§Æt vÊn ®Ò
1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi
§èi víi mçi quèc gia, ®Êt ®ai lµ mét nguån tµi nguyªn v« cïng quÝ gi¸ vµ
gi÷ mét vai trß rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi. §Êt ®ai
®îc xem lµ mét TLSX ®Æc biÖt trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt cña con ngêi, lµ m«i trêng sèng cña con ngêi, lµ kh«ng gian cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt, Do vËy hiÖu qu¶
kinh tÕ mµ ®Êt ®ai mang l¹i lµ v« cïng to lín, hiÖu qu¶ ®ã ®îc thÓ hiÖn trong gi¸
trÞ sö dông vµ gi¸ trÞ trao ®æi cña ®Êt ®ai.
ë níc ta ®Êt ®ai ®îc xem lµ hµng ho¸ tõ kh¸ l©u, tuy nhiªn do cã nhiÒu
h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai, c¸c chñ sö dông ®Êt kh«ng nhËn thøc
®Çy ®ñ vai trß cña ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ, ®ång thêi sù chËm ph¸t triÓn cña
nÒn kinh tÕ nªn thÞ trêng ®Êt ®ai cha ®îc ph¸t triÓn, mang tÝnh chÊt lµ thÞ trêng
ngÇm, cha thÓ hiÖn ®îc hiÖu qu¶ kinh tÕ cña thÞ trêng ®èi víi nÒn kinh tÕ ®Êt níc. §Õn nay cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, sù hoµn thiÖn cña c¬ chÕ
ph¸p lý, ®Æc biÖt lµ c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt nhËn thøc ®îc vai trß quan träng vµ
tiÒm n¨ng kinh tÕ cña ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ. ThÞ trêng ®Êt ®ai ®· cã nh÷ng bíc ph¸t triÓn râ rÖt. Nhµ níc víi vai trß lµ ngêi ®¹i diÖn c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt,
thèng nhÊt qu¶n lý, ®· vµ ®ang khai th¸c, ph¸t triÓn thÞ trêng ®Êt ®ai b»ng nh÷ng
biÖn ph¸p kh¸c nhau tuú thuéc vµo môc ®Ých cña m×nh, trong ®ã c«ng t¸c ®Êu
gi¸ quyÒn sö dông ®Êt lµ mét biÖn ph¸p h÷u Ých, ®îc mäi quèc gia trªn thÕ giíi
¸p dông, giao ®Êt cho c¸c chñ thÓ sö dông ®Êt ®ång thêi t¹o nguån vèn cho nhµ
níc ph¸t triÓn kinh tÕ, ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng.
Dïng quü ®Êt ®Ó t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ mét biÖn ph¸p khai
th¸c nguån vèn to lín tõ ®Êt ®ai ®Ó ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng theo c¸c dù ¸n
®îc ChÝnh phñ phª duyÖt. HiÖn nay, ë níc ta dù ¸n ®Çu t sö dông quü ®Êt ®Ó t¹o
vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ®îc thùc hiÖn theo mét trong hai c¸ch sau:
- §Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi quü ®Êt ®Ó t¹o vèn x©y dùng c«ng
tr×nh c¬ së h¹ tÇng.
- §Êu thÇu c«ng tr×nh x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ thanh to¸n c«ng tr×nh
b»ng quü ®Êt (hay cßn gäi lµ ®æi ®Êt lÊy h¹ tÇng).
Thùc tÕ h×nh thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹
tÇng cßn hÕt søc míi mÎ, ®îc thÝ ®iÓm ë Thµnh phè Hµ néi n¨m 2001, vµ c¸c c¬
quan cã thÈm quyÒn ®a ra c¸c quyÕt ®Þnh, quy ®Þnh ¸p dông thùc hiÖn ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt tõ n¨m 2002.
Qua mét vµi n¨m triÓn khai c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i
Thµnh phè Hµ Néi ®· ®em l¹i hiÖu qu¶ to lín ®èi víi yªu cÇu ph¸t triÓn Kinh tÕ1
X· héi. Kh«ng chØ thÕ, ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cßn thÓ hiÖn ®îc tÝnh u viÖt
cña nã h¬n c¸c h×nh thøc giao ®Êt kh¸c nh: ®Êu gi¸ ®Êt ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai,
râ rµng; ®¶m b¶o mäi c¸ nh©n, tæ chøc cã nhu cÇu vÒ sö dông ®Êt vµ cã kh¶
n¨ng tµi chÝnh ®Òu ®îc tham gia ®Êu gi¸ ®Êt; gióp b×nh æn thÞ trêng BÊt ®éng
s¶n, ®em l¹i nguån thu lín cho ng©n s¸ch Nhµ níc, c¶i thiÖn ®êi sèng nh©n
d©n . . .
XuÊt ph¸t tõ tÇm quan träng vµ ý nghÜa thiÕt thùc cña c«ng t¸c ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt ®îc sù ph©n c«ng cña khoa §Êt vµ M«i Trêng, díi sù híng
dÉn cña c« gi¸o TS. Hå ThÞ Lam Trµ - Gi¶ng viªn Khoa §Êt vµ M«i Trêng - Trêng §¹i häc N«ng NghiÖp I - Hµ Néi, chóng t«i ®· tiÕn hµnh thùc hiÖn ®Ò tµi:
“ T×m hiÓu c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i Thµnh phè Hµ néi
tõ n¨m 2003 ®Õn 2005“
2.môc ®Ých, yªu cÇu ®Ò tµi
* Môc §Ých
T×m hiÓu c«ng t¸c ®Êu gi¸ vµ c¬ chÕ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë qua
nh÷ng lÇn ®Êu gi¸ t¹i Thµnh phè Hµ Néi tõ n¨m 2003 ®Õn n¨m 2005.
T×m hiÓu cô thÓ quy chÕ, c¸ch thøc tæ chøc ®Êu gi¸ qua mét sè dù ¸n ë
Thµnh phè Hµ Néi trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y.
T×m hiÓu ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ sµn trong qu¸ tr×nh ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt t¹i Thµnh phè Hµ Néi.
Ph©n tÝch ¶nh hëng cña kÕt qu¶ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt tíi c«ng t¸c
qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ë t¹i Thµnh phè Hµ Néi.
§¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ vµ hiÖu qu¶ sö dông ®Êt vµ kÕt qu¶ ®¹t ®îc qua
nh÷ng lÇn ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i Thµnh phè Hµ Néi
* Yªu CÇu
N¾m ®îc ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ sµn, quy chÕ ®Êu gi¸, c¸ch thøc tæ
chøc vµ quy tr×nh cña mét buæi ®Êu gi¸.
C¸c sè liÖu th«ng tin ph¶i ®¶m b¶o tÝnh chÝnh x¸c, kh¸ch quan ®ång thêi
®¶m b¶o ph¶n ¸nh ®óng t×nh h×nh ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cña khu vùc
nghiªn cøu.
2
Ch¬ng 1
Tæng quan cña vÊn ®Ò nghiªn cøu
1. Tæng quan vÒ thÞ trêng ®Êt ®ai
ThÞ trêng lµ tËp hîp nh÷ng ngêi mua vµ ngêi b¸n t¸c ®éng qua l¹i lÉn
nhau dÉn ®Õn kh¶ n¨ng trao ®æi (Robert vµ Daniel, 1994). Hay nãi c¸ch kh¸c: thÞ
trêng lµ n¬i trao ®æi hµng ho¸ ®îc s¶n xuÊt ra, cïng víi c¸c quan hÖ kinh tÕ gi÷a
ngêi víi ngêi, liªn kÕt víi nhau th«ng qua trao ®æi hµng hãa.
ThÞ trêng ®Êt ®ai vÒ ý nghÜa chung lµ thÞ trêng giao dÞch ®Êt ®ai. ThÞ trêng
®Êt ®ai cã thÓ ®îc hiÓu theo nghÜa réng vµ nghÜa hÑp. Theo nghÜa réng, thÞ trêng
®Êt ®ai lµ tæng hßa c¸c mèi quan hÖ vÒ giao dÞch ®Êt ®ai diÔn ra t¹i mét khu vùc
®Þa lý nhÊt ®Þnh. Theo nghÜa hÑp, thÞ trêng ®Êt ®ai lµ n¬i diÔn ra c¸c ho¹t ®éng cã
liªn quan trùc tiÕp ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng ®Êt ®ai lµ mét bé phËn
cÊu thµnh quan träng cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, kÓ c¶ víi nÒn kinh tÕ chuyÓn ®æi
theo híng ph¸t triÓn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng XHCN ë níc ta. T¹i ®iÒu 5 LuËt
§Êt ®ai 2003 quy ®Þnh: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ níc ®¹i diÖn chñ
së h÷u, do ®ã kh«ng tån t¹i thÞ trêng chuyÓn quyÒn së h÷u ®Êt ®ai ë níc ta, chñ
thÓ lu th«ng trªn thÞ trêng ®Êt ®ai trªn ý nghÜa chung lµ quyÒn sö dông ®Êt [9].
1.1.ThÞ trêng ®Êt ®ai thÕ giíi
T¹i c¸c níc t b¶n ph¸t triÓn chÕ ®é së h÷u t nh©n vÒ ruéng ®Êt ®· ®îc x¸c
lËp æn ®Þnh, qu¸ tr×nh tÝch tô ®Êt ®· ®¹t tíi ®Ønh cao, thÞ trêng ®Êt ®ai còng mang
tÝnh ®éc quyÒn cao t¹o c¬ së kinh tÕ, chÝnh trÞ cho sù vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ
lòng ®o¹n, ë nh÷ng níc ®ang ph¸t triÓn, trong giai ®o¹n t¨ng trëng nhanh hoÆc
thu hót m¹nh ®Çu t níc ngoµi thêng cã c¸c c¬n sèt t¨ng gi¸ ®Êt ë c¸c vïng kinh tÕ
ph¸t triÓn vµ c¸c khu ®« thÞ. Khi c¸c c¬n sèt ®Êt cã nguy c¬ ¶nh hëng ®Õn t¨ng tr-
3
ëng kinh tÕ hoÆc thu hót ®Çu t níc ngoµi th× ChÝnh phñ cã thÓ ¸p dông c¸c h×nh
thøc can thiÖp vµo thÞ trêng ®Êt ®ai.
Cã thÓ lÊy thÝ dô ë mét sè níc ph¸t triÓn, nh c¬n sèt t¨ng gi¸ nhµ ®Êt ë
Ph¸p tõ n¨m 1989 - 1990 ®· lµm cho khèi lîng giao dÞch nhµ ®Êt ë Paris gi¶m
11,5% trong c¸c n¨m 1991 vµ nöa ®Çu n¨m 1992, c¸c v¨n phßng giao dÞch trèng
rçng, dÉn ®Õn gi¶m gi¸ nhµ ®Êt vµ tr× trÖ trong thÞ trêng nµy nãi chung. KÕt qu¶
lµ ChÝnh phñ Ph¸p ®· ban hµnh c¸c ®¹o luËt nh»m gióp ngêi mua gi¶m ®îc tiÒn
thuÕ t¬ng ®¬ng 10% gi¸ mua mét chç ë míi.
C¬n sèt nhµ ®Êt cuèi thËp kû 80 còng ®· lµm ph¸ s¶n nhiÒu c«ng ty kinh
doanh bÊt ®éng s¶n t¹i NhËt B¶n, Mü, Anh trong c¸c n¨m 90. ChÝnh phñ NhËt ®·
ph¶i khèng chÕ møc t¨ng gi¸ nhµ ®Êt t¹i Tokyo. Cïng víi t×nh tr¹ng suy tho¸i
nÒn kinh tÕ vµo nh÷ng n¨m 1992 - 1993 gi¸ nhµ ®Êt t¹i nhiÒu quèc gia ph¸t triÓn
còng gi¶m m¹nh. T¹i NhËt n¨m 1992 gi¸ nhµ ®Êt gi¶m ®Õn 40% lµm c¸c ng©n
hµng NhËt bÞ kÑt vèn trong vÊn ®Ò nhµ ®Êt ®Õn 53 ngµn tû yªn.
C¸c quèc gia ®ang ph¸t triÓn rót kinh nghiÖm cña c¸c níc ®i tríc ®· vµ
®ang thi hµnh c¸c chÝnh s¸ch nh»m ®iÒu chØnh thÞ trêng theo híng gi¶m bít tèc
®é vµ quy m« tÝch tô ®Êt ®ai nh lµ mét quy luËt tÊt yÕu cña së h÷u t nh©n vÒ ®Êt
®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng.
ë Rumani, mét sè m¶nh ®Êt bÞ quy ®Þnh kh«ng ®îc b¸n trong vßng 10
n¨m vµ mét sè c¸c m¶nh ®Êt kh¸c bÞ quy ®Þnh kh«ng ®îc b¸n vÜnh viÔn, vµ trong
mét sè trêng hîp cô thÓ, Nhµ níc cã thÓ b¾t buéc chñ së h÷u b¸n ®Êt cho m×nh.
ë Bungari, c¸c doanh nghiÖp kh«ng ®îc quyÒn chuyÓn nhîng nh÷ng
m¶nh ®Êt nhËn ®îc tõ t nh©n ho¸ doanh nghiÖp Nhµ níc.
Mét ®Æc ®iÓm n÷a rÊt quan träng cña thÞ trêng nhµ ®Êt trªn thÕ giíi lµ thÞ
trêng nµy ®· vît ra ngoµi khu«n khæ mét quèc gia, trë thµnh thÞ trêng ®Çu t hÊp
dÉn cña t b¶n níc ngoµi. Nh÷ng níc cã dù tr÷ ngo¹i tÖ lín nh NhËt B¶n, §µi
Loan lµ nh÷ng níc ®i ®Çu trong lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë níc ngoµi.
Trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÕ giíi ®ang chuyÓn theo híng d©n chñ vµ c«ng
b»ng, chÝnh s¸ch ®iÒu chØnh së h÷u ruéng ®Êt nh»m gi¶m bít quy m« tÝch tô ®Êt
cña c¸c níc ®ang ph¸t triÓn rÊt ®¸ng ®îc ph©n tÝch tham kh¶o trong qu¸ tr×nh h×nh
thµnh vµ qu¶n lý thÞ trêng ®Êt ®ai ë ViÖt Nam.
1.2. ThÞ trêng ®Êt ®ai ViÖt Nam
NghÞ quyÕt Héi nghÞ lÇn thø chÝn Ban ChÊp hµnh Trung ¬ng §¶ng khãa
IX ®· kh¼ng ®Þnh mét trong nh÷ng môc tiªu, nhiÖm vô chñ yÕu vÒ ph¸t triÓn
kinh tÕ trong n÷a nhiÖm kú cßn l¹i cña §¹i héi lÇn thø IX lµ h×nh thµnh ®ång bé
c¸c lo¹i thÞ trêng, trong ®ã yªu cÇu khÈn tr¬ng híng dÉn thi hµnh LuËt §Êt ®ai
4
n¨m 2003 vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cã liªn quan kh¸c ®Ó ph¸t triÓn vµ qu¶n lý cã
hiÖu qu¶ thÞ trêng ®Êt ®ai.
1.2.1. Tríc LuËt §Êt ®ai 1993
Giai ®o¹n tríc n¨m 1945, thêi kú nµy gi¸ ®Êt ®îc thÓ hiÖn b»ng tiÒn nhng
còng cã khi ®îc quy ®æi b»ng gi¸ trÞ tµi s¶n th«ng qua viÖc g¸n nî cña n«ng d©n
®èi víi c¸c tÇng líp ®Þa chñ bãc lét.
Giai ®o¹n tõ 1945 ®Õn tríc n¨m 1980: HiÕn ph¸p n¨m 1946 vµ HiÕn ph¸p
n¨m 1959 ®· kh¼ng ®Þnh cã 3 h×nh thøc së h÷u ®Êt ®ai (Nhµ níc, tËp thÓ, c¸
nh©n) trong ®ã së h÷u Nhµ níc vµ tËp thÓ lµ c¬ b¶n vµ ®îc u tiªn. Tuy nhiªn luËt
ph¸p kh«ng hoµn toµn nghiªm cÊm viÖc mua b¸n ®Êt ®ai nhng nh÷ng lo¹i ®Êt ®îc mua b¸n theo qu¸ tr×nh c«ng h÷u ho¸ ®Êt ®ai. ThÞ trêng ®Êt ®ai hÇu nh kh«ng
®îc ph¸p luËt thõa nhËn trªn thùc tÕ, gi¸ ®Êt h×nh thµnh theo tÝnh chÊt tù ph¸t vµ
n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña ph¸p luËt.
LuËt ®Êt ®ai ®Çu tiªn ®îc Quèc Héi th«ng qua vµ cã hiÖu lùc thi hµnh n¨m
1988 quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý;
Nhµ níc giao ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh, l©u dµi vµ trao cho
hä mét sè quyÒn sö dông ®Êt nhÊt ®Þnh phï hîp víi c¬ chÕ qu¶n lý ®Êt ®ai thêi
kú ®ã, cã mét sè chÕ ®Þnh quan träng nh quy ®Þnh vÒ nh÷ng ®èi tîng ®îc Nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö dông æn ®Þnh l©u dµi, sö dông cã thêi h¹n vµ sö dông t¹m thêi
(§iÒu 1), c¸c nguyªn t¾c sö dông ®Êt, quy ®Þnh nghiªm cÊm viÖc mua, b¸n, lÊn,
chiÕm ®Êt ®ai (§iÒu 5), chÕ ®é qu¶n lý ®Êt, ph©n lo¹i ®Êt vµ quy ®Þnh cô thÓ cã
hÖ thèng vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ngêi sö dông ®Êt nhng quyÒn sö dông ®Êt
trong LuËt §Êt ®ai 1988 cha ®îc më réng.
Trong thêi kú ®æi míi, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, nhÊt lµ
sau khi cã LuËt §Çu t níc ngoµi th× nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai t¨ng lªn, Nhµ níc bá chÕ
®é bao cÊp vÒ nhµ ë, c¸c giao dÞch cã yÕu tè ®Êt ®ai, nhµ ë trë nªn s«i ®éng, chñ
yÕu ®îc th«ng qua c¸c h×nh thøc chuyÓn nhîng nhµ ë (®èi víi d©n c), nhµ xëng
(®èi víi c¸c doanh nghiÖp) cïng víi quyÒn sö dông ®Êt. §Õn ®Çu nh÷ng n¨m
1990, trong ®iÒu kiÖn hÖ thèng ph¸p luËt cßn thiÕu, nhÊt lµ lÜnh vùc ®Êt ®ai, kinh
tÕ thÞ trêng ngµy cµng ®îc më réng, hiÖn tîng gi¸ ®Êt t¨ng cao dÇn, cïng víi
viÖc gãp vèn liªn doanh cña c¸c doanh nghiÖp, ®Êt ®ai, nhµ cöa ®îc ph¸t m¹i ®Ó
tr¶ nî .v.v. thÞ trêng bÊt ®éng s¶n bïng næ, gi¸ ®Êt nh¶y vät ®Õn møc lªn ‘c¬n
sèt’ ®Ó l¹i nhiÒu hËu qu¶ ®Õn nay cha gi¶i quyÕt ®îc nh giao dÞch ®Êt ®ai ngoµi
tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ níc, quü ®Êt bÞ l¹m dông vµ l·ng phÝ, nguån thu ng©n
s¸ch Nhµ níc bÞ thÊt tho¸t t¹o nªn sù bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi, khiÕu kiÖn vÒ
®Êt ®ai, nhµ ë ngµy cµng t¨ng. Tríc t×nh h×nh ®ã, viÖc söa ®æi HiÕn ph¸p n¨m
5
1992 lµ chñ tr¬ng ®óng ®¾n, s¸ng t¹o cña §¶ng vµ Nhµ níc, trªn c¬ së ®ã LuËt
®Êt ®ai míi n¨m 1993 ®îc Quèc héi th«ng qua ngµy 17/7/1993 thay thÕ LuËt ®Êt
®ai 1988.
1.2.2. Sau LuËt §Êt §ai 1993
LuËt §Êt ®ai 1993 ®· cô thÓ ho¸ §iÒu 18 - HiÕn ph¸p 1992 vÒ quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt (Kho¶n 3- §iÒu 3), theo ®ã c¸c quyÒn n¨ng cña ngêi sö dông ®Êt ®îc
x¸c ®Þnh, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn
nhîng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, xuÊt ph¸t tõ 5 quyÒn nµy, ®Êt
®ai ®îc x¸c ®Þnh lµ lo¹i tµi s¶n cã gi¸ th«ng qua giao dÞch chuyÓn nhîng quyÒn sö
dông ®Êt. Giai ®o¹n nµy, thÞ trêng nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt khu vùc ®«
thÞ ph¸t triÓn m¹nh th«ng qua c¸c h×nh thøc chuyÓn nhîng theo c¸c "kªnh ngÇm";
tríc t×nh h×nh ®ã, ChÝnh phñ ban hµnh c¸c NghÞ §Þnh sè 61/1994/N§ - CP vÒ mua
b¸n vµ kinh doanh nhµ ë, NghÞ ®Þnh sè 60/1994/N§ - CP vÒ quyÒn së h÷u nhµ ë vµ
quyÒn sö dông ®Êt vµ NghÞ ®Þnh sè 18/1995/N§ - CP ngµy 13/2/1995, ®©y lµ v¨n
b¶n híng dÉn thi hµnh LuËt §Êt ®ai cã tÝnh ®iÒu hµnh cao, trong ®ã quy ®Þnh chi tiÕt
thi hµnh ph¸p lÖnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c tæ chøc trong níc ®îc Nhµ níc giao
®Êt, cho thuª ®Êt.
Sau 5 n¨m thi hµnh LuËt §Êt ®ai 1993, sù ph¸t triÓn cña ho¹t ®éng giao dÞch
chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt cã nh÷ng
h¹n chÕ ®ßi hái ph¶i cã sù söa ®æi, bæ sung. LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña
LuËt §Êt ®ai 1993 ®îc Quèc héi kho¸ X th«ng qua, mét sè néi dung quan träng ®îc bæ sung lµ quyÒn cña tæ chøc vµ c¸ nh©n ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt còng ®îc
thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt; theo ®ã, LuËt vµ c¸c NghÞ ®Þnh híng dÉn triÓn
khai, thùc hiÖn LuËt ®Êt ®ai söa ®æi ®îc bæ sung, trong ®ã viÖc thõa nhËn ®Êt ®ai
cã gi¸ vµ quy ®Þnh khung gi¸ ®Êt cã mét ý nghÜa to lín. NghÞ ®Þnh 17/1999/N§CP lµ v¨n b¶n quan träng nhÊt trong thêi kú nµy, nã quy ®Þnh c¸c thñ tôc chuyÓn ®æi,
chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ thÕ chÊp, gãp
vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o lËp ®îc khung ph¸p lý c¬ b¶n cho thÞ trêng
quyÒn sö dông ®Êt vËn hµnh, chÝnh v× vËy mµ quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n quyÒn
sö dông ®Êt ngµy cµng phæ biÕn, s«i ®éng vµ trë thµnh mét lÜnh vùc ho¹t ®éng kinh
doanh; thÞ trêng ®Êt ®ai h×nh thµnh ngµy cµng râ nÐt. Tuy nhiªn, thÞ trêng ®Êt ®ai
ë ViÖt Nam trong nh÷ng n¨m qua vÉn cha hoµn toµn tho¸t khái tÝnh chÊt cña thÞ
trêng ngÇm.
§¸p øng sù ph¸t triÓn theo quy luËt tù nhiªn vÒ nhµ - ®Êt trong t×nh h×nh
míi, ®ång thêi ®Ó t¨ng cêng tÝnh ®ång bé gi÷a chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai ®èi
víi c¸c ®¹o luËt kh¸c, Quèc Héi kho¸ X th«ng qua LuËt söa ®æi bæ sung mét sè
6
®iÒu cña LuËt §Êt ®ai lÇn 2 ngµy 29/6/2001, t¹i lÇn söa ®æi nµy cã quy ®Þnh c¸c
®iÒu kiÖn mua nhµ cã kÌm theo quyÒn sö dông ®Êt.
§Õn nay ë níc ta, mÆc dï cha cã nh÷ng v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ thÞ trêng
quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi chung, nhng tæng hîp
hÖ thèng c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, chÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai hiÖn
hµnh ®· t¹o ra ®îc mét khung thÓ chÕ nhÊt ®Þnh, t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c thÞ trêng
nµy ho¹t ®éng ®ã lµ :
- ThÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®îc c«ng nhËn.
- Nhµ níc qu¶n lý, quyÕt ®Þnh hµng ho¸ quyÒn sö dông ®Êt cho thÞ trêng ho¹t
®éng th«ng qua viÖc giao ®Êt, cho thuª ®Êt vµ Nhµ níc tham gia c¸c h×nh thøc giao
dÞch cã yÕu tè thÞ trêng nh giao ®Êt, cho thuª ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt.
- Giao ®Êt cho c¸c tæ chøc kinh tÕ ®Çu t, x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n, cho thuª;
®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng theo dù ¸n do ChÝnh phñ phª duyÖt ®Ó ®Êu gi¸ quyÒn
sö dông ®Êt, ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt.
§Ó qu¶n lý ®Êt ®ai mét c¸ch triÖt ®Ó h¬n vµ cã hiÖu qu¶ h¬n th× LuËt ®Êt
®ai 2003 ®· ®a h¼n quyÒn sö dông ®Êt vµo mét môc riªng (môc 7 : QSD§ trong
thÞ trêng B§S), ®iÒu ®ã chøng tá quyÒn sö dông ®Êt ngµy cµng ®îc chó träng vµ
quan t©m ®Õn nh»m khai th¸c mét c¸ch tèi ®a nguån lùc tõ ®Êt, LuËt §Êt ®ai
2003 ®· thõa nhËn sù tån t¹i cña thÞ trêng ®Êt ®ai (thÞ trêng QSD§) [9].
1.2.3. Ph©n cÊp thÞ trêng ®Êt ®ai
Theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt níc ta, chØ cã quyÒn sö dông c¸c lo¹i ®Êt míi
tham gia vµo giao dÞch trªn thÞ trêng ®Êt ®ai. Nh vËy c¸c chñ sö dông ®Êt tríc
tiªn ph¶i cã ®îc quyÒn sö dông ®Êt, muèn vËy hä ph¶i ®îc Nhµ níc giao ®Êt
hoÆc cho thuª ®Êt (thÞ trêng s¬ cÊp); bíc tiÕp theo hä ph¶i ®îc cÊp giÊy chøng
nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ tham gia vµo c¸c giao dÞch d©n sù th«ng qua viÖc
thùc hiÖn c¸c quyÒn vÒ sö dông ®Êt (thÞ trêng thø cÊp). ViÖc ph©n ®Þnh thÞ trêng
s¬ cÊp, thÞ trêng thø cÊp vÒ ®Êt ®ai chØ lµ mét trong nh÷ng c¸ch tiÕp cËn nh»m
thÓ hiÖn nh÷ng quan hÖ ban ®Çu (Nhµ níc - ngêi sö dông), vµ nh÷ng quan hÖ tiÕp
theo (ngêi sö dông - ngêi sö dông).
1.2.3.1. ThÞ trêng s¬ cÊp
ThÞ trêng s¬ cÊp bao gåm c¸c giao dÞch gi÷a mét bªn lµ Nhµ níc víi t
c¸ch lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai tiÕn hµnh viÖc giao ®Êt vµ cho
thuª ®Êt ®èi víi c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n trong x· héi gäi t¾t lµ c¸c
chñ sö dông ®Êt.
Theo quy ®Þnh míi, ngoµi ®èi tîng ®îc Nhµ níc giao ®Êt x©y dùng nhµ ë,
x©y dùng nhµ ë, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nhîng hoÆc cho thuª cña
7
LuËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh, quy ®Þnh míi cßn cho phÐp thùc hiÖn giao ®Êt cã thu tiÒn
sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt dïng lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh, ®Êt sö dông vµo
s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi, x©y dùng
c«ng tr×nh c«ng céng cã môc ®Ých kinh doanh ; cho phÐp nhµ ®Çu t tù lùa chän
hoÆc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc thuª ®Êt; tù nhËn chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt, thuª ®Êt ...
ChÝnh phñ còng ¸p dông c¬ chÕ thu tiÒn sö dông ®Êt cã thêi h¹n ®èi víi
®Êt dïng lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt kinh doanh, ®Êt dïng vµo s¶n xuÊt n«ng nghiÖp,
l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi. Quy ®Þnh nµy t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c
doanh nghiÖp lùa chän h×nh thøc sö dông ®Êt.
Bªn c¹nh ®ã, sÏ thùc hiÖn thu tiÒn sö dông ®Êt b»ng viÖc ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt hoÆc ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt. Thùc hiÖn theo ph¬ng ¸n nµy sÏ
h¹n chÕ thÊt tho¸t nguån tµi chÝnh thu tõ ®Êt ®ai cho ng©n s¸ch nhµ níc; gãp
phÇn thùc hiÖn sù b×nh ®¼ng vÒ nghÜa vô tµi chÝnh gi÷a c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®îc Nhµ níc giao ®Êt, xãa bá c¬ chÕ xin cho.
C¸c c¬ quan chøc n¨ng còng sÏ ®¬n gi¶n thñ tôc hµnh chÝnh thu tiÒn sö
dông ®Êt, lÖ phÝ tríc b¹ b»ng c¸ch thùc hiÖn c¬ chÕ mét cöa khi ngêi d©n ®îc
giao ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt mµ ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt,
chØ ph¶i tiÕp xóc víi c¬ quan Tµi Nguyªn vµ M«i Trêng. §Êu gi¸ quyÒn sö dông
®Êt lµ mét h×nh thøc cña thÞ trêng s¬ cÊp v× c¬ quan tæ chøc ®Êu gi¸ lµ c¬ quan
®¹i diÖn cho Nhµ níc vµ ngêi tham gia ®Êu gi¸ chÝnh lµ nh÷ng ngêi sö dông ®Êt.
H×nh thøc nµy lµ mét ph¬ng ph¸p qu¶n lý vµ sö dông ®Êt rÊt tèt cña nhµ níc ®èi
víi tµi nguyªn ®Êt ®ai.
1.2.3.2 ThÞ trêng thø cÊp
§©y lµ thÞ trêng thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c chñ sö dông ®Êt ®îc
ph¸p luËt qui ®Þnh nh chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi, cho thuª, cho thuª l¹i, thÕ
chÊp, thõa kÕ, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ trêng nµy, vÒ mÆt
ph¸p lý ®· ®îc c«ng nhËn, tuy nhiªn qui m« cña thÞ trêng nµy phô thuéc rÊt
nhiÒu vµo thÞ trêng s¬ cÊp, tøc lµ kh¶ n¨ng cung vÒ ®Êt cho c¸c chñ sö dông ®Êt
mét c¸ch hîp ph¸p (cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt).
ThÞ trêng ®Êt ®ai trong nh÷ng n¨m qua cha hoµn toµn tho¸t khái tÝnh chÊt
cña mét thÞ trêng ngÇm víi nh÷ng ®Æc ®iÓm chñ yÕu sau:
1.ThÞ trêng ®Êt ®ai mang nÆng tÝnh tù ph¸t
TÝnh tù ph¸t cña thÞ trêng ®Êt ®ai nh÷ng n¨m qua thÓ hiÖn tËp trung ë chç
quan hÖ cung- cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ c¸c quan hÖ chuyÓn nhîng, mua b¸n, kinh
8
doanh ®Êt ®ai diÔn ra thiÕu sù qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt mét c¸ch chÆt chÏ vµ h÷u hiÖu
cña c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc.
2.ThÞ trêng ®Êt ®ai nh÷ng n¨m qua biÕn ®éng bÊt thêng g©y thiÖt h¹i ®¸ng
kÓ cho nÒn kinh tÕ vµ cho x· héi
Trong gÇn 10 n¨m qua, trªn thÞ trêng ®Êt ®ai ®· diÔn ra hai c¬n sèt ®Êt vµo
c¸c n¨m 1993 - 1995 vµ 2000 - 2002. ViÖc diÔn ra c¸c c¬n sèt ®Êt víi gi¸ ®Êt
t¨ng nãi chung kh«ng ph¶i do nhu cÇu sö dông ®Êt cña d©n c t¨ng mµ chñ yÕu lµ
do c¸c ho¹t ®éng ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y nªn. ChÝnh v× nh÷ng biÕn ®éng bÊt thêng vÒ
gi¸ ®Êt ®· t¸c ®éng tiªu cùc ®Õn ho¹t ®éng kinh tÕ vµ ®êi sèng d©n c, g©y thiÖt
h¹i kh«ng ph¶i lµ nhá cho Nhµ níc vµ toµn x· héi. Së dÜ thÞ trêng kh«ng chÝnh
thøc h×nh thµnh v× níc ta cha x©y dùng kÞp vµ cha ®ñ khu«n khæ thÓ chÕ trªn thÞ
trêng, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay chñ yÕu lµ thÞ trêng ®Çu c¬, hËu qu¶ cña
viÖc ®Çu c¬ ®Êt lµ lµm gi¸ ®Êt t¨ng cao trong mét thêi gian ng¾n, t¹o ra gi¸ ¶o,
x¶y ra hiÖn tîng gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ gi¸ trÞ thùc cña nã, tõ ®ã t¹o ra nhiÒu híng nh×n sai lÖch vÒ thÞ trêng ®Êt ®ai cña nh÷ng ngêi tham gia vµo thÞ trêng.
3. PhÇn lín c¸c ho¹t ®éng chuyÓn nhîng, mua b¸n trªn thÞ trêng ®Êt ®ai
n»m ngoµi tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ níc.
ViÖc chuyÓn nhîng, mua b¸n, kinh doanh ®Êt ®ai trong d©n c chñ yÕu ®îc
thùc hiÖn theo ph¬ng thøc trao tay. C¸c bªn mua b¸n phÇn nhiÒu kh«ng lµm thñ
tôc ph¸p lý vµ kh«ng thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh (nép thuÕ chuyÓn nhîng
quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ tríc b¹) víi Nhµ níc. ë c¸c ®« thÞ, ho¹t ®éng m«i giíi
cña c¸c t nh©n ph¸t triÓn trµn lan vµ rÊt lén xén. C¸c “v¨n phßng nhµ ®Êt”,
“trung t©m nhµ ®Êt” mäc lªn kh¾p n¬i, phÇn lín kh«ng ®¨ng ký kinh doanh vµ
kh«ng nép thuÕ cho Nhµ níc. Theo ®iÒu tra míi nhÊt cña Së Tµi nguyªn M«i trêng vµ Nhµ ®Êt Hµ Néi, tÝnh ®Õn th¸ng 4 n¨m 2006 trªn ®Þa bµn Thµnh phè cã
gÇn 3000 trung t©m, v¨n phßng ho¹t ®éng trªn lÜnh vùc kinh doanh nhµ ®Êt nhng
cha cã ®¬n vÞ nµo ®¨ng ký víi c¸c c¬ quan chøc n¨ng, do ®ã vai trß qu¶n lý Nhµ
níc kh«ng thùc hiÖn ®îc.
§Ó tr¸nh thuÕ, rÊt nhiÒu giao dÞch trªn thÞ trêng ®Êt ®ai tån t¹i díi d¹ng
phi chÝnh thøc hoÆc b¸n chÝnh thøc, g©y thÊt thu thuÕ nghiªm träng vµ trë ng¹i
trong qu¶n lý vÜ m« víi thÞ trêng ®èi víi Nhµ níc.
V× vËy, trong nh÷ng n¨m qua vµ c¶ giai ®o¹n hiÖn nay Nhµ níc ®· chñ tr¬ng thùc hiÖn rÊt nhiÒu chÝnh nh»m kh¾c phôc ®îc nh÷ng vÊn ®Ò tån t¹i, t¹o
®iÒu kiÖn thuËn lîi cho thÞ trêng ph¸t triÓn lµnh m¹nh, minh b¹ch nh tõng bíc
hoµn thiÖn hÖ khung ph¸p lý, thùc hiÖn giao ®Êt cho c¸c chñ sö dông ®Êt th«ng
9
qua ho¹t ®éng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ ®a giao dÞch cña thÞ trêng lªn sµn
giao dÞch bÊt ®éng s¶n...
2. Gi¸ ®Êt trong thùc hiÖn ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
2.1. Gi¸ ®Êt
2.1.1. Kh¸i niÖm
Theo kho¶n 23 §iÒu 4 LuËt §Êt ®ai 2003 quy ®Þnh: Gi¸ quyÒn sö dông
®Êt (sau ®©y gäi lµ gi¸ ®Êt) lµ sè tiÒn tÝnh trªn mét ®¬n vÞ diÖn tÝch ®Êt do Nhµ
níc quy ®Þnh hoÆc ®îc h×nh thµnh trong giao dÞch vÒ QSD§.
Gi¸ ®Êt ®îc h×nh thµnh trong c¸c trêng hîp sau:
- Do UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc TW quy ®Þnh gi¸ .
- Do ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc do ®Êu thÇu dù ¸n cã sö dông ®Êt.
- Do ngêi sö dông ®Êt tho¶ thuËn vÒ gi¸ ®Êt víi nh÷ng ngêi cã liªn quan
khi thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i quyÒn sö dông
®Êt, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt.
Trªn thùc tÕ cã hai lo¹i gi¸ ®Êt: Gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh vµ gi¸ ®Êt
thÞ trêng. Nhµ níc lµ ngêi ®¹i diÖn chñ së h÷u quy ®Þnh ra gi¸ ®Êt, sö dông gi¸
®Êt lµm c«ng cô kinh tÕ ®Ó ngêi qu¶n lý vµ ngêi sö dông ®Êt tiÕp cËn víi c¬ chÕ
thÞ trêng ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó ®¸nh gi¸ sù c«ng b»ng trong ph©n phèi ®Êt
®ai. Nh vËy gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh chØ nh»m ®Ó gi¶i quyÕt mèi quan hÖ
kinh tÕ ®Êt gi÷a Nhµ níc - chñ së h÷u ®Êt vµ ngêi sö dông ®Êt - ngêi ®îc Nhµ níc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt. Kh«ng ¸p dông gi¸ nµy cho giao dÞch d©n sù nh
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp, b·o l·nh... gi÷a c¸c chñ sö dông ®Êt. Ngîc
l¹i gi¸ thÞ trêng lµ gi¸ ®îc h×nh thµnh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt, thÕ chÊp, gãp vèn b»ng tµi s¶n ®Êt gi÷a c¸c chñ sö dông ®Êt. Hai gi¸
nµy ®Òu cã mÆt trong viÖc xö lý c¸c quan hÖ ®Êt ®ai (hoÆc trùc tiÕp hoÆc gi¸n
tiÕp) gi÷a Nhµ níc víi ngêi sö dông ®Êt vµ gi÷a ngêi sö dông ®Êt víi nhau. Do
®ã, ®Ó t¹o sù c«ng b»ng trong viÖc xö lý c¸c mèi quan hÖ ®Êt ®ai nãi trªn cÇn
ph¶i cã h×nh thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt.
2.1.2. Nh÷ng v¨n b¶n quy ®Þnh cña Nhµ níc vÒ gi¸ ®Êt
§Ó hoµn thiÖn khung ph¸p lý cho ho¹t ®éng cña thÞ trêng quyÒn sö dông
®Êt vµ phï hîp víi sù ®iÒu chØnh bæ sung cña LuËt §Êt ®ai, Nhµ níc ®· ban
hµnh c¸c NghÞ ®Þnh vµ v¨n b¶n ph¸p quy quy ®Þnh vÒ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt.
LuËt §Êt ®ai ban hµnh ngµy 14/7/1993 ®· thõa nhËn viÖc chuyÓn quyÒn
sö dông ®Êt vµ kh¼ng ®inh ®Êt lµ tµi s¶n cã gi¸, Nhµ níc x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i
®Êt. §iÒu 694 Bé luËt d©n sù quy ®Þnh c¸c bªn tham gia thÞ trêng tho¶ thuËn gi¸
trªn c¬ së khung gi¸ do Nhµ níc ban hµnh. C¨n cø ®iÒu 12 LuËt §Êt ®ai 1993,
10
ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 80/CP ngµy 6/11/1993 quy ®Þnh khung gi¸
c¸c lo¹i ®Êt. Tuy nhiªn trong nh÷ng n¨m qua gi¸ ®Êt cßn nhiÒu biÕn ®éng; chÞu
sù t¸c ®éng, ®iÒu tiÕt cña nhiÒu yÕu tè nªn ChÝnh phñ ®· ban hµnh nh÷ng quy
®Þnh míi vÒ gi¸ ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ. Cô thÓ:
- Ngµy 17/08/1994 ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 87/CP thay thÕ cho
N§ 80/CP quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®îc ®iÒu chØnh theo hÖ sè K tõ 0,8
®Õn 1,2.
- Th«ng t sè 94- TT/LB ngµy 14/11/1994 cña Liªn Bé Ban vËt gi¸ ChÝnh
Phñ- Tµi ChÝnh- X©y Dùng - Tæng Côc §Þa chÝnh híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh
87/CP cña ChÝnh phñ quy ®Þnh: Trêng hîp ®Þa ph¬ng tæ chøc ®Êu gÝa quyÒn sö
dông ®Êt th× gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh cho tõng trêng hîp cô thÓ, nhng kh«ng ®îc
thÊp h¬n møc gÝa ®Êt hiÖn hµnh cña cïng lo¹i ®Êt, h¹ng ®Êt, vÞ trÝ cña ® êng phè
do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh.
- Th«ng t sè 02/TT-BTC ngµy 04/01/1995 cña Bé Tµi ChÝnh híng dÉn thi
hµnh NghÞ ®Þnh 89/CP ngµy 17/08/1994 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt.
- LuËt §Êt ®ai söa ®æi (1998) ®· më réng thªm h×nh thøc giao ®Êt ®Ó t¹o
vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ quy ®Þnh thùc hiÖn tõ ngµy 01/01/1999.
- Bé Tµi chÝnh ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 22/2003/Q§-BTC ngµy 18/02/2003
vÒ c¬ chÕ tµi chÝnh trong viÖc sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng [3].
- §Ó cô thÓ hãa LuËt §Êt ®ai 2003 ngµy 16/11/2004 ChÝnh phñ ban hµnh
NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®inh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c
lo¹i ®Êt [5].
- Ngµy 26/11/2004 Bé Tµi chÝnh ban hµnh Th«ng t sè 114/2004/TT-BTC híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh sè 188 cña ChÝnh phñ [2].
2.2. C¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ ®Êt trong ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
§Êu gi¸ lµ b¸n b»ng h×nh thøc ®Ó cho ngêi mua lÇn lît tr¶ gi¸ - Ai tr¶ gi¸
cao nhÊt th× ®îc (Gi¸o tr×nh §Þnh gi¸ ®Êt - TC)
Khi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó ®Êu gi¸ ph¶i ®¶m b¶o lîi Ých cña hai phÝa lµ Nhµ
níc vµ ngêi tham gia ®Êu gi¸, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ph¶i dùa trªn gi¸ thÞ trêng,
kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt, vµ ph©n tÝch c¸c yÕu tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ ®Êt. LÊy kÕt
qu¶ ®ã lµm c¬ së ®Ó x©y dùng gi¸ ®Êt, cô thÓ cÇn ph©n tÝch mét sè yÕu tè nh
sau:
- VÞ trÝ cña khu ®Êt: VÞ trÝ lµ mét trong nh÷ng nh©n tè quan träng trong
viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, vÞ trÝ ®ãng vai trß to lín trong ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh
doanh (vÝ dô: vÞ trÝ thuËn lîi vÒ giao th«ng, mÆt tiÒn, cã ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®èi
víi khu vùc xung quanh vÒ d©n c, th¬ng m¹i, dich vô...) hay gi÷ vai trß quan
11
träng trong sinh ho¹t, nã ph¶n ¸nh sù thu©n lîi vÒ giao th«ng, vÒ m«i trêng vµ
c¸c sù thuËn lîi cña c¸c dÞch vô ®èi víi nhu cÇu sinh ho¹t. (vÝ dô
c¸c vÞ trÝ ë khu trung t©m v¨n ho¸, kinh tÕ - x· héi, th¬ng m¹i... sÏ cã gi¸ cao
h¬n c¸c vÞ trÝ ë xa trung t©m (cïng ®Æt t¹i vÞ trÝ mÆt tiÒn)). Tãm l¹i vÞ trÝ cña khu
®Êt cã t¸c ®éng rÊt lín ®Õn gi¸ trÞ sö dông vµ gi¸ cña khu ®Êt.
- Môc ®Ých sö dông ®Êt: Gi¸ trÞ sö dông cña khu ®Êt tïy thuéc vµo tõng
môc ®Ých sö dông cña khu ®Êt ®ã, ®èi víi mçi khu ®Êt sÏ cã nhiÒu sù lùa chän
môc ®Ých sö dông kh¸c nhau, tuy nhiªn môc ®Ých nµo ®em l¹i hiÖu qu¶ sö dông
cao nhÊt th× sÏ lµm t¨ng lªn gi¸ trÞ cña khu ®Êt vµ kh¼ng ®Þnh tÇm quan träng
cña vÞ trÝ khu ®Êt ®èi víi môc ®Ých sö dông ®ã.
- YÕu tè ¶nh hëng vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t c¬ së h¹ tÇng: Mét khu vùc ®îc ®Çu
t c¬ së h¹ tÇng nh: hÖ thèng ®êng giao th«ng hoµn chØnh ®Õn møc ®é nµo? HÖ
thèng cÊp tho¸t níc tèt ®îc x©y dùng ra sao? hÖ thèng dÞch vô th«ng tin liªn l¹c
®îc trang bÞ hiÖn ®¹i ®Õn møc ®é nµo? hÖ thèng ®iÖn sinh ho¹t vµ chiÕu s¸ng ®îc l¾p ®Æt víi qui m« nh thÕ nµo... ®©y lµ mét trong nh÷ng yÕu tè lµm t¸c ®éng
trùc tiÕp ®Õn gi¸ ®Êt.
- YÕu tè vÒ ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi vµ kh¶ n¨ng h×nh thµnh c¸c c«ng
tr×nh dÞch vô: Khu vùc cã ®iÒu kiÖn kinh tÕ - x· héi ph¸t triÓn thuËn lîi cho ph¸t
triÓn th¬ng m¹i, v¨n phßng, c¸c cöa hµng dÞch vô, mét trung t©m bu«n b¸n sÏ
thu hót c¸c trung t©m kh¸c ®Õn ®©y kinh doanh, bu«n b¸n, më c¸c cöa hµng
dÞch vô sÏ lµm cho gi¸ ®Êt thùc tÕ ë ®©y t¨ng lªn.
3. c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
Tríc n¨m 1993, trong nh÷ng quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai 1988, Nhµ níc
nghiªm cÊm viÖc mua b¸n ®Êt ®ai vµ kh«ng thõa nhËn c¸c giao dÞch chuyÓn ®æi,
chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ trêng. LuËt §Êt ®ai 1988 mang nÆng tÝnh hµnh chÝnh, mÖnh lÖnh, chñ yÕu chØ gi¶i
quyÕt mèi quan hÖ hµnh chÝnh vÒ ®Êt ®ai gi÷a Nhµ níc víi ngêi ®îc giao, cÊp
®Êt. ChÝnh ®iÒu ®ã ®· lµm cho quan hÖ ®Êt ®ai kh«ng vËn ®éng theo híng tÝch
cùc, ®Êt ®ai kh«ng ®îc coi lµ tµi s¶n quý, t×nh tr¹ng v« chñ, sö dông l·ng phÝ,
lÊn chiÕm, mua b¸n ngÇm diÔn ra phæ biÕn Nhµ níc kh«ng kiÓm so¸t ®îc.
Trong ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong ®ã cã quyÒn sö dông ®Êt
chuyÓn sang mét giai ®o¹n míi cña chÝch s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai. LuËt §Êt ®ai
1993 ®· cô thÓ ho¸ §iÒu 18 - HiÕn ph¸p 1992 vÒ quyÒn cña ngêi sö dông ®Êt.
Tuy nhiªn, trong giai ®o¹n nµy thÞ trêng nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt
khu vùc ®« thÞ ph¸t triÓn m¹nh th«ng qua c¸c h×nh thøc chuyÓn nhîng theo c¸c
12
“kªnh ngÇm”, tríc t×nh h×nh ®ã Nhµ níc còng ®· cã nh÷ng söa ®æi bæ sung cña
LuËt ®Êt ®ai.
Thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta nãi chung còng nh thÞ trêng nhµ
®Êt t¹i ®« thÞ vµ khu vùc ph¸t triÓn ®« thÞ nh÷ng n¨m qua ®· cã nh÷ng chuyÓn
biÕn tÝch cùc, gãp phÇn vµo thóc ®Èy kinh tÕ - x· héi cña ®Êt níc ph¸t triÓn víi
nhÞp ®é t¬ng ®èi cao, nhiÒu dù ¸n trong lÜnh vùc s¶n xuÊt kinh doanh, dÞch vô ®·
ph¸t huy nguån vèn trong x· héi, tõng bíc n©ng cao hiÖu qu¶ s¶n xuÊt kinh
doanh, møc sèng cña nh©n d©n vµ lµm thay ®æi bé mÆt cña n«ng th«n, ®« thÞ,
gãp phÇn chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ theo híng c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa.
Qua thùc tiÔn ho¹t ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta, m«i trêng ®Çu t còng
nh c¬ së ph¸p lý ®îc h×nh thµnh theo híng ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh
híng x· héi chñ nghÜa.
Bªn c¹nh nh÷ng híng tÝch cùc, ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi
chung vµ thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt nãi riªng còng ®· béc lé nh÷ng mÆt yÕu
kÐm : Do cha nhËn thøc ®Çy ®ñ vÒ vai trß, vÞ trÝ cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®èi
víi yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, tµi s¶n nhµ ®Êt cha ®îc khai th¸c sö dông
cã hiÖu qu¶, l·ng phÝ, thÊt tho¸t lín ; Nhµ níc cha cã biÖn ph¸p h÷u hiÖu trong
qu¶n lý vµ ®iÒu tiÕt thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, t×nh tr¹ng ®Çu c¬ nhµ ®Êt, kÝch cÇu ¶o
®Ó n©ng gi¸ bÊt ®éng s¶n diÔn ra kh¸ phæ biÕn ; t×nh tr¹ng chuyÓn ®æi môc ®Ých
sö dông ®Êt tr¸i quy ®Þnh, mua b¸n trao tay vµ x©y dùng tù ph¸t... g©y ¶nh hëng
kh«ng tèt ®Õn ho¹t ®éng ®Çu t còng nh qu¶n lý x©y dùng theo quy ho¹ch, gi¶m
nguån thu cho ng©n s¸ch, g©y t¸c ®éng xÊu tíi t©m lý vµ ®êi sèng cña nh©n d©n
nhÊt lµ c¸c ®èi tîng cã thu nhËp thÊp... MÆt kh¸c, gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh
®Ó tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt, båi thêng thiÖt h¹i
khi thu håi ®Êt rÊt thÊp so víi gi¸ trÞ thùc tÕ, ngîc l¹i gi¸ ®Êt trªn thÞ trêng l¹i
t¨ng ®ét biÕn, cã n¬i t¨ng ë møc rÊt cao t¹o nªn sù chªnh lÖch gi÷a hai lo¹i gi¸,
nh÷ng yÕu tè c¬ b¶n trªn lµ nguyªn nh©n lµm thÊt tho¸t nguån thu lín cho ng©n
s¸ch Nhµ níc.
§Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng trªn, Nhµ níc chñ tr¬ng “®æi ®Êt lÊy c¬ së h¹
tÇng” víi hai h×nh thøc ®Êu thÇu dù ¸n vµ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, trong ®ã
thùc hiÖn c¸c dù ¸n sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng th«ng qua
ph¬ng thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt lµ mét gi¶i ph¸p h÷u hiÖu nh»m kh¾c
phôc nh÷ng khã kh¨n vÒ vèn ®Çu t trùc tiÕp cho c¸c ®Þa ph¬ng, tËp trung khai
th¸c nguån néi lùc cña ®Êt níc, kh¾c phôc ®îc nh÷ng nhîc ®iÓm cña c¬ chÕ giao
®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt.
13
Víi chñ tr¬ng “§æi ®Êt lÊy c¬ së h¹ tÇng” cña ChÝnh phñ, trong vßng h¬n
5 n¨m trë l¹i ®©y, viÖc thùc hiÖn dù ¸n sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së
h¹ tÇng b»ng h×nh thøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®· ®îc nh©n réng trªn ph¹m vi
c¶ níc, tuy víi c¸ch hiÓu vµ c¸ch lµm kh¸c nhau ë tõng ®Þa ph¬ng nhng thùc sù
nã ®· mang l¹i kÕt qu¶ tèt, kh¼ng ®Þnh nh÷ng u ®iÓm, hiÖu qu¶ kinh tÕ vît tréi so
víi c¸c h×nh thøc thu lîi tõ ®Êt kh¸c.
3.1. Kh¸i niÖm vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
Kh¸i niÖm ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë níc ta cßn t¬ng ®èi míi mÎ víi
mäi ngêi. Theo QuyÕt ®Þnh sè 137 Q§ - UB ngµy 09/9/2005 cña UBND Thµnh
phè Hµ Néi vÒ viÖc ban hµnh quy chÕ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cã ghi:
“ §Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn
c«ng khai lùa chän nhµ ®Çu t lµ c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuéc mäi
thµnh phÇn kinh tÕ cã ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ vèn vµ kh¶ n¨ng ®¶m b¶o vÒ kü thuËt cña
dù ¸n ®Ó giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt, nh»m t¹o vèn ®Çu t
x©y dùng c«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng, ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi trªn ®Þa bµn Thµnh
phè” [12].
§Êu gi¸ ®Êt lµ ho¹t ®éng cña nh÷ng ngêi tham gia ®Êu gi¸ tù ®Æt gi¸ ®Êt
®èi víi quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng. §Êu gi¸ ®Êt ®èi víi
quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ ®a quyÒn sö dông ®Êt tham gia vµo thÞ
trêng bÊt ®éng s¶n, tr¸nh t×nh tr¹ng c¬ chÕ “xin cho” trong qu¶n lý ®Êt ®ai vµ
khai th¸c nguån vèn to lín tõ ®Êt, t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc, t¨ng
c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n, ph¸t
triÓn kinh tÕ - x· héi.
Kh¸i niÖm trªn sÏ cho ta c¸i nh×n tæng qu¸t vÒ c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt vµ tõ ®ã cã thÓ thÊy ®îc tÇm quan träng cña c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt.
3.2. Vai trß, ý nghÜa cña c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
Dïng quü ®Êt ®Ó t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ mét biÖn ph¸p khai
th¸c nguån vèn to lín tõ ®Êt ®ai ®Ó ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng theo c¸c dù ¸n
®· ®îc ChÝnh phñ phª duyÖt.
§Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt lµ cÇn thiÕt vµ ®ãng vai trß ngµy cµng quan
träng trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi níc ta hiÖn nay vµ cã ý nghÜa to
lín ®èi víi c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai b»ng biÖn ph¸p kinh tÕ.
Thø nhÊt, thùc hiÖn ®Êu gi¸ ®Êt ®¶m b¶o mäi tæ chøc, c¸ nh©n cã nhu cÇu
vÒ ®Êt vµ cã kh¶ n¨ng tµi chÝnh ®Òu ®îc tham gia ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt.
Nh÷ng ngêi tham gia ®Êu gi¸ ®îc b×nh ®¼ng trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt. Nh vËy gi¸
14
®Êt hoµn toµn tïy thuéc vµo ngêi tham gia ®Êu gi¸, tuy nhiªn nã vÉn chÞu nh÷ng
quy ®Þnh b¾t buéc cña c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhµ níc.
Thø hai, ®Êu gi¸ ®Êt ®èi víi quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c«ng tr×nh c¬ së h¹
tÇng ®¶m b¶o quyÒn sö dông ®Êt (hµng hãa ®Æc biÖt) tham gia vµo thÞ trêng bÊt
®éng s¶n mét c¸ch c«ng khai. §iÒu nµy phÇn nµo gióp b×nh æn thÞ trêng bÊt
®éng s¶n, ®Êt ®ai ®¶m b¶o ®îc sö dông ®óng môc ®Ých, ®óng quy ho¹ch; tr¸nh
thÞ trêng ngÇm vµ rÊt nhiÒu bÊt cËp trong ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Trong ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt th× gi¸ ®Êt ®îc h×nh thµnh theo c¸c quy luËt
cña thÞ trêng, gi¸ sµn ®îc h×nh thµnh theo quy luËt cña thÞ trêng s¸t víi thùc tÕ
vµ c¸c v¨n b¶n LuËt liªn quan. Gi¸ sµn ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn ban
hµnh.
Thø ba, ®Êu gi¸ ®Êt lµ mét biÖn ph¸p tèt nhÊt ®Ó Nhµ níc (ngêi ®¹i diÖn
quyÒn së h÷u ®Êt ®ai) thu ®ñ lîi Ých cña m×nh khi giao ®Êt cho ngêi khai th¸c sö
dông ®Êt.
Thø t, ®Êu gi¸ ®Êt ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai, râ rµng trong viÖc giao ®Êt,
h¹n chÕ ®îc rÊt nhiÒu tiªu cùc trong qu¶n ly ®Êt ®ai; ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn
thuËn lîi cho nh÷ng ngêi cã nhu cÇu ®îc nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
Thø n¨m, ho¹t ®éng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt khiÕn cho viÖc sö dông
®Êt cã hiÖu qu¶ h¬n, ®óng theo quy ho¹ch vµ ®óng môc ®Ých sö dông ®Êt, cã lîi
vµ ®¸p øng ®îc yªu cÇu ®Æt ra cña c¶ bªn qu¶n lý ®Êt vµ bªn muèn nhËn quyÒn
sö dông ®Êt.
4. Nh÷ng quy ®Þnh chung cña Nhµ níc vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt t¹o vèn ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng
- NghÞ ®Þnh sè 86/1999/N§-CP ngµy 19/12/1999 cña ChÝnh phñ ban hµnh
quy chÕ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n.
- NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ ban
hµnh vÒ viÖc thu tiÒn sö dông ®Êt.
- Th«ng t 117/2004/TT-BTC ngµy 07/12/2004 cña Bé Tµi chÝnh híng dÉn
thi hµnh NghÞ ®inh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thu
tiÒn sö dông ®Êt.
- Th«ng t 34/2005/TT-BTC ngµy 12/5/2005 cña Bé Tµi chÝnh híng dÉn
viÖc x¸c ®Þnh gi¸ khëi ®iÓm vµ chuyÓn giao tµi s¶n Nhµ níc ®Ó b¸n ®Êu gi¸.
- QuyÕt ®Þnh sè 216/Q§-TTG ngµy 31/8/2005 cña Thñ Tíng ChÝnh phñ vÒ
viÖc ban hµnh quy chÕ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông
®Êt hoÆc cho thuª ®Êt.
15
- LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993; LuËt ®Êt ®ai söa ®æi, bæ sung n¨m 1998, 2001 vµ
LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003.
- QuyÕt ®Þnh sè 22/2003/Q§-BTC ngµy 18/02/2003 cña Bé Tµi chÝnh vÒ
c¬ chÕ tµi chÝnh trong viÖc sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng.
Theo c¸c quyÕt ®Þnh trªn qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt cã nh÷ng quy ®Þnh chung cô thÓ nh sau:
4.1. Ph¹m vi vÒ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
Nh÷ng quy ®Þnh cña Nhµ níc ®Æt ra ®îc ¸p dông cho viÖc tæ chøc ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o vèn ®Çu t, thùc hiÖn c¸c dù ¸n c¶i t¹o, n©ng cÊp x©y
dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®Þa bµn Thµnh phè ®îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
- C¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®îc thùc hiÖn ®Êu gi¸ ®Êt ®Ó t¹o
vèn ®Çu t ph¶i cã c¸c ®iÒu kiÖn sau:
+ C¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®îc sö dông quü ®Êt t¹o vèn ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt nh c¸c dù ¸n giao thång, thñy lîi, ®iÖn, cÊp
tho¸t níc khu ®« thÞ, trêng häc.
+ C¸c dù ¸n nµy kh«ng ®Êu thÇu c«ng tr×nh, ®îc ®Êu gi¸ ®Êt, ngêi tróng
®Êu gi¸ ®Êt ®îc giao thùc hiÖn c«ng tr×nh.
- Quü ®Êt t¹o vèn ®em ®Êu gi¸ lµ quü ®Êt n»m trong quy ho¹ch sö dông
®· ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt bao gåm ®Êt giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt,
®Êt cho thuª vµ ®Êt ®îc chuyÓn môc ®Ých sö dông, bao gåm:
+ Quü ®Êt n»m trong khu vùc cã c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng cña dù ¸n.
+ Quü ®Êt n»m ngoµi ph¹m vi x©y dùng c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng dù ¸n.
+ Quü ®Êt do më réng ph¹m vÞ thu håi ®Êt ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng
c«ng tr×nh giao th«ng, h¹ tÇng giao th«ng.
+ Quü ®Êt cã nhiÒu thuËn lîi cho s¶n xuÊt kinh doanh, sinh ho¹t dÞch vô
®Ó ®Êu gi¸ t¹o vèn ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chung cña ®Þa ph¬ng.
4.2. §iÒu kiÖn ®Ó tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt
4.2.1. §iÒu kiÖn vÒ c¸c thöa ®Êt ®îc tæ chøc ®Êu gi¸
Quü ®Êt ®Ó tæ chøc ®Êu gi¸ t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng n»m trong kÕ
ho¹ch sö dông ®Êt ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt, gåm: ®Êt cha sö dông,
®Êt n«ng nghiÖp vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c ®îc thu håi theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan
Nhµ níc cã thÈm quyÒn, cã c¸c ®iÒu kiÖn sau:
- §· cã quy ho¹ch chi tiÕt ®îc cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt, ®· x¸c ®Þnh
®îc mËt ®é x©y dùng, chiÒu cao c«ng tr×nh, c¸c th«ng sè h¹ tÇng kü thuËt kh¸c
vµ b¶n vÏ quy ho¹ch tæng mÆt b»ng do ®¬n vÞ cã t c¸ch ph¸p nh©n lËp, ®îc c¬
quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
16
- §· ®îc båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng vµ cã ph¬ng ¸n ®Êu gi¸ ®îc cÊp
cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
4.2.2. VÒ sö dông ®Êt
- §èi víi trêng hîp sö dông ®Êt lµm nhµ ë: cÇn ph¶i gi¶i phãng mÆt b»ng
xong vµ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt hoµn chØnh.
- §èi víi c¸c l« ®Êt ®Êu gi¸ thuª ®Êt ®Ó sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c:
cã thÓ gi¶i phãng mÆt b»ng xong vµ ®Çu t x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt hoÆc chØ
gi¶i phãng mÆt b»ng xong, viÖc ®Çu t x©y dùng kü thuËt h¹ tÇng tiÕp theo do ngêi tróng gi¸ thùc hiÖn theo quy ho¹ch.
4.2.3. §iÒu kiÖn ®îc ®¨ng ký tham gia ®Êu gi¸
C¸c hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc kinh tÕ ®îc ®¨ng ký tham gia ®Êu gi¸
khi cã ®ñ c¸o ®iÒu kiÖn sau:
- Cã ®¬n ®Ò nghÞ ®îc tham gia ®Êu gi¸ theo mÉu do Héi ®ång ®Êu gi¸
hoÆc tæ chøc cña Nhµ níc cã chøc n¨ng ®Êu gi¸ ph¸t hµnh, trong ®ã cã néi dung
cam kÕt sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng quy ho¹ch khi tróng ®Êu gi¸.
- §èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¶i cã ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ kh¶ n¨ng tµi chÝnh
®Ó thùc hiÖn dù ¸n hoÆc ph¬ng ¸n ®Çu t theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Trêng hîp
®Êu gi¸ ®Êt ®· chia l« (thöa) lµm nhµ ë cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n th× hé gia ®×nh,
c¸ nh©n tham gia ®Êu gi¸ kh«ng cÇn ®iÒu kiÖn nµy.
- Mét hé gia ®×nh chØ ®îc mét c¸ nh©n tham gia ®Êu gi¸; mét tæ chøc chØ
®îc mét ®¬n vÞ tham gia ®Êu gi¸; cã hai doanh nghiÖp trë lªn thuéc cïng mét
Tæng c«ng ty th× chØ ®îc mét doanh nghiÖp tham gia ®Êu gi¸; Tæng c«ng ty víi
c«ng ty thµnh viªn, c«ng ty mÑ víi c«ng ty con, doanh nghiÖp liªn doanh víi
mét bªn gãp vèn trong liªn doanh th× chØ ®îc mét doanh nghiÖp tham gia ®Êu
gi¸.
4.3. Tæ chøc ®Êu gi¸ ®Êt
§Ó cã thÓ tæ chøc ®Êu gi¸ th× Uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn giao
®Êt, cho thuª ®Êt cã thÈm quyÒn thµnh lËp Héi ®ång ®Êu gi¸, Héi ®ång ®Êu gi¸
c¸c tØnh ph¶I ®¶m b¶o cã ®¹i diÖn cña c¸c Së: Tµi chÝnh, Tµi nguyªn vµ M«i trêng, KÕ ho¹ch vµ §Çu t, X©y dùng vµ c¸c thµnh viªn kh¸c do Uû ban nh©n d©n
cÊp tØnh quyÕt ®Þnh cho phï hîp víi thùc tÕ cña ®Þa ph¬ng.
- Tríc khi tiÕn hµnh ®Êu gi¸ 30 ngµy, Héi ®ång (c¬ quan chñ tr×) ®Êu gi¸
th«ng b¸o c«ng khai l« (thöa) ®Êt ®Êu gi¸ Ýt nhÊt 2 lÇn trong thêi gian 2 tuÇn trªn
ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng nh ®µi ph¸t thanh, truyÒn h×nh ®Þa ph¬ng, b¸o ®Þa
ph¬ng, c¸c ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng kh¸c vµ ®îc niªm yÕt t¹i ®Þa ®iÓm tæ
17
chøc ®Êu gi¸, trô së Uû ban nh©n d©n quËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh
n¬i cã ®Êu gi¸ ®Êt.
- Néi dung th«ng b¸o c«ng khai gåm: ®Þa ®iÓm, diÖn tÝch, kÝch thíc, môc
®Ých sö dông hiÖn t¹i, quy ho¹ch sö dông ®Êt, thêi ®iÓm ®¨ng ký, thêi ®iÓm tiÕn
hµnh ®Êu gi¸ vµ c¸c th«ng tin kh¸c cã liªn quan.
Ngoµi ra gi¸ khëi ®iÓm ®Êu gi¸ ®Ó giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc
cho thuª ®Êt ®îc x¸c ®Þnh s¸t víi gi¸ chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn
thuª ®Êt thùc tÕ trong ®iÒu kiÖn b×nh thêng t¹i thêi ®iÓm c¸c ®Þnh gi¸ khëi ®iÓm
theo môc ®Ých sö dông míi cña thöa ®Êt ®Êu gi¸. Gi¸ khëi ®iÓm kh«ng ®îc thÊp
h¬n gi¸ ®Êt, gi¸ thuª ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ban hµnh theo quy ®Þnh
cña ChÝnh phñ.
Tæ chøc ®Êu gi¸ theo nguyªn t¾c ®Êu gi¸ trùc tiÕp, theo quy chÕ ®Êu gi¸ do
Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh phª duyÖt phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p
luËt hiÖn hµnh vÒ ®Êu gi¸.
5. T×nh h×nh thùc hiÖn ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë mét
sè ®Þa ph¬ng
Sau 20 n¨m thùc hiÖn c«ng cuéc ®æi míi, nÒn kinh tÕ ViÖt Nam ®· thùc
hiÖn nhiÒu chuyÓn ®æi tõ c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang c¬ chÕ thÞ trêng
®Þnh híng XHCN, trong ®ã yÕu tè thÞ trêng cha cã, nay ®· h×nh thµnh vµ tõng bíc ph¸t triÓn. §èi víi thÞ trêng ®Êt ®ai còng vËy, tuy nã cã nh÷ng tÝnh chÊt ®Æc
trng kh¸c víi thÞ nh÷ng thÞ trêng hµng hãa kh¸c, nhng cïng víi xu híng ph¸t
triÓn chung cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, thÞ trêng ®Êt ®ai ®· h×nh thµnh vµ tõng bíc
ph¸t triÓn. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y víi viÖc hÖ thèng ph¸p lý ngµy cµng hoµn
thiÖn, ®Æc biÖt, Nhµ níc víi vai trß ngêi ®Þnh híng ®· ¸p dông chñ tr¬ng, chÝnh
s¸ch míi ®¸p øng ®îc nh÷ng yªu cÇu hiÖn t¹i. Mét trong nh÷ng chÝnh s¸ch ®ã lµ
c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, tuy lµ ho¹t ®éng míi ®îc triÓn khai thùc
hiÖn ë mét sè ®Þa ph¬ng nhng ®· ®¹t ®îc nh÷ng kÕt qu¶ nhÊt ®Þnh, ®em l¹i lîi
Ých chung cho céng ®ång, ngêi sö dông ®Êt vµ Nhµ níc. Mét sè m« h×nh ®Êu gi¸
QSD§ ®îc ¸p dông cã quy m« võa vµ nhá víi c¸c lo¹i h×nh, c¸ch thøc tæ chøc
®Êu gi¸ kh¸c nhau nh ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i TP. §µ N½ng, B×nh §Þnh, TP.
