Tài liệu Nghiên cứu một yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ TUẤN ĐỊNH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh TS. Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - NĂM 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng sử dụng để bảo vệ bất kì học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận án này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận án Lê Tuấn Định năm 2022 ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện luận án này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của các cơ quan, tập thể, cá nhân. Nhân dịp hoàn thành luận án, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và gửi lời cảm ơn chân thành đến các cơ quan, tập thể, cá nhân đã giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên; tập thể cán bộ Phòng Quản lý Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Tôi xin cảm ơn lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, Văn phòng Đăng kí đất đai Hà Nội và hệ thống Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại Hà Nội và các phòng chức năng thuộc UBND thành phố Hà Nội; các hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án tại địa phương. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy cô giáo hướng dẫn khoa học, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Phan Đình Binh và Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy đã định hướng cho tôi, tận tụy chỉ bảo hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, các bạn bè, các đồng nghiệp đã động viên, khích lệ tôi nghiên cứu và hoàn thành luận án. Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận án Lê Tuấn Định năm 2022 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... x MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 3 4. Đóng góp mới của đề tài ......................................................................................... 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị ..................................... 4 1.1.1. Đất đai và đất ở đô thị ....................................................................................... 4 1.1.2. Thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất đô thị ............................................................................................. 9 1.2. Cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................... 17 1.2.1. Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............ 17 1.2.2. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam .............................................................. 24 1.2.3. Cơ sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội .......... 29 1.3. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản trên thế giới và thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam........................................................................ 32 1.3.1. Các công trình nghiên cứu về kinh tế thị trường và thị trường bất động sản trên thế giới .............................................................................................. 32 1.3.2. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam................................................................................ 36 1.3.3. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ................................................................... 39 iv 1.2.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Việt Nam .............. 41 1.4. Đánh giá chung và định hướng nghiên cứu ....................................................... 47 1.4.1. Đánh giá về các công trình đã nghiên cứu ...................................................... 47 1.4.2. Quan điểm nghiên cứu .................................................................................... 47 1.4.3. Định hướng nghiên cứu ................................................................................... 48 1.4.4. Sơ đồ nghiên cứu............................................................................................. 48 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 50 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 50 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 50 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 50 2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 50 2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 51 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp ......................................................... 51 2.3.2. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 52 2.3.3. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ........................................................... 52 2.3.4. Phương pháp thiết kế thang đo lường để đánh giá .......................................... 59 2.3.5. Phương pháp phân tích xác định các yếu tố, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị ............................................................ 60 2.3.6. Phương pháp so sánh....................................................................................... 62 2.3.7. Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................................... 62 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 63 3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu............................................................................. 63 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội ............................................. 63 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 68 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội ............ 73 3.2. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019 .............................................................................. 82 3.2.1. Thực trạng cung quyền sử dụng đất ở đô thị................................................... 82 3.2.2. Thực trạng cầu quyền sử dụng đất ở đô thị ..................................................... 93 3.2.3. Giá đất ở đô thị ................................................................................................ 99 v 3.2.4. Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.. 105 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................... 107 3.3.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị ......... 107 3.3.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị ..... 110 3.3.3. Đánh giá nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................... 124 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................... 125 3.4.1. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị ....................... 125 3.4.2. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị............ 127 3.4.3. Đánh giá ảnh hưởng của nhóm yếu tố cầu quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................................................. 138 3.5. Xu hướng phát triển và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đối với thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị .......................................................... 139 3.5.1. Xu hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị đến năm 2030 .. 139 3.5.2. Đề xuất giải pháp .......................................................................................... 142 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 147 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ....... 149 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 150 PHỤ LỤC ............................................................................................................... 160 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TT Viết đầy đủ Viết tắt 1 BĐS Bất động sản 2 BTC Bộ Tài chính 3 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 4 CBCC Cán bộ công chức 5 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa 6 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 7 CNTT Công nghệ thông tin 8 CT-TTg Chỉ thị Thủ tướng 9 GDP Tổng sản phẩm nội địa 10 GIS 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 NĐ-CP Nghị định Chính phủ 13 NQ-CP Nghị quyết Chính phủ 14 NQ-HĐND Nghị quyết Hội đồng nhân dân 15 NXB Nhà xuất bản 16 QĐ-TTg Quyết định Thủ tướng 17 QĐ-UBND Quyết định Ủy ban nhân dân 18 QLNN Quản lý nhà nước 19 QSDĐ Quyền sử dụng đất 20 QSDĐƠ Quyền sử dụng đất ở 21 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 22 TP Thành phố 23 TT Thông tư 24 TTBĐS Thị trường bất động sản 25 TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất 26 TTQSDĐƠ Thị trường quyền sử dụng đất ở 27 UBND Ủy ban nhân dân 28 USD US Dollar (Tiền Mỹ) 29 VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai 30 XHCN Xã hội chủ nghĩa Geographic Information System (Hệ thống thông tin địa lý) vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều tiết thị trường quyền sử dụng đất .............................................. 22 Bảng 2.1. Tuyến đường lựa chọn điều tra tại các khu vực nội thành Hà Nội ... 53 Bảng 2.2. Số lượng phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân .................................... 56 Bảng 2.3. Số lượng phiếu điều tra người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản ..... 57 Bảng 3.1. Chỉ tiêu phát triển kinh tế chính của thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019 ....................................................................................... 69 Bảng 3.2. Chỉ tiêu sử dụng đất năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà Nội ........ 75 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2019 ....................... 79 Bảng 3.4. Tình hình giao đất để đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019 ............................. 84 Bảng 3.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................................................................. 91 Bảng 3.6. Cung quyền sử dụng đất ở đô thị tại Hà Nội..................................... 92 Bảng 3.7. Mục đích của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị........ 93 Bảng 3.8. Cầu quyền sử dụng đất ở đô thị tại Hà Nội ....................................... 94 Bảng 3.9. Mục đích về cầu quyền sử dụng đất ở đô thị .................................... 96 Bảng 3.10. Nhu cầu về đối tượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại TP. Hà Nội .... 96 Bảng 3.11. Nguồn tài chính dự định thực hiện nhận chuyển nhượng QSDĐƠ đô thị .... 97 Bảng 3.12. Số lượng người nước ngoài đăng ký sở hữu nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở đô thị tại TP. Hà Nội tính đến hết năm 2019 ............. 99 Bảng 3.13. So sánh giá đất ở đô thị trên thị trường với bảng giá đất tại một số tuyến đường trên địa bàn thành phố Hà Nội .............................. 101 Bảng 3.14. So sánh giá đất ở đô thị trên thị trường tại thành phố Hà Nội trong năm 2011, năm 2015 và năm 2019 ........................................ 103 Bảng 3.15. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp ........................ 111 Bảng 3.16. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp ................................... 112 viii Bảng 3.17. Tổng phương sai giải thích, trọng số tải của ma trận xoay cho biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp .................................................................................... 113 Bảng 3.18. Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp .......................................... 114 Bảng 3.19. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha nhóm yếu tố mới hình thành ................................................................................ 115 Bảng 3.20. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp .......................................... 116 Bảng 3.21. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ...................... 118 Bảng 3.22. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ................................. 