Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn thọ xuân, huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2019 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ PHƯỢNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN, HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 - 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2021 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐINH THỊ PHƯỢNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN, HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 - 2020 Ngành:Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên - 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tôi hoàn toàn trung thực và chưa hề công bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc. Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm. Thái Nguyên, ngày … tháng…năm 2021 Tác giả luận văn ii LỜI CẢM ƠN Trước hết tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa học, TS. Nguyễn Thế Huấn đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và các quý Thầy, cô giáo, viên chức trong phòng Đào tạo trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và quan tâm, tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo, cán bộ phòng TN&MT huyện Thọ Xuân đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi cả về vật chất cũng như tinh thần. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Thọ Xuân, cán bộ và nhân dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu thực hiện đề tài. Cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình thực hiện đề tài. Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có hạn nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận văn này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày ..... tháng... .năm 2021 Tác giả luận văn iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục các dịch vụ định giá và tài sản Pb : Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường xuyên Ph : Phù sa trong đê không được bồi hàng năm QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất THPT : Trung học phổ thông TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... iii MỤC LỤC ............................................................................................................iv DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... viii MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 2 3.1. Ý nghĩa khoa học:............................................................................................ 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 4 1.1.Cơ sở khoa học ................................................................................................. 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ...............................7 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................................12 1.2.Cơ sở pháp lý ................................................................................................. 17 1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất ...................................................................................................17 1.2.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất Các nguyên tắc định giá ...........18 1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam ..............................................23 1.3.1. Định giá đất trên thế giới ..................................................................................23 1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam .................................................................................25 1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Thọ Xuân ...................................................26 1.3.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................................27 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 30 2.1. Đối tượng, phạm vi và địa điểm nghiên cứu .................................................... 30 v 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................30 2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu ................................................................................30 2.1.3. Địa điểm nghiên cứu .........................................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................30 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ..... 30 2.2.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ...........................................................................................................30 2.2.3. Giá đất quy định tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .... 31 2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 ........................31 2.2.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ............................31 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 31 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..................................................31 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................31 2.3.3. Phương pháp so sánh ........................................................................................34 2.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu ..........................................................35 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 36 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ........ 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................................41 3.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ...........................................................................................................55 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ........................55 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ...... 52 3.3. Thực trạng giá đất quy định tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .....................56 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 ..........................................58 3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ...................................................58 3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở .........................................................65 vi 3.4.3. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số ......................................................67 3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở ........................68 3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở ...........................70 3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ...................................................71 3.4.7. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân ...........................................................................72 3.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ............................76 3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ...................................................................76 3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ....................77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................... 78 1. Kết luận ........................................................................................................... 78 2. Đề nghị ............................................................................................................ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 80 vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 : Hiện trạng dân số và lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 ......................42 Bảng 3.2: Tăng trưởng kinh tế huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ....................43 Bảng 3.3: Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Thọ Xuân năm 2020 .....................50 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thọ Xuân năm 2020 .......51 Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2019-2020 ....57 Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên địa bàn huyện Thọ Xuân .............................................................60 Bảng 3.7: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở ...................................................65 Bảng 3.8: Tình hình biến động dân số ........................................................................68 Bảng 3.9: Đặc điểm của một số khu dân cư ...............................................................69 Bảng 3.10: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ...............69 Bảng 3.11: So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu ...................................................................71 Bảng 3.12: Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ..........................................72 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia ................73 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Cơ cấu Lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 ............................................42 Hình 3.2: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu ...................................58 Bảng 3.3: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2020...............................61 Hình 3.4: Chênh lệch giá đất thực tế và giá theo quyết định ......................................61 Hình 3.5: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 .......................62 Hình 3.6: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 .......................63 Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 .......................64 Hình 3.8: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 tuyến đường khu vực 1 và khu vực 2 ...............................................................................................66 Hình 3.9: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch .................................................................................70 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài nguyên không thể thay thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không tự tăng lên cũng không tự mất đi. Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. "Giá đất" là quan hệ cầu nối giữa quan hệ đất đai- thị trường- sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay gia đất chính là công cụ để người quản lý và sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai... Thị trấn Thọ Xuân là trung tâm huyện Thọ Xuân, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong những năm gần đây, Thị trấn Thọ Xuân có những bước phát triển vượt bậc, một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu 2 cầu phát triển chung của huyện, Thị trấn Thọ Xuân đang trên lộ trình quy hoạch phát triển đô thị. Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phù hợp. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 - 2020”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa; - Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa; - Đánh giá mối quan hệ giữa giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thị trấn Thọ Xuân giai đoạn 2019 - 2020; - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị trấn Thọ Xuân; - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học: + Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học; + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so với giá đất ở Nhà nước quy định; + Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân - huyện Thọ Xuân - tỉnh Thanh Hóa; + Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1.Cơ sở khoa học Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Đặc điểm của đất đai Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách đặt vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu. Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối quan hệ đó, đất đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này. Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây: - Là tài sản không thể di dời được Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. 5 Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện một loại công năng nào đó của đất đai thì ngoài đất, còn phải có một số loại tài sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình, còn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc điểm và công năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường hợp cũng chỉ mang tính tương đối. Ví dụ: Máy điều hoà nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng chiếc máy điều hòa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với một tài sản là tòa nhà) để thực hiện công năng điều hòa không khí cho toà nhà (tòa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa không khí là một thành phần cấu thành nên tòa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của bất động sản, có phần giá trị của tòa nhà và có phần giá trị của chiếc máy điều hòa tham gia. Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình định giá tài sản đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ, toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp định giá phù hợp. - Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vô nhị Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không 6 thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vô nhị”. Tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường. - Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt. Quyền sở hữu về đất đai Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt 7 lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. 1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. 8 Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Khái niệm định giá đất: Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát 9 triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu Tôi tạm đưa ra khái niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Cơ sở khoa học của định giá đất: Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. - Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong 10 chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm. - Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất khác biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. (Hồ Lam Trà, 2005).