Tài liệu Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện cô tô, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------- NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------------------------- NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong luận văn nào khác. Tôi cũng xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Duy Tâm ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của mình, tôi còn nhận được sự giúp đỡ quý báu của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, cùng gia đình, bạn bè và đồng nghiệp; của huyện, của các xã thị trấn, của các cá nhân tại huyện Cô Tô. Có được kết quả này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và cảm ơn chân thành đối với Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; các thầy giáo, cô giáo; đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin cảm ơn UBND huyện Cô Tô, Phòng Tài nguyên - Môi trường và Nông nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô, UBND xã Đồng Tiến, UBND xã Thanh Lân; các cá nhân trong huyện Cô Tô đã trả lời bộ câu hỏi điều tra, đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi tận tình trong quá trình thực hiện luận văn và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn. Tuy nhiên, do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên bản luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong được sự góp ý chân thành của giáo viên hướng dẫn và các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên để tôi hoàn thiện hơn. Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 9 năm 2020 Học viên Nguyễn Duy Tâm iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 3. Ý nghĩa của đề tài 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu 3 1.1.1. Cơ sở lý luận về biến động giá đất 3 1.1.2. Cơ sở thực tiễn về biến động giá đất 8 1.1.3. Các căn cứ pháp lý về biến động giá đất 9 1.2. Khái quát về giá đất 10 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến giá đất 10 1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất 11 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.2.4. Các nguyên tắc xác định giá đất 18 1.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất 20 1.3.1. Những kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới 20 1.3.2. Những kết quả nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 22 1.3.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất ở tỉnh Quảng Ninh 29 1.4. Nhận xét chung về tổng quan tài liệu nghiên cứu 30 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 31 2.3. Nội dung nghiên cứu 31 2.4. Phương pháp nghiên cứu 32 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1. Khái quát về tình hình cơ bản của huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên tại huyện Cô Tô 35 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại huyện Cô Tô 38 iv 3.1.3. Thực trạng công tác quản lí đất đai tại huyện Cô Tô 39 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Cô Tô 46 3.1.5. Đánh giá chung về tình hình cơ bản tại huyện Cô Tô 48 3.2. Thực trạng biến động giá đất ở tại địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 48 3.2.1. Thực trạng khung giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 theo quy định của tỉnh Quảng Ninh 48 3.2.2. Thực trạng giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường trên địa bàn huyện Cô Tô so với giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019 49 3.2.3. Sự biến động giá đất ở trên thị trường tại huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 60 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 62 3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lí giá đất ở tại huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 64 3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong quản lí giá đất ở tại huyện Cô Tô 64 3.4.2. Giải pháp quản lí giá đất ở tại huyện Cô Tô 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 1. Kết luận 65 2. Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC 69 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết đầy đủ TT Viết tắt 1 Bất động sản BĐS 2 Động sản ĐS 3 Tài nguyên và Môi trường TN&MT 4 Ủy ban nhân dân UBND vi DANH MỤC BẢNG, HÌNH Trang Bảng 2.1. Thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá các nhóm chỉ tiêu khi nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.1. Hệ thống cán bộ quản lí đất đai tại huyện Cô Tô 34 40 Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018 46 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Cô Tô năm 2019 46 Bảng 3.4. Khung giá các loại đất theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh 48 Bảng 3.5. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định tại huyện Cô Tô năm 2016 49 Bảng 3.6. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định tại huyện Cô Tô năm 2017 51 Bảng 3.7. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định tại huyện Cô Tô năm 2018 3 Bảng 3.8. Giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định tại huyện Cô Tô năm 2019 55 Bảng 3.9. Tổng hợp giá chuyển nhượng đất ở theo thị trường so với giá nhà nước quy định tại huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 58 Bảng 3.10. Sự biến động giá đất ở trên thị trường tại huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 Bảng 3.11. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô Hình 3.1. Sơ đồ vị trí huyện Cô Tô 60 62 35 7 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Trong thực tế, ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra từ rất sớm, nhưng chủ yếu là hoạt động mang tính tự phát. Thị trường bất động sản thực sự bùng nổ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 ra đời quy định quyền sử dụng đất có giá trị được tính bằng tiền; cũng từ đây, quyền sử dụng đất được giao dịch trên thị trường như một loại hàng hóa đặc biệt và thị trường bất động sản sôi động. Giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 1993 đã xác định đất có giá và là căn cứ tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về giá của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Với sự quan tâm đặc biệt của Lãnh đạo Tỉnh Quảng Ninh với mục tiêu phát triển phấn đấu đến năm 2020, xây dựng Cô Tô trở thành một huyện đảo có nền kinh tế phát triển nhanh, bền vững, có trình độ phát triển đạt mức khá của tỉnh Quảng Ninh; ưu tiên tập trung phát triển kinh tế biển và du lịch sinh thái phù hợp với biển đảo, hướng tới du lịch đẳng cấp cao; là đô thị sinh thái biển thông minh với kết cấu hạ tầng hiện đại, trở thành điểm tựa của