i
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ
----------
LÊ THỊ PHƯỚC OANH
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÒA VANG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.62.16
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG
HUẾ - 2011
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin cam
đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Lê Thị Phước Oanh
iii
Lời Cảm Ơn
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chân
thành cảm ơn quý Thầy - Cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyên
Đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học, đã tận tình truyền đạt cho
tôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian
học tập tại trường và viết luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Huỳnh Văn Chương người
hướng dẫn khoa học tận tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để tôi có thể hoàn thành
luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các cán bộ các phòng ban trên địa bàn huyện
Hòa Vang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
Phòng Thống kê, Phòng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn huyện Hòa Vang,
Ban quản lý các dự án Đầu Tư và Xây Dựng Đà Nẵng, Ban quản lý các dự án tái định
cư Đà Nẵng, Ban quản lý dự án Khu Công Nghệ Cao Đà Nẵng, Cán bộ và nhân dân
các xã trong vùng nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu.
Tôi xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên giúp đỡ
tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 14 tháng 7 năm 2011
Lê Thị Phước Oanh
iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Có nghĩa là
BQ
Bình quân
BTTH
Bồi thường thiệt hại
CĐĐĐ
Chuyển đổi đất đai
CNC
Công nghệ cao
CNH
Công nghiệp hóa
DS
Dân số
ĐTH
Đô thị hóa
ĐVT
Đơn vị tính
FAO
Tổ chức nông lương thế giới
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GTĐB
Giải tỏa đền bù
HĐH
Hiện đại hóa
LĐ
Lao động
UBND
Ủy ban nhân dân
UNESCO
Tổ chức văn hóa, khoa học và giáo dục
của liên hiệp quốc
NN
Nông nghiệp
STT
Số thứ tự
TĐC
Tái định cư
THCS
Trung học cơ sở
THPT
Trung học phổ thông
XD
Xây dựng
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1. Dân số và nguồn nhân lực trên địa bàn giai đoạn 2005-2009.................36
v
Bảng 3.2. Thu nhập bình quân/người giai đoạn từ năm 2005-2010......................37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hòa Vang năm 2010..............................42
Bảng 3.4. Các văn bản áp dụng trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư của các dự án................................................................................43
Bảng 3.5. Tổng hợp các dự án có liên quan đến công tác GPMB ở Huyện Hòa
Vang............................................................................................................................ 46
Bảng 3.6. Bảng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí phục vụ công tác GPMB 58
Bảng 3.7. Bảng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí phục vụ công tác GPMB. 61
Bảng 3.8. Thực trạng sử dụng đất trước khi thực hiện dự án................................62
Bảng 3.9. Lượng hóa số của cải vật chất mà người nông dân và xã hội mất đi sau
khi thu hồi quỹ đất trồng lúa mà chưa đưa vào sử dụng........................................66
Bảng 3.10. Bảng tổng hợp đất hiện trạng sử dụng đất trước khi thực hiện dự án........67
vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Diện tích đất vẫn chưa đưa vào sử dụng đúng mục đích sau hơn 2 năm thu hồi
..................................................................................................................................... 65
Hình 3.2. Thực trạng sử dụng đất trước khi thực hiện dự án................................68
Hình 3.3. Thực trạng và tiến độ thực hiện dự án sau khi thu hồi đất....................71
vii
DANH MỤC CÁC HỘP THÔNG TIN
Hộp 3.1. Thông tin về một số hộ có đất nông nghiệp và đất ở bị thu hồi thuộc dự án 1
..................................................................................................................................... 63
Hộp 3.2. Thông tin về một số hộ có đất NN và đất ở bị thu hồi thuộc dự án 2......69
viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1. Tỷ lệ thất nghiệp trên địa bàn huyện từ năm 2005 - 2009..................37
Biểu đồ 3.2. Biểu đồ biến động đất đai năm 2005-2010...........................................41
Biểu đồ 3.3. Phương án và thực trạng cơ cấu sử dụng đất sau khi thu hồi...........64
Biểu đồ 3.4. Phương án sử dụng quỹ đất thu hồi.........................................................70
ix
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài...................................................................................................2
2.1. Mục tiêu chung......................................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể......................................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học..................................................................................................3
3.2.Ý nghĩa thực tiễn....................................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................4
1.1. Những vấn đề chung.............................................................................................4
1.2. Kinh nghiệm giải toả đền bù và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới.8
1.3. Tình hình sử dụng đất vào các dự án ở Việt Nam hiện nay.............................13
1.4. Quản lý và sử dụng đất trên quan điểm phát triển bền vững..........................15
1.5. Chính sách của Nhà nước về đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng.........................................................................................................17
1.5.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước........................................................17
1.5.2. Đền bù thiệt hại theo quy định hiện hành......................................................19
1.6. Xây dựng và hoàn thiện cơ chế bồi thường.......................................................22
1.7. Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng
mặt bằng của các dự án.............................................................................................24
1.7.1. Những thuận lợi...............................................................................................24
1.7.2. Những mặt hạn chế..........................................................................................24
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...........................................................................................................27
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................27
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................27
2.2.1. Phạm vi về thời gian........................................................................................27
2.2.2. Phạm vi không gian.........................................................................................27
x
2.3. Nội dung nghiên cứu...........................................................................................27
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu.........................................................................27
2.4.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu.........................................................28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................29
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu sử
dụng đất của địa bàn nghiên cứu..............................................................................29
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên......................................................................29
3.1.1.1. Vị trí địa lý, địa hình.....................................................................................29
3.1.1.2 Khí hậu, thuỷ văn...........................................................................................32
3.1.1.3. Tài nguyên.....................................................................................................33
3.1.2. Tình hình phát phát triển kinh tế - xã hội......................................................35
3.1.2.1. Dân số............................................................................................................. 35
3.1.2.2. Nguồn nhân lực.............................................................................................36
3.1.2.3. Thu nhập, mức sống dân cư và các vấn đề xã hội.......................................37
3.1.2.4. Kết cấu hạ tầng.............................................................................................39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ năm 2005 đến 2010...40
3.2. Phân tích việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án tại huyện Hòa Vang................................................43
3.2.1. Các văn bản, chính sách áp dụng trong quá trình thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu...........................................43
3.2.2. Thông tin chung về các dự án có thực hiện công tác bồi thường GPMB trên địa
bàn nghiên cứu............................................................................................................45
3.2.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn nghiên cứu.....................................................................................................56
3.2.3.1. Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trên địa
bàn huyện Hòa Vang.................................................................................................56
3.2.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở 2 dự án được lựa chọn nghiên cứu
..................................................................................................................................... 56
3.2.4. Tình hình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, bố trí
tái định cư của 2 dự án được lựa chọn nghiên cứu..................................................58
xi
3.2.4.1. Dự án Khu B – Khu dân cư Nam Cẩm Lệ..................................................58
3.2.4.2. Dự án khu công nghệ cao..............................................................................60
3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện các dự án trên
địa bàn nghiên cứu.....................................................................................................62
3.3.1. Thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án...........................62
3.3.1.1. Thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án Khu B – Khu dân
cư Nam Cẩm Lệ.........................................................................................................62
3.3.1.2. Thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án khu công nghệ cao
..................................................................................................................................... 67
3.3.2. Phân tích những nguyên nhân dẫn đến thực trạng sử dụng đất không hiệu
quả của các dự án......................................................................................................72
3.4. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án
trên địa bàn nghiên cứu.............................................................................................73
3.4.1. Giải pháp về chính sách...................................................................................73
3.4.2. Giải pháp về vốn..............................................................................................73
3.4.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện.......................................................................74
3.4.3.1. Đối với cấp Thành phố..................................................................................74
3.4.3.2. Đối với huyện Hòa Vang...............................................................................74
3.4.3.3. Đối với chủ đầu tư dự án..............................................................................75
3.4.3.4. Đối với người dân..........................................................................................75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................77
1. Kết luận..................................................................................................................77
2. Kiến nghị................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................80
PHẦN PHỤ LỤC........................................................................................................83
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
điều kiện tồn tại, phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất
đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phòng…Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia đất đai là nguồn tài
nguyên, nguồn lực, là một yếu tố đầu vào không thể thiếu. Chính vì vậy, việc sử dụng
nguồn tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là điều vô cùng quan trọng. Cùng
với sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa tất yếu làm tăng thêm các đô thị, các đô
thị sẽ phát triển khắp các vùng đến cả những vùng nông thôn xa xôi và nó sẽ tác động
cải tạo thúc đẩy nông thôn phát triển. Để thực hiện tốt công tác quản lý đất đai thì cần
phải tiến hành công tác quy hoạch sử dụng đất. Thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà
nước đề ra hệ thống các biện pháp nhằm tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý và có
hiệu quả. Từ đó tạo ra các công trình, dự án quy hoạch sử dụng đất trên các vùng.
Thành phố Đà Nẵng thuộc địa bàn kinh tế trọng điểm của miền Trung, có vị trí
quan trọng trong quá trình phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Trong
đó, huyện Hoà Vang là huyện ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng (không
tính huyện đảo Hoàng Sa), nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam của thành phố, cơ cấu kinh tế
được xác định là Công nghiệp -Thương mại - Dịch vụ - Nông nghiệp; Sự phát triển mở
rộng không gian đô thị của thành phố bởi các dự án: Khu dân cư Nam Cầu Cẩm Lệ,
Khu tái định cư ven tuyến đường ĐT602 và ĐT605…Bên cạnh đó thành phố đã chọn
địa điểm quy hoạch nhiều dự án mới có quy mô lớn như khu Khu Công nghệ thông tin
với quy mô 130ha, khu Công nghệ cao quy mô 1.000ha (trong đó có trường Đại học
quốc tế với quy mô 50ha), khu đô thị Quan Nam - Thuỷ Tú quy mô 250ha tại xã Hoà
Liên, khu quy hoạch Cáp treo Bà Nà- Suối mơ tại xã Hoà Ninh, quy hoạch bến xe phía
Nam thành phố tại xã Hoà Phước, xây dựng Chợ Miếu Bông…Khi các dự án này hoàn
thành đưa vào sử dụng sẽ tạo ra những thay đổi lớn cho diện mạo của huyện, tạo điều
kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện.
Huyện Hòa Vang nằm cận kề trung tâm thành phố Đà Nẵng, là huyện có xu
hướng phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị nhanh chóng. Hiện nay, trên địa
bàn huyện có 4 khu công nghiệp, một số khu du lịch sinh thái lớn. Trong đó, nổi tiếng
nhất là khu du lịch Bà Nà và 5 khu đô thị mới đã được hình thành và hoạt động. Đồng
thời, đang xúc tiến xây dựng các khu đô thị mới khác trên địa bàn. Điều này đã đem lại
nhiều lợi ích thiết thực về đời sống kinh tế xã hội làm thay đổi bộ mặt của một huyện
nông nghiệp trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong điều kiện huyện
2
Hòa Vang được thành phố Đà Nẵng tập trung chú ý vào việc xây dựng các khu công
nghiệp và khu đô thị mới thì việc sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn.
Trong quá trình thực hiện quy hoạch, giải tỏa do chỉnh trang đô thị của Thành
phố đã tác động rõ rệt đến bộ mặt nông thôn của huyện Hòa Vang từng bước được
khang trang hơn, người dân đi lại được thuận tiện, đời sống vật chất, văn hóa tinh thần
từng bước được nâng cao. Cơ cấu kinh tế chuyển biến theo hướng tích cực và đúng
hướng, đạt mức tăng trưởng khá. Mặc dù, diện tích đất nông nghiệp đã giảm do thu hồi
đất để quy hoạch, giải toả chỉnh trang đô thị Thành phố nhưng nhìn chung đời sống vật
chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện, mức sống được nâng cao hơn
so với trước khi chưa giải tỏa.
Để tìm hiểu các chính sách giải tỏa, bồi thường và bố trí tái định cư, đánh giá
đúng thực trạng triển khai của các dự án và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của một số
dự án trên địa bàn huyện Hòa Vang. Từ đó kịp thời đề xuất những giải pháp tích cực
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên địa bàn nghiên cứu, tôi tiến
hành chọn đề tài:
"Thực trạng sử dụng đất của các dự án trên địa bàn huyện Hòa Vang, Thành
phố Đà Nẵng giai đoạn 2005 – 2010"
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cứu thực trạng sử dụng đất của các dự án, đánh giá việc thực hiện và ảnh
hưởng của các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở đó, đề xuất
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên địa bàn
nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Tìm hiểu các dự án có thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng,
phân nhóm và lựa chọn các dự án nghiên cứu.
+ Phân tích việc thực hiện các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố
trí tái định cư của các dự án được lựa chọn.
+ Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các dự án được lựa chọn nghiên cứu.
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên
địa bàn nghiên cứu.
3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp thông tin về thực trạng sử dụng đất
trước và sau khi thực hiện các dự án.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện
tốt hơn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề chung
Điều 17 Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý...” Điều này đã
khẳng định được tính chất quan trọng của đất đai. Đồng thời, đây là cơ sở pháp lý để
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng
đối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả [21].
* Khái niệm về đất đai (land)
Theo Dale và McLaughin (1988), đất là “bề mặt của trái đất, vật chất phía dưới,
không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất”. Còn theo Stephen Hauking
(nhà vật lý người Anh), lớp mặt của trái đất gọi là Thổ nhưỡng (soil), được hình thành
là do tác động lẫn nhau của khí quyển, nước, sinh vật, đá mẹ qua thời gian lâu dài.
Theo Lucreotit (Triết gia La Mã): “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từ
lòng mẹ Đất mà ra”. Nhà kinh tế học người Italia Williams Petty có quan điểm: “Lao
động là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất của thế giới này” [18].
Theo V.V Đôccutraiep (1846-1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một
cách tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí
hậu và tuổi địa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam
(1863-1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thể
sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [5].
Theo quan điểm của C. Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ
bản trong nông lâm nghiệp [6].
Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố gồm:
Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi của
đất do hoạt động của con người [15].
Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đất
tương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được.
Đất hình thành do tác động tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ [38].
Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt đất [23].
5
Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà đất đai được
các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau.
Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là đất
(soil) và đất đai (land). Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng. Thổ
nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển),
sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài. Khái niệm đất theo
nghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là không
gian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [12]. Trong quản
lý Nhà nước về đất đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land).
* Phân loại đất (land/soil classification)
Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân loại
đất khác nhau. Ở Việt Nam đất thường được phân loại theo hai cách: Phân loại đất
theo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng [12].
+ Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification)
Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất) mục đích nhằm xây
dựng bản đồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [12]:
• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh
• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
• Phân loại đất theo FAO - UNESCO
Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ
1/1.000.000, bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại đất
theo phát sinh. Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử dụng hệ
thống phân loại đất theo định lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại đất theo
phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại đất [5].
+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)
Ở Việt Nam, Luật đất đai đầu tiên (1987) quy định đất đai được phân làm 5 loại
theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên
dùng và đất chưa sử dụng. Luật đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loại
theo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất
đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [35].
Cách phân loại đất theo Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 vừa được phân
theo mục đích sử dụng, lại vừa theo địa bàn gây nên sự chồng chéo. Để khắc phục
tình trạng này, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định
căn cứ theo mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất NN,
nhóm đất phi NN, nhóm đất chưa sử dụng [36]. Loại đất, mục đích sử dụng đất
6
của mỗi thửa đất được xác định theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc theo
hiện trạng sử dụng đất [6].
- Nhóm đất nông nghiệp: Đất NN là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên
cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo
vệ, phát triển rừng. Nhóm đất NN được phân thành các phân nhóm gồm đất sản xuất
NN, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất NN khác [2], [7].
- Nhóm đất phi NN: Đất phi NN là đất đang được sử dụng không thuộc
nhóm đất NN. Nhóm đất phi NN bao gồm đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn giáo tín
ngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng và đất phi NN khác [2], [7]. Trong các phân nhóm của nhóm đất NN,
phi NN lại được chia thành nhiều loại đất khác nhau.
- Nhóm đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử
dụng. Đất chưa sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng,
núi đá không có rừng cây [2], [7].
Tóm lại, theo mục đích sử dụng đất, ở nước ta đất được chia làm 3 loại: Đất NN,
đất phi NN và đất chưa sử dụng. Với tốc độ CNH, ĐTH ngày càng cao như hiện
nay, đất NN luôn có xu hướng chuyển sang đất phi NN với diện tích lớn.
* Khái quát về chuyển đổi đất đai
+ Những lý luận chung về chuyển đổi đất đai
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính chất kinh tế
vừa mang tính chất xã hội lớn, phức tạp [24].
Theo quy luật phát triển của xã hội, CNH và ĐTH là xu hướng tất yếu của các
quốc gia đang phát triển trong quá trình HĐH đất nước. Chuyển đổi đất NN để xây
dựng các khu công nghiệp hoặc đô thị là một hướng để phát triển kinh tế trong một nước,
và cũng là bước đầu để thực hiện ĐTH vì việc chuyển đổi sẽ tạo ra làn sóng di dân vào đô
thị tìm việc làm. Chuyển đổi đất NN sang đất phi NN là yếu tố làm phát triển kinh tế
nhanh chóng và còn tạo ra một số ảnh hưởng đến diện tích đất NN lân cận [13].
Ở nước ta hiện nay CĐĐĐ gồm có hai dạng: Chuyển đổi tự nguyện và
chuyển đổi bắt buộc. Cơ chế CĐĐĐ tự nguyện trên cơ sở người sử dụng đất thực hiện
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua
chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn quyền sử dụng đất sau đó thực hiện chuyển
đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Chuyển đổi đất đai theo cơ
chế này, khi chuyển đất NN sang đất phi NN người sử dụng đất phải xin phép cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
7
CĐĐĐ bắt buộc với cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê vào mục đích
khác, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Chỉ cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền mới được thu hồi đất, việc thu hồi đất NN để chuyển sang
mục đích phi NN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Nhà
nước có chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người mất đất NN
để đảm bảo sinh kế cho người dân. Trong thực tế đất đai được chuyển đổi mục
đích theo cơ chế bắt buộc là chủ yếu và tác động lớn đến đời sống người dân.
* Sử dụng đất: Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệ
giữa con người - đất đai trong tổ hợp với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và
môi trường.
* Quan điểm sử dụng đất “bền vững”
Quản lý đất đai “bền vững” theo quy định Dumanski (1993) [43]: “kết hợp công
nghệ, chính sách và các hoạt động nhằm tích hợp các nguyên tắc kinh tế - xã hội với
các vấn đề môi trường đồng thời:
- Duy trì hoặc tăng cường sản xuất và dịch vụ;
- Giảm mức độ rủi ro sản xuất;
- Bảo vệ tiềm năng của nguồn tài nguyên thiên nhiên và ngăn chặn suy thoái đất
và nước;
- Chất lượng;
- Hiệu quả kinh tế;
- Được xã hội chấp nhận.”
Khái niệm về quản lý sử dụng đất "bền vững": Nhóm các nhà nghiên cứu về khung
đánh giá quản lý đất "bền vững" (Narobi, 1991) đưa ra một khái niệm như sau [16].
Quản lý "bền vững" đất đai bao gồm tổ hợp các công nghệ, chính sách hoạt
động nhằm kết hợp các nguyên lý kinh tế xã hội với các vấn đề về quan tâm môi
trường để đồng thời giải quyết các vấn đề:
- Duy trì hoặc nâng cao năng suất nông nghiệp (Productivity)
- Giảm rủi ro cho sản xuất (Security)
- Bảo vệ tiềm năng nguồn lực tự nhiên và ngăn ngừa thoái hóa đất và nước
(Protection)
- Có hiệu quả lâu dài (Viability)
- Được xã hội chấp nhận (Acceptability)
8
* Đền bù: Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác. Việc đền bù thiệt hại
này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vật chất
khác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể [25].
* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [25]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [25].
* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến hành các
bước theo đúng qui định của pháp luật nhằm mục đích lấy được mặt bằng khu đất cần
sử dụng cho các mục đích trên gọi là giải toả [25].
* Bố trí tái định cư: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao
đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [25].
Đối với các dự án tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lô
theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ giải tỏa
sau khi đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ. Việc bố trí lại đất
tái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.
Giải toả, đền bù và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, mục 4 chương II Luật
Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành [1] [4].
1.2. Kinh nghiệm giải toả đền bù và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới.
Nhu cầu sử dụng đất luôn thay đổi theo quá trình phát triển của nền kinh tế - xã
hội. Do vậy, công tác giải toả, đền bù và tái định cư được thực hiện ở tất cả các quốc
gia trên thế giới. Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài Tôi xin nêu khái quát kinh
nghiệm của một số nước có điều kiện tương tự hoặc có thể áp dụng được trong điều
kiện nước ta hiện nay.
Tại Singapore
Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km 2 và dân số 3,4 triệu người.
Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành công
trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân
về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do
tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử
9
dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc
căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất
để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).
Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
và chỉnh trang đô thị.
- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên
trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước
cho người dân 2 – 3 năm.
Nếu người dân không chịu đi để Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc
phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí
tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu
người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định
giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà
nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao
gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng. Do đó, Nhà nước điều tiết một phần
giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản
gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công
trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có
thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiện
hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:
đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu
đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,
trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố
ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù;
tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong
vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.
- Xem thêm -
.DOC 
99 
181 
53 