HCM, Bµ RÞa Vòng Tµu.
5.1. C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i Thµnh phè §µ N½ng
Lµ mét thµnh phè trùc thuéc TW vµ lµ trung t©m cña c¸c tØnh khu vùc
miÒn Trung, v× vËy cÇn ph¶i ®Çu t x©y dùng hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng nh»m t¹o
®éng lùc m¹nh mÏ thóc ®Èy kinh tÕ - x· héi, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn sinh ho¹t cña
nh©n d©n. VÊn ®Ò khai th¸c quü ®Êt t¹o vèn ®îc Tp. §µ N½ng triÓn khai thùc
18
hiÖn tõ kh¸ sím vµ thu ®îc kÕt qu¶ ®¸ng kÓ, nguån thu nµy t¹o ra hiÖu qu¶ to lín
®èi víi viÖc ph¸t triÓn c¬ së h¹ t©ng trªn ®Þa bµn Thµnh phè. Trung t©m th¬ng
m¹i - siªu thÞ §µ N½ng lµ dù ¸n ®Çu tiªn cña thµnh phè thùc hiÖn viÖc ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt .
- H×nh thøc ®Êu gi¸: ®îc tiÕn hµnh ®Êu gi¸ c«ng khai b»ng lêi
- §èi tîng tham gia ®Êu gi¸: nh÷ng ngêi ë trong vµ ngoµi thµnh phè cã
nhu cÇu nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ cã kh¶ n¨ng tµi chÝnh ®Òu cã quyÒn ®¨ng ký
vµ tham gia ®Êu gi¸.
Lµ ®Þa ph¬ng sím thùc hiÖn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, qua kÕt
qu¶ thu ®îc tõ dù ¸n Trung t©m th¬ng m¹i - dÞch vô, UBND Thµnh phè §µ N½ng
®· thùc hiÖn tæ chøc ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt trªn ph¹m vi réng víi nhiÒu m«
h×nh ®Êu gi¸. Trong th¸ng 2/2006 UBND Thµnh phè §µ N½ng ®· b¸n ®Êu gi¸
160 l« ®Êt nhµ vên cã gi¸ khëi ®iÓm tõ 1,5 triÖu ®ång/m 2 ®Õn 6,8 triÖu ®ång/m2;
thÊp nhÊt lµ 18 l« ®Êt ®êng réng 9,75m khu d©n c Hoµ Mü cã gi¸ lµ 1,5 triÖu
®ång/m2; gi¸ cao nhÊt lµ 5 l« khu 305 ®êng NguyÔn V¨n Tho¹i cã gi¸ khëi ®iÓm
lµ 6,8 triÖu ®ång/m2 [17]. §ång thêi UBND ®· tæ chøc b¸n ®Êu gi¸ nhiÒu l« ®Êt
lín nh khu ®Êt K9-H26 Bé C«ng An cã diÖn tÝch 18.225,5 m 2 t¹i phêng Thä
Quan víi gi¸ sµn lµ 1,8 triÖu ®ång/m 2; Dù ¸n Khu Tæ hîp biÖt thù cao cÊp t¹i phêng Phíc Mü quËn S¬n Trµ víi diÖn tÝch 20.583m2, gi¸ sµn lµ: 7.290.000 triÖu
®ång/m2 [18] ...
Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt UBND Thµnh phè
§µ N½ng ®· ban hµnh nhiÒu quy ®Þnh nh»m phï hîp víi thÞ trêng thùc tÕ nh
gi¶m gi¸ ®Êt nÒn ë mét sè khu vùc trªn ®Þa bµn Thµnh phè. Ngoµi ra, thµnh phè
cßn cho phÐp khu vùc nÕu sau 10 ngµy c«ng bè ®Êu gi¸ kh«ng cã ngêi tham gia
th× gi¶m 10% gi¸ ®Êt ®Ó ®Êu gi¸, nÕu bÊt thµnh th× ®îc gi¶m 10% ®Ó ®Êu gi¸
tiÕp,vµ nÕu ®Õn lÇn thø 3 mµ vÉn kh«ng tæ chøc ®Êu gi¸ ®îc th× Thµnh phè sÏ
xem xÐt, quyÕt ®Þnh sö dông ®Êt trùc tiÕp, kh«ng cÇn ®Êu gi¸. §©y lµ biÖn ph¸p
®îc ®¸nh gi¸ cao cña UBND TP. §µ N½ng, bëi nÕu ®Êt cña Nhµ níc gi¶m gi¸ th×
®Êt nÒn cña t nh©n sÏ ph¶i h¹ xuèng, t¹o ra sù t¸c ®éng m¹nh ®Õn thÞ trêng tù do
[19].
5.2. C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i TP.HCM
Còng lµ mét Thµnh phè trùc thuéc TW, lµ trung t©m v¨n hãa, kinh tÕ,
chÝnh trÞ, x· héi cña khu vùc phÝa nam. TP. HCM còng lµ n¬i thùc hiÖn c«ng t¸c
®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt tõ rÊt sím. N¨m 2003 nguån thu tõ ®Êt cña Thµnh
phè Hå ChÝ Minh lµ 700 tû ®ång, n¨m 2004 lµ 1700 tû ®ång vµ n¨m 2005 lµ h¬n
1400 tû ®ång. §Ó sö dông nguån thu ®ã Thµnh phè ®· quyÕt ®Þnh dµnh mét phÇn
19
lín tiÒn thu ®îc tõ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c quËn, huyÖn nh»m khuyÕn
khÝch khai th¸c gi¸ trÞ tõ ®Êt. Cô thÓ nh sau: ®Ó l¹i cho ®Þa ph¬ng (quËn, huyÖn
cã dù ¸n ®Êu gi¸ 50%, 40% vµ 30% nguån thu tõ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¬ng íng víi nh÷ng khu ®Êt trÞ gi¸ díi 50 tû ®ång, 50 - 100 tû ®ång vµ 100 - 500
tû ®ång. C¸c quËn huyÖn ®îc tù tæ chøc ®Êu gi¸ víi ®Êt c«ng cã diÖn tÝch 500 1.000m2 (néi thµnh) vµ 1.500 - 2.000m2 (ngo¹i thµnh).
5.3. C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i Bµ RÞa – Vòng Tµu
TÝnh tõ n¨m 2000 ®Õn n¨m 2005, sau 5 n¨m tæ chøc thùc hiÖn ®Êu gi¸
quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o vèn ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng tØnh ®· thu ®îc mét
sè thµnh tùu næi bËt sau: TriÓn khai 69 dù ¸n víi tæng quü ®Êt khai th¸c kho¶ng
753 ha, t¹o vèn ®Çu t 1.190 tû ®ång. ViÖc ¸p dông c¬ chÕ sö dông ®Êt ®Ó t¹o vèn
®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ®· ®a l¹i kh¶ n¨ng vÒ giao th«ng, cÊp
tho¸t níc, ®iÖn, hÖ thèng trêng häc... vît tréi so víi tríc ®©y t¹i ®Þa ph¬ng, gióp
cho ®Þa ph¬ng cã mét c¬ së h¹ tÇng v÷ng ch¾c, ®¶m b¶o cho sù ph¸t triÓn cña
ngµnh du lÞch còng nh sù nghiÖp CNH - H§H cña tØnh.
5.4. C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i B×nh §Þnh
Còng nh nhiÒu ®Þa ph¬ng kh¸c, UBND tØnh B×nh §Þnh ®· kÞp thêi ban
hµnh nh÷ng quy ®Þnh vµ ph¬ng híng thùc hiÖn c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông
®Êt trªn ®Þa bµn cña tØnh.
Trong n¨m 2005 do nhiÒu nguyªn nh©n nªn c«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö
dông ®Êt t¹i ®Þa ph¬ng gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n, nhËn thøc ®îc sù khã kh¨n ®ã,
UBND tØnh B×nh §Þnh ®· chØ ®¹o chia nhá l« ®Êt ®Ó ®Êu gi¸ nh»m thu hót kh¸ch
hµng cã nhu cÇu tham gia (vÝ dô: t¹i l« ®Êt sè 08 thuéc khu quy ho¹ch Ga Hµng
Kh«ng-TP.Quy Nh¬n; mçi l« cã diÖn tÝch lµ 116m2, gi¸ sµn lµ 9 triÖu ®ång/m2)
Ngoµi ra, vµo 8 giê s¸ng thø b¶y hµng tuÇn, tØnh cßn tæ chøc b¸n ®Êu gi¸
c¸c l« ®Êt lµm nhµ ë vµ dÞch vô t¹i c¸c khu quy ho¹ch d©n c néi thµnh Quy Nh¬n
nh khu trung t©m th¬ng m¹i TP, khu dÞch vô c¹nh bÕn xe kh¸ch ®êng T©y S¬n
[20].
5.5. C«ng t¸c ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi
§Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt lµ mét chñ tr¬ng lín vµ lµ nhiÖm vô träng t©m
cña thµnh phè Hµ Néi, trªn c¬ së quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n
quy ph¹m ph¸p luËt cã liªn quan, N¨m 2002 UBND Thµnh phè Hµ Néi ban hµnh
QuyÕt ®Þnh sè 63/2002/Q§-UB ngµy 26/04/2002 vÒ viÖc ban hµnh Quy ®Þnh vÒ
®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó t¹o vèn ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng [16]. Theo
®ã, thµnh phè quy ®Þnh cô thÓ ph¹m vi, ®iÒu kiÖn, gi¸ sµn, tr×nh tù, thñ tôc lËp dù
¸n, thÈm quyÒn tæ chøc ®Êu gi¸, quyÒn lîi vµ tr¸ch nhiÖm cña bªn tæ chøc ®Êu
20
- Xem thêm -
.DOC 
61 
179 
95 