ngành ngư nghiệp trên toàn vùng biển Đông Bắc; an sinh xã hội và phúc lợi xã hội được đảm bảo, giữ gìn và phát huy tốt bản sắc dân tộc, bảo vệ và cải thiện môi trường sinh thái; đảm bảo quốc phòng an ninh và bảo vệ vững chắc chủ quyền quốc gia vùng biến đảo Đông Bắc của Tổ quốc. Đến năm 2030, tiến tới xây dựng Cô Tô thành một huyện đảo có kinh tế năng động, một trọng điểm phát triển trong 8 chiến lược phát triển kinh tế biển đảo của tỉnh Quảng Ninh (Trích Nghị quyết 01-NQ/HU ngày 12/8/2015 của Đảng bộ huyện Cô Tô). Chính điều này đã làm cho giá đất huyện Cô Tô trong những năm gần đây biến động nhiều, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, đặc biệt là quản lý giá đất, xác định giá đất chưa sát với giá thị trường gây khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này và xuất phát từ thực tế trên, để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất trên địa bàn huyện Cô Tô và giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi tiến hành nghiên cứu thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019”. 2. Mục tiêu của nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ ra các khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lí giá đất ở trên địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 3. Ý nghĩa của nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Cung cấp thông tin cho các nhà quản lý tham khảo hoạch định chính sách khi xác định giá đất và quản lý giá đất trên thị trường. - Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần giúp địa phương quản lí giá đất được tố hơn. 9 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu 1.1.1. Cơ sở lý luận về biến động giá đất Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (West Publisihing, 1991). Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994). Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất 8 đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: 10 “... Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...” (Tôn Gia Huyên, 2009). - Hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai: * Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu; * Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; * Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; * Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác; * Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; * Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; * Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ; * Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá (Nguyễn Đình Bồng, 2010) Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước 11 tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”. Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại Khoản 1, Điều 114, Luật Đất đai năm 2013. 2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô 12 Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua chúa phong kiến chiếm đọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản . Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động 13 tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. * Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong 14 thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất như khi đấu giá QSDĐ. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn về biến động giá đất Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hoá đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: - Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng. 15 - Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; - Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; - Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; - Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách môi trường. Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các phương diện sau: - Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô. Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân, xu hướng đổi mới cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng, sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch. - Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất. Mặt khác, nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. - Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững. 1.1.3. Các căn cứ pháp lý về biến động giá đất - Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 16 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Quyết định 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 25/7/2018 về việc sửa đổi, bổ sung một số vị trí giá đất trong bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 1/1/2015 đến 31/12/2019 ban hành kèm theo Quyết định 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 06/2018/QĐ-UBND ngày 30/3/2018 về việc quy định hệ số điều chính giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018. 1.2. Khái quát về giá đất 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến giá đất * Bất động sản - Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). - Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật 17 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định (Bộ Luật dân sự năm 2005) 1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất Sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. Ngày 30/06/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TTBTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 5 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 1.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập thông tin 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá 1.2.2.2. Phương pháp thu nhập 1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá 2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá 3. Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau: Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình quân một năm 4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau: 18 Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh. Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau: Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)n (1+r)n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm). Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá. 1.2.2.3. Phương pháp chiết trừ Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây: 1. Khảo sát, thu thập thông tin 2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh 3. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh 4. Xác định giá đất của bất động sản cần định giá 2.2.2.4. Phương pháp thặng dư Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây: