Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn hữu lũng huyện hữu lũng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2013 2014.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------  ----------- HOÀNG VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HỮU LŨNG HUYỆN HỮU LŨNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hê ̣đào ta ̣o Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa chính môi trƣờng : Quản lý tài nguyên : 2010 - 2014 Thái Nguyên, năm 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------  ----------- HOÀNG VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HỮU LŨNG HUYỆN HỮU LŨNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hê ̣đào ta ̣o Chuyên ngành Khoa Khóa học Lớp Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Địa chính môi trƣờng : Quản lý tài nguyên : 2010 - 2014 : K42 ĐCMT N02 : TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự dạy dỗ và chỉ bảo hết sức tận tụy và nhiệt tình của thầy, cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên và ban giám hiệu nhà trường, qua đó em không chỉ được tiếp thu và trao dồi kiến thức, mà còn được tiếp xúc, giao lưu, học hỏi và trưởng thành hơn trong môi trường đại học. Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu và tận tình đó. Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên và đặc biệt là sự hướng dẫn hết sức nhiệt tình, chu đáo của thầy giáo giảng viên Phan Đình Binh, cùng với sự giúp đỡ chỉ bảo tận tình của các cán bộ, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn đã tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn. Trong quá trình hoàn thành khóa luận mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn thiện, nhưng do thời gian có hạn cùng với khả năng lý luận và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế, nên khóa luận không thể tránh khỏi những sai sót. Do vậy em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các quý thầy cô giáo và bạn bè, để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên, cùng các cán bộ của phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn công tác tốt, luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Hữu Lũng, ngày 30 tháng 11 năm 2014 Sinh viên HOÀNG VĂN TOÀN DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Diê ̣n tích, hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t đai của thị trấn Hữu Lũng ......... 49 Bảng 4.2: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của tuyến đường phố nhóm I .................................................................. 54 Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm II ......................................................................... 56 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm III ........................................................................ 57 Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vi ̣trí của các tuyến đường (nhóm I), (nhóm II) và (nhóm III) năm 2014 ................................................................... 59 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2014.......................................................................................... 61 Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế của các tuyến đường tại các vị trí khác nhau năm 2014 ................................................................... 61 Bảng 4.8: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các tuyến đường điều tra tại VT1 ............................................................................................. 62 Bảng 4.9 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Xương Giang đoạn 1 .......... 64 Bảng 4.10: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I .............................................................................................. 66 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Diê ̣n tích, hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đất đai của thị trấn Hữu Lũng năm 2014.......................................................................................... 50 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các tuyến đường (VT1), (VT2) và (VT3) năm 2014 ....................... 60 Hình 4.3: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất............................................................................................... 67 DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt NN : Nhà nước CP : Chính phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BTC : Bộ tài chính BXD : Bộ xây dựng BNV : Bộ nội vụ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản VT : Vị trí CSHT : Cơ sở hạ tầng VH : Văn hóa DV : Dịch vụ MỤC LỤC Trang Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục đích ..................................................................................................... 2 1.3. Mục tiêu...................................................................................................... 3 1.4. Ý nghĩa ....................................................................................................... 3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai .................................................. 4 2.1.1. Khái quát về đất đai.................................................................................. 4 2.1.2. Thị trường đất đai ..................................................................................... 4 2.2. Giá đất ........................................................................................................ 5 2.2.1. Khái niệm về giá đất ................................................................................ 5 2.2.2. Cơ sở hình thành giá đất .......................................................................... 6 2.2.3. Cơ sở pháp lý trong xác đinh ̣ giá đấ t ..................................................... 10 2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 10 2.3. Định giá đất .............................................................................................. 13 2.3.1. Khái niệm về định giá đất ...................................................................... 13 2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất ................................................................... 15 2.3.3. Các phương pháp định giá đất................................................................ 17 2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ............................. 22 2.4.1. Tình hình định giá đất ở trên thế giới..................................................... 22 2.4.2. Công tác định giá đất tại Trung Quốc .................................................... 23 2.4.3. Công tác định giá đất tại úc .................................................................... 23 2.4.4. Định giá đất ở Đức ................................................................................. 26 2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn ............................. 27 2.5.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam ........................................................ 27 2.5.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn................................................. 30 Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 32 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 32 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 33 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 33 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hữu Lũng ................... 33 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Hữu Lũng ...................... 33 3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 ....................................................................................... 33 3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013-2014 ................................................................................................ 34 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp........................................................................ 34 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 34 3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 34 3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ....................................... 35 3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn .......................................................... 35 3.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu ..................................... 35 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 36 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hữu Lũng ..................... 36 4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên của thị trấn Hữu Lũng.............................. 36 4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội, của thị trấn Hữu Lũng ................. 39 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của thị trấn Hữu Lũng ........................ 47 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thị trấn Hữu Lũng ................................... 47 4.2.2. Tình hình sử dụng đấ t đai của thị trấn Hữu Lũng .................................. 49 4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 ...................................................................................... 51 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng năm 2013 - 2014 .. 51 4.3.2. Nguyên tắ c cu ̣ thể khi xác đinh ̣ giá đấ t phi nông nghiê ̣p c ủa thị trấn Hữu Lũng năm 2013 - 2014 ............................................................................. 52 4.3.3. Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 .............................................................................................. 53 4.3.4. Thực trạng giá đất ở của thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 -2014 ....... 54 4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013-2014 ............................................................................................... 58 4.4.1. Yếu tố vị trí............................................................................................. 58 4.4.2. Cơ sở hạ tầng .......................................................................................... 62 4.4.3. Đặc điểm thửa đất .................................................................................. 63 4.4.4. Khả năng sinh lợi ................................................................................... 65 4.4.5. Yếu tố khác............................................................................................. 67 4.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 69 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 70 5.1. Kết luận .................................................................................................... 70 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Hữu Lũng là huyện nằm ở phía Tây nam tỉnh Lạng Sơn cách TP Lạng Sơn 70km, là huyện nằm ở vị chí chuyển tiếp giữa vùng Trung du và miền núi phía Đông Bắc. Hữu Lũng được coi là cửa ngõ của tỉnh Lạng Sơn với vị trí phía Bắc giáp với huyện, Văn Quan, Bắc Sơn, phía đông giáp với huyện Chi Lăng, phía tây nam và đông nam giáp với và huyện Lạng Giang, Lục Ngạn, Lục Nam, Yên Thế (tỉnh Bắc Giang), phía tây giáp với huyên Võ Nhai (tỉnh Thái Nguyên), cùng với tuyến quốc lô 1A và tuyến đường sắt liên vận Quốc tế chạy qua địa bàn theo hướng Tây nam - Đông bắc, đã tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển các hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa trong và ngoài tỉnh đặc biệt là với các tỉnh phía Nam Trung Quốc phát triển ngày càng sôi động, thúc đẩy kinh tế phát triển và đời sống của nhân dân trên 2 địa bàn huyện, và khu vực thị trấn Hữu Lũng ngày càng đi lên. Cùng với sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, theo đó nhu cầu sử dụng đất của người dân trong thị trấn ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn thị trấn diễn ra còn nhiều phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác và thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất, góp phần thực hiện tốt công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, đồng thời được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầ y giáo giảng viên. Tiến Sĩ Phan Đình Binh, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2014”. 1.2. Mục đích - Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hữu Lũng, huyện Hữu Lũng trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả 3 trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.3. Mục tiêu - Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế. Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn. - Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, có tính khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. - Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. 1.4. Ý nghĩa * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: - Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn * Ý nghĩa thực tiễn: - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát về đất đai và thị trƣờng đất đai 2.1.1. Khái quát về đất đai - Đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt là sản phẩm của tự nhiên, hiểu theo nghĩa rộng đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất và khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ở trên bề mặt và dưới bề mặt đó gồm : khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (ao, hồ, sông, suối, đầm lầy) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, cùng các tập đoàn động vật, thảm thực vật và các thành phần khác. - Theo nghĩa hẹp đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu hình thành môi trường sống, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt nơi mà con người tìm được công cụ và nguyên liệu lao động để sinh tồn và phát triển xã hội như ngày nay. Đất đai là địa điểm phân bố của các thành phố, khu dân cư, làng mạc, nơi xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định và là thước đo cho sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống và tài chính như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ. 2.1.2. Thị trường đất đai - Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch 5 vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. - Thị trường đất đai là quá trình giao dịch đất đai giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian như, môi giới, tư vấn có liên quan đến đất đai giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có sự theo dõi và quản lý của nhà nước, thị trường đất đai hiện nay là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay. 2.2. Giá đất 2.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền 6 sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. 2.2.2. Cơ sở hình thành giá đất * Địa tô Địa tô theo lý luận của các nhà kinh tế học là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất, và đã được các nhà kinh tế học nghiên cứu đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo ra nguồn thu ổn định cho quốc gia. Từ những lý luận về địa tô của các nhà kinh tế học, đã được Các Mác tiếp thu nghiên cứu và phát triển để đưa ra lý luận kinh tế chính trị về địa tô tư bản hoá. Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô 7 gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra, ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. - Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. - Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ. 8 - Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm. * Quan hệ cung - cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai. 9 Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên, do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán 10 mới chấp nhận bán. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chúng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. 2.2.3. Cơ sở pháp lý trong xác đinh ̣ giá đấ t - Luật đất đai 2003 - Căn cứ nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai. - Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP. - Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị - Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP. - Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Có 3 yếu tố ảnh hưởng tới giá đất gồm: nhân tố khu vực, nhân tố thông thường, nhân tố cá biệt. 11 * Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện, ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng kết cấu hệ số đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông. - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn, cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực. - Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất. * Nhân tố thông thường - Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.