ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------
PHẠM QUANG LINH
NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ CHO XÃ PHÚ TIẾN, HUYỆN ĐỊNH HÓA
TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2021
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------------------------
PHẠM QUANG LINH
NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
DẠNG SỐ CHO XÃ PHÚ TIẾN, HUYỆN ĐỊNH HÓA
TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận
Thái Nguyên - 2021
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Mọi trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Phạm Quang Linh
ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn được hoàn thành với sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân và cơ
quan nghiên cứu. Trước hết, tác giả xin chân thành cảm ơn người hướng dẫn khoa
học PGS.TS Đàm Xuân Vận, đã có nhiều đóng góp trong nghiên cứu và hoàn thành
luận văn. Tác giả chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, Uỷ ban
nhân dân huyện Định Hóa. Cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên. Cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Định Hóa trong việc phối
hợp, lãnh chỉ đạo và tạo điều kiện giúp đỡ thực hiện đề tài.
Trong quá trình hoàn thành luận văn được sự giúp đỡ của cán bộ, nhân viên
Văn phòng Đăng ký Đất đai - Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên và cán bộ phòng Tài
Nguyên và Môi trường huyện Định Hóa, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
huyện Định Hóa, UBND xã Phú Tiến, Phòng Đào tạo Đại học Nông lâm Thái
Nguyên. Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên.
Thái Nguyên, ngày
tháng
Tác giả luận văn
Phạm Quang Linh
năm 2021
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết...........................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài .................................................................................2
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................3
1.1.1. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................3
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ........................................................3
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai ..............................5
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính..................................................................5
1.2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai .............5
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay..........8
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết ............................................8
1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý ....................................11
1.3.3. Hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính số) .....................................15
1.4. Tổng quan về phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu ..............................................16
1.5. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới ..................................................18
1.5.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển.......................................................................18
iv
1.5.2. Hồ sơ địa chính của Úc ...................................................................................19
1.6. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam....................20
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................23
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................23
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
2.2.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..........................................23
2.2.2. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Phú Tiến .......................23
2.2.3. Cập nhật và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho xã Phú Tiến ................23
2.2.4. Đánh giá những khó khăn, thuận lợi và giải pháp ..........................................23
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................23
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................23
2.3.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích dữ liệu ..................................................24
2.3.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính ....................................24
2.3.4. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế .................................................................25
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................26
3.1. Khái quát các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................................26
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên ...........................................................................................26
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................26
3.1.2.1. Giao thông. ...................................................................................................26
3.1.2.2. Y tế, giáo dục ...............................................................................................27
3.1.2.3. Dân cư trật tự trị an ......................................................................................27
3.2. Thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Phú Tiến.........................................28
3.2.1. Thực trạng về sử dụng đất đai .........................................................................28
3.2.2. Thực trạng về quản lý đất đai của xã Phú Tiến ...............................................30
3.2.3. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính xã Phú Tiến, huyện Định Hóa ..............32
3.3. Cập nhật và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số, ứng dụng phần mềm ViLIS
lập hồ sơ địa chính dạng số cho xã Phú Tiến ............................................................35
v
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ..................................................................37
3.3.2. Ứng dụng phần mềm ViLIS lập hồ sơ địa chính dạng số phục vụ quản lý đất
đai ..............................................................................................................................47
3.4. Đánh giá những khó khăn, thuận lợi và giải pháp .............................................58
3.4.1. Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được ...........................................................58
3.4.2. Đề xuất giải pháp thực hiện ............................................................................61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................62
1. Kết luận .................................................................................................................62
2. Kiến nghị ...............................................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................64
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Môi trường
CNQSD
: Chứng nhận quyền sử dụng
ĐKQSDĐ
: Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN
: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
KH
: Khách hàng
QSD
: Quyền sử dụng
TDMNBB
: Trung du miền núi Bắc Bộ
TN&MT
: Tài nguyên và Môi trường
TP
: Thành phố
UBND
: Ủy ban nhân dân
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích và cơ cấu các loại đất ở xã Phú Tiến năm 2019........................29
Bảng 3.2. Diện tích và cơ cấu các loại đất chính của xã Phú Tiến giai đoạn 20142019 ...........................................................................................................................30
Bảng 3.3. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính xã Phú Tiến ..................................33
Bảng 3.4. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về người sử dụng đất trên địa bàn xã
Phú Tiến ....................................................................................................................43
Bảng 3.5. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất trên địa bàn xã Phú Tiến .......43
Bảng 3.6. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích nông
nghiệp trên địa bàn xã Phú Tiến ................................................................................44
Bảng 3.7. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về thửa đất sử dụng vào mục đích phi
nông nghiệp trên địa bàn xã Phú Tiến.......................................................................45
Bảng 3.8. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về tình trạng pháp lý của thửa đất trên
địa bàn xã Phú Tiến ...................................................................................................46
Bảng 3.9. Tổng hợp xây dựng cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai trên địa bàn xã
Phú Tiến ....................................................................................................................47
Bảng 3.10. Kết quả xây dựng các loại tài liệu về hồ sơ địa chính từ cơ sở dữ liệu địa
chính dạng số xã Phú Tiến ........................................................................................58
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ..................................36
Hình 3.2. Bản đồ địa chính xã Phú Tiến (dạng Shape file) được đổ mầu theo mục
đích sử dụng đất ........................................................................................................37
Hình 3.3. Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính của ViLIS
2.0 ..............................................................................................................................39
Hình 3.4. Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính ........................39
Hình 3.5. Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS ................................................41
Hình 3.6. Kết quả hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính xã Phú Tiến huyện Định Hóa
đưa vào phục vụ công tác quản lý đất đai .................................................................42
Hình 3.7. Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính ......48
Hình 3.8. Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý biến động ...49
Hình 3.9. Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận ..................................50
Hình 3.10. Công cụ tìm kiếm theo chủ của ViLIS ....................................................51
Hình 3.11. Thông tin ban đầu về chủ sử dụng là ông Đỗ Đức Duy..........................52
Hình 3.12. Chức năng cập nhật thông tin của ViLIS ................................................53
Hình 3.13. Quy trình thực hiện biến động tách thửa .................................................55
Hình 3.14. Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của ViLIS ..........................................55
Hình 3.15. Kết quả tìm kiếm thửa đất của ông Triệu Văn Bách trên bản đồ, [thửa đất
177 (13)] ....................................................................................................................56
Hình 3.16. Thửa số 177 (13) sau khi thực hiện biến động tách thửa chuyển thành 2
thửa mới là thửa 224 (13) và thửa 225 (13) ..............................................................56
Hình 3.17. Dòng lưu trữ thuộc tính của thửa số 177 (13) trong cơ sở dữ liệu thuộc
tính, sau khi thực hiện biến động bản đồ sẽ bị xóa đi và được tách thành hai dòng
mới.............................................................................................................................57
Hình 3.18. Chức năng quản lý lịch sử biến động của thửa 177 (13) ........................57
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, nó có nguy cơ bị suy thoái dưới tác
động của thiên nhiên và sự thiếu ý thức của con người trong quá trình hoạt động
sản xuất. Trong khi đó xã hội ngày càng phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo
những đòi hỏi ngày càng tăng về lương thực, thực phẩm, các sản phẩm công
nghiệp, các nhu cầu về văn hoá, xã hội, nhu cầu về giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ
tầng và các mục đích chuyên dùng khác. Điều đó đã tạo nên áp lực ngày càng lớn
lên đất đai, làm cho quỹ đất luôn có nguy cơ bị giảm diện tích trong khi khả năng khai
hoang để mở rộng diện tích lại hạn chế.
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là đồng
bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn hẹp. Tuy
nhiên, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng, điều này đã
tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi
mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết sức
quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý nhà nước về đất
đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất. đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên, thực
trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Định Hoá nói chung và của xã
Phú Tiến nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Như một sô xã
chưa có hệ thống bản đồ địa chính chính quy nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất vẫn dựa theo số liệu bản
đồ giải thửa đo bằng phương pháp thủ công có độ chính xác thấp, đối với đất ở thì
cấp theo số liệu tự khai báo. Do vậy các tài liệu và hồ sơ địa chính đã có của một số
xã chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai hiện nay.
Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học viên đã
đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng hồ sơ địa chính dạng số
cho xã Phú Tiến, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên”.
2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Xây dựng được hệ thống hồ sơ địa chính dạng số hoàn chỉnh
3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính
phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực hiện theo
quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính phải được xây dựng theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã).
- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,...
- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở để thực hiện việc quản lý nhà nước
về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,...
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng dụng công
nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng phần mềm ViLIS.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số là một công cụ quan trọng, trợ
giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới đất đai.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống hồ sơ
địa chính trên địa bàn xã Phú Tiến, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên.
- Các đề xuất và giải pháp đưa ra được những tồn tại khách quan và biện
pháp hoàn thiện hệ thống quản lý hồ sơ địa chính trong những năm tới.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, về việc
hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014, quy định về hồ sơ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014, quy định về bản đồ Địa chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày
02/06/2014, quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
- UBND xã Phú Tiến, Báo cáo thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội
năm 2015 - 2019.
- UBND xã Phú Tiến, Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Đảng bộ xã
Phú Tiến tại Đại hội đại biểu Đảng bộ xã, nhiệm kỳ 2015-2019.
- UBND xã Phú Tiến, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
- UBND xã Phú Tiến, Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2019.
1.1.2. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Ở Việt Nam, công tác quản lý tài nguyên đã được quan tâm từ rất sớm.
Những năm đầu của thập kỷ 80, Nhà nước đã xây dựng được một hệ thống chính
4
sách về đất đai phù hợp với tình hình sử dụng đất nước thể hiện ở chính sách thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường, Nhà nước thực hiện chính
sách hội nhập với thế giới, kế thừa những chính sách mang tính đổi mới, tiến bộ của
hệ thống đất đai trên thế giới. Nhà nước đã ban hành Luật đất đai với những điều
luật quy định các quyền và nghĩa vụ cần thực hiện để quản lý, sử dụng đất đai một
cách hợp lý.
Tại điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai. Bao gồm:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng
giá đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất;
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8. Thống kê, kiểm kê đất đai;
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất;
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai;
5
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản
lý và sử dụng đất đai;
15. Quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai.
Đây là cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng đất đai,
chúng có mối quan hệ biến chứng với nhau luôn hỗ trợ bổ sung cho nhau. Nhờ thực
hiện 15 nội dung này mà ta đã thiết lập một cơ chế pháp lý chặt chẽ, thống nhất từ
trung ương tới địa phương đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý đất đai
1.2.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v... chứa đựng
những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của
mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa
chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng
của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại:
+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. (Nguyễn Trọng Đợi, 2019)
1.2.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai
điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành
các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến
động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến
động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu
hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng
cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều
kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua
6
thống kê, phân tích tình hình biến đống sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên trong giai
đoạn 5 năm từ năm 2015 đến năm 2019 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động
chủ yếu ở thành phố Thái Nguyên và Huyện Phổ Yên, huyện Phú Bình là từ đất
nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ đặc biệt là đất giành cho
xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất..... Dựa trên kết quả của quá trình phân
tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của tỉnh
giai đoạn 10 năm từ 2010 đến 2020 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và
dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển
của ngành công nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích
các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Thái Nguyên bằng cách giảm
thuế xuất khẩu cho các mặt hàng công nghiệp. Không thu tiền thuê đất 1 năm đầu
đối với các doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ cũng như
tỉnh sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ
cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ
tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này
trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy
hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả
cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là
vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số
những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ
thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy
hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch
phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, trường
học, trạm y tế, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa
nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi
7
này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là
bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử
dụng đất, nghĩa vụ tài chính,… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ
được cung cấp từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy
hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi
thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là
công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch.
Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức
tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng
để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên nhân chính của vấn đề này
là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì
hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang
rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ
đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý
chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiều trường hợp khi phát hiện thì
đã là “chuyện đã rồi”. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa
phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp
thời quản lý.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về
đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất
đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất
đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và kiếu kiện
vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng
và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng
ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai
8
ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở
pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và
nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động
quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử
dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của
người sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người
dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy
hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý.
(Nguyễn Trọng Đợi, 2019)
1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay
1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết
Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết
định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nó bao gồm
các loại tài liệu sau:
* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao
gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
* Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến
động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai
đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất
đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử
dụng đất đã thực hiện v.v...Cụ thể gồm các loại sau:
Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/04/1975
cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên
tục đến nay và không có tranh chấp:
9
- Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) có ghi rõ trên đất có nhà; Văn tự đoạn mãi
bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Phòng chưởng khế Sài Gòn, đã trước bạ
(đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ).
- Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp
bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ: Ðô trưởng Sài Gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia
Ðịnh hoặc của các tỉnh khác, nay thuộc địa phận thành phố Hồ Chí Minh.
- Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ
thị thực hoặc chứng nhận đã trước bạ; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu
nhà đã trước bạ.
Loại thứ hai: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/04/1975:
- Quyết định, Giấy phép hay Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành
Phố, Ủy Ban Xây dựng cơ bản thành phố, Sở Xây dựng thành phố, Sở Quản lý nhà
đất và Công trình công cộng thành phố, Sở Nhà Ðất thành phố, Kiến Trúc Sư Trưởng
thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố, huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước
bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ.
- Ðối với Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày
06/10/1993 phải là Giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công
xây dựng.
- Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo
biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng
trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số
647/CV-ÐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của Mục I và toàn bộ Mục II) ngày 31/05/1995 của
Tổng cục Ðịa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo
quy định.
- Các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc Ủy
ban nhân dân quận, huyện đã cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho
người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền.
10
- Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền
(thay thế bản chính).
- Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công
nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà tại khu vực nông thôn trước
khi có quyết định chuyển thành đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu
nội thị trấn tại các huyện, đã trước bạ.
- Các loại giấy tờ nêu tại Khoản 2 điều này, nếu có yêu cầu phải trước bạ mà
chưa thực hiện và hiện trạng nhà, đất không thay đổi thì nay được trước bạ theo quy
định của pháp luật.
Loại thứ ba: Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày
30/04/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định tại khoản 1 và
khoản 2 nêu trên:
- Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập tại
Phòng Công chứng Nhà nước hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng
nhận và đã trước bạ.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu
lực pháp luật và đã trước bạ.
- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước
hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng
ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (nay thuộc
Sở Tài Nguyên - Môi trường) hoặc Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Quản lý đô thị
huyện trước đây.
- Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của Công chứng viên và
bản án, quyết định, văn bản có liên quan của Tòa án, Cơ quan thi hành án, Trung
tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất,
Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất trong trường hợp nhà mua qua Trung tâm
dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án.
Loại thứ tư: Trường hợp các chứng từ nêu tại điều này chỉ rõ diện tích đất
khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ
- Xem thêm -