Tài liệu Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

LUẬN VĂN: Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện mở đầu 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới. Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định. Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài " Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện " được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở. Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở. Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 3. Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995; Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005. Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài. 5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau: Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta. Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay. Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật tính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục. Chương 1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc: - Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được hoặc chưa nhận nhà ở); b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp; c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64]. Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp pháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp" thì được pháp luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong trường hợp này. Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp luật. Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua. Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật. Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta). Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc. Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng). Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2]. Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2]. "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2]. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê. Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo. 1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã xuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên, với trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ. Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng với việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân. Trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định: - Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước. - Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản. - Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại [65]. Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có thể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp cao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy định về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335). Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60]. Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ nhà nước phong kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau này nói chung. Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị" chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ. Các quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện rõ ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên. Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho các giao lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được tiến hành ổn định trong đời sống xã hội. Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã được giữ lại để áp dụng trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưa ban hành được những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sự đang diễn ra trong xã hội. Mặc dù bản chất giai cấp được thể hiện trong ba bộ dân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà nước ta, nhưng do tính đặc thù của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyện của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội. Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời bấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ dân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên. Đây là những quy định hết sức cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn. Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với các nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh này quy định như: "Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11]. Như vậy, các giao dịch dân sự, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân. Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến các vấn đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở như: - Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1); - Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi (Điều 3); - Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất (Điều 4); - Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi vi phạm thời hạn này (Điều 6) [12]. Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến. Nhưng do điều kiện khách quan và chủ quan ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật thay thế để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng. Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở. Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã. Trong nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định. Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp. Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu (Điều 16); nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm phương hại đến trật tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật của nhà nước (Điều 18) [44]. Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở. Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy định: "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" [59]. Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua bán nhà ở. Trong chương này có một quy định mang tính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59]. Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987 không hề có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền sử dụng đất ở của người bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duy nhất mà người mua nhà ở có thể có quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà là "người được thừa kế nhà ở, hoặc người chưa có đất ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" (Điều 17) [46]. Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền quyền sử dụng đất. Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở. Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện các chính sách nhà ở của Nhà nước. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về nhà ở và tạo lập khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chủ trương hóa giá nhà cho những người đang thuê, đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở. Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối tượng này. Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương - Chương III - để quy định việc đăng ký nhà ở, đất ở. Trong đó khẳng định: "Nhà ở phải được đăng ký tại ủy ban nhân dân phường, thị trấn" (Điều 8) [13], quy định này đã đảm bảo cho các chủ thể và những ngôi nhà tham gia giao dịch mua bán được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật. Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa ra cách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Cách phân chia thành các hình thức sở hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở phải đưa ra các chứng cứ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán. Bên cạnh đó, việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn. Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số 60/1994/NĐ-CP đã quy định là công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam. Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, tham gia thỏa thuận với chính phủ các nước và các tổ chức quốc tế có quy định khác (Điều 18) [13]. Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tham gia các giao dịch về mua bán nhà ở của các cá nhân nước ngoài khi họ thỏa mãn các điều kiện nhất định mà pháp luật Việt Nam đưa ra. Mặc dù vậy, theo quy định tại nghị định này thì các cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước trong thời gian họ định cư ở Việt Nam. Như vậy, tuy còn điểm hạn chế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người nước ngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam. Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Nghị định đã quy định: Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3) [14]. Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" [14]. Đây là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển. Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450. Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê. Trên cơ sở các quy định này, Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể những vấn đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua bán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở. Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong Bộ luật này. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịch liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết