Tài liệu Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2012 – 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐỨC NAM NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐỨC NAM NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày… tháng 12 năm 2016 Tác giả luận văn Vũ Đức Nam ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn GS.TS. Nguyễn Thế Đặng đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND thành phố Hạ Long đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Thái Nguyên, ngày …... tháng 12 năm 2016 Học viên Vũ Đức Nam iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii MỤC LỤC................................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................................... viii MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2 2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu .............................................3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất ...................................4 1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4 1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................10 1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................11 1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ...........................11 1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ..........................12 1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất .............................13 1.3. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đât .......................................................14 1.3.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất .........................14 1.3.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ..........................................14 1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................14 1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...........................................................14 1.4. Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam .........................15 1.5. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới .....................................................................................................................20 1.5.1. Thụy Điển ........................................................................................................20 iv 1.5.2. Ôxtrâylia ..........................................................................................................22 1.5.3. Trung Quốc .....................................................................................................23 1.5.4. Thái Lan ..........................................................................................................25 1.5.5. Malayxia ..........................................................................................................27 1.5.6. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước ...28 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................... 30 2.1. Địa điểm, thời gian, đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................30 2.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................30 2.1.2. Thời gian .........................................................................................................30 2.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30 2.1.4. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................30 2.2.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015 .............................................................................30 2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất .....................31 2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới.......31 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................31 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............................................................31 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................31 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ....................................................32 2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................32 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................ 33 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................36 3.1.3. Điều kiện kinh tế xã hội ..................................................................................36 3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật ..............................................................37 v 3.1.5. Các lợi và hạn chế ...........................................................................................37 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất .......................................................................38 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2015 ..................................38 3.2.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2012 - 2015 .........40 3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015 ....................................................................42 3.3.1. Công tác chuyển đổi QSD đất .........................................................................42 3.3.2. Công tác chuyển nhượng QSD đất ..................................................................43 3.3.3. Công tác cho thuê và cho thuê lại QSD đất ....................................................45 3.3.4. Đánh giá kết quả thừa kế QSD đất ..................................................................46 3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho QSD đất ................................................................48 3.3.6. Đánh giá kết quả thế chấp QSD đất ................................................................50 3.3.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSD đất .............................................52 3.3.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất .............................................53 3.4. Nghiên cứu những yếu tố chính ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................................................................................55 3.4.1. Nhóm yếu tố chủ trương, chính sách ..............................................................55 3.4.2. Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.................................61 3.4.3. Nhóm yếu tố về quy định pháp luật, thủ tục hành chính và các ngành liên quan ..62 3.4.4. Yếu tố nội tại: Nhận thức, nguyện vọng…của người dân ..............................63 3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ..................................69 3.5.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................................69 3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................................69 3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .....70 3.5.4. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất .....................................70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 72 1. Kết luận .................................................................................................................72 2. Kiến nghị ...............................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 74 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ tài nguyên môi trường CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CT Chỉ thị ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng NĐ Nghị định NSNN Ngân sách nhà nước QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên TP Thành phố TTHC Thủ tục hành chính TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất ..............................................................................39 Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2012 – 2015 .40 Bảng 3.3. Số liệu về chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của thành phố Hạ Long giai đoạn 2012 - 2015 ...............................................................42 Bảng 3.4. Số liệu về chuyển nhượng QSD đất .........................................................43 Bảng 3.5. Bảng số liệu thừa kế QSD đất...................................................................46 Bảng 3.6. Kết quả tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên cứu ..................................48 Bảng 3.7. Bảng số liệu thế chấp QSD đất .................................................................50 Bảng 3.8. Bảng số liệu kết quả bảo lãnh giá trị QSD đất..........................................52 Bảng 3.9. Bảng số liệu kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất .................................54 Bảng 3.10: Kết quả đánh giá sự minh bạch của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .................................................................64 Bảng 3.11: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ......................65 Bảng 3.12: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .........................................................................................66 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ TP Hạ Long...................................................................................33 Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 ...................................36 Hình 3.3. Vịnh Hạ Long ............................................................................................37 Hình 3.4. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hạ Long ............................38 Hình 3.5. Kết quả đánh giá sự minh bạch công tác chuyển quyền SD đất của người dân .......64 Hình 3.6. Mức độ phục vụ của tổ chức công chứng .................................................67 Hình 3.7. Mức độ phục vụ của cơ quan nhà nước ....................................................67 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân. Là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hạ Long có tổng diện tích tự nhiên là 27.195,03 ha chiếm 4,44% diện tích tự nhiên của tỉnh. Đơn vị hành chính của thành phố gồm 20 phường, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội. Trong những năm gần đây, thành phố Hạ Long có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì vậy việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều 2 bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn thành phố Hạ Long chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2012 2015. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp. Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 – 2015”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015, từ đó đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn để giúp công tác quản lý được tốt hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015 - Đánh giá được yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015 3 - Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đo là: chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Luật đất đai, 2013) [16]. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Luật đất đai, 2013) [16]. 5 *Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây [12], cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. 6 Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. * Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. 7 * Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. * Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; - Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. * Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một 8 người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. * Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [3] Một số quy định chung về chuyển QSDĐ * Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau [12]: 1- Có giấy chứng nhận QSDĐ; 2- Đất không có tranh chấp; 3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. * Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: - Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền 9 của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó; - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất. 2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành. 3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất. 5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc 10 đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà 1.1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2003; - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;