119 Bảng 3.23. Tổng phương sai giải thích, trọng số tải của ma trận xoay cho biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ................................................................................... 120 Bảng 3.24. Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ........................................ 121 Bảng 3.25. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến cung quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ........................................ 123 Bảng 3.26. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp .......................... 128 Bảng 3.27. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố độc lập ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp ................... 129 Bảng 3.28. Tổng phương sai giải thích và trọng số tải của ma trận xoay cho biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp .................................................................................... 129 Bảng 3.29. Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐƠ đô thị sơ cấp ............................................................... 130 ix Bảng 3.30. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị sơ cấp ............................................ 132 Bảng 3.31. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ........................ 133 Bảng 3.32. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ................................... 134 Bảng 3.33. Tổng phương sai giải thích, trọng số tải của ma trận xoay cho biến độc lập các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp ................................................................................... 135 Bảng 3.34. Kết quả Trọng số tải của ma trận xoay các yếu tố ảnh hưởng đến cầu quyền sử dụng đất ở đô thị thứ cấp........................................... 136 Bảng 3.35. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính các yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐƠ đô thị thứ cấp ............................................................. 138 x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị .......................... 48 Hình 1.2. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến cung QSDĐƠ đô thị .......................... 49 Hình 1.3. Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐƠ đô thị ............................ 49 Hình 2.1. Phân bố khu vực quận nội thành lựa chọn nghiên cứu.......................... 54 Hình 2.2. Quy trình xây dựng bộ câu hỏi của phiếu điều tra ................................ 58 Hình 2.3. Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến TTQSDĐƠ đô thị .................................................................................. 60 Hình 3.1. Sơ đồ hành chính Thành phố Hà Nội .................................................... 64 Hình 3.2. Quỹ đất dành cho mục đích đất ở đô thị tại Hà Nội .............................. 82 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng trưởng, không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được... Đó là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Cả thị trường và Chính phủ đều cần thiết cho một nền kinh tế vận hành lành mạnh. Thiếu cả hai điều này thì hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gì vỗ tay bằng một bàn tay (Paul Samuelson, Wliam D Nordahals, 2011 . Trong thị trường bất động sản, thị trường đất đai giữ vai trò rất quan trọng. Đất vừa là một bộ phận cấu thành bất động sản, vừa là một hàng hóa độc lập. D ở vị thế nào, thị trường đất đai cũng là bộ phận có tầm quan trọng quyết định của thị trường bất động sản Trần Thị Minh Châu, 2010). Đất đai là tài nguyên và là tài sản quan trọng. Đất đai tham gia vào mọi mặt của hoạt động kinh tế - xã hội, c ng với đó các giao dịch liên quan đất đai ngày càng đa dạng với sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Trong quá trình Đổi mới (1986 - 2016 , chính sách đất đai cũng được từng bước xây dựng, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới cơ chế kinh tế. Thị trường quyền sử dụng đất chính thức xuất hiện cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Kể từ đó đến nay, các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đặc biệt là chủ trương chính sách về đất đai đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện để tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ và các tài sản trên đất phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đế đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại” là một chủ trương có tác động trực tiếp và cơ bản nhất đến thị trường đất đai và tài sản trên đất (thị trường bất động sản) trong những năm gần đây. Ngày nay, trong quá trình đổi mới theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN, thị trường quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự hình thành phát triển 2 của TTBĐS, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy vốn hóa đất đai, phát triển kinh tế xã hội, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Đặc biệt tại các đô thị lớn, sự ảnh hưởng của TTQSDĐ càng được thể hiện rõ rệt. Tại các đô thị lớn, sau một thời gian hình thành và phát triển, TTQSDĐ cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều này đòi hỏi cần có sự phân tích, đánh giá về các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐ. Hà Nội là một trong hai đô thị loại đặc biệt của cả nước với mức độ đô thị hóa cao. Thành phố Hà Nội đã sớm hình thành và phát triển TTQSDĐƠ đô thị. Giá trị của đất ở tại Hà Nội luôn ở mức cao nhất cả nước. Sự phát triển của TTQSDĐƠ đô thị luôn song hành và góp phần thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS tại Hà Nội nói riêng cũng như TTBĐS cả nước nói chung. Trong thời gian qua, TTQSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội đạt được nhiều thành quả quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô trong quá trình đẩy mạnh Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa. Tuy nhiên trong quá trình hình thành, phát triển cũng còn những hạn chế, bất cập nhất định cần khắc phục đã đặt ra sự cần thiết cần phải có những nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến TTQSDĐƠ đô thị tại Hà Nội, nhằm đề xuất giải pháp tăng cường quản lý TTQSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Xuất phát từ thực tế nêu trên, nghiên cứu sinh lựa chọn thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu nhằm xác định được mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến TTQSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường này. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng cung, cầu QSDĐƠ đô thị và giá đất ở tại đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2019; 3 - Xác định các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung và cầu QSDĐƠ tại đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội; - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với TTQSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về TTQSDĐƠ đô thị thông qua cung, cầu QSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó xác định các yếu tố tác động đến TTQSDĐƠ đô thị. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của luận án cung cấp cơ sở khoa học, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về TTQSDĐƠ đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa bàn nghiên cứu; có thể sử dụng cho các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lí, các nhà nghiên cứu tham khảo. 4. Đóng góp mới của đề tài - Xác định 05 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung QSDĐƠ đô thị sơ cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội với mức độ ảnh hưởng từ cao đến thấp: 1. Yếu tố đầu vào; 2. Chính sách đất đai; 3. Chính sách khác; 4. Kinh tế - hạ tầng; 5. Kỳ vọng và cung hàng hóa quyền sử dụng đất trên thị trường và 04 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cung QSDĐƠ đô thị thứ cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội với mức độ ảnh hưởng từ cao đến thấp: 1. Kinh tế - hạ tầng; 2. Chính sách, pháp luật của Nhà nước; 3. Yếu tố đầu vào; 4. Kỳ vọng và cung hàng hóa quyền sử dụng đất trên thị trường. - Xác định 04 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐƠ đô thị sơ cấp với mức độ ảnh hưởng từ cao đến thấp: 1. Thị trường - kinh tế; 2. Dân số, lao động, việc làm; 3. Chính sách, pháp luật của Nhà nước; 4. Tâm lý, thị hiếu và 04 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến cầu QSDĐƠ đô thị thứ cấp với mức độ ảnh hưởng từ cao đến thấp: 1. Tâm lý, thị hiếu; 2. Chính sách, pháp luật của Nhà nước; 3. Dân số, lao động, việc làm; 4. Thị trường - kinh tế. - Ứng dụng mô hình hồi quy đa biến để phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến cung, cầu QSDĐƠ đô thị, từ đó đề xuất các giải pháp tác động đến cung và cầu QSDĐƠ đô thị tại Hà Nội. 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở đô thị 1.1.1. Đất đai và đất ở đô thị 1.1.1.1. Đất đai a. Khái niệm Đất đai với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng thiêng. Đất đai là một mặt, còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định”. (Henry Campbell Black, 1991) Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Österberg, 2011). b. Đặc trưng của đất đai Đất đai là tài sản không thể di, dời được: đặc tính không thể di, dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. Đặc tính này có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) 5 Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị: đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc th đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013) Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng: đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và ph hợp với từng v ng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước (với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội) Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Về phía các thể nhân và pháp nhân (với tư cách là người chủ đất) họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013). Đất đai có tính khan hiếm: Đặc tính của đất đai chịu sự quy định của điều kiện tự nhiên là có giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng mảnh đất. Đất đai là dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi hoạt động, mục đích nên không thể mở rộng. (Nguyễn Minh Hoàng và Phạm Văn Bình, 2015 . 6 c. Vai trò của đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá... , nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. (Tôn Gia Huyên, 2009) Vai trò của đất đai phụ thuộc vào nhận thức và khả năng của con người khai thác đất tự nhiên: Trong thời kỳ đầu của nền văn minh nông nghiệp, chủ yếu là sử dụng lớp đất bề mặt để canh tác, do đó xem thổ nhưỡng soil là đất đai, đất đai được khai thác chủ yếu ở các v ng đồng bằng châu thổ các hệ thống sông lớn nơi thuận lợi cho việc cư trú , dần dần mở rộng lên các v ng đồi, núi. Trong thời kỳ văn minh công nghiệp, việc tăng dân số và phát triển khoa học kỹ thuật đã tạo điều kiện cho việc sử dụng đất lan ra cả vùng biển vì vậy nhiều người cho rằng đất đai bao gồm cả lục địa và và vùng thềm lục địa của bề mặt trái đất; Trong thời kỳ hậu công nghiệp, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất gia tăng, sử dụng đất đã phát triển cả không gian bên trên và bên dưới mặt đất, phạm vi sử dụng đất đã mở rộng cả 3 chiều. Ngày nay về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán; về kinh tế, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; đất đai gắn liền với các quyền về đất và bất động sản (sở hữu, sử dụng, hưởng lợi...). (Tôn Gia Huyên, 2009) 1.1.1.2. Đất đô thị a. Khái niệm Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát triển đô thị: đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: Đất trung tâm đô thị đã xây dựng); 7 Đất quy hoạch xây dựng đô thị đang hình thành ; Đất trong phạm vi quản lý hành chính của đô thị (bao gồm cả vùng ngoại ô). Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012). b. Nguồn gốc đất đô thị Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm c ng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người; trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đất là nền tảng để phát triển đô thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sử dụng các dịch vụ. Cùng với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nông thôn; Đất đô thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp: về địa lý, do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung vào đô thị, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng mở rộng ra các v ng xung quanh. Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người; trở thành nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế và mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất. Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012) c. Đặc điểm đất đô thị - Đất đô thị gắn liền với cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống đường giao thông, năng lượng - điện, khí đốt; cấp thoát nước, vệ sinh môi trường... ; cơ sở hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, sân vận động, nhà văn hóa, khu vui chơi giải trí...); - Vị trí đất đô thị có ý nghĩa quan trọng đặc biệt: tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư là những vị trí mà giao thông thuận tiện, gần bệnh viện, trường học, siêu thị, cửa hàng, chợ, công viên, khu vui chơi giải trí... - Đất đô thị đa dạng về mục đích sử dụng: hệ thống kinh tế đô thị là phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa triệt để, tạo ra tính đa dạng về mục đích sử dụng đất đô thị; - Đất đô thị khó thay đổi mục đích sử dụng: đất đô thị, khi đầu tư càng nhiều thì việc thay đổi mục đích sử dụng càng trở nên khó khăn vì phải thay đổi cả kết cấu nền móng và điều chỉnh lợi ích của những người đang sử dụng công trình; việc chuyển đất đô thị thành đất nông nghiệp là không thể và không khả thi. 8 - Sử dụng đất đô thị có tác động mạnh đến môi trường sinh thái và hiệu quả kinh tế đối với đất đai ở vùng lân cận Đất đô thị có những đặc điểm nổi bật sau đây: (i) Vị trí có ý nghĩa quan trọng đặc biệt: Tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư là những vị trí mà giao thông thuận tiện, có môi trường lý tưởng, mua bán dễ dàng, gần các dịch vụ xã hội... (ii) Phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng: khu vực đô thị nào có điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng càng tốt thì khả năng cạnh tranh càng cao, chênh lệch giá cả đất đai càng lớn. (iii) Ít hạn chế về quy mô đầu tư tính theo diện tích: trên cùng một diện tích mà mức đầu tư có thể khác nhau nhiều lần tùy thuộc vào khả năng khai thác phần không gian bên trên và bên dưới mặt đất (iv) Đa dạng về mục đích sử dụng: hệ thống kinh tế đô thị là phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa triệt để, các ngành hoạt động được bố trí vào các khu vực có chức năng khác nhau và có mối liên hệ chặt chẽ trong nội bộ của mỗi đô thị. (v) Phải sử dụng đất đai hết sức tiết kiệm: đó cũng là cách khai thác tốt nhất cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị. (vi) Khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng: khi đầu tư càng nhiều thì việc thay đổi mục đích sử dụng càng trở nên khó khăn vì phải vô hiệu hóa một khoản chi phí đầu tư ban đầu, nhất là trong trường hợp phải thay đổi cả kết cấu nền móng; (vii) Kết quả sử dụng đất đô thị có tác dụng lan tỏa về môi trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai lân cận, tức là gây ra các ngoại ứng có lợi hoặc có hại. (Tôn Gia Huyên, 2009) d. Quản lý đất đô thị Trong trị lí (governance đô thị thì chính quyền đô thị không chỉ quan tâm đến mục đích sử dụng đất mà còn nhiều nội dung khác như hồ sơ địa chính, quy hoạch đô thị, thu hồi đất, thị trường đất, tài chính đất đai.., do đó phải xem toàn bộ đất đai đô thị là đối tượng trị lý hoàn chỉnh chứ không phải chia cắt chúng ra thành nhiều loại riêng rẽ. Đã có thể chế quản lý đô thị thì phải hình thành chính sách đất đô thị, d chính sách đó có hoàn chỉnh và có được phát biểu rõ ràng với tính hệ thống hay không. Trị lý giỏi (Good Governance) cùng với Tính an cư Livability , Năng lực cạnh tranh Competitiveness và Năng lực tài chính Bankability là 4 độ đo dimensions của Chiến lược Phát triển Đô thị Bền vững CDS đang được Liên 9 minh các Đô thị (Cities Alliance) khuyến khích áp dụng. Các độ đo này đều có quan hệ mật thiết với đất đô thị. (Phạm Sỹ Liêm, 2009) 1.1.1.3. Đất ở tại đô thị Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013a) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2018) 1.1.2. Thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất đô thị 1.1.2.1. Thị trường Có rất nhiều khái niệm về thị trường. Thị trường là sự biểu thị ngắn gọn quá trình mà nhờ đó có các quyết định của các hộ gia đình về việc tiêu dùng những hàng hóa khác nhau; các quyết định của các doanh nghiệp về việc sản xuất cái gì và như thế nào; các quyết định của người lao động về làm việc bao lâu và cho ai được điều hòa bởi sự điều chỉnh giá; hay Thị trường là một tập hợp các dàn xếp mà thông qua đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa, dịch vụ; Ngoài ra, còn có quan điểm cho rằng thị trường là một khuôn khổ vô hình, trong đó người này tiếp xúc với người kia để trao đổi một thứ gì đó khan hiếm và thông qua đó họ c ng xác định giá và số lượng trao đổi. (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2013) 1.1.2.2. Thị trường bất động sản a. Khái niệm Thị trường bất động sản là nơi hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi - nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia thị trường cùng những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng có thể định nghĩa: TTBĐS là môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại với nhau để thực hiện mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Đinh Văn Ân, 2011