Tài liệu Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư vic

Học viện Tài Chính i Luận văn tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN: Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths. Phạm Văn Bình. Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập.Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình. Sinh viên Mai Linh SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính ii Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN:................................................................................................. i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... viii LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................................... 3 1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................3 1.1.1. 1.1.2. Khái niệm bất động sản. 3 Đặc điểm của bất động sản. 1.1.2.1. 1.1.2.2. 1.1.2.3. 1.1.2.4. 1.1.2.5. 1.1.2.6. 1.1.2.7. 3 Cố định về vị trí. 3 Tính bền vững: 3 Tính khác biệt. 4 Tính khan hiếm. 4 Có giá trị lớn. 4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các tính chất khác 5 5 1.2. KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................................................6 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3. Khái niệm. 6 Bản chất giá trị quyền sử dụng đất. 6 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất. 1.2.3.1. 1.2.3.2. Đặc điểm vật lý của đất. 6 Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. 7 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 6 Học viện Tài Chính iii Luận văn tốt nghiệp 1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý 7 1.2.3.4. 1.2.3.5. 1.2.3.6. 1.2.3.7. Quá trình đô thị hóa. Yếu tố cạnh tranh. Chính sách tiền tệ. Yếu tố pháp lý. 7 7 7 8 1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................................................8 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 1.3.3.1. 8 8 9 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG. 9 1.3.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá. 10 1.3.3.3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin. 11 1.3.3.4. 1.3.3.5. Phân tích tích thông tin. 11 Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá. 12 1.3.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. 12 1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 12 1.3.4.1. 1.3.4.2. 1.3.4.3. 1.3.4.4. Phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp thu nhập: 16 Phương pháp chiết trừ 18 Phương pháp thặng dư. 20 12 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 23 Học viện Tài Chính iv Luận văn tốt nghiệp 2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.............................................................................................23 2.1.1. 2.1.2. Khái quát đặc điểm công ty. 23 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC thời gian vừa qua. 26 2.2. THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC..........................................................................29 2.2.1. Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 29 2.2.2. Thực trạng quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 31 2.2.3. Thực trạng các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 37 2.2.3.1. Thực trạng quy định về mặt lý thuyết các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC ................................................................................................................ 37 2.2.3.2. Ví dụ một vài thương vụ tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC.. 39 2.3. THÀNH CÔNG VÀ HẠN CHẾ TRONG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC........................62 2.3.1. 2.3.2. Thành công. 62 Hạn chế. 63 2.3.2.1. Hạn chế trong quy trình thẩm định giá. 63 2.3.2.2. Hạn chế trong phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 64 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 2.3.3. v Luận văn tốt nghiệp Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 65 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 66 3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC..........................................................................66 3.1.1. 3.1.2. Định hướng phát triển chung. 66 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản. 3.1.3. 67 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất……………… 67 3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC........................67 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 67 3.2.1.1 Tổ chức, sắp xếp và thực hiện quy trình thẩm định giá sao cho hợp lý, nhanh gọn nhưng phải hiệu quả và không chồng chéo. 67 3.2.1.2. Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin. 67 3.2.1.3. Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường. 69 3.2.1.4. Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá. 69 3.2.1.5. Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng. 70 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 70 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính vi Luận văn tốt nghiệp 3.2.2.1. Hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp. 3.2.2.2. Hoàn thiện phương pháp chi phí. 71 3.2.2.3. Hoàn thiện phương pháp thặng dư. 71 70 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI VIỆT NAM.............................................................................72 3.3.1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản. 72 3.3.2. Nâng cao chất lượng trong công tác đào tạo định giá. 3.3.3. 73 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động thẩm định giá. 73 3.3.4. Tổ chức mở rộng hoạt động thẩm định giá trong nước và tăng cường hợp tác quốc tế. 73 3.3.5. Thành lập cơ quan kiểm tra, giám sát trong hoạt động thẩm định giá 74 KẾT LUẬN......................................................................................................... 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính vii Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CLCL QSDĐ TĐV TLCLCL TSSS TSTĐG : : : : : : : Bất động sản Chất lượng còn lại Quyền sử dụng đất Thẩm định viên Tỷ lệ chất lượng còn lại Tài sản so sánh Tài sản thẩm định giá SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính nghiệp viii Luận văn tốt DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012 Bất động sản: .................................................................................................................26 Bảng 2.2. . Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012Động sản .........................................................................................................................28 Bảng 2.3. Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS. ....................................................................................41 Bảng 2.4. Khấu hao công trình xây dựng trên đất .........................................43 Bảng 2.5. Bảng đánh giá chất lượng công trình: ............................................44 Bảng 2.6. Hạng mục CT1 ...............................................................................47 Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS của dịch vụ công cộng. ..................................................................51 Bảng 2.8. Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS của dịch vụ thương mại ................................................................53 Bảng 2.9. Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS. Của căn hộ ....................................................................................55 SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 1 Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trường này hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng. Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tâp tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, được sự giúp đỡ của các anh chị trong Công ty và sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài: “ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC” làm đề tài cho luận văn của mình. 2. Mục tiên nghiên cứu: Luận văn được viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản: - Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. - Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC. - Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. - Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC từ tháng 01 năm 2011 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu: SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 2 Luận văn tốt nghiệp Trong luận văn này em đã sử dụng các phương pháp sau: phương pháp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhắm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty. 5. Kết cấu của luận văn: Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC. Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC. Mặc dù bản thân đã cố gắng tìm hiểu và được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo và các anh chị trong Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, nhưng do có sự hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp và thời gian thực tập…nên trong luận văn khó tránh khỏi được những thiếu sót. Kính mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý kiến giúp đỡ của thầy cô giáo để luận văn của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Th.s Phạm Văn Bình, chị Đỗ Thị Thanh Nga, anh Phạm Tuấn Hưng, anh Nghiêm Minh Quỳnh cùng toàn thể các anh chị tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC đã giúp đỡ em hoàn thành luận văn này. Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2013 Sinh viên thực hiện: Mai Linh SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 3 Luận văn tốt nghiệp Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1.1. Khái niệm bất động sản. Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản. 1.1.2.1. Cố định về vị trí. - Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tấm văn hóa, chính trị, kinh tế, xã hội…cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó. - Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS. 1.1.2.2. Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững rất cao, điều này được xét trên cả góc độ kinh tế và kỹ thuật, từ đó dặt ra vấn đề: - Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý, tránh sự đầu tư lãng phí nhiều lần. - Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ kỹ thuật, tuổi thọ nào gắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. - Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 4 Luận văn tốt nghiệp trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. - Khi đầu tư thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng nhưn dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh. 1.1.2.3. Tính khác biệt. Giữa BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS nào giống nhau hoàn toàn, lý do là có sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS…, từ đó đặt ra vấn đề: - Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song lại trở thành yêu tố bất lợi lớn nếu không khai thác. - Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt , không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. 1.1.2.4. Tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…từ đó đặt ra các vấn đề: Quan hệ cung-cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tịnh trạng đầu cơ BĐS. 1.1.2.5. Có giá trị lớn. Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: - Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. - Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp. - Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán. 1.1.2.6. Tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề: SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 5 Luận văn tốt nghiệp - Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS. - Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác. - Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu các công trình khác ra đời. 1.1.2.7. Các tính chất khác a. Tính thích ứng: Lợi ích cua BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác. b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐs rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó BĐS đòi khỏi cần phải có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. c. Mang nặng yếu tố tập quá, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác.Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thộc vào thị hiếu tập quán của người dân sinh sống tại đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm lý…chi phối nhu cầu và hinhd thức BĐS. 1.2. KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.2.1. Khái niệm. Theo khoản 1 và 2, Điều 58 của Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 quy định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật. Tổ chức, cá nhân SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 6 Luận văn tốt nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn. Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích; được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ". Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “ Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. 1.2.2. Bản chất giá trị quyền sử dụng đất. Đất đai với tư cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô tư bản hóa”, tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận được trong tương lai từ việc sở hữu tài sản này. Một nhà đầu tư bỏ ra một khoản tiền nhất định để mua một mảnh đất khi người đó kỳ vọng trong tương lai sẽ thu được những khoản thu nhập từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và thời điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc vào tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư. 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất. 1.2.3.1. Đặc điểm vật lý của đất. Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất.Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững của đất. 1.2.3.2. Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống thông tị liên lạc, trường học, bệnh viện… Đó sẽ là các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó. SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 7 Luận văn tốt nghiệp 1.2.3.3. Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý. Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ. Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trước hết là dựa vào quy mô của đô thị đó. Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của đất ở. 1.2.3.4. Quá trình đô thị hóa. Quá trình đô thị hóa đặt ra nhu cầu sử dụng độ ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì vậy, việc khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất quan trọng. 1.2.3.5. Yếu tố cạnh tranh. - Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp. Một yếu tố quan trọng cần biết là trong khi đất đai coi như không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chức năng sử dụng xác định lại biến thiên. - Ảnh hưởng đến giá đất gồm các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trong nội bộ cung, cầu. 1.2.3.6. Chính sách tiền tệ. Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.Ở các thời điểm khác nhau thì giá cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hoặc giảm. Vì thế những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. 1.2.3.7. Yếu tố pháp lý. Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 8 Luận văn tốt nghiệp Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chính của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư… 1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.3.1. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. - Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. - Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá thị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản. Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường. 1.3.2. Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng chỉ được xác định và thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 2) Nguyên tắc cung-cầu. Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường.Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. 3) Nguyên tắc thay thế. Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự. SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 9 Luận văn tốt nghiệp 4) Nguyên tắc đóng góp. Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng hay giảm đi là bao nhiều. 5) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai. Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư. ð Tóm lại: có 5 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm định viên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đưa ra kết luận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất. 1.3.3. Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Bao gồm 6 bước: 1.3.3.1. Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG. Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá. - Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đích TĐG của khách hàng. Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo TĐG. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; người sử dụng kết quả TĐG. - Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng TĐG : - TĐV phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với : những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp đồng TĐG. Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sơ : SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính nghiệp 10 Luận văn tốt - Có xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả TĐG. - Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan. - Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng. Xác định thời điểm TĐG. Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG. Xác định cơ sở giá trị của tài sản. 1.3.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá. Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định gía. 1.3.3.3. Khảo sát thị trường, thu thập thông tin. Khảo sát thị trường. TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trường : - Đối với BĐS, TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về : + Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS. + Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và công trình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa... - Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 11 Luận văn tốt nghiệp - Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phải thu thập các thông tin sau : - Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua và người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. 1.3.3.4. Phân tích tích thông tin. Dựa trên các tài liệu đã có cần phân tích: - Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận định và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng giá trị của tài sản cần định giá. - Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó. - Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ. - Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 1.3.3.5. Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) "Các phương pháp thẩm định giá." Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá.Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02 Học viện Tài Chính nghiệp 12 Luận văn tốt 1.3.3.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư TĐG thực hiện theo quy định tại tiêu chuấn số 04 (TĐGVN 04) về ( báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá) 1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 1.3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp. Cơ sở lý luận: Việc định giá theo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa đất, loại đất cần định giá. Kỹ thuật và các bước định giá: Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua các bước sau:  Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin( Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 6 thửa đất). - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá. - Những thông tin cần thu thập: + Vị trí; + Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); + Điều kiện về kết cấu hạ tầng; + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí); SV: Mai Linh Lớp: CQ47/16.02