Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường hòa lạc thàn...

Tài liệu Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường hòa lạc thành phố móng cái tỉnh quảng ninh.

.PDF
65
272
82

Mô tả:

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐOÀN TRƢỜNG SƠN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 – 2014 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐOÀN TRƢỜNG SƠN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG HÕA LẠC THÀNH PHỐ MÓNG CÁI - TỈNH QUẢNG NINH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính Môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2010 – 2014 Giảng viên hƣớng dẫn: Th.S Nguyễn Huy Trung Khoa Quản lý Tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Với sự giúp đỡ , tâ ̣n tin ̀ h chỉ bảo của thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung, các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên trường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên, các cán bộ trong UBND phường Hòa Lạc- Thành phố Móng Cái đã ta ̣o điề u kiê ̣n cho em hoàn thành tố t quá trình thực tâ ̣p tố t nghiê ̣p cũng như hoàn thiện tốt đề tài tốt nghiệp : “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”. Nhân dip̣ này em xin đươ ̣c bày tỏ lòng biế t ơn sâu sắ c , gửi lời c ảm ơn chân thành tới cô giáo Th .S Nguyễn Huy Trung, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên t rường Đa ̣i ho ̣c Nông Lâm Thái Nguyên và các cán bô ̣ UBND trong UBND phường Hòa La ̣c - Thành phố Móng Cái. Trong quá trin ̀ h thực hiê ṇ đề tài , tuy đã có nhiề u cố gắ ng , song do vố n kiế n thức của bản thân , cũng như điều kiện , thời gian thực tâ ̣p còn nhiề u ha ̣n chế nên bài Báo cáo của em chắ c chắ n sẽ không tránh khỏi những thiế u sót Vì vậy , em rấ t mong n hâ ̣n đươ ̣c những ý kiế n đóng góp , sửa chữa của các thầ y cô giáo cùng các ba ̣n để bài Báo cáo của em đươ ̣c hoàn thiê ̣n hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Quảng Ninh, ngày 18 tháng 5 năm 2015 Sinh viên Đoàn Trường Sơn . ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người ...... 29 Bảng 4.2. Giá đất của các đường phố nhóm I ................................................. 31 Bảng 4.3. Giá đất của các đường phố nhóm II................................................ 33 Bảng 4.4. Giá đất của các đường phố nhóm III .............................................. 35 Bảng 4.5. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Phường Hòa Lạc ........................................................................................... 37 Bảng 4.6. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ............ 38 Bảng 4.7: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ........ 39 Bảng 4.8: Ma trận tương quan của các yếu tố nghiên cứu bằng SPSS ảnh hưởng đến giá đất ............................................................................ 47 iii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Mố i quan hê ̣ tương quan giữa giá đấ t và các yế u tố ảnh hưởng ..... 26 Hình 4.1. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I ........ 32 Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của tuyến đường thuộc nhóm II .....34 Hình 4.3: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của tuyến đường thuộc nhóm III ...36 Hình 4.4: Ma trận tương quan giữa 2 biến vị trí và giá thực tế ...................... 40 Hình 4.5: Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ............................................. 41 Hình 4.6: Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng mặt tiền và giá đất .......... 42 Hình 4.7: Độ rộng thửa đấ t ảnh hưởng đến giá đất......................................... 43 Hình 4.8: Ma trận tương quan giữa 2 biến vi ̣trí và đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t ............. 44 Hình 4.9: Tương quan giữa đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh hưởng đến giá........ đất 44 Hình 4.10: Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá đất........45 Hình 4.11: Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất .............................. 46 iv DANH MỤC TƢ̀ VIẾT TẮT STT 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 TƢ̀ VIẾT TẮT BĐS BTC BTNMT CP FAO HĐND KT- XH NĐ NQ QĐ QSDĐ TT TTTB TW UBND WTO TƢ̀ ĐẦY ĐỦ Bấ t đô ̣ng sản Bô ̣ Tài Chiń h Bô ̣ Tài Nguyên Và Môi Trường Chính Phủ Tổ chức Lương thực và Nông nghiê ̣p Liên Hơ ̣p Quố c Hô ̣i Đồ ng Nhân Dân Kinh tế - Xã Hội Nghị Định Nghị Quyết Quyế t Đinh ̣ Quyề n Sử Du ̣ng Đấ t Thông Tư Trung biǹ h thực tế Trung Ương Ủy Ban Nhân Dân Tổ chức thương ma ̣i thế giới v MỤC LỤC Phần 1. MỞ ĐẦU ..............................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ................................................................. 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................... 3 2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................. 9 2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS ....................................................... 10 2.2. Thị trường đất đai trên thế giới và Việt Nam ........................................... 11 2.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới ....................................................... 11 2.2.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam ...................................................... 12 2.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam ..................................... 14 2.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới .................................................. 14 2.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam .................................................. 15 2.3.3. Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua .....16 2.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 17 2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 18 2.5.1. Yếu tố thông thường ....................................................................... 18 2.5.2 Yếu tố khu vực ................................................................................. 20 2.5.3. Yếu tố cá biệt .................................................................................. 21 Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....22 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 22 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 22 vi 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 22 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa Lạc .................... 22 3.3.2 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái............................................................... 22 3.3.3 Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm 2015 bằng phần mềm SPSS 16.0 ..................................................... 22 3.3.4 Kết luận , so sánh giữa 2 phương pháp phân tích các yế u tố ảnh hưởng đế n giá đấ t trên điạ bàn phường Hòa La ̣c...................................... 22 3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và định giá đất tại phường Hòa Lạc thành phố Móng Cái năm 2015....... 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 23 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................... 23 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 23 3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu sơ cấ p............................................... 24 3.4.4 Phương pháp xử lý số liê ̣u ............................................................... 24 3.4.5 Phương pháp phân tić h số liê ̣u bằ ng SPSS 16.0 .............................. 25 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................................27 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Hòa La ̣c ............................. 27 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 27 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................ 28 4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc- Tp Móng Cái ................................................................................... 29 4.2.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người .................................................................................................. 29 vii 4.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất .................................... 30 4.2.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất .......................................... 37 4.2.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ............ 38 4.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ........ 39 4.3. Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái năm 2015 bằng phần mềm SPSS 16.0 ................................................................... 40 4.3.1 Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất. ............................................. 40 4.3.2 Độ rộng của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ................................... 42 4.3.3 So sánh tương qu an giữa hai yế u tố đô ̣ rô ̣ng thửa đấ t và vi ̣trí ảnh hưởng đấ t giá đấ t trên thực tế . .................................................................. 44 4.3.4 Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất ...................... 45 4.4. Kết luận, so sánh giữa 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích ................. 46 4.4.1. Kết luận ........................................................................................... 46 4.4.2. So sánh 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích ............................... 47 4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằ m nâng cao hiê ̣u quả công tác quản lý và đinh ̣ giá đấ t ta ̣i phường Hòa La ̣c thành phố Móng Cái năm 2015 .................. 47 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................49 5.1. Kết luận .................................................................................................... 49 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................51 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Phường Hòa Lạc là một phường trung tâm của thành phố Móng Cái, có vị trí hết sức thuận lợi quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh thành phố Móng Cái và tỉnh Quảng Ninh. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Móng Cái có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà 2 trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng với sự hướng dẫn của thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”. 1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên trên địa bàn Thành phố Móng Cái. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Củng cố kiến thức đã được tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại cơ sở. - Nâng cao khả năng tiếp cập, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài. 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 2.1.1.1. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 4 ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”. 2.1.1.2. Đặc trưng của giá đất Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy như sau: - Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành - Giá đất đai không phải là biể u hiê ̣n tiề n tê ̣ của giá tri ̣đất đai - Giá đất chủ yế u là do nhu cầ u quyế t đinh ̣ - Giá đất có tin ́ h khu vực và tiń h cá biê ̣t rõ rê ̣t - Giá đất không giố ng nhau về hiê ̣n tươ ̣ng khấ u hao - Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng 2.1.1.3. Cơ sở hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. 5 Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[7] 2.1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỷ mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố, mới có thể xác định giá chính xác.[7] Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau: * Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó. * Nguyên tắc thu lợi Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định 6 thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi. * Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. * Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất. * Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế. * Nguyên tắc đóng góp Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần. Nguyên tắc này có thể dùng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của bất động sản. Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không?. * Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là 7 được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác. * Nguyên tắc hòa hợp Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa. Vì vậy khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó. * Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất. Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư. 2.1.1.5. Khái niệm thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai và cũng được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp 8 các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam. 2.1.1.6. Các đặc trưng của thị trường đất đai Đứng ở nhiều góc độ khác nhau, thị trường đất đai mang nhiều đặc trưng, trong đó có các đặc trưng cơ bản nhất là: - Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Trong thuyết kinh tế một thị trường hoàn hảo là khi ổn định, người mua và người bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán; giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau. Sự hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán. So sánh các tiêu chuẩn đó với thị trường đất đai là không thỏa mãn. Đó cũng là những lý do mà thị trường đất đai còn được coi là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn. - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức giá cân bằng. Tuy nhiên đối với hàng hoá bất động sản (đặc biệt là đất đai) khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản là cần có thời gian để cải tạo chúng, thường để xây dựng các công trình cần có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công. - Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai dễ bị tác động lên xuống cùng nhịp với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt 9 chính trị, văn hóa, xã hội. Các yếu tố khác như: biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, tâm lý người dân… đều có tác động đến hành vi mua bán của các chủ thể. Ngược lại, thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có tác động trở lại tới nền kinh tế. - Đối với thị trường đất đai Việt Nam hiện nay: Ngoài những đặc trưng cơ bản chung, thị trường đất đai của Việt Nam còn đang ở giai đoạn đầu phát triển mang những đặc trưng riêng biệt. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Trong một thời gian khá dài, các chính sách về đất đai thiếu cả về số lượng và tính hiệu lực. Do vậy những giao dịch phát sinh từ nhu cầu thực tế đã tạo ra tính tự phát của thị trường. Trong khoảng gần hai chục năm gần đây, thị trường đất đai đã trải qua những biến động bất thường với những cơn sốt nóng, lạnh khó lường. Hoạt động của thị trường đất đai cho đến nay còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. 2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 2.1.2.1. Sự cần thiết phải xác định giá đất Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất. Giá đất theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân về đất đai được hòa nhập vào cơ chế thị trường. Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí. Hệ thống khung giá này còn bao gồm bảng giá của các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo từng năm và từng giai đoạn theo luật đất đai mới 2015 được áp dụng cho giai đoạn tiếp theo (2015-2019). Các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở khung giá này để định giá cho 10 thửa đất. Hiện nay, giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn rất nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn ở Quảng Ninh, giá đất ở tại đô thị cao nhất là 50 triệu đồng/m2, thấp nhất là 150 nghìn đồng/m2. Điều đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Mặc dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhưng vẫn thấp hơn nhiều giá thị trường, vì vậy này sinh các hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước.[15] Qua đó ta thấy giá đất thực sự cần thiết trong rất nhiều lĩnh vực. Vì thế phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hải hòa lợi ích của các bên tham gia: người mua - người bán, người thế chấp Ngân hàng, người bị bồi thường - Nhà nước. 2.1.3. Tổng quan về phần mềm SPSS 2.1.3.1. Khái niệm phần mềm SPSS SPSS (Statistical Product and Services Solutions) là một phần mềm thống kê, thường được sử dụng trong nghiên cứu xã hội đặc biệt là trong tâm lý học, tiếp thị và xã hội học. Nó cũng được sử dụng thường xuyên trong nghiên cứu thị trường. SPSS cung cấp một hệ thống quản lý dữ liệu và khả năng phân tích thống kê với giao diện thân thiện cho người dùng trong môi trường đồ hoạ, sử dụng các trình đơn mô tả và các hộp thoại đơn giản.[16] 2.1.3.2. Chức năng chính của SPSS - Nhập và làm sạch dữ liệu. - Xử lý biến đổi và quản lý dữ liệu. - Tóm tắt, tổng hợp dữ liệu và trình bày dưới dạng biểu bảng, đồ thị, bản đồ. - Phân tích dữ liệu, tính toán các tham số thống kê và diễn giải kết quả. 11 2.1.3.3. Nội dung chủ yếu của SPSS. Nội dung của SPSS rất phong phú và đa dạng bao gồm từ việc thiết kế các bảng biểu và sơ đồ thống kê, tính toán các đặc trưng mẫu trong thống kê mô tả đến một hệ thống đầy đủ các phương pháp thống kê phân tích như: - So sánh các mẫu bảng nhiều tiêu chuẩn tham số và phi tham số (Nonparametric Test) các mô hình phân tích phương sai theo dạng tuyến tính tổng quát (General Linear Models), các mô hình hồi quy đơn biến và nhiều biến, các hồi quy phi tuyến tính (Nonlinear), các hồi quy Logistic. - Phân tích theo nhóm (Cluster Analysis). - Phân tích tách biệt (Discriminatory Analysis). - Và nhiều chuyên sâu khác (Advanced Statistics). Với SPSS, ta có thể phân tích được thực trạng, tìm ra nhân tố ảnh hưởng, dự đoán được xu hướng xảy ra tiếp theo, giúp bạn đưa ra các quyết định một cách chính xác, giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và cải thiện kết quả tốt hơn.[17] 2.2. Thị trƣờng đất đai trên thế giới và Việt Nam 2.2.1. Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan