Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh giai đoạn 2011 2013

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY "NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013" LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY " NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013" Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan ràng đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu và kế quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào - Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sau tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Diệu Thúy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo các cấp, các ngành: UBND thành phố Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh, Phòng TN&MT thành phố Hà Tĩnh. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, người thân đã động viên, tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Diệu Thúy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT ........................................................... vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài. ................................................................................. 2 2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 2 2.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................... 3 3. Yêu cầu. .................................................................................................... 3 4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3 4.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................... 3 4.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3 CHƢƠNG I ...................................................................................................... 4 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 4 1.1 Cơ sở khoa học ...................................................................................... 4 1.1.1 Khái quát chung về giá đất ............................................................. 4 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................ 7 1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất ................. 7 1.1.4 Lãi suất ngân hàng .......................................................................... 9 1.1.5. Quan hệ cung cầu ........................................................................ 10 1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất .................................................... 13 1.2.1. Yếu tố thông thường .................................................................... 13 1.2.2. Yếu tố khu vực .............................................................................. 18 1.2.3. Yếu tố cá biệt ................................................................................ 19 1.3. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .......................................... 20 1.3.1. Nguyên tắc thay thế ...................................................................... 21 1.3.2. Nguyên tắc thu lợi ........................................................................ 21 1.3.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................. 22 1.3.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần ...................................... 22 1.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh................................................................. 22 1.3.6. Nguyên tắc đóng góp .................................................................... 23 1.3.7. Nguyên tắc biến động................................................................... 23 1.3.8. Nguyên tắc hòa hợp ..................................................................... 23 1.3.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai .................................................... 23 1.4. Các phƣơng pháp định giá đất.......................................................... 24 1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................... 24 1.4.2. Phương pháp thu nhập ................................................................ 25 1.4.3. Phương pháp chiết trừ ................................................................. 26 1.4.4. Phương pháp thặng dư ................................................................ 26 1.4.5. Phương pháp chi phí.................................................................... 27 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.5. Cơ sở thực tiễn .................................................................................... 27 1.5.1 Tổng quan thị trường đất đai ....................................................... 27 1.5.2. Thị trường đất đai trên thế giới ................................................... 28 1.5.3. Thị trường đất đai Việt Nam........................................................ 30 1.5.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 35 1.5.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua ........................................................................................................... 40 1.5.6. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Hà Tĩnh ........................ 41 1.6. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 42 CHƢƠNG 2.................................................................................................... 45 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... 45 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................... 45 2.2. Địa điểm tiến hành. ............................................................................ 45 2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................... 45 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hà Tĩnh. ....... 45 2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 20092011 .......................................................................................................... 45 2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn TPHT ...................................................................................................... 45 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh .......................................................................................................... 45 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp ............................................................. 45 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu................................................................... 45 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ........................................ 46 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................... 46 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu. ........ 48 2.4.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu ........................ 48 CHƢƠNG 3.................................................................................................... 49 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 49 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại Thành phố Hà Tĩnh ............ 49 3.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................... 49 3.1.2. Địa hình ........................................................................................ 49 3.1.3. Khí hậu ......................................................................................... 50 3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ...................................... 50 3.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 50 3.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ............................................................... 51 3.3. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn tp. Hà Tĩnh ....... 52 3.3.1. Tình hình sử dụng đất đai ........................................................... 52 3.3.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Hà Tĩnh. .......... 54 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh........................................................................................................ 56 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.4.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước. ..................... 56 Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 ........................ 57 3.4.2. Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh ................... 57 3.4.3. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................... 60 3.4.4. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ...................................... 64 3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ...... 68 3.4.6. Ảnh hưởng khả năng sinh lời của thửa đất đến giá đất ........... 69 3.4.7. Ảnh hưởng của thu nhập và tăng dân số đến giá đất ............... 69 3.4.8. Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất ....................................... 70 3.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................... 71 KẾT LUẬN .................................................................................................... 74 1. Kết luận .................................................................................................. 74 2. Kiến nghị ................................................................................................ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải NĐ : Nghị định CP : Chính phủ TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân QĐ-UBND : Quyết định của Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng TĐC : Tái định cư CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa ĐTH : Đô thị hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CSHT : Cơ sở hạ tầng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư [1], xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh - quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Thành phố Hà Tĩnh nằm trên vùng đồng bằng ven biển miền Trung, có địa hình bằng phẳng, với tổng diện tích tự nhiên 56,32 km2. Năm 2007 được công nhận đô thị loại III. Với mục tiêu phấn đấu phát triển thành phố Hà Tĩnh theo hướng CNH-HĐH và mục tiêu quốc gia (MTQG) về xây dựng nông thôn mới, trong những năm gần đây cơ sở hạ tầng của thành phố nói chung và của các phường, xã nói riêng liên tục được nâng cấp, chỉnh trang, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhưng vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian tới là cần thiết. Được sự phân công của Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn chúng tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nói chung cũng như trên thành phố Hà Tĩnh nói riêng. 2. Mục tiêu của đề tài. 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. Những lợi thế và hạn chế của từng vị trí, trên cơ sở đó đề xuất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 3 một số giải pháp giúp cho việc xây dựng giá đất ở đô thị sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương. 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2009 – 2011 ; - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ; - Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, mang lại hiệu quả tốt nhất cho công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. 3. Yêu cầu. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Hà Tĩnh. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 4. Ý nghĩa của đề tài 4.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần xây dựng cơ sở lý luận, đưa ra các phương án xây dựng giá đất hàng năm sát với giá của thị trường, phù hợp với khả năng chi trả của người sử dụng đất tránh thất thu ngân sách cho nhà nước. 4.2. Ý nghĩa thực tiễn Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất các mức giá phù hợp trên từng cung đường, từng vị trí của thửa đất cũng như lợi thế về độ rộng mặt tiền, hạn chế tối đa nạn đầu cơ, góp phần ổn định thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 CHƢƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003)[10]. Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này. 2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 5 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ. Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo: 1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau: - Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. 2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ. 3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. 4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước hạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 6 Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu và giá trị sinh lợi của đất đai. Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì: "Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 7 hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định"[2]. 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]. 1.1.3. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 8 thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 9 đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư cách là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho giá trị của đất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]. 1.1.4 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 10 thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phương Thảo, 2007)[7]. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Giá đất = Địa tô Lãi suất ngân hàng 1.1.5. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 11 Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về đất cơ bản là cố định và bất biến. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở. Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12 Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.. Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007)[8]. Giá S G1 D1 G Số lượng đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn/