Tài liệu Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố lai châu, tỉnh lai châu giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ………..……… NGUYỄN QUANG ĐOÀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤTĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ….…..……… NGUYỄN QUANG ĐOÀN NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016 – 2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8. 85. 01. 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤTĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn. Tác giả luận văn Nguyễn Quang Đoàn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Phan Đình Binh trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Lai Châu; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lai Châu. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Quang Đoàn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................3 1.1. Cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .........................................3 1.1.1. Khái niệm giá đất ..............................................................................................3 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ..................................3 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................................7 1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................10 1.3. Phương pháp xác định giá đất ............................................................................12 1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ............................................12 1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................16 1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị............................................................17 1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam ...........................................18 1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam .....................................20 1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới.......................................................20 1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ..............................25 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................31 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................31 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................31 iv 2.3. Nội dung nghiên cứu: .........................................................................................31 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và giá đất ở tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 ........................31 2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 ......................................................................................................31 2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 – 2019 .......................................................32 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu ..........................................................................................................................32 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................32 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................32 2.4.3. Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp...................................................33 2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................33 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................34 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lai Châu ............................34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .................................................34 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................38 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Lai Châu ...........49 3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 .......................................................................................................51 3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành phố Lai Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 ..............................................................................51 3.2.2. Tình hình biến động giá đất ở trên thị trường tại thành phố Lai Châu giai đoạn năm 2016 - 2019 ........................................................................................................56 3.2.3. So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường tại thành phố Lai Châu giai đoạn 2016-2019 ................................................58 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019 ................................................................................65 v 3.3.1. Yếu tố vị trí .....................................................................................................65 3.3.2. Yếu tố quy hoạch ............................................................................................66 3.3.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng ........................................................................................67 3.3.4. Yếu tố đặc điểm thửa đất ................................................................................67 3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Lai Châu trong thời gian tới ......................................................................................................69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71 1. Kết luận .................................................................................................................71 2. Kiến nghị ...............................................................................................................72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................73 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .........................................24 Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai Châu .41 Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính ...............................45 Bảng 3.3. Diện tích đất phân theo mục đích sử dụng ...................................................46 Bảng 3.4. Diện tích đất lâm nghiệp theo đơn vị hành chính ........................................47 Bảng 3.5. Tổng hợp diện tích đất phi nông nghiệp .......................................................48 Bảng 3.6. Diện tích, cơ cấu đất đai phân theo đơn vị hành chính ...............................49 Bảng 3.7. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019......................................................................................................54 Bảng 3.8. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019......................................................................................................54 Bảng 3.9. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019......................................................................................................55 Bảng 3.10. Giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong giai đoạn 2016 - 2019 ....... 56 Bảng 3.11. Giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong giai đoạn 2016 - 2019 ...57 Bảng 3.12. Giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết giai đoạn 2016 - 2019...57 Bảng 3.13: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2016 .....................................................................................58 Bảng 3.14: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2017 .....................................................................................59 Bảng 3.15: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2018 .....................................................................................60 Bảng 3.16: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Tân Phong năm 2019 .....................................................................................60 Bảng 3.17: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường tại phường Tân Phong, giai đoạn 2016 - 2019 ............................................58 vii Bảng 3.18: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong năm 2016 ..................................................................................59 Bảng 3.19: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong năm 2017 ..................................................................................59 Bảng 3.20: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong năm 2018 ..................................................................................60 Bảng 3.21: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đông Phong năm 2019 ..................................................................................61 Bảng 3.22: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường tại phường Đông Phong, giai đoạn 2016 - 2019 .........................................61 Bảng 3.23: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết năm 2016........................................................................................62 Bảng 3.24: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết năm 2017........................................................................................62 Bảng 3.25: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết năm 2018........................................................................................63 Bảng 3.26: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường tại phường Đoàn Kết năm 2019........................................................................................64 Bảng 3.27: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường tại phường Đoàn Kết, giai đoạn 2016 - 2019 ..............................................64 Bảng 3.28: Giá thị trường tại vị trí 1 của cả 3 nhóm điều tra ......................................68 viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Thành phố Lai Châu là trung tâm văn hóa – chính trị của tỉnh Lai Châu, được thành lập ngày 27 tháng 12 năm 2013 theo Nghị định số 131/NĐ-CP của Chính Phủ. Thành phố có 7.077,44 ha diện tích tự nhiên bao gồm 7 đơn vị hành chính là 5 phường (Quyết Thắng, Quyết Tiến, Đoàn Kết, Tân Phong, Đông Phong) và 2 xã (Nậm Loỏng, San Thàng). Trong thời gian qua, thành phố Lai Châu đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, sau 5 năm được công nhận là thành phố đô thị loại III; thành phố đang nỗ lực, cố gắng phấn đấu sớm đạt được thành phố đô thị loại II. Trên đà phát triển đó là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019”. 2 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá biến động giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số xã, phường thuộc thành phố Lai Châu. - Xác định và chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016 - 2019. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1.Cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người không thể trực tiếp làm ra nó và bản thân nó cũng không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nàođó. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Mục 2 của Luật đất đai năm 2013. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 1.1.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô 4 là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. (Nguyễn Thế Huấn, 2009). 5 1.1.2.2. Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Giá đất = Địa tô Lãi suất ngân hàng 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 6 Theo hình 1.1, đồ thị đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v. Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). Giá D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 7 Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên. - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước. + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có 8 tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. - Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. + Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng. - Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư + Biến động vật giá + Tình trạng phát triển kinh tế + Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau + Mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà, 2005), (Nguyễn Hùng Cường, 2014). 1.1.3.2. Yếu tố khu vực Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị. * Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng 9 loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. 1.1.3.3. Yếu tố cá biệt Yếu tố các biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng … Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất … 1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài *. Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là: - Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng. - Các chính sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam. + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất. + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất * Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan: - Tình hình cung - cầu đất trong khu vực - Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực - Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực 10 - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...) - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng - Mức giá bình quân các loại đất trong vùng - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. * Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ (Ngô Thị Thanh Hảo, 2012). 1.2. Cơ sở pháp lý Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai theo đúng xu thế phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từ năm 1993 đến nay Nhà