ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ THỊ KIM HẢO
NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
VŨ THỊ KIM HẢO
NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY
THÁI NGUYÊN - 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2015
Tác giả luận văn
Vũ Thị Kim Hảo
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá
nhân trong và ngoài trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy,
là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo,
Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái
Nguyên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng
Quản lý đào tạo sau đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 11 năm 2015
Tác giả luận văn
Vũ Thị Kim Hảo
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát.................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ......................................................................................................2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất ...................................................................3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất .................................................................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất .........................................................4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới .............................5
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam...................................................8
1.1.5. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên ...............................................................................................................12
1.2. Tổng quan về giá đất ...........................................................................................12
1.2.1. Khái niệm về giá đất.........................................................................................12
1.2.2. Các loại giá đất .................................................................................................13
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ................................16
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................................................................20
1.2.5. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ............................................22
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...............................................26
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .........................................29
iv
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................31
2.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................31
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên ........................................................................................................31
2.2.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn TP Thái Nguyên ..31
2.2.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên ........................................................................................................31
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên ..............................................................................................31
2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ...32
2.3. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................32
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................................32
2.3.2. Phương pháp thu nhập số liệu sơ cấp...............................................................32
2.3.3. Phương pháp so sánh ........................................................................................33
2.3.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................33
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................35
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên ...............................................................................................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ......................................................35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................37
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ............42
3.2. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn TP Thái Nguyên .....44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................................44
3.2.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ..............................................................47
3.2.3. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ..49
3.3. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên ........................................................................................................50
v
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất .....................................................................................50
3.3.2. Những nội dung chính trong quy hoạch tổng thể của thành phố Thái Nguyên .....52
3.3.2.1. Phương án quy hoạch thành phố Thái Nguyên năm 2011 - 2020 ................ 52
3.3.2.2. Các phân khu chức năng của thành phố ....................................................... 53
3.3.3. Tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn
2012 - 2014 .................................................................................................................56
3.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên ..............................................................................................60
3.4.1. Dự án quy hoạch khu dân cư số 7B Túc Duyên thuộc phường Túc Duyên
thành phố Thái Nguyên ..............................................................................................60
3.4.2. Dự án quy hoạch khu đô thị Hồ Xương Rồng thuộc phường Phan Đình Phùng
thành phố Thái Nguyên ..............................................................................................67
3.4.3 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......75
3.4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân .................................................76
3.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......77
3.5.1. Giải pháp khoa học ...........................................................................................77
3.5.2. Giải pháp về cơ chế chính sách ........................................................................77
3.5.3. Giải pháp về vốn đầu tư ...................................................................................78
3.5.4. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ......................................................78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................79
1. Kết luận...................................................................................................................79
2. Kiến nghị ................................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ
Tên viết tắt
BĐS
: Bất động sản
BTC
: Bộ tài chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên Môi trường
CNH
: Công nghiệp hóa
CP
: Chính phủ
CV
: Công văn
ĐHTN
: Đại học Thái Nguyên
GCN
: Giấy chứng nhận
HĐBT
: Hội đồng Bộ trưởng
HĐH
: Hiện đại hóa
KCN
: Khu công nghiệp
KDC
: Khu dân cư
KĐT
: Khu đô thị
KHSDĐ
: Kế hoạch sử dụng đất
KS
: Khoáng sản
MNCD
: Mặt nước chuyên dùng
NĐ
: Nghị định
NN
: Nhà nước
QĐ
: Quyết định
QĐ
: Quy định
QH
: Quy hoạch
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
THCS
: Trung học cơ sở
TT
: Thông tư
TTLT
: Thông tư liên tịch
TTr
: Thị trường
TW
: Trung ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
VLXD
: Vật liệu xây dựng
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên ................................38
Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2012 - 2014 ................................................................................41
Bảng 3.3: Diện tích đất được giao theo đối tượng quản lý sử dụng năm 2014.........45
Bảng 3.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên
năm 2014 ...................................................................................................46
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị ..........................................................................48
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014 ......................51
Bảng 3.7: Phương án quy hoạch sử dụng đất của thành phố giai đoạn 2011-2020 .........53
Bảng 3.8: Tổng hợp một số danh mục dự án quy hoạch trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ..................................................................56
Bảng 3.9: Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất
giai đoạn 2012 - 2014 của thành phố Thái Nguyên..................................58
Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp trước khi có quy hoạch khu dân cư số 7B
Túc Duyên .................................................................................................61
Bảng 3.11: Giá đất nông nghiệp khi bắt đầu có dự án quy hoạch
khu dân cư số 7B Túc Duyên ....................................................................62
Bảng 3.12: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở của dự án
khu dân cư số 7B Túc Duyên ....................................................................63
Bảng 3.13: Giá đất ngoài khu quy hoạch dân cư số 7B Túc Duyên .........................65
Bảng 3.14: Giá đất nông nghiệp và đất ở trước khi có quy hoạch
khu đô thị Hồ Xương Rồng .......................................................................68
Bảng 3.15: Giá đất nông nghiệp và đất ở khi bắt đầu có dự án quy hoạch khu đô thị
Hồ Xương Rồng ........................................................................................69
Bảng 3.16: Giá đất ở khi thực hiện dự án quy hoạch
khu đô thị Hồ Xương Rồng .......................................................................70
Bảng 3.17: Giá đất ngoài khu vực quy hoạch dự án khu đô thị Hồ Xương Rồng ....73
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai..........................................................................18
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ...............................................19
Hình 1.3: Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất .....................................26
Hình 3.1: Bản đồ hành chính thành phố Thái Nguyên ..............................................35
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế thành phố Thái Nguyên năm 2014 ....................................37
Hình 3.3: Diện tích quy hoạch một số phân khu chức năng của
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2020 ............................................55
Hình 3.4: Sơ đồ chi tiết thửa đất tại khu dân cư số 7B Túc Duyên ...........................60
Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của khu
vực giáp với dự án khu dân cư số 7B Túc Duyên ......................................67
Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế khi dự án ................72
Hình 3.7: Biểu đồ thể hiện giá đất nhà nước và giá đất thực tế tại các vị trí của dự án
khu đô thị Hồ Xương Rồng ........................................................................75
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được của các ngành nông - lâm - ngư nghiệp, là thành phần quan
trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng. Đất đai không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến
nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị
trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai
có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một
cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất
đi mà có xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia
tăng dân số gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói
riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội
có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
Giá đất của Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa
số người dân, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để người dân có thu nhập
thấp có nhà ở, nhiều chính sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất
động sản nhưng vẫn chưa bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất
động sản. Việc giá đất lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều
nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò
quan trọng là vấn đề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng thời
là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu cầu đất
đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và
tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của
toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự báo hết nhu cầu
thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
2
Thành phố Thái Nguyên là cửa ngõ, đầu mối giao thông và giao lưu phát
triển kinh tế giữa thủ đô Hà nội với các tỉnh vùng núi phía Bắc. Năm 2005, Đồ án
điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thái Nguyên được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt tại Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005. Thành phố Thái
Nguyên đang trên đà phát huy lợi thế và vai trò quy hoạch cho quá trình đô thị hóa,
thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thực hiện quy hoạch các dự án
đầu tư phát triển đô thị. Xuất phát từ thực tế, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu
ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp trong việc quy
hoạch, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại sự tác động tích
cực đối với giá đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên.
- Phân tích được ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quy hoạch sử dụng đất và
quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Góp phần bổ sung kiến thức về quy hoạch; nâng cao nhận thức về nội
dung, phương pháp đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
tại địa phương.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao
khả năng thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất để nó mang lại tác động tích cực
đến giá đất.
- Làm tài liệu tham khảo phục vụ cho các nhà quản lý của TP Thái Nguyên.
3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là một vùng lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh
đất, miếng đất, v.v) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc
mới tạo thành (đặc tính, thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ
nước, ánh sáng, nhiệt độ, thảm thực vật, các tính chất lý hóa tính, v.v) tạo ra điều
kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Vì vậy, để sử dụng
đất cần phải có quy hoạch - đấy chính là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo
nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử
dụng đất nhất định [11].
Về bản chất: Đất đai là đối tượng của mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử
dụng đất (gọi là mối quan hệ đất đai) và tổ chức sử dụng đất như “tư liệu sản xuất
đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất sẽ
là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu;
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện
pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất
đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ
đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.
4
Theo FAO: “Quy hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
chọn ra phương án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đưa ra phương án đã lựa chọn vào thực tiễn để đáp ứng nhu cầu của con
người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ được nguồn tài nguyên cho tương lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu của con người và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
QHSDĐ là một hệ thống được tiến hành ở các quy mô khác nhau, từ vĩ mô
đến vi mô. Ở nước ta hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại điều 36 Luật đất đai
2013 đó là: Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh,
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử
dụng đất an ninh [11].
1.1.2. Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Căn cứ quy định của Hiến pháp, pháp
luật đất đai không ngừng hoàn thiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tạo hành lang pháp lý để triển khai công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chương IV Luật Đất đai năm 2013 quy định công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất (với 16 điều, từ Điều 35 đến Điều 51).
Chương III Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về thi hành Luật Đất đai hướng dẫn công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (với 18 điều, từ Điều 12 đến Điều 29).
Mục 1 Chương II Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư (với 8 điều, từ Điều 3 đến Điều 10).
Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (có hiệu lực từ ngày 17/12/2009, thay thế Thông tư số
30/2004/TT-BTNMT).
5
Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 05 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Quyết định số 10/2005/QĐ-BTNMT
ngày 24 tháng 10 năm 2005).
Thông tư 04/2006/TT-BTNMT ngày 22 tháng 5 năm 2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn tính đơn giá dự toán, xây dựng dự toán kinh phí
thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và
xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư số 13/2011/TT-BTNMT ngày 15 tháng 4 năm 2011 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch
sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Quyết định số 23/2007/QĐ-BTNMT 17 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất một số nước trên thế giới
Trên thế giới công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã được tiến hành từ rất
nhiều năm trước vì thế họ đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm quý báu. Hiện nay
công tác này đang được chú trọng và phát triển, nó vẫn chiếm vai trò quan trọng
trong quá trình sản xuất, đặc biệt là sản xuất nông nghiệp.
Theo tổ chức FAO, quy hoạch sử dụng đất đai là bước kế tiếp của công tác đánh
giá đất. Kết quả của việc đánh giá đất đai sẽ đưa ra những loại hình sử dụng đất hợp lý.
Trên thế giới có rất nhiều loại hình sử dụng đất, phương pháp quy hoạch đất đai tùy
vào đặc điểm của mỗi nước. Nhìn chung có hai trường phái quy hoạch chính sau:
- Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo các mục tiêu một
cách hài hòa, sau đó mới đi sâu vào nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành, như các
nước Anh, Đức, Úc v.v.
6
- Tiến hành quy hoạch nông nghiệp là nền tảng, sau đó làm quy hoạch quy
bản, lập sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất yêu cầu của cơ chế, kế
hoạch hóa tập trung. Lao động và đất đai là yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu,
như Liên Bang Nga và các nước xã hội chủ nghĩa.
Ngoài ra ở các nước khác còn có các phương pháp quy hoạch đất đai mang
tính đặc thù và riêng biệt.
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Thụy Điển
Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc sở hữu tu nhân nhưng việc quản lý và
sử dụng đất là mối quan tâm chung của toàn xã hội. Vì vậy, toàn bộ pháp luật và
chính sách đất đai luôn đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng
của chủ sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước.
Bộ luật đất đai của Thụy Điển là một văn bản pháp luật được xếp vào loại
hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các mối quan hệ đất đai và hoạt động của
toàn xã hội với 36 đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều được quản lý bởi ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa.
Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn liền
với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất đống sản tư nhân. Quy định
các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai, việc thế chấp,
quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng
đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất đai và hệ thống đăng ký v.v [19].
b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng
đất ở theo các cấp sau: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy
hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh
là 20 năm, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10
năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát
triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch
7
khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị, v.v. Quy hoạch sử dụng đất chỉ
khoanh định các khu vực chức năng: đất đô thị, đất để phát triển đô thị, đất nông
nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu chức năng sẽ lập quy hoạch sử
dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch cấp
tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch cấp huyện,
vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng
Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do tỉnh
phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ bản do tỉnh trưởng phê duyệt.
Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị viện
nhân dân. Sau khi quy hoạch được phê duyệt sẽ được công khai và phổ biến đến
nhân dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp
nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá
nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả thi
của quy hoạch, ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo vệ
như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời sống [4].
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cấp quốc gia, cấp
tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh), cấp huyện và cấp xã.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương
đều được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và
biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các
nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay Trung quốc đã tiến
hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa phương
theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường [4].
d. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về đất
đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên quan đến
đất đai.
8
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát triển
địa phương và quy hoạch xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò
rất lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện, cấp
nước, vệ sinh môi trường, v.v) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa chính và
khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như: cung cấp
thông tin, cấp giấy chứng nhận, v.v [4].
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
a. Quy hoạch sử dụng đất trước năm 1987
Ở Việt Nam, công tác quản lý tài nguyên đất đã được quan tâm từ rất
sớm. Những năm đầu của thập kỷ 80, Nhà nước đã xây dựng một hệ thống
chính sách về đất đai phù hợp với tình hình đất nước thể hiện ở chính sách
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước, đồng thời thực hiện công tác đo đạc phân hạng đất và đăng ký thống kê
đất đai trong cả nước. Đặc biệt là ngày 18/12/1980 Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp sửa đổi quy định: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển
và thềm lục địa v.v đều thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch chung”. Đây là cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để
thực thi công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước [21].
Quyết định số 201/1980/ QĐ-CP ngày 1/7/1980 của Chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước nêu
rõ: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm
và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa” và quy hoạch sử
dụng đất được quy dinh là một trong 7 nội dung của công tác quản lý nhà nước đối
với ruộng đất.
Giai đoạn năm 1981 đến năm 1986 thực hiện Nghị quyết đại hội toàn quốc
lần thứ V của Đảng (năm 1981) hầu hết các quận, huyện trong cả nước đã xây dựng
quy hoạch tổng thể cấp huyện, do kinh phí hạn chế, các tài liệu điều tra cơ bản chưa
9
đầy đủ, lực lượng cán bộ chuyên môn thiếu, nhận thức về công tác quy hoạch của
nhiều ngành, nhiều cấp còn chưa đầy đủ, không thống nhất nên chất lượng quy
hoạch còn nhiều hạn chế.
b. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1987- năm 1993
Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII chính thức thông qua Luật đất đai
1988 và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt
nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai nói chung cũng như quy hoạch
sử dụng đất nói riêng.
Luật đất đai 1988 tại khoản 2 điều 9 quy định: “Quy hoạch và kế hoạch
hoá việc sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất
đai. Tại Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ
ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương
mình” và quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất của các cấp.
Cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường, Nhà nước thực hiện
chính sách hội nhập với thế giới, Hiến pháp năm 1992 ra đời đánh dấu điểm khởi
đầu của công cuộc đổi mới chính trị. Tại điều 18 chương II khẳng định: “Đất đai
thuộc quyền sở hữu của toàn dân và quy định Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng (năm 1992) Nhà nước ta triển khai công
tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết 53
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt đầu của
thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch [21].
c. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 1993 - năm 2003
Khi Luật đất đai 1988 không còn phù hợp và bộc lộ nhiều điểm bất cập,
chính vì vậy ngày 01/07/1993 Luật đất đai 1993 được thông qua, chính thức có hiệu
lực từ ngày 15/10/1993. Trong giai đoạn này được sự quan tâm sâu sắc của Đảng và
Nhà nước, công tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các địa
phương và ngày càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các
lần sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998
10
và 2001, trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng
dẫn các địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng
đất hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt.
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông qua
tại kỳ họp thứ 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QH về kế hoạch sử dụng đất đai trong
cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000. Để đưa công tác quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12 tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa
chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC hướng dẫn việc triển khai thực hiện các
nội dung công tác quản lý nhà nước về quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình
tự và nội dung các bước xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ
hành chính các cấp (cấp tỉnh, huyện, xã v.v); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán
vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác hàng năm.
Hệ thống pháp luật về đất đai thời kỳ này đã đánh dấu một mốc quan trọng
về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng
như: Đất đai được khẳng định là có giá trị, ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn
định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được hưởng các quyền
và quy định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nghị định 64/CP ngày
27/09/1998 quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định 02/CP ngày
15/01/1994 quy định về quản lý, sử dụng đất lâm nghiệp.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử
dụng đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng
đất. Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của
Luật đất đai 1998 và Luật đất đai 2001, ngày 01 tháng 10 năm 2001 Chính phủ
đã ban hành Nghị định số 68/2001/ NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai ở 4 cấp hành chính. Đây là Nghị định đầu tiên của Chính phủ về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Ngay sau đó Tổng cục địa chính đã ban hành Thông tư 1842/2001/TT-TCĐC
- Xem thêm -