Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố bắc n...

Tài liệu Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố bắc ninh giai đoạn 2010 2014

.PDF
96
212
102

Mô tả:

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN TRẦN MINH TÚ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN TRẦN MINH TÚ NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015 Tác giả luận văn Trần Minh Tú 2 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Bắc Ninh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường, xã trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Bắc Ninh, tháng 09 năm 2015 Tác giả luận văn Trần Minh Tú 3 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................1 LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................2 MỤC LỤC ..................................................................................................................3 DANH MỤC VIẾT TẮT ..........................................................................................7 DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................8 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ...................................................................................9 MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................11 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................12 2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................12 2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................13 3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................................13 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .........................................14 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI...................................................................14 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ....................................................................................14 1.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................17 1.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................19 1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................................................................................................19 1.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .......................................................20 4 1.2.3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................................................23 1.2.4. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..............................................26 1.2.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................27 1.2.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................28 1.3. TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ...........................................................................................30 1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thế giới .......................................................................................................................30 1.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................33 1.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Ninh ....................38 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..41 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................41 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................41 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................41 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ...................................................41 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................41 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................41 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................41 2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh. ......................................41 2.3.2. Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. ...................................................................................................................41 2.3.3. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. ........................................................................42 5 2.3.4. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. .....................................................................................42 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................42 2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ..............................................................42 2.3.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp .........................................................42 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu ............................43 2.3.4. Phương pháp phỏng vấn trực tiếp ...................................................................43 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................44 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Bắc Ninh ..........................................44 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh .........................44 3.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất ..........................................................................59 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh ............................................63 3.2. Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ....................................................................................................................65 3.2.1. Kết quả thực hiện chuyển quyền sử dụng đất .................................................65 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyển sử dụng đất theo các hình thức chuyển quyền ...................................................................................................................................67 3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính.............69 3.3. Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh .........................................................................74 3.3.1. Ảnh hưởng của cơ chế, chính sách.................................................................74 3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở vật chất, trang thiết bị ...............74 6 3.3.3. Ảnh hưởng về sự hiểu biết của người dân, cán bộ tới công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ..........................................................................................................75 3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật trên địa bàn thành phố Bắc Ninh ................................................82 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................82 3.4.2. Giải pháp về tổ chức, quản lý..........................................................................82 3.4.3. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật ........................................................................83 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................84 1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................84 2. ĐỀ NGHỊ ..............................................................................................................85 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................87 PHỤ LỤC 1: TỔNG HỢP 200 PHIẾU PHỎNG VẤN ............................................90 PHỤ LỤC 2: MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ...................................................................91 7 DANH MỤC VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận HĐND: Hội đồng nhân dân QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng SDĐ: Sử dụng đất TP: Thành phố TB: Trung bình UBND: Ủy ban nhân dân VPĐK: Văn phòng đăng ký 8 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế thành phố Bắc Ninh...........................48 Bảng 3. 2: Dân số, lao động thành phố Bắc Ninh từ năm 2009 – 2013....................51 Bảng 3. 3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ............................................................63 Bảng 3. 