được cấp so với số cần cấp giai đoạn 2012 - 2014 ............40 Hình 3.2. Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ..................................47 Hình 3.3. Bản đồ địa chính xã Phúc Chu (dạng hape file) được đổ mầu theo mục đích sử dụng đất .........................................................................................47 Hình 3.4. Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính của ViLIS 2.0 ....................................................................................................49 Hình 3.5. Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính ........................50 Hình 3.6. Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS .................................................52 Hình 3.7. Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính xã Phúc Chu huyện Định Hóa đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai ..................................................52 Hình 3.8. ơ đồ chức năng của modul Kê hai đăng ý và lập hồ sơ địa chính.......58 Hình 3.9. ơ đồ chức năng của Modul Đăng ý biến động và quản lý biến động ...59 Hình 3.10. Quy trình ê hai đăng ý và cấp giấy chứng nhận ................................60 Hình 3.11. Công cụ tìm kiếm theo chủ của ViLIS ....................................................61 Hình 3.12. Thông tin ban đầu về chủ sử dụng là ông Đỗ Đức Duy ..........................61 Hình 3.13. Chức năng cập nhật thông tin của ViLIS.................................................62 Hình 3.14. Quy trình thực hiện biến động tách thửa .................................................64 Hình 3.15. Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của ViLIS ...........................................64 Hình 3.16. Kết quả tìm kiếm thửa đất của ông Triệu Văn Bách trên bản đồ, [thửa đất 177 (13)] .....................................................................................................65 Hình 3.17. Thửa số 177 (13) sau khi thực hiện biến động tách thửa chuyển thành 2 thửa mới là thửa 224 (13) và thửa 225 (13) ...............................................65 Hình 3.18. D ng lưu trữ thuộc tính của thửa số 177 (13) trong cơ sở dữ liệu thuộc tính, sau khi thực hiện biến động bản đồ sẽ bị xóa đi và được tách thành hai dòng mới ...............................................................................................66 Hình 3.19. Chức năng quản lý lịch sử biến động của thửa 177 (13) .........................66 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, nó có nguy cơ bị suy thoái dưới tác động của thiên nhiên và sự thiếu ý thức của con người trong quá trình hoạt động sản xuất. Trong hi đó xã hội ngày càng phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo những đ i hỏi ngày càng tăng về lương thực, thực phẩm, các sản phẩm công nghiệp, các nhu cầu về văn hoá, xã hội, nhu cầu về giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và các mục đích chuyên dùng hác. Điều đó đã tạo nên áp lực ngày càng lớn lên đất đai, làm cho quỹ đất luôn có nguy cơ bị giảm diện tích trong khi khả năng hai hoang để mở rộng diện tích lại hạn chế. Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn hẹp. Tuy nhiên, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý nhà nước về đất đai như: đăng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. đăng ý biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,... Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên, thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Định Hoá nói chung và của xã Phúc Chu nói riêng vẫn còn nhiều hó hăn và bất cập cần giải quyết. Như xã Phúc Chu chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất vẫn dựa theo số liệu bản đồ giải thửa đo bằng phương pháp thủ công có độ chính xác thấp, đối với đất ở thì cấp theo số liệu tự khai báo. Do vậy các tài liệu và hồ sơ địa chính đã có của xã hông đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai hiện nay. Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề hó hăn nêu trên, học viên đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số cho xã Phúc Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên”. 2 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Mục tiêu tổng quát của đề tài là xây dựng được hệ thống hồ sơ địa chính dạng số hoàn chỉnh dựa trên những nghiên cứu về mặt thuận lợi và hó hăn hi tiến hành cũng như hi áp dụng vào thực tế sử dụng để quản lý nhà nước 2.2. Mục tiêu cụ thể + Nghiên cứu thực trạng xây dựng hồ sơ địa chính xã Phúc Chu. + Đo đạc thành lập bản đồ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. + Ứng dụng hệ thống hồ sơ địa chính hoàn thiện vào công tác quản lý đất đai. + Đề xuất một số giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính dạng số. 3. Yêu cầu của đề tài - Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận Q D đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Cơ sở dữ liệu địa chính phải được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã). - Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ý đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,... - Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả. 4. Ý nghĩa của đề tài 4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai như: đăng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ý biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,... - Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng phần mềm ViLIS. 3 - Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số là một công cụ quan trọng, trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới đất đai. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Phúc Chu, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên. - Các đề xuất và giải pháp đưa ra được những tồn tại khách quan và biện pháp hoàn thiện hệ thống quản lý hồ sơ địa chính trong những năm tới. 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 - Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính - Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính - Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, quy định về hồ sơ Địa chính - Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, quy định về bản đồ Địa chính - Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014, quy định về thống kê, kiểm ê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. - UBND xã Phúc Chu, Báo cáo thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2010 - 2013. - UBND xã Phúc Chu, Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Đảng bộ xã Phúc Chu tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã, nhiệm kỳ 2015-2020. - UBND xã Phúc Chu, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015). - UBND xã Phúc Chu, Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2014. 1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Ở Việt Nam, công tác quản lý tài nguyên đã được quan tâm từ rất sớm. 5 Những năm đầu của thập kỷ 80, Nhà nước đã xây dựng được một hệ thống chính sách về đất đai phù hợp với tình hình sử dụng đất nước thể hiện ở chính sách thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường, Nhà nước thực hiện chính sách hội nhập với thế giới, kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của hệ thống đất đai trên thế giới. Nhà nước đã ban hành Luật đất đai với những điều luật quy định các quyền và nghĩa vụ cần thực hiện để quản lý, sử dụng đất đai một cách hợp lý. Tại điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai [9]. Bao gồm: 1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; 3. Khảo sát, đo đạc; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất; 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hi thu hồi đất; 7. Đăng ý đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 8. Thống kê, kiểm ê đất đai; 9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; 10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; 11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; 12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; 6 14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai; 15. Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai. Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng đất đai, chúng có mối quan hệ biến chứng với nhau luôn hỗ trợ bổ sung cho nhau. Nhờ thực hiện 15 nội dung này mà ta đã thiết lập một cơ chế pháp lý chặt chẽ, thống nhất từ trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. 1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai 1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v... chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ý đất đai ban đầu và đăng ý biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính [10] được chia thành 2 loại: + Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết + Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. 1.2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ý biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô [10]. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai ết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông 7 qua thống kê, phân tích tình hình biến đống sử dụng đất của tỉnh Bình Dương trong giai đoạn 5 năm từ năm 2000 đến năm 2005 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ đặc biệt là đất giành cho xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất..... Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2015 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến hích các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Bình Dương bằng cách giảm thuế xuất khẩu cho các mặt hàng công nghiệp. Không thu tiền thuê đất 3 tháng đầu đối với các doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ cũng như tỉnh sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần hái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành [1]. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đ i hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính 8 quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai tr rất quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch [1]. Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng ngày càng trở nên hó hăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề hác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương hông có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý. Các cơ quan quản lý đất đai hông chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định ì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm ê đất đai, mà c n có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và kiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền hông có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng hông đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp. 9 Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý. 1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nƣớc ta hiện nay 1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý [7]. Nó bao gồm các loại tài liệu sau: * Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - ĩ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. * Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ý ban đầu, đăng ý biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: + Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp hi ê hai đăng ý như: đơn ê hai đăng ý, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v... Cụ thể gồm các loại sau: Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/04/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp: - Bằng hoán điền thổ (đất thổ cư) có ghi rõ trên đất có nhà; Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Ph ng chưởng khế ài G n, đã trước bạ (đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ý vào bằng hoán điền thổ). 10 - Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ: Ðô trưởng Sài Gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Ðịnh hoặc của các tỉnh khác, nay thuộc địa phận thành phố Hồ Chí Minh. - Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ thị thực hoặc chứng nhận đã trước bạ; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà đã trước bạ. Loại thứ hai: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/04/1975: - Quyết định, Giấy phép hay Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành Phố, Ủy Ban Xây dựng cơ bản thành phố, Sở Xây dựng thành phố, Sở Quản lý nhà đất và Công trình công cộng thành phố, Sở Nhà Ðất thành phố, Kiến Trúc ư Trưởng thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố, huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ. - Ðối với Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là Giấy phép xây dựng được cấp sau hi đã có giấy phép khởi công xây dựng. - Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số 647/CV-ÐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của Mục I và toàn bộ Mục II) ngày 31/05/1995 của Tổng cục Ðịa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. - Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định. - Các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện đã cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền. - Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản chính).