Tài liệu Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN NGUYỄN SÔNG CÔNG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ PHỔ YÊN TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. PHAN THỊ THU HẰNG Thái Nguyên - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Nguyễn Sông Công ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thu Hằng giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thị xã Phổ Yên, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và UBND các xã, phường trên địa bàn thị xã Phổ Yên, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Phổ Yên, tháng 09 năm 2016 Tác giả Nguyễn Sông Công iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii MỤC LỤC................................................................................................................................. iii DANH MỤC VIẾT TẮT......................................................................................................... iv DANH MỤC BẢNG BIỂU.................................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ẢNH..................................................................................................... viii MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................................ 2 2.1. Mục tiêu tổng quát......................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................................. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận ....................................................................................................................... 3 1.1.1. Tổng quan về thị trường đất đai ................................................................................ 3 1.1.2. Tổng quan về giá đất .................................................................................................. 4 1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................................... 11 1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất ............................................................................................................................................. 11 1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật ................... 13 1.2.3. Các phương pháp định giá đất ................................................................................. 14 1.3 Cơ sở thực tiễn................................................................................................................... 24 1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới ................................. 24 1.3.2. Tình hình thị trường đất đai tại Việt Nam .............................................................. 29 1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thị xã Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên ............................. 31 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 34 iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 34 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................. 34 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu................................................................................... 34 2.3 Nội dung nghiên cứu......................................................................................................... 34 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................................................................ 34 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................................... 34 2.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên một số trục đường của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................................ 34 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên một số trục đường của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013 - 2015 .................................................................................... 34 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá đất và quản lý đất đai ............... 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................. 35 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................................... 35 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ...................................................................... 36 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ...................................................................... 36 2.4.4 Phương pháp chuyên gia......................................... Error! Bookmark not defined. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................... 38 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phổ Yên ........................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................................... 38 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội...................................................................... 44 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Phổ Yên ............... 47 3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013 - 2015 ........................................................................................ 48 3.2.1. Tình hình sử dụng đất của thị xã Phổ Yên. ............................................................ 48 3.2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thị xã Phổ Yên ........................................................ 52 3.3. Thực trạng giá đất ở trên một số trục đường của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2013 – 2015 .......................................................................................................................................... 53 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phổ Yên...... 59 v 3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị .................................................... 60 3.4.2. Khả năng kinh doanh (Khả năng sinh lợi).............................................................. 62 3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở đô thị .... 64 3.4.4. Ảnh hưởng của sự phát triển kinh tê, kinh tê - xã hội ........................................... 66 3.4.5. Mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Phổ Yên ....... 68 3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.............................. 69 3.4.1. Giải pháp chính sách ................................................................................................ 69 3.4.2. Giải pháp quản lý ..................................................................................................... 69 3.4.3. Giải pháp kỹ thuật .................................................................................................... 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 71 1. Kết luận. ............................................................................................................................... 71 2. Kiến nghị .............................................................................................................................. 71 TÀI LIỆU TH AM KHẢO .................................................................................................. 73 PHỤ LỤC iv vi DANH MỤC VIẾT TẮT ATTP An toàn thực phẩm BVTV Bảo vệ thực vật CNH Công nghệ hóa GTSP Giá trị sản phẩm GTSX Giá trị sản xuất GTNC Giá trị ngày công HTX Hợp tác xã HĐH Hiện đại hóa TB Trung bình UBND Ủy ban nhân dân LĐ Lao đông LUT Loại hình sử dụng đất NĐ Nghị định NNP Đất nông nghiệp SXN Đất sản xuất nông nghiệp SD Sử dụng TTCN Tiểu thủ công nghiệp KHHGĐ Kế hoạch hóa gia đình v vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3. 1: Tỷ trọng các ngành kinh tế của thị xã Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 .. 45 Bảng 3. 2: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phổ Yên năm 2015 ................................... 49 Bảng 3. 3: Khung giá đất ở tại đô thị ........................................................................ 53 Bảng 3. 4 : Giá đất ở trên các đoạn, đường phố theo quy định nhà nước ................ 55 Bảng 3. 5: Tổng hợp giá đất ở trên thị trường của thị xã Phổ Yên năm 2015 ......... 57 Bảng 3. 6: Giá đất trung bình của các nhóm tuyến đường điều tra........................... 61 Bảng 3.7: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế, kinh tế - xã hội giai đoạn 2013 – 2015…....68 viii vi DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 3. 1: Sơ đồ hành chính thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .............................. 38 Hình 3. 2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thị xã Phổ Yên giai đoạn 2010 - 2014 ......... 45 Hình 3. 3: Cơ cấu đất nông nghiệp thị xã Phổ Yên................................................... 50 Hình 3. 4: Cơ cấu đất phi nông nghiệp của thị xã Phổ Yên, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ...................................................................................................................... 51 Hình 3. 5: So sánh giá đất ở trong giai đoạn 2013 – 2015 ........................................ 56 Hình 3. 6: Giá đất ở theo quy định và theo điều tra cảu năm 2015 .......................... 58 Hình 3. 7: Ảnh hưởng yếu tố vị trí với giá đất của thị xã Phổ Yên .......................... 62 Hình 3. 8: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ Nhóm I đến Nhóm IV .................................................................................................................... 64 Hình 3. 9: Biểu đồ thể hiện ảnh hưởng cơ sở hạ tầng tới giá đất .............................. 66 Hình 3. 10: Mức độ ảnh hưởng tới giá đất ở của các yếu tố điều tra tại thị xã Phổ Yên năm 2015 ........................................................................................................... 68 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người... Đối với Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất, đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật. Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên. Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản. Thị xã Phổ Yên nằm ở vị trí cửa ngõ phía Nam của tỉnh Thái Nguyên, trong quy hoạch vùng Thủ đô, tiếp giáp với T.P Hà Nội. Trong tình hình kinh tế ở Việt Nam thì bất động sản đang “ấm dần”, giá đất ở tăng, thị trường bất động sản trở nên sôi động … thì Thị xã Phổ Yên cũng không nằm ngoài các quy luật trên. Bên cạnh đó, là việc chênh lệch giữa giá đất trên thị trường và giá đất theo khung giá 2 quy định của Nhà nước.Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng chính đến giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại Thị xã Phổ Yên? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay? Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Phan Thị Thu Hằng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến giá đất ở trên một số trục đường chính tại thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định tại các khu vực đặc trưng thuộc thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên - Xác định và phân tích một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở tại thị xã Phổ Yên. - Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Phổ Yên. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài Kết quả nghiên cứu của đề tài nghiên cứu tình hình thị trường bất động sản của địa bàn và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, đồng thời , góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước . Các đề xuất và giải pháp phải đưa ra được những tồn tại và biện pháp nâng cao quản lý hành chinh về tài nguyên đất. 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1. Tổng quan về thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá (Hồ thị Lam Trà, 2005)[15]. Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - Bất động sản. Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai (Bất động sản). Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) như ở nước ta (Nguyễn Thanh Tra, 2005)[16]. Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. - Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. - Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường (Nguyễn Thanh Tra, 2005)[16]. 4 Đặc điểm của thị trường đất đai - Tính khan hiếm không tái tạo được của đất đai làm cho cung của đất đai là không đổi. Nghĩa là thị trường cung của đất đai không co giãn. - Vị trí (VT) cố định và tính không di chuyển được của đất đai làm cho thị trường đất đai có đặc điểm khác biệt với các thị trường đầu vào khác. - Trên thực tế người ta không thể thay đổi VT của đất đai nhưng lại có tương đối rõ ràng cải thiện chất lượng đất, dù đó là đất nông nghiệp hay đất ở. - Là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên thị trường đất đai có thể diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán, cầm cố và cũng có thể diễn ra dưới dạng hình thức cho thuê. - Đất đai là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất không thể thay thế. - Thị trường đất đai là sôi động và phát triển tạo nên “cơn sốt” đất. - Thị trường đất đai thu hút mọi người tham gia (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. 1.1.2. Tổng quan về giá đất 1.1.2.1. Khái niệm Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) [14]. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 5 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất - Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[13]. Về thực chất địa tô chính là giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu xuất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt (Nguyễn Thị Yến, 2012)[26]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được 6 chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Nguyễn Thị Yến, 2012)[22]. Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên và CS, 2012)[10]. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất (Nguyễn Thanh Tra, 2005)[16]. - Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự 7 ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi. Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận(Nguyễn Thanh Tra, 2005)[16]. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất củ các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. - Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Nguyễn Thanh Trà, 2005)[16]. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa 8 phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2009)[12]. 1.1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất * Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên. + Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu. + Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước. 9 + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. - Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. + Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng. - Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)[26]. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng phát triển kinh tế. + Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau. + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ. + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư. + Biến động vật giá. 10 + Mức lãi suất. * Yếu tố khu vực Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị. * Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. * Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông. (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự (2009)[12] * Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề 11 nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực. (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự (2009)[12] * Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự (2009)[12] * Yếu tố cá biệt Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng … Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất … 1.2. Cơ sở pháp lý 1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất giai đoạn 2013 - 2015: a) Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;