4: Tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2014 ...............................................................................66 Bảng 3. 5: Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 -2014 theo đơn vị hành chính...........................................70 Bảng 3. 6: Kết quả đánh giá của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ...............................................................................................................76 Bảng 3. 7: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ................................................78 Bảng 3. 8: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ...............................................................................................................79 9 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Tỷ lệ phần trăm số hồ sơ chuyển nhượng qua các năm trong giai đoạn 2010 – 2014 ............................................................... Error! Bookmark not defined. Hình 3.2: Cơ cấu 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đai cả giai đoạn 2010 2014 ........................................................................... Error! Bookmark not defined. Hình 3.3: So sánh 4 hình thức chuyển quyền sử dụng đất qua từng năm trong giai đoạn 2010 – 2014 ..................................................... Error! Bookmark not defined. Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển quyền sử dụng đất của 19 đơn vị phường xã tại thành phố Bắc Ninh trong giai đoạn 2010-2014 ..... Error! Bookmark not defined. Hình 3.5: Bốn hình thức chuyển quyền sử dụng trên 19 phường xã thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 – 2014 ...................................... Error! Bookmark not defined. Hình 3.6: So sánh công tác chuyển quyền SDĐ của đối tượng người dân theo nghề nghiệp ........................................................................ Error! Bookmark not defined. Hình 3.7: Mức độ phục vụ của tổ chức công chứng . Error! Bookmark not defined. Hình 3.8: Mức độ phục vụ của cơ quan nhà nước .... Error! Bookmark not defined. 10 11 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn xây dựng các công trình kinh tế - văn hóa - xã hội, tổ chức các hoạt động phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh, quốc phòng; nhưng đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và không phải là vô hạn, cũng không bền vững tuyệt đối. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Quản lý việc mua bán, chuyển nhượng đất đai một cách đầy đủ và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững của mỗi quốc gia do đây là một hình thức điều phối đất đai, khuyến kích tích tụ ruộng đất, tập trung vào người kinh doanh, sản xuất giỏi tạo ra nhiều hàng hoá cho xã hội; tạo điều kiện phân bố lại lao động một cách hợp lý, phù hợp với điều kiện của từng vùng, từng địa phương.. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Trong tình hình kinh tế thị trường và tốc độ đô thị hoá hiện nay, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn; tuy nhiên vẫn còn một số thị trường chưa theo kịp xu thế phát triển chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, điều này đã làm hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Nguyên 12 nhân do đất đai được hình thành có nguồn gốc từ lâu đời, quá trình sử dụng đất phức tạp, các giai đoạn trước đây chưa được quản lý chặt chẽ, hàng ngày có nhiều giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn ra trong khi chính sách, pháp luật về đất đai nói chung, về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng phức tạp, hay thay đổi. Hiện nay, mặc dù Nhà nước ta đang xây dựng và hoàn thiện khung khổ pháp lý cho sự ra đời, vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch; tuy nhiên thực tế thi hành đã cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; tạo nên cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích luỹ đất đai, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân, gây bất ổn trong xã hội... Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá tại thành phố Bắc Ninh cũng diễn ra mạnh mẽ, với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều đô thị được xây dựng, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp. Trước tình hình trên, để tìm hiểu thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất, các chính sách pháp luật về đất đai trong việc chuyển quyền sử dụng đất và để có những kết luận đúng hơn nhằm đưa ra những giải pháp phù hợp, thiết thực để hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất là một việc hết sức cần thiết; vì vậy với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, tôi mạnh dạn thực hiện đề tài: "Nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010-2014". 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất; chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh; từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 13 2.2. Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu, phân tích Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Đánh giá thực trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất đai; các trình tự, thủ tục và tổ chức bộ máy liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2010 - 2014. - Phân tích, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. - Phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. - Từ đó, đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 3. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa khoa học: làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được dùng làm tài liệu để tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Đồng thời cũng có giá trị tham thảo đối với những cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật. Ý nghĩa thực tiễn: đề tài này là kết quả nghiên cứu, đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, vì vậy các nhà quản lý tại tại địa phương có thể tham khảo để đưa ra những kế hoạch, giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Qua quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài, giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu và nâng cao năng lực trình độ của bản thân trong công tác. 14 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác [27]. Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại khoản 10: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định"[27]. Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. 15 Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013): - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (điều 190, Luật Đất đai năm 2013). 16 Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa được quy định chi tiết tại điều 78, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. - Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn hoá, xã hội. Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật. - Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó 17 thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau[8]: - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. - Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. Tại Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền. 1.1.2. Cơ sở pháp lý 1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành đến trước ngày 01/7/2014) - Quốc hội, Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội – 2003 [20]. - Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2003[4]. 18 - Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [6]. - Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [7]. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009), Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai. - UBND tỉnh Bắc Ninh (2010), Quyết định số 74/2010/QĐ-UBND ngày 28/6/2010, về việc ban hành quy định thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký xác nhận biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - UBND tỉnh Bắc Ninh (2013), Quyết định số 570/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013, về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2014. 1.1.2.2. Các văn bản của Nhà nước áp dụng theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014) - Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, Nhà xuất bản Tài nguyên-Môi trường và bản đồ Việt Nam, Hà Nội - 2013. - Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan

Tài liệu vừa đăng

Tài liệu xem nhiều nhất