Tài liệu Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở việt nam

BQ GIAO DI)C VA DAO T ~0 TRlfdNG D~l HQC KINH TE QUOC DAN • TRAN QUOC HUNG "' , ,. ,:.> NGHIEN CUU PHAT TRIEN HOAT • DONG KINH DOANH BAT DONG SAN • • ? "' d VIETNAM • .A. ,..., : Kinh te, Quan 5.02.05 Chuyen nganh Mii so " : r ~' ......,. "; • ? "' ly va KHH KTQD ,..r I LUAN AN TIEN PIJ\JN+t-T-E----------1 • v~YHQC KTQD L1fTEWNP~-~ I THONG TIN THtf VI EN I 1 NGU'(H HU'6NG DAN KHOA HOC: 1. GS. TSKH. Le Dlnh Thang 2. PGS. TS. Tran Thq D~t so GIAO ovc·a-Ao·,.;·a·. . . - - 1 · TRliONG DAI HQC KINH TE TP.HCM 1 THUVI~N HA NQI 2006 I1 L"~"~-~ldAL___ I -r Ml)C Ll)C ang bla phi} :fi cam doan l}C ll}C mh muc cae hlnh minh hQa dung trong lu~n an lllh ffi~lC cae b~ing Slr dung trong lu~n an :lnh ffil}C de ttr viet tat Slf d~mg trong Iu~n an [a dfiu 1 huong 1: T6ng quan dtc van de chinh hie d¢ng t&i ho~t d¢ng kinh doanh bat 7 ?ng san(BDS) trong nen kinh te th~ tru011g. 1.1. Khai ni~m ve BDS, vai tro eu-aBDStrongxa hQi. -7 1.2. Khai quat ve ho~t d<)ng kinh doanh BDS. 17 1.3. Kinh nghi~m cua Trung Qu6e va_ctla My ve van de sa hfru, Slr d!fng dat dai vas~ 32 1at tri~n eua ho<;1t d<)ng kinh doanh BDS. 1.4. M¢t so Vng· kinh doanh BDS da duqc nghien cfru kha ky luang. Dieu nay th~ hi~n 0 cho cac nu6c nay da c6 m(>t h¢ thong phap lu~t kha day du, ·c6 th~ giai quyet duqc hau het cac tlnl~ hu6ng nay sinh trong thvc tien cua ho~t d(>ng kinh doanh BDS. M~t khac, do thi truong BDS phat tri~n, nganh kinh doanh BDS luon c6 vi trf quan trc:mg trong xa h¢>i, thu hut duqc nhi.eu von dau tu cling nhu nhieu nguon nhan lvc tham gia. v 6i b6_i canh d6 nhu cau cua xa hoi . can duoc . thong "'"'"' tin tot hon ve Iinh vue . BDS se tao . b6i canh thuan . loi . cho vi¢c phat tri~n cac ho~tt d(>ng nghien cuu ve BDS tu m9i g6c d(>. T~i d6 nhfrng nghien eCru t6ng th~ ve kinh doanh BDS cling nhu nhctng nghien cuu ve tung van de Clf th~ cua BDS nhu cac van de s6 hilu, khu6n kh6 phap ly cho cac giao d!ch BDS, van de hi~u qua kinh doanh BDS, van de tai trq cho mi nhu da de c?p k~ tren, Nghien cuu sinh thi[y rdng vi¢c nglzien c1ru n/urng to'n tgi c/u{ yez1 cdn trrf Sl/ p/zat triln CllG hoc;~t d(Jng kinh doanh BDS J Fi¢t N am, qua d6 de' xudt cac gidi phap dl gidi quyet cac tdn tgi d6 d6z ·v6'i co quem hogch djnh chinh sach N lui mr6·c trong lTnh Vl/C ndy ld h{t sz(c cdn thief. Vi¢c nghien CUu nay can dtrQ'C thlJC hi~n tren Cd SOh~ thong hoa CaC Van d~ V~ ly lu~n trong llnh VlJc.BDS.cfing nhu chi r6 cac van de thvc tien chua phu hqp cho vi¢c phat tri~n hoq.t d(>ng kinh cloanh BDS o Vi~t nam. Ket qua nghien cll'u nay la can thiet cho mQi doi tuqng tham gia thi truong BDS nhu cac h¢ gia dlnhl cac nha quan ly doanh nghi¢p, cac nha dau tu, cac nha xay dlp1g BDS, cac nha tai trq cho cac dl! an BDS ... cung nhu cac ca quan quan thuc df\y stJ phat tri~n ly nha mr6c trong llnh VlJC nay nham cua hoq.t d¢ng kinh doanh BDS, tq.o duqc nhieu BDS han cho xa h¢i, g6p phan giai quyet nhu cau ve nai lam vi¢c, nai san xuat, tr~:I s6 cho doanh nghi¢p Va cac td chile, n0i 0 Va CI. ve BDS. y ngh1a khac nhau doi v6'i nhGng nguoi khac nhau. N guai nong dan c6 coi BDS nhu la m¢t trong ba yeu to cua n<~n sim xuat theo y nghia cua kinh te hoc von. Mot . co cti~n: dat dai, lao dong, . . . so nguai khac c6 cu·ong....... vi. dieu ~· ~ hanh cac doanh nghi~p l6'n c6 th~ coi BDS la m¢t tai san 16'n cua doanh nghi~p. Lu~t su coi BDS nhu m(>t tai san mang theo nhieu quyen va trach nhi~m cho nguoi chu s6 hfru. Cac c~:\ nhtm, h9 gia dlnh (HGD) coi BDS la noi cu ngl;l h~mg ngay cua hQ. Nl¢t so nguai khac hoSlt c1¢ng trong cac llnh vgc lien quan den BDS nhu moi gi6'i, d~nh gia, quan 1}', xay dgng, cap von vay ... coi BDS la hoq.t d(>ng kinh doanh cua hQ. Nhu ta eta biet tat ca chung ta deu can c6 nha 6, c6 noi lam vi~c, hc;>c t~p, c6 noi vui choi ... do v~y c6 th~ n6i tat dt chung ta deu c6 "cong vi~c" v6'i BDS du la trong y nghia nao nfra va cung c6 th~ n6i gan nhu U1t ca chung ta deu phai dua ra cac quyet dtnh lien quan den BDS it nhat la m(>t liin, tuy thu(>c vao vi trf, vai tro cua mlnh trong c¢ng dong, trong gia d1nh. Do v~y vi~c hi~u biet cac nguyen # ly co ban cua BDS la m¢t vi~c c6 fch cho hau het m9i ngucri. BDS, ngoai )' nghia la m(>t linh doanh, con c6 y nghia bao trum V\!C nghien cliu ho?c Et m¢t ho?t d(>ng kinh la m(>t lo(;li tai san d?c bi~t. Theo qui d!nh t?i B¢ Lu~t Dan Sg hi~n hanh thl BDS la cac tai san khong di doi duqc bao g6m: ·o 8 dat dai, nha 0, cong trlnh xay dtfng gan lien voi d£lt ctai, k~ ca cac tai san giln lien v6i nha o, cong trlnh xay dlfl1g d6, cac· Uii san khac giln lien v6i dat dai va cac tai san khac do phap lu~t quy d!nh 1 • V 6i y nghia nay BDS la ngu6n l1Jc qu6c gia bat kti d6 la so hliu ca nhan hay so hfiu cong c¢ng. Tu)' thea chuc nang su dvng, BDS c6 th~ duqc phan lot;ti nhu sau: Nha a: BDS nha 6 la cac ngoi nha d¢c l?p cling nhu cac khu nha chung cu, cling nhu· cac khu dat d~mh d~ xay d1fl1g cac ngoi nha/khu nha 0. Lo~i BDS nay c6 th~ nam a cac th~mh pho, vung ngo<;li 0, vung n6ng thon. BDS Thuong m~i: Cac khu van phong cho thue, trung tam thuong m?i, chq, cua hang, khach s~m, nha hang, khu nghi mat, cac khu dat tr6ng danh cho vi~c xay dvng cac BDS thuong m~i k~ tren. Hau het cac BDS thuong m?i la nhling BDS dem l~i thu nh~p !a tien cho thue si'r dt;Ing, va thuang chrqc gQi la BDS t0o thu nh~p va thuO'ng thf1y nhieu 6' cac th~mh ph6, noi dien ra thuong xuyen c:k hoat dong kinh doanh dich vu. • • c_.; • • BDS Cong nghi~p: BDS cong nghi¢p bao gom cck nha may, kho tang, cac cong tr'inh ti¢n fch di kern, mo, cac khu dat trong dti xay dv·ng cac BDS cong nghi~p. Nhung BDS cong nghi¢p l6n thuo·ng m1m phO VI thti0ng c6ng Vi~c acac vung ngo~i 6 cac thanh aday pl1l;l thUQC VaO nguon nhan lqc CO t(_li CaC do thi. M¢t so loc_li BDS cong nghi~p c6 th~ 6' cac vung n6ng thon ho~c c:k vung c6 cac t~li nguyen thien nhicn tu5' m(rc d(> phl} thu¢<; cua nganh cong nghi¢p d6 vao nguyen li~u d.:1u vao la nong s?m (cong nghi~p che bi~;n thtfc ph~m) ho~c tai nguyen thien nhien (che bien truong hqp nay, lao d¢ng V~fC do Se !TIQC qu~ng a vung kht tuong lai nao d6 thuong duqc chuy~n c16i sang myc dfch si:r dyng khac c6 hi~u qua han. BDS cong c<)ng: cac khu van phong cua cac co quan Nha nu6'c, oic BDS phyc vy cac lqi ich chung do Nha nuac dau tu nhu cac b~nh vi~n cong, cong vien, dtrong xa, tnrong h9c c6ng ... Th6ng thuong cac BDS nay thtrong duqc xay dlp1g va si:r dyng lau dai va it khi duqc mua ban tren thi truong BDS tri:r nhfrng truong hqp d?c bi~t. Cac lo;;Ii BDS khac: d6 la cac BDS khong thu(>c cac nh6m tren nhu nha tho, chua chi~n, mieu m£?.o. cac ca sa tu thi~n, san golf, san bong ... 1.1.2. Cac thu<)c tinh cua BDS. La m(>t lo<;~i tai s~m d~c bi¢t, BDS c6 nhfrng thu(>c tinh rieng va cung la nhfrng d~c di~m khac bi~t so vai cac lo;:ti t~ti sim khac. Tuy thu(>c vao tung g6c d(> nghien cu·u, c6 th~ phan chia cac lo;:ti thu(>c tfnh cua BDS thanh nhfrng nh6m sau: 1.1.2.l.Thu<)c tinh v:)t ly: Tinh bat d<)ng: c{ic khu dat c6 tfnh bat dc)ng, ngh!a la khong di chuy~n duqc trong khong gian. Cac th~mh phan v~t chat tren dat nhu dat da, khoang san, dau lua ... c6 th~ duqc di chuy~n tu ch6 nay sang ch6 khac song mi'mh dat cy th~ theo y ngh!a dial)' thl kh6ng th~ di chuy~n duqc ngh'Ia la m6i manh dat d~u c6 cac chi so kinh d¢ va VI d~l xac d!nh, khong thay d6i. Tfnh bat d(>ng nay cua dat lam cho n6 du·qc xac dtnh la BDS. V6'i thu<)c tinh nay, thi truong dat c6 khuynh huang mang tfnh chat d{a phuO'ng. Nhu cau si:r dl.)ng phai "di chuy~n" t6'i vt tri cua BDS. Tinh khong the khong th~ pha huy, n6 se ton t<;1i mai. Tinh ben vung nay H1m cho da't c6 bi b! pha huy: dfit voi y ngh!a la m(>t phan cua khong gian la khuynh huang tr6 thanh cac khoan dau tu cua cong chung. Oic nha dciu tu 10 thuang phan bi¢t ro sv pha huy mang tfnh v~t chat va sv ben vung mang tfnh kinh te. Ve mat vat chat, dat dai kh6ng thd bi pha huy song gia tri cua n6 c6 th~ bi hu>' ho~i bang vi~c thay d6i cac dieu ki~n. Vf dl}, gia tri m(>t m?mh dat c6 th~ bi giam di dang k~ khi n6 b! c;k tac dc)ng xau cua m6i truong xung quanh lam cho vi~c su d1:1ng khong duQ'c ai quan tam. Tinh khong dong nhat: kh6ng c6 hai manh dat nao gi6ng h~t nhau a m9i di~m. Tfnh chat nay c6 th~ gQi la tfnh khong dong nhit hay tfnh kha,c bi~t. Cac manh dat bao gia cung c6 m(>t vi trf khong gi6ng cua bat c(r manh dat nao khac. sv khac bi~t giua cac manh dat con c6 th~ la sv khac bi¢t cua hlnh d0-ng, kfch co, etta hlnh vv .. Tiep theo, h9- Hing c6ng c¢ng nhu duong xa va cac cong trlnh tien fch ctoi vcS'i t"lrng manh dat cung thuo·112: khac nhau lam cho chung • .......... khac nhau. Cu6i cung, ~ "-' ngo~i cimh ding t<;w ra s~r khac I.,..- bi~t gifra cac manh dat 1.1.2.2. Thu6c tfnh thti che: Th~ che la nhung phfin cua xa h(>i duqc th~mh l~p va duqc C(1ng nh~n. Thu~t ngu nay c6 th~ hitu lack t6 chCrc, ton giao, lu~t l¢ ho~c t~p qmin. TI1~ che t;:to ra each suy nghi CLia chung ta \'~1 co th~ t~lO ra anh hucmg sftu sac t6i cac gia tri cua chung la. Lu:\)t, cic quy d!nh cong c(mg trong llnh vvc BDS: llnh vvc BDS thuong c6 Cng dong nhu dftt di'mh cho qu6c phong, an ninh, duang xa, cong trlnh thuy 11 lai ... rna cac nhu diu nay c6 th~ thay d6i, phat sinh theo thai gian do v~y quyen dli'Q'C phep thu h6i dat SO hfru ho~c Slr d!fng Ca nhfm lu6n CO trong cac van ban phap luC:H ve dat dai cua cac qu6c gia. :rv1~t khac cac BDS tuy thUQC quyen SO hfru va Slr d!fng cua Cac ca nhan song bao giG' cung nam trong illQt moi truang tl;f nhien, xa h¢i n~w d6, chiem m¢t khong gian t~i m¢t dia b~m nao d6 do v~y sv ton t~i etta m<)t BDS luon ch!u sv tac d¢ng cua moi truO'ng xung quanh va nguqc l~i n6 cfing la m¢t phan cau thanh cua m6i truO'ng d6. Nha mr6c Iu6n c6 vai tro dieu tiet trong m6i quan h¢ hay sv lien quan gifra BDS va c9ng dong xung quanh nhu m¢t. t6ng th~ cung nhu gifra cac BDS rieng bi¢t de bao dam rang vi¢c str d!fng BDS nay khong gay cac anh huang tieu qrc den moi truong xung quanh cfing nhu t6i vi¢c Slr dtJng cua cac BDS lien quan khac. Nhfrng qui cttnh trong cic qui ho~ch t6ng the cac v-Lmg, qui ho~ch chi tiet cac khu vi.Jc, quy che xay d1;rng .. .la nhi111g quy dinh cong c¢ng trong llnh vvc nay. T~p qmin d!a phu011g~ khu Vl!C: T~p qwin la each suy ngh1 ho~c h2mh d¢ng di~n hlnh dta m¢t ctja phucmg nao ct6. N6 giong nhu th6i quen cua m¢t nh~m. COI1 Vf dlf nguai dan mien xu6i thl thuang lam nha nhieu CQDg d6ng cac khu VlJC mien nui thuong ca a tr!f·c tiep tren nen dat a nha S~ln ... 1.1.2.3. Thu(Jc tinh kinh te: Vi the: la vj trf cua BDS trong moi quan h¢ tuang doi v6i cac ho(;lt d(>ng Slr d!fng dat ben ngoai khac. Vj trf kinh te va vj trf ctja ly cling c6 vai tro trong d6 vj trf kinh te c6 vai tro chfnh. Y! the la ket qua cua Sl:f li.Ja chQn va khuynh huang CUa cac C'l nhan va C<.lc nh6rn trong vi¢c lt.ra cht,m m~t bclng. Sl;f khac bi~t ve vj the lam cho c<:ic manh dat tuang tv duqc SLJ' l!fng theo cac each khac nhau va c6 gia tri khac nhau. Yeu to chinh anh huang den-vi¢c Iva chQn vj tri la khoimg each ho~c thai gian can cho vi¢c di l~i gifra BDS va cac diem dich ma nguO'i su d~mg BDS thuang phai t6i. T6ng cac khoimg each ho~c thai gian cua m¢t BDS t6'i cac di~m dfch cang nho th1 gia trj cua BDS cang cao. Cac yeu to 12 khac CUa Vl the khu dat lam imh huang den gia trj CUa no la SJ! hi¢n di¢n CUa cac ti~n fch va dich Vtf, hUang gi6, huang anh S~ng m~t trOi ... Sq khan hiem: m(lt so Io~i dat nhat d!nh c6 th~ c6 nguon cung tuong doi h<;tn che va duqc gQi la SJ! khan hie'm. T6ng so Iuqng dat trong xa h¢i la m¢t so co dinh sonab su. khan hiem dat, BDS, chi la tuong doi. Cung v6'i thai gian va vai . chi phf b6 ra, nguon cung cua dat dai da duqc dau tu se gia tang d~ dap t'mg nhu diu. M~c du v:;ly, noi lo d1a vi¢c dan so kh6ng ngung tang da lam cho nhu cau tang nhanh hO'n nguon cung CO h~n Va t(;lO len nhfrng COn SOt dat. Tinh phtf thu(lc Ian nhau: Sl! tuong tac giu·a vi~c su dt,Ing cong trlnh tren dat va gia tri khu dat ctuqc g<;>i Ia Sl! phy thu¢c Ian nhau. Vi~c xay dlfng m¢t trung tam thuong m?i tren m(lt ctuong phose ~1nh huang tai quyet ctinh su dyng de m{{nh dat gan ct6. Luqng khach hang cua m(lt nha h~mg xay dv11g tren tryc qu6c h) chfnh ph~l thu(lc nhiel.l va cac khach ssm gan d6 va vi~c xay dvng mai m¢t con duong tninh se ln.m giam dang b!; luqng khach hang cua ca nha hang va khach Sq11 tren c10t:ll1 ctm:mg CU d6 Va lam cho tri gia CUa nha ·hang cling nhtr CUa khach san giam di. Do vav viec su dung va gia tri ctb cua mot BDS c6 th~ bi • '-- • •. • • '-- l.- • • • thay dcii bc)'i S\! thay ct6i cua m¢t BDS khac. 1.1.2.4. Thu(lc tinh C~nh th~ truO'ng: tranh theo vung: Tfnh bat d¢ng, tfnh khong dong nhat lam cho c~nh tranh trong llnh vvc BDS c6 tfnh khu vtfc. Vi~c khong th~ di do·i BDS d~ dap ling sy· thay doi cua cung cfiu cling nhu vi~c thieu tfnh tucmg dong va tfnh chua'n hoa lam cho nguo·i mua BDS phai khc.io sat ti:rng BDS d~ hidu biet gia tr! cua n6. Khcmg.__ c6 each de dang-- cho nguoi '-- mua so sanh cac BDS lam cho C(;lnh tranh gifra die BDS trcJ nen h?n che. C<~nh tranh thea vung c6 Sli. y ngh!a dung hem khi ap dt_mg cho BDS El nha 6· so v6i cac BDS thuong m~1i va cong nghi~p khng rai. Hon mia die giao dich khong hay dien ra 0 nhi:rng noi buon ban cong c¢ng rna thuong 6 nha rieng, van phong rieng ... Tfnh khong t~p trung va tfnh rieng tu trong giao dich mua ban BDS lam cho thong tin thi tnr0ng BDS se kh6 ctuqc thu th~p va do d6 chi phi thu th~p thong tin thucmg cao. Nhfrng ngm1i tham gia th~ trU'ong it chrqc thong tin: Rat nhieu nguoi mua va nguoi ban thieu cac thong tin ve gia ca BDS khi ra quyet dinh mua ban boi vi vi¢c thu th~p va ph an tich thong tin thucmg ton kem. C<.l.c doanh nghi¢p thuong thue nhil'ng chuyen gia trong linh vlf'c BDS d~ mua ban BDS nham kh~c phifc vi¢c lwn che thong tin. Nhil'ng nguO'i chu va nhil'ng nguoi mua tiem nang thuang ra cac quyet dinh khong thvc sv t6i lfU trong cac giao dich BDS. Chi c6 nhG'ng nguai c6 moi lien h¢ g~n gui v6i thi truang BDS m6i c6 th~ de dang c6 cac thong tin ve gia ca BDS. Do v~y ngu0i ban va nguO'i mua c6 xu huang tlm kiem va tra tien cho thong tin ve gia ca BDS d~ t6i da hoa lqi fch cua mlnh va ctieu d6 se lam chi phf giao d~ch tang len. Nguon cung co d!nh trong ngan h<;1n: Ngu6n cung BDS co dinh, ft nhat la trong thai ky m<)t vai thang. Neu cau giam, cung van giu nguyen. Neu cau tang, can c6 khoang thai gian thong thuO'ng tinh theo thang ho~c theo nam d~'' 14 tao ra cac BDS m6i Nhu cau BDS t?i m¢t vung nao d6 ho<;ic trong m¢t c¢ng dong nao ·d6 c6 thli dao d¢ng d¢t ng¢t trong ngin h?n. Ket qua la gia BDS tang nhanh neu cau VUQ1 cung qm1 xa. M<;it khi. Hi~n nay <1 Vi~t Nam chua c6 nguon thong ke chfnh thuc nao ve t6ng gia trj cac BDS a· nu6'c ta la bao nhieu va no chiem ty 1~ nao trong t6ng tai san cua quoc gia, do v~y kh6 thong qua ct ng6i nha khiem ton cho m(>t HGD nhv v?y vf d~1 c6 di~·n tfch la 40 m2 va c6 gia giao djch tren thj tnrang khoang 300-.500 tri~u dong. Nhv v~y v6i m(>t HGD c6 thu nh~p trung blnh k~ tren din c6 thai gian tfch luy trong khoang tren du6i 30 nam m6i c6 the mua duqc can nha khiem ton cua mlnh. V 6i nhfrng HGD c6 muc thu nh~p cao hem ho~c c6 ml'rc thu nh~p thap han thl chi tieu cho sinh ho~t cling nhu nhu cau v~ nha 6 c6 the cao han va thap h_on wong U"ng va do v~y thai gian can de tfch Iuy thu nh?p cho vi~c mua nha cling c6 the ngan han ho~c dai han,. c6 the khoang 10 nam ho~c tren 30 nam (khong k~ cac trvorig hqp ca bi~t nhu duqc huO"ng thll'a ke, dvqc Nha nu6c cap mien phi trong giai do<;tn tru6c day, c6 nguon thu nh~p cao hAn so v6'i muc lU'ong blnh quan trong xa h¢i do cac ho~t d¢ng kinh doanh dem L~i, ttr cac ngu6n thu nh~p bat chfnh khac ... soh¢ nay la khong JC;n neu xet tren ph<;tm vi toan xa h¢i). V6i m¢t so u6c tinh tren c6 the n6i thong thuang doi v6i moi HGD thl gia trj cua ngoi nha h9 dang 6 thu0ng la m(>t trong c<:'ic t2ii i va TPHCM c6 6,7 tri¢u ngu0i. Blnh quan moi HGD klm v~c thanh thj khoang 4 nguai Blnh quan moi HOD khu v~c n6ng thon khoang 6 nguai